التحقق من المطور العقاري في دبي قبل شراء عقار على المخطط: سجل التراخيص، وحساب الضمان، وحالة المشروع، وسجل التسليم

التحقق من المطور العقاري في دبي مقابل التحقق من المشروع: ما الذي تتحقق منه

يعد التحقق من المطور العقاري في دبي والتحقق من المشروع على المخطط خطوتين منفصلتين، لأن المطور المرخص له يمكنه بيع مشروع غير مسجل. يُجيب التحقق من المطور العقاري في دبي على سؤال واحد: هل هذه الشركة مخولة بتطوير وبيع العقارات في دبي؟ أما التحقق من المشروع فيُجيب على سؤال آخر: هل هذا المبنى المحدد مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وهل يجري بناؤه، وأين تذهب أموالك؟

يربط قانون دبي بين التحقق من المطور العقاري في دبي والتحقق من المشروع. ينص القانون رقم 13 لعام 2008 بشأن السجل المؤقت للعقارات على أنه لا يجوز لأي مطور رئيسي أو مطور فرعي بيع وحدات على المخطط قبل حيازة الأرض والحصول على الموافقات المطلوبة (المادة 4). ويشترط القانون رقم 8 لعام 2007 بشأن حسابات الضمان إنشاء حساب ضمان منفصل لكل مشروع (المادة 9). لذا، فإن الفحص السليم يتألف من أربعة أجزاء:

1. الشركة: الترخيص في سجل المطورين التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي؛
2. المشروع: التسجيل والحالة ونسبة الإنجاز لدى إدارة الأراضي والعقارات؛
3. الأموال: حساب ضمان في بنك معتمد، مذكور في سجل المشروع؛
4. عقدك: تسجيل وحدتك في السجل المؤقت لدى «أقود».

الهيئة التنظيمية المسؤولة عن هذه القواعد هي هيئة تنظيم العقارات (RERA)، وهي هيئة عامة تابعة لدائرة الأراضي في دبي بموجب القانون رقم 4 لعام 2019. وتقوم هيئة تنظيم العقارات (RERA) بتنظيم ومراقبة حسابات الضمان والموافقة على البنوك المسموح لها بفتحها.

الخطوة 1: تأكد من أن المطور العقاري في دبي مرخص

تعرض خدمة «المطورين المرخصين من دائرة الأراضي والأملاك في دبي» جميع المطورين في دبي المعتمدين من قبل الدائرة، ويمكن للمشتري البحث فيها في غضون ثوانٍ. هذه الخدمة عامة، ولا توجد رسوم محددة لها، وهي متاحة على الموقع dubailand.gov.ae وفي تطبيق Dubai REST.

كيفية استخدامها:

1. افتح "المطورين المرخصين" في الخدمات الإلكترونية لدائرة الأراضي في دبي أو في تطبيق Dubai REST.
2. ابحث بالاسم القانوني للشركة، وليس بالاسم التسويقي للمشروع.
3. قارن الاسم مع اسم البائع المذكور في عقد البيع والشراء (SPA) وعلى إيصالات الدفع.

الاسم القانوني مهم. فالمجموعات الكبيرة في دبي تبيع من خلال عدة كيانات، وغالبًا ما تختلف العلامة التجارية للمشروع عن الشركة المرخصة. على سبيل المثال، تعد «ميراس» و«نخيل» و«دبي للعقارات» علامات تجارية منفصلة ضمن «دبي القابضة للعقارات». وسواء كنت تشتري من «إعمار العقارية» أو «داماك العقارية» أو من مطور فرعي لم تسمع به من قبل، فإن الإجراء هو نفسه: يجب أن تكون الشركة التي توقع اتفاقية البيع والشراء (SPA) مسجلة في السجل.

بموجب القانون رقم 8 لعام 2007 (المادة 4)، لا يجوز لمطور عقاري في دبي ممارسة نشاطه ما لم يكن مسجلاً في سجل دائرة الأراضي والعقارات وحاصلاً على ترخيص. إذا لم يكن الاسم القانوني للبائع مدرجاً في القائمة، فتوقف واسأل عن السبب قبل دفع وديعة الحجز.

مكافحة التزوير: العلامة التجارية المشهورة لا تعني التسجيل. الترخيص يخص الشركة، ويحتاج كل مشروع إلى تسجيله الخاص لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وحساب ضمان خاص به.

الخطوة 2: التحقق من المشروع على المخطط في «استعلام حالة المشروع» التابع لدائرة الأراضي والمباني

يُظهر «استعلام حالة المشروع» التابع لدائرة الأراضي والمباني (DLD) المطور العقاري للمشروع قيد الإنشاء، وحالته، والتواريخ الرئيسية، ونسبة الإنجاز، والبنك الوديع، ويمكن البحث فيه حسب اسم المشروع أو رقمه. وهو أكثر وسيلة فحص مفيدة للمشتري قيد الإنشاء، ويتوفر على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والمباني (DLD)، وفي تطبيق «دبي REST»، ومن خلال قناة دائرة الأراضي والمباني (DLD) على واتساب.

ما يجب قراءته في النتيجة:

الحقل	ما الذي يخبرك به	ما الذي يجب مقارنته به
المطور	الشركة المسجلة للمشروع	البائع في اتفاقية البيع والشراء (SPA) الخاصة بك
حالة المشروع	نشط، مكتمل أو حالة أخرى	عرض البيع
تواريخ التسجيل والبدء والانتهاء	الجدول الزمني الرسمي	تاريخ التسليم الوارد في اتفاقية بيع العقار
نسبة الإنجاز	تقدم أعمال البناء المعتمد لدى إدارة الأراضي والعقارات (DLD)	مرحلة خطة السداد المطلوب منك سدادها
البنك الوديع	البنك الذي يحتفظ بحساب الضمان الخاص بالمشروع	رقم الحساب الوارد في تعليمات الدفع الخاصة بك

الجدول باللغة المكتوبة: يوفر لك سجل المشروع معلومات عن المطور، والجدول الزمني، ونسبة التقدم، والبنك، ويجب أن تتطابق كل هذه العناصر مع عقدك وتعليمات الدفع الخاصة بك.

نسبة الإنجاز هي الرقم الذي يجب الانتباه إليه في أي مشروع قيد الإنشاء في دبي. إذا طلبت خطة السداد 40% من السعر بينما يُظهر سجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أن نسبة التقدم في البناء تبلغ 5%، فهذا يعني أنك تدفع قبل اكتمال البناء. وهذا أمر شائع في خطط السداد، لكنه يعني أن جزءًا أكبر من أموالك يعتمد على إنجاز المطور للمشروع.

يُعد المشروع الذي لا يظهر في الاستعلام على الإطلاق علامة تحذير، بغض النظر عن هوية المطور العقاري في دبي الذي يقف وراءه.

حساب الضمان: كيف يحمي القانون رقم 8 لعام 2007 مدفوعات العقارات على المخطط

حساب الضمان في دبي هو حساب مصرفي يُفتح باسم مشروع واحد، حيث تُودع مدفوعات المشترين على المخطط ولا تُصرف إلا على بناء ذلك المشروع، وليس على الأعمال الأخرى للمطور العقاري في دبي. تنص المادة 9 من القانون رقم 8 لعام 2007 على أن الحساب «مخصص حصريًا لبناء» المشروع، ويجب أن يكون لكل مشروع حسابه الخاص.

وهناك ثلاث قواعد تحدد كيفية تحرك الأموال:

• التسجيل أولاً. لتسجيل مشروع للبيع على المخطط، تشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تقديم سند ملكية الأرض وضمان بنسبة 30%: إكمال 30% من أعمال البناء، أو ضمان مصرفي بنسبة 30% من تكلفة البناء، أو إيداع نقدي يعادل 30% (خدمة «تسجيل المشروع» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، تم التحقق منها في 25 سبتمبر 2026).
• الدفع مقابل التقدم المحرز. توضح إدارة الأراضي والعقارات (DLD) أن مهندس أمين الحساب الضماني يزور الموقع ويتأكد من اكتمال مرحلة البناء قبل أن يقوم أمين الحساب بتحرير الأموال من الحساب لدفع تكاليف أعمال البناء. وتربط خدمة إدارة الأراضي والعقارات (DLD) لتفعيل حساب الضمان بين عمليات التحرير وتقرير فني بعد اكتمال 20٪ من البناء.
• الاحتفاظ بالمبلغ بعد الانتهاء. بموجب المادة 14، يحتفظ وكيل الحساب المعلق بنسبة 5% من القيمة الإجمالية للحساب بعد حصول المطور على شهادة الإنجاز، ويقوم بالإفراج عنها بعد مرور عام على تسجيل الوحدات بأسماء المشترين.

بالنسبة للمشتري في دبي، فإن القاعدة العملية بسيطة: لا تدفع إلا في حساب الضمان المخصص لمشروعك. تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) قائمة بأمناء حسابات الضمان المعتمدين، ويُظهر «استعلام حالة المشروع» البنك الذي يحتفظ بحساب مشروعك. ويُعد طلب الدفع إلى حساب شخصي أو حساب وسيط أو حساب الشركة العام للمطور علامة تحذيرية، مهما كان السبب المقدم.

مكافحة التزوير: الحساب المعلق يحمي الأموال، لا الجدول الزمني. يضمن الحساب أن تذهب المدفوعات إلى أعمال البناء؛ لكنه لا يمنع المطور من التأخر في التسليم.

«أقود»: تسجيل شرائك على المخطط في السجل المؤقت

«أقود» هو السجل المؤقت لدائرة الأراضي والمساكن (DLD) لعمليات البيع على المخطط: يقوم المطور بتسجيل وحدتك فيه بعد البيع، وتحصل أنت على شهادة تسجيل مؤقتة. وبموجب المادة 3 من القانون رقم 13 لعام 2008، يعتبر بيع وحدة على المخطط غير مسجلة في السجل المؤقت باطلاً.

يقوم المطور بتقديم طلب التسجيل عبر نظام «أقود». تبلغ رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) 4% من السعر، مقسمة في التعريفة الرسمية إلى 2% للبائع و2% للمشتري، بالإضافة إلى رسوم إدارية بسيطة. بعد إتمام التسجيل، تنتقل الوحدة إلى السجل العقاري الدائم ويحصل المالك على سند الملكية.

ما يجب التحقق منه:

• أن تثبت الشهادة اسمك ورقم الوحدة والسعر الوارد في عقد البيع؛
• أن يتطابق اسم المشروع ورقمه مع سجل «استعلام عن حالة المشروع»؛
• وصول الشهادة بعد دفع رسوم نظام «أقود»؛ وإذا مرت أسابيع دون استلامها، فاطلب من المطور إخطارًا كتابيًا بحالة التسجيل.

كما أن شهادة «أقود» مهمة لاحقًا في دبي: فهي الوثيقة التي تثبت أن وحدتك قيد الإنشاء مسجلة باسمك، لذا عادةً ما تطلبها البنوك والمشترون ومقدمو الخدمات عند التمويل أو إعادة البيع أو إثبات ملكية الوحدة. يمكن للقراء الذين يخططون لتمويل الشراء الاطلاع على كيفية تعامل البنوك مع الوحدات المسجلة قيد الإنشاء في دليلنا للحصول على قرض عقاري لعقار قيد الإنشاء في دبي.

تصاريح «تخيسي» ورمز الاستجابة السريعة «مادمون» في إعلانات العقارات

تحمل كل إعلان قانوني عن عقار قيد الإنشاء يصدر عن مطور عقاري أو وسيط في دبي تصريحًا من دائرة الأراضي والأملاك، ويتيح رمز الاستجابة السريعة (QR) الخاص بـ «مادمون» الموجود على الإعلان للمشتري التحقق من الإدراج والعقار والمعلن بمسحة واحدة. وقد أدخلت دائرة الأراضي والأملاك (DLD) رمز الاستجابة السريعة (QR) لإعلانات العقارات في أبريل 2023.

تنص المادة 5 من القانون رقم 8 لعام 2007 على أنه لا يجوز للمطور الإعلان عن الوحدات قيد الإنشاء في وسائل الإعلام المحلية أو الدولية، أو في المعارض، دون الحصول على إذن كتابي من دائرة الأراضي والأملاك في دبي. يتم إصدار تراخيص الإعلانات والوسطاء من خلال «تراخيسي»، وهو نظام الترخيص التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي.

كيفية استخدامه:

1. امسح رمز الاستجابة السريعة (QR) الموجود في الإعلان باستخدام كاميرا هاتفك.
2. تأكد من صلاحية الترخيص ومن أن العقار والمشروع والمعلن يتطابقون مع ما ورد في الإعلان.
3. بالنسبة للوسيط أو الوكالة، استخدم خدمة "التحقق من الترخيص والتصاريح" التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي أو قائمة الوسطاء العقاريين المرخصين في دبي REST.

في دبي، يُثبت الترخيص أن الإعلان والمعلن مرخصان. ولا يؤكد الترخيص السعر أو خطة السداد أو تاريخ التسليم الواردة في الإعلان؛ فهذه المعلومات تأتي من عقد البيع (SPA) و"استعلام حالة المشروع".

سجل الأداء: كيفية التحقق من سجل تسليم المطور حسب التواريخ

سجل إنجازات المطور العقاري في دبي هو الفارق بين تواريخ التسليم التي وعد بها وتواريخ الانتهاء الفعلية من المباني، مشروعًا تلو الآخر. تدرج المواد التسويقية قائمة بالمشاريع المنجزة؛ لكنها نادرًا ما تذكر مدى التأخير في كل مشروع.

طريقة عملية:

1. أدرج من ثلاثة إلى خمسة مشاريع مكتملة للمطور من موقعه الإلكتروني أو من كتالوج المشاريع.
2. ابحث عن كل مشروع في "استعلام عن حالة المشروع" ودوّن تواريخ التسجيل وبدء العمل والانتهاء.
3. قارن تاريخ الانتهاء بتاريخ التسليم الذي أعلن عنه المطور عند الإطلاق، من خلال البيانات الصحفية أو الكتيبات المؤرشفة.
4. تحقق مما إذا كانت المشاريع الحالية للمطور تُظهر تقدمًا يتناسب مع المدة المنقضية منذ إطلاقها.

ابحث عن نمط عام، لا عن مشروع واحد. في تقييمنا، لا يعني تأخير برج واحد في محفظة مشاريع طويلة الكثير؛ أما تأخر معظم المشاريع لمدة عام أو أكثر فيعني الكثير.

ويزداد أهمية هذه الخطوة في ظل الظروف السائدة في السوق. توقعت شركة «كوشمان آند ويكفيلد كور» تسليم حوالي 32,000 وحدة سكنية في دبي خلال النصف الثاني من عام 2026 (MarketBeat، 24 يوليو 2026)، وأفادت صحيفة «خليج تايمز»، نقلاً عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بأن 104 مشروعًا قد اكتمل تنفيذها في النصف الأول من عام 2026. وفي الوقت نفسه، لم يتجاوز نسبة التقدم في البناء 20% سوى حوالي 186,000 وحدة من أصل ما يقرب من 525,000 وحدة مخطط لها (كوشمان آند ويكفيلد كور عبر صحيفة خليج تايمز، 20 أغسطس 2026). أما باقي المشاريع قيد التنفيذ فهي في مراحلها الأولى، ويُعد سجل المطور العقاري أفضل دليل متاح لتوقعات أدائها.

ملاحظة لمكافحة التزوير: عبارة «تم الانتهاء في الموعد المحدد» الواردة في الكتيب هي مجرد ادعاء، وليست سجلاً. التواريخ الواردة في السجل الرسمي للمشروع هي السجل الحقيقي.

الشراكات المصرفية كمؤشر غير مباشر على جودة المطور

في تقييمنا، تُعد الشراكة مع البنوك مؤشراً مفيداً على جودة المطور، وإن لم تكن ضمانة: فالبنك الذي يمول الوحدات على المخطط في مشاريع مطور ما يكون قد أجرى تقييماً لهذا المطور. في أبريل 2026، أعلن بنك الإمارات الوطني (Emirates NBD) عن ترتيبين من هذا النوع.

• شركة دبي القابضة العقارية. في 16 أبريل 2026، أطلق بنك الإمارات دبي الوطني وشركة دبي القابضة العقارية تمويلاً عقارياً على المخطط لمشاريع «ميراس» و«نخيل» و«دبي للعقارات»، وهو متاح للمقيمين وغير المقيمين رهناً بالموافقة. وأفادت صحيفة «جلف نيوز» بأن الطلبات تُدرس بمجرد قيام المشتري بدفع 50% من السعر ووصول نسبة إنجاز البناء إلى 30%.
• شركة «سوبا العقارية». في 8 أبريل 2026، أعلن بنك الإمارات دبي الوطني وشركة «سوبا العقارية» عن شراكة لتمويل المساكن للوحدات قيد الإنشاء في مشاريع «سوبا». ولم يذكر البيان الصحفي المنشور حدود الدفع أو نسبة إنجاز البناء.

يخضع أي قرض عقاري على المخطط في الإمارات العربية المتحدة لقاعدة البنك المركزي التي تنص على أن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة للعقارات المشتراة على المخطط هو 50٪، بغض النظر عن فئة المشتري. ولا تغير الشراكة هذا الحد الأقصى ولا تعني الموافقة على كل طلب.

تعامل بحذر أيضًا مع عدم وجود شراكة مع أحد البنوك. فالعديد من المطورين العقاريين ليس لديهم اتفاقية علنية مع أي بنك، وهذا بحد ذاته لا يعني شيئًا سيئًا عنهم. فالإشارة تعمل في اتجاه واحد: الشراكة تضفي مزيدًا من الثقة، وغيابها أمر محايد.

في حالة تأخير المشروع أو إلغائه: حقوقك بموجب قانون دبي

إذا ألغت هيئة التنظيم العقاري (RERA) مشروعًا على المخطط، أو إذا لم تبدأ الأعمال لأسباب خارجة عن سيطرة المطور، فيجب على المطور رد جميع المدفوعات، بموجب المادة 11(ب) من القانون رقم 13 لعام 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لعام 2020. وحساب الضمان هو مصدر تلك الأموال.

وتضيف المادة 15 من القانون رقم 8 لعام 2007 طبقة ثانية: إذا لم يتم استكمال المشروع، يجب على وكيل الحساب المعلق، بعد التشاور مع دائرة الأراضي، اتخاذ التدابير اللازمة لحماية حقوق المودعين وإما استكمال المشروع أو رد الأموال إلى المودعين. تُحال النزاعات المتعلقة بالمشاريع غير المكتملة والملغاة إلى هيئة مخصصة، وهي المحكمة الخاصة لمشاريع العقارات غير المكتملة والملغاة، التي أُنشئت بموجب المرسوم رقم 33 لعام 2020.

ويختلف التأخير عن الإلغاء. ولا تنص القوانين المذكورة في هذا الدليل على حق في فسخ العقد في حالة التأخر في التسليم؛ وعادةً ما تُحدد سبل الانتصاف المتاحة للمشتري في حالة التأخير في اتفاقية بيع العقار (SPA)، لذا اقرأ بند التأخير فيها قبل التوقيع.

كما يحمي القانون المطور العقاري في حالة توقف المشتري عن السداد. وبموجب المادة 11 بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 19 لعام 2020، تقوم إدارة الأراضي أولاً بإخطار المشتري قبل 30 يوماً. وبعد ذلك، تعتمد حقوق المطور العقاري على نسبة إنجاز المشروع:

اكتمل البناء	ما يجوز للمطور القيام به
أكثر من 80%	الاحتفاظ بالعقد والمطالبة بالرصيد المتبقي، أو طلب إجراء مزاد علني للوحدة، أو إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من سعر العقد
من 60% إلى 80%	إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من سعر العقد
أقل من 60%	إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من سعر العقد

بعبارة أخرى: قد يخسر المشتري الذي يتخلف عن السداد في مشروع تم إنجاز أكثر من 60% منه ما يصل إلى 40% من السعر، لذا تحقق من خطة السداد مقارنةً بتدفقك النقدي قبل التوقيع، وليس بعده.

إشارات التحذير: ماذا يعني عدم وجود المشروع في سجل DLD

يُعد المشروع قيد الإنشاء الذي لا يمكن العثور عليه في «استعلام حالة المشروع» التابع لـ DLD، أو البائع الذي يطلب أموالاً خارج حساب الضمان الخاص بالمشروع، أوضح تحذير يمكن أن يتلقاه المشتري بشأن المطور العقاري. وكلاهما يشير إلى عملية بيع لا يمكن للجهة التنظيمية رؤيتها ولا يغطيها حساب الضمان.

المؤشرات التحذيرية الشائعة:

• المشروع غير موجود في «استعلام حالة المشروع»، أو أن المطور المذكور هناك يختلف عن البائع في اتفاقية بيع العقار (SPA)؛
• تشير تعليمات الدفع إلى حساب ليس حساب الضمان الخاص بالمشروع؛
• عدم وجود ترخيص أو رمز QR في الإعلان، أو أن الرمز يؤدي إلى عقار مختلف؛
• رفض البائع تسجيل عملية البيع في نظام «أقود» أو تأخيرها لأسابيع بعد دفع الرسوم؛
• أن خطة السداد تطلب دفع معظم السعر في حين أن سجل المشروع يظهر تقدمًا ضئيلًا في البناء؛
• ظهور عبارة «عائد مضمون» أو «ربح مضمون من إعادة البيع» في العرض.

بعض هذه الحالات لها تفسيرات بريئة، مثل اختلاف اسم المشروع المسجل عن الاسم التسويقي. اطلب رقم المشروع من دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وابحث عنه بنفسك ولا تقبل لقطة شاشة.

مكافحة التزوير: سعر «الطرح الحصري قبل الإطلاق» ليس سببًا للدفع قبل التسجيل. المادة 4 من القانون رقم 13 لعام 2008 تحظر البيع على المخطط قبل الحصول على الموافقات اللازمة، والمادة 3 تنص على بطلان المبيعات غير المسجلة.

مقارنة بين أدوات التحقق الرسمية: ما تعرضه كل أداة من أدوات دائرة الأراضي والأملاك (DLD) وما لا تعرضه

تجيب كل أداة رسمية على سؤال واحد، ولا تغطي أي منها عملية التحقق من المطور بالكامل بمفردها. يوضح الجدول ما يجب استخدامه للإجابة على كل سؤال.

الأداة	المكان	ما تعرضه	ما لا تظهره
المطورون المرخصون	موقع DLD الإلكتروني، دبي REST	ما إذا كانت الشركة مطورًا معتمدًا	حالة المشروع، الشؤون المالية، التأخيرات
الاستعلام عن حالة المشروع	موقع DLD الإلكتروني، دبي REST، واتساب	المطور، الحالة، التواريخ، نسبة الإنجاز، بنك الضمان	مدفوعاتك الشخصية
أمناء الضمان المعتمدون	موقع DLD	البنوك المسموح لها بفتح حسابات الضمان	رصيد حساب المشروع
التحقق من التراخيص والتصاريح (Trakheesi)	موقع DLD الإلكتروني، دبي REST	ما إذا كان الإعلان أو الوسيط أو الشركة مرخصًا	السعر، خطة السداد، تاريخ التسليم
رمز الاستجابة السريعة (QR) الخاص بـ Madmoun	على كل إعلان	الترخيص، العقار، المعلن، حالة البيع أو الإيجار	تقدم أعمال البناء
شهادة "أقود"	التي تصدر عن دائرة الأراضي والأملاك (DLD) بعد قيام المطور بتسجيل عملية البيع	تسجيل وحدتك باسمك	الشؤون المالية للمشروع

بكلمات أخرى: استخدم السجل الخاص بالشركة، واستفسار المشروع الخاص بالمبنى والبنك، وأدوات الترخيص الخاصة بالإعلان والوسيط، و"أقود" لعقدك الخاص.

إيجابيات وسلبيات شراء العقارات على المخطط مباشرةً من مطور عقاري في دبي

يمنحك الشراء مباشرةً من مطور عقاري في دبي خطة السداد الخاصة بالمطور وهيكل ضمان رسمي، ولكنه يعرض أيضًا جزءًا أكبر من أموالك للخطر قبل أن يتم تشييد المبنى.

المزايا:

• تُودع المدفوعات في حساب ضمان خاص بالمشروع يخضع لأحكام القانون رقم 8 لعام 2007؛
• توزع خطط السداد السعر على مدار فترة البناء؛
• يتم تسجيل الوحدة في نظام "أقود"، وتعتبر أي عملية بيع غير مسجلة باطلة؛
• ينص القانون على استرداد كامل المبلغ في حالة إلغاء هيئة التنظيم العقاري (RERA) للمشروع، بغض النظر عن هوية المطور.

العيوب:

• يحمي حساب الضمان المدفوعات، وليس تاريخ التسليم؛
• قد يخسر المشتري الذي يتوقف عن السداد ما يصل إلى 40% من السعر في حالة اكتمال المشروع بنسبة 60% أو أكثر؛
• يُحدد سقف الرهن العقاري على المشاريع قيد الإنشاء بنسبة 50% من قيمة العقار؛
• وجود عدد كبير من المشاريع قيد الإنشاء يعني أن المزيد من المشاريع تتنافس على نفس المشترين والمستأجرين عند التسليم.

من لا يناسبه الشراء على المخطط من المطور

لا تناسب عمليات الشراء على المخطط كل مشترٍ، وهذه هي الحالات التي يكون فيها هذا النظام في غير صالحك.

لا تناسبك هذه الصفقة إذا كنت قد تحتاج إلى استرداد أموالك في غضون عام أو عامين: فقواعد استرداد الأموال تحميك في حالة إلغاء المشروع، وليس إذا غيرت رأيك، وقد يخسر المشتري الذي يتوقف عن السداد ما يصل إلى 25% من السعر حتى في مشروع لم يكتمل بناؤه بنسبة 60% أو أكثر.

لا يُعد هذا الخيار مناسبًا إذا لم تتمكن من متابعة المشروع بنفسك: تستغرق عمليات التحقق الواردة في هذا الدليل دقائق معدودة لكل منها، ولكن يجب تكرارها في كل مرحلة من مراحل السداد، والمشتري الذي يعتمد فقط على تحديثات المطور يتخلى عن الحماية الرئيسية التي يوفرها حساب الضمان.

لا يُعد هذا الخيار مناسبًا إذا كانت خطتك تعتمد على موعد تسليم ثابت، على سبيل المثال بدء الإيجار أو تقديم طلب الحصول على تأشيرة: فحساب الضمان لا يحمي الجدول الزمني. إذا كان الغرض من الشراء هو الحصول على الإقامة، فاقرأ دليلنا الخاص بتأشيرة العقارات في دبي وتحقق من كيفية تطبيق شروطها على العقارات على المخطط قبل أن تعتمد عليها.

لا يُعد هذا الخيار مناسبًا إذا كنت بحاجة إلى تمويل يزيد عن 50%: حيث يحدد البنك المركزي سقف نسبة القرض إلى القيمة للعقارات على المخطط بنسبة 50%، ويجب أن يأتي الباقي من أموالك الخاصة. تُدرج الشقق الجاهزة الخالية من مخاطر البناء في قسم العقارات الثانوية لدينا، ويمكن التحقق من المشاريع قيد الإنشاء من قبل مطورين مثل «بينغاتي ديفيلوبمنتس» و«أزيزي ديفيلوبمنتس» باتباع نفس الخطوات قبل حجز وحدة سكنية.

المنهجية والمصادر

المنهجية

تتبع عمليات التحقق الواردة في هذا الدليل الخدمات الإلكترونية الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) وتشريعات دبي. تم التحقق من كل قاعدة قانونية بمقارنتها بنص القانون على بوابة تشريعات دبي، ومن كل خدمة بمقارنتها بصفحتها على موقع dubailand.gov.ae، وذلك في 25 سبتمبر 2026. تأتي بيانات السوق من شركة كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core)، ويتم الإشارة إليها على أنها مأخوذة من صحيفة خليج تايمز (Khaleej Times) في الحالات التي لا يظهر فيها الرقم على الصفحة الخاصة بشركة الأبحاث نفسها. أما تفاصيل الشراكات المصرفية فتأتي من البيانات الصحفية الصادرة عن الشركات ومن صحيفة جلف نيوز (Gulf News)، والتي يُشار إليها بالاسم في الحالات التي تظهر فيها الشروط هناك فقط. لا تقوم «إيست بروبرتي» بترتيب المطورين العقاريين: لا يوجد ترتيب رسمي، وتقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بنشر سجل، وليس تصنيفًا. تم إعداد هذا الدليل من قبل فريق تحرير «إيست بروبرتي» ومراجعته بالرجوع إلى المصادر في 25 سبتمبر 2026.

المصادر

• دائرة الأراضي في دبي، المطورون العقاريون المرخصون، تم التحقق منها في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-real-estate-developers/
• دائرة الأراضي في دبي، الاستعلام عن حالة المشروع، تم التحقق في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/
• دائرة الأراضي في دبي، تسجيل المشروع، تم التحقق في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
• دائرة الأراضي في دبي، طلب تفعيل حساب الضمان: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/
• دائرة الأراضي في دبي، أمناء حسابات الضمان المعتمدون: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/escrow-account-details/
• دائرة الأراضي في دبي، الأسئلة الشائعة: https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
• دائرة الأراضي في دبي، طلب تسجيل البيع الأولي (العقود)، تم التحقق منه في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• دائرة الأراضي في دبي، التحقق من التراخيص والتصاريح: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
• دائرة الأراضي في دبي، رمز الاستجابة السريعة (QR code) لـ «مادمون» للإعلانات العقارية، أبريل 2023: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dubai-land-department-provides-madmoun-service-to-verify-validity-of-real-estate-ads-via-qr-codes/
• القانون رقم 8 لعام 2007 بشأن حسابات الضمان الخاصة بالتطوير العقاري في دبي (المواد 4 و5 و9 و14 و15): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(8)%20of%202007.html
• القانون رقم 13 لعام 2008 الذي ينظم السجل المؤقت للعقارات (المادتان 3 و4): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20(13)%20of%202008.html
• القانون رقم 19 لعام 2020 المعدل للقانون رقم 13 لعام 2008 (المادة 11): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Law%20No.%20(19)%20of%202020%20Amending%20Law%20No.%20(13)%20of%202008%20Regulating%20the%20Interim%20Real%20Property%20Register%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
• المرسوم رقم 33 لعام 2020 بشأن المحكمة الخاصة بمشاريع العقارات غير المكتملة والملغاة: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Decree%20No.%20(33)%20of%202020%20Concerning%20the%20Special%20Tribunal.html
• القانون رقم 4 لعام 2019 بشأن هيئة تنظيم العقارات: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(4)%20 لعام 2019 بشأن هيئة تنظيم العقارات.html
• دليل قواعد البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، لوائح الرهن العقاري، المادة 3: https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
• كوشمان آند ويكفيلد كور، MarketBeat دبي السكني الربع الثاني من عام 2026، 24 يوليو 2026: https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• خليج تايمز، دبي تستعد لتسليم أكبر عدد سنوي من الوحدات السكنية منذ عام 2008، 20 أغسطس 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow
• خليج تايمز، دبي تنجز 104 مشروعًا عقاريًا في النصف الأول من عام 2026، 20 أغسطس 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-completes-104-property-projects-worth-over-dh111-billion-in-h1-2026
• دبي القابضة، ودبي القابضة العقارية، وبنك الإمارات دبي الوطني يتعاونون في مجال تمويل الرهن العقاري على المخطط، 16 أبريل 2026: https://www.dubaiholding.com/en/media-hub/press-releases/دبي القابضة للعقارات وبنك الإمارات الوطني يتعاونان لتقديم تمويل عقاري متكامل للمشاريع قيد الإنشاء عبر شركات ميراس ونخيل ودبي للعقارات
• جلف نيوز، بنك الإمارات دبي الوطني يتيح الحصول المبكر على قروض الرهن العقاري لمشاريع دبي القابضة قيد الإنشاء، 16 أبريل 2026: https://gulfnews.com/business/banking/dubais-emiratesnbd-opens-earlier-mortgage-access-for-off-plan-dubai-holding-properties-1.500508600
• بنك الإمارات NBD، بنك الإمارات NBD وشركة سوبا العقارية يتعاونان لتقديم حلول تمويل سكنية متكاملة، 8 أبريل 2026: https://www.emiratesnbd.com/en/media-center/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions (نسخة من البيان الصحفي على موقع زاوية: https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions-for-off-plan-projects-in-dubai-apkjydwu)

الأسئلة الشائعة

كيف يمكنني التحقق من المطور العقاري في دبي؟

ابحث عن الاسم القانوني للشركة في خدمة "المطورين المرخصين" التابعة لدائرة الأراضي والمباني (DLD) على موقع dubailand.gov.ae أو في تطبيق "دبي REST". ثم ابحث عن المشروع في خدمة "الاستعلام عن حالة المشروع" التابعة لدائرة الأراضي والمباني (DLD) وتأكد من أن المطور المذكور هناك هو البائع في عقد البيع والشراء (SPA) الخاص بك.

كيف يمكنني التحقق من حالة مشروعي في دبي؟

استخدم خدمة "الاستعلام عن حالة المشروع" على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والمساكن (DLD)، أو في تطبيق Dubai REST، أو عبر قناة WhatsApp الخاصة بدائرة الأراضي والمساكن (DLD). ابحث عن المشروع باستخدام الاسم أو الرقم لمعرفة الحالة والتواريخ ونسبة الإنجاز والبنك الوديع.

كيف أتحقق مما إذا كان مشروعًا على المخطط مسجلاً لدى هيئة التنظيم العقاري (RERA)؟

يظهر المشروع قيد الإنشاء المسجل في خدمة "الاستعلام عن حالة المشروع" التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) مع رقم المشروع والبنك الوديع. إذا لم تتمكن من العثور عليه، فاطلب من المطور رقم المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وابحث عنه بنفسك.

ما هي قواعد حساب الضمان للمشاريع قيد الإنشاء؟

بموجب القانون رقم 8 لعام 2007، يكون لكل مشروع قيد الإنشاء حساب ضمان خاص به، يُستخدم حصريًا لبناء ذلك المشروع. بعد الانتهاء من البناء، يحتفظ البنك بنسبة 5% من رصيد الحساب لمدة عام واحد بعد تسجيل الوحدات باسم المشترين.

هل شراء العقارات على المخطط في دبي آمن؟

تتم حماية المدفوعات من خلال حساب الضمان، كما يتم حماية عملية البيع من خلال تسجيل العقود، ولكن تاريخ التسليم غير مضمون. تقل المخاطر عندما يكون المطور مرخصًا، ويكون المشروع مسجلاً في سجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ولا تدفع إلا في حساب الضمان الخاص به.

ماذا يحدث إذا ألغى المطور مشروعًا في دبي؟

إذا ألغت هيئة التنظيم العقاري (RERA) المشروع، يجب على المطور العقاري رد جميع المدفوعات بموجب المادة 11(ب) من القانون رقم 13 لعام 2008 بصيغته المعدلة في عام 2020. وتُحال النزاعات إلى المحكمة الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة.

ما هو «أقود»؟

«أقود» هو السجل المؤقت لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) لعمليات البيع على المخطط. يقوم المطور بتسجيل وحدتك فيه، وتحصل أنت على شهادة مؤقتة، وتبلغ رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) 4% من السعر، وتُقسّم رسميًا بنسبة 2% للبائع و2% للمشتري.

كيف أتحقق من ترخيص «تراخيسي» أو إعلان عقاري؟

امسح رمز QR الخاص بـ «مادمون» الموجود في الإعلان أو استخدم خدمة «التحقق من التراخيص والتصاريح» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. توضح هذه الخدمة ما إذا كان الإعلان والوسيط والشركة مرخصين أم لا، ولكنها لا توضح ما إذا كان السعر أو تاريخ التسليم دقيقين أم لا.

من هم المطورون العقاريون الأكثر موثوقية في دبي؟

لا يوجد تصنيف رسمي للمطورين الموثوق بهم. تنشر دائرة الأراضي سجلًا بالمطورين المرخصين وسجلات المشاريع مع تواريخ الإنجاز، لذا قارن بين تواريخ التسليم الموعودة والفعلية لكل مطور في ثلاثة إلى خمسة مشاريع مكتملة.

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري لشراء عقار على المخطط من أي مطور عقاري؟

فقط إذا وافق البنك على المطور والمشروع. يحدد البنك المركزي سقف نسبة القرض إلى القيمة للعقارات قيد الإنشاء بنسبة 50٪، وتضع البنوك حدودها الخاصة للسداد والتشييد لكل مطور.

هل يمكنني بيع عقاري قيد الإنشاء في دبي قبل اكتماله؟

يعتمد إعادة البيع قبل الانتهاء على الشروط الواردة في عقد البيع (SPA)، وعادةً ما يضع المطورون متطلباتهم الخاصة لذلك. يجب أن تكون الوحدة مسجلة في نظام «أقود» (Oqood)، وأن يتم تسجيل نقل الملكية إلى المشتري الجديد لدى دائرة الأراضي.