俄罗斯人在迪拜申请房贷：2026年非居民如何在阿联酋申请房贷

本文将详细解析：银行会向哪些人发放贷款、实际需要自筹多少资金、俄罗斯公民需要准备哪些文件、如何汇款支付首付款，以及如何处理俄罗斯的财务报表。 上述数据仅供参考，基于2026年9月的情况；各家银行的条款会有所变动，最终决定权始终归银行所有。税务问题建议向熟悉这两个司法管辖区的顾问确认。

居民与非居民：两种不同的贷款

决定贷款条件的首要因素并非国籍，而是阿联酋境内的身份地位。持有签证、Emirates ID 且在阿联酋有收入的居民，可获得与当地居民相近的贷款条件。 而在俄罗斯生活和工作的非居民则获得另一种贷款产品：利率更高、贷款期限更短，且首付比例更高。 两种身份在首付比例上的差异高达30个百分点，这是在选择公寓前必须了解的关键数据。2026年贷款条件对比：

条件	阿联酋居民	非居民
最高贷款额度，现房不超过500万迪拉姆	最高可达房产价值的80%	最高50–60%，部分银行最高可达65%
在建公寓的最高贷款额度	最高50%	通常不予发放
利率	年利率3.99%–5.25%	年利率5%–6.5%
期限	最长25年	通常不超过15–20年
还款时的年龄	受雇人员不超过65岁，个体经营者不超过70岁	同上
收入	在阿联酋的经核实收入，通常每月1万至1.5万迪拉姆	在俄罗斯境外或俄罗斯境内的收入，需提供完整的证明材料
银行数量	几乎所有	少数

实际结论：如果买家有能力在交易前办理居留签证，这不仅能在首付款上节省数万迪拉姆，还能将利率降低一到两个百分点。 无论是通过劳动合同、自由区公司，还是已购置的现房（自2026年4月起，此类房产不再设有最低价格限制）申请的签证，都能解决这一问题。

俄罗斯国籍会带来哪些变化

阿联酋银行并未对俄罗斯公民发放贷款设置正式禁令。 但审查会更加严格。阿联酋的银行受阿联酋中央银行监管，而非美国和欧盟的制裁机构监管，但几乎所有银行都在西方银行开设了代理账户，因此会主动根据国际制裁名单对客户进行核查。 俄罗斯公民的贷款申请不仅由信贷部门审核，还会由合规部门进行审查，最终由合规部门作出决定。这在实践中意味着：

• 资金来源将逐卢布核查。首付款必须有可追溯的证明文件：工资、资产出售、股息或商业收入。即使收入状况再理想，来源不明的资金也不会被接受。
• 来自俄罗斯的收入会被打折计算，甚至完全不予计入。部分银行仅考虑在俄罗斯境外获得的收入；部分银行则在收到全套英文证明文件的情况下，才会接受俄罗斯收入。 银行名单会发生变化，具体以申请提交当日为准。
• 被列入制裁名单者将完全被拒之门外。若申请人被列入美国、欧盟或英国的制裁名单，将无法获得贷款；试图通过代理人或公司进行购房的行为将被视为违规。
• 部分银行对没有欧盟居留权的俄罗斯公民的账户实施了限制。这并非普遍规则，但在提交申请前，建议先确认所选银行原则上是否接受俄罗斯护照持有人开户。
• 拥有第二国籍并不会简化审核流程。2026年，银行将根据资本来源国而非护照封面，对投资类护照持有人进行审查。

实际上需要多少自有资金

购房者通常只考虑首付款，便不再深究。但在阿联酋，这种做法是错误的：自2025年2月1日起，银行不再承担土地局4%的费用及2%的代理佣金，这些费用需在首付款之外另行支付。 以下是针对150万迪拉姆公寓的两种身份的费用计算。居民需以现金支付约28%的房价，非居民则需支付约57%：

文章	居民，贷款80%	非居民，贷款比例50%
首付	300,000迪拉姆	750 000 迪拉姆
4%的DLD费用及行政费	约60,600迪拉姆	约60,600迪拉姆
登记处	约4,200迪拉姆	约4,200迪拉姆
代理佣金2%外加增值税	31,500迪拉姆	31,500迪拉姆
抵押登记费：贷款金额的0.25%	约3,300迪拉姆	约2 200迪拉姆
贷款办理费，约1%	约12,000迪拉姆	约7,500迪拉姆
公寓评估	2,500–3,500迪拉姆	2,500–3,500迪拉姆
现金总额	约415,000迪拉姆	约860,000迪拉姆

此外，还需加上借款人的人寿保险和房屋保险。这两项保险在大多数银行都是强制性的，且需每年缴纳。 一笔120万迪拉姆、25年期、利率4.5%的贷款，每月还款额约为6,700迪拉姆； 而同期限内，75万迪拉姆、利率5.75%的贷款，每月还款额约为4,700迪拉姆。

中央银行的规定，任何银行都必须遵守

阿联酋的住房贷款限额由中央银行设定，无论借款人资质多么优越，任何银行都不得超过该限额。银行可以发放较少的贷款，但不能超过限额。 第二项限制比第一项更为重要：所有贷款的还款总额不得超过月收入的50%，且该限额包括汽车贷款、消费贷款以及信用卡的最低还款额。 许多借款人往往在触及这一上限之前，就已经达到了房产价格的贷款上限。主要规则如下：

• 首套房价格不超过500万迪拉姆。外籍居民贷款比例最高80%，阿联酋公民最高85%。
• 房价超过500万迪拉姆的房产，贷款比例最高为70%。
• 第二套及后续房产。无论价格高低，贷款比例上限均为60%。
• 在建住房。贷款比例最高为50%，并根据建设阶段分批发放。
• 贷款额度。外籍人士的贷款额度不得超过其年收入的七倍。
• 提前还款。手续费不超过未偿还债务余额的1%，且不超过10,000迪拉姆。
• 以评估值计算。贷款利率按银行评估值计算，而非合同价格。若评估值低于合同价格，差额由购房者补足。

利率类型：固定利率、浮动利率和伊斯兰利率

阿联酋的抵押贷款采用两种模式：一种是传统贷款，其利率与银行间利率EIBOR挂钩； 以及伊斯兰融资模式，即银行先购入房产，再以加价形式（穆拉巴哈）分期出售给客户，或先出租房产再由客户赎回（伊贾拉）。 就客户支付的总价而言，这两种模式相当，区别在于法律架构。固定利率有效期为一至五年，此后贷款将转为浮动利率，这一点应从一开始就纳入还款计算中。如何在不同选项间做出选择：

• 3至5年的固定利率适合计划长期持有公寓且希望提前知晓还款金额的人。起初，该利率高于浮动利率。
• 浮动利率与EIBOR（欧洲银行间同业拆借利率）挂钩，外加银行利差，初期成本较低。适合预期利率下调且愿意接受还款额可能增加的情况。
• 伊斯兰贷款通常基于宗教考量或特定银行的条款选择。此类贷款的提前还款手续费通常较低。
• 固定利率期满后的转换方案需根据合同中的回购利率进行比较：部分银行的回购利率明显高于市场水平，这种情况下，三年后对贷款进行再融资更为划算。

俄罗斯公民所需文件

所需文件套件取决于申请人的身份，非居民所需文件数量是居民的两倍。所有非英文文件均需提供翻译件。 阿波斯蒂尔认证在阿联酋无效：阿联酋未加入《海牙公约》，因此部分银行要求通过阿联酋领事馆对俄罗斯文件进行认证，而另一些银行则仅需经公证的翻译件。材料清单包括：

• 居民所需材料。有效期不少于半年的护照、居留签证和阿联酋身份证（Emirates ID）、雇主出具的工资证明、近六个月的银行对账单、劳动合同、阿联酋信用局报告。
• 非居民所需材料：护照、住址证明、来自未受制裁银行的六至十二个月银行对账单、英文版收入证明、纳税申报表、附有翻译件的俄罗斯信用报告。
• 针对企业主。公司成立文件、近两年的经审计财务报表、公司银行账户对账单、营业执照。
• 针对房产交易。F表格格式的谅解备忘录、卖方相关文件及公寓产权证明。

如何证明收入及资金来源

对于阿联酋的银行而言，收入和资金来源是两个不同的问题，需要提供不同的文件。 收入表明借款人是否有还款能力。资金来源则表明首付款是通过合法途径获得的。2026年俄罗斯申请人被拒的主要原因通常在于第二个问题，而非第一个。银行接受的证明材料包括：

• 工资。2-NDFL证明或其等效文件、劳动合同以及工资入账账户的银行对账单。这三份文件中的金额必须一致。
• 财产出售。买卖合同、款项到账凭证、所售财产的所有权证明文件。
• 股息及商业收入。分红决议、公司财务报表、银行对账单。无相关凭证的现金周转不被接受。
• 遗产与赠与。需提供继承权证明或赠与合同，并附赠与人资金来源证明。这是银行审核中最复杂的类型。
• 投资。经纪商报告及资金提现证明。

实用建议：请在提交申请前备齐这些文件，而非等到银行要求时才准备。每次额外索要材料都会使审核时间延长一周，而预批的有效期是有限的。

如何汇款支付首付款

2026年，从俄罗斯向阿联酋汇款仍是交易中的最大瓶颈。受制裁银行的直接汇款无法通过。 未受限制的银行虽可进行汇款，但耗时更长且需要收款方提供相关文件。首付款必须在提交申请前存入阿联酋账户，而非在交易当天到账。可行方案：

• 通过未受制裁的俄罗斯银行汇款。可通过代理银行以迪拉姆、人民币或美元进行。处理时间从数天到数周不等，手续费高于常规水平。需提前准备好付款用途说明及资金来源证明文件。
• 通过第三国账户转账。如果买家已在哈萨克斯坦、亚美尼亚、土耳其或其他司法管辖区拥有账户，阿联酋银行将接受从该处发来的转账，并进行相同的资金来源核查。
• 通过阿联酋持牌平台出售数字资产。可在获得阿联酋监管机构许可的平台上将资产兑换为迪拉姆，但银行会询问这些资产的来源。 资金流向必须从始至终有据可查。
• 现金。向账户存入大额现金会引发审查，在大多数情况下会导致抵押贷款被冻结。此方案不可行。

分步办理流程

在迪拜办理抵押贷款通常需要三周至两个月的时间，且与购房流程同步进行。主要流程规则是：先获得银行的预批，再选择房产，而非相反。 预批能体现实际预算，使向卖方提出的报价更具分量。具体步骤按实际发生顺序如下：

• 预批。银行审核收入、债务及相关文件后，出具注明最高贷款额度的函件。处理时间为3至7个工作日，该函件通常有效期为60至90天。
• 选房与意向书。与卖方签署F表，并以支票形式支付10%的定金。在F表中应注明，交易取决于银行的最终批准。
• 房产评估。银行委托独立机构对房产进行评估。贷款金额将根据评估结果确定。评估过程需三至五天。
• 最终批准。评估完成后，银行将出具包含贷款金额、利率、期限及保险条款的最终贷款方案。此过程需时五至十个工作日。
• 开发商证明。卖方将获得该房产无债务的确认函。若卖方尚有未偿还的抵押贷款，买方的银行将直接赎回其剩余贷款余额。
• 过户日。 买方、卖方及银行代表在登记处会面。银行开具贷款金额的支票，买方开具首付款及各项费用的支票。抵押贷款与产权过户一并向DLD登记，抵押事项将在产权证书上注明。

新建住宅的抵押贷款及其替代方案

阿联酋虽有在建公寓贷款，但这属于小众产品。中央银行将其贷款额度限制在房产价值的50%以内，仅有少数银行提供此类贷款，且几乎仅面向居民，并仅限于经批准的开发商的项目。 资金将随着施工进度分批汇入项目的托管账户。对于来自俄罗斯的非居民而言，2026年几乎无法获得新建住宅抵押贷款，但这并非问题，因为新建住宅有其专属的融资工具。 替代银行贷款的方案：

• 开发商提供的分期付款。标准方案为60/40和80/20，期限为施工期，且免息。首付比例为10%–20%。这是在迪拜无需银行参与购买新房最常见的方式。
• 交房后分期付款。部分开发商允许在拿到钥匙后的两到五年内，分期支付房价的20%至40%。利率为零，但公寓价格通常高于全额付款的情况。
• 交房时办理抵押贷款。居民可按开发商的付款计划支付建设费用，并在交房时通过银行贷款以常规条件（最高80%）结清剩余款项。
• 以其他资产为抵押的贷款。在居住国以现有房产为抵押申请贷款，将贷款用于像现金支付一样购买迪拜的公寓。对于来自俄罗斯的买家而言，这同样面临资金汇出的问题。

非居民方案：购房、办理签证、再融资

非居民的贷款条件在所有方面都比居民差，因此部分来自俄罗斯的买家会采用这种分两步走的方案。 现房可获两年居留签证，自2026年4月29日起，对于单一业主不再设最低购房金额限制，且签证会改变借款人的身份。具体操作步骤如下：

• 第一阶段。通过非居民抵押贷款购买现房：首付40–50%，利率5–6.5%，贷款期限较短。
• 第二阶段。凭所购公寓办理居留签证、Emirates ID及开设居民银行账户。注册完成后需一至两个月。
• 第三阶段。在还款六至十二个月后，以居民身份在原银行或另一家银行对贷款进行再融资：利率降低一至两个百分点，期限更长，若房产估值上涨，部分首付可能获得退还。

该方案仅在移居后仍能证明收入的情况下有效。签证本身并不会产生收入，且银行在办理再融资时会再次核查借款人的还款来源。

房贷与签证：2026年的变化

在2026年2月之前，只有在偿还了房款的一半或不少于100万迪拉姆后，抵押贷款中的公寓才符合“黄金签证”的申请条件。 自2026年2月起，该要求已被取消：对于已按揭的现房，只需其经土地部门评估的价值不低于200万迪拉姆，并附上银行出具的无异议函即可。 可将多套公寓合并以达到门槛要求。业主可申请两种签证类型：

• 基于现房申请的两年期居留签证。自2026年4月29日起，对于单独所有者，75万迪拉姆的门槛已被取消；若为共同所有，每位所有者需持有价值不低于40万迪拉姆的份额。 若办理按揭贷款，需提供银行证明函，且多数渠道仍维持“支付不少于房产价值50%”的条件。签证有效期将持续至房产所有权存续期间。
• 房产估值达200万迪拉姆可获十年期“黄金签证”。对于已竣工且办理了抵押贷款的公寓，适用新规定。 关于在建公寓，各消息来源说法不一：有的称登记200万迪拉姆即可，有的则要求已支付200万迪拉姆。请在提交申请当日向DLD核实具体要求。

俄罗斯税务申报：交易完成后需办理的事项

在阿联酋办理抵押贷款不仅对银行负有义务，如果借款人仍是俄罗斯的税务或外汇居民，还需对俄罗斯政府履行相关义务。 在阿联酋开设的银行账户需在开户后一个月内向俄罗斯税务部门申报，此后每年需就该账户的资金流动情况进行申报。从外国银行贷款本身并不被禁止。重要须知：

• 税务居民身份。 凡在俄罗斯境内停留183天及以上（以十二个月为周期）的人员，须就所有收入缴纳个人所得税，包括在迪拜的公寓租金收入。阿联酋不征收个人所得税，因此无法抵扣，俄罗斯的税款仍需全额缴纳。
• 与阿联酋的协定。新的《避免双重征税协定》已于2025年2月17日签署，并自2026年1月1日起生效。 对于公寓的租赁和出售，该协定明确了阿联酋有权根据资产所在地对收入征税，并在俄罗斯进行抵免；但鉴于阿联酋适用零税率，此规定实际上并未改变现状。
• 公寓出售。出售所得在俄罗斯按一般规则征税，并考虑持有期限。对于俄罗斯非居民而言，来自国外的收入不需缴纳俄罗斯税款。
• 自动信息交换。阿联酋参与国际金融信息交换，因此不应指望账户信息能隐匿不被发现。

逾期还款及出售时的处理

迪拜的按揭公寓仍归借款人所有，银行持有房产证上注明的抵押权。若发生逾期还款，银行会先发出催款通知，随后向法院提起诉讼，公寓将通过土地部门进行拍卖处置。 该程序通常耗时数月而非数年，拍卖所得款项将用于偿还贷款，剩余款项退还给业主。带有抵押的公寓可随时出售： 由买方或其银行直接清偿剩余贷款，银行出具解除抵押证明后，即可进行常规交易。提前还款费用不超过剩余贷款额的1%，且不超过10,000迪拉姆。

导致申请被拒的常见错误

俄罗斯人在阿联酋遭遇的贷款拒绝大多是可预见的。这些拒绝通常源于申请材料的准备问题，而非护照本身。最常见的情况包括：

• 同时向所有银行提交申请。每项申请都会被阿联酋征信机构记录，当第三家银行看到前两家已拒绝时，便会产生疑虑。应根据自身情况选择银行，而非反其道而行之。
• 仅凭口头声明“我在莫斯科有生意”而未提供俄罗斯收入证明文件。对银行而言，这并不构成有效收入证明。必须提供财务报表、银行对账单及资金转账记录。
• 首付款在交易当天到账。资金必须在提交申请前存入阿联酋账户，并附上资金来源证明文件。
• 预算不含各项费用。目前仅按首付款计算，而从2025年起，银行将不再为6%的各项费用提供贷款。
• 房产在获得贷款批准前已选定。定金已支付，但银行批准的贷款额度较低，且房产评估价低于市场价——此时买家将损失定金或需补足差额。
• 利用第二国籍规避审查。银行会核查资金来源，持有第二本护照只会延长审核时间。

常见问题

2026年，阿联酋银行是否会向俄罗斯公民提供住房贷款？

会。虽然没有正式禁令，但最终决定取决于在阿联酋的身份、收入的可核实性以及首付款的来源。在阿联酋有收入的居民几乎可以在所有银行获得贷款；而在俄罗斯有收入的非居民则仅能在少数几家银行获得贷款，且需支付更高比例的首付款。

俄罗斯公民需要支付多少首付？

居民购买首套房（500万迪拉姆以下）的首付比例为20%。非居民的首付比例为40%–50%。除首付外，还需支付6%–7%的各项费用和手续费，这些费用由银行承担。

迪拜的房贷利率是多少？

截至2026年9月，居民年利率为3.99%–5.25%，非居民为5%–6.5%。固定利率有效期为1至5年，之后贷款将转为与EIBOR挂钩的浮动利率。

无需亲赴阿联酋能否提交申请？

部分银行可远程提供预批。签署贷款合同及完成交易需本人到场，或提供阿联酋认可的授权委托书。远程开立账户和支付首付款是最困难的环节。

在俄罗斯是否需要为迪拜的公寓缴纳税款？

俄罗斯税务居民需根据俄罗斯规定，就租金收入和房产出售收入缴纳个人所得税。阿联酋不征收此类税款，因此无需抵扣。2026年起生效的《避免双重征税协定》也不会改变这一情况。

按揭购房能否获得签证？

可以。已竣工的公寓可申请两年期居留签证，自2026年4月起，对于独资业主不再设最低购房金额要求。 根据DLD评估价值200万及以上——可获十年期“黄金签证”，自2026年2月起，对于已竣工房产不再要求已付房款比例。

需要牢记的关键点

• 居留身份比护照更重要。居民可获得最高80%的贷款，利率为4–5%；非居民可获得最高50–60%的贷款，利率为5–6.5%。在交易完成前办理签证可节省数万迪拉姆。
• 所需现金额需高于首付款。居民需支付房价的约28%，非居民需支付约57%（含各项费用），而自2025年起，银行将不再为这些费用提供贷款。
• 由合规部门而非信贷部门决定审批结果。首付款来源需提供证明文件，收入需提供银行转账凭证，且必须严格核查制裁名单，绝无例外。
• 申请前资金须存入阿联酋账户。从俄罗斯汇款耗时较长，现金会阻碍审批进程。
• 申请抵押贷款可获普通签证和黄金签证。普通签证自2026年4月起无最低购房金额要求；“黄金签证”需根据DLD评估价值达到200万起，且对已付房款比例无要求。
• 仍需提交俄罗斯税务申报。账户需申报，租金需缴纳个人所得税，2026年的协议不会免除该税项。

哪家银行会批准您的具体申请？

我们与来自俄罗斯的购房者合作，清楚哪些银行在2026年接受俄罗斯护照、哪些银行接受来自俄罗斯的收入、哪些银行要求收入来自第三国。 在提交申请前，我们会评估借款人的资质，筛选出获批概率最高的银行，并准备好一整套文件，确保合规审查不会产生任何疑问。 我们将全程跟进交易，从预批到抵押登记；对于非居民客户，我们将制定包含签证和再融资的两阶段方案。

请查看我们在阿联酋的房源并提交申请：我们将根据您获批的预算为您筛选公寓，综合考虑各项费用后计算交易所需的现金总额，并告知您达到何种收入水平时银行会批准所需贷款金额。