रूसियों के लिए दुबई में मॉर्टगेज: 2026 में एक गैर-निवासी यूएई में मॉर्टगेज कैसे ले सकता है

इस लेख में, हम देखते हैं कि बैंक किसे ऋण देगा, आपको वास्तव में अपनी कितनी धनराशि की आवश्यकता है, एक रूसी नागरिक को कौन से दस्तावेज़ तैयार करने होंगे, जमा के लिए पैसे कैसे स्थानांतरित करें, और रूसी कर रिटर्न के बारे में क्या करना है। ये आंकड़े अनुमानित हैं और सितंबर 2026 पर आधारित हैं; शर्तें बैंक-दर-बैंक भिन्न होती हैं, और अंतिम निर्णय हमेशा बैंक के पास होता है। कर संबंधी मामलों की पुष्टि दोनों अधिकारक्षेत्रों में काम करने वाले सलाहकार से करनी चाहिए।

निवासी और गैर-निवासी: दो अलग-अलग प्रकार के ऋण

शर्तों को निर्धारित करने वाला पहला कारक नागरिकता नहीं, बल्कि यूएई में आपकी स्थिति है। वीज़ा, एमिरेट्स आईडी और एमिरेट्स में आय वाले एक निवासी को स्थानीय लोगों के लिए उपलब्ध शर्तों के समान शर्तों पर ऋण प्राप्त हो सकता है। रूस में रहने और काम करने वाले एक गैर-निवासी को एक अलग उत्पाद की पेशकश की जाती है: अधिक महंगा, छोटी अवधि और उच्च प्रारंभिक जमा के साथ। दोनों दर्जों के बीच डाउन पेमेंट में अंतर 30 प्रतिशत अंक तक हो सकता है, और यह वह मुख्य आंकड़ा है जिसे फ्लैट चुनने से पहले ध्यान में रखना चाहिए। 2026 के लिए शर्तों की तुलना:

शर्त	यूएई निवासी	गैर-निवासी
तत्काल रहने योग्य फ्लैट के लिए अधिकतम ऋण राशि: 5 मिलियन दिरहम तक	मूल्य का 80 प्रतिशत तक	50–60 प्रतिशत तक; कुछ बैंक 65 प्रतिशत तक की पेशकश करते हैं
निर्माणधीन फ्लैट के लिए अधिकतम ऋण राशि	50% तक	आम तौर पर उपलब्ध नहीं है
ब्याज दर	3.99–5.25% प्रति वर्ष	5–6.5% प्रति वर्ष
अवधि	25 वर्ष तक	आमतौर पर 15–20 वर्ष तक
परिपक्वता पर आयु	कर्मचारियों के लिए 65 वर्ष तक, स्वरोजगार व्यक्तियों के लिए 70 वर्ष तक	इसी तरह
आय	यूएई में सत्यापित आय, आमतौर पर प्रति माह 10,000 से 15,000 दिरहम के बीच	रूस के बाहर या रूस में आय, सहायक दस्तावेजों के पूर्ण सेट के साथ
बैंकों की संख्या	लगभग सभी	कुछ

व्यावहारिक निष्कर्ष: यदि खरीदार लेनदेन से पहले रेजिडेंट वीज़ा प्राप्त करने में सक्षम है, तो इससे शुरुआती जमा पर दसियों हज़ार दिरहम की बचत होती है और ब्याज दर में एक या दो प्रतिशत अंक की कमी आती है। एक रोजगार अनुबंध के आधार पर वीज़ा, एक फ्री ज़ोन में कंपनी के माध्यम से, या पहले से खरीदे गए तैयार फ्लैट के माध्यम से – जिसके लिए अप्रैल 2026 से न्यूनतम मूल्य की कोई आवश्यकता नहीं होगी – इस समस्या को हल करता है।

रूसी नागरिकता के साथ क्या बदलता है

यूएई बैंकों से रूसी नागरिकों को ऋण देने पर कोई औपचारिक प्रतिबंध नहीं है। हालांकि, सख्त जांच प्रक्रियाएं लागू हैं। संयुक्त अरब अमीरात के बैंकों को अमेरिकी या यूरोपीय संघ के प्रतिबंध प्राधिकरणों द्वारा नहीं, बल्कि संयुक्त अरब अमीरात के सेंट्रल बैंक द्वारा विनियमित किया जाता है, लेकिन उनमें से लगभग सभी के पश्चिमी बैंकों के साथ कॉरेस्पॉन्डेंट खाते हैं और इसलिए वे स्वेच्छा से ग्राहकों की जांच अंतरराष्ट्रीय प्रतिबंध सूचियों के खिलाफ करते हैं। एक रूसी नागरिक के आवेदन की समीक्षा केवल ऋण विभाग द्वारा नहीं, बल्कि अनुपालन विभाग द्वारा भी की जाती है, और वहीं निर्णय लिया जाता है। व्यवहार में इसका क्या मतलब है:

• धन के स्रोत की अंतिम रूबल तक जांच की जाती है। प्रारंभिक जमा को दस्तावेजी साक्ष्य द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए: वेतन, संपत्ति की बिक्री, लाभांश, व्यावसायिक आय। एक अस्पष्ट स्रोत से धन स्वीकार नहीं किया जाएगा, भले ही आय का इतिहास बेदाग हो।
• रूस से प्राप्त आय को या तो कम आंका जाता है या फिर बिल्कुल भी ध्यान में नहीं लिया जाता है। कुछ बैंक केवल रूस के बाहर अर्जित आय पर ही विचार करते हैं। अन्य बैंक रूसी आय को स्वीकार करते हैं, बशर्ते कि अंग्रेजी में सहायक दस्तावेजों का एक पूरा सेट जमा किया जाए। बैंकों की सूची परिवर्तन के अधीन है और आवेदन की तारीख पर अद्यतन की जाती है।
• प्रतिबंध सूचियाँ आवेदकों पर पूरी तरह से रोक लगाती हैं। अमेरिकी, यूरोपीय संघ या ब्रिटिश प्रतिबंध सूचियों में शामिल किसी को भी ऋण नहीं दिया जाएगा, और किसी तीसरे पक्ष या कंपनी के माध्यम से खरीद का कोई भी प्रयास एक उल्लंघन माना जाएगा।
• कुछ बैंकों ने यूरोपीय संघ में निवास के बिना रूसी नागरिकों के खातों पर प्रतिबंध लगाए हैं। यह कोई सार्वभौमिक नियम नहीं है, लेकिन आवेदन जमा करने से पहले यह जांचना उचित है कि चुना गया बैंक रूसी पासपोर्ट को बिल्कुल स्वीकार करता है या नहीं।
• द्वितीयक नागरिकता सत्यापन प्रक्रिया को सरल नहीं बनाती है। 2026 में, बैंक निवेश के उद्देश्यों के लिए पासपोर्ट धारकों का सत्यापन पासपोर्ट के कवर के बजाय पूंजी के मूल देश के आधार पर करेंगे।

आपको वास्तव में अपनी कितनी धनराशि की आवश्यकता है?

खरीदार आमतौर पर शुरुआती जमा राशि पर ध्यान केंद्रित करते हैं और बस वहीं रुक जाते हैं। यूएई में, यह एक गलती है: 1 फरवरी 2025 से, बैंक अब भूमि विभाग के 4 प्रतिशत शुल्क या एजेंट के 2 प्रतिशत कमीशन का भुगतान नहीं करेंगे, और यह पैसा जमा राशि के अलावा देना होगा। नीचे दो निवास दर्जों के लिए 1.5 मिलियन दिरहम की लागत वाले एक फ्लैट का विवरण दिया गया है। एक निवासी को कीमत का लगभग 28 प्रतिशत नकद में चाहिए, जबकि एक गैर-निवासी को लगभग 57 प्रतिशत की आवश्यकता है:

लेख	निवासी, 80 प्रतिशत बंधक	गैर-निवासी, 50 प्रतिशत ऋण
प्रारंभिक जमा	300,000 दिरहम	750,000 दिरहम
4% डीएलडी शुल्क और प्रशासनिक शुल्क	लगभग 60,600 दिरहम	लगभग 60,600 दिरहम
पंजीकरण कार्यालय	लगभग 4,200 दिरहम	लगभग 4,200 दिरहम
एजेंट की कमीशन: 2% प्लस वैट	31,500 दिरहम	31,500 दिरहम
बंधक पंजीकरण शुल्क: ऋण राशि का 0.25 प्रतिशत	लगभग 3,300 दिरहम	लगभग 2,200 दिरहम
ऋण व्यवस्था शुल्क, लगभग 1 प्रतिशत	लगभग 12,000 दिरहम	लगभग 7,500 दिरहम
संपत्ति मूल्यांकन	2,500–3,500 दिरहम	2,500–3,500 दिरहम
नकद में कुल	लगभग 415,000 दिरहम	लगभग 860,000 दिरहम

इन राशियों के अलावा, उधारकर्ता का जीवन बीमा और गृह बीमा कराना अनिवार्य है। अधिकांश बैंकों में ये दोनों अनिवार्य हैं और इनका भुगतान वार्षिक रूप से किया जाता है। 4.5 प्रतिशत की दर पर 1.2 मिलियन दिरहम के 25-वर्षीय ऋण की मासिक किस्त लगभग 6,700 दिरहम है, जबकि 750,000 दिरहम के ऋण पर समान अवधि के लिए 5.75 प्रतिशत की ब्याज दर पर, यह लगभग 4,700 दिरहम है।

केंद्रीय बैंक के नियम जिन्हें कोई भी बैंक दरकिनार नहीं कर सकता

संयुक्त अरब अमीरात में बंधक सीमाएं केंद्रीय बैंक द्वारा निर्धारित की जाती हैं, और कोई भी बैंक उनसे अधिक नहीं दे सकता, चाहे उधारकर्ता कितना भी क्रेडिट-योग्य क्यों न हो। एक बैंक कम ऋण दे सकता है, लेकिन अधिक नहीं। दूसरी पाबंदी पहली से अधिक महत्वपूर्ण है: सभी ऋणों की किश्तें मासिक आय के 50 प्रतिशत से अधिक नहीं हो सकतीं, और इस सीमा में कार ऋण, उपभोक्ता ऋण और न्यूनतम क्रेडिट कार्ड भुगतान शामिल हैं। कई उधारकर्ता संपत्ति के मूल्य की सीमा तक पहुँचने से पहले ही इस सीमा तक पहुँच जाते हैं। मुख्य नियम हैं:

• पहला फ्लैट 5 मिलियन दिरहम तक। विदेशी निवासी के लिए 80 प्रतिशत तक का ऋण, यूएई नागरिक के लिए 85 प्रतिशत तक।
• 5 मिलियन दिरहम से अधिक कीमत वाली संपत्तियाँ: 70 प्रतिशत तक का ऋण।
• दूसरा और बाद के फ्लैट: कीमत की परवाह किए बिना 60 प्रतिशत तक का ऋण।
• निर्माणधीन संपत्तियाँ: 50 प्रतिशत तक का ऋण, जो निर्माण की प्रगति के साथ किश्तों में वितरित किया जाता है।
• ऋण राशि। विदेशी नागरिकों के लिए वार्षिक आय का सात गुना से अधिक नहीं।
• समयपूर्व चुकौती। बकाया राशि के 1 प्रतिशत से अधिक और 10,000 दिरहम से अधिक नहीं का शुल्क।
• मूल्यांकन के आधार पर गणना। ऋण राशि की गणना बैंक के मूल्यांकन के आधार पर की जाती है, न कि अनुबंध में बताई गई कीमत के आधार पर। यदि मूल्यांकन कीमत से कम है, तो खरीदार को अंतर का भुगतान करना होगा।

दरें: निश्चित, परिवर्तनीय और इस्लामी

यूएई में बंधक दो मॉडलों के तहत काम करते हैं: EIBOR इंटरबैंक दर से जुड़ी ब्याज दरों वाला एक पारंपरिक ऋण, और इस्लामिक वित्तपोषण, जहाँ बैंक फ्लैट खरीदता है और उसे मार्क-अप (मुराबाहा) के साथ किश्तों पर ग्राहक को बेचता है या बाद में खरीदने के विकल्प (इजारा) के साथ पट्टे पर देता है। ग्राहक की लागत के मामले में, दोनों मॉडल तुलनीय हैं; अंतर कानूनी संरचना में निहित है। एक निश्चित दर एक से पांच साल के लिए लागू होती है, जिसके बाद ऋण एक परिवर्तनीय दर में बदल जाता है, और इसे शुरुआत से ही पुनर्भुगतान की गणना में शामिल किया जाना चाहिए। विकल्पों के बीच कैसे चुनें:

• तीन से पांच साल की निश्चित-दर बंधक उन लोगों के लिए उपयुक्त है जो लंबे समय तक फ्लैट रखना चाहते हैं और अग्रिम रूप से पुनर्भुगतान राशि जानना चाहते हैं। शुरुआत में इसकी दर परिवर्तनीय दर से अधिक होती है।
• एक परिवर्तनीय-दर बंधक EIBOR और बैंक के मार्जिन से जुड़ा होता है और शुरू में सस्ता होता है। यह तब उपयुक्त है जब आप ब्याज दरों में गिरावट की उम्मीद करते हैं और अपनी किश्तों में वृद्धि के लिए तैयार हैं।
• इस्लामिक मॉर्गेज का चुनाव धार्मिक कारणों से या किसी विशेष बैंक द्वारा दिए गए नियमों के कारण किया जाता है। इस प्रकार के मॉर्गेज के साथ अक्सर पूर्व भुगतान शुल्क कम होता है।
• जब निश्चित-दर अवधि के बाद स्विच करते हैं, तो आपको अनुबंध में निर्दिष्ट पुनर्भुगतान दर की तुलना करने की आवश्यकता होती है: कुछ बैंकों के लिए, यह बाजार दर से काफी अधिक होती है, ऐसी स्थिति में तीन साल बाद ऋण का पुनर्वित्त करना अधिक फायदेमंद होता है।

रूसी नागरिकों के लिए आवश्यक दस्तावेज़

आवश्यक दस्तावेजों का सेट आपकी स्थिति पर निर्भर करता है, और गैर-निवासियों के लिए यह दोगुना व्यापक होता है। अंग्रेजी में नहीं होने वाले किसी भी दस्तावेज़ के साथ एक अनुवाद संलग्न होना चाहिए। अपॉस्टिल यूएई में मान्य नहीं है: संयुक्त अरब अमीरात हेग कन्वेंशन के हस्ताक्षरकर्ता नहीं हैं; इसलिए, कुछ बैंकों के लिए रूसी दस्तावेजों को यूएई वाणिज्य दूतावास के माध्यम से वैध कराना आवश्यक है, जबकि अन्य के लिए नोटरीकृत अनुवाद पर्याप्त है। पैकेज में क्या शामिल है:

• निवासियों के लिए। कम से कम छह महीने के लिए वैध पासपोर्ट, निवास वीज़ा और एक एमिरेट्स आईडी, नियोक्ता से वेतन विवरण, पिछले छह महीनों के बैंक विवरण, रोजगार अनुबंध, और यूएई क्रेडिट ब्यूरो से एक क्रेडिट रिपोर्ट।
• गैर-निवासियों के लिए: एक पासपोर्ट, पते का प्रमाण, प्रतिबंधों के अधीन न होने वाले बैंक से छह से बारह महीने के बैंक विवरण, अंग्रेजी में आय का प्रमाण, एक टैक्स रिटर्न, और अनुवाद के साथ रूस से एक क्रेडिट इतिहास।
• व्यवसाय मालिकों के लिए। कंपनी के गठन के दस्तावेज़, पिछले दो वर्षों के लेखा-परीक्षित वित्तीय विवरण, कॉर्पोरेट बैंक विवरण, और एक लाइसेंस।
• एक संपत्ति लेनदेन के लिए। एक समझौता ज्ञापन (फॉर्म F), विक्रेता के दस्तावेज़ और फ्लैट का स्वामित्व दस्तावेज़।

आय और निधियों के स्रोत को कैसे साबित करें

यूएई में एक बैंक के लिए, आय और धन का स्रोत दो अलग-अलग मुद्दे हैं जिनके लिए अलग-अलग दस्तावेजों की आवश्यकता होती है। आय यह दर्शाती है कि क्या उधारकर्ता पुनर्भुगतान करने में सक्षम होगा। निधियों का स्रोत यह दर्शाता है कि जमा कानूनी रूप से अर्जित की गई है। 2026 में रूसी नागरिकों के आवेदनों के अस्वीकृत होने का मुख्य कारण पहला नहीं, बल्कि दूसरा मुद्दा है। बैंक क्या स्वीकार करता है:

• वेतन। 2-NDFL प्रमाणपत्र या उसका समकक्ष, रोजगार अनुबंध और उस खाते का बैंक विवरण जिसमें वेतन जमा किया जाता है। तीनों दस्तावेजों पर राशि का मेल होना चाहिए।
• संपत्ति की बिक्री। बिक्री का अनुबंध, निधियों की प्राप्ति की पुष्टि करने वाला विवरण, और बेची गई संपत्ति के स्वामित्व को साबित करने वाला दस्तावेज़।
• लाभांश और व्यावसायिक आय। भुगतान पर एक प्रस्ताव, कंपनी के खाते और विवरण। सहायक दस्तावेजों के बिना नकदी प्रवाह स्वीकार नहीं किए जाते हैं।
• वारिस के रूप में प्राप्त संपत्ति और उपहार। वारिस प्रमाण पत्र या उपहार विलेख, साथ ही दाता से धन के स्रोत की पुष्टि। यह बैंक के लिए सबसे जटिल विकल्प है।
• निवेश। ब्रोकरेज विवरण और फंड निकासी की पुष्टि।

व्यावहारिक सलाह: बैंक द्वारा इनकी मांग करने की प्रतीक्षा करने के बजाय, अपना आवेदन जमा करने से पहले ही इन दस्तावेज़ों को इकट्ठा कर लें। प्रत्येक अतिरिक्त अनुरोध से प्रक्रिया में एक सप्ताह की देरी होती है, और प्रारंभिक स्वीकृति केवल सीमित अवधि के लिए ही मान्य होती है।

डिपॉजिट के लिए पैसे कैसे ट्रांसफर करें

2026 में रूस से यूएई के लिए ट्रांसफर लेनदेन में सबसे बड़ी बाधा बनी हुई है। प्रतिबंधों के अधीन बैंकों से सीधे ट्रांसफर की अनुमति नहीं है। प्रतिबंधों के अधीन न होने वाले बैंकों से ट्रांसफर संभव हैं, लेकिन इसमें अधिक समय लगता है और इसके लिए प्राप्तकर्ता पक्ष से दस्तावेज़ों की आवश्यकता होती है। आवेदन जमा करने से पहले जमा के लिए धनराशि यूएई में एक खाते में होनी चाहिए, न कि लेनदेन के दिन आनी चाहिए। व्यवहार्य विकल्प:

• प्रतिबंधों के अधीन न होने वाले रूसी बैंक से ट्रांसफर। यह कॉरेस्पॉन्डेंट बैंकों के माध्यम से दिरहम, युआन या अमेरिकी डॉलर में संभव है। इसमें कुछ दिनों से लेकर कई सप्ताह तक का समय लगता है, और शुल्क सामान्य से अधिक होता है। भुगतान संदर्भ और धन के स्रोत को साबित करने वाले दस्तावेज़ पहले से तैयार होने चाहिए।
• तीसरे देश में एक खाते के माध्यम से। यदि खरीदार के पास पहले से ही कज़ाखस्तान, आर्मेनिया, तुर्की या किसी अन्य क्षेत्राधिकार में खाता है, तो यूएई बैंक वहाँ से होने वाले हस्तांतरण को उसी स्रोत सत्यापन के अधीन स्वीकार करेगा।
• यूएई में एक लाइसेंस प्राप्त प्लेटफॉर्म के माध्यम से डिजिटल संपत्ति की बिक्री। अमीराती नियामक द्वारा लाइसेंस प्राप्त प्लेटफॉर्म पर दिरहम में रूपांतरण संभव है, लेकिन बैंक यह पूछेगा कि संपत्ति स्वयं कहाँ से आई है। स्वामित्व की श्रृंखला को शुरू से अंत तक प्रलेखित किया जाना चाहिए।
• नकद। खाते में नकद में बड़ी राशि जमा करने से सत्यापन प्रक्रिया शुरू हो जाती है और, अधिकांश मामलों में, बंधक को अवरुद्ध कर दिया जाएगा। यह विकल्प व्यवहार्य नहीं है।

चरण-दर-चरण मार्गदर्शिका

दुबई में मॉर्गेज (बंधक) की व्यवस्था करने में तीन सप्ताह से दो महीने तक का समय लगता है और यह फ्लैट की खरीद के साथ-साथ चलता है। मुख्य नियम है: पहले, बैंक से प्रारंभिक मंजूरी प्राप्त करें; फिर एक फ्लैट चुनें – उल्टा नहीं। पूर्व-अनुमोदन आपके वास्तविक बजट को दर्शाता है और विक्रेता को आपका प्रस्ताव अधिक आकर्षक बनाता है। प्रक्रिया के चरण, उनके घटित होने की क्रम में, इस प्रकार हैं:

• प्रारंभिक अनुमोदन। बैंक आपकी आय, देनदारियों और दस्तावेजों की समीक्षा करता है और अधिकतम ऋण राशि बताने वाला एक पत्र जारी करता है। इसमें तीन से सात कार्य दिवस लगते हैं, और पत्र आमतौर पर 60-90 दिनों के लिए वैध होता है।
• एक फ्लैट चुनना और ज्ञापन पर हस्ताक्षर करना। विक्रेता के साथ फॉर्म F पर हस्ताक्षर करें और चेक द्वारा 10 प्रतिशत जमा राशि का भुगतान करें। फॉर्म F में यह उल्लेख होना चाहिए कि यह लेनदेन बैंक की अंतिम स्वीकृति के अधीन है।
• मूल्यांकन। बैंक फ्लैट का एक स्वतंत्र मूल्यांकन करवाता है। मूल्यांकन के परिणाम के आधार पर ऋण राशि निर्धारित की जाती है। मूल्यांकन में तीन से पांच दिन लगते हैं।
• अंतिम स्वीकृति। मूल्यांकन के बाद, बैंक ऋण राशि, ब्याज दर, अवधि और बीमा शर्तों को निर्दिष्ट करते हुए एक अंतिम प्रस्ताव जारी करता है। इसमें अतिरिक्त पांच से दस कार्य दिवस लगते हैं।
• डेवलपर से प्रमाण पत्र। विक्रेता को पुष्टि प्राप्त होती है कि संपत्ति पर कोई बकाया ऋण नहीं है। यदि विक्रेता का अपना बंधक है, तो खरीदार का बैंक बकाया राशि का भुगतान सीधे कर देता है।
• पंजीकरण का दिन। खरीदार, विक्रेता और बैंक के प्रतिनिधि पंजीकरण कार्यालय में मिलते हैं। बैंक ऋण राशि का एक चेक जारी करता है, जबकि खरीदार जमा और शुल्कों के लिए चेक प्रदान करता है। बंधक को शीर्षक हस्तांतरण के साथ DLD के साथ पंजीकृत किया जाता है, और बंधक को शीर्षक दस्तावेज़ पर नोट किया जाता है।

नए बने मकानों के लिए बंधक और विकल्प

यूएई में निर्माणाधीन फ्लैटों के लिए ऋण मौजूद हैं, लेकिन वे एक विशिष्ट उत्पाद हैं। सेंट्रल बैंक उन्हें संपत्ति के मूल्य के 50 प्रतिशत तक सीमित करता है; कुछ ही बैंक उन्हें प्रदान करते हैं, और वे लगभग हमेशा केवल निवासियों को और केवल अनुमोदित डेवलपर्स की परियोजनाओं के लिए ही दिए जाते हैं। निर्माण की प्रगति के साथ किश्तों में फंड परियोजना के एस्क्रो खाते में स्थानांतरित किए जाते हैं। रूस के एक गैर-निवासी के लिए, 2026 में एक नई-बनी संपत्ति के लिए बंधक लगभग अनुपलब्ध है, और यह कोई समस्या नहीं है, क्योंकि नई-बनी संपत्तियों के लिए एक विशिष्ट वित्तीय साधन उपलब्ध है। बैंक ऋण के विकल्प:

• डेवलपर से किस्त योजना। मानक 60/40 और 80/20 योजनाएँ जो निर्माण अवधि को कवर करती हैं, बिना ब्याज के। 10–20 प्रतिशत जमा आवश्यक है। यह दुबई में बिना बैंक के नई-निर्मित संपत्ति खरीदने का सबसे आम तरीका है।
• हैंडओवर के बाद किश्तें। कुछ डेवलपर चाबियाँ मिलने के बाद दो से पांच वर्षों में कीमत का 20-40 प्रतिशत भुगतान करने का विकल्प प्रदान करते हैं। ब्याज दर शून्य है, लेकिन फ्लैट की कीमत आमतौर पर पूरी कीमत का भुगतान करने की तुलना में अधिक होती है।
• हैंडओवर पर बंधक। एक निवासी डेवलपर की योजना के अनुसार निर्माण के लिए भुगतान कर सकता है और हैंडओवर पर 80 प्रतिशत तक की मानक शर्तों पर तैयार फ्लैट के लिए बैंक ऋण के साथ शेष राशि का निपटान कर सकता है।
• दूसरी संपत्ति के खिलाफ सुरक्षित ऋण। निवास देश में एक ऋण, जो मौजूदा संपत्ति के खिलाफ सुरक्षित हो, और दुबई में फ्लैट के लिए भुगतान नकद में किए जाने के रूप में किया जाता है। रूस के एक खरीदार के लिए, यह धन हस्तांतरण के संबंध में वही मुद्दे उठाता है।

गैर-निवासियों के लिए योजना: खरीदें, वीज़ा प्राप्त करें, पुनर्वित्त करें

गैर-निवासियों के लिए शर्तें हर तरह से निवासियों की तुलना में कम अनुकूल हैं, और रूस के कुछ खरीदार इसका उपयोग दो-चरणीय प्रक्रिया के रूप में करते हैं। एक तैयार-मुव-इन फ्लैट खरीदार को दो साल का रेजिडेंस वीज़ा का अधिकार देता है; 29 अप्रैल 2026 से, एकल मालिकों के लिए कोई न्यूनतम संपत्ति मूल्य आवश्यकता नहीं होगी, और वीज़ा उधारकर्ता की स्थिति बदल देता है। यह चरण-दर-चरण कैसे काम करता है:

• चरण एक। गैर-निवासी बंधक के साथ एक तैयार फ्लैट की खरीद: 40–50% जमा, 5–6.5% ब्याज दर, अल्पकालिक।
• चरण दो। खरीदे गए फ्लैट के आधार पर निवास वीज़ा के लिए आवेदन करना, एमिरेट्स आईडी प्राप्त करना और एक निवासी का बैंक खाता खोलना। पंजीकरण के बाद इसमें एक से दो महीने लगते हैं।
• तीसरा चरण। छह से बारह महीनों की अदायगी के बाद, एक निवासी के रूप में उसी या किसी अन्य बैंक से ऋण का पुनर्वित्त करें: ब्याज दर एक से दो प्रतिशत अंक कम होती है, अवधि लंबी होती है, और यदि संपत्ति का मूल्यांकन बढ़ जाता है तो जमा का एक हिस्सा वापस किया जा सकता है।

यह योजना तभी काम करती है जब आप यूएई में आने के बाद अपनी आय साबित कर सकें। एक वीज़ा अपने आप में आय उत्पन्न नहीं करता है, और जब आप पुनर्वित्त करते हैं, तो बैंक फिर से यह जांचेगा कि उधारकर्ता पुनर्भुगतान कैसे करने का इरादा रखता है।

बंधक और वीज़ा: 2026 में क्या बदला है

फरवरी 2026 तक, बंधक वाले फ्लैट को 'गोल्डन वीज़ा' के लिए केवल तभी पात्र माना जाता था, जब उसका आधा मूल्य, या कम से कम 1 मिलियन दिरहम, चुका दिया गया हो। फरवरी 2026 से, इस आवश्यकता को समाप्त कर दिया गया है: बंधक वाले एक पूर्ण फ्लैट के लिए, यह पर्याप्त है कि भूमि विभाग द्वारा आकलित इसका मूल्य 2 मिलियन दिरहम से कम न हो, और साथ ही बैंक का एक पत्र जिसमें यह कहा गया हो कि उसे कोई आपत्ति नहीं है। सीमा को पूरा करने के लिए कई फ्लैटों को जोड़ा जा सकता है। संपत्ति मालिकों के लिए दो प्रकार के वीज़ा उपलब्ध हैं:

• एक पूर्ण फ्लैट के आधार पर दो साल का निवास वीज़ा। 29 अप्रैल 2026 से, एकल मालिकों के लिए 750,000 दिरहम की सीमा समाप्त कर दी गई है; संयुक्त स्वामित्व के मामले में, प्रत्येक सह-मालिक के पास कम से कम 400,000 दिरहम मूल्य का हिस्सा होना चाहिए। यदि बंधक शामिल है, तो बैंक से एक पत्र आवश्यक है, और अधिकांश स्रोत इस शर्त को बनाए रखते हैं कि कम से कम 50 प्रतिशत मूल्य का भुगतान किया जाना चाहिए। जब तक फ्लैट मालिक के कब्जे में रहता है, तब तक वीज़ा का नवीनीकरण किया जा सकता है।
• 2 मिलियन दिरहम या उससे अधिक मूल्य की संपत्तियों के लिए दस साल का 'गोल्डन वीज़ा' दिया जाता है। बंधक (मॉर्टगेज) से खरीदे गए तैयार फ्लैटों पर एक नया नियम लागू होता है। निर्माणधीन फ्लैटों के संबंध में स्रोत भिन्न हैं: कुछ का कहना है कि 2 मिलियन की पंजीकरण राशि पर्याप्त है, जबकि अन्य यह आवश्यक मानते हैं कि 2 मिलियन का पूरा भुगतान किया गया हो। कृपया आवेदन की तारीख के लिए DLD से जाँच करें।

रूसी कर रिपोर्टिंग: लेनदेन के बाद क्या करना है

यूएई में एक बंधक न केवल बैंक के प्रति बल्कि रूसी राज्य के प्रति भी दायित्व उत्पन्न करता है, यदि उधारकर्ता रूस का कर या मुद्रा निवासी बना रहता है। यूएई में बैंक खाते को खोलने के एक महीने के भीतर रूसी कर अधिकारियों को घोषित किया जाना चाहिए, और फिर आपको खाते में धन के आवागमन की वार्षिक रूप से रिपोर्ट करनी होगी। एक विदेशी बैंक से ऋण अपने आप में निषिद्ध नहीं है। आपको जो जानना चाहिए:

• कर निवास। जो कोई भी बारह महीने की अवधि में रूस में 183 दिन या उससे अधिक समय बिताता है, उसे दुबई में एक फ्लैट से मिलने वाले किराए सहित अपनी सभी आय पर व्यक्तिगत आयकर का भुगतान करना होगा। यूएई में कोई व्यक्तिगत आयकर नहीं है, इसलिए इसका कोई समायोजन नहीं किया जा सकता है, और रूसी कर का पूरा भुगतान करना होगा।
• यूएई के साथ समझौता। एक नया दोहरा कराधान समझौता 17 फरवरी 2025 को हस्ताक्षरित किया गया था और यह 1 जनवरी 2026 से प्रभावी है। एक फ्लैट के किराए पर देने और बिक्री के लिए, यह संपत्ति के स्थान पर आय पर कर लगाने के यूएई के अधिकार और रूस में कर क्रेडिट के अधिकार की पुष्टि करता है; हालाँकि, यूएई में शून्य कर दर को देखते हुए, इससे कुछ भी नहीं बदलता है।
• फ्लैट की बिक्री। बिक्री से होने वाली आय पर स्वामित्व की अवधि को ध्यान में रखते हुए, सामान्य नियमों के अनुसार रूस में कर लगाया जाता है। रूस के गैर-निवासियों के लिए, विदेश से होने वाली आय रूसी कर के अधीन नहीं है।
• सूचनाओं का स्वचालित आदान-प्रदान। यूएई वित्तीय सूचनाओं के अंतर्राष्ट्रीय आदान-प्रदान में भाग लेता है, इसलिए किसी खाते के अघोषित रहने की उम्मीद नहीं करनी चाहिए।

देर से भुगतान या बिक्री की स्थिति में क्या होता है

दुबई में बंधक (मॉर्गेज) पर खरीदा गया फ्लैट उधारकर्ता की संपत्ति ही रहता है; बैंक शीर्षक दस्तावेज़ (टाइटल डीड) में उल्लिखित अनुसार सुरक्षा हित रखता है। भुगतान चूक की स्थिति में, बैंक पहले भुगतान की मांग करता है, फिर मामले को अदालत में ले जाता है, और फ्लैट को भूमि विभाग (लैंड डिपार्टमेंट) के माध्यम से नीलामी में बेचा जाता है। इस प्रक्रिया में सालों नहीं, बल्कि महीनों लगते हैं, और नीलामी से प्राप्त राशि ऋण चुकाने में जाती है, तथा शेष राशि मालिक को वापस कर दी जाती है। आप बंधक वाले फ्लैट को किसी भी समय बेच सकते हैं: खरीदार या उनका बैंक बकाया राशि का भुगतान सीधे कर देता है; बैंक बंधक की रिहाई की पुष्टि करने वाला एक दस्तावेज जारी करता है, जिसके बाद मानक बिक्री प्रक्रिया आगे बढ़ती है। समय से पहले भुगतान पर बकाया राशि के 1 प्रतिशत से अधिक और 10,000 दिरहम से अधिक शुल्क नहीं लगता है।

अस्वीकृति का कारण बनने वाली गलतियाँ

यूएई में रूसी लोगों के आवेदनों के अधिकांश अस्वीकृति पूर्वानुमानित हैं। ये पासपोर्ट के कारण नहीं, बल्कि आवेदन तैयार करने के तरीके के कारण होती हैं। सबसे आम कारण हैं:

• एक साथ सभी बैंकों में आवेदन करना। हर पूछताछ यूएई क्रेडिट ब्यूरो को दिखाई देती है, और जब तक तीसरा बैंक जांच करता है, तब तक उसे दो अस्वीकृतियाँ दिखाई देंगी। आपको अपनी प्रोफ़ाइल के अनुकूल बैंक चुनना चाहिए, न कि इसके विपरीत।
• केवल रूस से आय, बिना सहायक दस्तावेजों के। 'मेरा मॉस्को में एक व्यवसाय है' जैसा मौखिक बयान बैंक के लिए आय का प्रमाण नहीं है। वित्तीय विवरण, बैंक विवरण और बैंक हस्तांतरण आवश्यक हैं।
• लेनदेन के दिन जमा राशि का भुगतान किया जाता है। अपना आवेदन जमा करने से पहले, धनराशि आपके यूएई खाते में होनी चाहिए, साथ ही उनके स्रोत को साबित करने वाले दस्तावेज़ भी होने चाहिए।
• शुल्क को छोड़कर बजट। गणना केवल प्रारंभिक जमा पर आधारित है, जबकि 2025 से बैंक शुल्क के 6 प्रतिशत का वित्तपोषण नहीं करेगा।
• अनुमोदन से पहले फ्लैट का चयन किया जाता है। जमा राशि का भुगतान कर दिया गया है, बैंक ने कम राशि को मंजूरी दे दी है, मूल्यांकन कीमत से कम है – और खरीदार या तो जमा राशि खो देता है या उसे अंतर का भुगतान करना पड़ता है।
• जांचों को दरकिनार करने के एक तरीके के रूप में दूसरी नागरिकता। बैंक धन के स्रोत की जांच करता है, और एक दूसरा पासपोर्ट केवल मूल्यांकन प्रक्रिया को लंबा कर देता है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या यूएई के बैंक 2026 में रूसी नागरिकों को बंधक ऋण देंगे?

हाँ। कोई औपचारिक प्रतिबंध नहीं है; निर्णय संयुक्त अरब अमीरात में व्यक्ति की स्थिति, आय की सत्यापनीयता और जमा के स्रोत पर निर्भर करता है। अमीरात में आय वाले एक निवासी लगभग सभी बैंकों से ऋण प्राप्त कर सकता है, जबकि रूस में आय वाले एक गैर-निवासी केवल कुछ बैंकों से ही ऐसा कर सकता है, और वह भी बड़ी जमा राशि के साथ।

एक रूसी नागरिक के लिए कितनी अग्रिम जमा राशि आवश्यक है?

निवासियों के लिए, यह पहले फ्लैट के लिए 20 प्रतिशत से लेकर 5 मिलियन दिरहम तक है। गैर-निवासियों के लिए, यह 40-50 प्रतिशत है। जमा के अलावा, शुल्क और कमीशन के लिए 6-7 प्रतिशत की आवश्यकता होती है, जिसे बैंक कवर नहीं करता है।

दुबई में बंधक ब्याज दर क्या है?

निवासियों के लिए, 3.99–5.25 प्रतिशत प्रति वर्ष; गैर-निवासियों के लिए, सितंबर 2026 तक 5–6.5 प्रतिशत। निश्चित दर एक से पांच साल के लिए लागू होती है, जिसके बाद ऋण EIBOR से जुड़ी परिवर्तनीय दर पर स्विच हो जाता है।

क्या यूएई की यात्रा किए बिना आवेदन करना संभव है?

कुछ बैंक दूर से पूर्व-अनुमोदन प्रदान करते हैं। ऋण समझौते पर हस्ताक्षर करने और लेनदेन पूरा करने के लिए आपकी भौतिक उपस्थिति या यूएई में मान्यता प्राप्त एक पावर ऑफ अटॉर्नी की आवश्यकता होती है। दूर से खाता खोलना और प्रारंभिक जमा करना सबसे कठिन हिस्सा है।

क्या मुझे दुबई में एक फ्लैट पर रूस में कर देना होगा?

एक रूसी कर निवासी रूसी नियमों के अनुसार किराये की आय और पूंजीगत लाभ पर व्यक्तिगत आयकर का भुगतान करता है। यूएई में कोई कर नहीं है, इसलिए समायोजित करने के लिए कुछ भी नहीं है। दोहरा कराधान समझौता, जो 2026 में लागू होगा, इस स्थिति को नहीं बदलता है।

क्या बंधक के तहत एक फ्लैट का मालिक होना आपको वीज़ा के लिए पात्र बनाता है?

हाँ। एक पूरा फ्लैट मालिक को दो साल का निवास वीज़ा का अधिकार देता है; अप्रैल 2026 से, एकल मालिकों के लिए कोई न्यूनतम मूल्य आवश्यकता नहीं होगी। डीएलडी मूल्यांकन के अनुसार 2 मिलियन से — दस साल के लिए 'गोल्डन वीज़ा'; फरवरी 2026 से, पूरी तरह से तैयार संपत्ति के लिए चुकता हिस्से की कोई आवश्यकता नहीं होगी।

याद रखने योग्य मुख्य बिंदु

• निवासी दर्जा पासपोर्ट से अधिक महत्वपूर्ण है। निवासी 4–5 प्रतिशत की दर से 80% तक उधार ले सकते हैं, जबकि गैर-निवासी 5–6.5 प्रतिशत की दर से 50–60% तक उधार ले सकते हैं। लेनदेन से पहले वीज़ा प्राप्त करने से दसियों हज़ार दिरहम की बचत होती है।
• आपको जमा राशि से अधिक नकदी की आवश्यकता है। निवासियों को कीमत का लगभग 28 प्रतिशत; गैर-निवासियों को लगभग 57 प्रतिशत की आवश्यकता है, जिसमें शुल्क भी शामिल हैं, जिन्हें बैंक 2025 के बाद से वित्तपोषित नहीं करेगा।
• निर्णय क्रेडिट विभाग नहीं, बल्कि अनुपालन विभाग लेता है। डाउन पेमेंट के स्रोत का प्रमाण सहायक दस्तावेजों के साथ, बैंक हस्तांतरण के माध्यम से आय का प्रमाण, और बिना किसी अपवाद के प्रतिबंध सूचियों के खिलाफ जांच।
• आवेदन जमा करने से पहले धनराशि यूएई खाते में होनी चाहिए। रूस से धन हस्तांतरण में लंबा समय लगता है; नकद जमा से मंजूरी में देरी हो सकती है।
• बंधक के साथ वीज़ा और 'गोल्डन वीज़ा' उपलब्ध हैं। अप्रैल 2026 से दो साल के वीज़ा के लिए कोई न्यूनतम मूल्य आवश्यकता नहीं होगी; 'गोल्डन वीज़ा' के लिए DLD मूल्यांकन के अनुसार कम से कम 2 मिलियन की आवश्यकता है, जिसमें चुकता शेयर की कोई आवश्यकता नहीं है।
• रूसी कर रिपोर्टिंग की बाध्यता बनी हुई है। खाते की घोषणा करनी होगी; किराये की आय पर व्यक्तिगत आयकर लगता है; 2026 का समझौता इस कर को समाप्त नहीं करता है।

कौन सा बैंक आपके विशिष्ट प्रोफ़ाइल को मंजूरी देगा?

हम रूस के खरीदारों के साथ काम करते हैं और जानते हैं कि 2026 में कौन से बैंक रूसी पासपोर्ट स्वीकार करेंगे, कौन से रूस से आय स्वीकार करते हैं, और किसे तीसरे देशों से आय की आवश्यकता है। आवेदन जमा करने से पहले, हम उधारकर्ता की प्रोफ़ाइल का मूल्यांकन करते हैं, अनुमोदन की उच्चतम संभावना वाले बैंक का चयन करते हैं और दस्तावेज़ीकरण पैकेज तैयार करते हैं ताकि अनुपालन टीम को कोई प्रश्न न हो। हम पूर्व-अनुमोदन से लेकर बंधक के पंजीकरण तक लेनदेन में सहायता करते हैं, और गैर-निवासियों के लिए हम वीज़ा और पुनर्वित्तपोषण को शामिल करने वाली एक दो-चरणीय प्रक्रिया की व्यवस्था करते हैं।

यूएई में हमारी पेशकशों पर एक नज़र डालें और एक पूछताछ जमा करें: हम आपके स्वीकृत बजट में फिट होने वाले फ्लैट खोजेंगे, सभी शुल्कों को ध्यान में रखते हुए लेनदेन के लिए आवश्यक कुल नकदी की गणना करेंगे, और आपको वह आय स्तर दिखाएंगे जो बैंक को आपके आवश्यक राशि को मंजूरी देने के लिए चाहिए।