Überprüfung eines Bauträgers in Dubai vor dem Kauf einer Immobilie vom Plan weg: Lizenzregister, Treuhandkonto, Projektstatus und Übergabehistorie

Überprüfung des Bauträgers in Dubai vs. Projektprüfung: Was Sie überprüfen

Die Überprüfung eines Bauträgers in Dubai und die Überprüfung eines Off-Plan-Projekts sind zwei getrennte Schritte, da ein lizenzierter Bauträger auch ein Projekt verkaufen kann, das nicht registriert ist. Die Überprüfung des Bauträgers in Dubai beantwortet eine Frage: Darf dieses Unternehmen in Dubai Immobilien entwickeln und verkaufen? Die Projektprüfung beantwortet eine andere: Ist dieses bestimmte Gebäude beim DLD registriert, wird es gerade gebaut und wohin fließt Ihr Geld?

Das Gesetz in Dubai verknüpft die Überprüfung des Bauträgers in Dubai und die Projektprüfung miteinander. Das Gesetz Nr. 13 von 2008 über das vorläufige Grundbuch besagt, dass kein Haupt- oder Unterbauträger Einheiten im Vorverkauf verkaufen darf, bevor er das Grundstück in Besitz genommen und die erforderlichen Genehmigungen erhalten hat (Artikel 4). Das Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten schreibt für jedes Projekt ein separates Treuhandkonto vor (Artikel 9). Eine ordnungsgemäße Überprüfung umfasst somit vier Teile:

1. das Unternehmen: Eintragung im DLD-Register der Bauträger;
2. das Projekt: Registrierung, Status und Fertigstellungsgrad beim DLD;
3. das Geld: ein Treuhandkonto bei einer zugelassenen Bank, die in den Projektunterlagen genannt ist;
4. Ihr Vertrag: Oqood-Registrierung Ihrer Einheit im vorläufigen Register.

Die für diese Vorschriften zuständige Aufsichtsbehörde ist die Real Estate Regulatory Agency (RERA), eine öffentliche Einrichtung, die gemäß Gesetz Nr. 4 von 2019 dem Dubai Land Department unterstellt ist. Die RERA reguliert und überwacht Treuhandkonten und genehmigt die Banken, die diese führen dürfen.

Schritt 1: Überprüfen Sie, ob der Bauträger in Dubai lizenziert ist

Der Dienst „DLD Licensed Developers“ listet alle vom Land Department zugelassenen Bauträger in Dubai auf, und ein Käufer kann dort innerhalb von Sekunden eine Suche durchführen. Der Dienst ist öffentlich, gebührenfrei und auf dubailand.gov.ae sowie in der Dubai REST-App verfügbar.

So nutzen Sie den Dienst:

1. Öffnen Sie „Licensed Developers“ in den DLD-E-Services oder in der Dubai REST-App.
2. Suchen Sie nach dem offiziellen Firmennamen, nicht nach dem Marketingnamen des Projekts.
3. Vergleichen Sie den Namen mit dem Verkäufer, der im Kaufvertrag (SPA) und auf den Zahlungsbelegen genannt ist.

Der rechtliche Name ist entscheidend. Große Konzerne in Dubai verkaufen über mehrere Unternehmen, und die Projektmarke unterscheidet sich oft vom lizenzierten Unternehmen. Beispielsweise sind Meraas, Nakheel und Dubai Properties eigenständige Marken innerhalb von Dubai Holding Real Estate. Ganz gleich, ob Sie bei Emaar Properties, DAMAC Properties oder einem Ihnen unbekannten Unterentwickler kaufen – die Überprüfung ist immer dieselbe: Das Unternehmen, das Ihren Kaufvertrag (SPA) unterzeichnet, muss im Register eingetragen sein.

Gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 (Artikel 4) darf ein Bauträger in Dubai nur tätig sein, wenn er im Register des Land Department eingetragen und lizenziert ist. Sollte der offizielle Name des Verkäufers nicht in der Liste aufgeführt sein, halten Sie inne und fragen Sie nach dem Grund, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten.

Fälschungsschutz: Eine bekannte Marke ist keine Registrierung. Eine Lizenz gehört dem Unternehmen, und jedes Projekt benötigt eine eigene DLD-Registrierung sowie ein eigenes Treuhandkonto.

Schritt 2: Überprüfen Sie das Off-Plan-Projekt in der DLD-Projektstatusabfrage

Die „DLD Project Status Enquiry“ zeigt den Bauträger, den Status, wichtige Termine, den Fertigstellungsgrad und die Treuhandbank eines Off-Plan-Projekts an und kann nach Projektname oder -nummer durchsucht werden. Dies ist die mit Abstand nützlichste Überprüfung für einen Off-Plan-Käufer und ist auf der DLD-Website, in der Dubai REST-App sowie über den DLD-WhatsApp-Kanal verfügbar.

Was Sie im Ergebnis beachten sollten:

Feld	Was es aussagt	Womit Sie es vergleichen sollten
Bauträger	das für das Projekt registrierte Unternehmen	der Verkäufer in Ihrem Kaufvertrag
Projektstatus	aktiv, abgeschlossen oder ein anderer Status	das Verkaufsargument
Anmeldedatum, Start- und Abschlussdatum	Der offizielle Zeitplan	der Übergabetermin im Kaufvertrag
Fertigstellungsgrad	Vom DLD beglaubigter Baufortschritt	die Phase des Zahlungsplans, in der Sie zur Zahlung aufgefordert werden
Treuhandbank	die Bank, bei der das Treuhandkonto des Projekts geführt wird	die Kontonummer auf Ihren Zahlungsanweisungen

Die Tabelle in Worten: Aus den Projektunterlagen gehen der Bauträger, der Zeitplan, der Fertigstellungsgrad und die Bank hervor, und alle diese Angaben sollten mit Ihrem Vertrag und Ihren Zahlungsanweisungen übereinstimmen.

Der Fertigstellungsgrad ist die Kennzahl, auf die Sie bei jedem Off-Plan-Projekt in Dubai achten sollten. Wenn ein Zahlungsplan 40 % des Preises vorsieht, während der DLD-Eintrag einen Baufortschritt von 5 % ausweist, zahlen Sie bereits im Voraus, noch bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Das ist bei Zahlungsplänen zwar üblich, bedeutet aber, dass ein größerer Teil Ihres Geldes davon abhängt, dass der Bauträger das Projekt fertigstellt.

Ein Projekt, das in der Abfrage überhaupt nicht auftaucht, ist ein Warnsignal – ganz gleich, welcher Bauträger in Dubai dahintersteht.

Treuhandkonto: Wie das Gesetz Nr. 8 von 2007 Zahlungen für Off-Plan-Projekte schützt

Ein Treuhandkonto in Dubai ist ein auf den Namen eines bestimmten Projekts eröffnetes Bankkonto, auf dem die Vorauszahlungen der Käufer verwahrt und ausschließlich für den Bau dieses Projekts verwendet werden – nicht für andere Geschäftsaktivitäten des Bauträgers in Dubai. Artikel 9 des Gesetzes Nr. 8 von 2007 besagt, dass das Konto „ausschließlich für den Bau“ des Projekts bestimmt ist und jedes Projekt über ein eigenes Konto verfügen muss.

Drei Regeln bestimmen den Geldfluss:

• Zunächst die Registrierung. Um ein Projekt für den Verkauf im Bau zu registrieren, verlangt das DLD eine Eigentumsurkunde für das Grundstück und eine 30-prozentige Sicherheit: 30 % der Bauarbeiten müssen abgeschlossen sein, eine Bankgarantie in Höhe von 30 % der Baukosten vorliegen oder eine Bareinlage in Höhe von 30 % geleistet werden (DLD-Service „Projekt registrieren“, Stand: 25. September 2026).
• Zahlung entsprechend dem Baufortschritt. Das DLD erklärt, dass der Ingenieur des Treuhänders die Baustelle besucht und bestätigt, dass eine Bauphase abgeschlossen ist, bevor der Treuhänder Geld vom Konto freigibt, um die Bauarbeiten zu bezahlen. Der DLD-Service zur Aktivierung eines Treuhandkontos knüpft die Freigaben an einen technischen Bericht nach 20-prozentiger Fertigstellung.
• Einbehaltung nach Fertigstellung. Gemäß Artikel 14 behält der Treuhänder 5 % des Gesamtwerts des Kontos ein, nachdem der Bauträger die Fertigstellungsbescheinigung erhalten hat, und gibt diesen Betrag ein Jahr nach der Eintragung der Einheiten auf den Namen der Käufer frei.

Für einen Käufer in Dubai gilt eine einfache Faustregel: Zahlen Sie nur auf das Treuhandkonto ein, das für Ihr Projekt eingerichtet wurde. Das DLD veröffentlicht die Liste der zugelassenen Treuhandkontoverwalter, und die Projektstatusabfrage zeigt an, bei welcher Bank das Konto Ihres Projekts geführt wird. Die Aufforderung, auf ein persönliches Konto, das Konto eines Maklers oder das allgemeine Firmenkonto eines Bauträgers zu zahlen, ist ein Warnsignal, unabhängig vom angegebenen Grund.

Fälschungsschutz: Das Treuhandkonto schützt das Geld, nicht den Zeitplan. Das Konto stellt sicher, dass die Zahlungen in den Bau fließen; es hindert einen Bauträger nicht daran, die Übergabe verspätet vorzunehmen.

Oqood: Eintragung Ihres Off-Plan-Kaufs in das vorläufige Register

Oqood ist das DLD-Zwischenregister für Off-Plan-Verkäufe: Der Bauträger trägt Ihre Einheit nach dem Verkauf dort ein, und Sie erhalten eine vorläufige Eintragungsbescheinigung. Gemäß Artikel 3 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 ist der Verkauf einer Off-Plan-Einheit, die nicht im Zwischenregister eingetragen ist, nichtig.

Der Bauträger reicht die Eintragung über das Oqood-System ein. Die DLD-Gebühr beträgt 4 % des Kaufpreises, wobei diese laut amtlichem Tarif zu 2 % auf den Verkäufer und zu 2 % auf den Käufer entfällt, zuzüglich geringer Verwaltungsgebühren. Nach Fertigstellung wird die Einheit in das endgültige Grundbuch übertragen, und der Eigentümer erhält eine Eigentumsurkunde.

Was Sie überprüfen sollten:

• die Bescheinigung enthält Ihren Namen, die Wohnungsnummer und den Preis aus Ihrem Kaufvertrag;
• der Projektname und die Projektnummer stimmen mit den Angaben in der Projektstatusabfrage überein;
• die Bescheinigung trifft ein, nachdem Sie die Oqood-Gebühr bezahlt haben; sollten mehrere Wochen vergehen, ohne dass sie eintrifft, fragen Sie den Bauträger schriftlich nach dem Stand der Registrierung.

Eine Oqood-Bescheinigung ist auch später in Dubai von Bedeutung: Sie ist das Dokument, das belegt, dass Ihre im Bau befindliche Wohnung auf Ihren Namen registriert ist; daher verlangen Banken, Käufer und Dienstleister diese in der Regel, wenn Sie die Wohnung finanzieren, weiterverkaufen oder Ihr Eigentumsrecht nachweisen möchten. Leser, die den Kauf finanzieren möchten, können in unserem Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek für eine Off-Plan-Immobilie in Dubai nachlesen, wie Banken registrierte Off-Plan-Einheiten behandeln.

Trakheesi-Genehmigungen und der Madmoun-QR-Code in Immobilienanzeigen

Jede rechtmäßige Off-Plan-Anzeige eines Bauträgers oder Maklers in Dubai ist mit einer Genehmigung des Land Department (DLD) versehen, und der Madmoun-QR-Code auf der Anzeige ermöglicht es einem Käufer, das Angebot, die Immobilie und den Inserenten mit einem einzigen Scan zu überprüfen. Das DLD führte den QR-Code für Immobilienanzeigen im April 2023 ein.

Artikel 5 des Gesetzes Nr. 8 von 2007 besagt, dass ein Bauträger ohne schriftliche Genehmigung des DLD keine Off-Plan-Einheiten in lokalen oder internationalen Medien oder auf Messen bewerben darf. Genehmigungen für Anzeigen und für Makler werden über Trakheesi, das Genehmigungssystem des DLD, abgewickelt.

So funktioniert es:

1. Scannen Sie den QR-Code auf der Anzeige mit Ihrer Handykamera.
2. Überprüfen Sie, ob die Genehmigung gültig ist und ob die Immobilie, das Projekt und der Inserent mit der Anzeige übereinstimmen.
3. Für Makler oder Agenturen nutzen Sie den DLD-Service „Verify License and Permits“ oder die Liste der lizenzierten Immobilienmakler in Dubai REST.

In Dubai belegt eine Genehmigung, dass die Anzeige und der Inserent zugelassen sind. Sie bestätigt jedoch nicht den Preis, den Zahlungsplan oder den Übergabetermin in der Anzeige; diese Angaben entnehmen Sie dem Kaufvertrag (SPA) und der Projektstatusabfrage.

Erfolgsbilanz: So überprüfen Sie die Übergabehistorie eines Bauträgers anhand von Daten

Die Erfolgsbilanz eines Bauträgers in Dubai ist die Differenz zwischen den versprochenen Übergabeterminen und den Terminen, zu denen seine Gebäude tatsächlich fertiggestellt wurden – Projekt für Projekt. In Marketingunterlagen werden fertiggestellte Projekte aufgeführt; selten wird jedoch angegeben, wie groß die Verzögerung bei jedem einzelnen Projekt war.

Eine praktische Methode:

1. Listen Sie drei bis fünf der fertiggestellten Projekte des Bauträgers von dessen eigener Website oder aus dem Projektkatalog auf.
2. Suchen Sie jedes Projekt in der „Project Status Enquiry“ und notieren Sie sich das Registrierungsdatum sowie das Baubeginn- und Fertigstellungsdatum.
3. Vergleichen Sie das Fertigstellungsdatum mit dem Übergabetermin, den der Bauträger bei Projektstart in Pressemitteilungen oder archivierten Broschüren angekündigt hat.
4. Prüfen Sie, ob die aktuellen Projekte des Bauträgers einen Fortschritt aufweisen, der der seit dem Start verstrichenen Zeit entspricht.

Achten Sie auf ein Muster, nicht auf ein einzelnes Projekt. Unserer Einschätzung nach sagt ein verspäteter Hochhausbau in einem umfangreichen Portfolio wenig aus; wenn jedoch die meisten Projekte ein Jahr oder mehr zu spät fertiggestellt werden, sagt das viel aus.

Der Marktkontext macht diesen Schritt umso wichtiger. Cushman & Wakefield Core rechnete damit, dass in der zweiten Jahreshälfte 2026 in Dubai etwa 32.000 Wohneinheiten fertiggestellt werden (MarketBeat, 24. Juli 2026), und die „Khaleej Times“ berichtete unter Berufung auf das DLD, dass in der ersten Hälfte des Jahres 2026 104 Projekte fertiggestellt wurden. Gleichzeitig hatten nur etwa 186.000 der fast 525.000 geplanten Einheiten einen Baufortschritt von 20 % überschritten (Cushman & Wakefield Core via Khaleej Times, 20. August 2026). Der Rest der Pipeline befindet sich in einem frühen Stadium, und die bisherige Bilanz des Bauträgers ist der beste verfügbare Anhaltspunkt dafür, wie sich das Projekt entwickeln wird.

Warnung vor Falschaussagen: „Termingerecht fertiggestellt“ in einer Broschüre ist eine Behauptung, keine nachweisbare Bilanz. Die Daten in der offiziellen Projektbilanz sind die maßgeblichen Angaben.

Bankpartnerschaften als indirektes Signal für die Qualität des Bauträgers

Unserer Einschätzung nach ist eine Bankpartnerschaft ein nützliches Indiz für die Qualität eines Bauträgers, wenn auch keine Garantie: Eine Bank, die Off-Plan-Einheiten in den Projekten eines Bauträgers finanziert, hat diesen Bauträger geprüft. Im April 2026 gab Emirates NBD zwei solcher Vereinbarungen bekannt.

• Dubai Holding Real Estate. Am 16. April 2026 führten Emirates NBD und Dubai Holding Real Estate eine Hypothekenfinanzierung für im Bau befindliche Immobilien bei Projekten von Meraas, Nakheel und Dubai Properties ein, die für Gebietsansässige und Nicht-Gebietsansässige vorbehaltlich einer Genehmigung verfügbar ist. Gulf News berichtete, dass Anträge geprüft werden, sobald der Käufer 50 % des Kaufpreises gezahlt hat und die Bauarbeiten zu 30 % abgeschlossen sind.
• Sobha Realty. Am 8. April 2026 gaben Emirates NBD und Sobha Realty eine Partnerschaft zur Immobilienfinanzierung für im Bau befindliche Einheiten in Sobha-Projekten bekannt. In der veröffentlichten Pressemitteilung werden keine Angaben zu den Zahlungs- oder Baufortschrittschwellen gemacht.

Jede Hypothek für im Bau befindliche Immobilien in den VAE unterliegt der Vorschrift der Zentralbank, wonach die maximale Beleihungsquote für im Bau befindliche Immobilien unabhängig von der Käufergruppe bei 50 % liegt. Eine Partnerschaft ändert nichts an dieser Obergrenze und bedeutet nicht, dass jeder Antrag genehmigt wird.

Behandeln Sie auch das Fehlen einer Bankpartnerschaft mit Vorsicht. Viele Bauträger haben keine öffentliche Vereinbarung mit einer Bank, was an sich noch nichts Negatives über sie aussagt. Das Signal wirkt in eine Richtung: Eine Partnerschaft schafft Vertrauen, ihr Fehlen ist neutral.

Wenn das Projekt verzögert oder gestrichen wird: Ihre Rechte nach dubaischem Recht

Wenn die RERA ein Off-Plan-Projekt storniert oder wenn die Arbeiten aus Gründen, die außerhalb der Kontrolle des Bauträgers liegen, noch nicht begonnen haben, muss der Bauträger gemäß Artikel 11(b) des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in der durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 geänderten Fassung alle Zahlungen zurückerstatten. Das Treuhandkonto ist die Quelle dieser Gelder.

Artikel 15 des Gesetzes Nr. 8 von 2007 fügt eine zweite Ebene hinzu: Wird ein Projekt nicht fertiggestellt, muss der Treuhänder nach Rücksprache mit dem Grundstücksamt Maßnahmen ergreifen, um die Rechte der Einleger zu wahren, und entweder die Fertigstellung des Projekts sicherstellen oder den Einlegern den Betrag zurückerstatten. Streitigkeiten über unvollendete und stornierte Projekte werden an eine eigens dafür eingerichtete Stelle weitergeleitet, das Sondergericht für unvollendete und stornierte Immobilienprojekte, das durch das Dekret Nr. 33 von 2020 eingerichtet wurde.

Eine Verzögerung ist nicht mit einer Stornierung gleichzusetzen. Die in diesem Leitfaden zitierten Gesetze sehen kein Rücktrittsrecht bei verspäteter Übergabe vor; die Rechtsbehelfe des Käufers bei Verzögerungen sind in der Regel im Kaufvertrag (SPA) festgelegt. Lesen Sie daher die Verzögerungsklausel sorgfältig durch, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

Das Gesetz schützt auch den Bauträger, wenn der Käufer seine Zahlungen einstellt. Gemäß Artikel 11 in der durch das Gesetz Nr. 19 von 2020 geänderten Fassung erteilt das Grundstücksamt dem Käufer zunächst eine 30-tägige Fristsetzung. Danach hängen die Rechte des Bauträgers vom Fertigstellungsgrad ab:

Fertigstellungsgrad	Was der Bauträger tun darf
mehr als 80 %	den Vertrag aufrechterhalten und den Restbetrag einfordern, eine öffentliche Versteigerung der Einheit beantragen oder den Vertrag kündigen und bis zu 40 % des Vertragspreises einbehalten
60 % bis 80 %	den Vertrag kündigen und bis zu 40 % des Vertragspreises einbehalten
unter 60 %	den Vertrag kündigen und bis zu 25 % des Vertragspreises einbehalten

In Worten: Ein Käufer, der bei einem zu mehr als 60 % fertiggestellten Projekt in Zahlungsverzug gerät, kann bis zu 40 % des Preises verlieren. Prüfen Sie daher den Zahlungsplan vor der Unterzeichnung – und nicht erst danach – im Hinblick auf Ihren Cashflow.

Warnsignale: Was es bedeutet, wenn ein Projekt nicht im DLD-Register eingetragen ist

Ein Off-Plan-Projekt, das in der DLD-Projektstatusabfrage nicht zu finden ist, oder ein Verkäufer, der Zahlungen außerhalb des Treuhandkontos des Projekts verlangt, ist das deutlichste Warnsignal, das ein Käufer in Bezug auf einen Bauträger erhalten kann. Beides deutet auf einen Verkauf hin, den die Aufsichtsbehörde nicht einsehen kann und der nicht durch das Treuhandkonto abgedeckt ist.

Häufige Warnsignale:

• Das Projekt ist nicht in der „Project Status Enquiry“ zu finden, oder der dort genannte Bauträger weicht vom Verkäufer im Kaufvertrag (SPA) ab;
• in den Zahlungsanweisungen wird ein Konto genannt, das nicht das Treuhandkonto des Projekts ist;
• die Anzeige enthält keine Genehmigung oder keinen QR-Code, oder der Code führt zu einer anderen Immobilie;
• der Verkäufer weigert sich, den Verkauf bei Oqood zu registrieren, oder verzögert dies um Wochen, nachdem die Gebühr bezahlt wurde;
• im Zahlungsplan wird der Großteil des Kaufpreises verlangt, während die Projektunterlagen nur geringe Baufortschritte ausweisen;
• im Angebot wird eine „garantierte Rendite“ oder ein „garantierter Wiederverkaufsgewinn“ angegeben.

Für einige dieser Punkte gibt es harmlose Erklärungen, beispielsweise wenn der eingetragene Projektname vom Marketingnamen abweicht. Fragen Sie nach der DLD-Projektnummer, recherchieren Sie diese selbst und geben Sie sich nicht mit einem Screenshot zufrieden.

Fälschungsschutz: Ein „exklusiver Vorverkaufspreis“ ist kein Grund, vor der Registrierung zu zahlen. Artikel 4 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 verbietet den Verkauf von Immobilien vom Plan weg, bevor die Genehmigungen vorliegen, und Artikel 3 erklärt nicht registrierte Verkäufe für nichtig.

Offizielle Prüfungen im Vergleich: Was die einzelnen DLD-Tools anzeigen und was nicht

Jedes offizielle Tool beantwortet eine Frage, und keines deckt die gesamte Überprüfung des Bauträgers allein ab. Die Tabelle zeigt, welches Tool für welche Frage zu verwenden ist.

Tool	Wo	Was es anzeigt	Was es nicht anzeigt
Lizenzierte Entwickler	DLD-Website, Dubai REST	ob ein Unternehmen ein zugelassener Bauträger ist	Projektstatus, Finanzen, Verzögerungen
Abfrage des Projektstatus	DLD-Website, Dubai REST, WhatsApp	Bauträger, Status, Termine, Fertigstellungsgrad in %, Treuhandbank	Ihre persönlichen Zahlungen
Zugelassene Treuhänder	DLD-Website	Banken, die Treuhandkonten führen dürfen	Der Saldo eines Projektkontos
Lizenzen und Genehmigungen prüfen (Trakheesi)	DLD-Website, Dubai REST	Ob eine Anzeige, ein Makler oder ein Unternehmen lizenziert ist	Preis, Zahlungsplan, Übergabetermin
Madmoun-QR-Code	in jeder Anzeige	Genehmigung, Immobilie, Inserent, Status „verkauft“ oder „vermietet“	Baufortschritt
Oqood-Zertifikat	ausgestellt durch das DLD, nachdem der Bauträger den Verkauf registriert hat	Ihre Einheit ist auf Ihren Namen registriert	Projektfinanzen

Mit anderen Worten: Nutzen Sie das Register für das Unternehmen, die Projektanfrage für das Gebäude und die Bank, die Genehmigungs-Tools für die Anzeige und den Makler sowie Oqood für Ihren eigenen Vertrag.

Vor- und Nachteile des Kaufs einer Immobilie vom Plan direkt bei einem Bauträger in Dubai

Der direkte Kauf bei einem Bauträger in Dubai bietet Ihnen den Zahlungsplan des Bauträgers und eine offizielle Treuhandstruktur, birgt jedoch auch ein höheres Risiko für Ihr Geld, solange das Gebäude noch nicht existiert.

Vorteile:

• Die Zahlungen fließen auf ein Projekt-Treuhandkonto, das gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 reguliert ist;
• Zahlungspläne verteilen den Preis über die Bauzeit;
• die Einheit wird bei Oqood registriert, und ein nicht registrierter Verkauf ist nichtig;
• das Gesetz sieht eine vollständige Rückerstattung vor, falls die RERA das Projekt storniert, unabhängig davon, wer der Bauträger ist.

Nachteile:

• Das Treuhandkonto schützt die Zahlungen, nicht den Übergabetermin;
• Ein Käufer, der seine Zahlungen einstellt, kann bei einem zu 60 % oder mehr fertiggestellten Projekt bis zu 40 % des Kaufpreises verlieren;
• Hypotheken für im Bau befindliche Immobilien sind auf eine Beleihungsquote von 50 % begrenzt;
• Eine große Projektpipeline bedeutet, dass bei der Übergabe mehr Projekte um dieselben Käufer und Mieter konkurrieren.

Für wen der Kauf einer Immobilie vom Plan weg bei einem Bauträger nicht geeignet ist

Der Kauf einer Immobilie im Bau ist nicht für jeden Käufer geeignet, und in den folgenden Fällen wirkt sich diese Struktur nachteilig für Sie aus.

Es ist nicht geeignet, wenn Sie das Geld möglicherweise innerhalb von ein oder zwei Jahren zurückbenötigen: Die Rückerstattungsregeln schützen Sie, wenn das Projekt abgesagt wird, nicht jedoch, wenn Sie Ihre Meinung ändern, und ein Käufer, der seine Zahlungen einstellt, kann bis zu 25 % des Kaufpreises verlieren – selbst bei einem Projekt, das zu weniger als 60 % fertiggestellt ist.

Es ist keine gute Wahl, wenn Sie das Projekt nicht selbst verfolgen können: Die Überprüfungen in diesem Leitfaden dauern jeweils nur wenige Minuten, müssen jedoch bei jeder Zahlungsphase wiederholt werden, und ein Käufer, der sich ausschließlich auf die Updates des Bauträgers verlässt, verzichtet auf den wichtigsten Schutz, den ein Treuhandkonto bietet.

Es ist keine gute Wahl, wenn Ihr Plan von einem festen Übergabetermin abhängt, zum Beispiel vom Beginn einer Vermietung oder einem Visumantrag: Das Treuhandkonto schützt den Zeitplan nicht. Wenn der Kauf dem Zweck des Aufenthalts dient, lesen Sie unseren Leitfaden zum Immobilienvisum in Dubai und prüfen Sie, inwieweit dessen Bedingungen für Off-Plan-Immobilien gelten, bevor Sie sich darauf verlassen.

Es ist keine gute Wahl, wenn Sie eine Finanzierung von mehr als 50 % benötigen: Die Zentralbank begrenzt die Beleihungsquote für Off-Plan-Immobilien auf 50 %, und der Rest muss aus Ihren eigenen Mitteln stammen. Fertiggestellte Wohnungen ohne Baurisiko finden Sie in unserem Bereich für Bestandsimmobilien, und Off-Plan-Projekte von Bauträgern wie Binghatti Developers und Azizi Developments können Sie mit denselben Schritten prüfen, bevor Sie eine Einheit reservieren.

Methodik und Quellen

Methodik

Die Überprüfungen in diesem Leitfaden orientieren sich an den offiziellen DLD-E-Services und der Gesetzgebung Dubais. Jede gesetzliche Vorschrift wurde am 25. September 2026 anhand des Gesetzestextes auf dem Dubai Legislation Portal überprüft, und jeder Dienst anhand seiner Seite auf dubailand.gov.ae. Die Marktdaten stammen von Cushman & Wakefield Core und sind mit dem Verweis „laut Khaleej Times“ gekennzeichnet, sofern die Zahlen nicht auf der eigenen Seite des Forschungsunternehmens erscheinen. Angaben zu Bankpartnerschaften stammen aus Pressemitteilungen der Unternehmen sowie aus der „Gulf News“, die namentlich genannt wird, wenn die Informationen ausschließlich dort erscheinen. East Property erstellt keine Rangliste der Bauträger: Es gibt kein offizielles Ranking, und das DLD veröffentlicht ein Register, keine Bewertung. Der Leitfaden wurde von der Redaktion von East Property erstellt und am 25. September 2026 anhand der Quellen überprüft.

Quellen

• Dubai Land Department, Lizenzierte Bauträger, geprüft am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/approved-real-estate-developers/
• Dubai Land Department, Projektstatusabfrage, überprüft am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/real-estate-project-status-landing/
• Dubai Land Department, Projekt registrieren, abgerufen am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-project/
• Dubai Land Department, Antrag auf Einrichtung eines Treuhandkontos: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-activate-an-escrow-account/
• Dubai Land Department, Zugelassene Treuhänder für Treuhandkonten: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/certified-escrow-agents/escrow-account-details/
• Dubai Land Department, Häufig gestellte Fragen: https://dubailand.gov.ae/en/frequently-asked-questions/
• Dubai Land Department, Antrag auf Eintragung des Erstverkaufs (Oqood), abgerufen am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• Dubai Land Department, Überprüfung von Lizenzen und Genehmigungen: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/validate-real-estate-licenses-and-permits/
• Dubai Land Department, Madmoun-QR-Code für Immobilienanzeigen, April 2023: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dubai-land-department-provides-madmoun-service-to-verify-validity-of-real-estate-ads-via-qr-codes/
• Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten für Immobilienentwicklungsprojekte in Dubai (Art. 4, 5, 9, 14, 15): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2007/Law%20No.%20(8)%20of%202007.html
• Gesetz Nr. 13 von 2008 zur Regelung des vorläufigen Grundbuchs (Art. 3, 4): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2008/Law%20No.%20(13)%20of%202008.html
• Gesetz Nr. 19 von 2020 zur Änderung des Gesetzes Nr. 13 von 2008 (Art. 11): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Law%20No.%20(19)%20von%202020%20zur%20Änderung%20des%20Gesetzes%20Nr.%20(13)%20%20von%202008%20zur%20Regelung%20des%20vorläufigen%20Grundbuchs%20im%20Emirat%20Dubai.html
• Erlass Nr. 33 von 2020 über das Sondergericht für unvollendete und stornierte Immobilienprojekte: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2020/Decree%20No.%20(33)%20von%202020%20betreffend%20das%20Sondergericht.html
• Gesetz Nr. 4 von 2019 über die Regulierungsbehörde für den Immobiliensektor: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(4)%20%20von%202019%20über%20die%20Immobilienaufsichtsbehörde.html
• Regelwerk der Zentralbank der VAE, Hypothekenvorschriften, Artikel 3: https://rulebook.centralbank.ae/en/rulebook/article-3-important-ratios
• Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Dubai Residential Q2 2026, 24. Juli 2026: https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• Khaleej Times, Dubai vor der höchsten jährlichen Zahl an Wohnungsübergaben seit 2008, 20. August 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-set-for-highest-annual-home-deliveries-since-2008-as-new-launches-slow
• Khaleej Times, Dubai schließt im ersten Halbjahr 2026 104 Immobilienprojekte ab, 20. August 2026: https://www.khaleejtimes.com/business/dubai-completes-104-property-projects-worth-over-dh111-billion-in-h1-2026
• Dubai Holding, Dubai Holding Real Estate und Emirates NBD schließen Partnerschaft zur Finanzierung von Immobilien im Bau, 16. April 2026: https://www.dubaiholding.com/en/media-hub/press-releases/dubai-holding-real-estate-und-emirates-nbd-schließen-Partnerschaft-zur-Einführung-einer-integrierten-Hypothekenfinanzierung-für-im-Bau-befindliche-Immobilien-bei-Meraas-Nakheel-und-Dubai-Properties
• Gulf News, Emirates NBD ermöglicht früheren Zugang zu Hypotheken für im Bau befindliche Immobilien von Dubai Holding, 16. April 2026: https://gulfnews.com/business/banking/dubais-emiratesnbd-opens-earlier-mortgage-access-for-off-plan-dubai-holding-properties-1.500508600
• Emirates NBD, Emirates NBD und Sobha Realty schließen Partnerschaft zur Bereitstellung integrierter Finanzierungslösungen für Wohnimmobilien, 8. April 2026: https://www.emiratesnbd.com/en/media-center/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions (Kopie der Pressemitteilung auf Zawya: https://www.zawya.com/en/press-release/companies-news/emirates-nbd-and-sobha-realty-partner-to-offer-integrated-home-financing-solutions-for-off-plan-projects-in-dubai-apkjydwu)

FAQ

Wie überprüfe ich einen Bauträger in Dubai?

Suchen Sie den offiziellen Firmennamen im DLD-Dienst „Licensed Developers“ auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST-App. Suchen Sie anschließend das Projekt in der DLD-Projektstatusabfrage und überprüfen Sie, ob der dort genannte Bauträger der Verkäufer in Ihrem Kaufvertrag (SPA) ist.

Wie kann ich den Status meines Projekts in Dubai überprüfen?

Nutzen Sie die „Project Status Enquiry“ auf der DLD-Website, in der Dubai REST-App oder über den DLD-WhatsApp-Kanal. Suchen Sie nach Projektname oder -nummer, um den Status, Termine, den Fertigstellungsgrad und die Treuhandbank anzuzeigen.

Wie kann ich überprüfen, ob ein Off-Plan-Projekt bei der RERA registriert ist?

Ein registriertes Off-Plan-Projekt wird in der „DLD Project Status Enquiry“ mit einer Projektnummer und einer Treuhandbank angezeigt. Wenn Sie es nicht finden können, fragen Sie den Bauträger nach der DLD-Projektnummer und suchen Sie selbst danach.

Wie lauten die Regeln für Treuhandkonten bei Off-Plan-Projekten?

Gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 verfügt jedes Off-Plan-Projekt über ein eigenes Treuhandkonto, das ausschließlich für den Bau dieses Projekts verwendet wird. Nach Fertigstellung behält die Bank 5 % des Kontoguthabens für ein Jahr ein, nachdem die Einheiten auf den Namen der Käufer registriert wurden.

Ist der Kauf einer Immobilie ab Plan in Dubai sicher?

Die Zahlungen sind durch das Treuhandkonto und der Verkauf durch die Oqood-Registrierung geschützt, der Übergabetermin ist jedoch nicht garantiert. Das Risiko ist geringer, wenn der Bauträger lizenziert ist, das Projekt im DLD-Register eingetragen ist und Sie ausschließlich auf dessen Treuhandkonto einzahlen.

Was passiert, wenn ein Bauträger ein Projekt in Dubai storniert?

Wenn die RERA das Projekt storniert, muss der Bauträger gemäß Artikel 11(b) des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in der Fassung von 2020 alle Zahlungen zurückerstatten. Streitigkeiten werden vor das Sondergericht für unvollendete und stornierte Immobilienprojekte gebracht.

Was ist Oqood?

Oqood ist das vorläufige Register des DLD für den Verkauf von Immobilien ab Plan. Der Bauträger trägt Ihre Einheit dort ein, Sie erhalten eine vorläufige Bescheinigung, und die DLD-Gebühr beträgt 4 % des Preises, wobei diese offiziell zu 2 % auf den Verkäufer und zu 2 % auf den Käufer aufgeteilt wird.

Wie überprüfe ich eine Trakheesi-Genehmigung oder eine Immobilienanzeige?

Scannen Sie den Madmoun-QR-Code in der Anzeige oder nutzen Sie den DLD-Service „Verify License and Permits“. Dieser zeigt an, ob die Anzeige, der Makler und das Unternehmen lizenziert sind, nicht jedoch, ob der Preis oder der Übergabetermin korrekt sind.

Wer sind die vertrauenswürdigsten Bauträger für Off-Plan-Projekte in Dubai?

Es gibt kein offizielles Ranking vertrauenswürdiger Bauträger. Das Land Department veröffentlicht ein Register lizenzierter Bauträger sowie Projektunterlagen mit Fertigstellungsterminen. Vergleichen Sie daher die versprochenen und tatsächlichen Übergabetermine jedes Bauträgers für drei bis fünf abgeschlossene Projekte.

Kann ich für eine Off-Plan-Immobilie eines beliebigen Bauträgers eine Hypothek erhalten?

Nur, wenn die Bank den Bauträger und das Projekt akzeptiert. Die Zentralbank begrenzt die Beleihungsquote für Off-Plan-Immobilien auf 50 %, und die Banken legen für jeden Bauträger ihre eigenen Zahlungs- und Baugrenzen fest.

Kann ich meine im Bau befindliche Immobilie in Dubai vor Fertigstellung verkaufen?

Ein Weiterverkauf vor Fertigstellung hängt von den Bedingungen in Ihrem Kaufvertrag (SPA) ab, und Bauträger legen hierfür in der Regel eigene Anforderungen fest. Die Einheit muss bei Oqood registriert sein, und die Übertragung auf den neuen Käufer muss beim Grundbuchamt eingetragen werden.