الضرائب العقارية في دبي عام 2026: عند شراء شقة وامتلاكها وبيعها في الإمارات العربية المتحدة

وبحلول عام 2026، أصبح النظام راسخًا. وأكدت هيئة الضرائب الإماراتية أن دخل الفرد من تأجير وبيع العقارات لا يخضع لضريبة الشركات إذا كان المالك لا يحمل ترخيصًا لممارسة هذا النوع من الأنشطة. دخلت اتفاقية الازدواج الضريبي بين روسيا والإمارات حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2026. علاوة على ذلك، منذ فبراير 2025، توقفت البنوك عن تضمين رسوم التسجيل وعمولات الوكلاء العقاريين في أقساط الرهن العقاري، مما يعني أن هذه التكاليف أصبحت أكثر وضوحًا للمشترين.

في هذا المقال، نقوم بتفصيل الفئات الأربع للمدفوعات التي غالبًا ما يتم تجميعها في المحادثات تحت مسمى «ضريبة» واحدة: الضرائب نفسها، ورسوم التسجيل المستحقة للدولة، وعمولات الوسطاء، وتكاليف صيانة العقارات. كما نبحث بشكل منفصل لماذا لا يعني «صفر» في الإمارات العربية المتحدة «صفر» بالنسبة للمالك، وما الذي يعتمد على وضعه الضريبي. الأرقام تقريبية وتستند إلى بيانات سبتمبر 2026. يجب التأكد من الأمور الضريبية المتعلقة ببلدك من خلال استشارة خبير يعمل مع كلا النظامين القانونيين.

أربع مستويات من المدفوعات: كيف تختلف الضريبة عن الرسوم

تُستخدم كلمة «ضريبة» في إعلانات دبي للإشارة إلى كل شيء دفعة واحدة: رسوم التسجيل عند الشراء، وعمولة الوكيل، والمدفوعات لشركة الإدارة. وهذه أمور مختلفة ذات خصائص مختلفة. فالضريبة تفرضها الدولة بشكل دوري ولا ترتبط بخدمة محددة. أما الرسوم فهي دفعة تُدفع للدولة مرة واحدة مقابل إجراء معين. والعمولة هي مبلغ يُدفع إلى وسيط بموجب عقد. وتتعلق تكاليف الصيانة بالعقار نفسه. ويعتمد على الفئة ما إذا كان يمكن تخفيض الدفعة أو تحويلها إلى طرف آخر أو تجنبها. أربع فئات على شاشة واحدة:

المستوى	من يتلقاها ومتى	أمثلة	هل يمكن تجنبها
الضرائب	الدولة، سواء بشكل منتظم أو لمرة واحدة	5% ضريبة القيمة المضافة، 5% ضريبة محلية، 9% ضريبة الشركات	يعتمد على الوضع وهيكل الملكية
الرسوم	إدارة الأراضي ودائرة الهجرة، دفعة لمرة واحدة عند إتمام المعاملة	رسوم إدارة الأراضي 4 في المائة، تسجيل الرهن العقاري 0.25 في المائة، إيجاري	لا، ولكن يمكن تقاسمها مع البائع
العمولات	الوكيل، مدير العقار، البنك، المثمن، وفقًا للعقد	عمولة الوكيل 2 في المائة، إدارة العقار 5–8 في المائة من الإيجار	نعم، إذا قمت بذلك بنفسك
الصيانة	شركة إدارة المبنى، هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، شركة التأمين، بشكل دوري	رسوم الصيانة، وتكييف الهواء، والمرافق	لا، لكن المبلغ يعتمد على المبنى

الضرائب: ما يوجد في دبي وما لا يوجد

قائمة الضرائب غير الموجودة في دبي طويلة، وهذا أمر يصب في مصلحة الفرد حقًا. فلا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة على دخل الإيجار، ولا ضريبة على أرباح رأس المال من المبيعات، ولا ضريبة ميراث. ولا يدفع مالكو الشقق ضرائب إلا على الدخل الذي قررت الحكومة فرض ضرائب غير مباشرة عليه. ما هو موجود:

• ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%. تنطبق هذه الضريبة على الخدمات المتعلقة بالشقة والعقارات التجارية. ويُعفى الإيجار السكني وإعادة بيع العقارات السكنية من ضريبة القيمة المضافة.
• رسوم بلدية بنسبة 5 في المائة من قيمة الإيجار السنوي. وهي رسمياً رسوم، لكنها في جوهرها ضريبة على الإشغال. يتم تحصيلها عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) من الشخص الذي يقيم في الشقة.
• ضريبة الشركات: 9 في المائة. تنطبق هذه الضريبة على الشركات التي تمتلك عقارات ولا تنطبق على الأفراد الذين لا يحملون ترخيصًا.
• الرسوم السياحية للإيجارات قصيرة الأجل: 10–20 درهمًا لكل غرفة في الليلة، يدفعها الضيف.
• الضريبة في بلد الإقامة الضريبية للمالك. هذه هي أكبر الضرائب على الإطلاق والوحيدة التي لم يُذكر ذكرها في دبي.

ضريبة القيمة المضافة: 0%، معفاة أو 5%

تُطبق ضريبة القيمة المضافة في الإمارات العربية المتحدة منذ عام 2018 بمعدل 5 في المائة، وهي مقسمة إلى ثلاث مستويات بالنسبة للعقارات السكنية. يعد الفرق بين «المعدل الصفري» و«الإعفاء» مهمًا بالنسبة للمطور، بينما بالنسبة للمشتري، يعني كلا الخيارين عدم تضمين ضريبة القيمة المضافة في السعر. تُطبق ضريبة القيمة المضافة في أي مكان يتم فيه تقديم خدمة: سواء من قبل وكيل عقاري أو خبير تقييم أو محامٍ أو شركة إدارة عقارات. كيفية توزيعها:

المعاملة	ضريبة القيمة المضافة	التفسير
البيع الأول لشقة جديدة من قبل المطور العقاري	0	معدل صفر لمدة ثلاث سنوات بعد الانتهاء من تشييد المبنى
إعادة بيع العقار	معفى	ضريبة القيمة المضافة غير مشمولة في السعر
التأجير طويل الأجل للعقار	معفى	لا توجد ضريبة القيمة المضافة على الإيجار
بيع وتأجير العقارات التجارية	5	المكاتب، المحلات التجارية، المستودعات
عمولة الوكيل، التقييم، الخدمات القانونية	5	تُحسب كنسبة مئوية من مبلغ العمولة
رسوم خدمات شركة الإدارة	5	تفرضها شركة الإدارة بالإضافة إلى السعر القياسي
خدمات مكتب التسجيل الخاصة بالمعاملة	5	4,000 درهم تصبح 4,200

الاستنتاج العملي: عند وضع ميزانية للشراء، لا تُحسب ضريبة القيمة المضافة على سعر الشقة، بل على العمولة والخدمات. بالنسبة لشقة تبلغ تكلفتها 1.5 مليون درهم، يبلغ هذا المبلغ حوالي 1,800 درهم، وليس 75,000.

الرسوم البلدية بنسبة 5%: ضريبة تُعرف باسم «الرسوم»

تفرض بلدية دبي 5 في المائة من القيمة الإيجارية السنوية للعقار. ولا يتم إصدار فاتورة منفصلة لهذا المبلغ: بل يتم تقسيمه إلى اثني عشر قسطًا وإضافته إلى فاتورة «ديوا» الشهرية للكهرباء والمياه. ويقوم بدفعه الشخص المقيم في الشقة، وليس المالك. بالنسبة للمستأجر، يُحسب المبلغ بناءً على عقد الإيجار المسجل لدى «إجاري». أما بالنسبة للمالك الذي يقيم في شقته الخاصة، فتقوم البلدية بتقدير قيمة الإيجار بنفسها باستخدام البيانات الموجودة في السجل ومؤشر هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA). بالنسبة لشقة يبلغ إيجارها السنوي 90,000 درهم، يبلغ هذا المبلغ 4,500 درهم سنويًا أو 375 درهمًا شهريًا. ما يهم المالك:

• شقة مؤجرة. تُدرج الضريبة في فاتورة «دوا» الخاصة بالمستأجر ولا تؤثر على عائد المالك على الاستثمار.
• شقة يسكنها المالك. يدفع المالك الضريبة بناءً على القيمة الإيجارية المُقدَّرة.
• شقة غير مأهولة. إذا كان حساب «دوا» باسم المالك، تُفرض الضريبة عليه بناءً على القيمة المُقدَّرة.
• التغييرات في عقد الإيجار. بعد تجديد عقد الإيجار بسعر مختلف، لا يتم دائمًا إعادة حساب المبلغ تلقائيًا، لذا يجدر التحقق من الفاتورة.
• لا تخضع العقارات التجارية لهذه الضريبة؛ حيث يتم فرض ضريبة القيمة المضافة عليها بشكل منفصل.

ضريبة الشركات بنسبة 9%: متى تنطبق على الشقة

دخلت ضريبة الشركات حيز التنفيذ في الإمارات العربية المتحدة منذ عام 2023: 0% على الأرباح التي تصل إلى 375,000 درهم و9% على ما يزيد عن ذلك. بالنسبة لمالك الشقة، فإن السؤال الرئيسي هو ما إذا كان دخل الإيجار خاضعًا لهذه الضريبة. تعتمد الإجابة على شكل الملكية. لا يخضع الفرد الذي يؤجر عقاره دون ترخيص لضريبة الشركات — وهذا منصوص عليه في قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023 وتوضيح صادر عن هيئة الضرائب في عام 2024. وينطبق هذا الإعفاء بغض النظر عن عدد الشقق أو مقدار الدخل، ولا توجد حاجة للتسجيل لدى السلطات الضريبية. ولا يؤثر الاستعانة بشركة لإدارة العقارات على هذا الوضع. متى تكون الضريبة مستحقة الدفع:

• الشقة مسجلة باسم الشركة. تدفع الشركة في الإمارات العربية المتحدة 9 في المائة على الأرباح التي تتجاوز 375,000، وتسجل لدى السلطات الضريبية وتقدم إقرارًا ضريبيًّا سنويًّا بغض النظر عن مقدار الدخل.
• تمتلك شركة في منطقة حرة عقارًا سكنيًا في البر الرئيسي. لا يخضع الدخل المتأتي من هذا العقار للإعفاء الضريبي، ويُفرض عليه ضريبة بنسبة 9 في المائة دون الحد الأدنى البالغ 375,000. وهذا هو الخطأ الأكثر تكلفة في هيكلة الأعمال.
• تمتلك شركة أجنبية عقارًا في الإمارات العربية المتحدة. يُعتبر الدخل المتأتي من هذا العقار دخلًا من مصدر في الإمارات العربية المتحدة ويخضع لضريبة الشركات.
• الأنشطة المرخصة. إذا حصل المالك على ترخيص لإدارة العقارات أو تشغيل الفنادق، فإن الدخل يصبح دخلاً تجارياً.

استنتاج عملي: شراء شقة أو شقتين من خلال شركة بهدف «حماية الأصول» في عام 2026 يخلق عبئًا ضريبيًّا وإبلاغيًّا لن يواجهه الفرد. يجب مناقشة الهيكل مع مستشار ضريبي قبل إجراء المعاملة.

رسوم التسجيل: مدفوعات تُدفع مرة واحدة للدولة

رسوم التسجيل هي ما يُخطئ في فهمه غالبًا على أنه «ضريبة شراء». وهي مدفوعات تُدفع لمرة واحدة إلى السجل العقاري وشركائه؛ ورغم أنه لا يمكن تجنبها، إلا أنه يمكن تقاسمها مع الطرف الآخر في الصفقة. أهمها رسوم بنسبة 4 في المائة من السعر عند نقل الملكية. بموجب القانون، يتم تقسيم هذه الرسوم بالتساوي بين المشتري والبائع؛ لكن في الممارسة السوقية، يدفعها المشتري بالكامل، ويتم تحديد التوزيع في النموذج F قبل إتمام الصفقة. القائمة الكاملة اعتبارًا من سبتمبر 2026:

الرسوم	المبلغ	الموعد
تسجيل نقل الملكية (DLD)	4 في المائة من السعر بالإضافة إلى 580 درهمًا	عند شراء عقار جاهز
تسجيل عقد البناء الجديد (العقود)	4 في المائة من السعر بالإضافة إلى رسوم إدارية	عند الشراء من مطور عقاري
خدمات مكتب التسجيل	4,000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي يبلغ سعرها 500,000 درهم أو أكثر؛ و2,000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي يقل سعرها عن ذلك	عند إتمام المعاملة
إصدار سند الملكية	250 درهم	عند إتمام المعاملة
تسجيل الرهن العقاري	0.25% من مبلغ القرض بالإضافة إلى 290 درهم	عند الشراء بالتقسيط
تسجيل عقد الإيجار (إيجاري)	حوالي 220 درهم	لكل عقد إيجار
وديعة التوصيل لدى هيئة مياه وكهرباء دبي (DEWA)	2,000 درهم لكل شقة، قابل للاسترداد	عند فتح الحساب
رسوم التأشيرة عند التقدم بطلب للحصول على تصريح إقامة مرتبط بالشقة	حوالي 10,000 درهم لكل متقدم	عند التقدم بطلب للحصول على تأشيرة

عند بيع الشقة، يتحمل المشتري التالي دفع هذه الرسوم. ويقتصر دور البائع على تقديم شهادة من المطور العقاري تؤكد عدم وجود ديون مستحقة (NOC)، تتراوح بين 500 و5,000 درهم، بالإضافة إلى عمولة الوكيل، إن كانت منصوصًا عليها في العقد.

العمولات: المدفوعات للوسطاء

تختلف العمولات عن الرسوم في أنها تخضع لعقد وليس للقانون. ومبلغها قابل للتفاوض، ويمكن التنازل عن بعضها إذا قمت بإجراء المعاملة بنفسك. وأكبر عمولة هي أتعاب الوكيل العقاري، وهي 2 في المائة من السعر بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، ويدفعها المشتري ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. وتنشأ عمولات أخرى فيما يتعلق بالرهن العقاري وعند تأجير العقار. إرشادات لعام 2026:

• وكيل الشراء: 2 في المائة من السعر بالإضافة إلى 5 في المائة ضريبة القيمة المضافة. بالنسبة لشقة تبلغ تكلفتها 1.5 مليون، يبلغ هذا المبلغ 31,500 درهم.
• وكيل التأجير: عادةً 5 في المائة من الإيجار السنوي أو مبلغ ثابت، يدفعه المستأجر أو المالك حسب الاتفاق.
• شركة إدارة العقارات للتأجير طويل الأجل: 5–8 في المائة من دخل الإيجار مقابل اختيار المستأجر، وإعداد عقد الإيجار، وتحصيل الإيجار، وإجراء الإصلاحات البسيطة.
• مشغل الإيجار قصير الأجل: 15–25 في المائة من الإيرادات بالإضافة إلى تكاليف التنظيف والمفروشات.
• البنك للحصول على قرض عقاري: حوالي 1 في المائة من مبلغ القرض مقابل معالجة الطلب، و2,500–3,500 درهم للتقييم، وتأمين سنوي على الحياة للمقترض.
• المحامي أو وكيل نقل الملكية: 5,000–15,000 درهم لتسيير المعاملة، وفقًا لتقدير المشتري.

الصيانة: رسوم الخدمات وفواتير المرافق

رسوم الصيانة هي التكلفة الوحيدة التي لا تعتمد على ما إذا كان المالك يقيم في الشقة أو يؤجرها. يتم تحصيلها اعتبارًا من تاريخ نقل الملكية، بما في ذلك أي أشهر تكون فيها العقار شاغرة. المكون الرئيسي هو رسوم الصيانة التي تفرضها شركة إدارة المبنى، والتي توافق عليها هيئة التنظيم العقاري (RERA) وتُنشر في مؤشر عام لكل مبنى. تُحسب هذه الرسوم بناءً على المساحة الأرضية للشقة. في المناطق المخصصة للسوق الشعبي، تتراوح هذه الرسوم بين 110 و170 درهمًا للمتر المربع سنويًّا؛ وفي الأبراج متوسطة المستوى، تتراوح بين 160 و300 درهم؛ أما في الأبراج الفاخرة المزودة بأحواض سباحة وصالات رياضية وخدمة الكونسيرج، فتتراوح بين 240 و500 درهم وما فوق. تُضاف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5 في المائة إلى هذا المبلغ: وفقًا لإرشادات السلطات الضريبية، تقدم شركة إدارة المبنى خدمة خاضعة للضريبة. ما الذي تغطيه رسوم الخدمة؟

• رسوم التشغيل. الأمن، وتنظيف المناطق المشتركة، والمصاعد، والمسبح، وصالة الألعاب الرياضية، وتأمين المبنى، وصندوق احتياطي للإصلاحات الكبرى. يتم إصدار فواتير بهذه الرسوم كل ثلاثة أشهر أو سنويًّا.
• التبريد. في المباني المزودة بنظام تبريد مركزي، تُفوتر رسوم التبريد بشكل منفصل عن فاتورة «ديوا» (DEWA)، وتنقسم إلى جزء ثابت يعتمد على مساحة الطابق وجزء متغير يعتمد على الاستهلاك. ويُفرض الجزء الثابت حتى على الشقق غير المأهولة.
• الكهرباء والمياه. تستند فاتورة هيئة مياه وكهرباء دبي (DEWA) إلى الاستهلاك؛ وفي الشقة المؤجرة، يتحمل المستأجر دفعها. وعند تغيير المستأجر، يتم تحويل الحساب إلى المستأجر الجديد مع دفع وديعة جديدة.
• التأمين. يتم تضمين تأمين المبنى في رسوم الخدمات؛ أما التأمين على التجهيزات والأثاث والمسؤولية تجاه الجيران فيتم ترتيبه بشكل منفصل وتكلفته عدة مئات من الدرهم سنويًا.
• الإصلاحات داخل الشقة. تقع مسؤولية أجهزة تكييف الهواء وسخانات المياه والسباكة على عاتق المالك، ما لم ينص عقد الإيجار على أن الإصلاحات البسيطة تقع على عاتق المستأجر.

كم تبلغ تكلفة ذلك سنويًا: تفصيل لشقة تبلغ تكلفتها 1.5 مليون درهم

من المفيد تفصيل هذه التكاليف باستخدام مثال واحد. شقة بغرفة نوم واحدة تبلغ مساحتها 70 مترًا مربعًا، وتبلغ تكلفتها 1.5 مليون درهم في برج سكني متوسط المستوى، بإيجار سنوي قدره 90,000. تبلغ رسوم الخدمات 220 درهمًا للمتر المربع. في سنة الشراء، يدفع المالك حوالي 6.4 في المائة من سعر الشراء على شكل دفعات لمرة واحدة؛ وفي السنة العادية، تمثل هذه التكاليف حوالي ربع دخل الإيجار. تفصيل حسب الفئة:

البند	سنة الشراء	سنة عادية، الشقة مؤجرة	سنة عادية، يقيم المالك في العقار
رسوم دائرة الأراضي والمساكن (DLD) بنسبة 4٪، والرسوم الإدارية، ومكتب التسجيل، وسند الملكية	حوالي 65,000 درهم	0	0
عمولة الوكيل شاملة ضريبة القيمة المضافة	31,500 درهم	0	0
رسوم التشغيل شاملة ضريبة القيمة المضافة	حوالي 16,200 درهم	حوالي 16,200 درهم	حوالي 16,200 درهم
شركة الإدارة 5% شاملة ضريبة القيمة المضافة	حوالي 4,700 درهم	حوالي 4,700 درهم	0
تسجيل عقد الإيجار وتأمين التشطيبات	حوالي 1,000 درهم	حوالي 1,000 درهم	حوالي 800 درهم
5% رسوم بلدية	يدفعها المستأجر	يدفعها المستأجر	حوالي 4,500 درهم
الكهرباء والمياه وتكييف الهواء	يدفعها المستأجر	يدفعها المستأجر	8,000–12,000 درهم
إجمالي نفقات المالك	حوالي 118,000 درهم	حوالي 22,000 درهم	حوالي 30,000–34,000 درهم

عند تأجير العقار، يُترجم العائد الإجمالي البالغ 6 في المائة إلى عائد صافٍ يبلغ حوالي 4.5 في المائة، قبل أخذ فترات الشغور بين المستأجرين واحتياطي الصيانة في الاعتبار. لا تشكل أي من هذه المدفوعات ضريبة في الإمارات العربية المتحدة، وهي جميعها سارية.

الإيجارات قصيرة الأجل: نظام منفصل

يخضع الإيجار اليومي في دبي لتنظيم منفصل، ويواجه المالك في هذه الحالة رسومًا لا تنطبق على الإيجارات طويلة الأجل. يتم تسجيل الشقة كبيت ضيافة لدى دائرة الاقتصاد والسياحة؛ ويجب دفع رسوم ترخيص سنوية، كما تُفرض ضريبة سياحية تتراوح بين 10 و20 درهمًا لكل ضيف لكل غرفة في الليلة. يظل المالك الذي يؤجر على أساس يومي من خلال مشغل لا يمتلك ترخيصًا خاصًا به فردًا عاديًا معفيًا من ضريبة الشركات. أما المالك الذي حصل على ترخيص مشغل، فهو يمارس نشاطًا مرخصًا، وقد يخضع دخله لضريبة الشركات. نقطة منفصلة بخصوص ضريبة القيمة المضافة: تُعامل الإيجارات التي تقل مدتها عن ستة أشهر للضيوف الذين لا يحملون بطاقة هوية إماراتية كخدمة تجارية لأغراض ضريبة القيمة المضافة، وحيثما يتجاوز حجم المبيعات 375,000 درهم سنويًا، يكون المشغل أو المالك المرخص ملزمًا بالتسجيل وفرض ضريبة قيمة مضافة بنسبة 5 في المائة. بالنسبة لشقة واحدة مؤجرة من خلال مشغل، فإن هذه المسألة تقع على عاتق المشغل، وليس المالك.

الوضع الضريبي للمالك: لماذا لا تعني كلمة «صفر» في الإمارات العربية المتحدة «صفر»

ينطبق كل ما ورد أعلاه على المدفوعات داخل دولة الإمارات العربية المتحدة. وتنشأ أكبر التزامات المالك الضريبية في بلد إقامته الضريبية، حيث تفرض معظم الدول ضرائب على المقيمين على جميع الدخل، بغض النظر عن مكان كسبه. تأشيرة الإقامة في الإمارات العربية المتحدة، بما في ذلك التأشيرة «الذهبية»، لا تغير الوضع الضريبي للشخص. يصبح الشخص مقيمًا ضريبيًا في الإمارات العربية المتحدة وفقًا لقرار مجلس الوزراء رقم 85 لعام 2022. هناك ثلاثة معايير، ولكن لا يُشترط سوى واحد منها:

• التواجد الفعلي لمدة 183 يومًا في دولة الإمارات العربية المتحدة خلال أي فترة متتالية مدتها اثني عشر شهرًا. تُحسب الأيام الجزئية، وتُعتبر هذه الفترة فترة متجددة وليست سنة تقويمية.
• التواجد لمدة 90 يومًا، شريطة أن يكون الفرد حاملًا لتأشيرة إقامة ولديه مسكن دائم في الإمارات العربية المتحدة، أو أنه يعمل أو يدير نشاطًا تجاريًّا هناك.
• وجود مركز المصالح الحيوية في الإمارات العربية المتحدة: الأسرة، والسكن، والروابط الاقتصادية الرئيسية، دون حد أدنى صارم من حيث عدد الأيام.

تصدر هيئة الضرائب الإماراتية شهادة الإقامة الضريبية لأغراض المعاهدات الضريبية الدولية عند بلوغ 183 يومًا من التواجد. وتكفي 90 يومًا لتحديد الوضع الضريبي المحلي، ولكنها لا تكفي للحصول على الشهادة. ثانيًا، تشارك الإمارات العربية المتحدة في التبادل التلقائي للمعلومات المالية، لذا فإن الحساب المصرفي في الإمارات يكون مرئيًا للسلطات الضريبية في بلد الإقامة.

المالك مقيم ضريبي في روسيا

بالنسبة للمقيم الضريبي الروسي، تخضع الشقة في دبي للضريبة في روسيا وفقًا للقواعد الروسية، ولا يغير معدل الضريبة الصفري في الإمارات العربية المتحدة من ذلك. يُعتبر الشخص مقيمًا إذا أمضى 183 يومًا أو أكثر في روسيا خلال فترة اثني عشر شهرًا متتاليًا؛ ولا علاقة للجنسية بذلك. يُدرج الدخل الناتج عن تأجير شقة في دبي في قاعدة ضريبة الدخل الشخصي ويخضع لضريبة بمعدل تصاعدي يتراوح بين 13 في المائة و22 في المائة، اعتمادًا على إجمالي الدخل السنوي. يجب تقديم الإقرار الضريبي 3-NDFL بحلول 30 أبريل من العام التالي، ويجب سداد الضريبة بحلول 15 يوليو. نقاط مهمة أخرى:

• تدخل الاتفاقية المبرمة مع الإمارات العربية المتحدة حيز التنفيذ في عام 2026. وقد تم توقيعها في 17 فبراير 2025، وتسري على الفترات ابتداءً من 1 يناير 2026. وتنص الاتفاقية على حق الإمارات العربية المتحدة في فرض ضريبة على الدخل المتأتي من العقارات في مكان وجودها، والسماح بخصم الضريبة المدفوعة في روسيا. ونظرًا لعدم وجود ضريبة دخل شخصي في الإمارات العربية المتحدة، فلا يوجد ما يمكن تعويضه، وتظل الضريبة الروسية مستحقة السداد بالكامل.
• البيع. يخضع الدخل الناتج عن بيع شقة في الخارج للضريبة في روسيا وفقًا للقواعد العامة. وينطبق الإعفاء القائم على مدة الملكية أيضًا على العقارات في الخارج؛ ويجب عليك التحقق من الحد الأدنى المطبق على ظروفك الخاصة.
• الحساب المصرفي في الإمارات العربية المتحدة. يجب الإعلان عن فتح حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة للسلطات الضريبية الروسية في غضون شهر واحد، وبعد ذلك يجب تقديم كشف بحركات الحساب سنويًا. من الممكن استلام مدفوعات الإيجار في حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة، ولكن يجب إدراج المعاملات التي تتم على هذا الحساب في التقرير.
• المصروفات القابلة للخصم. لا تُخصم رسوم الصيانة ورسوم شركة الإدارة في روسيا من دخل الإيجار الفردي؛ حيث تُحسب الضريبة على المبلغ الإجمالي.

لم يعد المالك مقيمًا ضريبيًا في روسيا

إذا قضى المالك أقل من 183 يومًا في روسيا خلال فترة اثني عشر شهرًا متتالية، فإنه يتوقف عن كونه مقيمًا ضريبيًا في روسيا. ومنذ ذلك الحين فصاعدًا، تفرض روسيا الضرائب فقط على الدخل من مصادر داخل روسيا: الراتب من صاحب عمل روسي، والإيجار من شقة روسية، والأرباح الموزعة من الشركات الروسية. لا يخضع دخل الإيجار وبيع شقة في دبي من قبل شخص غير مقيم ضريبيًا في روسيا لضريبة الدخل الشخصي الروسية. ولا توجد حاجة للإعلان عنهما في روسيا.

ومع ذلك، فإن الإقامة الضريبية لا تنتهي بل تنتقل إلى دولة أخرى. المالك الذي انتقل إلى الإمارات العربية المتحدة وأصبح مقيمًا ضريبيًا هناك، استنادًا إلى المعايير الواردة في القسم السابق، يدفع ضريبة على الشقة وفقًا لقواعد الإمارات العربية المتحدة، أي لا شيء. أما المالك الذي أصبح مقيمًا في دولة ثالثة، فيدفع الضريبة وفقًا لقواعد تلك الدولة. ويواجه المالك الذي ليس مقيمًا ضريبيًا في أي دولة استفسارات من البنوك والسلطات الضريبية في كلا البلدين: فهذا الوضع يخضع للتحقق، ومن الصعب تأكيده بالوثائق.

المالك — المقيم في دولة أخرى

بالنسبة للمالك الذي لا يقيم في روسيا ولا في الإمارات العربية المتحدة، تنطبق القاعدة العامة المعمول بها في معظم الدول: تقوم دولة الإقامة الضريبية بفرض ضريبة على الدخل العالمي، بما في ذلك دخل الإيجار وبيع شقة في دبي. ولا يعفي معدل الضريبة الصفري في الإمارات العربية المتحدة المالك من الضريبة في بلده؛ بل يعني فقط أنه لا توجد ضريبة يمكن تعويضها. تحدد اتفاقية الازدواج الضريبي المبرمة بين بلد الإقامة والإمارات العربية المتحدة أي البلدين له الحق في فرض الضريبة على الدخل أولاً وكيفية احتساب الضريبة المدفوعة. لدى الإمارات العربية المتحدة أكثر من مائة اتفاقية من هذا النوع، وفي معظمها، يخضع الدخل من العقارات للضريبة في المكان الذي يقع فيه العقار، وبعد ذلك تفرض دولة الإقامة ضريبتها الخاصة. ما يجب عليك التحقق منه في لوائح بلدك:

• معدلات الضريبة على دخل الإيجار وأرباح رأس المال الناتجة عن بيع العقارات في الخارج.
• المصروفات القابلة للخصم. على عكس روسيا، تسمح بعض الدول بخصم رسوم الخدمات ورسوم الإدارة وفوائد الرهن العقاري.
• الإعلان عن الملكية. في عدد من الدول، يجب الإعلان عن العقارات في الخارج بصفتها الخاصة، حتى لو لم تكن تدر أي دخل.
• الإبلاغ عن الحسابات المصرفية في الإمارات العربية المتحدة. لا تقتصر القواعد المتعلقة بالحسابات المصرفية في الخارج على روسيا وحدها.

البيع والميراث: ضرائب الخروج

عند بيع شقة في دبي، لا يدفع المالك ضريبة أرباح رأس المال، مهما كان حجم هذه الأرباح. يتحمل المشتري التالي رسوم التسجيل البالغة 4 في المائة؛ بينما يدفع البائع ثمن شهادة من المطور، وفي حالة وجود رهن عقاري، يدفع رسوم السداد المبكر التي لا تزيد عن 1 في المائة من الرصيد المستحق ولا تزيد عن 10,000 درهم. لا توجد ضريبة ميراث في الإمارات العربية المتحدة، لكن عدم وجود الضريبة لا يعني عدم وجود قواعد. فبدون وصية مسجلة، قد يتم توزيع ممتلكات غير المقيم وفقًا لقوانين الميراث المحلية، التي تختلف عن تلك التي اعتاد عليها المرء. يجب على المالكين تسجيل وصاياهم لدى سجل الوصايا لغير المسلمين في دبي، وكذلك التحقق من كيفية فرض بلدهم المقيم للضرائب على الميراث في الخارج: ففي عدد من البلدان، توجد ضريبة ميراث وتُطبق على الأصول الموجودة في الخارج.

الأخطاء التي تكلف المال

تنبع معظم الأخطاء في هذا المجال من التعامل مع المستويات الأربعة للرسوم على أنها فئة واحدة. وأكثرها شيوعًا هي:

• الضريبة البلدية في حساب العائد. يدفعها المستأجر، وليس المالك. في الشقة المؤجرة، لا تُعتبر هذه نفقة على المالك.
• تجاهل ضريبة القيمة المضافة على رسوم الخدمات. عادةً ما يكون المبلغ المذكور في مؤشر هيئة التنظيم العقاري (RERA) غير شامل لضريبة القيمة المضافة؛ وتكون الفاتورة الفعلية أعلى بنسبة 5 في المائة.
• الخلط بين التأشيرة والإقامة الضريبية. فحامل «التأشيرة الذهبية» الذي يعيش في موسكو يظل مقيمًا ضريبيًا في روسيا، مع كل ما يترتب على ذلك من عواقب.
• تم شراء الشقة عن طريق شركة دون إجراء الحسابات المناسبة. يجب أن تكون الشركة مسجلة لدى السلطات الضريبية، وأن تحتفظ بسجلات محاسبية، وأن تقدم إقرارات ضريبية حتى لو كانت تمتلك شقة واحدة فقط، في حين أن المنطقة المعفاة من الضرائب التي تمتلك عقارات في البر الرئيسي تدفع 9 في المائة دون حد أدنى.
• لم يتم الإعلان عن دخل الإيجار في روسيا. ويكشف التبادل التلقائي للمعلومات عن ذلك، وتفوق الغرامات والعقوبات الوفورات المحققة.
• لا يتم أخذ تكاليف الشقة الخالية في الحسبان. يتم تحصيل رسوم الخدمات، والمكون الثابت من فواتير التدفئة، وضريبة تقييم العقارات البلدية حتى عندما تكون الشقة غير مأهولة.

الأسئلة المتكررة

هل توجد ضريبة عقارية سنوية في دبي؟

لا. لا توجد ضريبة عقارية سنوية في الإمارات العربية المتحدة سواء للمقيمين أو لغير المقيمين. يدفع المالك كل عام رسوم الخدمات لشركة الإدارة، وإذا كان يقيم في الشقة بنفسه، فإنه يدفع ضريبة بلدية بنسبة 5 في المائة من قيمة الإيجار عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA).

هل يخضع دخل الإيجار من شقة في دبي للضريبة؟

في الإمارات العربية المتحدة، بالنسبة للفرد الذي لا يحمل ترخيصًا – لا، لا تُفرض ضريبة الدخل ولا ضريبة الشركات. أما في بلد الإقامة الضريبية للمالك – بشكل عام، نعم. بالنسبة للمقيم الضريبي في روسيا، فإن هذه ضريبة دخل شخصية تتراوح بين 13 و22 في المائة.

ما هي الرسوم البالغة 4 في المائة المستحقة عند الشراء، وهل تعتبر ضريبة؟

هذه رسوم تسجيل تفرضها دائرة الأراضي والمباني لنقل ملكية العقار، وهي دفعة تُدفع مرة واحدة عند إتمام الصفقة. بموجب القانون، يتم تقسيمها بالتساوي بين الطرفين؛ لكن في الواقع، عادةً ما يدفعها المشتري. وهي ليست ضريبة، لكن لا يمكن تجنبها.

هل يتعين عليك دفع ضريبة القيمة المضافة عند شراء شقة؟

لا تُفرض ضريبة القيمة المضافة على سعر الشقة. يخضع البيع الأول للعقار الجديد لمعدل صفر، في حين أن إعادة بيع العقار القائم معفاة من الضريبة. تُفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5 في المائة على عمولة الوكيل العقاري، ورسوم مكتب التسجيل، والتقييم، والخدمات القانونية.

هل تؤدي تأشيرة الإقامة في الإمارات العربية المتحدة إلى تغيير وضعك الضريبي؟

لا. يتم تحديد الإقامة الضريبية في الإمارات العربية المتحدة بعد التواجد لمدة 183 يومًا خلال فترة اثني عشر شهرًا، أو بعد 90 يومًا مع وجود تأشيرة وإقامة أو عمل، أو بناءً على مركز المصالح الحيوية. يتم إصدار شهادة للاتفاقيات الدولية بعد 183 يومًا.

ما الذي تغير بالنسبة للروس اعتبارًا من عام 2026؟

دخلت اتفاقية الازدواج الضريبي بين روسيا والإمارات حيز التنفيذ. بالنسبة لمالكي الشقق، يضمن ذلك الحصول على خصم مقابل الضرائب المدفوعة في الإمارات؛ ومع ذلك، ونظرًا لعدم وجود ضرائب في الإمارات، تظل ضريبة الدخل الشخصي الروسية على إيرادات الإيجار والمبيعات مستحقة الدفع بالكامل.

ما يجب تذكره

• أربع فئات بدلاً من «ضريبة» واحدة. الضرائب (ضريبة القيمة المضافة، الضريبة البلدية، ضريبة الشركات)، الرسوم (4% من قيمة العقار، الرهن العقاري، إيجاري)، المصاريف (الوكيل العقاري، إدارة العقارات، البنك) ورسوم الخدمات (صيانة المبنى، تكييف الهواء، هيئة كهرباء ومياه دبي).
• لا يدفع الأفراد في الإمارات ضريبة على دخل الإيجار. ويُطبق إعفاء من ضريبة الشركات منذ عام 2023، ويُطبق بغض النظر عن عدد الشقق المملوكة بدون ترخيص.
• يتم دفع الضريبة البلدية من قبل المستأجر. بالنسبة للشقة المؤجرة، لا تمثل هذه الضريبة نفقة على المالك؛ أما بالنسبة للشقة التي يسكنها المالك، فتبلغ 5 في المائة من الإيجار المقدر عبر هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA).
• تُفرض ضريبة القيمة المضافة على الخدمات، وليس على السعر. يخضع البيع الأول لمعدل صفر؛ أما عمليات إعادة البيع والإيجارات فهي معفاة؛ وتخضع عمولات وكالات العقارات ورسوم المباني لمعدل 5%.
• تبلغ التكلفة السنوية النموذجية حوالي ربع الإيجار. بالنسبة لشقة تبلغ قيمتها 1.5 مليون، يبلغ هذا المبلغ حوالي 22,000 درهم، ويصبح الإجمالي البالغ 6 في المائة صافيًا 4.5 في المائة.
• يُدفع الضريبة في مكان الإقامة. ولا يؤثر وضع التأشيرة على ذلك؛ فالاتفاقية المبرمة مع روسيا لا تلغي ضريبة الدخل الشخصي اعتبارًا من عام 2026، كما أن تبادل المعلومات ساري المفعول.

هل تحسب العائد قبل أم بعد الرسوم؟

نحسب التكلفة الإجمالية لملكية كل عقار قبل دفع الوديعة: رسوم الشراء لمرة واحدة، ورسوم الصيانة بناءً على مؤشر هيئة التنظيم العقاري (RERA) بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة، ونسبة ثابتة من تكاليف التبريد، ورسوم الإدارة، وما يتبقى للمالك بعد خصم جميع هذه التكاليف. كما نعرض بشكل منفصل كيف يتغير الحساب اعتمادًا على ما إذا كنت تسكن في الشقة بنفسك، أو تؤجرها على أساس طويل الأجل أو قصير الأجل، وما هي الأسئلة التي يجب أن تطرحها على مستشار ضريبي في بلد إقامتك.

ألقِ نظرة على عقاراتنا في الإمارات العربية المتحدة وقدم استفسارًا: سنختار شققًا تناسب احتياجاتك ونرسل لك حساب العائد الصافي لكل منها، موزعًا على فئات الدفع الأربع.