在迪拜购买期房前如何核查开发商：执照登记、托管账户、项目进展及交付记录

迪拜开发商核查与项目核查：您需要核实的内容

核查迪拜开发商与核查期房项目是两个独立的步骤，因为持牌开发商仍可销售尚未注册的项目。 迪拜开发商核查旨在解答一个问题：该公司是否获准在迪拜开发和销售房地产？而项目核查则旨在解答另一个问题：该特定楼盘是否已在迪拜土地局（DLD）注册、是否正在建设中，以及您的资金流向何处？

迪拜法律将开发商核查与项目核查紧密关联。2008年第13号《临时不动产登记法》规定，任何主开发商或分包开发商在取得土地所有权并获得必要批准之前，不得预售房源（第4条）。 2007年第8号《托管账户法》要求每个项目必须设立独立的托管账户（第9条）。因此，一次完整的核查应包括四个部分：

1. 公司：在迪拜土地局（DLD）开发商名录中的执照；
2. 项目：在DLD的注册情况、项目状态及完工进度；
3. 资金：在经批准的银行开设的托管账户，且该账户名称须在项目记录中明确列明；
4. 您的合同：您所购单元已在临时登记册中完成Oqood登记。

这些规则的监管机构是房地产监管局（RERA），该机构是根据2019年第4号法律设立的、隶属于迪拜土地局的公共机构。RERA负责监管和监督托管账户，并批准获准开设托管账户的银行。

步骤1：确认迪拜开发商是否持有执照

DLD“持牌开发商”服务列出了所有经土地局批准的迪拜开发商，买家可在数秒内完成查询。该服务面向公众，未列明任何费用，可通过dubailand.gov.ae网站及迪拜REST应用程序访问。

使用方法：

1. 在DLD电子服务或Dubai REST中打开“持牌开发商”栏目。
2. 请按公司的法定名称进行搜索，而非项目的营销品牌名称。
3. 将该名称与《买卖协议》（SPA）及付款收据中载明的卖方名称进行核对。

法定名称至关重要。迪拜的大型集团通常通过多个实体进行销售，且项目品牌往往与持牌公司名称不同。 例如，Meraas、Nakheel和Dubai Properties是迪拜控股房地产（Dubai Holding Real Estate）旗下的独立品牌。无论您是从Emaar Properties、DAMAC Properties还是从未听闻的次级开发商处购房，核查步骤均相同：签署您《买卖协议》（SPA）的公司必须在注册名录中。

根据2007年第8号法律（第4条）规定，迪拜开发商除非已在土地部门登记并获得许可，否则不得开展业务。如果卖方的法定名称不在名单中，请在支付预订定金前暂停并询问原因。

防伪提示：知名品牌并不等同于注册资质。许可证归公司所有，每个项目都需要独立的DLD注册信息和托管账户。

步骤2：通过DLD项目状态查询系统核查期房项目

DLD项目状态查询系统显示期房项目的开发商、项目状态、关键日期、完工进度及托管银行信息，可通过项目名称或编号进行搜索。这是期房买家最实用的核查方式，可通过DLD官网、迪拜REST应用程序以及DLD WhatsApp频道进行查询。

查询结果需关注的内容：

字段	说明	应与哪些信息进行对比
开发商	为该项目注册的公司	您在《销售协议》（SPA）中的卖方
项目状态	进行中、已完成或其他状态	销售宣传点
注册、开始和完成日期	官方时间表	《销售协议》（SPA）中的交付日期
完工百分比	向DLD认证的施工进度	您被要求支付的付款计划阶段
托管银行	持有该项目托管账户的银行	您付款指示中的账号

表格文字说明：项目记录中列出了开发商、时间线、进度百分比和银行信息，这些内容均应与您的合同及付款指示相符。

在任何迪拜期房项目中，施工进度百分比都是需要重点关注的指标。如果付款计划要求支付总价的 40%，而 DLD 记录显示施工进度仅为 5%，则意味着您的付款进度超前于实际建设进度。这种情况在付款计划中很常见，但这意味着您更多资金的归属取决于开发商能否完成项目。

如果某个项目在查询结果中完全未出现，无论其背后的迪拜开发商是谁，这都应视为危险信号。

托管账户：2007年第8号法律如何保障期房付款

迪拜的托管账户是以某个项目名义开设的银行账户，用于存放买家的期房付款，且这些款项仅用于该项目的建设，不得用于迪拜开发商的其他业务。 2007年第8号法律第9条规定，该账户“专用于该项目的建设”，且每个项目必须拥有独立的账户。

资金流动遵循以下三项规则：

• 先注册。要为预售项目进行注册，迪拜土地局（DLD）要求提供土地产权证以及30%的担保： 工程进度达到30%、提供相当于工程进度30%的银行担保，或存入相当于30%的现金保证金（DLD“项目注册”服务，2026年9月25日核查）。
• 按进度付款。DLD 解释称，托管受托人的工程师需实地考察并确认某施工阶段已完成，受托人方会从账户中拨付资金用于支付施工款项。DLD 关于激活托管账户的服务规定，资金拨付须以工程进度达到 20% 后的技术报告为依据。
• 竣工后的保留金。根据第14条规定，在开发商获得竣工证书后，托管代理将保留账户总价值的5%，并在房产登记至买方名下一年后予以释放。

对于迪拜的购房者而言，实际操作规则很简单：仅向以您所购项目命名的托管账户付款。 DLD会公布经批准的托管账户受托人名单，而“项目状态查询”功能会显示哪家银行持有您项目的账户。无论给出的理由是什么，若要求向个人账户、经纪人账户或开发商的一般公司账户付款，都应视为警示信号。

防骗提示：托管账户保护的是资金，而非交付时间。该账户确保款项用于施工；但无法阻止开发商延迟交付。

Oqood：在临时登记册中登记您的期房购买

Oqood是迪拜土地局（DLD）针对期房销售设立的临时登记册：开发商在销售完成后将您的房产单元登记其中，您将获得一份临时登记证书。根据2008年第13号法律第3条规定，未在临时登记册中登记的期房销售合同无效。

开发商通过Oqood系统提交登记申请。DLD的登记费为房价的4%，根据官方收费标准，其中2%由卖方承担，2%由买方承担，此外还有少量行政费用。登记完成后，该房产将转入永久房产登记册，业主将获得产权证。

需核查事项：

• 证书上显示的姓名、单元号及价格是否与您的《销售协议》（SPA）一致；
• 项目名称和编号与“项目状态查询”记录一致；
• 证书应在您支付Oqood费用后送达；若数周后仍未收到，请以书面形式向开发商查询登记状态。

Oqood证书在迪拜后续事务中也至关重要：它是证明您的期房已登记在您名下的文件，因此当您办理贷款、转售或证明房产所有权时，银行、买家和服务提供商通常会要求出示该证书。 计划通过贷款购房的读者，可参阅我们关于“在迪拜为期房申请抵押贷款”的指南，了解银行如何处理已注册的期房。

Trakheesi许可及房产广告上的Madmoun二维码

迪拜开发商或经纪人发布的每则合法期房广告均附有土地局（DLD）的许可，广告上的Madmoun二维码让买家只需扫描一次，即可核查房源信息、房产详情及广告发布方。土地局于2023年4月推出了房产广告二维码制度。

2007年第8号法律第5条规定，未经土地局（DLD）书面授权，开发商不得在本地或国际媒体上，或在展览会上宣传期房单位。广告和经纪人的许可均通过土地局许可系统“Trakheesi”办理。

使用方法：

1. 用手机摄像头扫描广告上的二维码。
2. 核实许可是否有效，并确认房产、项目及广告发布方与广告内容一致。
3. 若涉及经纪人或中介机构，请使用DLD的“验证执照与许可”服务，或查阅迪拜房地产服务局（REST）的持牌房地产经纪人名录。

在迪拜，许可证仅表明广告及广告商已获得许可。它并不确认广告中的价格、付款计划或交房日期；这些信息应来自《销售与购买协议》（SPA）和“项目状态查询”。

过往记录：如何按日期核查开发商的交付历史

迪拜开发商的履约记录是指其承诺的交付日期与项目实际竣工日期之间的差距，需按项目逐一核查。营销材料通常仅列出已竣工项目，却极少说明每个项目的延迟情况。

实用方法：

1. 从开发商官网或项目目录中列出其三至五个已竣工项目。
2. 在“项目状态查询”中搜索每个项目，并记录其注册日期、开工日期和竣工日期。
3. 将竣工日期与开发商在项目启动时通过新闻稿或存档宣传册公布的交付日期进行对比。
4. 核查开发商当前项目的进度是否与项目启动以来的时间相符。

关注整体趋势，而非单个项目。据我们评估，在庞大的项目组合中，单栋延期的楼盘意义不大；而多数项目延迟一年或更久才竣工，则说明了问题。

市场背景使得这一步骤更为重要。高纬环球（Cushman & Wakefield Core）预计2026年下半年迪拜将交付约32,000套住宅 （MarketBeat，2026年7月24日），而《海湾时报》援引迪拜土地局（DLD）的数据报道称，2026年上半年共有104个项目竣工。 与此同时，在近52.5万套规划住宅单位中，只有约18.6万套的施工进度超过了20%（高力国际Core通过《海湾时报》发布的数据，2026年8月20日）。 其余在建项目尚处于初期阶段，而开发商的过往业绩是预测其未来表现的最佳参考依据。

防伪提示：宣传册中所谓的“按时竣工”仅为宣传口号，而非实际记录。官方项目记录中的日期才是真实依据。

银行合作关系作为开发商质量的间接信号

据我们评估，银行合作虽不能作为保证，但可作为衡量开发商质量的有效指标：为开发商项目预售房源提供融资的银行，已对该开发商进行了尽职调查。2026年4月，阿联酋国民银行（Emirates NBD）宣布了两项此类合作安排。

• 迪拜控股房地产公司。2026年4月16日，阿联酋国民银行与迪拜控股房地产公司联合推出针对梅拉斯（Meraas）、纳赫尔（Nakheel）和迪拜地产（Dubai Properties）项目的期房按揭融资服务，经审批后，居民和非居民均可申请。 据《海湾新闻》报道，在购房者支付50%的房款且工程进度达到30%后，银行将开始受理申请。
• 索巴地产（Sobha Realty）。2026年4月8日，阿联酋国民银行与索巴地产宣布就索巴地产开发项目的期房单位建立住房融资合作伙伴关系。已发布的公告中未说明付款或工程进度门槛。

阿联酋任何期房抵押贷款均受中央银行规定的限制：无论购房者类别如何，期房购房的最高贷款价值比（LTV）均为50%。合作关系不会改变这一上限，也不意味着每份申请都会获批。

对于开发商未与银行建立合作关系的情况，也应谨慎对待。许多开发商并未与银行公开达成协议，但这本身并不意味着开发商存在问题。这一信号仅具有单向意义：合作关系能增强信心，而缺乏合作则属于中性情况。

若项目延期或取消：您根据迪拜法律享有的权利

如果RERA取消了期房项目，或者因开发商无法控制的原因导致工程尚未开工，根据经2020年第19号法律修订的2008年第13号法律第11(b)条，开发商必须退还所有款项。 该款项来源于托管账户。

2007年第8号法律第15条增加了第二层保障：如果项目未完工，托管代理人在征询土地部门意见后，必须采取措施维护存款人的权益，并确保项目完工或向存款人退款。 关于未完工和被取消项目的争议，将提交给一个专门机构——由2020年第33号法令设立的“未完工和被取消房地产项目特别法庭”。

延期与取消是不同的。本指南中引用的法律并未规定因交付延迟而享有的解除权；买方针对延期的救济措施通常在《房产买卖协议》（SPA）中规定，因此请在签署前仔细阅读其中的延期条款。

当买方停止付款时，法律同样保护开发商的权益。根据经2020年第19号法律修订的第11条规定，土地部门首先会向买方发出30天的通知。此后，开发商的权利取决于工程完工比例：

工程完工	开发商可采取的措施
超过80%	维持合同并追索余款、要求对该房产进行公开拍卖，或解除合同并保留最高40%的合同价款
60%至80%	解除合同并保留最高40%的合同价款
低于60%	终止合同并保留最高25%的合同价款

通俗来说：如果买方在项目建成度超过60%时违约，可能损失高达40%的价款，因此请在签约前（而非签约后）根据您的现金流核对付款计划。

风险警示：项目未列入DLD登记册意味着什么

如果在DLD项目状态查询中找不到某期房项目，或者卖方要求将款项汇入项目托管账户之外的账户，这都是买家能获得的关于开发商的最明确警告。这两点都表明，这是一笔监管机构无法追踪且托管服务无法覆盖的交易。

常见警示信号：

• 该项目未出现在“项目状态查询”中，或该查询中列出的开发商名称与购房合同（SPA）中的卖方不一致；
• 付款指示中指定的账户并非该项目的托管账户；
• 广告中未显示许可编号或二维码，或二维码指向另一处房产；
• 卖方拒绝在Oqood平台登记交易，或在支付费用后拖延数周才办理登记；
• 付款计划要求支付大部分房款，而项目记录显示施工进度微乎其微；
• 报价中出现“保证回报”或“保证转售利润”的表述。

其中部分情况可能有合理解释，例如注册项目名称与营销名称不一致。请索要DLD项目编号，自行查询，切勿接受截图。

防骗提示：“独家预售”价格绝非在登记前付款的理由。2008年第13号法律第4条禁止在获得批准前进行期房销售，第3条规定未登记的销售行为无效。

官方核查工具对比：各DLD工具的显示内容与未涵盖范围

每项官方工具仅能解答一个问题，且没有任何一项工具能单独涵盖开发商核查的全部内容。下表展示了针对不同问题应使用哪些工具。

工具	查询范围	显示内容	无法显示的内容
持证开发者	DLD网站、迪拜REST	该公司是否为获批开发商	项目状态、财务状况、延误情况
项目状态查询	DLD网站、迪拜REST、WhatsApp	开发商、状态、日期、完工百分比、托管银行	您的个人付款
经批准的托管受托人	DLD网站	获准开设托管账户的银行	项目账户余额
许可证和许可核验（Trakheesi）	DLD网站、迪拜REST	广告、经纪人或公司是否持有执照	价格、付款计划、交付日期
Madmoun二维码	每条广告上均附有	许可证、房产、广告主、已售或已租状态	施工进度
Oqood证书	由DLD在开发商完成销售登记后签发	您的房产已登记在您名下	项目财务

通俗来说：公司注册信息用于公司登记，项目查询信息用于建筑及银行核查，许可文件用于广告和经纪人，而Oqood则用于您自己的合同。

直接从迪拜开发商处购买期房的利弊

直接从迪拜开发商处购买，您可享受开发商的付款计划和官方托管机制，但这也意味着在楼盘建成前，您的资金将面临更大的风险。

优点：

• 款项将存入受2007年第8号法律监管的项目托管账户；
• 付款计划将总价分摊至整个施工期；
• 房产已在Oqood系统注册，未注册的交易无效；
• 若RERA取消该项目，无论开发商是谁，法律均规定全额退款。

缺点：

• 托管仅保障款项安全，不保障交付日期；
• 对于工程进度达到60%或以上的项目，停止付款的买家可能损失高达40%的购房款；
• 期房抵押贷款的贷款价值比上限为50%；
• 项目储备量大意味着在交付时，会有更多项目争夺同一批买家和租户。

哪些人不太适合向开发商购买期房

期房购买并不适合所有买家，以下情况中，这种交易结构反而会对您不利。

如果您可能需要在一年或两年内收回资金，这种交易方式并不适合您：退款规则仅在项目取消时保护您的权益，而非您改变主意时；即使在工程进度不足60%的项目中，停止付款的买家也可能损失高达25%的购房款。

如果您无法亲自跟进项目进展，这种交易方式也不适合您：本指南中的每项核查仅需几分钟，但必须在每个付款阶段重复进行；仅依赖开发商更新信息的买家将失去托管服务提供的核心保障。

若您的计划依赖于固定的交房日期（例如开始出租或申请签证），则此方式并不适合：托管服务无法保障时间进度。若购房旨在支持居留，请阅读我们的《迪拜房产签证指南》，并在将其作为依据之前，确认其条件是否适用于期房。

如果您需要超过50%的融资，这种方式并不合适：中央银行将期房贷款价值比上限设定为50%，剩余部分必须由您自行筹集。 无施工风险的现房已在我们的二手房板块中列出，而由Binghatti Developers和Azizi Developments等开发商推出的期房项目，您在预订房源前也可通过相同步骤进行核查。

方法论与来源

方法论

本指南中的核查内容遵循迪拜土地局（DLD）官方电子服务及迪拜法律法规。2026年9月25日，我们对照迪拜立法门户网站上的法律条文核查了每项法律规定，并对照dubailand.gov.ae网站上的相关页面核查了每项服务。 市场数据来源于高力国际（Cushman & Wakefield Core），若该数据未出现在该研究机构自身的页面上，则标注为《海湾时报》（Khaleej Times）报道。银行合作详情来源于各公司的公告及《海湾新闻》（Gulf News），若相关条款仅出现在后者，则会注明来源。 《East Property》不对外发布开发商排名：目前尚无官方排名，且迪拜土地局（DLD）发布的是注册名录，而非评级。本指南由《East Property》编辑团队编制，并于2026年9月25日根据来源信息进行了核查。

来源

• 迪拜土地局，持牌开发商名录，2026年9月25日核查：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-real-estate-developers/
• 迪拜土地局，项目状态查询，2026年9月25日核查：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/
• 迪拜土地局，项目登记，2026年9月25日核查：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
• 迪拜土地局，申请激活托管账户：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/
• 迪拜土地局，经批准的托管账户受托人：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/escrow-account-details/
• 迪拜土地局，常见问题解答：https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
• 迪拜土地局，申请登记初始销售（Oqood），查阅于2026年9月25日：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• 迪拜土地局，许可证和许可核查：https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
• 迪拜土地局，房地产广告的Madmoun二维码，2023年4月： https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dubai-land-department-provides-madmoun-service-to-verify-validity-of-real-estate-ads-via-qr-codes/
• 2007年第8号法律《关于迪拜房地产开发托管账户的规定》（第4、5、9、14、15条）： https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(8)%20of%202007.html
• 2008年第13号《临时不动产登记册管理法》（第3、4条）： https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20(13)%20of%202008.html
• 2020年第19号法律，修订2008年第13号法律（第11条）： https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Law%20No.%20(19)%20of%202020%20Amending%20Law%20No.%20(13)%20of%202008%20Regulating%20the%20Interim%20Real%20Property%20Register%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
• 2020年第33号法令，关于未完工和已取消房地产项目的特别法庭： https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Decree%20No.%20(33)%20of%202020%20Concerning%20the%20Special%20Tribunal.html
• 2019年第4号法律《关于房地产监管机构的法律》：https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(4)%20of%202019%20Concerning%20the%20Real%20Estate%20Regulatory%20Agency.html
• 阿联酋中央银行规则手册，抵押贷款条例，第3条：https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
• 高力国际核心业务部，《迪拜住宅市场动态（2026年第二季度）》，2026年7月24日：https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• 《海湾时报》，迪拜住宅交付量将创2008年以来最高纪录，2026年8月20日： https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow
• 《海湾时报》，迪拜2026年上半年完成104个房地产项目，2026年8月20日： https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-completes-104-property-projects-worth-over-dh111-billion-in-h1-2026
• 迪拜控股、迪拜控股房地产与阿联酋国民银行合作推出期房按揭融资服务，2026年4月16日：https://www.dubaiholding.com/en/media-hub/press-releases/迪拜控股房地产与阿联酋国民银行合作，在梅拉斯、纳赫尔及迪拜地产旗下项目中推出一体化期房按揭融资服务
• 《海湾新闻》，阿联酋国民银行（Emirates NBD）为迪拜控股（Dubai Holding）的期房项目提供更早的按揭贷款服务，2026年4月16日： https://gulfnews.com/business/banking/dubais-emiratesnbd-opens-earlier-mortgage-access-for-off-plan-dubai-holding-properties-1.500508600
• 阿联酋国民银行（Emirates NBD）与索巴房地产（Sobha Realty）合作提供综合住房融资解决方案，2026年4月8日： https://www.emiratesnbd.com/en/media-center/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions（Zawya网站上的新闻稿副本：https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions-for-off-plan-projects-in-dubai-apkjydwu)

常见问题

如何核查迪拜的开发商？

在 dubailand.gov.ae 上的 DLD 持牌开发商服务或 Dubai REST 应用中搜索该公司的法定名称。然后在 DLD 项目状态查询中找到该项目，并确认其中列出的开发商是否与您购房协议（SPA）中的卖方一致。

如何查询我在迪拜的楼盘状态？

请通过DLD官网的“项目状态查询”功能、Dubai REST应用程序或DLD WhatsApp频道进行查询。输入项目名称或编号，即可查看项目状态、关键日期、完工进度及托管银行信息。

如何确认期房项目是否已在RERA注册？

已注册的期房项目会在 DLD 项目状态查询中显示项目编号和托管银行信息。若无法找到，请向开发商索取 DLD 项目编号并自行查询。

期房项目的托管账户有哪些规定？

根据2007年第8号法律规定，每个期房项目均设有独立的托管账户，该账户仅用于该项目的建设。项目竣工后，在房产登记至买家名下后的一年内，银行将保留该账户中5%的资金。

在迪拜购买期房安全吗？

付款受托管账户保护，交易受Oqood注册保障，但交房日期无法保证。若开发商持有执照、项目已在DLD登记册中，且您仅向其托管账户付款，则风险较低。

如果开发商在迪拜取消项目会怎样？

如果RERA取消该项目，根据2020年修订的2008年第13号法律第11(b)条，开发商必须退还所有款项。相关争议将提交至“未完工及已取消房地产项目特别法庭”处理。

什么是Oqood？

Oqood是DLD针对期房销售设立的临时登记系统。开发商将您的房源登记其中，您将获得一份临时证书，DLD费用为房价的4%，官方规定卖方和买方各承担2%。

如何核查Trakheesi许可证或房产广告？

扫描广告上的Madmoun二维码，或使用DLD的“验证执照和许可”服务。该服务可显示广告、经纪人和公司是否持有有效执照，但无法验证价格或交房日期是否准确。

迪拜最值得信赖的期房开发商有哪些？

目前没有官方的可信开发商排名。土地部门会公布持牌开发商名录及包含竣工日期的项目记录，因此建议对比各开发商三个至五个已竣工项目的承诺交房日期与实际交房日期。

我可以为任何开发商的期房申请按揭贷款吗？

只有当银行认可该开发商及项目时才行。中央银行将期房贷款价值比上限设定为50%，各银行还会针对每位开发商自行设定付款和施工门槛。

我在迪拜的期房在竣工前可以出售吗？

在竣工前转售取决于您的购房协议（SPA）中的条款，开发商通常会对此设定自己的要求。该房产必须在Oqood系统中完成注册，且向新买家的产权转让须在土地部门完成登记。