العقارات قيد الإنشاء أو الجاهزة في دبي: مقارنة بين خطط السداد، وإيرادات الإيجار، وحدود الرهن العقاري، ومخاطر إعادة البيع

ما المقصود بالعقارات على المخطط والعقارات الجاهزة في دبي

العقار على المخطط في دبي هو وحدة يتم شراؤها قبل اكتمال بنائها ويتم تسجيلها في السجل المؤقت لدائرة الأراضي والمساكن (DLD)، بينما العقار الجاهز هو وحدة مكتملة يتم نقل ملكيتها إلى المشتري مع سند ملكية. والفرق بينهما قانوني ومادي في آن واحد، وهو يحدد المستندات التي ستحصل عليها، ووجهة أموالك، ومدى سرعة استخدامك للوحدة.

يتم تسجيل بيع العقار على المخطط من قبل المطور. وبموجب القانون رقم 13 لعام 2008، يجب إدراج كل عملية بيع لوحدة عقارية على المخطط في السجل المؤقت للعقارات؛ وتعتبر أي عملية بيع غير مسجلة باطلة. وتتمثل خدمة إدارة الأراضي والعقارات (DLD) في هذا الصدد في «تسجيل البيع الأولي»، المعروف في السوق باسم «أقود» (Oqood)، حيث تصدر شهادة تسجيل إلكترونية مؤقتة بدلاً من سند الملكية. ويصدر سند الملكية عند التسليم، عندما يكتمل بناء المبنى.

لا تودع مدفوعات الوحدة قيد الإنشاء في الحساب العام للمطور. ينص القانون رقم 8 لعام 2007 على أن تودع مدفوعات مشتري العقارات على المخطط في حساب ضمان مفتوح لهذا المشروع، ويخصص هذا الحساب حصريًا لإنشاء المبنى.

أما العقار الجاهز، الذي يُعرف أيضًا بالعقار الثانوي أو المعاد بيعه، فهو موجود بالفعل. ويوقع المشتري والبائع اتفاقية بيع، ويحصل البائع على شهادة عدم ممانعة من المطور العقاري، ويتم تسجيل نقل الملكية في أحد مراكز الوصاية التابعة لدائرة الأراضي والمساكن. وتصدر إدارة الأراضي والعقارات (DLD) سند ملكية إلكتروني باسم المشتري في يوم نقل الملكية.

	العقار على المخطط	العقار الجاهز
الحالة عند الشراء	قيد الإنشاء	مكتمل
من يقوم بتسجيل البيع	المطور، في السجل المؤقت	المشتري والبائع، في مركز أمين DLD
الوثيقة التي ستحصل عليها	شهادة إلكترونية للتسجيل المؤقت	سند الملكية
أين تذهب أموالك	حساب الضمان الخاص بالمشروع، على مراحل	إلى البائع عند نقل الملكية
متى يمكنك استخدام الوحدة	بعد التسليم	من تاريخ التسليم

باختصار: يمتلك مشتري العقار على المخطط حقاً مسجلاً في وحدة مستقبلية، بينما يمتلك مشتري العقار الجاهز الوحدة نفسها. تُدرج مشاريع المطورين الحالية ضمن فئة "المشاريع على المخطط"؛ أما الوحدات المكتملة المعروضة لإعادة البيع فتُدرج ضمن فئة "السوق الثانوية".

ما هي نسبة العقارات قيد الإنشاء في سوق دبي في عام 2026

شكلت العقارات قيد الإنشاء حوالي 68% من معاملات البيع في دبي خلال النصف الأول من عام 2026: حيث بلغ عدد الصفقات العقارية قيد الإنشاء 58,840 صفقة مقابل 27,160 صفقة للعقارات الجاهزة، وفقًا لأرقام دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الصادرة في 20 يوليو 2026. من حيث القيمة، كان التوزيع متساويًا تقريبًا: 139.75 مليار درهم إماراتي للعقارات قيد الإنشاء و146.69 مليار درهم إماراتي للعقارات المكتملة.

وتستحق هذه الفجوة بين العدد والقيمة قراءة متأنية. فوفقًا لحساباتنا المستندة إلى نفس أرقام دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بلغ متوسط قيمة الصفقة العقارية قيد الإنشاء في النصف الأول من عام 2026 حوالي 2.4 مليون درهم إماراتي، بينما بلغ متوسط قيمة الصفقة العقارية الجاهزة حوالي 5.4 مليون درهم إماراتي. وهذا لا يعني أن الوحدات الجاهزة تكلف ضعف تكلفة الوحدات قيد الإنشاء: فكلتا المجموعتين تحتويان على مزيج مختلف من الشقق والفيلات والمواقع، لذا فإن المتوسطات لا تمثل مقارنة سعرية متماثلة. ما تظهره الأرقام هو أن العقارات قيد الإنشاء تشكل غالبية الصفقات، في حين تستحوذ العقارات الجاهزة على حوالي نصف القيمة المالية.

تشكل عمليات إعادة بيع الوحدات التي لا تزال قيد الإنشاء جزءًا أصغر بكثير من السوق مقارنةً بالمشاريع الجديدة. ذكرت صحيفة «خليج تايمز» في 15 فبراير 2026 أن عمليات إعادة البيع على المخطط شكلت 9% من إجمالي المعاملات على المخطط في عام 2025، لذا فإن إعادة البيع تمثل حصة صغيرة من سوق العقارات على المخطط.

تكلفة الدخول: خطة السداد التي يقدمها المطور مقابل السداد الكامل

يتم توزيع سعر الشراء على المخطط في دبي وفقًا لخطة سداد المطور، بينما يتم دفع ثمن العقار الجاهز بالكامل عند نقل الملكية، وتخضع كلا الحالتين لنفس رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%. جدول الرسوم هو نفسه في الحالتين؛ ما يتغير هو توقيت سحب بقية المبلغ من حسابك.

يحدد كل مطور خطط السداد في اتفاقية البيع والشراء (SPA). فعلى سبيل المثال، تعني خطة السداد بنسبة 60/40 أن 60% من السعر يُدفع أثناء البناء و40% عند التسليم؛ أما خطط ما بعد التسليم فتؤجل جزءًا من السعر إلى الأشهر التي تلي استلام المفاتيح. تعد الخطة بندًا تعاقديًا، وليست قاعدة من قواعد DLD، لذا قارن الجدول الزمني، وليس فقط النسبة المئوية المعلنة.

رسوم DLD في الحالتين، وفقًا لصفحات خدمات DLD التي تم تحديثها في 23 سبتمبر 2026:

الرسوم	على المخطط (البيع الأولي، Oqood)	جاهز (نقل ملكية إعادة البيع)
رسوم التسجيل	4% من السعر: 2% للبائع، 2% للمشتري	4% من السعر: 2% للبائع، 2% للمشتري
رسوم المعرفة والابتكار	10 درهم + 10 درهم	10 درهم + 10 درهم
إصدار سند الملكية	عند التسليم	250 درهم إماراتي
رسوم الخريطة	لا ينطبق	250 درهم إماراتي للفيلات والشقق
رسوم مركز الوصاية	لا ينطبق (يقوم المطور بالتسجيل)	4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لعمليات البيع التي تبلغ قيمتها 500,000 درهم إماراتي أو أكثر؛ و2,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لأقل من ذلك

بالكلمات: تنطبق رسوم التسجيل بنسبة 4% على كلا الطرفين، بينما تنطبق رسوم الخريطة ومركز الوصاية فقط على عمليات التحويل الجاهزة، وفي كلتا الحالتين يقسم جدول دائرة الأرضيات والمباني (DLD) نسبة 4% بالتساوي بين البائع والمشتري، بينما يحدد العقد من الذي يدفعها فعليًا. في عام 2026، قام بعض المطورين بتغطية هذه الرسوم: ذكرت صحيفة «خليج تايمز» في 20 أغسطس 2026 أن المطورين كانوا يستخدمون إعفاءات رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، والخصومات على الكميات الكبيرة، وعمولات السمسرة الأعلى لدعم المبيعات. ويُعد الإعفاء من الرسوم خصمًا على السعر بشكل آخر، لذا قارن التكلفة الإجمالية، وليس السعر المعلن.

حدود الرهن العقاري: 50% للعقارات على المخطط مقابل ما يصل إلى 80% للعقارات الجاهزة

قد تقرض البنوك الإماراتية 50% كحد أقصى من قيمة العقار قيد الإنشاء، مقابل ما يصل إلى 80% لأول منزل جاهز للمغتربين بقيمة أقل من 5 ملايين درهم إماراتي. تنص لائحة الرهن العقاري الصادرة عن بنك الإمارات المركزي (C 31/2013) على هذه الحدود، وتسري على جميع البنوك في الدولة.

المقترض والعقار	الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV)
العقارات قيد الإنشاء، أي مشترٍ وأي قيمة	50%
المغتربون، المنزل الأول، قيمة تصل إلى 5 ملايين درهم إماراتي	80
المغتربون، المنزل الأول، قيمة تزيد عن 5 ملايين درهم إماراتي	70
المغتربون، المسكن الثاني وما بعده	60

وتحدد نفس اللائحة سقفاً أقصى لسداد الديون الإجمالية بنسبة 50% من دخل المقترض، ومدة القرض بـ 25 عاماً. بعبارة أخرى: يمكن للمغترب الذي يشتري منزلاً جاهزاً أولاً بقيمة أقل من 5 ملايين درهم إماراتي تمويله بدفعة أولى بنسبة 20% بالإضافة إلى الرسوم، بينما تتطلب الوحدة قيد الإنشاء ما لا يقل عن نصف قيمتها من أموال المشتري الخاصة.

كما أن التمويل قبل تسليم العقار يبدأ في وقت متأخر. في إطار الشراكة التي أُعلن عنها في 16 أبريل 2026 بين بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD) وشركة دبي القابضة العقارية (ميراس، نخيل، ودبي للعقارات)، يُنظر في طلب الرهن العقاري بمجرد أن يدفع المشتري 50% من السعر ويصل المشروع إلى 30% من مرحلة البناء؛ وذكرت صحيفة «جلف نيوز» أن هذا الخيار متاح للمقيمين وغير المقيمين. وتختلف شروط البنوك بالنسبة للمطورين الآخرين. وتجدون التفاصيل في دليلنا للحصول على قرض عقاري لشراء عقار على المخطط في دبي.

دخل الإيجار: متى يبدأ كل خيار في تحقيق الدخل

يمكن للعقار الجاهز أن يدر إيجارًا من الشهر الأول بعد نقل الملكية، في حين لا تدر الوحدة قيد الإنشاء أي عائد حتى تسليمها. بالنسبة للمستثمر الذي يحتاج إلى دخل، هذا هو الفرق الرئيسي بين المسارين، ويستمر طوال فترة البناء بأكملها.

الإيجار في حد ذاته ليس ثابتًا. أفادت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core) أن الإيجارات في جميع أنحاء دبي انخفضت بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026، مع انخفاضات أكبر في أسعار الشقق في داون تاون دبي (−14%)، ودبي هيلز إستيت (−10%)، ودبي مارينا (−10%). انخفض مؤشر الإيجارات الخاص بـ «ريدين» (REIDIN) في دبي بنسبة 5.04% في أغسطس 2026 مقارنةً بالعام السابق. يحصل مشتري الوحدة الجاهزة على دخل فوري، ولكن بسعر الإيجار السائد اليوم؛ أما مشتري الوحدة قيد الإنشاء فسيوقع عقد الإيجار الأول بأي سعر إيجار يكون ساريًا في يوم التسليم.

عند المقارنة بين الحالتين، قارن الإيجار الصافي وليس الإجمالي. العائد الإيجاري الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على السعر؛ أما العائد الصافي فيُطرح منه رسوم الخدمات والصيانة والإدارة والأشهر التي تظل فيها الوحدة شاغرة. كما تُظهر الوحدة الجاهزة سجل رسوم الخدمات الفعلي، في حين أن رسوم الخدمات للوحدة على المخطط لا تزال تقديرية حتى بدء تشغيل المبنى.

التدفق النقدي على مدى ثلاث سنوات: مثال توضيحي

على مدى ثلاث سنوات من البناء، يمكن لوحدة جاهزة تم شراؤها بمبلغ 1,500,000 درهم إماراتي أن تحقق إيرادات إيجار إجمالي تبلغ حوالي 270,000 درهم إماراتي قبل أن تحقق الوحدة قيد الإنشاء بنفس السعر أول درهم لها. يستخدم المثال أدناه رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي المذكورة أعلاه وافتراضاتنا الخاصة؛ وقد تم تمييز هذه الافتراضات، وهي مجرد أمثلة توضيحية وليست توقعات.

الافتراضات (الخاصة بنا): تبلغ تكلفة كلتا الوحدتين 1,500,000 درهم إماراتي؛ يتم تسليم الوحدة قيد الإنشاء بعد ثلاث سنوات وفقًا لخطة 10% / 50% / 40% (الحجز، البناء، التسليم)؛ يتم شراء الوحدة الجاهزة نقدًا وتأجيرها بعائد إجمالي يبلغ 6%، أو 90,000 درهم إماراتي سنويًا؛ ويدفع المشتري رسوم DLD البالغة 4% بالكامل في كلتا الحالتين.

السنة	على المخطط: تُدفع في السنة	الجاهزة: تُدفع في السنة	الجاهزة: إجمالي الإيجار المحصل
0 (الشراء)	150,000 درهم إماراتي + 60,020 درهم إماراتي رسوم DLD	1,500,000 درهم إماراتي + 64,720 درهم إماراتي رسوم دائرة الأرضيات والمباني (DLD) والخريطة ورسوم الوصي	—
1	250,000 درهم إماراتي	—	90,000 درهم إماراتي
2	250,000 درهم إماراتي	—	90,000 درهم إماراتي
3 (التسليم)	250,000 درهم إماراتي + 600,000 درهم إماراتي	—	90,000 درهم إماراتي
الإجمالي عند التسليم	1,560,020 درهم إماراتي	1,564,720 درهم إماراتي	270,000 درهم

بالكلمات: عند التسليم، يكون كلا المشترين قد دفعا المبلغ نفسه تقريبًا، لكن المشتري الجاهز استلم أيضًا 270,000 درهم إماراتي من إجمالي الإيجار، بينما احتفظ المشتري على المخطط بمعظم المال في حوزته لفترة أطول.

ما يوضحه المثال:

• نقطة التعادل من حيث السعر. لمضاهاة إجمالي الإيجار الذي يحصل عليه المشتري الذي اشترى الوحدة الجاهزة، يجب أن تبلغ قيمة الوحدة التي تم شراؤها على المخطط عند التسليم حوالي 1,770,000 درهم إماراتي، أو ما يزيد بنسبة 18% عن سعر الشراء، قبل احتساب التكاليف وقبل احتساب ما يكسبه المشتري الذي اشترى على المخطط من الأموال التي لم تُدفع بعد.
• حساسية الإيجار. عند عائد إجمالي بنسبة 5٪، تدر الوحدة الجاهزة 225,000 درهم إماراتي على مدى ثلاث سنوات، وتنخفض نقطة التعادل إلى 15٪. انخفضت الإيجارات في عام 2026 (انظر دخل الإيجار)، لذا يجب اختبار أكثر من معدل إيجار واحد.
• ما لم يتناوله المثال. تقلل رسوم الخدمات والإدارة والشغور من دخل المشتري للوحدة الجاهزة؛ كما أن تأخير التسليم يطيل فترة انتظار المشتري على المخطط. ولا يعتبر أي منهما ثابتًا، لذا لم نفترض رقمًا محددًا.

موجة التسليم في 2026–2027: ماذا تعني بالنسبة للخيارين

تتوقع دبي حوالي 55,600 وحدة سكنية جديدة في عام 2026، وهو أكبر عدد منذ عام 2008، وأكثر من 60,000 وحدة في عام 2027، وفقًا لتقرير النصف الأول من عام 2026 الصادر عن شركة «كوشمان آند ويكفيلد كور»، كما نقلته صحيفة «خليج تايمز» في 20 أغسطس 2026. وقد تم تسليم أكثر من 13,200 وحدة سكنية في الربع الثاني وحده، ومن المتوقع تسليم حوالي 32,000 وحدة في النصف الثاني من العام.

ويقدر التقرير نفسه عدد الوحدات المخطط لها حتى عام 2030 بنحو 525,000 وحدة، لم يتجاوز 20% من تقدم البناء منها سوى حوالي 186,000 وحدة. فالإطلاق ليس تسليمًا: فمعظم المشاريع المخطط لها لا تزال على الورق، وبعضها سيتم تنفيذه.

بالنسبة للمشتري الذي يختار بين الشراء على المخطط والشراء الجاهز، فإن موجة التسليم مهمة من ناحيتين:

• بالنسبة لإعادة بيع الوحدات قيد الإنشاء. عندما يتم الانتهاء من العديد من الوحدات في مجمع سكني واحد في نفس الوقت، تتنافس الوحدات الجاهزة هناك على نفس المشترين والمستأجرين مع الوحدات قيد الإنشاء التي توشك على التسليم. هذه هي قراءتنا لبيانات العرض، وليست توقعات؛ تحقق من عدد الوحدات المقرر تسليمها في مجمعك السكني قبل أن تعتمد على البيع قبل التسليم.
• بالنسبة للإيجارات الجاهزة. تضيف المشاريع الجديدة المكتملة إلى العرض الإيجاري، وهو أحد أسباب انخفاض الإيجارات في عام 2026 بينما انخفضت أسعار البيع بدرجة أقل. أفادت شركة Cushman & Wakefield Core بأن أسعار البيع انخفضت بنسبة 4% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026، مقابل انخفاض بنسبة 6% في الإيجارات.

بيع العقارات على المخطط قبل التسليم

يمكن إعادة بيع الوحدة على المخطط في دبي قبل التسليم بمجرد تسجيل البيع في السجل المؤقت وإصدار المطور لشهادة عدم ممانعة. كما يتم تسجيل إعادة البيع في السجل المؤقت؛ وأي عملية بيع غير مسجلة فيه تعتبر باطلة بموجب القانون رقم 13 لعام 2008.

يحدد المطورون شروط إعادة البيع الخاصة بهم، ويمكن للمطور أن يشترط دفع حد أدنى من السعر قبل إصدار شهادة عدم الممانعة. على سبيل المثال، تقول شركة «ميراس» إن إعادة البيع يمكن أن تبدأ بمجرد إصدار «العقود»، ولكن يجب استيفاء مبلغ حد أدنى قبل أن يمكن طلب شهادة عدم الممانعة؛ وهي لا تنشر النسبة المئوية. ابحث عن الحد الأدنى في عقد البيع والشراء (SPA) الخاص بك أو اسأل المطور قبل الشراء إذا كان الخروج المبكر جزءًا من خطتك. لم نعثر على صفحات رسمية للمطورين تنشر رسوم شهادة عدم الممانعة (NOC)، لذا ضع في ميزانيتك رسوم شهادة عدم الممانعة (NOC) التي تتأكد منها مع المطور.

يتم تحديد سعر إعادة البيع حسب السوق، وليس حسب سعر الطرح. أفادت صحيفة «خليج تايمز» في 15 فبراير 2026 أنه، وفقًا لشركة «نايت فرانك»، تمت معاملات إعادة البيع على المخطط في بعض الأسواق الفرعية بأسعار تساوي أسعار الإطلاق الأولية أو تقل عنها، مع تسجيل خصومات تصل إلى رقمين في مناطق تشمل «سوبا هارتلاند» و«داماك لاغونز» و«أبراج بحيرة الجميرا»؛ ووصفت شركة نايت فرانك هذه الحالات بأنها حالات منعزلة وليست اتجاهاً عاماً. كما يتولى مشتري العقار المعاد بيعه خطة السداد المتبقية، مما يحد من عدد المشترين المحتملين للوحدات التي لا يزال عليها رصيد كبير مستحق.

قبل أن تعتمد على صفقة إعادة البيع، تحقق من سعر القدم المربع للصفقات الفعلية في نفس المبنى أو المجمع السكني من خلال بيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو تطبيق دبي REST، وليس من خلال السعر الحالي المعلن من قبل المطور.

مخاطر الشراء على المخطط: التأخير، والتخلف عن السداد، وما يحميه حساب الضمان

يحمي حساب الضمان مدفوعات المشترين من إنفاقها على أي شيء بخلاف ذلك المشروع، لكنه لا يضمن تاريخ التسليم أو سعر إعادة البيع. حساب الضمان هو آلية رقابة على الأموال، وليس على الوقت.

تعمل قواعد حساب الضمان على مراحل. تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتفعيل حساب الضمان مقابل ضمان مصرفي للإنشاء حتى اكتمال 20% من المشروع، وبعد ذلك تُفرج عن الأموال وفقًا لنسبة العمل المنجز، استنادًا إلى تقرير فني من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لا يتجاوز عمره ثلاثة أشهر. بموجب القانون رقم 8 لعام 2007، بمجرد حصول المطور على شهادة الإنجاز، يحتفظ وكيل حساب الضمان بنسبة 5% من رصيد الحساب، والتي يتم الإفراج عنها بعد مرور عام على تسجيل الوحدات باسم المشترين. تُظهر خدمة «الاستعلام عن حالة المشروع» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) نسبة إنجاز أي مشروع مسجل على الموقع الإلكتروني للدائرة، وفي تطبيق «دبي REST»، وعبر تطبيق «واتساب»؛ لذا، تأكد من مراجعتها قبل كل دفعة كبيرة.

ماذا يحدث إذا توقف مشتري العقار على المخطط عن السداد

إذا توقف مشترٍ على المخطط في دبي عن السداد، يمكن للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% أو 40% من القيمة، بعد أن يقوم المطور بإخطار دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وتقوم الدائرة بإعطاء المشتري إشعارًا مدته 30 يومًا؛ وتعتمد النسبة على تقدم أعمال البناء. وترد هذه القواعد في المادة 11 من القانون رقم 13 لعام 2008 بصيغته المعدلة بالقانون رقم 19 لعام 2020:

• عند اكتمال أكثر من 80%: يجوز للمطور الإبقاء على العقد والمطالبة بالرصيد المتبقي، أو طلب إجراء مزاد علني، أو إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة الوحدة.
• تراوحت نسبة الإنجاز بين 60% و80%: يجوز للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من قيمة الوحدة.
• أقل من 60% من الإنجاز: يجوز للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من قيمة الوحدة.

يجب على المطور العقاري رد جميع المدفوعات إذا لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن إرادته أو إذا قامت هيئة تنظيم العقارات (RERA) بإلغاء المشروع. بالنسبة للعقارات الجاهزة، لا توجد هذه المخاطر بهذه الصورة: فالوحدة مكتملة، وسند الملكية مسجل باسمك اعتبارًا من يوم التحويل.

الأساطير حول العقارات على المخطط والعقارات الجاهزة في دبي

الاعتقاد بأن الوحدة قيد الإنشاء تكون دائمًا ذات قيمة أعلى عند التسليم هو اعتقاد خاطئ: أفادت شركة نايت فرانك (Knight Frank) عن إعادة بيع وحدات قيد الإنشاء بأسعار تساوي أسعار الإطلاق أو تقل عنها في بعض الأسواق الفرعية بدبي (خليج تايمز، 15 فبراير 2026). أساطير شائعة أخرى:

• "العقارات قيد الإنشاء أرخص دائمًا." قد يخفي السعر الإعلاني المنخفض تاريخ سداد متأخر، أو إعفاءً من رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، أو خطة ما بعد التسليم. قارن سعر القدم المربع في المعاملات الأخيرة المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) في نفس المجمع السكني، لا بين كتيبين إعلانيين.
• "الحساب المعلق يجعل شراء العقارات الجديدة خاليًا من المخاطر." يتحكم الحساب المعلق في كيفية إنفاق الأموال؛ لكنه لا يمنع التأخيرات أو انخفاض الأسعار.
• "يمكنك الحصول على قرض عقاري بنسبة 80% على وحدة قيد الإنشاء." الحد الأقصى الذي يضعه البنك المركزي قبل اكتمال البناء هو 50% من القيمة لكل مشترٍ.
• "الوحدة الجاهزة تعود دائمًا بربح." انخفضت الإيجارات بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026 (Cushman & Wakefield Core)، كما أن صافي الإيجار أقل من الإيجار الإجمالي.
• "شراء العقار يمنحك تأشيرة إقامة تلقائيًا." تأشيرة الإقامة هي طلب منفصل له شروطه الخاصة، كما هو موضح في دليلنا الخاص بتأشيرة الإقامة العقارية في الإمارات العربية المتحدة.

العقارات على المخطط مقابل العقارات الجاهزة: مقارنة جنبًا إلى جنب

تتلخص المقارنة بين العقارات قيد الإنشاء والعقارات الجاهزة في دبي في ثلاثة عوامل: موعد الدفع، وموعد تحقيق العائد، ومقدار القرض الذي يمكنك الحصول عليه. يعرض الجدول الحقائق الواردة في هذا الدليل جنبًا إلى جنب.

المعيار	العقار على المخطط	العقار الجاهز
الدفع	على مراحل، وفقًا لخطة السداد التي يحددها المطور	الدفع بالكامل عند نقل الملكية
رسوم التسجيل لدى DLD	4% (2% + 2% وفقًا لجدول DLD)	4% (2% + 2%) بالإضافة إلى رسوم مركز الوصي
الحد الأقصى للرهن العقاري	50% من القيمة، وغالبًا ما يكون ذلك بعد سداد حصة	حتى 80% (للمغتربين، وللمنزل الأول بقيمة تصل إلى 5 ملايين درهم إماراتي)
دخل الإيجار	لا يوجد حتى تسليم العقار	من أول عقد إيجار
الوثيقة	التسجيل المؤقت (العقد)	سند الملكية
المخاطر الرئيسية	التأخير، إعادة البيع بسعر أقل من سعر الطرح، غرامات التخلف عن السداد	الإيجار والسعر الحاليين، وعمر الوحدة وحالتها
الانسحاب قبل الانتهاء	إعادة البيع بموافقة المطور	إعادة البيع العادية
حصة مبيعات دبي، النصف الأول من عام 2026	حوالي 68% من الصفقات	حوالي 32% من الصفقات

بكلمات: الشراء قبل التسليم يناسب المشتري الذي لديه الوقت والنقد المتوفر على مراحل، أما الشراء الجاهز فيناسب المشتري الذي يحتاج إلى دخل أو قرض كبير في الوقت الحالي. عندما يعرض المطور إعفاءً من رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو خطة ما بعد التسليم، أعد حساب الإجمالي قبل المقارنة.

إيجابيات وسلبيات العقارات على المخطط والعقارات الجاهزة

الميزة الرئيسية للعقارات قيد الإنشاء هي الدخول التدريجي إلى السوق؛ أما الميزة الرئيسية للعقارات الجاهزة فهي الإيجار وسند الملكية من اليوم الأول.

العقارات قيد الإنشاء — الإيجابيات:

• تُوزَّع المدفوعات على مدار فترة البناء وأحيانًا إلى ما بعد التسليم.
• تودع المدفوعات في حساب ضمان المشروع بموجب القانون رقم 8 لعام 2007.
• يستخدم المطورون حوافز مثل الإعفاء من رسوم DLD لدعم المبيعات.

العقارات قيد الإنشاء — العيوب:

• لا يتم تحصيل إيجار حتى تسليم العقار؛ وقد يتغير موعد التسليم.
• يقتصر التمويل المصرفي على 50% من القيمة، وغالبًا ما يبدأ فقط بعد دفع جزء من السعر.
• يعتمد إعادة البيع على موافقة المطور (NOC) وعلى أسعار المشاريع المنافسة التي تم تسليمها.
• قد تصل تكلفة التخلف عن السداد إلى 25% أو 40% من قيمة الوحدة.

العقارات الجاهزة — المزايا:

• إيجار من أول عقد إيجار، وسند ملكية في يوم التسليم.
• رهن عقاري يصل إلى 80% لشراء أول منزل للمغتربين بقيمة أقل من 5 ملايين درهم إماراتي.
• يمكنك فحص الوحدة والمبنى وسجل رسوم الخدمات قبل الشراء.

العقارات الجاهزة — العيوب:

• يجب سداد السعر الكامل عند التسليم، بالإضافة إلى رسوم مركز الوصاية.
• الإيجارات الحالية آخذة في الانخفاض: −6% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026.
• قد تحتاج الوحدات القديمة إلى صيانة وتجديد.

لمن لا تناسب العقارات على المخطط أو الجاهزة

العقارات قيد الإنشاء لا تناسب المشتري الذي يحتاج إلى دخل إيجاري أو استرداد أمواله خلال فترة البناء؛ أما العقارات الجاهزة فلا تناسب المشتري الذي لا يستطيع دفع معظم السعر دفعة واحدة. أمثلة محددة:

• العقارات على المخطط، إذا كنت تخطط لإعادة البيع قبل التسليم في مجتمع يضم عددًا كبيرًا من الوحدات التي يتم الانتهاء منها في نفس الوقت. تعتمد إعادة البيع على شهادة عدم الممانعة (NOC) الصادرة عن المطور، وتنافس الوحدات المكتملة المجاورة؛ أفادت شركة نايت فرانك (Knight Frank) أن أسعار إعادة البيع تساوي أو تقل عن سعر الطرح في بعض الأسواق الفرعية.
• الشراء قبل الانتهاء، إذا كانت مدفوعاتك تعتمد على قرض عقاري قبل سداد 50٪ من المبلغ. الحد الأقصى الذي يضعه البنك المركزي هو 50٪ من القيمة، ولا تبدأ برامج الشراكة مثل برنامج بنك الإمارات دبي الوطني مع دبي القابضة العقارية إلا بعد سداد 50٪ من المبلغ وإنجاز 30٪ من أعمال البناء.
• الشراء قبل الانتهاء، إذا لم تتمكن من الاستمرار في السداد في حالة حدوث تأخير. فالتخلف عن السداد يتيح للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% أو 40% من القيمة.
• "جاهز"، إذا كنت تعتمد على الإيجار بمستواه الحالي لسنوات. انخفضت الإيجارات في دبي بنسبة 6% في ربع واحد من عام 2026، كما أن المشاريع الجديدة التي تم تسليمها تزيد من العرض.
• مستعد، إذا كنت ترغب في تجنب تكلفة مبنى قائم. تأتي الوحدة المعاد بيعها مع رسوم الخدمة الحالية وعمرها؛ ولا يمكن التفاوض بشأن أي منهما.

المنهجية والمصادر

تم التحقق من جميع الأرقام الواردة في هذه المقارنة بمقارنتها بالمصادر الأولية في 25 سبتمبر 2026: صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وتشريعات دبي، ودليل قواعد البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، وCushman & Wakefield Core، وREIDIN، وبيانات معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) كما وردت في وسائل الإعلام. يستخدم مثال التدفق النقدي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) السارية في ذلك التاريخ وافتراضاتنا الخاصة، والتي تم الإشارة إليها في النص. متوسط قيم الصفقات هو حسابنا المستند إلى إجماليات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). لم نستخدم بوابات الإعلانات أو مدونات الوكالات كمصادر.

المصادر:

• دائرة الأراضي في دبي — تسجيل بيع العقارات؛ طلب تسجيل البيع الأولي؛ طلب تفعيل حساب الضمان؛ الاستعلام عن حالة المشروع العقاري (تم تحديث الصفحات في 23 سبتمبر 2026).
• القانون رقم 8 لعام 2007 بشأن حسابات الضمان (المواد 7 و9 و14)؛ القانون رقم 13 لعام 2008 بشأن السجل المؤقت للعقارات (المادة 3)؛ القانون رقم 19 لعام 2020 المعدل للمادة 11 — بوابة دبي التشريعية.
• البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة — اللوائح المتعلقة بقروض الرهن العقاري (C 31/2013)، المادة 3.
• كوشمان آند ويكفيلد كور — تقرير «دبي ريزيدنشال ماركتبيت» للربع الثاني من عام 2026 (24 يوليو 2026).
• خليج تايمز — التسليمات والمشاريع قيد الإنشاء، نقلاً عن كوشمان آند ويكفيلد كور (20 أغسطس 2026)؛ إعادة بيع العقارات على المخطط وتعليق نايت فرانك (15 فبراير 2026).
• Emirates 24/7 — معاملات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) للنصف الأول من عام 2026 (20 يوليو 2026).
• REIDIN — تقرير أسعار العقارات السكنية في الإمارات العربية المتحدة، أغسطس 2026 (11 سبتمبر 2026).
• جلف نيوز — قروض الرهن العقاري على المخطط من بنك الإمارات دبي الوطني ودبي القابضة العقارية (16 أبريل 2026).

أعده فريق تحرير «إيست بروبرتي». البيانات حتى 25 سبتمبر 2026. تتم مراجعة أرقام السوق كل ثلاثة أشهر، عند نشر البيانات الجديدة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وشركة كوشمان آند ويكفيلد.

الأسئلة الشائعة

هل من الأفضل شراء عقار على المخطط أم جاهز في دبي؟

يعتمد ذلك على الموارد النقدية والتوقيت. الشراء قبل الانتهاء يوزع الدفعات على مدار فترة البناء ولكنه لا يدر إيجارًا حتى تسليم العقار؛ أما العقار الجاهز فيتطلب دفع معظم السعر دفعة واحدة ولكن يمكن تأجيره على الفور ويمكن تمويله بنسبة تصل إلى 80% بالنسبة لمنزل الوافد الأول الذي تقل قيمته عن 5 ملايين درهم إماراتي.

هل يستحق الأمر شراء عقار على المخطط في دبي في عام 2026؟

قد يكون الأمر كذلك، إذا لم تكن بحاجة إلى إيجار أو بيع سريع. شكلت الوحدات قيد الإنشاء حوالي 68% من صفقات البيع في دبي في النصف الأول من عام 2026، لكن بعض عمليات إعادة البيع أُبرمت بسعر يساوي سعر الطرح أو أقل منه، ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من حوالي 55,600 منزل جديد في عام 2026.

هل يمكنني بيع عقاري على المخطط في دبي قبل اكتمال البناء؟

نعم، بمجرد تسجيل البيع في السجل المؤقت وإصدار المطور لشهادة عدم الممانعة (NOC). يمكن للمطور أن يشترط دفع حصة دنيا من السعر أولاً؛ فعلى سبيل المثال، تحدد شركة «ميراس» حدًا أدنى للدفع للحصول على شهادة عدم الممانعة. تحقق من هذا الحد الأدنى في عقد البيع (SPA) أو مع المطور.

هل شراء العقارات على المخطط في دبي آمن؟

تتم حماية المدفوعات من خلال حساب ضمان المشروع بموجب القانون رقم 8 لعام 2007، وتقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بالإفراج عن الأموال وفقًا لتقدم أعمال البناء. لا يضمن حساب الضمان تاريخ التسليم أو سعر إعادة البيع، لذا تحقق من حالة المشروع عبر خدمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) قبل كل دفعة كبيرة.

هل العقارات على المخطط أرخص من العقارات الجاهزة في دبي؟

ليس دائمًا. قد يعكس السعر الإعلاني المنخفض تاريخ سداد متأخر أو إعفاءً من رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي. قارن سعر القدم المربع في المعاملات الحديثة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي لوحدات مماثلة في نفس المجمع السكني.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري لشراء عقار قيد الإنشاء في دبي؟

نعم، لكن البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة يحدد سقف القرض بنسبة 50% من قيمة الوحدة التي يتم شراؤها قبل اكتمال البناء. وغالبًا ما لا تمنح البنوك القروض إلا بعد سداد جزء من السعر؛ على سبيل المثال، ينظر بنك الإمارات دبي الوطني بالتعاون مع دبي القابضة العقارية في الطلبات بعد سداد 50% من السعر وإتمام 30% من أعمال البناء.

ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%؟

هي رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي: 4% من السعر، مقسمة بنسبة 2% على البائع و2% على المشتري وفقًا لجدول دائرة الأراضي والأملاك في دبي. وتسري هذه الرسوم على كل من البيع الأولي لوحدة قيد الإنشاء ونقل ملكية وحدة جاهزة؛ ويحدد العقد من يتحمل دفعها فعليًا.

هل ستنخفض أسعار العقارات في دبي في عام 2026؟

لقد انخفضت الأسعار بالفعل: أفادت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core) بانخفاض بنسبة 4% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026، كما انخفض مؤشر المبيعات الخاص بشركة ريدين (REIDIN) بنسبة 0.77% على أساس سنوي في أغسطس 2026. نحن لا نتنبأ بالأسعار؛ لكن أعلى حجم تسليم منذ عام 2008 هو العامل الذي يجب مراقبته.

ماذا يحدث إذا توقفت عن سداد أقساط عقار قيد الإنشاء؟

بعد إخطار DLD الذي مدته 30 يومًا، يجوز للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من قيمة الوحدة إذا كان المشروع قد اكتمل بنسبة أقل من 60%، وما يصل إلى 40% إذا كان قد اكتمل بنسبة 60% أو أكثر؛ أما إذا تجاوزت نسبة الإنجاز 80%، فيجوز للمطور أيضًا المطالبة بالرصيد المتبقي أو طلب إجراء مزاد.

متى تبدأ العقارات قيد الإنشاء في تحقيق إيرادات من الإيجار؟

فقط بعد التسليم، عندما يتم إصدار سند الملكية ويصبح من الممكن تأجير الوحدة. وحتى ذلك الحين، يدفع المشتري الأقساط دون الحصول على أي دخل من الإيجار.