Hypothek in Dubai für Russen: Wie kann ein Nichtansässiger im Jahr 2026 in den VAE eine Hypothek aufnehmen?

In diesem Artikel erläutern wir, wem die Bank einen Kredit gewährt, wie viel Eigenkapital tatsächlich benötigt wird, welche Unterlagen ein russischer Staatsbürger vorbereiten muss, wie man Geld für die Anzahlung überweist und wie man mit den russischen Steuerunterlagen umgeht. Die Zahlen sind Richtwerte und beziehen sich auf September 2026; die Konditionen variieren je nach Bank, und die endgültige Entscheidung liegt stets bei der Bank. Steuerliche Fragen sollten Sie mit einem Berater klären, der mit beiden Rechtsordnungen vertraut ist.

Resident und Nicht-Resident: zwei unterschiedliche Kredite

Das erste Kriterium, das die Konditionen bestimmt, ist nicht die Staatsangehörigkeit, sondern der Status in den VAE. Ein Resident mit Visum, Emirates-ID und Einkommen in den Emiraten erhält einen Kredit zu Konditionen, die denen für Einheimische nahekommen. Ein Nichtansässiger, der in Russland lebt und dort sein Einkommen erzielt, erhält ein anderes Produkt: teurer, mit kürzerer Laufzeit und einer höheren Anzahlung. Der Unterschied bei der Anzahlung zwischen den beiden Status beträgt bis zu 30 Prozentpunkte – und das ist die wichtigste Zahl, die man vor der Auswahl einer Wohnung kennen sollte. Vergleich der Konditionen für das Jahr 2026:

Bedingung	Einwohner der VAE	Nichtansässiger
Maximaler Kreditbetrag, bezugsfertige Wohnung bis zu 5 Millionen Dirham	Bis zu 80 % des Kaufpreises	Bis zu 50–60 %, bei einigen Banken bis zu 65 %
Maximaler Kreditbetrag, im Bau befindliche Wohnung	Bis zu 50 %	Wird in der Regel nicht gewährt
Zinssatz	3,99–5,25 % p. a.	5–6,5 % p. a.
Laufzeit	Bis zu 25 Jahre	In der Regel bis zu 15–20 Jahre
Alter bei Rückzahlung	Bis zu 65 Jahren für Arbeitnehmer, bis zu 70 Jahren für Unternehmer	Ebenso
Einkommen	Nachgewiesene Einkünfte in den VAE, in der Regel 10.000–15.000 Dirham pro Monat	Einkommen außerhalb Russlands oder in Russland mit vollständigen Nachweisen
Anzahl der Banken	Fast alle	Einige

Praktische Schlussfolgerung: Wenn der Käufer die Möglichkeit hat, vor dem Kauf ein Aufenthaltsvisum zu beantragen, spart dies Zehntausende Dirham bei der Anzahlung und senkt den Zinssatz um ein bis zwei Prozentpunkte. Ein Visum auf der Grundlage eines Arbeitsvertrags, einer Firma in der Freihandelszone oder einer bereits gekauften, bezugsfertigen Wohnung, für die ab April 2026 kein Mindestwert mehr gilt, löst dieses Problem.

Was sich durch die russische Staatsangehörigkeit ändert

Ein formelles Verbot von Krediten für russische Staatsbürger bei Banken in den VAE gibt es nicht. Es gibt jedoch verstärkte Überprüfungen. Die Banken der Emirate werden von der Zentralbank der VAE reguliert und nicht von den Sanktionsbehörden der USA und der EU, doch fast alle unterhalten Korrespondenzkonten bei westlichen Banken und überprüfen ihre Kunden daher freiwillig anhand internationaler Sanktionslisten. Der Antrag eines Russen wird von der Compliance-Abteilung und nicht nur von der Kreditabteilung geprüft, und genau dort wird die Entscheidung getroffen. Was das in der Praxis bedeutet:

• Die Herkunft des Geldes wird bis auf den letzten Rubel überprüft. Die erste Einzahlung muss lückenlos dokumentiert sein: Gehalt, Verkauf von Vermögen, Dividenden, Geschäftstätigkeit. Geld ohne erklärbare Herkunft wird selbst bei einem vorbildlichen Einkommen nicht akzeptiert.
• Einkommen aus Russland wird mit einem Abschlag berücksichtigt oder gar nicht berücksichtigt. Einige Banken berücksichtigen nur Einkommen, das außerhalb Russlands erzielt wurde. Andere akzeptieren russisches Einkommen, sofern ein vollständiges Nachweispaket in englischer Sprache vorliegt. Die Liste der Banken ändert sich und wird zum Zeitpunkt der Antragstellung aktualisiert.
• Sanktionslisten schließen den Zugang vollständig aus. Personen, die auf den Listen der USA, der EU oder Großbritanniens stehen, erhalten keinen Kredit, und der Versuch, einen Kauf über eine bevollmächtigte Person oder ein Unternehmen abzuwickeln, wird als Verstoß gewertet.
• Einzelne Banken haben Beschränkungen für Konten von russischen Staatsangehörigen ohne EU-Wohnsitz eingeführt. Dies ist keine allgemeine Regel, aber vor der Antragstellung sollte geprüft werden, ob die ausgewählte Bank grundsätzlich mit einem russischen Reisepass arbeitet.
• Eine zweite Staatsangehörigkeit vereinfacht die Prüfung nicht. Im Jahr 2026 prüfen die Banken die Inhaber von Reisepässen im Hinblick auf Investitionen anhand des Herkunftslandes des Kapitals und nicht anhand des Reisepasses.

Wie viel Eigenkapital wird tatsächlich benötigt?

Käufer berücksichtigen nur die Anzahlung und belassen es dabei. In den VAE ist das ein Fehler: Ab dem 1. Februar 2025 finanzieren die Banken weder die Gebühr des Grundbuchamtes in Höhe von 4 % noch die Maklerprovision von 2 %, und diese Beträge kommen zusätzlich zur Anzahlung hinzu. Nachfolgend eine Berechnung für eine Wohnung im Wert von 1,5 Millionen Dirham für zwei Statusvarianten. Ein Resident benötigt etwa 28 % des Kaufpreises in bar, ein Nicht-Resident etwa 57 %:

Artikel	Einwohner, Kredit 80 %	Nichtansässiger, Kredit 50 %
Anzahlung	300.000 Dirham	750.000 Dirham
DLD-Gebühr 4 % und Verwaltungsgebühr	ca. 60.600 Dirham	ca. 60.600 Dirham
Registrierungsstelle	Etwa 4.200 Dirham	Etwa 4.200 Dirham
Maklerprovision 2 % zzgl. MwSt.	31.500 Dirham	31.500 Dirham
Hypothekeneintragung 0,25 % des Kreditbetrags	Etwa 3.300 Dirham	ca. 2.200 Dirham
Kreditbearbeitung, ca. 1 %	ca. 12.000 Dirham	Etwa 7.500 Dirham
Bewertung der Wohnung	2.500–3.500 Dirham	2.500–3.500 Dirham
Gesamtbetrag in bar	Etwa 415.000 Dirham	Etwa 860.000 Dirham

Zu diesen Beträgen kommen noch die Lebensversicherung des Kreditnehmers und die Wohnungsversicherung hinzu. Beide sind bei den meisten Banken obligatorisch und werden jährlich bezahlt. Die monatliche Rate für einen Kredit in Höhe von 1,2 Millionen Dirham mit einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 4,5 % beträgt etwa 6.700 Dirham, bei einem Kredit von 750.000 Dirham zu 5,75 % für dieselbe Laufzeit etwa 4.700 Dirham.

Die Vorschriften der Zentralbank, an die sich jede Bank halten muss

Die Obergrenzen für Hypotheken in den VAE werden von der Zentralbank festgelegt, und keine Bank darf diese überschreiten, egal wie bonitätsstark der Kreditnehmer auch sein mag. Die Bank kann einen geringeren Betrag gewähren, aber keinen höheren. Die zweite Beschränkung ist wichtiger als die erste: Die Zahlungen für alle Kredite dürfen 50 % des monatlichen Einkommens nicht überschreiten, und in diese Obergrenze fallen Autokredite, Verbraucherkredite und Mindestzahlungen für Kreditkarten. Viele Kreditnehmer stoßen eher an diese Obergrenze als an die Obergrenze für den Kaufpreis der Wohnung. Die wichtigsten Regeln:

• Erste Wohnung bis zu 5 Millionen Dirham. Kredit bis zu 80 % für Ausländer mit Wohnsitz in den VAE, bis zu 85 % für Staatsangehörige der VAE.
• Wohnung teurer als 5 Millionen. Kredit bis zu 70 %.
• Zweite und weitere Wohnungen: Kredit bis zu 60 %, unabhängig vom Preis.
• Im Bau befindliche Immobilien: Kredit bis zu 50 %, ausgezahlt in Tranchen entsprechend den Bauphasen.
• Kreditbetrag: Für Ausländer maximal das Siebenfache des Jahreseinkommens.
• Vorzeitige Rückzahlung. Die Gebühr beträgt höchstens 1 % der Restschuld und höchstens 10.000 Dirham.
• Berechnung auf Basis der Bewertung. Der Kreditzins wird auf Basis der Bewertung der Bank und nicht auf Basis des Vertragspreises berechnet. Liegt die Bewertung unter dem Preis, muss der Käufer die Differenz nachzahlen.

Zinssätze: fest, variabel und islamisch

Hypotheken in den VAE funktionieren nach zwei Modellen: dem klassischen Kredit mit an den Interbankenzinssatz EIBOR gekoppelten Zinsen und die islamische Finanzierung, bei der die Bank die Wohnung kauft und sie dem Kunden auf Raten mit einem Aufschlag (Murabaha) verkauft oder sie vermietet mit der Option auf späteren Rückkauf (Ijara). Was den Preis für den Kunden angeht, sind beide Modelle vergleichbar; der Unterschied liegt in der rechtlichen Ausgestaltung. Der Festzins gilt für ein bis fünf Jahre, danach wechselt der Kredit zu einem variablen Zinssatz, was man von Anfang an bei der Berechnung der Raten berücksichtigen sollte. So wählen Sie zwischen den Optionen:

• Ein Festzins für drei bis fünf Jahre eignet sich für diejenigen, die planen, die Wohnung langfristig zu behalten, und die Höhe der Rate im Voraus kennen möchten. Der Zinssatz liegt zu Beginn über dem variablen Zinssatz.
• Der variable Zinssatz ist an den EIBOR zuzüglich einer Bankmarge gekoppelt und zu Beginn günstiger. Er eignet sich, wenn man mit sinkenden Zinsen rechnet und bereit ist, höhere Raten zu zahlen.
• Ein islamischer Kredit wird aus religiösen Gründen oder aufgrund der Konditionen einer bestimmten Bank gewählt. Die Gebühren für eine vorzeitige Rückzahlung sind dabei oft niedriger.
• Den Wechsel nach Ablauf der Festzinsphase sollte man anhand des im Vertrag festgelegten Rückzahlungszinssatzes vergleichen: Bei einigen Banken liegt dieser deutlich über dem Marktzins, und dann ist es nach drei Jahren vorteilhafter, den Kredit zu refinanzieren.

Unterlagen für russische Staatsangehörige

Der Umfang der erforderlichen Unterlagen hängt vom Aufenthaltsstatus ab und ist für Nichtansässige doppelt so groß. Alle Dokumente, die nicht in englischer Sprache verfasst sind, müssen übersetzt werden. Das Apostill-Verfahren gilt in den VAE nicht: Die Emirate sind nicht Vertragspartei des Haager Übereinkommens, daher müssen russische Dokumente bei einigen Banken über das Konsulat der VAE legalisiert werden, während bei anderen eine notariell beglaubigte Übersetzung ausreicht. Was gehört zum Unterlagenpaket:

• Für Gebietsansässige: Reisepass mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens sechs Monaten, Aufenthaltsvisum und Emirates ID, Gehaltsbescheinigung des Arbeitgebers, Kontoauszüge der letzten sechs Monate, Arbeitsvertrag, Auszug aus dem Kreditregister der VAE.
• Für Nichtansässige: Reisepass, Adressnachweis, Kontoauszüge der letzten sechs bis zwölf Monate von einer Bank, die nicht unter Sanktionen steht, Einkommensbescheinigungen in englischer Sprache, Steuererklärung, Bonitätsauskunft aus Russland mit Übersetzung.
• Für Unternehmer: Gründungsunterlagen des Unternehmens, geprüfte Jahresabschlüsse der letzten zwei Jahre, Kontoauszüge des Firmenkontos, Gewerbeschein.
• Für eine Transaktion: Absichtserklärung (Memorandum of Understanding) nach Formular F, Unterlagen des Verkäufers und Eigentumsnachweis für die Wohnung.

So weisen Sie Ihr Einkommen und die Herkunft der Gelder nach

Für eine Bank in den VAE sind Einkommen und Herkunft des Geldes zwei unterschiedliche Aspekte, für die jeweils andere Unterlagen erforderlich sind. Das Einkommen zeigt, ob der Kreditnehmer zahlungsfähig ist. Die Herkunft des Geldes belegt, dass die Anzahlung rechtmäßig verdient wurde. Ablehnungen für Russen im Jahr 2026 erfolgen hauptsächlich aufgrund des zweiten Punktes und nicht aufgrund des ersten. Was die Bank akzeptiert:

• Gehalt. Die Bescheinigung 2-NDFL oder ein gleichwertiges Dokument, der Arbeitsvertrag und ein Kontoauszug des Kontos, auf das das Gehalt überwiesen wird. Die Beträge in allen drei Dokumenten müssen übereinstimmen.
• Verkauf von Eigentum. Kaufvertrag, Auszug über den Geldeingang, Dokument über das Eigentumsrecht an der verkauften Immobilie.
• Dividenden und Geschäftstätigkeit. Beschluss über die Ausschüttung, Jahresabschluss des Unternehmens, Kontoauszüge. Bargeldumsätze ohne Belege werden nicht akzeptiert.
• Erbschaft und Schenkungen. Erbbescheinigung oder Schenkungsvertrag sowie Nachweis der Herkunft der Mittel seitens des Schenkers. Dies ist für die Bank die komplizierteste Variante.
• Investitionen. Brokerberichte und Bestätigung der Auszahlung von Geldern.

Praktischer Tipp: Sammeln Sie diese Unterlagen bereits vor der Antragstellung und warten Sie nicht, bis die Bank sie anfordert. Jede zusätzliche Anfrage verlängert die Bearbeitungszeit um eine Woche, und die vorläufige Genehmigung ist nur für einen begrenzten Zeitraum gültig.

So überweisen Sie das Geld für die Anzahlung

Die Überweisung von Russland in die VAE bleibt auch im Jahr 2026 der größte Engpass bei der Transaktion. Direkte Überweisungen von Banken, die Sanktionen unterliegen, sind nicht möglich. Überweisungen von Banken, die nicht unter die Beschränkungen fallen, sind möglich, dauern jedoch länger und erfordern Unterlagen seitens des Empfängers. Das Geld für die Anzahlung muss bereits vor Einreichung des Antrags auf einem Konto in den VAE liegen und darf nicht erst am Tag der Transaktion eingehen. Praktische Möglichkeiten:

• Überweisung von einer nicht sanktionierten russischen Bank. Möglich in Dirham, Yuan oder Dollar über Korrespondenzbanken. Die Bearbeitungszeit beträgt einige Tage bis zu mehreren Wochen, die Gebühren liegen über dem üblichen Niveau. Der Verwendungszweck und die Unterlagen zur Herkunft der Mittel müssen im Voraus vorbereitet werden.
• Über ein Konto in einem Drittland. Verfügt der Käufer bereits über ein Konto in Kasachstan, Armenien, der Türkei oder einer anderen Rechtsordnung, akzeptiert die Bank in den VAE eine Überweisung von dort mit derselben Herkunftsprüfung.
• Verkauf digitaler Vermögenswerte über eine lizenzierte Handelsplattform in den VAE. Die Umwandlung in Dirham auf einer von der emiratischen Aufsichtsbehörde lizenzierten Plattform ist möglich, allerdings wird die Bank nach der Herkunft der Vermögenswerte selbst fragen. Die Herkunftskette muss von Anfang bis Ende dokumentiert sein.
• Bargeld. Die Einzahlung eines hohen Bargeldbetrags auf ein Konto löst eine Überprüfung aus und blockiert in den meisten Fällen die Hypothek. Diese Option ist nicht praktikabel.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Die Beantragung einer Hypothek in Dubai dauert zwischen drei Wochen und zwei Monaten und läuft parallel zum Kauf der Wohnung ab. Die wichtigste Regel dabei: Zuerst die vorläufige Genehmigung der Bank, dann die Auswahl der Wohnung – und nicht umgekehrt. Die Vorabgenehmigung verdeutlicht das tatsächliche Budget und verleiht dem Angebot gegenüber dem Verkäufer mehr Gewicht. Die Schritte in der Reihenfolge, in der sie ablaufen:

• Vorläufige Genehmigung. Die Bank prüft Einkommen, Verbindlichkeiten und Unterlagen und stellt ein Schreiben mit dem maximalen Kreditbetrag aus. Die Bearbeitungszeit beträgt drei bis sieben Werktage, die Gültigkeitsdauer des Schreibens beträgt in der Regel 60–90 Tage.
• Auswahl der Wohnung und Unterzeichnung des Vorvertrags. Unterzeichnung des Formulars F mit dem Verkäufer, Anzahlung von 10 % per Scheck. Im Formular F sollte vermerkt werden, dass der Vertrag von der endgültigen Genehmigung durch die Bank abhängt.
• Bewertung. Die Bank beauftragt eine unabhängige Bewertung der Wohnung. Die Kreditsumme richtet sich nach dem Ergebnis. Die Bewertung dauert drei bis fünf Tage.
• Endgültige Genehmigung. Nach der Wertermittlung unterbreitet die Bank ein endgültiges Angebot mit Betrag, Zinssatz, Laufzeit und Versicherungsbedingungen. Dies dauert weitere fünf bis zehn Werktage.
• Bescheinigung des Bauträgers. Der Verkäufer erhält eine Bestätigung, dass keine Schulden für das Haus bestehen. Wenn der Verkäufer eine eigene Hypothek hat, kauft die Bank des Käufers den Restbetrag direkt ab.
• Tag der Eintragung. Im Grundbuchamt treffen sich Käufer, Verkäufer und Vertreter der Banken. Die Bank stellt einen Scheck über den Kreditbetrag aus, der Käufer Schecks für die Anzahlung und die Gebühren. Die Hypothek wird zusammen mit der Eigentumsübertragung beim DLD eingetragen, die Belastung wird im Eigentumsnachweis vermerkt.

Hypothek für einen Neubau und Alternativen

Kredite für im Bau befindliche Wohnungen in den VAE gibt es zwar, aber es handelt sich um ein Nischenprodukt. Die Zentralbank begrenzt den Kredit auf 50 % des Wertes, nur wenige Banken vergeben ihn, und fast immer nur an Gebietsansässige und nur für Projekte zugelassener Bauträger. Das Geld wird in Tranchen entsprechend dem Baufortschritt auf das Treuhandkonto des Projekts überwiesen. Für Nichtansässige aus Russland ist eine Hypothek für einen Neubau im Jahr 2026 praktisch nicht zugänglich, was jedoch kein Problem darstellt, da es für Neubauten ein eigenes Finanzierungsinstrument gibt. Alternativen zum Bankkredit:

• Ratenzahlung beim Bauträger. Standardmodelle 60/40 und 80/20 für die Dauer der Bauzeit, zinsfrei. Anzahlung 10–20 %. Dies ist die gängigste Methode, eine Neubauwohnung in Dubai ohne Bank zu erwerben.
• Ratenzahlung nach der Übergabe. Einige Bauträger bieten an, 20–40 % des Preises innerhalb von zwei bis fünf Jahren nach Erhalt der Schlüssel zu zahlen. Der Zinssatz beträgt null, aber der Preis der Wohnung ist in der Regel höher als bei vollständiger Bezahlung.
• Hypothek bei Übergabe. Ein Einwohner kann die Baukosten gemäß dem Plan des Bauträgers begleichen und den Restbetrag bei der Übergabe mit einem Bankkredit für die fertiggestellte Wohnung zu üblichen Konditionen bis zu 80 % finanzieren.
• Kredit gegen eine andere Immobilie. Ein Kredit im Wohnsitzland gegen Verpfändung einer vorhandenen Immobilie, wobei die Wohnung in Dubai wie bei Barzahlung bezahlt wird. Für Käufer aus Russland stellen sich dabei dieselben Fragen bezüglich der Geldüberweisung.

Vorgehensweise für Nichtansässige: kaufen, Visum erhalten, refinanzieren

Die Bedingungen für Nichtansässige sind in jeder Hinsicht schlechter als die für Ansässige, und ein Teil der Käufer aus Russland nutzt dies als zweistufiges Verfahren. Eine bezugsfertige Wohnung berechtigt zu einem Aufenthaltsvisum für zwei Jahre – ab dem 29. April 2026 ohne Mindestwert für Alleineigentümer –, und das Visum ändert den Status des Kreditnehmers. So funktioniert es Schritt für Schritt:

• Erster Schritt. Kauf einer bezugsfertigen Wohnung mit einer Hypothek für Nichtansässige: Eigenkapitalanteil 40–50 %, Zinssatz 5–6,5 %, kurze Laufzeit.
• Zweite Phase. Beantragung eines Aufenthaltsvisums auf Grundlage der gekauften Wohnung, Erhalt der Emirates ID und Eröffnung eines Kontos für Gebietsansässige. Dies dauert ein bis zwei Monate nach der Registrierung.
• Dritte Phase. Nach sechs bis zwölf Monaten der Ratenzahlungen erfolgt die Refinanzierung des Kredits bei derselben oder einer anderen Bank, nun bereits als Resident: Der Zinssatz ist um ein bis zwei Prozentpunkte niedriger, die Laufzeit länger, und bei steigendem Schätzwert ist eine Rückerstattung eines Teils der Anzahlung möglich.

Das Konzept funktioniert, sofern das Einkommen auch nach dem Umzug nachgewiesen werden kann. Das Visum allein generiert kein Einkommen, und die Bank prüft bei der Refinanzierung erneut, womit der Kreditnehmer die Raten bezahlen wird.

Hypothek und Visum: Was sich im Jahr 2026 geändert hat

Bis Februar 2026 kam eine mit einer Hypothek belastete Wohnung nur dann für das „Goldene Visum“ in Frage, wenn die Hälfte des Kaufpreises oder mindestens 1 Million Dirham bereits getilgt war. Seit Februar 2026 ist diese Anforderung aufgehoben: Für eine fertige, mit einer Hypothek belastete Wohnung reicht es aus, dass ihr Wert gemäß der Schätzung des Katasteramtes mindestens 2 Millionen Dirham beträgt, zuzüglich eines Schreibens der Bank, in dem keine Einwände erhoben werden. Mehrere Wohnungen können bis zum Erreichen der Schwelle zusammengerechnet werden. Zwei Visumtypen für Eigentümer:

• Ein Aufenthaltsvisum für zwei Jahre auf der Grundlage einer fertiggestellten Wohnung. Ab dem 29. April 2026 entfällt die Schwelle von 750.000 Dirham für Alleineigentümer; bei Miteigentum benötigt jeder einen Anteil von mindestens 400.000 Dirham. Bei einer Hypothek ist ein Schreiben der Bank erforderlich, und die meisten Quellen behalten die Bedingung bei, dass mindestens 50 % des Wertes bezahlt sein müssen. Das Visum wird verlängert, solange die Wohnung im Eigentum bleibt.
• Ein „Goldenes Visum“ für zehn Jahre bei einem Schätzwert ab 2 Millionen Dirham. Für fertiggestellte Wohnungen mit Hypothek gilt eine neue Regelung. Bei im Bau befindlichen Wohnungen gehen die Angaben der Quellen auseinander: Einige berichten, dass eine Registrierung über 2 Millionen ausreicht, andere verlangen die Zahlung von 2 Millionen. Erkundigen Sie sich bitte beim DLD zum Zeitpunkt der Antragstellung.

Russische Steuererklärung: Was nach dem Kauf zu tun ist

Eine Hypothek in den VAE begründet nicht nur Verpflichtungen gegenüber der Bank, sondern auch gegenüber dem russischen Staat, sofern der Kreditnehmer steuerlich oder devisenrechtlich in Russland ansässig bleibt. Ein Konto bei einer Bank in den VAE muss innerhalb eines Monats nach der Eröffnung beim russischen Finanzamt angemeldet werden, und anschließend muss jährlich über die Kontobewegungen Bericht erstattet werden. Ein Kredit von einer ausländischen Bank ist an sich nicht verboten. Was Sie wissen müssen:

• Steuerliche Ansässigkeit. Wer sich in Russland 183 Tage oder mehr innerhalb von zwölf Monaten aufhält, zahlt Einkommensteuer auf alle Einkünfte, einschließlich der Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Dubai. In den VAE gibt es keine Einkommensteuer für natürliche Personen, daher gibt es nichts anzurechnen, und die russische Steuer bleibt in voller Höhe fällig.
• Abkommen mit den VAE. Das neue Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung wurde am 17. Februar 2025 unterzeichnet und gilt für Zeiträume ab dem 1. Januar 2026. Für die Vermietung und den Verkauf einer Wohnung legt es das Recht der VAE fest, die Einkünfte am Standort der Immobilie zu besteuern, sowie die Anrechnung in Russland; da in den VAE jedoch ein Nullsatz gilt, ändert sich dadurch nichts.
• Verkauf einer Wohnung. Der Veräußerungsgewinn wird in Russland nach den allgemeinen Vorschriften unter Berücksichtigung der Haltedauer besteuert. Für Nichtansässige in Russland unterliegen Einkünfte aus dem Ausland nicht der russischen Steuer.
• Automatischer Informationsaustausch. Die VAE nehmen am internationalen Austausch von Finanzinformationen teil, und man sollte nicht darauf zählen, dass ein Konto unentdeckt bleibt.

Was passiert bei Zahlungsverzug und beim Verkauf?

Eine mit einer Hypothek belastete Wohnung in Dubai bleibt Eigentum des Kreditnehmers; die Bank hält das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht. Bei Zahlungsverzug stellt die Bank zunächst eine Mahnung aus, wendet sich dann an das Gericht, und die Wohnung wird im Rahmen einer Versteigerung durch das Grundbuchamt verkauft. Das Verfahren dauert Monate, nicht Jahre, und der Erlös aus der Versteigerung fließt in die Tilgung des Kredits, der Restbetrag wird dem Eigentümer zurückgezahlt. Eine mit einer Hypothek belastete Wohnung kann jederzeit verkauft werden: Der Käufer oder seine Bank tilgt den Restbetrag direkt, die Bank stellt eine Bescheinigung über die Löschung des Pfandrechts aus, woraufhin der übliche Kaufvorgang abläuft. Die vorzeitige Tilgung kostet höchstens 1 % des Restbetrags und höchstens 10.000 Dirham.

Fehler, die zu einer Ablehnung führen

Die meisten Ablehnungen für Russen in den VAE sind vorhersehbar. Sie sind auf die Vorbereitung des Antrags zurückzuführen und nicht auf den Reisepass. Die häufigsten Gründe:

• Anträge bei allen Banken gleichzeitig. Jede Anfrage ist bei der Kreditauskunftei der VAE einsehbar, und die dritte Bank sieht zwei Ablehnungen. Die Bank sollte entsprechend dem Profil ausgewählt werden, nicht umgekehrt.
• Einkommen ausschließlich aus Russland ohne Belege. Die mündliche Aussage „Ich habe ein Unternehmen in Moskau“ gilt für die Bank nicht als Einkommen. Es sind Jahresabschlüsse, Kontoauszüge und Überweisungsbelege erforderlich.
• Die Anzahlung erfolgt am Tag des Kaufs. Das Geld muss bereits vor Einreichung des Antrags zusammen mit den Unterlagen zur Herkunft der Mittel auf dem Konto in den VAE eingegangen sein.
• Budget ohne Gebühren. Die Berechnung erfolgt nur auf Basis der ersten Rate, während die Bank ab 2025 6 % der Gebühren nicht finanziert.
• Die Wohnung wurde vor der Genehmigung ausgewählt. Die Anzahlung wurde geleistet, die Bank hat einen geringeren Betrag genehmigt, die Bewertung liegt unter dem Preis – und der Käufer verliert die Anzahlung oder muss die Differenz nachzahlen.
• Eine zweite Staatsbürgerschaft als Möglichkeit, die Prüfung zu umgehen. Die Bank prüft die Herkunft des Kapitals, und ein zweiter Pass verzögert die Bearbeitung nur.

Häufig gestellte Fragen

Gewähren Banken in den VAE im Jahr 2026 Hypotheken an russische Staatsbürger?

Ja. Ein formelles Verbot gibt es nicht; die Entscheidung hängt vom Status in den VAE, der Nachweisfähigkeit des Einkommens und der Herkunft der Anzahlung ab. Für Ansässige mit Einkommen in den Emiraten ist ein Kredit bei fast allen Banken verfügbar, für Nichtansässige mit Einkommen in Russland hingegen nur bei einigen wenigen und nur bei einer höheren Anzahlung.

Wie hoch muss die Anzahlung für einen Russen sein?

Für Gebietsansässige ab 20 % für die erste Wohnung bis zu 5 Millionen Dirham. Für Gebietsfremde 40–50 %. Zusätzlich zur Anzahlung fallen 6–7 % für Gebühren und Provisionen an, die die Bank nicht übernimmt.

Wie hoch ist der Hypothekenzins in Dubai?

Für Gebietsansässige 3,99–5,25 % p. a., für Gebietsfremde 5–6,5 % (Stand: September 2026). Der Festzins gilt für ein bis fünf Jahre, danach wechselt der Kredit zu einem variablen Zinssatz, der an den EIBOR gekoppelt ist.

Kann man einen Antrag stellen, ohne in die VAE zu reisen?

Einige Banken erteilen eine vorläufige Genehmigung aus der Ferne. Für die Unterzeichnung des Kreditvertrags und den Vertragsabschluss ist jedoch die persönliche Anwesenheit oder eine in den VAE anerkannte Vollmacht erforderlich. Am schwierigsten ist es, aus der Ferne ein Konto zu eröffnen und die erste Rate einzuzahlen.

Muss man in Russland Steuern auf eine Wohnung in Dubai zahlen?

Wer in Russland steuerlich ansässig ist, zahlt gemäß den russischen Vorschriften Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne. In den VAE gibt es keine Steuer, daher gibt es auch nichts anzurechnen. Das Doppelbesteuerungsabkommen, das ab 2026 in Kraft tritt, ändert an dieser Situation nichts.

Berechtigt eine mit einer Hypothek finanzierte Wohnung zum Erhalt eines Visums?

Ja. Eine bezugsfertige Wohnung berechtigt zu einem Aufenthaltsvisum für zwei Jahre, ab April 2026 ohne Mindestwert für Alleineigentümer. Ab 2 Millionen nach DLD-Bewertung – ein „Goldvisum“ für zehn Jahre, ab Februar 2026 ohne Mindestanteil an der bezahlten Summe für bezugsfertige Wohnungen.

Was Sie unbedingt beachten sollten

• Der Aufenthaltsstatus ist wichtiger als der Reisepass. Ein Einwohner erhält bis zu 80 % zu 4–5 %, ein Nicht-Einwohner bis zu 50–60 % zu 5–6,5 %. Ein Visum vor dem Kauf spart Zehntausende Dirham.
• Es wird mehr Bargeld benötigt als die Anzahlung. Für Gebietsansässige sind es etwa 28 % des Preises, für Gebietsfremde etwa 57 %, einschließlich der Gebühren, die die Bank ab 2025 nicht mehr finanziert.
• Die Entscheidung trifft die Compliance-Abteilung, nicht die Kreditabteilung. Herkunft der Anzahlung muss durch Unterlagen belegt werden, das Einkommen durch einen Kontoauszug, Sanktionslisten gelten ohne Ausnahmen.
• Das Geld muss vor Antragstellung auf einem Konto in den VAE vorhanden sein. Überweisungen aus Russland dauern lange, Bargeld verhindert die Genehmigung.
• Visum und „Goldenes Visum“ sind mit einer Hypothek erhältlich. Das zweijährige Visum – ab April 2026 ohne Mindestwert, das „Goldene Visum“ – ab 2 Mio. gemäß DLD-Bewertung ohne Anforderungen an den eingezahlten Anteil.
• Die russische Steuererklärung bleibt bestehen. Das Konto muss angegeben werden, Mieteinkünfte unterliegen der Einkommensteuer, das Abkommen von 2026 hebt die Steuer nicht auf.

Welche Bank wird genau Ihr Profil genehmigen?

Wir arbeiten mit Käufern aus Russland zusammen und wissen, welche Banken im Jahr 2026 einen russischen Pass berücksichtigen, welche Einkünfte aus Russland akzeptieren und welche Einkünfte aus Drittländern verlangen. Vor der Antragstellung bewerten wir das Profil des Kreditnehmers, wählen die Bank mit der höchsten Bewilligungswahrscheinlichkeit aus und bereiten die Unterlagen so vor, dass die Compliance-Abteilung keine Fragen mehr hat. Wir begleiten die Transaktion von der Vorabgenehmigung bis zur Eintragung der Sicherheit, und für Nichtansässige erarbeiten wir ein zweistufiges Konzept mit Visum und Refinanzierung.

Sehen Sie sich unsere Angebote in den VAE an und reichen Sie eine Anfrage ein: Wir suchen Wohnungen, die Ihrem genehmigten Budget entsprechen, berechnen den Gesamtbetrag der für die Transaktion erforderlichen Barmittel unter Berücksichtigung aller Gebühren und zeigen Ihnen, ab welchem Einkommen die Bank den gewünschten Betrag genehmigt.