दुबई में ऑफ-प्लान या तैयार संपत्ति: भुगतान योजनाएँ, किराया आय, बंधक सीमाएँ और पुनर्विक्रय जोखिम की तुलना

दुबई में ऑफ-प्लान और रेडी प्रॉपर्टी का क्या मतलब है

दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति वह इकाई है जिसे निर्माण पूरा होने से पहले खरीदा जाता है और डीएलडी के अंतरिम रजिस्टर में दर्ज किया जाता है, जबकि रेडी प्रॉपर्टी वह पूरी की गई इकाई है जिसे टाइटल डीड के साथ खरीदार को हस्तांतरित किया जाता है। यह अंतर कानूनी और भौतिक दोनों है, और यह तय करता है कि आपके पास कौन से दस्तावेज़ होंगे, आपका पैसा कहाँ जाएगा और आप इकाई का उपयोग कितनी जल्दी कर सकते हैं।

ऑफ-प्लान बिक्री डेवलपर द्वारा पंजीकृत की जाती है। 2008 के कानून संख्या 13 के तहत, ऑफ-प्लान यूनिट की हर बिक्री को अंतरिम रियल प्रॉपर्टी रजिस्टर में दर्ज किया जाना चाहिए; जो बिक्री पंजीकृत नहीं है, वह अमान्य है। इसके लिए डीएलडी (DLD) सेवा प्रारंभिक बिक्री पंजीकरण है, जिसे बाजार में ओकूड (Oqood) के नाम से जाना जाता है, और यह शीर्षक दस्तावेज़ के बजाय एक अस्थायी पंजीकरण ई-प्रमाणपत्र जारी करता है। शीर्षक दस्तावेज़ हस्तांतरण के समय आता है, जब इमारत पूरी हो जाती है।

निर्माणधीन इकाई के लिए भुगतान डेवलपर के सामान्य खाते में नहीं जाते हैं। 2007 का कानून संख्या 8 यह आवश्यक करता है कि ऑफ-प्लान खरीदारों द्वारा किए गए भुगतान उस परियोजना के लिए खोले गए एक एस्क्रो खाते में जमा किए जाएं, और यह खाता विशेष रूप से उसी के निर्माण के लिए समर्पित होता है।

एक तैयार संपत्ति, जिसे द्वितीयक या पुनर्विक्रय संपत्ति भी कहा जाता है, पहले से मौजूद होती है। खरीदार और विक्रेता बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं, विक्रेता डेवलपर का आपत्ति-रहित प्रमाणपत्र (एनओसी) प्राप्त करता है, और हस्तांतरण डीएलडी ट्रस्टी केंद्र पर पंजीकृत किया जाता है। डीएलडी हस्तांतरण के दिन खरीदार के नाम पर एक इलेक्ट्रॉनिक शीर्षक दस्तावेज़ जारी करता है।

	ऑफ-प्लान संपत्ति	तैयार संपत्ति
खरीद के समय स्थिति	निर्माणधीन	पूर्ण
बिक्री का पंजीकरण कौन करता है	डेवलपर, अंतरिम रजिस्टर में	खरीदार और विक्रेता, डीएलडी ट्रस्टी केंद्र में
आपको प्राप्त होने वाला दस्तावेज़	अस्थायी पंजीकरण ई-प्रमाणपत्र	स्वामित्व दस्तावेज़
आपका पैसा कहाँ जाता है	परियोजना एस्क्रो खाता, चरणों में	स्थानांतरण पर विक्रेता को
आप इकाई का उपयोग कब कर सकते हैं	हैंडओवर के बाद	स्थानांतरण से

संक्षेप में: ऑफ-प्लान खरीदार के पास भविष्य की यूनिट का पंजीकृत अधिकार होता है, और रेडी खरीदार के पास स्वयं यूनिट का स्वामित्व होता है। वर्तमान डेवलपर परियोजनाएँ ऑफ-प्लान और प्रोजेक्ट्स में सूचीबद्ध हैं; पुनर्विक्रय के लिए पूरी हो चुकी यूनिट्स सेकेंडरी में हैं।

2026 में दुबई बाजार का कितना हिस्सा ऑफ-प्लान है

2026 की पहली छमाही में दुबई की बिक्री लेनदेन का लगभग 68% ऑफ-प्लान संपत्ति का हिस्सा था: 20 जुलाई 2026 को रिपोर्ट किए गए DLD आंकड़ों के अनुसार, 58,840 ऑफ-प्लान सौदों की तुलना में 27,160 सौदे पूरी की गई संपत्ति के लिए थे। मूल्य के हिसाब से यह विभाजन लगभग समान है: ऑफ-प्लान के लिए AED 139.75 बिलियन और पूरी हुई संपत्ति के लिए AED 146.69 बिलियन।

संख्या और मूल्य के बीच इस अंतर को ध्यान से पढ़ना महत्वपूर्ण है। हमारे अपने गणना के अनुसार, उन्हीं DLD आंकड़ों से, 2026 की पहली छमाही में औसत ऑफ-प्लान सौदा लगभग AED 2.4 मिलियन का था और औसत तैयार-संपत्ति सौदा लगभग AED 5.4 मिलियन का था। इसका मतलब यह नहीं है कि तैयार इकाइयों की लागत निर्माणाधीन इकाइयों की तुलना में दोगुनी है: दोनों समूहों में अपार्टमेंट, विला और स्थानों का अलग-अलग मिश्रण है, इसलिए औसत एक समान मूल्य की तुलना नहीं है। ये आंकड़े जो दिखाते हैं वह यह है कि अधिकांश सौदे ऑफ-प्लान के हैं, जबकि तैयार संपत्ति में लगभग आधी राशि शामिल है।

अभी भी निर्माणाधीन इकाइयों की पुनर्विक्रय, लॉन्च की तुलना में बाजार का एक बहुत छोटा हिस्सा है। खलीज टाइम्स ने 15 फरवरी 2026 को रिपोर्ट किया कि 2025 में सभी ऑफ-प्लान लेनदेन में से 9% ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय थे, इसलिए पुनर्विक्रय ऑफ-प्लान बाजार का एक छोटा हिस्सा है।

प्रवेश लागत: डेवलपर भुगतान योजना बनाम पूरी राशि का भुगतान

दुबई में ऑफ-प्लान खरीद में कीमत को डेवलपर भुगतान योजना पर फैलाया जाता है, जबकि तैयार संपत्ति का पूरा भुगतान हस्तांतरण पर किया जाता है, और दोनों पर समान 4% डीएलडी पंजीकरण शुल्क लगता है। शुल्क अनुसूची दोनों पक्षों पर समान है; जो बदलता है वह यह है कि बाकी पैसा आपके खाते से कब निकलता है।

भुगतान योजनाएँ बिक्री और खरीद समझौते (SPA) में प्रत्येक डेवलपर द्वारा निर्धारित की जाती हैं। उदाहरण के लिए, एक 60/40 भुगतान योजना का मतलब है कि कीमत का 60% निर्माण के दौरान और 40% हैंडओवर पर भुगतान किया जाता है; हैंडओवर के बाद की योजनाएँ कीमत का एक हिस्सा चाबियाँ मिलने के बाद के महीनों में स्थानांतरित कर देती हैं। यह योजना एक अनुबंध की शर्त है, न कि DLD का नियम, इसलिए केवल मुख्य विभाजन की तुलना न करें, बल्कि भुगतान अनुसूची की भी तुलना करें।

23 सितंबर 2026 को अपडेट किए गए DLD सेवा पृष्ठों के अनुसार, दो मार्गों पर DLD शुल्क:

शुल्क	ऑफ-प्लान (प्रारंभिक बिक्री, ओकूड)	तैयार (पुनर्विक्रय हस्तांतरण)
पंजीकरण शुल्क	कीमत का 4%: 2% विक्रेता, 2% खरीदार	कीमत का 4%: 2% विक्रेता, 2% खरीदार
ज्ञान और नवाचार शुल्क	AED 10 + AED 10	AED 10 + AED 10
स्वामित्व दस्तावेज़ जारी करना	हैंडओवर पर	AED 250
नक्शा शुल्क	लागू नहीं	विला और अपार्टमेंट के लिए AED 250
ट्रस्टी केंद्र शुल्क	लागू नहीं (डेवलपर पंजीकृत करता है)	AED 500,000 या उससे अधिक की बिक्री के लिए AED 4,000 + वैट; AED 2,000 + वैट उससे कम

शब्दों में: 4% पंजीकरण शुल्क दोनों पर लागू होता है, नक्शा और ट्रस्टी केंद्र शुल्क केवल तैयार हस्तांतरण पर लागू होते हैं, और दोनों मामलों में DLD अनुसूची 4% को विक्रेता और खरीदार के बीच समान रूप से विभाजित करती है, जबकि अनुबंध यह तय करता है कि वास्तव में इसे कौन भुगतान करता है। 2026 में कुछ डेवलपर्स ने इसे कवर किया: खलीज टाइम्स ने 20 अगस्त 2026 को रिपोर्ट किया कि डेवलपर्स बिक्री को समर्थन देने के लिए DLD शुल्क छूट, थोक छूट और उच्च ब्रोकर कमीशन का उपयोग कर रहे थे। एक शुल्क छूट एक अन्य रूप में मूल्य छूट है, इसलिए कुल लागत की तुलना करें, न कि मुख्य मूल्य की।

बंधक सीमाएँ: ऑफ-प्लान पर 50% बनाम तैयार संपत्ति पर 80% तक

यूएई के बैंक ऑफ-प्लान संपत्ति के मूल्य का अधिकतम 50% उधार दे सकते हैं, जबकि 5 मिलियन AED से कम मूल्य के प्रवासी के पहले तैयार घर के लिए यह सीमा 80% तक है। ये सीमाएँ संयुक्त अरब अमीरात के केंद्रीय बैंक के बंधक विनियमन (C 31/2013) से आती हैं, और वे देश के हर बैंक पर लागू होती हैं।

उधारकर्ता और संपत्ति	अधिकतम ऋण-से-मूल्य (एलटीवी)
ऑफ-प्लान संपत्ति, कोई भी खरीदार और कोई भी मूल्य	50%
प्रवासी, पहला घर, मूल्य AED 5 मिलियन तक	80%
प्रवासी, पहला घर, AED 5 मिलियन से अधिक मूल्य	70%
प्रवासी, दूसरा और अन्य घर	60%

उसी विनियमन में कुल ऋण चुकौती को उधारकर्ता की आय के 50% तक और ऋण की अवधि को 25 वर्ष तक सीमित किया गया है। शब्दों में: 5 मिलियन AED से कम के पहले तैयार घर को खरीदने वाला कोई प्रवासी इसे 20% जमा और शुल्क के साथ वित्तपोषित कर सकता है, जबकि ऑफ-प्लान यूनिट के लिए खरीदार के अपने पैसे से इसकी कीमत का कम से कम आधा हिस्सा होना आवश्यक है।

पूर्णता से पहले वित्तपोषण भी बाद में शुरू होता है। एमिरेट्स एनबीडी और दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट (मेरास, नखील और दुबई प्रॉपर्टीज) के बीच 16 अप्रैल 2026 को घोषित साझेदारी में, एक बंधक आवेदन पर तब विचार किया जाता है जब खरीदार ने कीमत का 50% भुगतान कर दिया हो और परियोजना 30% निर्माण तक पहुँच चुकी हो; गल्फ न्यूज़ ने बताया कि यह निवासियों और गैर-निवासियों दोनों के लिए खुला है। अन्य डेवलपर्स के लिए बैंक की शर्तें अलग होती हैं। विवरण दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति पर मॉर्गेज प्राप्त करने की हमारी गाइड में हैं।

किराये की आय: प्रत्येक विकल्प कब भुगतान करना शुरू करता है

तैयार संपत्ति हस्तांतरण के बाद पहले महीने से किराया कमा सकती है, जबकि ऑफ-प्लान यूनिट हैंडओवर तक कुछ भी नहीं कमाती है। ऐसे निवेशक के लिए जिसे आय की आवश्यकता है, यह दोनों रास्तों के बीच मुख्य अंतर है, और यह पूरे निर्माण काल तक रहता है।

किराया स्वयं निश्चित नहीं है। कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर ने बताया कि 2026 की दूसरी तिमाही में दुबई भर में किराए में तिमाही-दर-तिमाही 6% की गिरावट आई, जिसमें डाउनटाउन दुबई (−14%), दुबई हिल्स एस्टेट (−10%) और दुबई मरीना (−10%) के अपार्टमेंट्स के लिए गिरावट और अधिक थी। अगस्त 2026 में दुबई के लिए REIDIN का किराया सूचकांक एक साल पहले की तुलना में 5.04% कम था। तैयार यूनिट का खरीदार तुरंत आय प्राप्त करता है, लेकिन आज के किराए पर; ऑफ-प्लान यूनिट का खरीदार हैंडओवर के दिन जो भी किराया होगा, उस पर पहली लीज पर हस्ताक्षर करेगा।

जब आप दोनों की तुलना करें, तो सकल (gross) नहीं, बल्कि शुद्ध (net) किराए की तुलना करें। सकल किराया उपज (Gross rental yield) वार्षिक किराए को कीमत से विभाजित करके निकाली जाती है; शुद्ध उपज (net yield) में सेवा शुल्क, रखरखाव, प्रबंधन और खाली महीनों को घटाया जाता है। एक तैयार यूनिट अपने वास्तविक सेवा शुल्क का इतिहास भी दिखाती है, जबकि ऑफ-प्लान यूनिट का सेवा शुल्क तब तक केवल एक अनुमान होता है जब तक कि इमारत चालू नहीं हो जाती।

तीन वर्षों में नकदी प्रवाह: एक व्यावहारिक उदाहरण

तीन साल के निर्माण काल में, AED 1,500,000 में खरीदी गई एक तैयार यूनिट, उसी कीमत पर ऑफ-प्लान यूनिट के पहले दिरहम कमाने से पहले, सकल किराए के रूप में लगभग AED 270,000 जमा कर सकती है। नीचे दिया गया उदाहरण उपरोक्त DLD शुल्क और हमारे अपने अनुमानों का उपयोग करता है; अनुमानों को चिह्नित किया गया है, और वे एक पूर्वानुमान नहीं, बल्कि केवल उदाहरण हैं।

मान्यताएँ (हमारी): दोनों यूनिट की कीमत AED 1,500,000 है; ऑफ-प्लान यूनिट तीन साल बाद 10% / 50% / 40% योजना (बुकिंग, निर्माण, हैंडओवर) पर सौंपी जाती है; तैयार इकाई नकद में खरीदी जाती है और 6% सकल उपज पर किराए पर दी जाती है, या प्रति वर्ष AED 90,000; खरीदार दोनों ही मामलों में पूरी 4% DLD शुल्क का भुगतान करता है।

वर्ष	ऑफ-प्लान: वर्ष में भुगतान किया जाता है	तैयार: वर्ष में भुगतान किया गया	तैयार: प्राप्त सकल किराया
0 (खरीद)	AED 150,000 + AED 60,020 DLD शुल्क	AED 1,500,000 + AED 64,720 DLD, नक्शा और ट्रस्टी शुल्क	—
1	AED 250,000	—	AED 90,000
2	AED 250,000	—	AED 90,000
3 (हस्तांतरण)	AED 250,000 + AED 600,000	—	AED 90,000
कुल हैंडओवर तक	AED 1,560,020	AED 1,564,720	AED 270,000

शब्दों में: हैंडओवर तक दोनों खरीदारों ने लगभग समान राशि का भुगतान किया है, लेकिन तैयार खरीदार ने सकल किराए के रूप में AED 270,000 भी वसूल किए हैं, जबकि ऑफ-प्लान खरीदार ने अधिकांश धन लंबे समय तक अपने पास रखा है।

उदाहरण यह दर्शाता है:

• मूल्य पर ब्रेक-इवन। तैयार खरीदार के सकल किराए के बराबर होने के लिए, ऑफ-प्लान यूनिट का हैंडओवर पर मूल्य लगभग AED 1,770,000 होना चाहिए, या खरीद मूल्य से 18% अधिक, लागत से पहले और अभी तक भुगतान नहीं किए गए धन पर ऑफ-प्लान खरीदार की कमाई को गिने बिना।
• किराये के प्रति संवेदनशीलता। 5% सकल उपज पर तैयार इकाई तीन वर्षों में AED 225,000 एकत्र करती है और ब्रेक-इवन घटकर 15% हो जाता है। 2026 में किराए गिरे (किराया आय देखें), इसलिए एक से अधिक किराए का परीक्षण करें।
• उदाहरण में जो शामिल नहीं है। सेवा शुल्क, प्रबंधन और रिक्तता तैयार खरीदार की आय को कम करते हैं; हैंडओवर में देरी ऑफ-प्लान खरीदार की प्रतीक्षा को बढ़ा देती है। इनमें से कोई भी निश्चित नहीं है, इसलिए हमने कोई संख्या नहीं ली।

2026–2027 हैंडओवर लहर: दोनों विकल्पों के लिए इसका क्या मतलब है

दुबई को 2026 में लगभग 55,600 नए घरों की उम्मीद है, जो 2008 के बाद से सबसे अधिक है, और 2027 में 60,000 से अधिक की उम्मीद है, 20 अगस्त 2026 को खलीज टाइम्स द्वारा उद्धृत कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर की 2026 की पहली छमाही की रिपोर्ट के अनुसार। अकेले दूसरी तिमाही में 13,200 से अधिक इकाइयाँ वितरित की गईं, और वर्ष की दूसरी छमाही में लगभग 32,000 की उम्मीद है।

उसी रिपोर्ट में 2030 तक की पाइपलाइन में लगभग 525,000 नियोजित इकाइयाँ बताई गई हैं, जिनमें से केवल लगभग 186,000 ने 20% निर्माण प्रगति पार की थी। लॉन्च का मतलब डिलीवरी नहीं है: पाइपलाइन का अधिकांश हिस्सा अभी भी कागज पर है, और इसका कुछ हिस्सा ही आगे बढ़ेगा।

ऑफ़-प्लान और तैयार इकाइयों में से चुनने वाले खरीदार के लिए, हैंडओवर की लहर दो तरह से मायने रखती है:

• ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय के लिए। जब एक ही समुदाय में कई इकाइयाँ एक ही समय में पूरी हो जाती हैं, तो वहाँ तैयार इकाइयाँ उन खरीदारों और किरायेदारों के लिए ऑफ-प्लान इकाइयों के साथ प्रतिस्पर्धा करती हैं जिन्हें अभी-अभी सौंपे जाने वाला है। यह आपूर्ति डेटा की हमारी व्याख्या है, कोई पूर्वानुमान नहीं; हस्तांतरण से पहले बेचने पर भरोसा करने से पहले अपने समुदाय में कितनी इकाइयाँ आने वाली हैं, यह जांच लें।
• तैयार किराये के लिए। नए पूर्ण होने वाले प्रोजेक्ट किराये की आपूर्ति बढ़ाते हैं, जो एक कारण है कि 2026 में किराए में गिरावट आई जबकि बिक्री कीमतों में कम गिरावट आई। कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर ने 2026 की दूसरी तिमाही में बिक्री कीमतों में तिमाही-दर-तिमाही 4% की गिरावट दर्ज की, जबकि किराए में 6% की गिरावट आई।

हैंडओवर से पहले ऑफ-प्लान संपत्ति बेचना

दुबई में एक ऑफ-प्लान यूनिट को हैंडओवर से पहले पुनर्विक्रय किया जा सकता है, जब बिक्री अंतरिम रजिस्टर में पंजीकृत हो जाती है और डेवलपर कोई आपत्ति नहीं प्रमाणपत्र (एनओसी) जारी करता है। पुनर्विक्रय को भी अंतरिम रजिस्टर में दर्ज किया जाता है; एक ऐसी बिक्री जो वहां दर्ज नहीं है, वह 2008 के कानून संख्या 13 के तहत अमान्य है।

डेवलपर्स अपनी पुनर्विक्रय शर्तें खुद तय करते हैं, और कोई डेवलपर NOC जारी करने से पहले कीमत का एक न्यूनतम हिस्सा चुकाने की मांग कर सकता है। उदाहरण के लिए, मेरास का कहना है कि ओकूड जारी होने के बाद पुनर्विक्रय शुरू हो सकता है, लेकिन NOC का अनुरोध करने से पहले एक निर्धारित राशि का भुगतान करना अनिवार्य है; यह प्रतिशत प्रकाशित नहीं करता है। अपनी SPA (विक्रय अनुबंध) में सीमा राशि देखें या खरीदने से पहले डेवलपर से पूछें कि क्या योजना में समय से पहले बाहर निकलने का प्रावधान है। हमें NOC शुल्क प्रकाशित करने वाले आधिकारिक डेवलपर पेज नहीं मिले, इसलिए डेवलपर से पुष्टि किए गए NOC शुल्क के लिए बजट बनाएँ।

पुनर्विक्रय पर कीमत बाजार द्वारा निर्धारित की जाती है, न कि लॉन्च कीमत द्वारा। खलीज टाइम्स ने 15 फरवरी 2026 को रिपोर्ट किया कि, नाइट फ्रैंक के अनुसार, कुछ उप-बाज़ारों में द्वितीयक ऑफ-प्लान लेनदेन शुरुआती लॉन्च कीमतों पर या उससे कम पर हुए थे, जिसमें सोभा हार्टलैंड, डैमैक लैगून और जुमेराह लेक टावर्स सहित क्षेत्रों में दोहरे अंकों की छूट की सूचना मिली; नाइट फ्रैंक ने इन्हें एक प्रणालीगत प्रवृत्ति के बजाय अलग-थलग मामलों के रूप में बताया। एक पुनर्विक्रय खरीदार शेष भुगतान योजना भी अपने हाथ में ले लेता है, जो बड़ी बकाया राशि वाली इकाइयों के लिए खरीदारों के दायरे को सीमित कर देता है।

पुनर्विक्रय पर भरोसा करने से पहले, डेवलपर की वर्तमान सूची मूल्य के बजाय, DLD लेनदेन डेटा या दुबई REST ऐप के माध्यम से उसी इमारत या समुदाय में वास्तविक लेनदेन की प्रति वर्ग फुट कीमत की जाँच करें।

ऑफ-प्लान जोखिम: देरी, डिफॉल्ट और एस्क्रो क्या सुरक्षा प्रदान करता है

एस्क्रो खाता खरीदारों के भुगतान को उस परियोजना के अलावा किसी और चीज़ पर खर्च होने से बचाता है, लेकिन यह हैंडओवर की तारीख या पुनर्विक्रय मूल्य की गारंटी नहीं देता है। एस्क्रो पैसे पर नियंत्रण है, समय पर नहीं।

एस्क्रो नियम चरणों में काम करते हैं। डीएलडी 20% तक की निर्माण पूर्णता के लिए बैंक गारंटी के खिलाफ एक एस्क्रो खाते को सक्रिय करता है, और उसके बाद तीन महीने से अधिक पुरानी नहीं, एक डीएलडी तकनीकी रिपोर्ट के आधार पर, कार्य की पूर्णता के प्रतिशत के अनुसार धन जारी करता है। 2007 के कानून संख्या 8 के तहत, एक बार जब डेवलपर को पूर्णता प्रमाण पत्र मिल जाता है, तो एस्क्रो एजेंट खाते का 5% रखता है, जिसे खरीदारों को इकाइयों के पंजीकरण के एक साल बाद जारी किया जाता है। डीएलडी परियोजना स्थिति पूछताछ सेवा डीएलडी वेबसाइट पर, दुबई REST ऐप में और व्हाट्सएप के माध्यम से एक पंजीकृत परियोजना की पूर्णता प्रतिशत दिखाती है; प्रत्येक बड़ी भुगतान से पहले इसकी जाँच करें।

यदि कोई ऑफ-प्लान खरीदार भुगतान करना बंद कर दे तो क्या होता है

यदि दुबई में कोई ऑफ-प्लान खरीदार भुगतान करना बंद कर देता है, तो डेवलपर अनुबंध को समाप्त कर सकता है और 25% या 40% तक का मूल्य रख सकता है, बशर्ते डेवलपर DLD को सूचित करे और DLD खरीदार को 30 दिनों का नोटिस दे; यह हिस्सा निर्माण की प्रगति पर निर्भर करता है। नियम 2008 के कानून संख्या 13 के अनुच्छेद 11 में हैं, जिसे 2020 के कानून संख्या 19 द्वारा संशोधित किया गया है:

• 80% से अधिक पूरा होने पर: डेवलपर अनुबंध रख सकता है और शेष राशि का दावा कर सकता है, सार्वजनिक नीलामी के लिए कह सकता है, या अनुबंध समाप्त कर सकता है और यूनिट के मूल्य का 40% तक रख सकता है।
• 60–80% पूरा: डेवलपर अनुबंध समाप्त कर सकता है और इकाई के मूल्य का 40% तक रख सकता है।
• 60% से कम पूरा: डेवलपर अनुबंध को समाप्त कर सकता है और यूनिट के मूल्य का 25% तक रख सकता है।

यदि काम डेवलपर के नियंत्रण से परे कारणों से शुरू नहीं हुआ है या यदि रियल एस्टेट नियामक एजेंसी (RERA) परियोजना को रद्द कर देती है, तो डेवलपर को सभी भुगतान वापस करने होंगे। तैयार संपत्ति के लिए ये जोखिम इस रूप में मौजूद नहीं हैं: यूनिट पूरी है, और हस्तांतरण के दिन से ही टाइटल डीड आपके नाम पर है।

दुबई में ऑफ-प्लान और तैयार संपत्ति के बारे में मिथक

यह धारणा कि ऑफ-प्लान यूनिट हैंडओवर तक हमेशा अधिक मूल्यवान होती है, गलत है: नाइट फ्रैंक ने कुछ दुबई उप-बाज़ारों में निर्माणाधीन यूनिट्स की पुनर्विक्रय रिपोर्ट लॉन्च कीमतों पर या उससे कम कीमतों पर की (खलीज टाइम्स, 15 फरवरी 2026)। अन्य सामान्य मिथक:

• "ऑफ-प्लान हमेशा सस्ता होता है।" एक कम मुख्य कीमत बाद की भुगतान तिथि, डीएलडी शुल्क छूट या हैंडओवर के बाद की योजना को छिपा सकती है। दो ब्रोशर की नहीं, बल्कि उसी समुदाय में हाल के डीएलडी लेनदेन की प्रति वर्ग फुट कीमत की तुलना करें।
• "एस्क्रो नई-निर्माण खरीद को जोखिम-मुक्त बनाता है।" एस्क्रो यह नियंत्रित करता है कि पैसा कैसे खर्च किया जाता है; यह देरी या कीमतों में गिरावट को नहीं रोकता है।
• "आप निर्माणाधीन यूनिट पर 80% मॉर्गेज (बंधक) प्राप्त कर सकते हैं।" पूरा होने से पहले सेंट्रल बैंक की सीमा प्रत्येक खरीदार के लिए मूल्य का 50% है।
• "एक तैयार यूनिट हमेशा अपना खर्च निकालती है।" 2026 की दूसरी तिमाही में किराए तिमाही-दर-तिमाही 6% गिरे (कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर), और शुद्ध किराया सकल किराए से कम है।
• "संपत्ति खरीदने से आपको स्वचालित रूप से वीज़ा मिल जाता है।" निवास वीज़ा एक अलग आवेदन है जिसकी अपनी शर्तें हैं, जिन्हें यूएई संपत्ति निवास वीज़ा पर हमारी गाइड में समझाया गया है।

ऑफ-प्लान बनाम तैयार संपत्ति: एक साथ तुलना

दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति बनाम तैयार संपत्ति तीन समझौतों पर निर्भर करती है: आप कब भुगतान करते हैं, आप कब कमाते हैं और आप कितना उधार ले सकते हैं। तालिका इस गाइड के तथ्यों को एक साथ रखती है।

मानदंड	ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी	तैयार संपत्ति
भुगतान	विकासकर्ता की भुगतान योजना के अनुसार, चरणबद्ध	स्थानांतरण के समय पूर्ण
डीएलडी पंजीकरण शुल्क	4% (DLD अनुसूची के तहत 2% + 2%)	4% (2% + 2%) प्लस ट्रस्टी सेंटर शुल्क
अधिकतम बंधक	मूल्य का 50%, अक्सर केवल एक शेयर का भुगतान होने के बाद	80% तक (प्रवासी, AED 5 मिलियन तक का पहला घर)
किराया आय	हैंडओवर तक कोई नहीं	पहली पट्टेदारी से
दस्तावेज़	अस्थायी पंजीकरण (ओकूड)	स्वामित्व दस्तावेज़
मुख्य जोखिम	विलंब, लॉन्च मूल्य से कम पर पुनर्विक्रय, डिफ़ॉल्ट दंड	वर्तमान किराया और कीमत, इकाई की आयु और स्थिति
पूर्णता से पहले निकास	डेवलपर की एनओसी के साथ पुनर्विक्रय	सामान्य पुनर्विक्रय
दुबई बिक्री में हिस्सेदारी, H1 2026	लगभग 68% सौदे	लगभग 32% सौदे

शब्दों में: पूर्णता से पहले खरीदना उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जिसके पास समय और चरणबद्ध नकद है, तैयार संपत्ति उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जिसे अभी आय या उच्च ऋण की आवश्यकता है। जब कोई डेवलपर DLD शुल्क माफी या हैंडओवर के बाद की योजना प्रदान करता है, तो तुलना करने से पहले कुल राशि की पुनर्गणना करें।

ऑफ-प्लान और रेडी प्रॉपर्टी के फायदे और नुकसान

ऑफ-प्लान संपत्ति का मुख्य लाभ बाजार में चरणबद्ध प्रवेश है; तैयार संपत्ति का मुख्य लाभ किराया और पहले दिन से ही स्वामित्व दस्तावेज़ है।

ऑफ-प्लान संपत्ति — फायदे:

• भुगतान निर्माण अवधि और कभी-कभी हैंडओवर के बाद तक फैला होता है।
• भुगतान 2007 के कानून संख्या 8 के तहत एक प्रोजेक्ट एस्क्रो खाते में जाते हैं।
• डेवलपर्स बिक्री को बढ़ावा देने के लिए डीएलडी शुल्क छूट जैसी प्रोत्साहनों का उपयोग करते हैं।

ऑफ-प्लान संपत्ति — नुकसान:

• हैंडओवर तक कोई किराया नहीं; हैंडओवर की तारीख बदल सकती है।
• बैंक वित्त मूल्य के 50% तक सीमित है और अक्सर केवल कीमत का एक हिस्सा चुकाने के बाद ही शुरू होता है।
• पुनर्विक्रय डेवलपर की एनओसी और प्रतिस्पर्धी परियोजनाओं की कीमतों पर निर्भर करता है।
• डिफ़ॉल्ट पर यूनिट मूल्य का 25% या 40% तक खर्च हो सकता है।

तैयार संपत्ति — फायदे:

• पहली पट्टेदारी से किराया, हस्तांतरण के दिन स्वामित्व दस्तावेज़।
• AED 5 मिलियन से कम मूल्य वाले प्रवासी के पहले घर के लिए 80% तक बंधक।
• आप खरीदने से पहले यूनिट, इमारत और इसकी सर्विस चार्ज का इतिहास निरीक्षण कर सकते हैं।

तैयार संपत्ति — नुकसान:

• पूरा भुगतान हस्तांतरण के समय देय है, साथ ही ट्रस्टी सेंटर शुल्क।
• वर्तमान किराए गिर रहे हैं: Q2 2026 में तिमाही-दर-तिमाही −6%।
• पुराने यूनिट्स को रखरखाव और नवीनीकरण की आवश्यकता हो सकती है।

कौन सा ऑफ-प्लान या तैयार संपत्ति उपयुक्त नहीं है

ऑफ-प्लान संपत्ति ऐसे खरीदार के लिए उपयुक्त नहीं है जिसे निर्माण अवधि के भीतर किराये की आय या पैसे वापस चाहिए; तैयार संपत्ति ऐसे खरीदार के लिए उपयुक्त नहीं है जो अधिकांश कीमत एक साथ नहीं दे सकता। ठोस मामले:

• ऑफ-प्लान, यदि आप हैंडओवर से पहले पुनर्विक्रय करने की योजना बनाते हैं, खासकर ऐसे समुदाय में जहाँ एक ही समय में बड़ी संख्या में इकाइयाँ पूरी हो रही हों। पुनर्विक्रय डेवलपर की NOC पर निर्भर करता है और आस-पास की पूरी हो चुकी इकाइयों के साथ प्रतिस्पर्धा करता है; नाइट फ्रैंक ने कुछ उप-बाज़ारों में लॉन्च मूल्य के बराबर या उससे कम पर पुनर्विक्रय की सूचना दी है।
• पूर्ण होने से पहले खरीदना, यदि आपके भुगतान 50% का भुगतान होने से पहले किसी बंधक पर निर्भर करते हैं। सेंट्रल बैंक की सीमा मूल्य का 50% है, और दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट के साथ एमिरेट्स एनबीडी जैसे भागीदार कार्यक्रम केवल 50% भुगतान और 30% निर्माण के बाद ही शुरू होते हैं।
• निर्माण पूरा होने से पहले खरीदना, यदि आप देरी के दौरान भुगतान करते रहना जारी नहीं रख सकते। भुगतान चूकने पर डेवलपर को अनुबंध समाप्त करने और मूल्य का 25% या 40% तक रखने की अनुमति मिलती है।
• तैयार, यदि आप वर्षों तक आज के स्तर पर किराए पर निर्भर हैं। दुबई में 2026 की एक तिमाही में किराए में 6% की गिरावट आई, और नए निर्माण आपूर्ति बढ़ाते हैं।
• तैयार, यदि आप एक मौजूदा इमारत की लागत से बचना चाहते हैं। एक पुनर्विक्रय इकाई अपने वर्तमान सेवा शुल्क और अपनी उम्र के साथ आती है; दोनों में से किसी पर भी बातचीत नहीं की जा सकती।

विधि और स्रोत

इस तुलना में दिए गए सभी आंकड़ों की जाँच 25 सितंबर 2026 को प्राथमिक स्रोतों के विरुद्ध की गई थी: DLD सेवा पृष्ठ, दुबई विधान, संयुक्त अरब अमीरात के केंद्रीय बैंक की नियमावली, कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर, REIDIN और मीडिया द्वारा रिपोर्ट किए गए DLD लेनदेन डेटा। नकदी प्रवाह के उदाहरण में उस तारीख को लागू डीएलडी शुल्क और हमारी अपनी मान्यताओं का उपयोग किया गया है, जिन्हें पाठ में चिह्नित किया गया है। औसत सौदे के मूल्य डीएलडी के कुल आंकड़ों से हमारा अपना हिसाब हैं। हमने स्रोतों के रूप में लिस्टिंग पोर्टल या एजेंसी ब्लॉग का उपयोग नहीं किया।

स्रोत:

• दुबई भूमि विभाग — संपत्ति बिक्री पंजीकरण; प्रारंभिक बिक्री पंजीकृत करने का अनुरोध; एस्क्रो खाता सक्रिय करने का अनुरोध; रियल एस्टेट परियोजना स्थिति पूछताछ (पृष्ठ 23 सितंबर 2026 को अद्यतन किए गए)।
• एस्क्रो खातों पर 2007 का कानून संख्या 8 (धारा 7, 9, 14); अंतरिम वास्तविक संपत्ति रजिस्टर पर कानून संख्या 13, 2008 (धारा 3); कानून संख्या 19, 2020, धारा 11 में संशोधन — दुबई विधान पोर्टल।
• संयुक्त अरब अमीरात का केंद्रीय बैंक — बंधक ऋणों के संबंध में विनियम (C 31/2013), अनुच्छेद 3.
• कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर — दुबई रेजिडेंशियल मार्केटबीट क्यू2 2026 (24 जुलाई 2026)।
• खलीज टाइम्स — कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर का हवाला देते हुए डिलीवरी और पाइपलाइन (20 अगस्त 2026); ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय और नाइट फ्रैंक की टिप्पणी (15 फरवरी 2026)।
• एमिरेट्स 24/7 — H1 2026 के लिए DLD लेनदेन (20 जुलाई 2026)।
• REIDIN — यूएई आवासीय संपत्ति मूल्य रिपोर्ट, अगस्त 2026 (11 सितंबर 2026)।
• गल्फ न्यूज़ — एमिरेट्स एनबीडी और दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट ऑफ-प्लान मॉर्गेज (16 अप्रैल 2026)।

ईस्ट प्रॉपर्टी संपादकीय टीम द्वारा तैयार। 25 सितंबर 2026 तक का डेटा। बाज़ार के आँकड़ों की समीक्षा त्रैमासिक रूप से की जाती है, जब नया DLD और कुशमैन एंड वेकफील्ड डेटा प्रकाशित होता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या दुबई में ऑफ-प्लान या तैयार संपत्ति खरीदना बेहतर है?

यह नकद और समय पर निर्भर करता है। पूरा होने से पहले खरीदने पर भुगतान निर्माण अवधि में बंट जाता है, लेकिन हैंडओवर तक कोई किराया नहीं मिलता; तैयार संपत्ति के लिए कीमत का अधिकांश हिस्सा एक साथ देना होता है, लेकिन इसे तुरंत किराए पर दिया जा सकता है और 5 मिलियन AED से कम मूल्य की प्रवासी की पहली संपत्ति के लिए 80% तक वित्तपोषण किया जा सकता है।

क्या 2026 में दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदना सार्थक है?

यह हो सकता है, यदि आपको किराए की या जल्दी निकास की आवश्यकता नहीं है। 2026 की पहली छमाही में दुबई की बिक्री सौदों में से लगभग 68% निर्माणाधीन इकाइयाँ थीं, लेकिन कुछ पुनर्विक्रय लॉन्च कीमतों पर या उससे कम पर बंद हुए, और 2026 में लगभग 55,600 नए घरों के पूरा होने की उम्मीद है।

क्या मैं दुबई में अपनी ऑफ-प्लान संपत्ति पूरा होने से पहले बेच सकता हूँ?

हाँ, एक बार जब बिक्री अंतरिम रजिस्टर में पंजीकृत हो जाती है और डेवलपर एनओसी (NOC) जारी कर देता है। एक डेवलपर यह मांग सकता है कि कीमत का एक न्यूनतम हिस्सा पहले भुगतान किया जाए; उदाहरण के लिए, मेरास (Meraas) अपनी एनओसी (NOC) के लिए एक भुगतान सीमा निर्धारित करता है। अपने एसपीए (SPA) में या डेवलपर से उस सीमा की जाँच करें।

क्या दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति खरीदना सुरक्षित है?

भुगतान 2007 के कानून संख्या 8 के तहत एक प्रोजेक्ट एस्क्रो खाते द्वारा संरक्षित होते हैं, और DLD निर्माण प्रगति के अनुसार धन जारी करता है। एस्क्रो हस्तांतरण की तारीख या पुनर्विक्रय मूल्य की गारंटी नहीं देता है, इसलिए प्रत्येक बड़ी भुगतान से पहले DLD सेवा में परियोजना की स्थिति की जाँच करें।

क्या दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति तैयार संपत्ति से सस्ती है?

हमेशा नहीं। कम मुख्य कीमत का मतलब बाद की भुगतान तिथि या DLD शुल्क में छूट हो सकता है। उसी समुदाय में समान इकाइयों के हालिया DLD लेनदेन की प्रति वर्ग फुट कीमत की तुलना करें।

क्या मैं दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति पर मॉर्गेज (बंधक) ले सकता हूँ?

हाँ, लेकिन यूएई का सेंट्रल बैंक पूरा होने से पहले खरीदी गई यूनिट के मूल्य के 50% पर ऋण की सीमा निर्धारित करता है। बैंक अक्सर कीमत का एक हिस्सा भुगतान होने के बाद ही ऋण देते हैं; उदाहरण के लिए, एमिरेट्स एनबीडी दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट के साथ 50% भुगतान और 30% निर्माण के बाद आवेदन पर विचार करता है।

4% डीएलडी शुल्क क्या है?

यह दुबई लैंड डिपार्टमेंट पंजीकरण शुल्क है: कीमत का 4%, जो DLD अनुसूची में विक्रेता के लिए 2% और खरीदार के लिए 2% में विभाजित है। यह निर्माणाधीन इकाई की प्रारंभिक बिक्री और तैयार इकाई के हस्तांतरण दोनों पर लागू होता है; अनुबंध तय करता है कि वास्तव में इसे कौन भुगतान करेगा।

क्या 2026 में दुबई में संपत्ति की कीमतें गिरेंगी?

कीमतें पहले ही कम हो चुकी हैं: कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर ने 2026 की दूसरी तिमाही में तिमाही-दर-तिमाही 4% की गिरावट दर्ज की, और REIDIN का बिक्री सूचकांक अगस्त 2026 में साल-दर-साल 0.77% कम था। हम कीमतों का पूर्वानुमान नहीं लगाते; 2008 के बाद से सबसे अधिक हैंडओवर वॉल्यूम ही वह कारक है जिस पर ध्यान देना चाहिए।

अगर मैं ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी का भुगतान बंद कर दूँ तो क्या होगा?

डीएलडी के 30-दिन के नोटिस के बाद, यदि परियोजना 60% से कम पूरी हुई है तो डेवलपर अनुबंध समाप्त कर सकता है और यूनिट मूल्य का 25% तक रख सकता है, और यदि यह 60% या उससे अधिक पूरी हुई है तो 40% तक रख सकता है; 80% से अधिक पूरी होने पर डेवलपर शेष राशि का दावा भी कर सकता है या नीलामी का अनुरोध कर सकता है।

ऑफ-प्लान संपत्ति किराया कब कमाना शुरू करती है?

केवल हैंडओवर के बाद, जब टाइटल डीड जारी हो जाता है और यूनिट को पट्टे पर दिया जा सकता है। तब तक खरीदार किराये की आय के बिना किश्तें चुकाता है।