Налоги на недвижимость в Дубае в 2026 году: при покупке, владении и продаже квартиры в ОАЭ

К 2026 году система устоялась. Налоговая служба ОАЭ закрепила, что доход физического лица от аренды и продажи жилья не облагается корпоративным налогом, если у собственника нет лицензии на этот вид деятельности. С 1 января 2026 года действует соглашение России и ОАЭ об избежании двойного налогообложения. А с февраля 2025 года банки не включают в ипотеку регистрационный сбор и комиссию агента, и эти платежи стали заметнее для покупателя.

В этой статье мы разделяем четыре слоя платежей, которые в разговорах смешивают в один «налог»: собственно налоги, регистрационные сборы государству, комиссии посредникам и обслуживание объекта. Отдельно разбираем, почему ноль в ОАЭ не означает ноль для собственника, и что зависит от его налогового статуса. Цифры ориентировочные и приведены на сентябрь 2026 года. Налоговые вопросы по своей стране стоит подтвердить у консультанта, который работает с обеими юрисдикциями.

Четыре слоя платежей: чем налог отличается от сбора

Слово «налог» в рекламе Дубая используют для всего сразу: и для регистрационного сбора при покупке, и для комиссии агента, и для платежей управляющей компании. Это разные вещи с разной природой. Налог взимается государством регулярно и не связан с конкретной услугой. Сбор — разовая плата государству за действие. Комиссия — плата посреднику по договору. Обслуживание — расходы на сам объект. От слоя зависит, можно ли платеж уменьшить, переложить на другую сторону или избежать. Четыре слоя на одном экране:

Слой	Кто получает и когда	Примеры	Можно ли избежать
Налоги	Государство, регулярно или по событию	НДС 5%, муниципальный сбор 5%, корпоративный налог 9%	Зависит от статуса и структуры владения
Сборы	Земельный департамент и миграционная служба, разово при сделке	Сбор DLD 4%, регистрация ипотеки 0,25%, Ejari	Нет, но можно распределить с продавцом
Комиссии	Агент, управляющий, банк, оценщик, по договору	Комиссия агента 2%, управление 5–8% аренды	Да, если делать самому
Обслуживание	Управляющая компания дома, DEWA, страховщик, регулярно	Эксплуатационные сборы, охлаждение, коммунальные услуги	Нет, но размер зависит от дома

Налоги: чего в Дубае нет и что есть

Список отсутствующих налогов в Дубае длинный, и он действительно работает для физического лица. Нет ежегодного налога на владение, нет налога на доход от аренды, нет налога на прирост стоимости при продаже, нет налога на наследство. Собственник квартиры платит только с оборотов, которые государство решило обложить косвенно. Что есть:

• НДС 5%. Применяется к услугам вокруг квартиры и к коммерческой недвижимости. Жилая аренда и вторичная продажа жилья от НДС освобождены.
• Муниципальный сбор 5% от годовой арендной стоимости. Формально сбор, по сути налог на проживание. Начисляется через счет DEWA тому, кто живет в квартире.
• Корпоративный налог 9%. Касается компаний, владеющих недвижимостью, и не касается физических лиц без лицензии.
• Туристический сбор при краткосрочной сдаче: 10–20 дирхамов с номера в сутки, платит гость.
• Налог страны налогового резидентства собственника. Самый крупный из всех и единственный, о котором в Дубае не говорят.

НДС: где 0%, где освобождение, где 5%

НДС в ОАЭ действует с 2018 года по ставке 5%, и для жилой недвижимости он устроен в три уровня. Разница между «нулевой ставкой» и «освобождением» имеет значение для застройщика, а для покупателя оба варианта означают отсутствие НДС в цене. НДС появляется там, где появляется услуга: агент, оценщик, юрист, управляющая компания. Как это распределяется:

Операция	НДС	Пояснение
Первая продажа новой квартиры застройщиком	0%	Нулевая ставка в течение трех лет после сдачи дома
Вторичная продажа жилья	Освобождена	НДС в цене нет
Долгосрочная аренда жилья	Освобождена	НДС на арендную плату нет
Продажа и аренда коммерческой недвижимости	5%	Офисы, магазины, склады
Комиссия агента, оценка, юридические услуги	5%	Начисляется на сумму комиссии
Эксплуатационные сборы управляющей компании	5%	Начисляется управляющей компанией сверх тарифа
Услуги офиса регистрации при сделке	5%	4 000 дирхамов превращаются в 4 200

Практический вывод: при бюджете на покупку НДС считается не от цены квартиры, а от комиссии и услуг. На квартире за 1,5 млн дирхамов это около 1 800 дирхамов, а не 75 тысяч.

Муниципальный сбор 5%: налог, который называют сбором

Муниципалитет Дубая взимает 5% от годовой арендной стоимости жилья. Платеж не выставляется отдельным счетом: он разбивается на двенадцать частей и добавляется к ежемесячному счету DEWA за электричество и воду. Платит тот, кто живет в квартире, а не тот, кто ею владеет. Для арендатора сумма считается от зарегистрированного в Ejari договора. Для собственника, живущего в своей квартире, муниципалитет оценивает арендную стоимость сам по данным реестра и индекса RERA. Для квартиры с годовой арендой 90 тысяч дирхамов это 4 500 в год или 375 дирхамов в месяц. Что важно собственнику:

• Сданная квартира. Сбор входит в счет DEWA арендатора и на доходность собственника не влияет.
• Собственная квартира. Сбор платит собственник по оценочной арендной стоимости.
• Пустая квартира. Если счет DEWA открыт на собственника, сбор начисляется ему по оценке.
• Изменение аренды. После продления договора с другой ставкой сумма пересчитывается не всегда автоматически, и ее стоит проверить в счете.
• Коммерческие помещения под этот сбор не подпадают, у них своя нагрузка через НДС.

Корпоративный налог 9%: когда он касается квартиры

Корпоративный налог действует в ОАЭ с 2023 года: 0% с прибыли до 375 тысяч дирхамов и 9% выше. Для собственника квартиры вопрос один: попадает ли под него доход от аренды. Ответ зависит от формы владения. Физическое лицо, которое сдает свою недвижимость без лицензии, корпоративным налогом не облагается — это закреплено решением Кабинета министров № 49 от 2023 года и разъяснением налоговой службы 2024 года. Исключение действует при любом числе квартир и любой сумме дохода, и регистрироваться в налоговой не нужно. Наем управляющей компании статус не меняет. Когда налог возникает:

• Квартира оформлена на компанию. Компания в ОАЭ платит 9% с прибыли выше 375 тысяч, регистрируется в налоговой и сдает годовую декларацию независимо от суммы дохода.
• Компания во фризоне владеет жильем на материке. Доход от такой недвижимости не относится к льготному и облагается 9% без порога 375 тысяч. Это самая дорогая ошибка в структурировании.
• Иностранная компания владеет недвижимостью в ОАЭ. Доход от этой недвижимости считается доходом с источником в ОАЭ и попадает под корпоративный налог.
• Лицензированная деятельность. Если собственник получает лицензию на управление недвижимостью или гостиничную деятельность, доход становится предпринимательским.

Практический вывод: покупка одной-двух квартир на компанию ради «защиты активов» в 2026 году создает налоговую и отчетную нагрузку, которой у физического лица нет. Структуру стоит обсуждать с налоговым консультантом до сделки.

Регистрационные сборы: разовые платежи государству

Регистрационные сборы — это то, что чаще всего принимают за «налог на покупку». Они разовые, платятся Земельному департаменту и его партнерам, и от них нельзя уклониться, но можно распределить с другой стороной сделки. Главный из них — сбор 4% от цены при переходе права. По закону он делится пополам между покупателем и продавцом, по практике рынка его целиком платит покупатель, и распределение фиксируется в форме F до сделки. Полный перечень на сентябрь 2026 года:

Сбор	Размер	Когда
Регистрация перехода права (DLD)	4% от цены плюс 580 дирхамов	При покупке готового жилья
Регистрация договора на новостройку (Oqood)	4% от цены плюс административный сбор	При покупке у застройщика
Услуги офиса регистрации	4 000 дирхамов плюс НДС при цене от 500 000, 2 000 плюс НДС ниже	При сделке
Выпуск свидетельства о собственности	250 дирхамов	При сделке
Регистрация ипотеки	0,25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов	При покупке в кредит
Регистрация договора аренды Ejari	Около 220 дирхамов	При каждом договоре аренды
Депозит DEWA за подключение	2 000 дирхамов за квартиру, возвратный	При открытии счета
Визовые сборы при оформлении ВНЖ по квартире	Около 10 тысяч дирхамов на заявителя	При подаче на визу

При продаже квартиры эти сборы платит уже следующий покупатель. Продавец несет только справку от застройщика об отсутствии долгов (NOC), 500–5 000 дирхамов, и комиссию агента, если она предусмотрена его договором.

Комиссии: платежи посредникам

Комиссии отличаются от сборов тем, что за ними стоит договор, а не закон. Их размер обсуждается, а от части из них можно отказаться, взяв работу на себя. Самая крупная комиссия — агентская, 2% от цены плюс НДС, и ее платит покупатель, если стороны не договорились иначе. Остальные комиссии появляются при кредите и при сдаче в аренду. Ориентиры на 2026 год:

• Агент при покупке: 2% от цены плюс 5% НДС. На квартире за 1,5 млн — 31 500 дирхамов.
• Агент при сдаче в аренду: обычно 5% годовой аренды или фиксированная сумма, платит арендатор или собственник по договоренности.
• Управляющая компания при долгосрочной аренде: 5–8% от арендного потока за подбор арендатора, договор, сбор платежей и мелкий ремонт.
• Оператор краткосрочной аренды: 15–25% от выручки плюс расходы на уборку и белье.
• Банк при ипотеке: около 1% от суммы кредита за оформление, 2 500–3 500 дирхамов за оценку, ежегодная страховка жизни заемщика.
• Юрист или конвейансер: 5–15 тысяч дирхамов за сопровождение сделки, по желанию покупателя.

Обслуживание: эксплуатационные сборы и коммунальные услуги

Обслуживание — единственный слой, который не зависит от того, живет собственник в квартире или сдает ее. Оно начисляется с даты перехода права, включая месяцы простоя. Основная статья — эксплуатационные сборы управляющей компании дома, которые утверждает RERA и публикует в открытом индексе по каждому зданию. Считаются они от площади квартиры. В массовых районах это примерно 110–170 дирхамов за квадратный метр в год, в башнях среднего класса 160–300, в премиальных башнях с бассейнами, спортзалами и консьержем — 240–500 и выше. К сумме добавляется НДС 5%: управляющая компания дома по разъяснению налоговой службы оказывает облагаемую услугу. Из чего складывается обслуживание:

• Эксплуатационные сборы. Охрана, уборка общих зон, лифты, бассейн, спортзал, страховка здания и резервный фонд на капитальный ремонт. Выставляются поквартально или раз в год.
• Охлаждение. В домах с централизованным охлаждением плата за холод идет отдельно от DEWA и делится на фиксированную часть по площади и переменную по расходу. Фиксированная часть начисляется даже в пустой квартире.
• Электричество и вода. Счет DEWA по расходу, в сданной квартире платит арендатор. При смене жильца счет переоформляется с новым депозитом.
• Страхование. Страховка здания входит в эксплуатационные сборы, страховка отделки, мебели и ответственности перед соседями оформляется отдельно и стоит несколько сотен дирхамов в год.
• Ремонт внутри квартиры. Кондиционеры, водонагреватель, сантехника — за счет собственника, если договор аренды не возлагает мелкий ремонт на арендатора.

Сколько это в год: расчет на квартиру за 1,5 млн дирхамов

Слои удобно увидеть на одном примере. Однокомнатная квартира площадью 70 квадратных метров за 1,5 млн дирхамов в башне среднего класса, годовая аренда 90 тысяч. Эксплуатационные сборы по тарифу 220 дирхамов за метр. В год покупки собственник отдает около 6,4% цены разовыми платежами, в обычный год расходы забирают около четверти арендного дохода. Расчет по слоям:

Статья	Год покупки	Обычный год, квартира сдана	Обычный год, живет собственник
Сбор DLD 4%, административный сбор, офис регистрации, свидетельство	Около 65 000 дирхамов	0	0
Комиссия агента с НДС	31 500 дирхамов	0	0
Эксплуатационные сборы с НДС	Около 16 200 дирхамов	Около 16 200 дирхамов	Около 16 200 дирхамов
Управляющая компания 5% с НДС	Около 4 700 дирхамов	Около 4 700 дирхамов	0
Регистрация Ejari и страховка отделки	Около 1 000 дирхамов	Около 1 000 дирхамов	Около 800 дирхамов
Муниципальный сбор 5%	Платит арендатор	Платит арендатор	Около 4 500 дирхамов
Электричество, вода, охлаждение	Платит арендатор	Платит арендатор	8 000–12 000 дирхамов
Итого расходов собственника	Около 118 000 дирхамов	Около 22 000 дирхамов	Около 30 000–34 000 дирхамов

При сдаче в аренду валовая доходность 6% превращается в чистую около 4,5% до учета простоя между арендаторами и резерва на ремонт. Ни один из этих платежей не является налогом в ОАЭ, и все они существуют.

Краткосрочная аренда: отдельный режим

Посуточная сдача в Дубае регулируется отдельно, и здесь у собственника появляются платежи, которых нет при долгосрочной аренде. Квартира регистрируется как гостевой дом в Департаменте экономики и туризма, за разрешение платится ежегодный сбор, а с каждого гостя взимается туристический сбор 10–20 дирхамов с номера в сутки. Собственник, который сдает посуточно через оператора без собственной лицензии, остается физическим лицом вне корпоративного налога. Собственник, получивший лицензию оператора, ведет лицензируемую деятельность, и его доход может попасть под корпоративный налог. Отдельный момент с НДС: аренда короче шести месяцев гостям без Emirates ID считается для НДС коммерческой услугой, и при обороте от 375 тысяч дирхамов в год оператор или лицензированный собственник обязан зарегистрироваться и начислять 5%. Для одной квартиры через оператора это вопрос оператора, а не собственника.

Налоговый статус собственника: почему ноль в ОАЭ не значит ноль

Все, что описано выше, относится к платежам внутри ОАЭ. Самый крупный платеж собственник несет в стране своего налогового резидентства, потому что большинство стран облагают резидентов налогом со всех доходов, где бы они ни были получены. Резидентская виза ОАЭ, включая «золотую», налоговый статус не меняет. Налоговым резидентом ОАЭ человек становится по правилам решения Кабинета министров № 85 от 2022 года. Три теста, достаточно одного:

• 183 дня физического присутствия в ОАЭ за любые двенадцать месяцев подряд. Считаются неполные дни, окно скользящее, а не календарный год.
• 90 дней присутствия при наличии резидентской визы и постоянного жилья в ОАЭ или работы и бизнеса здесь.
• Центр жизненных интересов в ОАЭ: семья, жилье, основные экономические связи, без жесткого порога по дням.

Сертификат налогового резидента для применения международных соглашений налоговая служба ОАЭ выдает при 183 днях присутствия. Девяноста дней хватает для внутреннего статуса, но не для сертификата. И второе: ОАЭ участвуют в автоматическом обмене финансовой информацией, поэтому счет в банке Эмиратов виден налоговой службе страны резидентства.

Собственник — налоговый резидент России

Для налогового резидента России квартира в Дубае облагается в России по российским правилам, и нулевая ставка в ОАЭ ничего в этом не меняет. Резидентом считается тот, кто провел в России 183 дня и больше за двенадцать месяцев подряд, гражданство роли не играет. Доход от аренды дубайской квартиры входит в базу НДФЛ по прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от общей суммы дохода за год. Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля. Что еще важно:

• Соглашение с ОАЭ с 2026 года. Подписано 17 февраля 2025 года, применяется к периодам с 1 января 2026 года. Оно закрепляет право ОАЭ облагать доход от недвижимости по месту ее нахождения и зачет уплаченного налога в России. Поскольку в ОАЭ налог для физических лиц нулевой, зачитывать нечего, и российский налог остается полным.
• Продажа. Доход от продажи квартиры за рубежом облагается в России по общим правилам. Освобождение по сроку владения применяется и к зарубежной недвижимости, порог стоит уточнить для своего случая.
• Счет в ОАЭ. Открытие счета в банке Эмиратов декларируется в налоговой службе России в течение месяца, затем ежегодно подается отчет о движении средств. Получать арендную плату на счет в ОАЭ можно, но операции по нему нужно учитывать в отчете.
• Расходы к вычету. Эксплуатационные сборы и комиссии управляющей компании в России из арендного дохода физического лица не вычитаются, налог считается с валовой суммы.

Собственник перестал быть налоговым резидентом России

Если собственник провел в России меньше 183 дней за двенадцать месяцев подряд, он перестает быть ее налоговым резидентом. С этого момента Россия облагает только доходы от источников в России: зарплату от российского работодателя, аренду российской квартиры, дивиденды российских компаний. Аренда и продажа квартиры в Дубае у нерезидента России российским НДФЛ не облагаются. Декларировать их в России не нужно.

При этом налоговое резидентство не исчезает, а переходит в другую страну. Собственник, который переехал в ОАЭ и стал их налоговым резидентом по тестам из предыдущего раздела, платит с квартиры по правилам ОАЭ, то есть ноль. Собственник, который стал резидентом третьей страны, платит по ее правилам. Собственник, который не является налоговым резидентом ни одной страны, получает вопросы от банков и налоговых служб обеих стран: такой статус проверяется, и подтвердить его документами сложно.

Собственник — резидент другой страны

Для собственника, который живет не в России и не в ОАЭ, действует общее правило большинства стран: страна налогового резидентства облагает мировой доход, включая аренду и продажу квартиры в Дубае. Нулевая ставка в ОАЭ не отменяет налог дома, она только означает, что зачитывать нечего. Соглашение страны резидентства с ОАЭ об избежании двойного налогообложения решает, какая страна имеет право на налог первой и как зачитывается уплаченное. У ОАЭ больше ста таких соглашений, и в большинстве из них доход от недвижимости облагается по месту ее нахождения, после чего страна резидентства добирает свой налог. Что стоит проверить в правилах своей страны:

• Ставки на доход от аренды и на прирост стоимости при продаже зарубежной недвижимости.
• Расходы к вычету. В отличие от России, часть стран разрешает вычитать эксплуатационные сборы, комиссию управляющего и проценты по ипотеке.
• Декларирование факта владения. В ряде стран зарубежная недвижимость декларируется сама по себе, даже если дохода нет.
• Отчетность по счету в ОАЭ. Правила о зарубежных счетах есть не только в России.

Продажа и наследство: налоги при выходе

При продаже квартиры в Дубае собственник не платит налог на прирост стоимости, каким бы большим он ни был. Регистрационный сбор 4% несет следующий покупатель, продавец оплачивает справку от застройщика и, при ипотеке, досрочное погашение не больше 1% от остатка и не больше 10 000 дирхамов. Налог на наследство в ОАЭ отсутствует, но отсутствие налога не означает отсутствие правил. Без зарегистрированного завещания недвижимость нерезидента может быть распределена по нормам местного наследственного права, которые отличаются от привычных. Собственнику стоит зарегистрировать завещание в реестре завещаний для немусульман в Дубае, а также проверить, как страна его резидентства облагает наследство за рубежом: у ряда стран налог на наследство существует и распространяется на зарубежные активы.

Ошибки, которые стоят денег

Большинство ошибок в этой теме происходит от того, что четыре слоя платежей считают одним. Самые частые:

• Муниципальный сбор в расчете доходности. Его платит жилец, а не собственник. В сданной квартире это не расход владельца.
• НДС на эксплуатационные сборы забыт. Сумма из индекса RERA обычно указана без НДС, реальный счет на 5% больше.
• Виза принята за налоговое резидентство. Владелец «золотой визы», живущий в Москве, остается налоговым резидентом России со всеми последствиями.
• Квартира куплена на компанию без расчета. Компания регистрируется в налоговой, ведет учет и сдает декларации даже при одной квартире, а фризона с жильем на материке платит 9% без порога.
• Доход от аренды не задекларирован в России. Автоматический обмен информацией делает это заметным, а штрафы и пени превышают экономию.
• Расходы пустой квартиры не заложены. Эксплуатационные сборы, фиксированная часть охлаждения и муниципальный сбор по оценке начисляются и без жильца.

Часто задаваемые вопросы

Есть ли в Дубае ежегодный налог на квартиру?

Нет. Ежегодного налога на владение недвижимостью в ОАЭ нет ни для резидентов, ни для иностранцев. Ежегодно собственник платит эксплуатационные сборы управляющей компании и, если живет в квартире сам, муниципальный сбор 5% от арендной стоимости через счет DEWA.

Облагается ли доход от аренды квартиры в Дубае?

В ОАЭ для физического лица без лицензии — нет, ни подоходным, ни корпоративным налогом. В стране налогового резидентства собственника — как правило, да. Для налогового резидента России это НДФЛ от 13 до 22%.

Что такое сбор 4% при покупке и является ли он налогом?

Это регистрационный сбор Земельного департамента за переход права, разовый платеж при сделке. По закону делится пополам, по практике его платит покупатель. Налогом он не является, но избежать его нельзя.

Нужно ли платить НДС при покупке квартиры?

На цену квартиры — нет. Первая продажа новостройки идет по нулевой ставке, вторичная продажа освобождена. НДС 5% начисляется на комиссию агента, услуги офиса регистрации, оценку и юридическое сопровождение.

Меняет ли резидентская виза ОАЭ налоговый статус?

Нет. Налоговое резидентство ОАЭ возникает при 183 днях присутствия за двенадцать месяцев, при 90 днях с визой и жильем или работой, либо по центру жизненных интересов. Сертификат для международных соглашений выдается при 183 днях.

Что изменилось для россиян с 2026 года?

Начало действовать соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ. Для собственника квартиры оно закрепляет зачет уплаченного в ОАЭ налога, но поскольку в ОАЭ налог нулевой, российский НДФЛ с аренды и продажи остается в полном размере.

Что важно запомнить

• Четыре слоя вместо одного «налога». Налоги (НДС, муниципальный сбор, корпоративный), сборы (DLD 4%, ипотека, Ejari), комиссии (агент, управление, банк) и обслуживание (сборы дома, охлаждение, DEWA).
• Физическое лицо в ОАЭ налог с аренды не платит. Исключение из корпоративного налога закреплено с 2023 года и действует при любом числе квартир без лицензии.
• Муниципальный сбор платит жилец. Для сданной квартиры это не расход собственника, для собственной — 5% от оценочной аренды через DEWA.
• НДС сидит в услугах, а не в цене. Первая продажа по нулевой ставке, вторичная и аренда освобождены, комиссии и сборы дома с 5%.
• Обычный год стоит около четверти аренды. На квартире за 1,5 млн это около 22 тысяч дирхамов, и валовые 6% превращаются в чистые 4,5%.
• Налог платится по месту резидентства. Виза статус не меняет, соглашение с Россией с 2026 года НДФЛ не убирает, обмен информацией работает.

Считаете доходность до сборов или после?

Мы рассчитываем полную стоимость владения по каждому объекту до внесения задатка: разовые сборы при покупке, эксплуатационные сборы по индексу RERA с НДС, фиксированную часть охлаждения, комиссии управления и то, что остается собственнику после всех слоев. Отдельно показываем, как меняется расчет при жизни в квартире, при долгосрочной и при краткосрочной сдаче, и какие вопросы стоит задать налоговому консультанту в стране резидентства.

Посмотрите наши предложения в ОАЭ и оставьте заявку: подберем квартиры под вашу цель и пришлем по каждой расчет чистой доходности с разбивкой по всем четырем слоям платежей.