ВНЖ в ОАЭ за недвижимость в 2026 году: золотая виза Дубая при покупке квартиры 

Апрель 2026 года изменил не только порог, но и сам порядок. С 16 апреля все три визы за недвижимость в Дубае оформляются через один портал миграционной службы, куда данные о собственности подгружаются из реестра автоматически. Еще раньше, в феврале, для «золотой визы» отменили требование выплатить половину стоимости квартиры в ипотеке. Теперь порог считается по оценке Земельного департамента, а не по выплаченной сумме.

В этой статье мы разбираем три действующие программы, их условия, документы, расходы и порядок оформления по шагам, а отдельно — какие варианты новостроек дают визу и на каком этапе. Цифры и правила приведены на сентябрь 2026 года по данным Земельного департамента и миграционной службы Дубая. Правила меняются, и по отдельным пунктам источники расходятся: такие места отмечены в тексте. Перед подачей стоит проверить условия на официальном портале или у юриста в ОАЭ.

Три программы: что выбрать

В Дубае действуют три вида на жительство, которые выдаются собственнику жилья. Они различаются порогом, сроком, требованиями к объекту и правами. Выбор почти всегда определяется стоимостью квартиры по оценке Земельного департамента, а не желанием покупателя. Сравнение на сентябрь 2026 года:

Условие	Виза собственника на 2 года	Пенсионная виза на 5 лет	«Золотая виза» на 10 лет
Порог стоимости	Без минимума для единоличного владельца, от 400 000 дирхамов на долю при совладении	От 1 млн дирхамов	От 2 млн дирхамов по оценке DLD
Возраст	Любой совершеннолетний	От 55 лет	Любой совершеннолетний
Готовое жилье	Только готовое со свидетельством	Только готовое	Готовое и строящееся у одобренных застройщиков
Ипотека	Допускается с письмом банка, по большинству источников при оплате не менее 50%	Допускается при выплаченном 1 млн дирхамов	Допускается по оценке без требования к выплаченной доле
Семья	Супруг и дети	Супруг и дети	Супруг, дети любого возраста, родители, домашний персонал
Отсутствие в стране	По общему правилу не дольше 6 месяцев подряд, источники расходятся	Не дольше 6 месяцев подряд	Без ограничений
Продление	Каждые 2 года при сохранении собственности	Каждые 5 лет при сохранении условий	Каждые 10 лет при сохранении собственности

Виза собственника на два года: правила после апреля 2026

Это базовая виза за недвижимость, и она изменилась сильнее всех. До апреля 2026 года требовалась квартира от 750 тысяч дирхамов. Теперь единоличный собственник готовой квартиры в зоне фрихолд Дубая подает заявку при любой стоимости объекта. При совладении каждому заявителю нужна доля стоимостью от 400 тысяч дирхамов, а супруги могут объединить доли. Порог 400 тысяч введен, чтобы одну квартиру не дробили на десять долей ради десяти виз.

Остальные условия сохранились. Объект должен быть достроен, зарегистрирован в DLD и иметь свидетельство о собственности. Строящееся жилье с временной регистрацией Oqood не подходит до сдачи дома. Квартира должна находиться в зоне фрихолд Дубая: объекты в других эмиратах и в финансовом центре DIFC под эту визу не принимаются. Что важно знать:

• Ипотека. Заложенная квартира подходит при письме банка об отсутствии возражений. Большинство источников по-прежнему называют условие «оплачено не менее 50% стоимости», часть сообщает, что после отмены порога оно смягчено. Уточняйте на дату подачи.
• Рассрочка от застройщика. Принимается справка застройщика о выплаченной сумме, но сам дом должен быть сдан.
• Работа. Виза дает право жить в стране, открывать счета и спонсировать семью. Для работы по найму нужно отдельное разрешение работодателя, для бизнеса — лицензия.
• Подача. Заявитель присутствует лично, представители и посредники не допускаются. Рассмотрение занимает 7–10 рабочих дней.

«Золотая виза» за 2 млн: что изменилось в феврале 2026

«Золотая виза» — самый востребованный формат у покупателей недвижимости, и в 2026 году он стал доступнее. До февраля владелец квартиры в ипотеке должен был выплатить не менее половины стоимости или 1 млн дирхамов. С февраля 2026 года единственный тест — стоимость по оценке Земельного департамента не ниже 2 млн дирхамов, а график платежей и остаток долга роли не играют. Нужно письмо банка об отсутствии возражений.

Порог считается по оценке, а не по цене в договоре. Квартира, купленная за 1,8 млн и оцененная в 2,1 млн, подходит. Квартира, купленная за 2,1 млн и оцененная в 1,9 млн, не подходит. Собственник, купивший дешевле 2 млн несколько лет назад, может заказать оценку в DLD или у аккредитованного оценщика и подать заявку по текущей стоимости. Что еще стоит знать:

• Несколько объектов можно объединить до порога, если все они в зонах фрихолд и зарегистрированы на одного заявителя. Две квартиры по 1 млн дают право на визу.
• Строящееся жилье подходит, если застройщик одобрен RERA и стоимость по договору не ниже 2 млн. По выплаченной доле источники расходятся: одни называют достаточной регистрацию Oqood на 2 млн, другие — выплаченные 2 млн. Проверяйте перед бронированием.
• Совладение. Учитывается доля заявителя. Супруги могут объединить доли при предъявлении свидетельства о браке.
• Права. Десять лет с продлением, без ограничения по пребыванию за границей, без работодателя, с правом работать и вести бизнес, со спонсированием супруга, детей любого возраста, родителей и домашнего персонала.
• Подача. Заявитель должен находиться в ОАЭ на момент подачи.

Пенсионная виза от 55 лет

Пенсионная виза на пять лет — наименее известный из трех форматов, и для покупателя старше 55 лет с квартирой дешевле 2 млн она часто выгоднее двухлетней. Порог — 1 млн дирхамов в готовой недвижимости, либо 1 млн сбережений в банке ОАЭ, либо доход от 20 тысяч дирхамов в месяц (для заявителей в Дубае — от 15 тысяч). Дубай допускает сочетание: недвижимость плюс сбережения в сумме до 1 млн.

Условия по объекту строже, чем у «золотой визы». Квартира должна быть готова. При ипотеке выплаченная сумма должна достигать 1 млн, а банк выдает письмо в миграционную службу с подтверждением, что эти деньги не будут высвобождены в течение трех лет. Держатель визы не может находиться за пределами ОАЭ дольше шести месяцев подряд. Работать по найму нельзя, управлять инвестициями, получать аренду и владеть долями в бизнесе можно.

Чего не дает виза за недвижимость

Виза за квартиру часто продается как «второй паспорт», и это создает ложные ожидания. Ни одна из трех программ не ведет к гражданству: гражданство ОАЭ предоставляется по решению властей, а не по сумме инвестиций. Что еще стоит понимать до покупки:

• Налоговое резидентство не возникает автоматически. Для сертификата налогового резидента ОАЭ нужно проводить в стране от 183 дней в году или соответствовать другим критериям. Виза сама по себе налоговый статус не меняет.
• Виза привязана к объекту. При продаже квартиры виза аннулируется, если у собственника нет другого подходящего объекта.
• Медицинская страховка обязательна на весь срок и в стоимость визы не входит.
• Для двухлетней визы действует общее правило о шести месяцах за границей. Часть источников утверждает, что для визы собственника оно снято, официального подтверждения нет. Планируйте въезд раз в полгода, пока правило не подтверждено обратное.

Документы

Пакет документов у трех программ почти одинаков, разница в требованиях к объекту и в бумагах от банка. Данные о собственности с апреля 2026 года подгружаются в портал из реестра DLD, но свидетельство на руках все равно нужно. Главная причина задержек — расхождение в написании имени в паспорте и в свидетельстве о собственности, вплоть до одной буквы. Проверьте это до покупки, а не после. Что готовить:

• Заявитель. Загранпаспорт со сроком действия от шести месяцев, цветное фото по требованиям миграционной службы, Emirates ID при наличии, действующая виза или статус въезда.
• Объект. Свидетельство о собственности или его электронная версия, для «золотой визы» по новостройке — Oqood, при необходимости справка о статусе объекта и оценка DLD.
• Банк. Письмо об отсутствии возражений и выписка по ипотеке при заложенной квартире; для пенсионной визы — письмо с подтверждением суммы и трехлетней блокировки.
• Семья. Свидетельство о браке при совладении супругов, свидетельства о рождении детей для спонсирования, для сыновей старше 18 лет — справка об учебе.
• Здоровье и проверка. Медицинское обследование в ОАЭ, страховой полис, справка об отсутствии судимости от полиции Дубая (около 220 дирхамов).

Для заявителей из России есть дополнительный шаг. Российские свидетельства о браке и рождении для миграционной службы нужно легализовать: ОАЭ не участвуют в Гаагской конвенции, поэтому апостиль не действует. Документ проходит консульскую легализацию, затем заверение в МИД ОАЭ и перевод на арабский язык у присяжного переводчика. Это занимает две-четыре недели, и делать это лучше до вылета.

Расходы на оформление

Цена квартиры — инвестиция, которая остается у собственника. Расходы на визу — разовые государственные сборы и обязательные услуги. Виза собственника на два года обходится основному заявителю примерно в 10,2–10,5 тысяч дирхамов, «золотая» — примерно в 9,9 тысяч государственных сборов. Ориентировочная раскладка на сентябрь 2026 года:

Статья	Виза на 2 года	«Золотая виза» на 10 лет
Государственный сбор за визу, включая медосмотр и Emirates ID	Около 10 200–10 550 дирхамов	Около 9 900 дирхамов
Справка о статусе объекта в DLD	100–500 дирхамов	100–500 дирхамов
Оценка DLD, если нужна	По тарифу DLD	По тарифу DLD
Справка об отсутствии судимости	Около 220 дирхамов	Около 220 дирхамов
Медицинская страховка на год	От нескольких сотен до нескольких тысяч дирхамов в зависимости от возраста	То же
Легализация иностранных документов	150–300 дирхамов за документ плюс перевод	То же
Виза супруга	Около 7 400 дирхамов	По тарифу для иждивенцев
Ускоренное рассмотрение	Не предусмотрено	1 000–2 000 дирхамов, срок до 10 рабочих дней

Часть источников называет для «золотой визы» общую сумму от 6,7 тысяч дирхамов, включая медосмотр и страховку. Разница объясняется тем, что включено в расчет. Закладывайте 10–12 тысяч на основного заявителя с учетом страховки и справок.

Порядок оформления по шагам

С 16 апреля 2026 года все три визы за недвижимость в Дубае оформляются через единый цифровой портал миграционной службы, который получает данные о собственности напрямую из DLD. Раньше заявитель ходил между двумя ведомствами, и процесс занимал три-шесть недель. Теперь для чистого пакета документов миграционная служба заявляет срок до пяти рабочих дней. Шаги по порядку:

• Проверка объекта до сделки. Убедиться, что дом в зоне фрихолд Дубая, объект достроен или подходит под «золотую визу» как строящийся, а стоимость по оценке DLD достигает нужного порога. При цене на грани заказать оценку заранее.
• Регистрация на портале. Создание учетной записи на портале миграционной службы Дубая, где объединены заявки на визу собственника, пенсионную и «золотую». Один вход, один пакет документов, одна оплата.
• Загрузка документов. Паспорт, фото, свидетельство или Oqood, письмо банка при ипотеке, семейные документы. Данные о собственности система подтягивает из реестра сама.
• Оплата сборов через портал. После оплаты система автоматически назначает запись на биометрию.
• Биометрия и медосмотр. Единственный очный этап: сдача отпечатков в центре миграционной службы в Дубае и медицинское обследование. Для двухлетней визы заявитель присутствует лично на всех этапах в центре DLD.
• Одобрение и Emirates ID. После одобрения выпускается электронная виза и карта Emirates ID. Бумажный штамп в паспорт больше не ставится.

Заявитель по «золотой визе» должен находиться в ОАЭ на момент подачи. Если он въехал по туристической визе, статус меняется внутри страны без выезда.

Сроки

Сроки зависят от того, насколько чист пакет документов и есть ли иностранные бумаги на легализации. Ориентиры:

• Виза собственника на два года. 7–10 рабочих дней с момента подачи полного пакета.
• «Золотая виза». До пяти рабочих дней на рассмотрение при полном пакете, две-четыре недели на весь цикл с подготовкой документов, медосмотром и выпуском карты. Ускоренное рассмотрение сокращает цикл до 10 рабочих дней.
• Пенсионная виза. Две-четыре недели на одобрение, затем 5–10 рабочих дней на медосмотр и Emirates ID.
• Легализация иностранных документов добавляет две-четыре недели, если ее не сделать заранее.
• Срок визы отсчитывается от даты выпуска, а не от даты покупки квартиры или въезда.

Новостройки: какие варианты дают визу

Покупатели новостроек чаще всего ошибаются именно в визовом вопросе. Застройщик пишет «виза при покупке», покупатель вносит взнос и узнает, что подавать заявку можно только после сдачи дома. Визу выдает государство по факту регистрации в DLD, а не застройщик по факту договора. Ниже пять рабочих сценариев с новостройками, в которых виза действительно возникает:

Сценарий	Какая виза	Когда можно подать
Готовая квартира любой стоимости, единоличный владелец	На 2 года	Сразу после регистрации свидетельства
Строящаяся квартира со сдачей в ближайшие 12 месяцев	На 2 года	После сдачи дома и выпуска свидетельства
Строящаяся квартира от 2 млн дирхамов у одобренного застройщика	«Золотая» на 10 лет	После регистрации Oqood, с расхождением по выплаченной доле
Две строящиеся квартиры на общую сумму от 2 млн	«Золотая» на 10 лет	После регистрации обеих на одного собственника
Готовая квартира от 2 млн в ипотеку	«Золотая» на 10 лет	Сразу после регистрации, с письмом банка

Разница между сценариями — в сроке ожидания и в риске. Готовая квартира дает визу через две недели. Новостройка со сдачей в 2028 году даст двухлетнюю визу в 2028 году, а «золотую» — раньше, если проходит по цене. Что уточнить у застройщика до бронирования:

• Регистрация проекта в DLD и одобрение застройщика RERA. Без этого строящийся объект под «золотую визу» не подходит.
• Стоимость в договоре и в Oqood. Порог считается по зарегистрированной стоимости квартиры без учета мебели, парковки и скидок, оформленных отдельно.
• Плановый срок сдачи и допустимая задержка. Для двухлетней визы это дата, раньше которой заявку не примут.
• График платежей. Если для «золотой визы» по новостройке потребуют выплаченные 2 млн, план 80/20 приведет к этой сумме раньше, чем план 50/50.
• Оформление на одного собственника. Две квартиры на разных членов семьи в порог не складываются.

Где искать новостройки под каждую визу

Порог визы задает бюджет, а бюджет задает район. После отмены минимума для двухлетней визы под нее подходит любая готовая студия, и выбор сместился к соотношению цены и доходности. Под «золотую визу» нужен объект от 2 млн, и здесь важнее, чтобы оценка DLD не оказалась ниже цены. Средняя цена квадратного метра по Дубаю летом 2026 года — около 19–21 тысяч дирхамов, по районам разброс пятикратный. Где смотреть:

• Под двухлетнюю визу с бюджетом 500–900 тысяч дирхамов. Готовые студии и однокомнатные квартиры в JVC, Arjan, Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis и Dubai South, а также сдающиеся в 2026–2027 годах очереди в тех же районах. Доходность 7–9% валовых.
• Под «золотую визу» с бюджетом 2–3 млн. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Business Bay, Dubai Creek Harbour, на Dubai Islands и в Dubai Marina, где цена за метр 22–28 тысяч. Здесь оценка обычно совпадает с ценой, потому что рынок глубокий.
• Под «золотую визу» из двух объектов. Две квартиры по 1–1,2 млн в массовых районах дают порог и две арендные единицы вместо одной.
• Под пенсионную визу с бюджетом от 1 млн. Готовые двухкомнатные квартиры в Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Mirdif и Dubai Creek Harbour, где инфраструктура рассчитана на постоянное проживание.

Семья: кого можно спонсировать

Все три визы позволяют перевезти семью, но объем спонсирования различается. Виза собственника на два года и пенсионная дают право спонсировать супруга и детей: сыновей до 25 лет при условии учебы, дочерей без ограничения по возрасту, пока они не замужем. «Золотая виза» добавляет родителей и домашний персонал, а детей — без возрастных ограничений. Каждый иждивенец оформляется отдельно, со своим сбором, медосмотром и Emirates ID. Виза супруга по двухлетней программе стоит около 7,4 тысяч дирхамов. Свидетельства о браке и рождении для этого должны быть легализованы и переведены.

Продление, продажа и отмена

Виза действует, пока собственник владеет объектом и соответствует условиям. Продление проходит по тем же правилам, что и первая подача, с новыми сборами и медосмотром. При продаже квартиры виза аннулируется, если у собственника нет другого объекта, подходящего под программу. Спланировать замену стоит до сделки: между продажей и новой покупкой статус теряется, а вместе с ним и визы семьи. Для «золотой визы» оценка проверяется при подаче, снижение стоимости после выдачи визу не отменяет. При долгом отсутствии в стране двухлетняя и пенсионная визы рискуют аннулированием по общему правилу шести месяцев, «золотая» — нет.

Ошибки, которые задерживают визу

Большинство отказов и задержек связаны не с деньгами, а с подготовкой. Самые частые:

• Заявка по строящейся квартире на двухлетнюю визу. Oqood не принимается, нужно свидетельство после сдачи дома.
• Цена вместо оценки. Квартира за 2,05 млн с оценкой DLD 1,95 млн под «золотую визу» не подходит. При цене на грани оценку заказывают до подачи.
• Имя в свидетельстве не совпадает с паспортом. Самая частая причина возврата документов. Проверяется при регистрации сделки.
• Объект вне зоны фрихолд или в DIFC. Под визу собственника не принимается.
• Доли меньше 400 тысяч при совладении. Совладелец с долей 350 тысяч визу не получит, хотя квартира дорогая.
• Подача на «золотую визу» из-за границы. Заявитель должен быть в ОАЭ.
• Нелегализованные семейные документы. Свидетельство о браке с апостилем в ОАЭ не работает, нужна консульская легализация.

Часто задаваемые вопросы

Какая минимальная сумма покупки дает ВНЖ в Дубае в 2026 году?

Для единоличного собственника готовой квартиры минимума нет с 29 апреля 2026 года: подходит любая стоимость. При совладении каждому заявителю нужна доля от 400 тысяч дирхамов. «Золотая виза» требует объект от 2 млн по оценке DLD, пенсионная — от 1 млн.

Дает ли новостройка визу до сдачи дома?

Двухлетнюю и пенсионную — нет, нужно свидетельство о собственности после сдачи. «Золотую» — да, если застройщик одобрен и стоимость от 2 млн, с расхождением в источниках по выплаченной доле.

Можно ли получить визу по квартире в ипотеке?

Да, во всех трех программах с письмом банка. Для «золотой визы» с февраля 2026 года достаточно оценки от 2 млн без требования к выплаченной доле. Для двухлетней большинство источников называют условие оплаты 50%, для пенсионной — выплаченный 1 млн.

Сколько занимает оформление?

Двухлетняя виза — 7–10 рабочих дней после подачи полного пакета. «Золотая» — до пяти рабочих дней на рассмотрение и две-четыре недели на весь цикл. Легализация российских документов добавляет две-четыре недели, если не сделать ее заранее.

Нужно ли жить в ОАЭ, чтобы сохранить визу?

«Золотая виза» не требует минимального пребывания. Пенсионная аннулируется при отсутствии дольше шести месяцев подряд. Для двухлетней визы собственника действует общее правило шести месяцев, хотя часть источников утверждает обратное — планируйте въезд раз в полгода.

Можно ли работать по визе собственника?

По двухлетней визе нужно отдельное разрешение на работу от работодателя, бизнес возможен через лицензию. Пенсионная виза работу по найму не допускает. «Золотая» дает право работать и вести бизнес без дополнительных разрешений.

Что важно запомнить

• Порог 750 тысяч отменен. С 29 апреля 2026 года единоличный собственник готовой квартиры любой стоимости получает визу на два года, при совладении — от 400 тысяч на долю.
• «Золотая виза» считается по оценке. 2 млн по оценке DLD, с февраля 2026 года включая квартиры в ипотеке без требования к выплаченной доле.
• Новостройка дает визу после сдачи. Кроме «золотой» от 2 млн у одобренного застройщика, где источники расходятся по выплаченной доле.
• Один портал с апреля 2026. Все три визы через миграционную службу Дубая, чистый пакет рассматривается до пяти рабочих дней.
• Расходы 10–12 тысяч дирхамов на основного заявителя со страховкой, около 7,4 тысяч на супруга.
• Легализация до вылета. Апостиль в ОАЭ не действует, российские документы проходят консульскую легализацию.

Виза начинается со свидетельства о собственности

Мы подбираем объекты под конкретную визу: готовые квартиры под двухлетнюю программу после отмены порога, объекты от 2 млн по оценке DLD под «золотую визу», связки из двух квартир и новостройки одобренных застройщиков с расчетом даты, когда заявку примут. До бронирования проверяем регистрацию проекта, зону фрихолд и соответствие имени в документах, а при цене на грани порога заказываем оценку заранее.

Посмотрите наши предложения в ОАЭ и оставьте заявку: подберем варианты под нужную визу и бюджет, покажем, на каком этапе по каждому объекту возникает право на подачу, и рассчитаем полные расходы на оформление для всей семьи.