Aufenthaltsgenehmigung in den VAE durch den Erwerb von Immobilien im Jahr 2026: Das „Goldene Visum“ von Dubai beim Kauf einer Wohnung

Im April 2026 änderte sich nicht nur der Schwellenwert, sondern auch das Verfahren selbst. Seit dem 16. April werden alle drei Visa für Immobilien in Dubai über ein einziges Portal der Einwanderungsbehörde beantragt, in das die Daten zum Eigentum automatisch aus dem Register übernommen werden. Bereits zuvor, im Februar, wurde für das „Goldene Visum“ die Auflage abgeschafft, die Hälfte des Wohnungspreises über eine Hypothek zu finanzieren. Nun richtet sich der Schwellenwert nach der Bewertung des Katasteramts und nicht mehr nach dem gezahlten Betrag.

In diesem Artikel erläutern wir die drei geltenden Programme, ihre Bedingungen, erforderlichen Unterlagen, Kosten und das schrittweise Antragsverfahren sowie separat, welche Neubauoptionen zu einem Visum berechtigen und in welcher Phase dies geschieht. Die Zahlen und Vorschriften beziehen sich auf den Stand vom September 2026 gemäß den Angaben des Grundstücksamtes und der Einwanderungsbehörde von Dubai. Die Vorschriften ändern sich, und bei einzelnen Punkten weichen die Quellen voneinander ab: Diese Stellen sind im Text gekennzeichnet. Vor der Antragstellung sollten Sie die Bedingungen auf dem offiziellen Portal oder bei einem Anwalt in den VAE überprüfen.

Drei Programme: Was ist zu wählen?

In Dubai gibt es drei Arten von Aufenthaltsgenehmigungen, die an Wohnungseigentümer vergeben werden. Sie unterscheiden sich hinsichtlich der Mindestwertgrenze, der Laufzeit, der Anforderungen an die Immobilie und der damit verbundenen Rechte. Die Wahl wird fast immer durch den vom Katasteramt geschätzten Wert der Wohnung bestimmt und nicht durch den Wunsch des Käufers. Vergleich für September 2026:

Bedingung	Eigentümervisum für 2 Jahre	Rentenvisum für 5 Jahre	„Goldene Aufenthaltsgenehmigung“ für 10 Jahre
Mindestwert	Kein Mindestbetrag für Alleineigentümer, ab 400.000 Dirham pro Anteil bei Miteigentum	Ab 1 Mio. Dirham	Ab 2 Millionen Dirham gemäß DLD-Bewertung
Alter	Jede volljährige Person	Ab 55 Jahren	Jede volljährige Person
Fertiggestellte Immobilie	Nur bezugsfertige Wohnungen mit Abnahmebescheinigung	Nur fertiggestellte Immobilien	Fertiggestellte und im Bau befindliche Immobilien von zugelassenen Bauträgern
Hypothek	Zulässig mit einer Bankbestätigung; laut den meisten Quellen bei einer Anzahlung von mindestens 50 %	Zulässig bei einer Anzahlung von 1 Million Dirham	Ist auf der Grundlage einer Bewertung möglich, ohne dass ein bestimmter Anteil bereits eingezahlt sein muss
Familie	Ehepartner und Kinder	Ehepartner und Kinder	Ehepartner, Kinder jeden Alters, Eltern, Hausangestellte
Aufenthalt außerhalb des Landes	In der Regel nicht länger als 6 Monate am Stück, die Quellen gehen auseinander	Nicht länger als 6 Monate in Folge	Ohne Einschränkungen
Verlängerung	Alle 2 Jahre bei Aufrechterhaltung des Eigentums	Alle 5 Jahre bei Aufrechterhaltung der Bedingungen	Alle 10 Jahre bei Aufrechterhaltung des Eigentums

Eigentümervisum für zwei Jahre: Regelungen ab April 2026

Dies ist das Basisvisum für Immobilien, und es hat sich am stärksten verändert. Bis April 2026 war eine Wohnung im Wert von mindestens 750.000 Dirham erforderlich. Nun kann ein Alleineigentümer einer bezugsfertigen Wohnung in der Freehold-Zone von Dubai einen Antrag stellen, unabhängig vom Wert der Immobilie. Bei Miteigentum benötigt jeder Antragsteller einen Anteil im Wert von mindestens 400.000 Dirham, wobei Ehepartner ihre Anteile zusammenlegen können. Die Schwelle von 400.000 wurde eingeführt, um zu verhindern, dass eine Wohnung in zehn Anteile aufgeteilt wird, nur um zehn Visa zu erhalten.

Die übrigen Bedingungen bleiben unverändert. Die Immobilie muss fertiggestellt, beim DLD registriert und mit einer Eigentumsurkunde versehen sein. Im Bau befindliche Wohnungen mit einer vorläufigen Oqood-Registrierung sind bis zur Fertigstellung des Gebäudes nicht zulässig. Die Wohnung muss sich in der Freehold-Zone von Dubai befinden: Objekte in anderen Emiraten und im Finanzzentrum DIFC werden für dieses Visum nicht akzeptiert. Wichtig zu wissen:

• Hypothek. Eine mit einer Hypothek belastete Wohnung ist zulässig, sofern eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank vorliegt. Die meisten Quellen nennen nach wie vor die Bedingung „mindestens 50 % des Kaufpreises bezahlt“, einige berichten jedoch, dass diese nach der Aufhebung der Schwelle gelockert wurde. Erkundigen Sie sich bitte zum Zeitpunkt der Antragstellung.
• Ratenzahlung durch den Bauträger. Eine Bescheinigung des Bauträgers über den gezahlten Betrag wird akzeptiert, das Haus muss jedoch bereits fertiggestellt sein.
• Arbeit. Das Visum berechtigt dazu, im Land zu leben, Bankkonten zu eröffnen und die Familie finanziell zu unterstützen. Für eine Anstellung ist eine gesonderte Genehmigung des Arbeitgebers erforderlich, für eine selbstständige Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis.
• Einreichung. Der Antragsteller muss persönlich erscheinen; Vertreter und Vermittler sind nicht zugelassen. Die Bearbeitung dauert 7–10 Werktage.

„Goldenes Visum“ für 2 Millionen: Was sich im Februar 2026 geändert hat

Das „Goldene Visum“ ist die bei Immobilienkäufern beliebteste Option und wurde 2026 zugänglicher. Bis Februar musste der Eigentümer einer mit einer Hypothek belasteten Wohnung mindestens die Hälfte des Kaufpreises oder 1 Million Dirham zurückgezahlt haben. Seit Februar 2026 gilt als einziges Kriterium, dass der vom Katasteramt festgestellte Wert mindestens 2 Millionen Dirham beträgt; der Zahlungsplan und die Restschuld spielen dabei keine Rolle. Erforderlich ist ein Schreiben der Bank, in dem keine Einwände erhoben werden.

Die Schwelle richtet sich nach dem Schätzwert und nicht nach dem Vertragspreis. Eine Wohnung, die für 1,8 Millionen gekauft und auf 2,1 Millionen geschätzt wurde, ist geeignet. Eine Wohnung, die für 2,1 Millionen gekauft und auf 1,9 Millionen geschätzt wurde, ist nicht geeignet. Ein Eigentümer, der vor einigen Jahren zu einem Preis unter 2 Mio. gekauft hat, kann eine Bewertung beim DLD oder bei einem akkreditierten Gutachter in Auftrag geben und den Antrag auf Basis des aktuellen Wertes stellen. Was Sie außerdem wissen sollten:

• Mehrere Objekte können bis zur Schwelle zusammengefasst werden, sofern sie sich alle in Freehold-Gebieten befinden und auf einen einzigen Antragsteller eingetragen sind. Zwei Wohnungen zu je 1 Million berechtigen zum Visum.
• Im Bau befindliche Immobilien sind zulässig, sofern der Bauträger von der RERA zugelassen ist und der vertraglich vereinbarte Wert mindestens 2 Millionen beträgt. Hinsichtlich des bereits gezahlten Anteils gehen die Meinungen auseinander: Die einen halten eine Registrierung bei Oqood über 2 Millionen für ausreichend, andere verlangen die tatsächliche Zahlung von 2 Millionen. Bitte prüfen Sie dies vor der Buchung.
• Miteigentum. Der Anteil des Antragstellers wird berücksichtigt. Ehepartner können ihre Anteile zusammenlegen, wenn sie eine Heiratsurkunde vorlegen.
• Rechte. Zehn Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit, ohne Beschränkung des Auslandsaufenthalts, ohne Arbeitgeber, mit dem Recht, zu arbeiten und ein Unternehmen zu führen, mit Sponsoring für den Ehepartner, Kinder jeden Alters, Eltern und Hausangestellte.
• Einreichung. Der Antragsteller muss sich zum Zeitpunkt der Einreichung in den VAE aufhalten.

Rentenvisum ab 55 Jahren

Das fünfjährige Rentnervisum ist die am wenigsten bekannte der drei Varianten und für Käufer über 55 Jahre mit einer Wohnung unter 2 Millionen oft vorteilhafter als das zweijährige. Die Mindestanforderung beträgt 1 Million Dirham für eine fertige Immobilie oder 1 Million Dirham an Ersparnissen bei einer Bank in den VAE oder ein Einkommen von mindestens 20.000 Dirham pro Monat (für Antragsteller in Dubai: mindestens 15.000 Dirham). Dubai lässt eine Kombination zu: Immobilie plus Ersparnisse in Höhe von insgesamt bis zu 1 Mio.

Die Anforderungen an die Immobilie sind strenger als beim „Goldenen Visum“. Die Wohnung muss bezugsfertig sein. Bei einer Hypothek muss der getilgte Betrag 1 Mio. erreichen, und die Bank stellt der Einwanderungsbehörde ein Schreiben aus, in dem bestätigt wird, dass dieses Geld drei Jahre lang nicht freigegeben wird. Der Visuminhaber darf sich nicht länger als sechs Monate am Stück außerhalb der VAE aufhalten. Eine Beschäftigung als Angestellter ist nicht erlaubt, die Verwaltung von Investitionen, das Vereinnahmen von Mieteinnahmen und der Besitz von Unternehmensanteilen sind jedoch möglich.

Was ein Immobilienvisum nicht bietet

Das Immobilienvisum wird oft als „zweiter Pass“ vermarktet, was falsche Erwartungen weckt. Keines der drei Programme führt zur Staatsbürgerschaft: Die Staatsbürgerschaft der VAE wird durch einen Beschluss der Behörden erteilt und hängt nicht von der Höhe der Investition ab. Was Sie vor dem Kauf noch beachten sollten:

• Die steuerliche Ansässigkeit entsteht nicht automatisch. Für die Bescheinigung als steuerlich Ansässiger in den VAE muss man sich mindestens 183 Tage im Jahr im Land aufhalten oder andere Kriterien erfüllen. Das Visum allein ändert den steuerlichen Status nicht.
• Das Visum ist an die Immobilie gebunden. Beim Verkauf der Wohnung wird das Visum ungültig, sofern der Eigentümer keine andere geeignete Immobilie besitzt.
• Eine Krankenversicherung ist für die gesamte Laufzeit obligatorisch und nicht in den Kosten des Visums enthalten.
• Für ein Zweijahresvisum gilt die allgemeine Regel, dass man sich sechs Monate im Ausland aufhalten darf. Einige Quellen behaupten, dass diese Regel für Eigentümervisa aufgehoben wurde, eine offizielle Bestätigung gibt es jedoch nicht. Planen Sie daher alle sechs Monate eine Einreise ein, bis das Gegenteil bestätigt ist.

Unterlagen

Die Unterlagen sind bei den drei Programmen fast identisch; Unterschiede bestehen in den Anforderungen an die Immobilie und in den Unterlagen der Bank. Angaben zum Eigentum werden ab April 2026 aus dem DLD-Register in das Portal hochgeladen, aber die Eigentumsurkunde muss dennoch vorgelegt werden. Der Hauptgrund für Verzögerungen sind Abweichungen bei der Schreibweise des Namens im Reisepass und in der Eigentumsurkunde – selbst wenn es sich nur um einen einzigen Buchstaben handelt. Überprüfen Sie dies vor dem Kauf und nicht erst danach. Was Sie vorbereiten müssen:

• Antragsteller. Reisepass mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens sechs Monaten, Farbfoto gemäß den Vorgaben der Einwanderungsbehörde, Emirates-ID (falls vorhanden), gültiges Visum oder Einreisestatus.
• Immobilie. Eigentumsurkunde oder deren elektronische Version; für das „Goldene Visum“ bei einem Neubau: Oqood; gegebenenfalls Bescheinigung über den Status der Immobilie und Bewertung durch das DLD.
• Bank. Unbedenklichkeitsbescheinigung und Hypothekenauszug bei einer beliehenen Wohnung; für ein Rentenvisum – Schreiben mit Bestätigung des Betrags und einer dreijährigen Sperrfrist.
• Familie. Heiratsurkunde bei gemeinschaftlichem Eigentum der Ehepartner, Geburtsurkunden der Kinder, die mitgesponsert werden sollen; für Söhne über 18 Jahre – Bescheinigung über den Schul- oder Studienbesuch.
• Gesundheit und Überprüfung. Ärztliche Untersuchung in den VAE, Versicherungspolice, Führungszeugnis der Polizei von Dubai (ca. 220 Dirham).

Für Antragsteller aus Russland gibt es einen zusätzlichen Schritt. Russische Heirats- und Geburtsurkunden müssen für die Einwanderungsbehörde legalisiert werden: Die VAE sind nicht Vertragspartei des Haager Übereinkommens, daher ist ein Apostille-Vermerk nicht gültig. Das Dokument wird konsularisch beglaubigt, anschließend vom Außenministerium der VAE bestätigt und von einem vereidigten Übersetzer ins Arabische übersetzt. Dies dauert zwei bis vier Wochen und sollte am besten vor dem Abflug erledigt werden.

Kosten für die Abwicklung

Der Kaufpreis der Wohnung ist eine Investition, die beim Eigentümer verbleibt. Die Kosten für das Visum bestehen aus einmaligen staatlichen Gebühren und obligatorischen Dienstleistungen. Ein zweijähriges Eigentümervisum kostet den Hauptantragsteller etwa 10.200 bis 10.500 Dirham, ein „Goldvisum“ etwa 9.900 Dirham an staatlichen Gebühren. Vorläufige Aufschlüsselung für September 2026:

Posten	Visum für 2 Jahre	„Goldenes Visum“ für 10 Jahre
Staatliche Visumgebühr, einschließlich ärztlicher Untersuchung und Emirates ID	Etwa 10.200–10.550 Dirham	Etwa 9.900 Dirham
Bescheinigung über den Status der Immobilie beim DLD	100–500 Dirham	100–500 Dirham
DLD-Bewertung, falls erforderlich	Gemäß DLD-Tarif	Gemäß DLD-Tarif
Führungszeugnis	Etwa 220 Dirham	Etwa 220 Dirham
Krankenversicherung für ein Jahr	Je nach Alter zwischen einigen hundert und mehreren tausend Dirham	Ebenso
Beglaubigung ausländischer Dokumente	150–300 Dirham pro Dokument zuzüglich Übersetzung	Wie oben
Visum für den Ehepartner	Etwa 7.400 Dirham	Zum Tarif für unterhaltsberechtigte Personen
Beschleunigte Bearbeitung	Nicht vorgesehen	1.000–2.000 Dirham, Bearbeitungszeit bis zu 10 Werktagen

Einige Quellen geben für das „Goldene Visum“ einen Gesamtbetrag von 6.700 Dirham an, einschließlich ärztlicher Untersuchung und Versicherung. Der Unterschied erklärt sich dadurch, was in der Berechnung enthalten ist. Rechnen Sie mit 10.000–12.000 für den Hauptantragsteller, einschließlich Versicherung und Bescheinigungen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Seit dem 16. April 2026 werden alle drei Visa für Immobilien in Dubai über ein einheitliches digitales Portal der Einwanderungsbehörde beantragt, das die Daten zum Eigentum direkt vom DLD erhält. Früher musste der Antragsteller zwischen zwei Behörden hin- und herlaufen, und der Vorgang dauerte drei bis sechs Wochen. Jetzt gibt die Einwanderungsbehörde für vollständige Unterlagen eine Bearbeitungszeit von bis zu fünf Werktagen an. Die Schritte der Reihe nach:

• Überprüfung der Immobilie vor dem Kauf. Stellen Sie sicher, dass sich die Immobilie in der Freehold-Zone von Dubai befindet, dass sie fertiggestellt ist oder als im Bau befindliches Objekt für das „Golden Visa“ in Frage kommt und dass der vom DLD geschätzte Wert die erforderliche Schwelle erreicht. Liegt der Preis knapp darunter, lassen Sie vorab ein Gutachten erstellen.
• Registrierung auf dem Portal. Erstellen Sie ein Konto auf dem Portal der Einwanderungsbehörde von Dubai, auf dem Anträge auf das Eigentümervisum, das Rentenvisum und das „Goldene Visum“ zusammengefasst sind. Ein Login, ein Dokumentenpaket, eine Zahlung.
• Hochladen der Dokumente. Reisepass, Foto, Eigentumsnachweis oder Oqood, Schreiben der Bank bei einer Hypothek, Familienunterlagen. Die Daten zur Immobilie werden vom System automatisch aus dem Register abgerufen.
• Zahlung der Gebühren über das Portal. Nach der Zahlung vergibt das System automatisch einen Termin für die biometrische Erfassung.
• Biometrische Erfassung und ärztliche Untersuchung. Der einzige Schritt, der persönlich erledigt werden muss: Abgabe der Fingerabdrücke im Zentrum der Einwanderungsbehörde in Dubai und ärztliche Untersuchung. Für ein Zweijahresvisum muss der Antragsteller bei allen Schritten persönlich im DLD-Zentrum anwesend sein.
• Genehmigung und Emirates ID. Nach der Genehmigung werden das elektronische Visum und die Emirates ID ausgestellt. Ein Stempel auf Papier im Reisepass wird nicht mehr angebracht.

Der Antragsteller für das „Goldene Visum“ muss sich zum Zeitpunkt der Antragstellung in den VAE aufhalten. Ist er mit einem Touristenvisum eingereist, wird der Status innerhalb des Landes ohne Ausreise geändert.

Fristen

Die Bearbeitungsfristen hängen davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind und ob ausländische Dokumente beglaubigt werden müssen. Richtwerte:

• Visum für den Inhaber mit einer Gültigkeit von zwei Jahren. 7–10 Werktage ab Einreichung der vollständigen Unterlagen.
• „Goldenes Visum“. Bis zu fünf Werktage für die Bearbeitung bei vollständiger Einreichung, zwei bis vier Wochen für den gesamten Prozess einschließlich Vorbereitung der Unterlagen, ärztlicher Untersuchung und Ausstellung der Karte. Durch ein beschleunigtes Verfahren verkürzt sich der Prozess auf 10 Werktage.
• Rentenvisum. Zwei bis vier Wochen bis zur Genehmigung, anschließend 5–10 Werktage für die ärztliche Untersuchung und die Emirates ID.
• Die Beglaubigung ausländischer Dokumente verlängert den Prozess um zwei bis vier Wochen, sofern diese nicht im Voraus erledigt wird.
• Die Gültigkeitsdauer des Visums beginnt mit dem Ausstellungsdatum und nicht mit dem Datum des Kaufs der Wohnung oder der Einreise.

Neubauten: Welche Optionen führen zu einem Visum?

Käufer von Neubauten irren sich am häufigsten gerade in der Visumsfrage. Der Bauträger schreibt „Visum beim Kauf“, der Käufer leistet die Anzahlung und erfährt dann, dass der Antrag erst nach Fertigstellung des Hauses gestellt werden kann. Die Baugenehmigung wird vom Staat nach der Registrierung beim DLD erteilt und nicht vom Bauträger aufgrund des Vertrags. Im Folgenden finden Sie fünf praktische Szenarien im Zusammenhang mit Neubauten, in denen tatsächlich eine Baugenehmigung erforderlich ist:

Szenario	Welche Baugenehmigung	Wann kann der Antrag gestellt werden
Fertige Wohnung beliebigen Wertes, Alleineigentümer	Für 2 Jahre	Unmittelbar nach der Eintragung der Eigentumsurkunde
Im Bau befindliche Wohnung mit Fertigstellung innerhalb der nächsten 12 Monate	Für 2 Jahre	Nach Fertigstellung des Gebäudes und Ausstellung der Eigentumsurkunde
Im Bau befindliche Wohnung ab 2 Millionen Dirham bei einem zugelassenen Bauträger	„Gold“-Variante für 10 Jahre	Nach der Registrierung bei Oqood, mit Abweichung entsprechend dem gezahlten Anteil
Zwei im Bau befindliche Wohnungen im Gesamtwert ab 2 Mio.	„Golden“ für 10 Jahre	Nach Eintragung beider Wohnungen auf einen einzigen Eigentümer
Fertiggestellte Wohnung ab 2 Mio. mit Hypothek	„Goldene“ für 10 Jahre	Unmittelbar nach der Eintragung, mit einem Schreiben der Bank

Der Unterschied zwischen den Szenarien liegt in der Wartezeit und im Risiko. Eine bezugsfertige Wohnung ermöglicht ein Visum innerhalb von zwei Wochen. Ein Neubau mit Fertigstellung im Jahr 2028 gewährt 2028 ein Zweijahresvisum, die „Goldene Visa“ hingegen schon früher, sofern der Preis stimmt. Was Sie vor der Reservierung beim Bauträger klären sollten:

• Registrierung des Projekts beim DLD und Genehmigung des Bauträgers durch die RERA. Ohne diese ist das im Bau befindliche Objekt für das „Goldene Visum“ nicht geeignet.
• Preisangabe im Vertrag und bei Oqood. Als Schwellenwert gilt der registrierte Preis der Wohnung ohne Berücksichtigung von Möbeln, Parkplätzen und separat vereinbarten Rabatten.
• Geplanter Fertigstellungstermin und zulässige Verzögerung. Für ein zweijähriges Visum ist dies das Datum, vor dem der Antrag nicht angenommen wird.
• Zahlungsplan. Wenn für das „Goldene Visum“ bei einem Neubau die Zahlung von 2 Millionen verlangt wird, führt der 80/20-Plan schneller zu diesem Betrag als der 50/50-Plan.
• Registrierung auf einen einzigen Eigentümer. Zwei Wohnungen, die auf verschiedene Familienmitglieder eingetragen sind, werden bei der Berechnung der Mindestanforderungen nicht zusammengezählt.

Wo man Neubauwohnungen für die jeweilige Visumart findet

Die Schwelle für das Visum wird durch das Budget bestimmt, und das Budget wird durch die Lage bestimmt. Nach der Aufhebung des Mindestbetrags für das Zweijahresvisum kommt jedes fertige Studio dafür in Frage, und die Auswahl hat sich auf das Verhältnis von Preis und Rendite verlagert. Für die „Goldene Visa“ wird eine Immobilie ab 2 Millionen benötigt, und hier ist es wichtiger, dass die DLD-Bewertung nicht unter dem Preis liegt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Dubai im Sommer 2026 liegt bei etwa 19.000 bis 21.000 Dirham, wobei die Preisspanne je nach Stadtteil bis zum Fünffachen reicht. Wo man suchen sollte:

• Für ein Zweijahresvisum mit einem Budget von 500.000–900.000 Dirham. Fertige Studios und Einzimmerwohnungen in JVC, Arjan, Dubai Sports City, Dubai Silicon Oasis und Dubai South sowie Projekte, die 2026–2027 in denselben Stadtteilen fertiggestellt werden. Bruttorendite von 7–9 %.
• Für das „Goldene Visum“ mit einem Budget von 2–3 Mio. Ein- und Zweizimmerwohnungen in Business Bay, Dubai Creek Harbour, auf den Dubai Islands und in Dubai Marina, wo der Preis pro Quadratmeter bei 22.000–28.000 liegt. Hier entspricht der Schätzwert in der Regel dem Preis, da der Markt tief ist.
• Für das „Goldene Visum“ aus zwei Objekten. Zwei Wohnungen zu je 1–1,2 Mio. in belebten Stadtteilen erfüllen die Mindestanforderungen und bieten zwei Mieteinheiten statt einer.
• Für ein Rentnervisum mit einem Budget ab 1 Mio. Fertige Zweizimmerwohnungen in Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, Mirdif und Dubai Creek Harbour, wo die Infrastruktur auf einen dauerhaften Wohnsitz ausgelegt ist.

Familie: Wen kann man sponsern?

Alle drei Visa ermöglichen die Mitnahme der Familie, der Umfang der Unterstützung variiert jedoch. Das zweijährige Eigentümervisum und das Rentenvisum berechtigen dazu, den Ehepartner und die Kinder zu sponsern: Söhne bis zum Alter von 25 Jahren, sofern sie studieren, Töchter ohne Altersbeschränkung, solange sie unverheiratet sind. Das „Goldene Visum“ umfasst zusätzlich Eltern und Hausangestellte sowie Kinder ohne Altersbeschränkung. Jeder Familienangehörige wird separat beantragt, mit eigener Gebühr, ärztlicher Untersuchung und Emirates-ID. Das Visum für den Ehepartner im Rahmen des Zweijahresprogramms kostet etwa 7.400 Dirham. Die Heirats- und Geburtsurkunden müssen hierfür beglaubigt und übersetzt werden.

Verlängerung, Verkauf und Aufhebung

Das Visum ist gültig, solange der Eigentümer die Immobilie besitzt und die Bedingungen erfüllt. Die Verlängerung erfolgt nach denselben Regeln wie der Erstantrag, mit neuen Gebühren und einer ärztlichen Untersuchung. Beim Verkauf der Wohnung wird das Visum aufgehoben, sofern der Eigentümer keine andere Immobilie besitzt, die den Programmanforderungen entspricht. Der Ersatz sollte vor dem Verkauf geplant werden: Zwischen dem Verkauf und dem Neukauf geht der Status verloren – und damit auch die Visa der Familie. Bei der „Goldenen Visa“ wird die Wertermittlung bei der Antragstellung überprüft; eine Wertminderung nach Erteilung des Visums führt nicht zu dessen Aufhebung. Bei längerer Abwesenheit aus dem Land besteht bei der Zweijahres- und der Rentenvisa gemäß der allgemeinen Sechs-Monats-Regelung die Gefahr der Aufhebung, bei der „Goldenen Visa“ hingegen nicht.

Fehler, die das Visum verzögern

Die meisten Ablehnungen und Verzögerungen hängen nicht mit dem Geld zusammen, sondern mit der Vorbereitung. Die häufigsten sind:

• Antrag auf ein Zweijahresvisum für eine im Bau befindliche Wohnung. Oqood wird nicht akzeptiert, es ist eine Bescheinigung nach Fertigstellung des Hauses erforderlich.
• Preisangabe statt Gutachten. Eine Wohnung für 2,05 Mio. mit einem DLD-Gutachten von 1,95 Mio. ist für das „Goldene Visum“ nicht geeignet. Liegt der Preis nahe am Gutachtenwert, sollte das Gutachten vor der Antragstellung in Auftrag gegeben werden.
• Der Name in der Bescheinigung stimmt nicht mit dem im Reisepass überein. Der häufigste Grund für die Rücksendung von Unterlagen. Dies wird bei der Registrierung der Transaktion überprüft.
• Die Immobilie liegt außerhalb der Freehold-Zone oder im DIFC. Für ein Eigentümervisum wird sie nicht akzeptiert.
• Anteile unter 400.000 bei Miteigentum. Ein Miteigentümer mit einem Anteil von 350.000 erhält kein Visum, auch wenn die Wohnung teuer ist.
• Beantragung eines „Golden Visa“ aus dem Ausland. Der Antragsteller muss sich in den VAE aufhalten.
• Nicht beglaubigte Familienunterlagen. Eine mit Apostille versehene Heiratsurkunde ist in den VAE nicht gültig; es ist eine konsularische Beglaubigung erforderlich.

Häufig gestellte Fragen

Ab welchem Mindestkaufpreis erhält man 2026 eine Aufenthaltsgenehmigung in Dubai?

Für einen Alleineigentümer einer bezugsfertigen Wohnung gibt es ab dem 29. April 2026 keinen Mindestbetrag mehr: Jeder Kaufpreis ist zulässig. Bei Miteigentum benötigt jeder Antragsteller einen Anteil von mindestens 400.000 Dirham. Für das „Goldene Visum“ ist eine Immobilie im Wert von mindestens 2 Millionen Dirham gemäß DLD-Bewertung erforderlich, für das Rentenvisum mindestens 1 Million Dirham.

Wird bei einem Neubau ein Visum bereits vor der Fertigstellung des Gebäudes erteilt?

Für das Zweijahresvisum und das Rentenvisum nein – hier ist nach der Fertigstellung eine Eigentumsurkunde erforderlich. Für das „Goldene Visum“ ja, sofern der Bauträger zugelassen ist und der Wert mindestens 2 Millionen beträgt, wobei die Angaben zu dem eingezahlten Anteil in den Quellen voneinander abweichen.

Ist es möglich, ein Visum für eine Wohnung zu erhalten, die mit einer Hypothek belastet ist?

Ja, in allen drei Programmen mit einem Schreiben der Bank. Für die „Goldene Visa“ reicht ab Februar 2026 eine Bewertung von 2 Mio. aus, ohne dass ein bestimmter Anteil bereits bezahlt sein muss. Für die zweijährige Visa-Variante nennen die meisten Quellen eine Anzahlung von 50 % als Bedingung, für die Renten-Visa-Variante eine geleistete Anzahlung von 1 Mio.

Wie lange dauert die Bearbeitung?

Das zweijährige Visum: 7–10 Werktage nach Einreichung der vollständigen Unterlagen. Das „Goldene Visum“: bis zu fünf Werktage für die Prüfung und zwei bis vier Wochen für den gesamten Prozess. Die Beglaubigung russischer Dokumente verlängert den Prozess um zwei bis vier Wochen, wenn diese nicht im Voraus erledigt wird.

Muss man in den VAE wohnen, um das Visum zu behalten?

Für das „Goldene Visum“ gibt es keine Mindestaufenthaltsdauer. Das Rentnervisum erlischt bei einer Abwesenheit von mehr als sechs Monaten in Folge. Für das zweijährige Eigentümervisum gilt die allgemeine Sechs-Monats-Regel, auch wenn einige Quellen das Gegenteil behaupten – planen Sie daher eine Einreise alle sechs Monate ein.

Darf man mit einem Eigentümervisum arbeiten?

Für das Zweijahresvisum ist eine separate Arbeitserlaubnis des Arbeitgebers erforderlich; eine unternehmerische Tätigkeit ist mit einer Lizenz möglich. Das Rentnervisum erlaubt keine Beschäftigung als Angestellter. Das „Goldene Visum“ berechtigt zur Arbeit und zur Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit ohne zusätzliche Genehmigungen.

Was Sie unbedingt beachten sollten

• Die Schwelle von 750.000 wurde abgeschafft. Ab dem 29. April 2026 erhält der Alleineigentümer einer bezugsfertigen Wohnung beliebigen Wertes ein Visum für zwei Jahre; bei Miteigentum beträgt der Mindestwert 400.000 pro Anteil.
• Das „Goldene Visum“ wird anhand einer Bewertung ermittelt. 2 Millionen gemäß DLD-Bewertung, ab Februar 2026 einschließlich Wohnungen mit Hypothek ohne Anforderungen an den bereits bezahlten Anteil.
• Bei einem Neubau wird das Visum nach der Fertigstellung erteilt. Abgesehen vom „Goldenen Visum“ ab 2 Millionen bei einem zugelassenen Bauträger, wobei sich die Quellen hinsichtlich des bereits eingezahlten Anteils unterscheiden.
• Ein Portal ab April 2026. Alle drei Visa werden über die Einwanderungsbehörde von Dubai beantragt; die Bearbeitung eines vollständigen Antrags dauert bis zu fünf Werktage.
• Kosten: 10.000–12.000 Dirham für den Hauptantragsteller inklusive Versicherung, etwa 7.400 für den Ehepartner.
• Beglaubigung vor dem Abflug. Das Apostille-Verfahren gilt in den VAE nicht, russische Dokumente müssen konsularisch beglaubigt werden.

Das Visumverfahren beginnt mit dem Eigentumsnachweis

Wir suchen Objekte passend zum jeweiligen Visum aus: fertige Wohnungen für das Zweijahresprogramm nach Aufhebung der Mindestwertgrenze, Objekte ab 2 Millionen nach DLD-Bewertung für das „Goldene Visum“, Kombinationen aus zwei Wohnungen sowie Neubauten von zugelassenen Bauträgern mit Berechnung des Datums, an dem der Antrag angenommen wird. Vor der Buchung prüfen wir die Registrierung des Projekts, die Freehold-Zone und die Übereinstimmung der Namen in den Dokumenten; bei Preisen nahe der Schwelle beauftragen wir vorab eine Bewertung.

Sehen Sie sich unsere Angebote in den VAE an und hinterlassen Sie eine Anfrage: Wir stellen Ihnen Optionen zusammen, die zu Ihrem gewünschten Visum und Budget passen, zeigen Ihnen, in welcher Phase bei jedem Objekt der Anspruch auf Antragstellung entsteht, und berechnen die Gesamtkosten für die Beantragung für die ganze Familie.