Immobilien in Dubai – ob im Bau oder bezugsfertig: Zahlungspläne, Mieteinnahmen, Hypothekenobergrenzen und Wiederverkaufsrisiken im Vergleich

Was „Off-Plan“- und „fertige“ Immobilien in Dubai bedeuten

Eine „Off-Plan“-Immobilie in Dubai ist eine Einheit, die vor Fertigstellung gekauft und im vorläufigen Register der DLD eingetragen wird, während eine „fertige“ Immobilie eine fertiggestellte Einheit ist, die mit einer Eigentumsurkunde an den Käufer übertragen wird. Der Unterschied ist sowohl rechtlicher als auch physischer Natur und bestimmt, welche Dokumente Sie erhalten, wohin Ihr Geld fließt und wie schnell Sie die Einheit nutzen können.

Ein Off-Plan-Verkauf wird vom Bauträger registriert. Gemäß Gesetz Nr. 13 von 2008 muss jeder Verkauf einer Off-Plan-Einheit in das vorläufige Immobilienregister eingetragen werden; ein nicht registrierter Verkauf ist nichtig. Die entsprechende Dienstleistung des DLD ist die Erstregistrierung des Verkaufs, im Markt als „Oqood“ bekannt, und sie stellt anstelle einer Eigentumsurkunde ein vorläufiges elektronisches Registrierungszertifikat aus. Die Eigentumsurkunde wird bei der Übergabe ausgehändigt, sobald das Gebäude fertiggestellt ist.

Zahlungen für eine im Bau befindliche Einheit fließen nicht auf das allgemeine Konto des Bauträgers. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 schreibt vor, dass Zahlungen von Käufern von im Bau befindlichen Immobilien auf ein für dieses Projekt eröffnetes Treuhandkonto eingezahlt werden müssen, und dieses Konto ist ausschließlich für den Bau dieses Projekts bestimmt.

Eine bezugsfertige Immobilie, auch als Sekundär- oder Wiederverkaufsimmobilie bezeichnet, existiert bereits. Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Kaufvertrag, der Verkäufer holt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) des Bauträgers ein, und die Übertragung wird bei einem DLD-Treuhandzentrum registriert. Das DLD stellt am Tag der Eigentumsübertragung eine elektronische Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers aus.

	Immobilie im Bau	Fertiggestellte Immobilie
Status zum Zeitpunkt des Kaufs	Im Bau	Fertiggestellt
Wer meldet den Verkauf an?	Bauträger, im vorläufigen Register	Käufer und Verkäufer, bei einer DLD-Treuhandstelle
Dokument, das Sie erhalten	Elektronisches Zertifikat über die vorläufige Eintragung	Eigentumsurkunde
Wohin Ihr Geld fließt	Projekt-Treuhandkonto, in Etappen	An den Verkäufer bei der Eigentumsübertragung
Wann Sie die Immobilie nutzen können	Nach der Übergabe	Ab der Eigentumsübertragung

Kurz gesagt: Ein Käufer einer Immobilie ab Plan besitzt ein eingetragenes Recht auf eine zukünftige Immobilie, während ein Käufer einer fertiggestellten Immobilie die Immobilie selbst besitzt. Aktuelle Bauprojekte sind unter „Off-Plan“ und „Projekte“ aufgeführt; fertiggestellte Immobilien zum Wiederverkauf finden Sie unter „Sekundärmarkt“.

Wie groß ist der Anteil der Off-Plan-Immobilien am Markt in Dubai im Jahr 2026?

Immobilien im Vorverkauf machten in der ersten Hälfte des Jahres 2026 etwa 68 % der Verkaufstransaktionen in Dubai aus: 58.840 Vorverkaufsgeschäfte gegenüber 27.160 Geschäften mit fertiggestellten Immobilien, laut Zahlen des DLD vom 20. Juli 2026. Wertmäßig ist das Verhältnis nahezu ausgeglichen: 139,75 Milliarden AED für Off-Plan-Immobilien und 146,69 Milliarden AED für fertiggestellte Immobilien.

Diese Diskrepanz zwischen Anzahl und Wert sollte man genau betrachten. Nach unseren Berechnungen auf Basis derselben DLD-Zahlen lag der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie im Bau im ersten Halbjahr 2026 bei etwa 2,4 Millionen AED und der für eine fertiggestellte Immobilie bei etwa 5,4 Millionen AED. Das bedeutet nicht, dass bezugsfertige Einheiten doppelt so viel kosten wie im Bau befindliche: Die beiden Gruppen umfassen unterschiedliche Mischungen aus Wohnungen, Villen und Standorten, sodass die Durchschnittswerte keinen direkten Preisvergleich darstellen. Was die Zahlen jedoch zeigen, ist, dass der Großteil der Transaktionen auf Off-Plan-Immobilien entfällt, während bezugsfertige Immobilien etwa die Hälfte des Geldvolumens ausmachen.

Der Wiederverkauf von noch im Bau befindlichen Einheiten macht einen wesentlich geringeren Teil des Marktes aus als Neubauprojekte. Die „Khaleej Times“ berichtete am 15. Februar 2026, dass Wiederverkäufe von Off-Plan-Objekten im Jahr 2025 9 % aller Off-Plan-Transaktionen ausmachten; Wiederverkäufe haben also nur einen geringen Anteil am Off-Plan-Markt.

Einstiegskosten: Zahlungsplan des Bauträgers vs. vollständige Bezahlung

Bei einem Off-Plan-Kauf in Dubai wird der Preis über einen Zahlungsplan des Bauträgers verteilt, während eine bezugsfertige Immobilie bei der Eigentumsübertragung vollständig bezahlt wird; für beide fallen die gleichen DLD-Registrierungsgebühren in Höhe von 4 % an. Die Gebührenordnung ist in beiden Fällen identisch; der Unterschied besteht darin, wann der Restbetrag von Ihrem Konto abgebucht wird.

Die Zahlungspläne werden von jedem Bauträger im Kaufvertrag (SPA) festgelegt. Ein 60/40-Zahlungsplan bedeutet beispielsweise, dass 60 % des Kaufpreises während der Bauphase und 40 % bei der Übergabe gezahlt werden; bei Plänen nach der Übergabe wird ein Teil des Kaufpreises auf die Monate nach der Schlüsselübergabe verschoben. Der Zahlungsplan ist eine Vertragsbedingung und keine DLD-Vorschrift; vergleichen Sie daher den Zeitplan und nicht nur die angegebene Aufteilung.

Die DLD-Gebühren für die beiden Verfahren, entnommen aus den am 23. September 2026 aktualisierten DLD-Service-Seiten:

Gebühr	Off-Plan (Erstverkauf, Oqood)	Fertigstellung (Wiederverkauf/Übertragung)
Registrierungsgebühr	4 % des Preises: 2 % Verkäufer, 2 % Käufer	4 % des Kaufpreises: 2 % Verkäufer, 2 % Käufer
Gebühren für Wissen und Innovation	10 AED + 10 AED	10 AED + 10 AED
Ausstellung der Eigentumsurkunde	Bei der Übergabe	250 AED
Kartengebühr	Nicht zutreffend	250 AED für Villen und Wohnungen
Gebühr für das Treuhandzentrum	Nicht zutreffend (Registrierung durch den Bauträger)	4.000 AED + MwSt. bei einem Verkaufspreis von 500.000 AED oder mehr; 2.000 AED + MwSt. darunter

In Worten: Die Registrierungsgebühr von 4 % gilt für beide; die Karten- und Treuhandzentrumsgebühren gelten nur bei einer sofortigen Übertragung, und in beiden Fällen teilt die DLD-Tabelle die 4 % zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer auf, während im Vertrag festgelegt wird, wer sie tatsächlich zahlt. Im Jahr 2026 übernahmen einige Bauträger diese Kosten: Die „Khaleej Times“ berichtete am 20. August 2026, dass Bauträger DLD-Gebührenbefreiungen, Mengenrabatte und höhere Maklerprovisionen nutzten, um den Verkauf anzukurbeln. Eine Gebührenbefreiung ist ein Preisnachlass in anderer Form; vergleichen Sie daher die Gesamtkosten und nicht den Listenpreis.

Hypothekenobergrenzen: 50 % bei Off-Plan-Immobilien gegenüber bis zu 80 % bei bezugsfertigen Immobilien

Banken in den VAE dürfen höchstens 50 % des Wertes einer Immobilie im Bau finanzieren, gegenüber bis zu 80 % für die erste bezugsfertige Immobilie eines Ausländers unter 5 Millionen AED. Diese Obergrenzen ergeben sich aus der Hypothekenverordnung der Zentralbank der VAE (C 31/2013) und gelten für alle Banken des Landes.

Kreditnehmer und Immobilie	Maximale Beleihungsquote (LTV)
Immobilie im Bau, jeder Käufer und jeder Wert	50 %
Ausländer, Erstwohnsitz, Wert bis zu 5 Millionen AED	80 %
Ausländer, Erstwohnsitz, Wert über 5 Millionen AED	70
Ausländer, Zweit- und weitere Wohnimmobilien	60

Die gleiche Regelung begrenzt die gesamten Kreditrückzahlungen auf 50 % des Einkommens des Kreditnehmers und die Kreditlaufzeit auf 25 Jahre. Mit anderen Worten: Ein Ausländer, der eine fertige Erstwohnung unter 5 Millionen AED kauft, kann diese mit einer Anzahlung von 20 % zuzüglich Gebühren finanzieren, während bei einer im Bau befindlichen Immobilie mindestens die Hälfte des Wertes aus Eigenmitteln des Käufers stammen muss.

Auch die Finanzierung vor Fertigstellung beginnt erst später. Im Rahmen der am 16. April 2026 angekündigten Partnerschaft zwischen Emirates NBD und Dubai Holding Real Estate (Meraas, Nakheel und Dubai Properties) wird ein Hypothekenantrag erst dann geprüft, wenn der Käufer 50 % des Kaufpreises gezahlt hat und das Bauprojekt zu 30 % fertiggestellt ist; Gulf News berichtete, dass diese Möglichkeit sowohl für Ansässige als auch für Nichtansässige offensteht. Die Bedingungen der Banken für andere Bauträger unterscheiden sich. Die Einzelheiten finden Sie in unserem Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek für eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai.

Mieteinnahmen: Ab wann werden bei den einzelnen Optionen Einnahmen erzielt?

Bei einer bezugsfertigen Immobilie können ab dem ersten Monat nach der Eigentumsübertragung Mieteinnahmen erzielt werden, während eine im Bau befindliche Einheit bis zur Übergabe keine Einnahmen abwirft. Für einen Investor, der auf Einnahmen angewiesen ist, ist dies der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Möglichkeiten, der während der gesamten Bauzeit besteht.

Die Miete selbst ist nicht festgeschrieben. Cushman & Wakefield Core berichtete, dass die Mieten in ganz Dubai im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorquartal um 6 % gesunken sind, wobei die Rückgänge bei Wohnungen in Downtown Dubai (−14 %), Dubai Hills Estate (−10 %) und Dubai Marina (−10 %) stärker ausfielen. Der Mietindex von REIDIN für Dubai lag im August 2026 um 5,04 % unter dem Wert des Vorjahres. Ein Käufer einer bezugsfertigen Immobilie erzielt sofort Einnahmen, allerdings zu den heutigen Mietpreisen; ein Käufer einer Off-Plan-Immobilie schließt den ersten Mietvertrag zu dem Mietpreis ab, der am Tag der Übergabe gilt.

Wenn Sie beide Varianten vergleichen, sollten Sie die Nettomiete und nicht die Bruttomiete heranziehen. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der jährlichen Miete geteilt durch den Kaufpreis; bei der Nettorendite werden Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltungskosten und Leerstandsmonate abgezogen. Bei einer bezugsfertigen Wohnung liegen zudem die tatsächlichen Nebenkosten der Vergangenheit vor, während die Nebenkosten einer im Bau befindlichen Wohnung bis zur Inbetriebnahme des Gebäudes nur geschätzt werden können.

Cashflow über drei Jahre: ein Rechenbeispiel

Bei einer Bauzeit von drei Jahren könnte eine bezugsfertige Immobilie, die für 1.500.000 AED gekauft wurde, etwa 270.000 AED an Bruttomiete einbringen, bevor eine im Bau befindliche Immobilie zum gleichen Preis ihren ersten Dirham einbringt. Das folgende Beispiel basiert auf den oben genannten DLD-Gebühren und unseren eigenen Annahmen; die Annahmen sind gekennzeichnet und dienen lediglich der Veranschaulichung, nicht als Prognose.

Annahmen (unsere): Beide Einheiten kosten 1.500.000 AED; die im Bau befindliche Einheit wird nach drei Jahren gemäß einem 10 %/50 %/40 %-Plan (Reservierung, Bau, Übergabe) übergeben; die bezugsfertige Immobilie wird bar gekauft und mit einer Bruttorendite von 6 % vermietet, was 90.000 AED pro Jahr entspricht; der Käufer zahlt in beiden Fällen die volle DLD-Gebühr von 4 %.

Jahr	Neubau: Zahlung im Jahr	Fertigstellung: Zahlung im Jahr	Fertigstellung: Bruttomieteinnahmen
0 (Kauf)	150.000 AED + 60.020 AED DLD-Gebühren	1.500.000 AED + 64.720 AED DLD-, Karten- und Treuhandgebühren	—
1	250.000 AED	—	90.000 AED
2	250.000 AED	—	90.000 AED
3 (Übergabe)	250.000 AED + 600.000 AED	—	90.000 AED
Gesamtbetrag bei Übergabe	1.560.020 AED	1.564.720 AED	270.000 AED

In Worten: Bei der Übergabe haben beide Käufer fast den gleichen Betrag gezahlt, aber der Käufer der bezugsfertigen Immobilie hat zusätzlich Bruttomieteinnahmen in Höhe von 270.000 AED erzielt, während der Käufer der im Bau befindlichen Immobilie den Großteil des Geldes länger in seinen Händen behalten hat.

Was das Beispiel zeigt:

• Preisliche Gewinnschwelle. Um die Bruttomiete des Käufers der bezugsfertigen Immobilie zu erreichen, muss die Off-Plan-Einheit bei der Übergabe einen Wert von etwa 1.770.000 AED haben, was 18 % über dem Kaufpreis liegt – vor Abzug der Kosten und ohne Berücksichtigung der Erträge, die der Off-Plan-Käufer aus dem noch nicht ausgezahlten Geld erzielt.
• Sensitivität gegenüber der Miete. Bei einer Bruttorendite von 5 % bringt die bezugsfertige Einheit über drei Jahre 225.000 AED ein, und die Gewinnschwelle sinkt auf 15 %. Die Mieten sind im Jahr 2026 gesunken (siehe Mieteinnahmen), daher sollten Sie mehr als eine Miethöhe testen.
• Was das Beispiel außer Acht lässt. Nebenkosten, Verwaltungskosten und Leerstand schmälern die Einnahmen des Käufers der bezugsfertigen Wohnung; eine Verzögerung bei der Übergabe verlängert die Wartezeit des Käufers der im Bau befindlichen Wohnung. Da beides nicht feststeht, haben wir keine Zahlen angenommen.

Die Übergabe-Welle 2026–2027: Was sie für beide Optionen bedeutet

Dubai erwartet im Jahr 2026 etwa 55.600 neue Wohnungen – die höchste Zahl seit 2008 – und im Jahr 2027 mehr als 60.000, laut dem Bericht von Cushman & Wakefield Core für das erste Halbjahr 2026, wie von der „Khaleej Times“ am 20. August 2026 zitiert. Allein im zweiten Quartal wurden mehr als 13.200 Einheiten übergeben, und für die zweite Jahreshälfte werden etwa 32.000 erwartet.

Derselbe Bericht beziffert die Pipeline bis 2030 auf fast 525.000 geplante Einheiten, von denen erst etwa 186.000 einen Baufortschritt von 20 % überschritten hatten. Ein Projektstart ist noch keine Fertigstellung: Der Großteil der Pipeline existiert noch nur auf dem Papier, und ein Teil davon wird realisiert werden.

Für einen Käufer, der zwischen einer Immobilie „vom Plan“ und einer bezugsfertigen Immobilie wählt, ist die Übergabe-Welle in zweierlei Hinsicht von Bedeutung:

• Beim Weiterverkauf von Off-Plan-Objekten. Wenn viele Einheiten in einer Wohnanlage gleichzeitig fertiggestellt werden, konkurrieren die bezugsfertigen Einheiten dort um dieselben Käufer und Mieter wie Off-Plan-Einheiten, deren Übergabe kurz bevorsteht. Dies ist unsere Interpretation der Angebotsdaten, keine Prognose; prüfen Sie, wie viele Einheiten in Ihrer Wohnanlage fällig sind, bevor Sie darauf setzen, noch vor der Übergabe zu verkaufen.
• Für die Vermietung fertiggestellter Objekte. Neu fertiggestellte Objekte erhöhen das Mietangebot, was ein Grund dafür ist, dass die Mieten im Jahr 2026 sanken, während die Verkaufspreise weniger stark zurückgingen. Cushman & Wakefield Core meldete im zweiten Quartal 2026 einen Rückgang der Verkaufspreise um 4 % gegenüber dem Vorquartal, während die Mieten um 6 % sanken.

Verkauf von Off-Plan-Immobilien vor der Übergabe

Eine im Bau befindliche Einheit in Dubai kann vor der Übergabe weiterverkauft werden, sobald der Verkauf im vorläufigen Register eingetragen ist und der Bauträger eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No-Objection Certificate, NOC) ausstellt. Der Weiterverkauf wird ebenfalls im vorläufigen Register vermerkt; ein Verkauf, der dort nicht vermerkt ist, ist gemäß Gesetz Nr. 13 von 2008 nichtig.

Bauträger legen ihre eigenen Bedingungen für den Weiterverkauf fest, und ein Bauträger kann verlangen, dass ein Mindestanteil des Preises bezahlt wird, bevor er eine NOC ausstellt. Meraas gibt beispielsweise an, dass der Weiterverkauf beginnen kann, sobald der Oqood ausgestellt ist, aber ein Mindestbetrag muss erreicht sein, bevor die NOC beantragt werden kann; den Prozentsatz veröffentlicht das Unternehmen nicht. Informieren Sie sich in Ihrem Kaufvertrag über den Mindestbetrag oder fragen Sie den Bauträger vor dem Kauf, falls ein vorzeitiger Ausstieg Teil Ihrer Planung ist. Wir haben keine offiziellen Seiten von Bauträgern gefunden, auf denen NOC-Gebühren veröffentlicht werden; planen Sie daher eine NOC-Gebühr ein, die Sie mit dem Bauträger abklären.

Der Preis beim Wiederverkauf wird vom Markt bestimmt, nicht vom Einführungspreis. Die „Khaleej Times“ berichtete am 15. Februar 2026, dass laut Knight Frank in bestimmten Teilmärkten Sekundärtransaktionen von Off-Plan-Objekten zu oder unter den ursprünglichen Einführungspreisen stattgefunden hätten, wobei in Gebieten wie Sobha Hartland, Damac Lagoons und Jumeirah Lake Towers zweistellige Rabatte gemeldet wurden; Knight Frank bezeichnete dies jedoch eher als vereinzelte Einzelfälle denn als systemischen Trend. Ein Käufer auf dem Sekundärmarkt übernimmt zudem den verbleibenden Zahlungsplan, was den Kreis der Interessenten für Einheiten mit einem noch hohen Restbetrag einschränkt.

Bevor Sie sich auf einen Wiederverkauf verlassen, überprüfen Sie den Preis pro Quadratfuß tatsächlicher Transaktionen im selben Gebäude oder in derselben Wohnanlage anhand der DLD-Transaktionsdaten oder der Dubai REST-App – nicht anhand des aktuellen Listenpreises des Bauträgers.

Risiken bei Off-Plan-Käufen: Verzögerungen, Zahlungsausfälle und was das Treuhandkonto schützt

Das Treuhandkonto schützt die Zahlungen der Käufer davor, für andere Zwecke als dieses Projekt verwendet zu werden, garantiert jedoch weder den Übergabetermin noch den Wiederverkaufspreis. Das Treuhandkonto dient der Kontrolle über das Geld, nicht über den Zeitplan.

Die Treuhandregeln gelten stufenweise. Das DLD richtet ein Treuhandkonto gegen eine Bankgarantie für den Bau bis zu einem Fertigstellungsgrad von 20 % ein und gibt danach Mittel entsprechend dem Prozentsatz der abgeschlossenen Arbeiten frei, basierend auf einem technischen Bericht des DLD, der nicht älter als drei Monate sein darf. Gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 behält der Treuhänder 5 % des Kontoguthabens ein, sobald der Bauträger die Fertigstellungsbescheinigung erhalten hat; dieser Betrag wird ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf die Käufer freigegeben. Der DLD-Service zur Abfrage des Projektstatus zeigt den Fertigstellungsgrad eines registrierten Projekts auf der DLD-Website, in der Dubai REST-App und über WhatsApp an; überprüfen Sie diesen vor jeder größeren Zahlung.

Was passiert, wenn ein Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie die Zahlungen einstellt?

Wenn ein Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie in Dubai die Zahlungen einstellt, kann der Bauträger den Vertrag kündigen und bis zu 25 % oder 40 % des Wertes einbehalten, nachdem der Bauträger das DLD benachrichtigt hat und das DLD dem Käufer eine 30-tägige Kündigungsfrist gesetzt hat; der Anteil hängt vom Baufortschritt ab. Die Regelungen finden sich in Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in der durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 geänderten Fassung:

• Fertigstellungsgrad über 80 %: Der Bauträger kann den Vertrag aufrechterhalten und den Restbetrag einfordern, eine öffentliche Versteigerung beantragen oder den Vertrag kündigen und bis zu 40 % des Wertes der Einheit einbehalten.
• Fertigstellungsgrad von 60–80 %: Der Bauträger kann den Vertrag kündigen und bis zu 40 % des Wertes der Einheit einbehalten.
• Fertigstellungsgrad unter 60 %: Der Bauträger kann den Vertrag kündigen und bis zu 25 % des Wertes der Einheit einbehalten.

Der Bauträger muss alle Zahlungen zurückerstatten, wenn die Arbeiten aus Gründen, die außerhalb seiner Kontrolle liegen, noch nicht begonnen haben oder wenn die Immobilienaufsichtsbehörde (RERA) das Projekt aufhebt. Bei einer bezugsfertigen Immobilie bestehen diese Risiken in dieser Form nicht: Die Einheit ist fertiggestellt, und die Eigentumsurkunde läuft ab dem Tag der Übertragung auf Ihren Namen.

Mythen über Off-Plan- und bezugsfertige Immobilien in Dubai

Die Annahme, dass eine Off-Plan-Wohnung bei der Übergabe immer mehr wert ist, ist falsch: Knight Frank berichtete von Wiederverkäufen von im Bau befindlichen Wohnungen zu oder unter den Einführungspreisen in einigen Teilmärkten Dubais (Khaleej Times, 15. Februar 2026). Weitere verbreitete Mythen:

• „Off-Plan-Immobilien sind immer günstiger.“ Hinter einem niedrigeren Listenpreis können ein späterer Zahlungstermin, eine Befreiung von der DLD-Gebühr oder ein Plan nach der Übergabe stecken. Vergleichen Sie den Preis pro Quadratfuß aus aktuellen DLD-Transaktionen in derselben Wohnanlage, nicht zwei Broschüren.
• „Ein Treuhandkonto macht den Kauf einer Neubauwohnung risikofrei.“ Ein Treuhandkonto kontrolliert, wie das Geld ausgegeben wird; es verhindert jedoch weder Verzögerungen noch Preisrückgänge.
• „Man kann eine 80-prozentige Hypothek auf eine im Bau befindliche Wohnung erhalten.“ Die Obergrenze der Zentralbank vor Fertigstellung liegt für jeden Käufer bei 50 % des Wertes.
• „Eine bezugsfertige Wohnung macht sich immer bezahlt.“ Die Mieten sind im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorquartal um 6 % gesunken (Cushman & Wakefield Core), und die Nettomiete liegt unter der Bruttomiete.
• „Der Kauf einer Immobilie verschafft Ihnen automatisch ein Visum.“ Ein Aufenthaltsvisum ist ein separater Antrag mit eigenen Bedingungen, die in unserem Leitfaden zum Immobilien-Aufenthaltsvisum für die VAE erläutert werden.

Immobilien ab Plan vs. bezugsfertige Immobilien: ein direkter Vergleich

Bei der Entscheidung zwischen Off-Plan- und bezugsfertigen Immobilien in Dubai geht es letztlich um drei Abwägungen: wann Sie zahlen, wann Sie Erträge erzielen und wie viel Sie aufnehmen können. Die Tabelle stellt die Fakten aus diesem Leitfaden nebeneinander dar.

Kriterium	Immobilien ab Plan	Fertigobjekt
Zahlung	In Raten gemäß dem Zahlungsplan des Bauträgers	Vollständige Zahlung bei Eigentumsübertragung
DLD-Registrierungsgebühr	4 % (2 % + 2 % gemäß DLD-Tarif)	4 % (2 % + 2 %) zuzüglich Treuhandgebühr
Maximale Hypothek	50 % des Wertes, oft erst nach Einzahlung eines Anteils	Bis zu 80 % (Ausländer, Erstwohnsitz bis zu 5 Millionen AED)
Mieteinnahmen	Keine bis zur Übergabe	Ab dem ersten Mietvertrag
Dokument	Vorläufige Registrierung (Oqood)	Eigentumsurkunde
Hauptrisiko	Verzögerung, Weiterverkauf unter dem Einführungspreis, Vertragsstrafen bei Nichterfüllung	Aktuelle Miete und Preis, Alter und Zustand der Einheit
Ausstieg vor Fertigstellung	Weiterverkauf mit Zustimmung des Bauträgers	Normaler Weiterverkauf
Anteil an den Verkäufen in Dubai, 1. Halbjahr 2026	Etwa 68 % der Transaktionen	Etwa 32 % der Transaktionen

In Worten: Der Kauf vor Fertigstellung eignet sich für Käufer, die über Zeit und gestaffelte Zahlungsmittel verfügen; der Kauf einer bezugsfertigen Immobilie eignet sich für Käufer, die jetzt Einnahmen oder einen hohen Kredit benötigen. Wenn ein Bauträger eine Befreiung von der DLD-Gebühr oder einen Zahlungsplan nach der Übergabe anbietet, sollten Sie den Gesamtbetrag neu berechnen, bevor Sie vergleichen.

Vor- und Nachteile von Off-Plan- und bezugsfertigen Immobilien

Der Hauptvorteil von Off-Plan-Immobilien ist ein schrittweiser Einstieg in den Markt; der Hauptvorteil von bezugsfertigen Immobilien sind Mieteinnahmen und eine Eigentumsurkunde vom ersten Tag an.

Immobilien ab Plan – Vorteile:

• Die Zahlungen verteilen sich über die Bauzeit und reichen manchmal über die Übergabe hinaus.
• Die Zahlungen fließen gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 auf ein Treuhandkonto für das Projekt.
• Bauträger nutzen Anreize wie die Befreiung von der DLD-Gebühr, um den Verkauf zu fördern.

Immobilien ab Plan – Nachteile:

• Keine Mieteinnahmen bis zur Übergabe; der Übergabetermin kann sich verschieben.
• Die Bankfinanzierung ist auf 50 % des Wertes begrenzt und beginnt oft erst, nachdem ein Teil des Kaufpreises bezahlt wurde.
• Der Wiederverkauf hängt von der NOC des Bauträgers und von den Preisen konkurrierender, bereits fertiggestellter Objekte ab.
• Bei Zahlungsverzug können Kosten in Höhe von bis zu 25 % oder 40 % des Wertes der Einheit anfallen.

Fertiggestellte Immobilie – Vorteile:

• Mieteinnahmen ab dem ersten Mietvertrag, Eigentumsurkunde am Tag der Übergabe.
• Hypothek bis zu 80 % für die erste Immobilie eines Ausländers unter 5 Millionen AED.
• Sie können die Wohnung, das Gebäude und die bisherige Entwicklung der Nebenkosten vor dem Kauf begutachten.

Fertiggestellte Immobilie – Nachteile:

• Der gesamte Kaufpreis ist bei der Eigentumsübertragung fällig, zuzüglich der Gebühr des Treuhandzentrums.
• Die aktuellen Mieten sind rückläufig: −6 % im Vergleich zum Vorquartal im 2. Quartal 2026.
• Ältere Wohnungen können Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten erfordern.

Für wen sind Off-Plan- oder bezugsfertige Immobilien nicht geeignet?

Immobilien ab Plan eignen sich nicht für Käufer, die während der Bauphase Mieteinnahmen oder eine Rückzahlung des Geldes benötigen; bezugsfertige Immobilien eignen sich nicht für Käufer, die den Großteil des Kaufpreises nicht auf einmal bezahlen können. Konkrete Fälle:

• Immobilien ab Plan, wenn Sie beabsichtigen, vor der Übergabe in einer Wohnanlage weiterzuverkaufen, in der eine große Anzahl von Einheiten gleichzeitig fertiggestellt wird. Der Weiterverkauf hängt von der NOC des Bauträgers ab und steht im Wettbewerb mit fertiggestellten Einheiten in der Nähe; Knight Frank berichtete von Weiterverkäufen zum oder unter dem Einführungspreis in einigen Teilmärkten.
• Kauf vor Fertigstellung, wenn Ihre Zahlungen von einer Hypothek abhängen, bevor 50 % bezahlt sind. Die Obergrenze der Zentralbank liegt bei 50 % des Wertes, und Partnerprogramme wie das von Emirates NBD mit Dubai Holding Real Estate beginnen erst nach einer Zahlung von 50 % und einem Baufortschritt von 30 %.
• Kauf vor Fertigstellung, wenn Sie bei einer Verzögerung die Zahlungen nicht aufrechterhalten können. Bei versäumten Zahlungen kann der Bauträger den Vertrag kündigen und bis zu 25 % bzw. 40 % des Wertes einbehalten.
• Fertiggestellt: wenn Sie darauf zählen, dass die Miete über Jahre hinweg auf dem heutigen Niveau bleibt. Die Mieten in Dubai sind in einem Quartal des Jahres 2026 um 6 % gefallen, und neue Fertigstellungen erhöhen das Angebot.
• Bereit, wenn Sie die Kosten eines Bestandsgebäudes vermeiden möchten. Eine Wiederverkaufsimmobilie bringt die aktuellen Nebenkosten und ihr Alter mit sich; beides lässt sich nicht wegverhandeln.

Methodik und Quellen

Alle Zahlen in diesem Vergleich wurden am 25. September 2026 anhand von Primärquellen überprüft: DLD-Service-Seiten, Gesetzgebung von Dubai, Regelwerk der Zentralbank der VAE, Cushman & Wakefield Core, REIDIN sowie von den Medien gemeldete DLD-Transaktionsdaten. Das Cashflow-Beispiel basiert auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden DLD-Gebühren und unseren eigenen Annahmen, die im Text gekennzeichnet sind. Die durchschnittlichen Transaktionswerte sind unsere Berechnung auf Basis der DLD-Gesamtzahlen. Wir haben keine Immobilienportale oder Makler-Blogs als Quellen herangezogen.

Quellen:

• Dubai Land Department – Registrierung von Immobilienverkäufen; Antrag auf Registrierung des Erstverkaufs; Antrag auf Einrichtung eines Treuhandkontos; Abfrage des Status von Immobilienprojekten (Seiten aktualisiert am 23. September 2026).
• Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten (Art. 7, 9, 14); Gesetz Nr. 13 von 2008 über das vorläufige Grundbuch (Art. 3); Gesetz Nr. 19 von 2020 zur Änderung von Art. 11 – Rechtsportal von Dubai.
• Zentralbank der VAE – Vorschriften zu Hypothekendarlehen (C 31/2013), Artikel 3.
• Cushman & Wakefield Core – Dubai Residential MarketBeat Q2 2026 (24. Juli 2026).
• Khaleej Times – Fertigstellungen und in Planung befindliche Projekte, unter Berufung auf Cushman & Wakefield Core (20. August 2026); Wiederverkäufe von im Bau befindlichen Objekten und Kommentar von Knight Frank (15. Februar 2026).
• Emirates 24/7 – DLD-Transaktionen für das 1. Halbjahr 2026 (20. Juli 2026).
• REIDIN – Bericht zu den Wohnimmobilienpreisen in den VAE, August 2026 (11. September 2026).
• Gulf News – Hypotheken für im Bau befindliche Immobilien von Emirates NBD und Dubai Holding Real Estate (16. April 2026).

Erstellt von der Redaktion von East Property. Stand der Daten: 25. September 2026. Die Marktzahlen werden vierteljährlich überprüft, sobald neue Daten von DLD und Cushman & Wakefield veröffentlicht werden.

FAQ

Ist es besser, in Dubai eine Immobilie im Bau oder eine bezugsfertige Immobilie zu kaufen?

Das hängt von der finanziellen Situation und dem Zeitpunkt ab. Beim Kauf vor Fertigstellung verteilen sich die Zahlungen über die Bauzeit, es fallen jedoch bis zur Übergabe keine Mieteinnahmen an; bei einer bezugsfertigen Immobilie muss der Großteil des Kaufpreises auf einmal gezahlt werden, sie kann jedoch sofort vermietet und für die erste Immobilie eines Ausländers unter 5 Millionen AED zu bis zu 80 % finanziert werden.

Lohnt es sich, 2026 eine Immobilie in Dubai vom Plan weg zu kaufen?

Das kann der Fall sein, wenn Sie keine Mieteinnahmen oder einen schnellen Ausstieg benötigen. Im Bau befindliche Einheiten machten in der ersten Hälfte des Jahres 2026 etwa 68 % der Verkaufsabschlüsse in Dubai aus, doch einige Wiederverkäufe wurden zum oder unter dem Einführungspreis abgeschlossen, und für das Jahr 2026 wird die Fertigstellung von etwa 55.600 neuen Wohnungen erwartet.

Kann ich meine im Bau befindliche Immobilie in Dubai vor Fertigstellung verkaufen?

Ja, sobald der Verkauf im vorläufigen Register eingetragen ist und der Bauträger eine NOC ausstellt. Ein Bauträger kann verlangen, dass zunächst ein Mindestanteil des Kaufpreises gezahlt wird; Meraas legt beispielsweise eine Zahlungsschwelle für seine NOC fest. Prüfen Sie die Schwelle in Ihrem Kaufvertrag (SPA) oder beim Bauträger.

Ist der Kauf einer Off-Plan-Immobilie in Dubai sicher?

Die Zahlungen sind gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 durch ein Projekt-Treuhandkonto geschützt, und das DLD gibt die Mittel entsprechend dem Baufortschritt frei. Das Treuhandkonto garantiert weder den Übergabetermin noch den Wiederverkaufspreis; überprüfen Sie daher vor jeder größeren Zahlung den Projektstatus im DLD-Service.

Sind Off-Plan-Immobilien in Dubai günstiger als bezugsfertige Immobilien?

Nicht immer. Ein niedrigerer Listenpreis kann auf einen späteren Zahlungstermin oder eine Befreiung von DLD-Gebühren hindeuten. Vergleichen Sie den Preis pro Quadratfuß aus aktuellen DLD-Transaktionen für ähnliche Einheiten in derselben Wohnanlage.

Kann ich für eine Immobilie im Bau in Dubai eine Hypothek aufnehmen?

Ja, aber die Zentralbank der VAE begrenzt den Kredit auf 50 % des Wertes einer vor Fertigstellung erworbenen Einheit. Banken vergeben Kredite oft erst, nachdem ein Teil des Preises bezahlt wurde; beispielsweise prüft die Emirates NBD in Zusammenarbeit mit Dubai Holding Real Estate Anträge nach einer Anzahlung von 50 % und einem Baufortschritt von 30 %.

Was ist die 4-prozentige DLD-Gebühr?

Es handelt sich um die Registrierungsgebühr des Dubai Land Department: 4 % des Kaufpreises, die laut DLD-Regelung zu je 2 % vom Verkäufer und vom Käufer getragen werden. Sie gilt sowohl für den Erstverkauf einer im Bau befindlichen Einheit als auch für die Übertragung einer fertiggestellten Einheit; wer sie tatsächlich zahlt, wird im Vertrag festgelegt.

Werden die Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2026 fallen?

Die Preise haben bereits nachgegeben: Cushman & Wakefield Core meldete im zweiten Quartal 2026 einen Rückgang von 4 % gegenüber dem Vorquartal, und der REIDIN-Verkaufsindex lag im August 2026 um 0,77 % unter dem Vorjahreswert. Wir geben keine Preisprognosen ab; das höchste Übergabevolumen seit 2008 ist der Faktor, den es zu beobachten gilt.

Was passiert, wenn ich die Zahlungen für eine Immobilie im Bau einstelle?

Nach der 30-tägigen Kündigungsfrist gemäß DLD kann der Bauträger den Vertrag kündigen und bis zu 25 % des Wertes der Einheit einbehalten, wenn das Projekt zu weniger als 60 % fertiggestellt ist, sowie bis zu 40 %, wenn es zu 60 % oder mehr fertiggestellt ist; bei einem Fertigstellungsgrad von über 80 % kann der Bauträger zudem den Restbetrag einfordern oder eine Versteigerung beantragen.

Ab wann werden für eine Immobilie im Bau Mieterträge erzielt?

Erst nach der Übergabe, wenn die Eigentumsurkunde ausgestellt ist und die Einheit vermietet werden kann. Bis dahin zahlt der Käufer Raten, ohne Mieteinnahmen zu erzielen.