الرهون العقارية في دبي للروس: كيف يمكن لغير المقيم الحصول على قرض عقاري في الإمارات العربية المتحدة عام 2026

في هذا المقال، نستعرض الجهات التي يمنحها البنك قرضًا، والمبلغ الذي تحتاج إلى توفيره فعليًّا من أموالك الخاصة، والمستندات التي يتعين على المواطن الروسي إعدادها، وكيفية تحويل الأموال لدفع الوديعة، والإجراءات المتعلقة بالإقرارات الضريبية الروسية. الأرقام الواردة هنا إرشادية وتستند إلى سبتمبر 2026؛ وتختلف الشروط من بنك لآخر، ويبقى القرار النهائي دائمًا بيد البنك. يجب التأكد من الأمور الضريبية مع مستشار يعمل في كلا النظامين القانونيين.

المقيم وغير المقيم: نوعان مختلفان من القروض

العامل الأول الذي يحدد الشروط ليس الجنسية، بل وضعك في الإمارات العربية المتحدة. يمكن للمقيم الذي يحمل تأشيرة، وبطاقة هوية إماراتية، ودخلًا في الإمارات الحصول على قرض بشروط مشابهة لتلك المتاحة للمواطنين المحليين. أما غير المقيم الذي يعيش ويعمل في روسيا، فيُعرض عليه منتج مختلف: أكثر تكلفة، مع مدة أقصر ودفعة أولى أعلى. يمكن أن يصل الفرق في الدفعة المقدمة بين الوضعين إلى 30 نقطة مئوية، وهذا هو الرقم الأساسي الذي يجب أخذه في الاعتبار قبل اختيار شقة. مقارنة الشروط لعام 2026:

الحالة	مقيم في الإمارات	غير المقيم
الحد الأقصى لمبلغ القرض لشقة جاهزة للسكن: حتى 5 ملايين درهم	ما يصل إلى 80 في المائة من القيمة	ما يصل إلى 50–60 في المائة؛ وتقدم بعض البنوك ما يصل إلى 65 في المائة
الحد الأقصى لمبلغ القرض لشقة قيد الإنشاء	ما يصل إلى 50%	غير متاح عمومًا
سعر الفائدة	3.99–5.25% سنويًا	5–6.5% سنويًا
المدة	حتى 25 سنة	عادةً ما تصل إلى 15–20 سنة
العمر عند الاستحقاق	حتى 65 عامًا للموظفين، وحتى 70 عامًا للأفراد العاملين لحسابهم الخاص	وبالمثل
الدخل	دخل مؤكد في الإمارات العربية المتحدة، يتراوح عادةً بين 10,000 و15,000 درهم شهريًا	الدخل خارج روسيا أو داخلها، مع مجموعة كاملة من المستندات الداعمة
عدد البنوك	تقريبًا جميعها	عدة

استنتاج عملي: إذا تمكن المشتري من الحصول على تأشيرة إقامة قبل إتمام الصفقة، فإن ذلك يوفر عشرات الآلاف من الدراهم على المقدم الأولي ويخفض سعر الفائدة بنقطة أو نقطتين مئويتين. وتحل هذه المشكلة الحصول على تأشيرة بناءً على عقد عمل، أو من خلال شركة في منطقة حرة، أو من خلال شقة جاهزة تم شراؤها بالفعل – والتي لن يكون هناك حد أدنى لقيمتها اعتبارًا من أبريل 2026.

ما الذي يتغير مع الجنسية الروسية

لا يوجد حظر رسمي على منح القروض للمواطنين الروس من البنوك الإماراتية. ومع ذلك، هناك إجراءات تدقيق أكثر صرامة. تخضع البنوك في الإمارات لرقابة البنك المركزي الإماراتي، وليس لسلطات العقوبات الأمريكية أو الأوروبية، لكن جميعها تقريبًا تمتلك حسابات مراسلة مع بنوك غربية، وبالتالي تقوم طواعيةً بمقارنة بيانات العملاء بقوائم العقوبات الدولية. يتم مراجعة طلب أي مواطن روسي من قبل قسم الامتثال، وليس قسم الإقراض فقط، وهناك يتم اتخاذ القرار. ما يعنيه هذا عمليًا هو:

• يتم فحص مصدر الأموال بدقة حتى آخر روبل. ويجب أن يكون الإيداع الأولي مدعومًا بأدلة مستندية: مثل الراتب، أو بيع العقارات، أو أرباح الأسهم، أو دخل الأعمال. ولن تُقبل الأموال من مصدر غير مبرر، حتى لو كان دخل مقدم الطلب لا تشوبه شائبة.
• يتم إما خصم الدخل الوارد من روسيا أو عدم أخذه في الاعتبار على الإطلاق. بعض البنوك لا تأخذ في الاعتبار سوى الدخل المكتسب خارج روسيا. بينما تقبل بنوك أخرى الدخل الروسي شريطة تقديم مجموعة كاملة من المستندات الداعمة باللغة الإنجليزية. قائمة البنوك قابلة للتغيير ويتم تحديثها في تاريخ تقديم الطلب.
• قوائم العقوبات تستبعد المتقدمين تمامًا. لن يُمنح أي شخص مدرج في قوائم العقوبات الأمريكية أو الأوروبية أو البريطانية قرضًا، وستُعتبر أي محاولة لترتيب عملية شراء عبر وكيل أو شركة انتهاكًا للشروط.
• فرضت بعض البنوك قيودًا على الحسابات التي يمتلكها مواطنون روس لا يحملون إقامة في الاتحاد الأوروبي. هذه ليست قاعدة عامة، ولكن قبل تقديم الطلب، يجدر التحقق مما إذا كان البنك المختار يقبل جوازات السفر الروسية أصلاً.
• الجنسية الثانوية لا تُبسط عملية التحقق. في عام 2026، ستتحقق البنوك من حاملي جوازات السفر لأغراض الاستثمار بناءً على بلد منشأ رأس المال، وليس بناءً على غلاف جواز السفر.

ما مقدار المال الخاص الذي تحتاجه فعليًّا؟

يميل المشترون إلى التركيز على الدفعة الأولية وترك الأمر عند هذا الحد. في الإمارات العربية المتحدة، يعد هذا خطأً: فاعتبارًا من 1 فبراير 2025، لن تتحمل البنوك بعد الآن رسوم دائرة الأراضي البالغة 4 في المائة أو عمولة الوكيل البالغة 2 في المائة، وهذه الأموال مطلوبة بالإضافة إلى الدفعة الأولية. فيما يلي تفصيل لشقة تبلغ تكلفتها 1.5 مليون درهم لكلتا حالتي الإقامة. يحتاج المقيم إلى حوالي 28 في المائة من السعر نقدًا، بينما يحتاج غير المقيم إلى حوالي 57 في المائة:

المادة	المقيم، قرض عقاري بنسبة 80 في المائة	غير المقيم، قرض بنسبة 50 في المائة
الوديعة الأولية	300,000 درهم	750,000 درهم
4% رسوم DLD والرسوم الإدارية	حوالي 60,600 درهم	حوالي 60,600 درهم
مكتب التسجيل	حوالي 4,200 درهم	حوالي 4,200 درهم
عمولة الوكيل: 2% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة	31,500 درهم	31,500 درهم
رسوم تسجيل الرهن العقاري: 0.25 في المائة من مبلغ القرض	حوالي 3,300 درهم	حوالي 2,200 درهم
رسوم ترتيب القرض، حوالي 1 في المائة	حوالي 12,000 درهم	حوالي 7,500 درهم
تقييم العقار	2,500–3,500 درهم	2,500–3,500 درهم
المجموع نقدًا	حوالي 415,000 درهم	حوالي 860,000 درهم

بالإضافة إلى هذه المبالغ، يجب على المقترض الحصول على تأمين على الحياة وتأمين على المنزل. وكلاهما إلزامي في معظم البنوك ويتم دفعهما سنويًا. تبلغ الدفعة الشهرية لقرض مدته 25 عامًا بقيمة 1.2 مليون درهم وبمعدل فائدة 4.5 في المائة حوالي 6,700 درهم، بينما تبلغ الدفعة الشهرية لقرض بقيمة 750,000 درهم وبمعدل فائدة 5.75 في المائة لنفس المدة، يبلغ حوالي 4,700 درهم.

لوائح البنك المركزي التي لا يمكن لأي بنك التحايل عليها

يحدد البنك المركزي حدود الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة، ولا يجوز لأي بنك تجاوزها، مهما كانت الجدارة الائتمانية للمقترض. يجوز للبنك إقراض مبلغ أقل، ولكن لا يجوز إقراض مبلغ أكبر. والقيود الثانية أكثر أهمية من الأولى: لا يجوز أن تتجاوز أقساط سداد جميع القروض 50 في المائة من الدخل الشهري، ويشمل هذا الحد قروض السيارات، والقروض الاستهلاكية، والحد الأدنى لسداد بطاقات الائتمان. ويصل العديد من المقترضين إلى هذا الحد الأقصى قبل أن يصلوا إلى الحد الأقصى لقيمة العقار. القواعد الأساسية:

• الشقة الأولى حتى 5 ملايين درهم. قرض يصل إلى 80 في المائة للمقيم الأجنبي، وحتى 85 في المائة لمواطن الإمارات.
• العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم: قرض يصل إلى 70 في المائة.
• الشقة الثانية وما يليها: قرض يصل إلى 60 في المائة، بغض النظر عن السعر.
• العقارات قيد الإنشاء: قرض يصل إلى 50 في المائة، يُصرف على أقساط مع تقدم أعمال البناء.
• مبلغ القرض: لا يزيد عن سبعة أضعاف الدخل السنوي للمواطنين الأجانب.
• السداد المبكر: رسوم لا تزيد عن 1 في المائة من الرصيد المستحق ولا تزيد عن 10,000 درهم.
• الحساب على أساس التقييم: يُحسب مبلغ القرض بناءً على تقييم البنك، وليس على السعر المذكور في العقد. وإذا كان التقييم أقل من السعر، يتعين على المشتري دفع الفرق.

أسعار الفائدة: ثابتة، متغيرة، وإسلامية

تعمل القروض العقارية في الإمارات العربية المتحدة وفق نموذجين: القرض التقليدي الذي ترتبط أسعار الفائدة فيه بمعدل EIBOR بين البنوك، والتمويل الإسلامي، حيث يشتري البنك الشقة ويبيعها للعميل على أقساط مع هامش ربح (المرابحة) أو يؤجرها مع خيار إعادة الشراء لاحقًا (الإيجارة). من حيث التكلفة التي يتحملها العميل، فإن كلا النموذجين متشابهان؛ ويكمن الاختلاف في الهيكل القانوني. يُطبق سعر فائدة ثابت لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات، وبعدها يتحول القرض إلى سعر فائدة متغير، ويجب أخذ ذلك في الاعتبار عند حساب السداد منذ البداية. كيفية الاختيار بين الخيارات:

• القرض بسعر فائدة ثابت لمدة تتراوح بين ثلاث وخمس سنوات مناسب لمن يخططون للاحتفاظ بالشقة لفترة طويلة ويرغبون في معرفة مبلغ السداد مسبقًا. ويكون سعر الفائدة أعلى من سعر الفائدة المتغير في البداية.
• أما الرهن العقاري ذو السعر المتغير فهو مرتبط بمعدل EIBOR مضافًا إليه هامش البنك، ويكون أرخص في البداية. وهو مناسب إذا كنت تتوقع انخفاض أسعار الفائدة وكنت مستعدًا لزيادة أقساط السداد.
• يُختار الرهن العقاري الإسلامي لأسباب دينية أو بسبب الشروط التي يقدمها بنك معين. غالبًا ما تكون رسوم السداد المبكر أقل مع هذا النوع من الرهن العقاري.
• عند التبديل بعد فترة السعر الثابت، عليك مقارنة معدل السداد المحدد في العقد: بالنسبة لبعض البنوك، يكون أعلى بكثير من سعر السوق، وفي هذه الحالة يكون من الأفضل إعادة تمويل القرض بعد ثلاث سنوات.

المستندات المطلوبة للمواطنين الروس

تعتمد مجموعة المستندات المطلوبة على وضعك، وتكون أكثر شمولاً بمقدار الضعف بالنسبة لغير المقيمين. يجب أن تكون أي مستندات غير مكتوبة باللغة الإنجليزية مصحوبة بترجمة. لا يُعتبر ختم «أبوستيل» (Apostille) صالحًا في الإمارات العربية المتحدة: فالإمارات ليست من الدول الموقعة على اتفاقية لاهاي؛ ولذلك، بالنسبة لبعض البنوك، يجب تصديق المستندات الروسية من خلال القنصلية الإماراتية، بينما تكفي الترجمة الموثقة لدى كاتب العدل بالنسبة لبنوك أخرى. ما الذي تتضمنه الحزمة:

• للمقيمين: جواز سفر صالح لمدة ستة أشهر على الأقل، وتأشيرة إقامة وبطاقة هوية إماراتية، وكشف راتب من جهة العمل، وكشوف حساب بنكية تغطي الأشهر الستة الأخيرة، وعقد عمل، وتقرير ائتماني من مكتب الائتمان الإماراتي.
• لغير المقيمين: جواز سفر، وإثبات عنوان، وكشوف حساب بنكية تغطي فترة تتراوح بين ستة إلى اثني عشر شهراً من بنك غير خاضع للعقوبات، وإثبات دخل باللغة الإنجليزية، وإقرار ضريبي، وسجل ائتماني من روسيا مع ترجمة.
• لأصحاب الأعمال: وثائق تأسيس الشركة، والبيانات المالية المدققة للسنتين الماضيتين، وكشوف حسابات الشركة المصرفية، ورخصة.
• بالنسبة لمعاملات العقارات: مذكرة تفاهم (نموذج F)، ووثائق البائع، وسند ملكية الشقة.

كيفية إثبات الدخل ومصدر الأموال

بالنسبة للبنوك في الإمارات العربية المتحدة، يُعد الدخل ومصدر الأموال مسألتين منفصلتين تتطلبان مستندات مختلفة. يُظهر الدخل ما إذا كان المقترض قادرًا على سداد الأقساط. ويُظهر مصدر الأموال أن المبلغ المودع قد تم كسبه بطريقة قانونية. وتعود أسباب رفض طلبات المواطنين الروس في عام 2026 بشكل أساسي إلى المسألة الثانية، وليس الأولى. ما يقبله البنك:

• الراتب. شهادة 2-NDFL أو ما يعادلها، وعقد عمل، وكشف حساب مصرفي للحساب الذي يُودع فيه الراتب. يجب أن تتطابق المبالغ الواردة في الوثائق الثلاث.
• بيع العقارات. عقد بيع، وبيان يؤكد استلام الأموال، ووثيقة تثبت ملكية العقار المباع.
• الأرباح والأعمال التجارية. قرار بشأن الدفع، وحسابات الشركة وكشوفاتها. لا تُقبل التدفقات النقدية دون مستندات داعمة.
• الميراث والهدايا. شهادة ميراث أو سند هبة، بالإضافة إلى تأكيد مصدر الأموال من المانح. هذا هو الخيار الأكثر تعقيدًا بالنسبة للبنك.
• الاستثمارات. كشوف حسابات الوساطة المالية وتأكيد سحب الأموال.

نصيحة عملية: اجمع هذه المستندات قبل تقديم طلبك، بدلاً من انتظار أن يطلبها البنك. فكل طلب إضافي يؤخر المعالجة لمدة أسبوع، كما أن الموافقة المبدئية صالحة لفترة محدودة فقط.

كيفية تحويل الأموال للإيداع

تظل التحويلات من روسيا إلى الإمارات العربية المتحدة في عام 2026 أكبر عقبة في المعاملة. لا يُسمح بالتحويلات المباشرة من البنوك الخاضعة للعقوبات. التحويلات من البنوك غير الخاضعة للقيود ممكنة، لكنها تستغرق وقتًا أطول وتتطلب وثائق من جانب المستلم. يجب أن تكون أموال الإيداع مودعة في حساب في الإمارات العربية المتحدة قبل تقديم الطلب، بدلاً من وصولها في يوم المعاملة. الخيارات الممكنة:

• تحويل من بنك روسي غير خاضع للعقوبات. وهذا ممكن بالدرهم أو اليوان أو الدولار الأمريكي عبر البنوك المراسلة. ويستغرق الأمر من بضعة أيام إلى عدة أسابيع، وتكون الرسوم أعلى من المعتاد. ويجب إعداد مرجع الدفع والوثائق التي تثبت مصدر الأموال مسبقًا.
• عبر حساب في دولة ثالثة. إذا كان لدى المشتري بالفعل حساب في كازاخستان أو أرمينيا أو تركيا أو أي ولاية قضائية أخرى، فسيقبل البنك الإماراتي التحويل من هناك شريطة إخضاعه لنفس إجراءات التحقق من مصدر الأموال.
• بيع الأصول الرقمية عبر منصة مرخصة في الإمارات العربية المتحدة. يمكن تحويل الأصول الرقمية إلى درهم عبر منصة مرخصة من قبل الجهة التنظيمية الإماراتية، لكن البنك سيطلب معرفة مصدر الأصول نفسها. يجب توثيق سلسلة الملكية من البداية إلى النهاية.
• النقد. يؤدي إيداع مبلغ كبير نقدًا في الحساب إلى تفعيل عملية التحقق، وفي معظم الحالات، سيؤدي ذلك إلى تجميد الرهن العقاري. هذا الخيار غير قابل للتطبيق.

دليل تفصيلي

يستغرق ترتيب الرهن العقاري في دبي ما بين ثلاثة أسابيع وشهرين، ويتم ذلك بالتوازي مع شراء الشقة. القاعدة الأساسية هي: أولاً، الحصول على موافقة مبدئية من البنك؛ ثم اختيار الشقة – وليس العكس. تُظهر الموافقة المسبقة ميزانيتك الفعلية وتجعل عرضك للبائع أكثر إقناعاً. وفيما يلي الخطوات بالترتيب الذي تتم به:

• الموافقة المبدئية. يقوم البنك بمراجعة دخلك والتزاماتك ووثائقك، ثم يصدر خطابًا يحدد الحد الأقصى لمبلغ القرض. يستغرق ذلك من ثلاثة إلى سبعة أيام عمل، وعادةً ما تكون صلاحية الخطاب من 60 إلى 90 يومًا.
• اختيار الشقة وتوقيع مذكرة التفاهم. قم بتوقيع النموذج «F» مع البائع ودفع عربون بنسبة 10 في المائة عن طريق شيك. يجب أن ينص النموذج «F» على أن الصفقة تخضع للموافقة النهائية من البنك.
• التقييم. يكلف البنك جهة مستقلة بإجراء تقييم للشقة. ويتم تحديد مبلغ القرض بناءً على نتيجة التقييم. ويستغرق التقييم من ثلاثة إلى خمسة أيام.
• الموافقة النهائية. عقب التقييم، يصدر البنك عرضًا نهائيًا يحدد مبلغ القرض وسعر الفائدة ومدة القرض وشروط التأمين. ويستغرق ذلك من خمسة إلى عشرة أيام عمل إضافية.
• شهادة من المطور العقاري. يتلقى البائع تأكيدًا بعدم وجود ديون مستحقة على العقار. إذا كان البائع لديه رهن عقاري خاص به، يقوم بنك المشتري بسداد الرصيد المستحق مباشرةً.
• يوم التسجيل. يجتمع ممثلو المشتري والبائع والبنك في مكتب التسجيل. يصدر البنك شيكًا بمبلغ القرض، بينما يقدم المشتري شيكات مقابل الوديعة والرسوم. يتم تسجيل الرهن العقاري لدى DLD جنبًا إلى جنب مع نقل ملكية العقار، ويتم تدوين الرهن العقاري في سند الملكية.

الرهون العقارية للعقارات الجديدة والبدائل

تتوفر قروض للشقق قيد الإنشاء في الإمارات العربية المتحدة، لكنها منتج متخصص. يحدد البنك المركزي سقفها بنسبة 50 في المائة من قيمة العقار؛ ولا تقدمها سوى بضعة بنوك، وتقتصر في الغالب على المقيمين وللمشاريع التي تنفذها شركات تطوير معتمدة فقط. يتم تحويل الأموال إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع على دفعات مع تقدم أعمال البناء. بالنسبة لغير المقيم من روسيا، فإن الحصول على رهن عقاري لعقار جديد في عام 2026 يكاد يكون مستحيلاً، لكن هذا لا يمثل مشكلة، حيث تتوفر أداة مالية محددة للعقارات الجديدة. البدائل للقرض المصرفي:

• خطة تقسيط من المطور العقاري. خطط قياسية بنسبة 60/40 و80/20 تغطي فترة البناء، بدون فوائد. يُشترط دفع دفعة أولى بنسبة 10–20 في المائة. هذه هي الطريقة الأكثر شيوعًا لشراء عقار جديد في دبي دون اللجوء إلى البنك.
• الدفع بالتقسيط بعد التسليم. يقدم بعض المطورين خيار دفع 20–40 في المائة من السعر على مدى سنتين إلى خمس سنوات بعد استلام المفاتيح. معدل الفائدة صفر، لكن سعر الشقة عادةً ما يكون أعلى مما لو تم دفعه بالكامل.
• رهن عقاري عند التسليم. يمكن للمقيم سداد تكاليف البناء وفقًا لخطة المطور العقاري، وتسوية الرصيد المتبقي عند التسليم بقرض مصرفي للشقة المكتملة بشروط قياسية تصل إلى 80 في المائة.
• قرض مضمون بأصل آخر. قرض في بلد الإقامة، مضمون بعقار موجود، مع سداد ثمن الشقة في دبي كما لو كان نقدًا. بالنسبة للمشتري من روسيا، يثير هذا نفس المشكلات المتعلقة بتحويل الأموال.

خطة لغير المقيمين: الشراء، والحصول على تأشيرة، وإعادة التمويل

الشروط المطبقة على غير المقيمين أقل ملاءمة من تلك المطبقة على المقيمين من جميع النواحي، ويستخدم بعض المشترين من روسيا هذا الأمر كعملية من مرحلتين. تمنح الشقة الجاهزة للسكن المشتري تأشيرة إقامة لمدة سنتين؛ واعتبارًا من 29 أبريل 2026، لن يكون هناك حد أدنى لقيمة العقار بالنسبة للمالكين الفرديين، وتغير التأشيرة وضع المقترض. وإليك كيفية عمل ذلك، خطوة بخطوة:

• المرحلة الأولى. شراء شقة جاهزة مع رهن عقاري لغير المقيمين: دفعة أولى بنسبة 40–50٪، وسعر فائدة يتراوح بين 5–6.5٪، ومدة قصيرة الأجل.
• المرحلة الثانية. التقدم بطلب للحصول على تأشيرة إقامة بناءً على الشقة المشتراة، والحصول على بطاقة الهوية الإماراتية، وفتح حساب مصرفي للمقيم. ويستغرق ذلك من شهر إلى شهرين بعد التسجيل.
• المرحلة الثالثة. بعد ستة إلى اثني عشر شهراً من سداد الأقساط، إعادة تمويل القرض لدى نفس البنك أو بنك آخر بصفتك مقيماً: يكون سعر الفائدة أقل بنقطة مئوية واحدة إلى نقطتين، وتكون مدة السداد أطول، وقد يتم استرداد جزء من الدفعة المقدمة إذا ارتفعت قيمة العقار.

يُفعّل هذا المخطط شريطة أن تتمكن من إثبات دخلك بعد الانتقال إلى الإمارات العربية المتحدة. فالتأشيرة في حد ذاتها لا تولد دخلاً، وعند إعادة التمويل، سيتحقق البنك مرة أخرى من كيفية اعتزام المقترض سداد الأقساط.

الرهون العقارية والتأشيرات: ما الذي تغير في عام 2026

حتى فبراير 2026، لم تكن الشقة المرهونة مؤهلة للحصول على «التأشيرة الذهبية» إلا بعد سداد نصف قيمتها، أو ما لا يقل عن مليون درهم. اعتبارًا من فبراير 2026، تم إلغاء هذا الشرط: بالنسبة للشقة الجاهزة المرهونة برهن عقاري، يكفي أن تبلغ قيمتها، وفقًا لتقييم دائرة الأراضي، ما لا يقل عن 2 مليون درهم، بالإضافة إلى خطاب من البنك يفيد بعدم وجود أي اعتراضات. ويمكن دمج عدة شقق لتلبية الحد الأدنى المطلوب. وهناك نوعان من التأشيرات المتاحة لأصحاب العقارات:

• تأشيرة إقامة لمدة سنتين بناءً على ملكية شقة مكتملة البناء. اعتبارًا من 29 أبريل 2026، تم إلغاء الحد الأدنى البالغ 750,000 درهم للمالكين الفرديين؛ وفي حالة الملكية المشتركة، يجب أن يمتلك كل شريك حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم. في حالة وجود رهن عقاري، يلزم تقديم خطاب من البنك، وتؤكد معظم المصادر على شرط سداد ما لا يقل عن 50 في المائة من القيمة. وتكون التأشيرة قابلة للتجديد طالما ظلت الشقة في حوزة المالك.
• تُمنح «التأشيرة الذهبية» لمدة عشر سنوات للعقارات التي تبلغ قيمتها 2 مليون درهم أو أكثر. تنطبق قاعدة جديدة على الشقق الجاهزة التي تم شراؤها بقرض عقاري. وتختلف المصادر بشأن الشقق قيد الإنشاء: فبعضها ينص على أن التسجيل بقيمة 2 مليون درهم كافٍ، بينما يشترط البعض الآخر سداد مبلغ 2 مليون درهم بالكامل. يرجى التحقق من ذلك مع دائرة الأراضي والأملاك (DLD) في تاريخ تقديم الطلب.

الإبلاغ الضريبي الروسي: ما يجب القيام به بعد إتمام الصفقة

ينشئ الرهن العقاري في الإمارات التزامات ليس فقط تجاه البنك، بل تجاه الدولة الروسية أيضًا، إذا ظل المقترض مقيمًا ضريبيًا أو نقديًا في روسيا. يجب الإعلان عن أي حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة لدى السلطات الضريبية الروسية في غضون شهر واحد من فتحه، ويجب عليك بعد ذلك الإبلاغ سنويًا عن حركة الأموال في الحساب. لا يُحظر في حد ذاته الحصول على قرض من بنك أجنبي. ما تحتاج إلى معرفته:

• الإقامة الضريبية. يجب على أي شخص يقضي 183 يومًا أو أكثر في روسيا خلال فترة اثني عشر شهرًا دفع ضريبة الدخل الشخصي على جميع الدخل، بما في ذلك إيجار شقة في دبي. لا توجد ضريبة دخل شخصي في الإمارات العربية المتحدة، لذا لا يوجد ما يُخصم منه، وتظل الضريبة الروسية مستحقة الدفع بالكامل.
• اتفاقية مع الإمارات العربية المتحدة. تم توقيع اتفاقية جديدة لتجنب الازدواج الضريبي في 17 فبراير 2025، وتسري على الفترات ابتداءً من 1 يناير 2026. فيما يتعلق بتأجير وبيع الشقة، تؤكد الاتفاقية حق الإمارات العربية المتحدة في فرض ضريبة على الدخل في مكان العقار والحق في الحصول على ائتمان ضريبي في روسيا؛ ومع ذلك، وبالنظر إلى معدل الضريبة الصفري في الإمارات العربية المتحدة، فإن هذا لا يغير شيئًا.
• بيع شقة. يخضع الدخل الناتج عن البيع للضريبة في روسيا وفقًا للقواعد العامة، مع مراعاة مدة الملكية. بالنسبة لغير المقيمين في روسيا، لا يخضع الدخل القادم من الخارج للضريبة الروسية.
• التبادل التلقائي للمعلومات. تشارك الإمارات العربية المتحدة في التبادل الدولي للمعلومات المالية، لذا لا ينبغي للمرء أن يعتمد على بقاء حسابه غير مكشوف.

ماذا يحدث في حالة التأخر في السداد أو البيع

تظل الشقة في دبي التي تم شراؤها بقرض عقاري ملكًا للمقترض؛ ويحتفظ البنك بحق الضمان كما هو مذكور في سند الملكية. في حالة التخلف عن السداد، يصدر البنك أولاً إنذارًا بالسداد، ثم يرفع القضية إلى المحكمة، وتُباع الشقة في مزاد علني من خلال دائرة الأراضي. تستغرق هذه الإجراءات شهورًا وليس سنوات، وتُخصص عائدات المزاد لسداد القرض، مع إعادة أي رصيد متبقي إلى المالك. يمكنك بيع شقة مرهونة بقرض عقاري في أي وقت: حيث يقوم المشتري أو البنك الذي يتعامل معه بسداد الرصيد المستحق مباشرةً؛ ويصدر البنك وثيقة تؤكد رفع الرهن العقاري، وبعد ذلك تتم عملية البيع العادية. لا تتجاوز تكلفة السداد المبكر 1 في المائة من الرصيد المتبقي ولا تزيد عن 10,000 درهم.

الأخطاء التي تؤدي إلى الرفض

معظم حالات رفض طلبات الروس في الإمارات يمكن توقعها. فهي تنشأ عن طريقة إعداد الطلب، وليس بسبب جواز السفر. الأسباب الأكثر شيوعًا هي:

• التقدم بطلب إلى جميع البنوك في آن واحد. فكل استفسار يظهر لدى مكتب الائتمان الإماراتي، وبحلول الوقت الذي يتحقق فيه البنك الثالث من الأمر، سيجد أن الطلب قد رُفض مرتين. يجب عليك اختيار البنك الذي يناسب ملفك الشخصي، وليس العكس.
• الدخل من روسيا فقط دون مستندات داعمة. لا يُعد التصريح الشفهي مثل «لديّ مشروع تجاري في موسكو» دليلاً على الدخل بالنسبة للبنك. يلزم تقديم البيانات المالية وكشوف الحسابات والتحويلات المصرفية.
• يتم دفع المبلغ المودع في يوم إجراء المعاملة. يجب أن تكون الأموال موجودة في حساب في الإمارات العربية المتحدة قبل تقديم الطلب، إلى جانب المستندات التي تثبت مصدرها.
• الميزانية لا تشمل الرسوم. تستند الحسابات حصريًّا إلى المبلغ الأولي، في حين أنه اعتبارًا من عام 2025 لن يقوم البنك بتمويل نسبة 6 في المائة من الرسوم.
• يتم اختيار الشقة قبل الموافقة. تم دفع المقدم، ووافق البنك على مبلغ أقل، وتقييم الشقة أقل من السعر المطلوب – وعندها إما أن يخسر المشتري المقدم أو يدفع الفرق.
• الجنسية الثانية كوسيلة للتحايل على إجراءات التدقيق. يقوم البنك بالتحقق من مصدر الأموال، والجواز الثاني لا يؤدي سوى إلى إطالة عملية التقييم.

الأسئلة المتكررة

هل ستمنح البنوك الإماراتية قروضًا عقارية للمواطنين الروس في عام 2026؟

نعم. لا يوجد حظر رسمي؛ ويعتمد القرار على وضع الشخص في الإمارات، وإمكانية التحقق من الدخل، ومصدر المبلغ المقدم. يمكن للمقيم الذي يحصل على دخل في الإمارات الحصول على قرض من جميع البنوك تقريبًا، بينما يمكن لغير المقيم الذي يحصل على دخل في روسيا الحصول عليه من عدد قليل فقط من البنوك، وبمبلغ مقدم أكبر.

ما هو مبلغ الدفعة الأولى المطلوب من المواطن الروسي؟

بالنسبة للمقيمين، تتراوح الدفعة المقدمة بين 20 في المائة لشراء شقة أولى تصل قيمتها إلى 5 ملايين درهم. أما بالنسبة لغير المقيمين، فتتراوح بين 40 و50 في المائة. بالإضافة إلى المبلغ المودع، يُطلب دفع 6 إلى 7 في المائة لتغطية الرسوم والعمولات التي لا يغطيها البنك.

ما هو معدل الفائدة على الرهن العقاري في دبي؟

بالنسبة للمقيمين، يتراوح بين 3.99 و5.25 في المائة سنويًا؛ أما بالنسبة لغير المقيمين، فيتراوح بين 5 و6.5 في المائة اعتبارًا من سبتمبر 2026. ويُطبق السعر الثابت لمدة تتراوح بين سنة وخمس سنوات، وبعدها يتحول القرض إلى سعر متغير مرتبط بمعدل EIBOR.

هل يمكن التقدم بطلب دون السفر إلى الإمارات العربية المتحدة؟

تقدم بعض البنوك الموافقة المسبقة عن بُعد. يتطلب توقيع اتفاقية القرض وإتمام المعاملة حضورك شخصيًا أو توكيلًا معترفًا به في الإمارات العربية المتحدة. ويُعد فتح الحساب وإجراء الإيداع الأولي عن بُعد الجزء الأصعب.

هل يتعين عليّ دفع ضريبة في روسيا على شقة في دبي؟

يدفع المقيم الضريبي الروسي ضريبة الدخل الشخصي على إيرادات الإيجار وأرباح رأس المال وفقًا للوائح الروسية. لا توجد ضرائب في الإمارات العربية المتحدة، لذا لا يوجد ما يتم تعويضه. ولا يغير اتفاقية الازدواج الضريبي، التي تدخل حيز التنفيذ في عام 2026، من هذا الوضع.

هل يمنحك امتلاك شقة برهن عقاري الحق في الحصول على تأشيرة؟

نعم. تمنح الشقة المكتملة مالكها تأشيرة إقامة لمدة سنتين؛ واعتبارًا من أبريل 2026، لن يكون هناك حد أدنى للقيمة المطلوبة للمالكين الفرديين. ابتداءً من 2 مليون وفقًا لتقييم دائرة الأرض والمباني (DLD) — «تأشيرة ذهبية» لمدة عشر سنوات؛ واعتبارًا من فبراير 2026، لن يكون هناك شرط لدفع قيمة الحصة الكاملة للعقار المكتمل.

النقاط الرئيسية التي يجب تذكرها

• يُعد وضع الإقامة أكثر أهمية من جواز السفر. يمكن للمقيمين الاقتراض بنسبة تصل إلى 80% بفائدة تتراوح بين 4 و5 في المائة، بينما يمكن لغير المقيمين الاقتراض بنسبة تصل إلى 50–60% بفائدة تتراوح بين 5 و6.5 في المائة. إن الحصول على التأشيرة قبل إتمام الصفقة يوفر عشرات الآلاف من الدراهم.
• ستحتاج إلى مبلغ نقدي أكبر من مجرد الدفعة الأولى. يحتاج المقيمون إلى حوالي 28% من السعر؛ بينما يحتاج غير المقيمين إلى حوالي 57%، بما في ذلك الرسوم، التي لن يمولها البنك اعتبارًا من عام 2025 فصاعدًا.
• قسم الامتثال هو الذي يتخذ القرار، وليس قسم الائتمان. يجب تقديم إثبات مصدر الدفعة الأولى مع المستندات الداعمة، وإثبات الدخل عبر التحويل المصرفي، والتحقق من قوائم العقوبات دون استثناءات.
• يجب أن تكون الأموال موجودة في حساب داخل الإمارات قبل تقديم الطلب. تستغرق التحويلات من روسيا وقتًا طويلاً؛ وقد تؤدي الإيداعات النقدية إلى تأخير الموافقة.
• تتوفر تأشيرة و«تأشيرة ذهبية» مع الرهن العقاري. لن يكون هناك حد أدنى للقيمة المطلوبة للحصول على التأشيرة لمدة سنتين اعتبارًا من أبريل 2026؛ أما «التأشيرة الذهبية» فتتطلب حدًا أدنى قدره 2 مليون وفقًا لتقييم دائرة الأرض والمباني (DLD)، دون اشتراط امتلاك حصة مدفوعة بالكامل.
• تظل الالتزامات المتعلقة بالإبلاغ الضريبي في روسيا سارية. يجب الإعلان عن الحساب؛ ويخضع دخل الإيجار لضريبة الدخل الشخصي؛ ولا تلغي اتفاقية عام 2026 هذه الضريبة.

ما هو البنك الذي سيوافق على ملفك الشخصي المحدد؟

نحن نعمل مع مشترين من روسيا ونعرف أي البنوك في عام 2026 ستقبل جواز السفر الروسي، وأيها تقبل الدخل من روسيا، وأيها تشترط وجود دخل من دول ثالثة. قبل تقديم الطلب، نقوم بتقييم ملف المقترض، واختيار البنك الذي تزيد احتمالية موافقته، وإعداد حزمة المستندات بحيث لا يكون لدى فريق الامتثال أي استفسارات. نحن ندعم المعاملة بدءًا من الموافقة المسبقة وحتى تسجيل الرهن العقاري، وبالنسبة لغير المقيمين، نضع خطة من مرحلتين تتضمن الحصول على تأشيرة وإعادة التمويل.

اطلع على عروضنا في الإمارات العربية المتحدة وأرسل استفسارًا: سنجد لك شققًا تناسب ميزانيتك المعتمدة، ونحسب إجمالي المبلغ النقدي المطلوب للمعاملة، مع أخذ جميع الرسوم في الاعتبار، ونوضح لك مستوى الدخل المطلوب حتى يوافق البنك على المبلغ الذي تحتاجه.