ऑफ-प्लान खरीदने से पहले दुबई में डेवलपर की जांच करें: लाइसेंस रजिस्टर, एस्क्रो खाता, परियोजना की स्थिति और हैंडओवर रिकॉर्ड

दुबई डेवलपर जांच बनाम परियोजना जांच: आप क्या सत्यापित कर रहे हैं

दुबई डेवलपर की जांच करना और ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट की जांच करना दो अलग-अलग कदम हैं, क्योंकि एक लाइसेंस प्राप्त डेवलपर फिर भी एक ऐसे प्रोजेक्ट को बेच सकता है जो पंजीकृत नहीं है। दुबई डेवलपर जांच एक प्रश्न का उत्तर देती है: क्या इस कंपनी को दुबई में रियल एस्टेट विकसित करने और बेचने की अनुमति है? प्रोजेक्ट जांच एक अन्य प्रश्न का उत्तर देती है: क्या यह विशिष्ट इमारत DLD के साथ पंजीकृत है, क्या इसका निर्माण हो रहा है, और आपका पैसा कहाँ जाता है?

दुबई का कानून दुबई डेवलपर जांच और प्रोजेक्ट जांच को एक साथ जोड़ता है। अंतरिम रियल प्रॉपर्टी रजिस्टर पर 2008 के कानून संख्या 13 में कहा गया है कि कोई भी मास्टर डेवलपर या सब-डेवलपर भूमि का कब्ज़ा लेने और आवश्यक अनुमोदन प्राप्त करने से पहले ऑफ-प्लान यूनिट नहीं बेच सकता है (धारा 4)। एस्क्रो खातों पर 2007 का कानून संख्या 8 प्रत्येक परियोजना के लिए एक अलग एस्क्रो खाते की आवश्यकता रखता है (धारा 9)। इसलिए एक उचित जाँच में चार भाग होते हैं:

1. कंपनी: डेवलपर्स के डीएलडी रजिस्टर में लाइसेंस;
2. परियोजना: डीएलडी में पंजीकरण, स्थिति और पूर्णता प्रतिशत;
3. पैसा: एक स्वीकृत बैंक में एक एस्क्रो खाता, जिसका नाम परियोजना रिकॉर्ड में दिया गया हो;
4. आपका अनुबंध: अंतरिम रजिस्टर में आपकी इकाई का उकूड पंजीकरण।

इन नियमों के पीछे नियामक रियल एस्टेट रेगुलेटरी एजेंसी (रेरा) है, जो कानून संख्या 4, 2019 के तहत दुबई भूमि विभाग से संबद्ध एक सार्वजनिक निकाय है। रेरा एस्क्रो खातों को नियंत्रित और निगरानी करती है और उन्हें रखने के लिए अधिकृत बैंकों को मंजूरी देती है।

चरण 1: पुष्टि करें कि दुबई डेवलपर लाइसेंस प्राप्त है

डीएलडी लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स सेवा में भूमि विभाग द्वारा अनुमोदित प्रत्येक दुबई डेवलपर को दिखाया जाता है, और एक खरीदार इसे सेकंडों में खोज सकता है। यह सेवा सार्वजनिक है, इसमें कोई शुल्क सूचीबद्ध नहीं है और यह dubailand.gov.ae और दुबई REST ऐप पर उपलब्ध है।

इसे कैसे उपयोग करें:

1. डीएलडी ई-सेवाओं या दुबई REST ऐप में "लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स" खोलें।
2. खोज कंपनी के कानूनी नाम से करें, न कि परियोजना के मार्केटिंग ब्रांड से।
3. बिक्री और खरीद समझौते (SPA) में नामित विक्रेता और भुगतान रसीदों पर दिए गए नाम से इस नाम की तुलना करें।

कानूनी नाम मायने रखता है। दुबई के बड़े समूह कई संस्थाओं के माध्यम से बेचते हैं, और एक प्रोजेक्ट ब्रांड अक्सर लाइसेंस प्राप्त कंपनी से अलग होता है। उदाहरण के लिए, मेरास, नखील और दुबई प्रॉपर्टीज दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट के भीतर अलग-अलग ब्रांड हैं। चाहे आप ईमार प्रॉपर्टीज, डामैक प्रॉपर्टीज या किसी ऐसे सब-डेवलपर से खरीद रहे हों जिसके बारे में आपने कभी नहीं सुना है, जांच एक ही है: जिस कंपनी पर आपका एसपीए (SPA) साइन होता है, वह रजिस्टर में होनी चाहिए।

2007 के कानून संख्या 8 (धारा 4) के तहत, एक दुबई डेवलपर तब तक काम नहीं कर सकता जब तक कि वह भूमि विभाग के रजिस्टर में दर्ज और लाइसेंस प्राप्त न हो। यदि विक्रेता का कानूनी नाम सूची में नहीं है, तो आरक्षण जमा राशि का भुगतान करने से पहले रुकें और पूछें कि क्यों।

नकली से बचें: एक प्रसिद्ध ब्रांड पंजीकरण नहीं है। लाइसेंस कंपनी का होता है, और प्रत्येक प्रोजेक्ट के लिए अपनी DLD पंजीकरण और एस्क्रो खाते की आवश्यकता होती है।

चरण 2: डीएलडी प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी में ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट की जाँच करें

डीएलडी प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी (DLD Project Status Enquiry) एक ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट के डेवलपर, स्थिति, प्रमुख तिथियां, पूर्णता प्रतिशत और एस्क्रो बैंक दिखाती है, जिसे प्रोजेक्ट के नाम या नंबर से खोजा जा सकता है। यह एक ऑफ-प्लान खरीदार के लिए सबसे उपयोगी जांच है, और यह डीएलडी वेबसाइट, दुबई REST ऐप और डीएलडी व्हाट्सएप चैनल के माध्यम से चलती है।

परिणाम में क्या पढ़ें:

क्षेत्र	यह आपको क्या बताता है	इसकी तुलना किससे करें
डेवलपर	परियोजना के लिए पंजीकृत कंपनी	आपके SPA में विक्रेता
परियोजना की स्थिति	सक्रिय, पूरा या कोई अन्य स्थिति	बिक्री प्रस्तुति
पंजीकरण, आरंभ और समाप्ति तिथियाँ	आधिकारिक समयरेखा	एसपीए में हस्तांतरण की तारीख
पूर्णता प्रतिशत	डीएलडी के लिए प्रमाणित निर्माण प्रगति	भुगतान योजना का वह चरण जिसके लिए आपसे भुगतान करने को कहा जाता है
एस्क्रो बैंक	वह बैंक जो परियोजना का एस्क्रो खाता रखता है	आपके भुगतान निर्देशों पर खाता संख्या

टेबल का वर्णन: प्रोजेक्ट रिकॉर्ड आपको डेवलपर, समय-सीमा, प्रगति का प्रतिशत और बैंक बताता है, और इनमें से प्रत्येक का आपके अनुबंध और आपके भुगतान निर्देशों से मेल खाना चाहिए।

पूर्णता प्रतिशत किसी भी दुबई ऑफ-प्लान परियोजना में ध्यान देने योग्य संख्या है। यदि कोई भुगतान योजना कीमत का 40% मांगती है जबकि DLD रिकॉर्ड 5% निर्माण प्रगति दिखाता है, तो आप निर्माण से पहले भुगतान कर रहे हैं। यह भुगतान योजनाओं में आम है, लेकिन इसका मतलब है कि आपके अधिक पैसे डेवलपर द्वारा परियोजना को पूरा करने पर निर्भर हैं।

एक ऐसा प्रोजेक्ट जो पूछताछ में बिल्कुल भी नहीं दिखता है, एक चेतावनी संकेत है, चाहे इसके पीछे कोई भी दुबई डेवलपर हो।

एस्क्रो खाता: कानून संख्या 8, 2007 ऑफ-प्लान भुगतानों की सुरक्षा कैसे करता है

दुबई में एक एस्क्रो खाता एक बैंक खाता है जो किसी एक प्रोजेक्ट के नाम पर खोला जाता है, जहाँ खरीदारों के ऑफ-प्लान भुगतान रखे जाते हैं और उनका उपयोग केवल उसी प्रोजेक्ट को बनाने पर किया जाता है, न कि दुबई डेवलपर के अन्य व्यवसाय पर। 2007 के कानून संख्या 8 की धारा 9 कहती है कि खाता परियोजना के "केवल निर्माण के लिए समर्पित" है, और प्रत्येक परियोजना का अपना खाता होना चाहिए।

तीन नियम यह निर्धारित करते हैं कि पैसा कैसे चलता है:

• पहले पंजीकरण। ऑफ-प्लान बिक्री के लिए किसी परियोजना को पंजीकृत करने के लिए, DLD को जमीन का स्वामित्व दस्तावेज़ और 30% की गारंटी की आवश्यकता होती है: निर्माण का 30% पूरा होना, निर्माण के 30% के लिए एक बैंक गारंटी, या 30% के बराबर नकद जमा (डीएलडी "प्रोजेक्ट पंजीकरण" सेवा, 25 सितंबर 2026 को जांचा गया)।
• प्रगति के अनुसार भुगतान। डीएलडी (DLD) बताता है कि एस्क्रो ट्रस्टी का इंजीनियर साइट पर जाता है और यह पुष्टि करता है कि निर्माण का एक चरण पूरा हो गया है, उसके बाद ही ट्रस्टी निर्माण कार्यों के भुगतान के लिए खाते से पैसा जारी करता है। एस्क्रो खाता सक्रिय करने के लिए डीएलडी (DLD) सेवा 20% पूर्णता के बाद एक तकनीकी रिपोर्ट के आधार पर राशि जारी करती है।
• पूर्णता के बाद रोक। अनुच्छेद 14 के तहत, डेवलपर को पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने के बाद एस्क्रो एजेंट खाते के कुल मूल्य का 5% रखता है और इकाइयों को खरीदारों के नाम पर पंजीकृत होने के एक साल बाद इसे जारी करता है।

दुबई में एक खरीदार के लिए, व्यावहारिक नियम सरल है: केवल अपने प्रोजेक्ट के नाम वाले एस्क्रो खाते में ही भुगतान करें। डीएलडी अनुमोदित एस्क्रो खाते के ट्रस्टियों की सूची प्रकाशित करता है, और प्रोजेक्ट स्थिति पूछताछ (Project Status Enquiry) यह दिखाती है कि आपके प्रोजेक्ट का खाता किस बैंक में है। व्यक्तिगत खाते, ब्रोकर के खाते या डेवलपर के सामान्य कंपनी खाते में भुगतान का अनुरोध एक चेतावनी संकेत है, चाहे कोई भी कारण दिया गया हो।

नकली से बचाव: एस्क्रो पैसे की रक्षा करता है, समय-सीमा की नहीं। यह खाता यह सुनिश्चित करता है कि भुगतान निर्माण में ही जाएँ; यह डेवलपर को देरी से हस्तांतरण करने से नहीं रोकता।

ओकूड: अंतरिम रजिस्टर में आपकी ऑफ-प्लान खरीद का पंजीकरण

ओकूड ऑफ-प्लान बिक्री के लिए DLD का अंतरिम रजिस्टर है: विक्रेता बिक्री के बाद इसमें आपकी यूनिट को पंजीकृत करता है, और आपको एक अस्थायी पंजीकरण प्रमाणपत्र प्राप्त होता है। 2008 के कानून संख्या 13 की धारा 3 के तहत, अंतरिम रजिस्टर में दर्ज नहीं की गई ऑफ-प्लान यूनिट की बिक्री अमान्य है।

डेवलपर ओकूड सिस्टम के माध्यम से पंजीकरण जमा करता है। डीएलडी शुल्क कीमत का 4% है, जो आधिकारिक टैरिफ में विक्रेता के लिए 2% और खरीदार के लिए 2% में विभाजित है, साथ ही छोटी प्रशासनिक शुल्क भी शामिल हैं। पूरा होने के बाद, यूनिट स्थायी संपत्ति रजिस्टर में स्थानांतरित हो जाती है और मालिक को स्वामित्व दस्तावेज़ प्राप्त होता है।

क्या जाँचना है:

• प्रमाणपत्र में आपका नाम, यूनिट नंबर और आपके एसपीए (SPA) में दी गई कीमत दिखाई देनी चाहिए;
• परियोजना का नाम और नंबर प्रोजेक्ट स्थिति पूछताछ रिकॉर्ड से मेल खाते हैं;
• ओकूड शुल्क का भुगतान करने के बाद प्रमाणपत्र आता है; यदि इसके बिना हफ्ते बीत जाएं, तो डेवलपर से पंजीकरण की स्थिति के बारे में लिखित में पूछें।

ओकूड प्रमाणपत्र दुबई में बाद में भी मायने रखता है: यह वह दस्तावेज़ है जो दिखाता है कि आपकी ऑफ-प्लान यूनिट आपके नाम पर पंजीकृत है, इसलिए जब आप वित्तपोषण करते हैं, फिर से बेचते हैं या यूनिट के स्वामित्व को साबित करते हैं तो बैंक, खरीदार और सेवा प्रदाता आमतौर पर इसकी मांग करते हैं। खरीद के लिए वित्तपोषण की योजना बना रहे पाठक हमारी 'दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति पर मॉर्गेज प्राप्त करने' गाइड में देख सकते हैं कि बैंक पंजीकृत ऑफ-प्लान इकाइयों के साथ कैसा व्यवहार करते हैं।

टखसीसी परमिट और प्रॉपर्टी विज्ञापनों पर मदमून क्यूआर कोड

दुबई के किसी डेवलपर या ब्रोकर द्वारा किए गए हर कानूनी ऑफ-प्लान विज्ञापन में भूमि विभाग का परमिट होता है, और विज्ञापन पर मद्मून क्यूआर कोड खरीदार को एक ही स्कैन में लिस्टिंग, संपत्ति और विज्ञापनदाता की जांच करने देता है। डीएलडी ने अप्रैल 2023 में संपत्ति विज्ञापनों के लिए क्यूआर कोड पेश किया था।

2007 के कानून संख्या 8 का अनुच्छेद 5 कहता है कि एक डेवलपर DLD से लिखित प्राधिकरण के बिना स्थानीय या अंतर्राष्ट्रीय मीडिया में, या प्रदर्शनियों में ऑफ-प्लान इकाइयों का विज्ञापन नहीं कर सकता है। विज्ञापनों और ब्रोकरों के लिए परमिट ट्रैखीसी, DLD की लाइसेंसिंग प्रणाली के माध्यम से जारी किए जाते हैं।

इसे कैसे उपयोग करें:

1. विज्ञापन पर दिए गए क्यूआर कोड को अपने फोन कैमरे से स्कैन करें।
2. जाँचें कि परमिट वैध है और संपत्ति, परियोजना और विज्ञापनदाता विज्ञापन से मेल खाते हैं।
3. ब्रोकर या एजेंसी के लिए, DLD की "लाइसेंस और परमिट सत्यापित करें" सेवा या दुबई REST में लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकरों की सूची का उपयोग करें।

दुबई में, एक परमिट यह दर्शाता है कि विज्ञापन और विज्ञापनदाता लाइसेंस प्राप्त हैं। यह विज्ञापन में कीमत, भुगतान योजना या हैंडओवर की तारीख की पुष्टि नहीं करता है; वे एसपीए (SPA) और प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी से आते हैं।

ट्रैक रिकॉर्ड: दिनांकों के अनुसार डेवलपर के हैंडओवर इतिहास की जाँच कैसे करें

दुबई के एक डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड उन हandover तिथियों के बीच का अंतर है जो उसने वादा की थीं और उन तिथियों के बीच जब उसकी इमारतें वास्तव में पूरी हुईं, परियोजना दर परियोजना। मार्केटिंग सामग्री पूरी की गई परियोजनाओं की सूची देती है; वे शायद ही कभी यह सूचीबद्ध करती हैं कि प्रत्येक कितनी देर से पूरी हुई।

एक व्यावहारिक तरीका:

1. डेवलपर की अपनी वेबसाइट या प्रोजेक्ट कैटलॉग से उसके तीन से पांच पूर्ण किए गए प्रोजेक्ट्स की सूची बनाएं।
2. प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी में प्रत्येक प्रोजेक्ट खोजें और पंजीकरण, शुरुआत और समाप्ति की तारीखें नोट करें।
3. पूर्णता की तारीख की तुलना प्रेस विज्ञप्तियों या संग्रहीत ब्रोशर से लॉन्च के समय डेवलपर द्वारा विज्ञापित हैंडओवर तारीख से करें।
4. जाँचें कि क्या डेवलपर की वर्तमान परियोजनाओं में लॉन्च के समय से मेल खाने वाली प्रगति दिख रही है।

एक पैटर्न देखें, न कि केवल एक प्रोजेक्ट। हमारे आकलन में, एक लंबे पोर्टफोलियो में एक टावर में देरी का कम ही मतलब होता है; जबकि अधिकांश प्रोजेक्ट का एक साल या उससे अधिक देर से पूरा होना बहुत कुछ कहता है।

बाज़ार का संदर्भ इस कदम को और अधिक महत्वपूर्ण बनाता है। कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर ने 2026 की दूसरी छमाही में दुबई में लगभग 32,000 इकाइयों के डिलीवर होने की उम्मीद जताई थी। (MarketBeat, 24 जुलाई 2026), और खलीज टाइम्स ने DLD का हवाला देते हुए 2026 की पहली छमाही में 104 परियोजनाओं के पूरा होने की सूचना दी। साथ ही, लगभग 525,000 नियोजित इकाइयों में से केवल लगभग 186,000 ही 20% निर्माण प्रगति पार कर पाई थीं (कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर, खलीज टाइम्स के माध्यम से, 20 अगस्त 2026)। बाकी की पाइपलाइन शुरुआती चरण में है, और डेवलपर का रिकॉर्ड यह जानने के लिए सबसे अच्छी उपलब्ध गाइड है कि यह कैसा प्रदर्शन करेगा।

नकली के खिलाफ: एक ब्रोशर में "निर्धारित समय पर पूरा हुआ" एक दावा है, न कि कोई रिकॉर्ड। आधिकारिक परियोजना रिकॉर्ड में दिनांक ही रिकॉर्ड हैं।

डेवलपर की गुणवत्ता के अप्रत्यक्ष संकेत के रूप में बैंक साझेदारी

हमारे मूल्यांकन में, बैंक की साझेदारी डेवलपर की गुणवत्ता का एक उपयोगी संकेत है, हालांकि यह कोई गारंटी नहीं है: एक बैंक जो किसी डेवलपर की परियोजनाओं में ऑफ-प्लान इकाइयों को वित्तपोषित करता है, उसने उस डेवलपर की समीक्षा की है। अप्रैल 2026 में एमिरेट्स एनबीडी ने इस तरह के दो प्रबंधों की घोषणा की।

• दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट। 16 अप्रैल 2026 को एमिरेट्स एनबीडी और दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट ने मेरास, नखील और दुबई प्रॉपर्टीज की परियोजनाओं में ऑफ-प्लान मॉर्गेज फाइनेंसिंग शुरू की, जो अनुमोदन के अधीन निवासियों और गैर-निवासियों दोनों के लिए उपलब्ध है। गल्फ न्यूज़ ने बताया कि आवेदन तब पर विचार किए जाते हैं जब खरीदार ने कीमत का 50% भुगतान कर दिया होता है और निर्माण 30% पूरा हो चुका होता है।
• सोभा रियल्टी। 8 अप्रैल 2026 को एमिरेट्स एनबीडी और सोभा रियल्टी ने सोभा डेवलपमेंट्स में ऑफ-प्लान यूनिट्स के लिए एक होम फाइनेंसिंग साझेदारी की घोषणा की। प्रकाशित विज्ञप्ति में भुगतान या निर्माण की सीमाओं का उल्लेख नहीं है।

यूएई में किसी भी ऑफ-प्लान मॉर्गेज पर केंद्रीय बैंक के उस नियम की सीमा होती है जिसके अनुसार ऑफ-प्लान खरीदी गई संपत्ति के लिए अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात 50% है, चाहे खरीदार की श्रेणी कोई भी हो। एक साझेदारी उस सीमा को नहीं बदलती है और इसका मतलब यह नहीं है कि हर आवेदन को मंजूरी मिल जाती है।

बैंक की साझेदारी की अनुपस्थिति को भी सावधानी से लें। कई डेवलपर्स का किसी बैंक के साथ कोई सार्वजनिक समझौता नहीं होता है, और यह अपने आप में उनके बारे में कुछ भी बुरा नहीं कहता है। यह संकेत एक ही दिशा में काम करता है: एक साझेदारी विश्वास बढ़ाती है, और इसकी अनुपस्थिति तटस्थ है।

यदि परियोजना में देरी या रद्दीकरण हो जाता है: दुबई कानून के तहत आपके अधिकार

यदि रेरा (RERA) किसी ऑफ-प्लान परियोजना को रद्द करता है, या यदि डेवलपर के नियंत्रण से परे कारणों से काम शुरू नहीं हुआ है, तो डेवलपर को कानून संख्या 19, 2020 द्वारा संशोधित, 2008 के कानून संख्या 13 के अनुच्छेद 11(बी) के तहत सभी भुगतान वापस करने होंगे। एस्क्रो खाता उस पैसे का स्रोत है।

2007 के कानून संख्या 8 की धारा 15 एक दूसरी परत जोड़ती है: यदि कोई परियोजना पूरी नहीं होती है, तो एस्क्रो एजेंट को, भूमि विभाग से परामर्श करने के बाद, जमाकर्ताओं के अधिकारों की रक्षा के उपाय करने चाहिए और या तो परियोजना को पूरा करवाना चाहिए या जमाकर्ताओं को धन वापस करना चाहिए। अधूरे और रद्द किए गए परियोजनाओं पर विवाद एक समर्पित निकाय, अधूरे और रद्द किए गए अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए विशेष न्यायाधिकरण, के पास जाते हैं, जिसे 2020 के अध्यादेश संख्या 33 द्वारा स्थापित किया गया है।

विलंब और रद्दीकरण अलग-अलग हैं। इस गाइड में उद्धृत कानून देर से हस्तांतरण के लिए समाप्ति का अधिकार निर्धारित नहीं करते हैं; विलंब के लिए खरीदार के उपाय आमतौर पर एसपीए (SPA) में निर्धारित होते हैं, इसलिए हस्ताक्षर करने से पहले इसकी विलंब संबंधी शर्त को पढ़ें।

जब खरीदार भुगतान करना बंद कर देता है तो कानून डेवलपर की भी रक्षा करता है। कानून संख्या 19, 2020 द्वारा संशोधित अनुच्छेद 11 के तहत, भूमि विभाग पहले खरीदार को 30-दिन का नोटिस देता है। उसके बाद, डेवलपर के अधिकार पूर्णता प्रतिशत पर निर्भर करते हैं:

निर्माण पूरा	डेवलपर क्या कर सकता है
80% से अधिक	अनुबंध बनाए रखें और शेष राशि का दावा करें, इकाई की सार्वजनिक नीलामी का अनुरोध करें, या अनुबंध समाप्त करें और अनुबंध मूल्य का 40% तक रख लें
60% से 80%	अनुबंध समाप्त करें और अनुबंध मूल्य का 40% तक रखें
60% से कम	समाप्त करें और अनुबंध मूल्य का 25% तक रखें

सरल शब्दों में: कोई खरीदार जो 60% से अधिक निर्मित परियोजना पर डिफॉल्ट करता है, वह कीमत का 40% तक खो सकता है, इसलिए हस्ताक्षर करने से पहले, बाद में नहीं, अपने नकदी प्रवाह के मुकाबले भुगतान योजना की जाँच करें।

चेतावनी संकेत: यदि कोई परियोजना DLD रजिस्टर में नहीं है तो इसका क्या मतलब है

एक ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट जो DLD प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी में नहीं मिल पाता है, या एक विक्रेता जो प्रोजेक्ट के एस्क्रो खाते के बाहर पैसे मांगता है, यह एक खरीदार को डेवलपर के बारे में मिलने वाली सबसे स्पष्ट चेतावनी है। दोनों ही ऐसी बिक्री की ओर इशारा करते हैं जिसे नियामक नहीं देख सकता और जिसे एस्क्रो कवर नहीं करता।

सामान्य चेतावनी संकेत:

• परियोजना प्रोजेक्ट स्टेटस पूछताछ में नहीं है, या वहां नामित डेवलपर एसपीए (SPA) में विक्रेता से भिन्न है;
• भुगतान के निर्देशों में एक ऐसे खाते का नाम है जो परियोजना का एस्क्रो खाता नहीं है;
• विज्ञापन में कोई परमिट या क्यूआर कोड नहीं है, या कोड किसी अलग संपत्ति की ओर ले जाता है;
• विक्रेता शुल्क का भुगतान हो जाने के बाद भी ओकूड में बिक्री को पंजीकृत करने से इनकार करता है या इसमें हफ्तों की देरी करता है;
• भुगतान योजना में अधिकांश कीमत का भुगतान मांगा जाता है जबकि परियोजना रिकॉर्ड में निर्माण प्रगति बहुत कम दिखाई देती है;
• प्रस्ताव में "गारंटीकृत रिटर्न" या "गारंटीकृत पुनर्विक्रय लाभ" दिखाई देता है।

इनमें से कुछ के मासूमियत भरे स्पष्टीकरण हो सकते हैं, जैसे पंजीकृत परियोजना का नाम मार्केटिंग नाम से अलग होना। DLD परियोजना संख्या मांगें, स्वयं खोजें और स्क्रीनशॉट स्वीकार न करें।

नकली से बचें: "विशेष प्री-लॉन्च" कीमत पंजीकरण से पहले भुगतान करने का कारण नहीं है। 2008 के कानून संख्या 13 की धारा 4 अनुमोदन मिलने से पहले ऑफ-प्लान बिक्री पर रोक लगाती है, और धारा 3 पंजीकृत नहीं बिक्री को अमान्य कर देती है।

आधिकारिक जांचों की तुलना: प्रत्येक DLD टूल क्या दिखाता है और क्या नहीं

प्रत्येक आधिकारिक उपकरण एक प्रश्न का उत्तर देता है, और उनमें से कोई भी अकेले पूरे डेवलपर चेक को कवर नहीं करता है। तालिका दिखाती है कि किस प्रश्न के लिए क्या उपयोग करना है।

टूल	जहाँ	यह क्या दिखाता है	यह क्या नहीं दिखाता
लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स	DLD वेबसाइट, दुबई REST	कि कोई कंपनी एक अनुमोदित डेवलपर है या नहीं	परियोजना की स्थिति, वित्त, देरी
परियोजना स्थिति पूछताछ	डीएलडी वेबसाइट, दुबई REST, व्हाट्सएप	डेवलपर, स्थिति, तिथियाँ, पूर्णता %, एस्क्रो बैंक	आपके व्यक्तिगत भुगतान
अनुमोदित एस्क्रो ट्रस्टी	डीएलडी वेबसाइट	बैंक जिन्हें एस्क्रो खाते रखने की अनुमति है	परियोजना खाते की शेष राशि
लाइसेंस और परमिट सत्यापित करें (ट्राखीसी)	डीएलडी वेबसाइट, दुबई REST	कि कोई विज्ञापन, ब्रोकर या कंपनी लाइसेंस प्राप्त है या नहीं	कीमत, भुगतान योजना, हैंडओवर की तारीख
मदौन क्यूआर कोड	प्रत्येक विज्ञापन पर	परमिट, संपत्ति, विज्ञापनदाता, बेचा या किराए पर दिया गया स्थिति	निर्माण प्रगति
ओकूड प्रमाणपत्र	डेवलपर द्वारा बिक्री पंजीकृत करने के बाद DLD द्वारा जारी किया जाता है	आपकी यूनिट आपके नाम पर पंजीकृत	परियोजना वित्त

सरल शब्दों में: कंपनी के लिए रजिस्टर का उपयोग करें, बिल्डिंग और बैंक के लिए प्रोजेक्ट पूछताछ का, विज्ञापन और ब्रोकर के लिए परमिट टूल्स का, और अपने स्वयं के अनुबंध के लिए ओकूड का।

दुबई डेवलपर से सीधे ऑफ-प्लान खरीदने के फायदे और नुकसान

सीधे दुबई डेवलपर से खरीदने पर आपको डेवलपर की भुगतान योजना और एक आधिकारिक एस्क्रो संरचना मिलती है, लेकिन इससे इमारत बनने से पहले आपके अधिक पैसे जोखिम में पड़ जाते हैं।

फायदे:

• भुगतान एक प्रोजेक्ट एस्क्रो खाते में जाते हैं जो कानून संख्या 8, 2007 के तहत विनियमित है;
• भुगतान योजनाएँ निर्माण अवधि के दौरान कीमत को विभाजित करती हैं;
• यूनिट ओकूड (Oqood) में पंजीकृत होती है, और एक अपंजीकृत बिक्री अमान्य होती है;
• कानून यह प्रावधान करता है कि यदि RERA परियोजना को रद्द कर देता है, तो डेवलपर कोई भी हो, पूरी राशि वापस कर दी जाएगी।

नुकसान:

• एस्क्रो भुगतान की सुरक्षा करता है, हस्तांतरण की तारीख की नहीं;
• एक खरीदार जो भुगतान करना बंद कर देता है, वह 60% या उससे अधिक पूरी हो चुकी परियोजना पर कीमत का 40% तक खो सकता है;
• ऑफ-प्लान मॉर्गेज 50% लोन-टू-वैल्यू तक सीमित हैं;
• एक बड़ी पाइपलाइन का मतलब है कि हैंडओवर के समय अधिक परियोजनाएं एक ही खरीदारों और किरायेदारों के लिए प्रतिस्पर्धा करती हैं।

विकासकर्ता से ऑफ-प्लान खरीदना किसके लिए उपयुक्त नहीं है

ऑफ-प्लान खरीदारी हर खरीदार के लिए उपयुक्त नहीं है, और ये वे मामले हैं जहाँ यह संरचना आपके खिलाफ काम करती है।

यह उपयुक्त नहीं है यदि आपको एक या दो साल के भीतर पैसे वापस चाहिए हो सकते हैं: रिफंड नियम आपको तब बचाते हैं जब परियोजना रद्द हो जाती है, न कि जब आप अपना मन बदलते हैं, और भुगतान बंद करने वाला खरीदार 60% से कम बने हुए प्रोजेक्ट पर भी कीमत का 25% तक खो सकता है।

यह उपयुक्त नहीं है यदि आप स्वयं परियोजना पर नज़र नहीं रख सकते: इस गाइड में दिए गए जाँच-परख में से प्रत्येक में कुछ मिनट लगते हैं, लेकिन इन्हें प्रत्येक भुगतान चरण पर दोहराया जाना होता है, और एक खरीदार जो केवल डेवलपर के अपडेट पर भरोसा करता है, वह एस्क्रो द्वारा प्रदान की जाने वाली मुख्य सुरक्षा को खो देता है।

यह उपयुक्त नहीं है यदि आपकी योजना एक निश्चित हैंडओवर तिथि पर निर्भर करती है, उदाहरण के लिए किराए पर देना शुरू करना या वीज़ा आवेदन: एस्क्रो समय-सीमा की रक्षा नहीं करता है। यदि खरीद का उद्देश्य निवास का समर्थन करना है, तो दुबई में प्रॉपर्टी वीज़ा पर हमारी गाइड पढ़ें और इस पर भरोसा करने से पहले जांचें कि इसकी शर्तें ऑफ-प्लान संपत्ति पर कैसे लागू होती हैं।

यह तब उपयुक्त नहीं है जब आपको 50% से अधिक वित्तपोषण की आवश्यकता हो: सेंट्रल बैंक ऑफ-प्लान संपत्ति पर ऋण-से-मूल्य अनुपात (loan-to-value) को 50% तक सीमित करता है, और बाकी राशि आपके अपने फंड से आनी होगी। निर्माण जोखिम रहित तैयार अपार्टमेंट हमारे द्वितीयक संपत्ति अनुभाग में सूचीबद्ध हैं, और बिंगहाटी डेवलपर्स और अजीजी डेवलपमेंट्स जैसे डेवलपर्स की ऑफ-प्लान परियोजनाओं को भी आप यूनिट आरक्षित करने से पहले इन्हीं चरणों के साथ जाँच सकते हैं।

विधि और स्रोत

विधि

इस गाइड में दिए गए जाँच-पड़ताल आधिकारिक DLD ई-सेवाओं और दुबई कानून के अनुसार हैं। प्रत्येक कानूनी नियम की जाँच दुबई विधान पोर्टल पर कानून के पाठ के विरुद्ध की गई, और प्रत्येक सेवा की जाँच dubailand.gov.ae पर उसके पृष्ठ के विरुद्ध, 25 सितंबर 2026 को की गई। बाज़ार का डेटा कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर से आता है और जहां आंकड़ा शोध फर्म के अपने पेज पर नहीं दिखता है, वहां उसे खलीज टाइम्स द्वारा रिपोर्ट किया गया बताया गया है। बैंक साझेदारी का विवरण कंपनियों की विज्ञप्तियों और गल्फ न्यूज़ से आता है, जिसका नाम तब लिया गया है जब शर्तें केवल वहीं दिखाई देती हैं। ईस्ट प्रॉपर्टी डेवलपर्स को रैंक नहीं करती है: कोई आधिकारिक रैंकिंग नहीं है, और DLD रेटिंग नहीं, बल्कि एक रजिस्टर प्रकाशित करता है। यह गाइड ईस्ट प्रॉपर्टी की संपादकीय टीम द्वारा तैयार की गई थी और 25 सितंबर 2026 को स्रोतों के आधार पर इसकी समीक्षा की गई थी।

स्रोत

• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स, 25 सितंबर 2026 को जांचा गया: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-real-estate-developers/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, प्रोजेक्ट स्थिति पूछताछ, जांचा गया 25 सितंबर 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, रजिस्टर प्रोजेक्ट, जांचा गया 25 सितंबर 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, एस्क्रो खाता सक्रिय करने का अनुरोध: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, अनुमोदित एस्क्रो खाता ट्रस्टी: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/escrow-account-details/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न: https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, प्रारंभिक बिक्री (ओकूड) पंजीकृत करने का अनुरोध, 25 सितंबर 2026 को जांचा गया: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• दुबई भूमि विभाग, लाइसेंस और परमिट सत्यापित करें: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
• दुबई लैंड डिपार्टमेंट, मडमून रियल एस्टेट विज्ञापनों के लिए क्यूआर कोड, अप्रैल 2023: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dubai-land-department-provides-madmoun-service-to-verify-validity-of-real-estate-ads-via-qr-codes/
• कानून संख्या 8, 2007 दुबई में रियल एस्टेट विकास के लिए एस्क्रो खातों के संबंध में (धारा 4, 5, 9, 14, 15): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(8)%20of%202007.html
• कानून संख्या 13, 2008 अस्थायी अचल संपत्ति रजिस्टर को विनियमित करने वाला (धारा 3, 4): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20(13)%20of%202008.html
• 2008 के कानून संख्या 13 में संशोधन करने वाला 2020 का कानून संख्या 19 (धारा 11): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Law%20No.%20(19)%20of%202020%20संशोधित%20कानून%20संख्या%20(13)%2008 के 20, दुबई अमीरात में अंतरिम अचल संपत्ति रजिस्टर को विनियमित करना।html
• अधूरे और रद्द किए गए अचल संपत्ति परियोजनाओं के लिए विशेष न्यायाधिकरण से संबंधित 2020 का डिक्री संख्या 33: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Decree%20No.%20(33)%20of%202020%20Concerning%20the%20Special%20Tribunal.html
• कानून संख्या 4, 2019 रियल एस्टेट नियामक एजेंसी के संबंध में: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(4)%20of%202019%20Concerning%20the%20Real%20Estate%20Regulatory%20Agency.html
• संयुक्त अरब अमीरात के केंद्रीय बैंक की नियमावली, बंधक विनियम, अनुच्छेद 3: https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
• कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर, मार्केटबीट दुबई रेजिडेंशियल Q2 2026, 24 जुलाई 2026: https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• खलीज टाइम्स, दुबई 2008 के बाद से उच्चतम वार्षिक गृह वितरण के लिए तैयार, 20 अगस्त 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow
• खलीज टाइम्स, दुबई ने 2026 की पहली छमाही में 104 संपत्ति परियोजनाओं को पूरा किया, 20 अगस्त 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-completes-104-property-projects-worth-over-dh111-billion-in-h1-2026
• दुबई होल्डिंग, दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट और एमिरेट्स एनबीडी ऑफ-प्लान मॉर्गेज फाइनेंसिंग में साझेदार, 16 अप्रैल 2026: https://www.dubaiholding.com/en/media-hub/press-releases/दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट और एमिरेट्स एनबीडी मेरास, नखील और दुबई प्रॉपर्टीज़ में एकीकृत ऑफ-प्लान मॉर्गेज फाइनेंसिंग शुरू करने के लिए साझेदार
• गल्फ न्यूज़, Emirates NBD ने ऑफ-प्लान Dubai Holding संपत्तियों के लिए पहले से मॉर्गेज तक पहुंच खोली, 16 अप्रैल 2026: https://gulfnews.com/business/banking/dubais-emiratesnbd-opens-earlier-mortgage-access-for-off-plan-dubai-holding-properties-1.500508600
• एमिरेट्स एनबीडी, एमिरेट्स एनबीडी और सोभा रियल्टी ने एकीकृत गृह वित्तपोषण समाधान प्रदान करने के लिए साझेदारी की, 8 अप्रैल 2026: https://www.emiratesnbd.com/en/media-center/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions (ज़ाव्या पर विज्ञप्ति की प्रति: https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions-for-off-plan-projects-in-dubai-apkjydwu)

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मैं दुबई में किसी डेवलपर की जांच कैसे करूँ?

dubailand.gov.ae पर DLD लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स सेवा में या Dubai REST ऐप में कंपनी का कानूनी नाम खोजें। फिर DLD प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी में प्रोजेक्ट खोजें और जांचें कि वहां दिया गया डेवलपर आपके SPA में विक्रेता है।

मैं दुबई में अपने प्रोजेक्ट की स्थिति कैसे जांच सकता हूँ?

DLD वेबसाइट पर, दुबई REST ऐप में या DLD व्हाट्सएप चैनल के माध्यम से प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी का उपयोग करें। स्थिति, तिथियां, पूर्णता प्रतिशत और एस्क्रो बैंक देखने के लिए प्रोजेक्ट के नाम या नंबर से खोजें।

मैं यह कैसे जांचूँ कि कोई ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट RERA के साथ पंजीकृत है?

एक पंजीकृत ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट, DLD प्रोजेक्ट स्टेटस इंक्वायरी में एक प्रोजेक्ट नंबर और एक एस्क्रो बैंक के साथ दिखाई देता है। यदि आपको यह नहीं मिल रहा है, तो डेवलपर से DLD प्रोजेक्ट नंबर पूछें और स्वयं खोजें।

ऑफ-प्लान परियोजनाओं के लिए एस्क्रो खाते के नियम क्या हैं?

2007 के कानून संख्या 8 के तहत प्रत्येक ऑफ-प्लान परियोजना का अपना एस्क्रो खाता होता है, जिसका उपयोग केवल उसी परियोजना के निर्माण के लिए किया जाता है। पूरा होने के बाद, खरीदारों के नाम पर इकाइयों के पंजीकृत होने के एक साल बाद तक बैंक खाते में 5% राशि रखता है।

क्या दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदना सुरक्षित है?

भुगतान एस्क्रो द्वारा संरक्षित हैं और बिक्री ओकूड पंजीकरण द्वारा, लेकिन हैंडओवर की तारीख की गारंटी नहीं है। जोखिम कम होता है जब डेवलपर लाइसेंस प्राप्त हो, परियोजना DLD रजिस्टर में हो और आप केवल उसके एस्क्रो खाते में भुगतान करते हैं।

दुबई में यदि कोई डेवलपर कोई प्रोजेक्ट रद्द कर देता है तो क्या होता है?

यदि RERA परियोजना को रद्द करता है, तो डेवलपर को 2020 में संशोधित कानून संख्या 13, 2008 के अनुच्छेद 11(b) के तहत सभी भुगतान वापस करने होंगे। विवादों को अधूरे और रद्द किए गए वास्तविक संपत्ति परियोजनाओं के लिए विशेष न्यायाधिकरण में भेजा जाता है।

ओकूड क्या है?

ओकूड ऑफ-प्लान बिक्री के लिए DLD का अंतरिम रजिस्टर है। डेवलपर इसमें आपकी यूनिट को पंजीकृत करता है, आपको एक अस्थायी प्रमाणपत्र मिलता है, और DLD शुल्क कीमत का 4% होता है, जिसे आधिकारिक तौर पर 2% विक्रेता और 2% खरीदार में विभाजित किया जाता है।

मैं ट्रैखीसी परमिट या प्रॉपर्टी विज्ञापन की जाँच कैसे करूँ?

विज्ञापन पर मद्मून क्यूआर कोड स्कैन करें या DLD की "लाइसेंस और परमिट सत्यापित करें" सेवा का उपयोग करें। यह दिखाता है कि विज्ञापन, ब्रोकर और कंपनी लाइसेंस प्राप्त हैं या नहीं, लेकिन यह नहीं दिखाता कि कीमत या हस्तांतरण की तारीख सही है या नहीं।

दुबई में सबसे भरोसेमंद ऑफ-प्लान डेवलपर्स कौन हैं?

विश्वसनीय डेवलपर्स की कोई आधिकारिक रैंकिंग नहीं है। लैंड डिपार्टमेंट लाइसेंस प्राप्त डेवलपर्स और प्रोजेक्ट रिकॉर्ड का एक रजिस्टर प्रकाशित करता है जिसमें पूरा होने की तारीखें होती हैं, इसलिए तीन से पांच पूरी हुई परियोजनाओं के लिए प्रत्येक डेवलपर की वादा की गई और वास्तविक हैंडओवर तिथियों की तुलना करें।

क्या मैं किसी भी डेवलपर से ऑफ-प्लान संपत्ति पर मॉर्गेज (बंधक) प्राप्त कर सकता हूँ?

केवल तभी जब बैंक डेवलपर और प्रोजेक्ट को स्वीकार करता है। सेंट्रल बैंक ऑफ-प्लान संपत्ति पर ऋण-से-मूल्य अनुपात को 50% तक सीमित करता है, और बैंक प्रत्येक डेवलपर के लिए अपनी भुगतान और निर्माण सीमाएँ निर्धारित करते हैं।

क्या मैं दुबई में अपनी ऑफ-प्लान संपत्ति पूर्ण होने से पहले बेच सकता हूँ?

पूर्णता से पहले पुनर्विक्रय आपके SPA (विक्रय अनुबंध) की शर्तों पर निर्भर करता है, और डेवलपर्स आमतौर पर इसके लिए अपनी खुद की आवश्यकताएं निर्धारित करते हैं। यूनिट का ओकूड (Oqood) में पंजीकरण होना चाहिए, और नए खरीदार को हस्तांतरण का पंजीकरण भूमि विभाग (Land Department) के साथ किया जाना चाहिए।