Was der Besitz einer Wohnung in Dubai wirklich kostet: Nebenkosten, Gebühren und Nettomietrendite

Einmalige und jährliche Kosten für den Besitz einer Immobilie in Dubai

Die Kosten für den Besitz einer Immobilie in Dubai gliedern sich in einmalige Kaufgebühren, die bei der Registrierung anfallen, und wiederkehrende jährliche Kosten, die so lange anfallen, wie Sie die Immobilie besitzen. Die einmaligen Gebühren werden vom DLD festgelegt und sind unabhängig vom jeweiligen Gebäude; die jährlichen Kosten hängen vom Gebäude, von der Größe der Immobilie in Quadratfuß und davon ab, ob Sie selbst darin wohnen oder sie vermieten.

Kosten	Art	Betrag (Stand: 25. September 2026)	Wer zahlt	Quelle
DLD-Übertragungsgebühr (fertige Immobilie)	einmalig	4 % des Kaufpreises	DLD teilt diese Gebühr auf: 2 % Verkäufer / 2 % Käufer; gemäß den marktüblichen Gepflogenheiten zahlt der Käufer in der Regel die gesamten 4 %	DLD
Oqood-Registrierung (Neubau)	einmalig	4 % des Kaufpreises, Zahlung über den Bauträger	Käufer	DLD
Gebühr der Treuhandstelle	einmalig	4.000 AED + MwSt. ab 500.000 AED; 2.000 AED + MwSt. unter	Käufer gemäß Marktpraxis	DLD
Eigentumsurkunde	einmalig	250 AED	Käufer gemäß Marktgepflogenheiten	DLD
DEWA-Kaution	rückzahlbar	2.000 AED für Wohnungen, 4.000 AED für Villen	Kontoinhaber	DEWA
Nebenkosten	jährlich	festgelegt pro Gebäude, AED pro Quadratfuß, genehmigt durch die RERA	Eigentümer	DLD-Servicegebührenindex
Fernkühlung (sofern separat in Rechnung gestellt)	monatlich	z. B. Kapazität 750 AED pro Kältetonne pro Jahr + 0,568 AED pro Tonnenstunde (Empower)	Nutzer	Empower
Wohnungsgebühr	monatlich auf der DEWA-Rechnung	5 % der Jahresmiete für Mieter	Mieter bei Vermietung	.uae, DEWA
Ejari-Mietregistrierung	pro Vertrag	177,75 AED online, 220 AED in einem Servicezentrum	gemäß Vertrag	DLD

In Worten: Die einmalige Gebühr für eine bezugsfertige Wohnung im Wert von 1.200.000 AED beläuft sich auf etwa 52.470 AED an DLD-Gebühren vor etwaiger Maklerprovision, und die laufenden Kosten setzen sich hauptsächlich aus der Nebenkostenpauschale zusammen, die pro Quadratfuß festgelegt ist und nicht sinkt, wenn die Mieten sinken.

Nebenkosten in Dubai: Was sie sind und wer sie festlegt

Eine Nebenkostenpauschale in Dubai ist die jährliche Gebühr, die ein Eigentümer für die Instandhaltung eines gemeinschaftlich genutzten Gebäudes oder einer Wohnanlage zahlt; sie wird pro Quadratfuß der Einheit berechnet und muss von der RERA genehmigt werden, bevor die Verwaltungsgesellschaft sie einziehen darf. Sie deckt Reinigung, Sicherheit, Aufzüge, Strom in den Gemeinschaftsbereichen, Schwimmbäder und Fitnessstudios sowie den Rücklagenfonds des Gebäudes für größere Reparaturen ab.

Rechtsgrundlage ist das Gesetz Nr. 6 von 2019 über das Eigentum an gemeinschaftlich genutzten Immobilien in Dubai. Artikel 27(a) verbietet es einer Verwaltungsgesellschaft, den Eigentümern Gebühren in Rechnung zu stellen, ohne zuvor die Genehmigung der RERA einzuholen. Artikel 28 besagt, dass ein Eigentümer die Zahlung von Dienstleistungs- oder Nutzungsgebühren, die von der RERA genehmigt wurden, nicht verweigern darf. Einfach ausgedrückt: Der Bauträger oder die Verwaltungsgesellschaft kann den Betrag nicht eigenmächtig festlegen, und ein Eigentümer darf die Zahlung einer genehmigten Rechnung nicht verweigern. Gemäß Artikel 32(a) begründen unbezahlte Dienstleistungsgebühren ein Pfandrecht an der Wohnung, und die Wohnung darf erst verkauft werden, wenn diese beglichen sind.

Genehmigte Budgets, Rechnungen und Zahlungen laufen über „Mollak“, das Online-System der RERA für gemeinschaftlich gehaltenes Eigentum. Dasselbe System überwacht das Treuhandkonto des Gebäudes für die Dienstleistungsgebühren. Für einen Eigentümer bedeutet dies, dass die Gebühr für ein bestimmtes Gebäude ein öffentlicher, überprüfbarer Betrag ist und keine Schätzung eines Maklers.

Die Nebenkosten werden auf der Grundlage der Wohnfläche der Einheit berechnet, sodass eine 1.200 sqft große Zweizimmerwohnung 60 % mehr zahlt als eine 750 sqft große Einzimmerwohnung im selben Hochhaus. Die Sätze unterscheiden sich stark von Gebäude zu Gebäude: Ein Hochhaus mit großer Poolterrasse, Concierge und hohem Beitrag zum Rücklagenfonds verlangt mehr pro Quadratfuß als ein mittelhohes Gebäude mit einfacher Ausstattung. Wir veröffentlichen hier keine Durchschnittswerte für die Wohnanlage, da das DLD diese nicht veröffentlicht; die einzige verlässliche Zahl ist die für Ihr Gebäude genehmigte.

So überprüfen Sie die genehmigte Nebenkostenpauschale für ein Gebäude

Der DLD-Servicegebührenindex zeigt die von der RERA genehmigte Servicegebühr für ein Gebäude in Miteigentum an, sodass ein Käufer die tatsächliche jährliche Gebühr vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags (SPA) überprüfen kann.

1. Öffnen Sie den Servicegebührenindex auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST-App.
2. Wählen Sie das Jahr und den Namen des Projekts oder Gebäudes aus.
3. Lesen Sie den genehmigten Satz pro Quadratfuß für die jeweilige Nutzungsart (Wohnen, Einzelhandel, Parken) ab.
4. Multiplizieren Sie den Satz mit der Fläche der Einheit in Quadratfuß, die Sie der Eigentumsurkunde oder dem Kaufvertrag (SPA) entnehmen können.
5. Bitten Sie den Verkäufer um einen Mollak-Nachweis, aus dem hervorgeht, dass frühere Rechnungen beglichen sind.

Unbezahlte Nebenkosten stellen gemäß Artikel 32(a) des Gesetzes Nr. 6 von 2019 ein Pfandrecht an der Einheit dar, daher ist ein einwandfreier Zahlungsnachweis ebenso wichtig wie der Satz selbst. Handelt es sich um ein im Bau befindliches Objekt, liegt noch kein genehmigter Haushaltsplan vor: Die Schätzung des Bauträgers in der Verkaufsbroschüre ist lediglich eine Schätzung, bis die RERA den ersten Haushaltsplan nach der Übergabe genehmigt.

Was in den Nebenkosten enthalten ist und was nicht: Kältemaschine, Versorgungsleistungen und Versicherung

Die Nebenkosten in Dubai decken die Gemeinschaftsflächen des Gebäudes ab, während Strom, Wasser und oft auch die Kühlung der Wohnung selbst dem Bewohner separat in Rechnung gestellt werden. Die Kältemaschine ist der Punkt, bei dem Eigentümer am häufigsten Fehler machen.

Viele Hochhäuser in Dubai nutzen Fernkühlung, die von einem Anbieter zu Tarifen bereitgestellt wird, die vom Obersten Energierat von Dubai genehmigt wurden. Die Vorschrift RD10 der Regulierungsbehörde (Version 1.4, 6. Februar 2026) erlaubt es den Anbietern, nur genehmigte Tarife anzuwenden, und definiert zwei Komponenten: eine Kapazitätsgebühr und eine Verbrauchsgebühr. Empower beispielsweise berechnet eine Kapazitätsgebühr von 750 AED pro Kältetonne pro Jahr, die monatlich im Voraus in Rechnung gestellt wird, zuzüglich einer Verbrauchsgebühr von 0,568 AED pro Tonnenstunde und einer Zählergebühr. Die Kapazitätsgebühr ist auch in Monaten fällig, in denen niemand in der Wohnung wohnt.

Manche Gebäude werden als „kühlaggregatfrei“ vermarktet. In diesen Gebäuden wird die Kühlung über die Nebenkosten abgerechnet, sodass die Nebenkosten pro Quadratfuß zwar höher erscheinen, es jedoch keine separate Kühlungsrechnung gibt. Wenn Sie zwei Gebäude vergleichen, vergleichen Sie die Nebenkosten zuzüglich der Kühlungsrechnung und nicht nur die Nebenkosten allein.

Die Hausratversicherung und die Haftpflichtversicherung für die Wohnung selbst gehen zu Lasten des Eigentümers; prüfen Sie den genehmigten Hauskostenplan, um zu sehen, was der Versicherungsschutz des Gebäudes umfasst.

DEWA, die Wohnkosten und Nebenkosten für Eigentümer und Vermieter

Das DEWA-Konto wird von demjenigen eröffnet, der die Einheit bewohnt: vom Eigentümer, wenn er darin wohnt, vom Mieter, wenn sie vermietet ist. Für die Kontoeröffnung ist eine rückzahlbare Kaution in Höhe von 2.000 AED für eine Wohnung bzw. 4.000 AED für eine Villa erforderlich, zuzüglich einer Aktivierungsgebühr von 125 AED für kleine Zähler bzw. 300 AED für große Zähler sowie drei Gebühren à 10 AED. DEWA erstattet die Kaution eines Eigentümers erst, wenn die Immobilie verkauft wird.

Über die DEWA-Rechnung wird auch die Wohnungsgebühr der Stadtverwaltung von Dubai eingezogen. Für Mieter beträgt sie 5 % der Jahresmiete, aufgeteilt in 12 monatliche Raten. Wenn die Wohnung vermietet ist, zahlt der Mieter diese Gebühr, nicht der Vermieter. Wenn Sie selbst in der Wohnung wohnen, überprüfen Sie die Zeile zur Wohnungsgebühr auf Ihrer DEWA-Rechnung: Die Stadtverwaltung von Dubai legt die Bemessungsgrundlage für eigengenutzte Wohnungen fest, und wir konnten diese Grundlage auf einer offiziellen Seite zum Stand vom 25. September 2026 nicht bestätigen.

Für einen Vermieter bedeutet dies, dass Nebenkosten und die Wohnungsgebühr in der Regel nicht in die Renditeberechnung einfließen, während die Servicegebühr und ein Leerstandsmonat berücksichtigt werden: Während eines Leerstands zahlt der Eigentümer die Gebühr für die Kühlleistung und hält das DEWA-Konto aufrecht.

Steuern auf Immobilien in Dubai: Was ein privater Eigentümer zahlt

In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer auf Wohnimmobilien, und die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Privatpersonen; daher zahlt ein privater Eigentümer, der eine Wohnung vermietet, keine Steuern der VAE auf die Miete. Die Steuern, die einen Eigentümer betreffen, sind begrenzter.

Die Körperschaftsteuer gilt nicht für Mieteinnahmen einer Privatperson aus Immobilien, die ohne Gewerbeschein gehalten werden. Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 und der Leitfaden der Bundessteuerbehörde (FTA) zu Immobilieninvestitionen für natürliche Personen (Oktober 2024) schließen solche Einkünfte unabhängig von ihrer Höhe vom Anwendungsbereich der Körperschaftsteuer aus. Die Situation ändert sich, wenn der Eigentümer die Immobilie über eine Gesellschaft hält oder ein lizenziertes Vermietungsunternehmen betreibt.

Die Mehrwertsteuer wird für Miete und Nebenkosten unterschiedlich behandelt. Wohnraummietverträge sind grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit, und die Erstüberlassung eines neuen Wohngebäudes innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung unterliegt dem Nullsatz. Nebenkosten stellen eine separate Leistung dar: Die öffentliche Klarstellung VATP022 der FTA (2. November 2020) behandelt die Verwaltung von Immobilien in Miteigentum als steuerpflichtige Leistung zum regulären Mehrwertsteuersatz, der in den VAE 5 % beträgt; daher enthält die Rechnung über die Nebenkosten die Mehrwertsteuer.

Das praktische Ergebnis: Die Steuerbelastung für einen einzelnen Eigentümer in Dubai liegt nahe Null, und die Nebenkosten bleiben der Hauptkostenfaktor für den Immobilienbesitz; die Besteuerung im Heimatland ist jedoch eine separate Frage. Einwohner anderer Länder müssen möglicherweise an ihrem Wohnort Steuern auf die Mieteinnahmen aus Dubai entrichten, was jedoch außerhalb des Rahmens dieses Leitfadens liegt.

Vermietungskosten: Ejari, Maklergebühren, Verwaltung und Mietvorschriften

Die Vermietung einer Wohnung in Dubai bringt vier Kostenpunkte mit sich: die Registrierung des Mietverhältnisses bei Ejari, die Kosten für die Mietersuche, die Kosten für die Verwaltung, falls Sie nicht in Dubai sind, sowie die Einnahmeausfälle zwischen zwei Mietern. Nur für den ersten Punkt gibt es einen offiziellen Preis.

Ejari ist das DLD-Register für Mietverträge, in dem jeder Mietvertrag registriert werden muss. Die Gebühr beträgt 100 AED zuzüglich zweier Gebühren von je 10 AED und einer Servicepartnergebühr, was online insgesamt 177,75 AED oder in einem Servicezentrum 220 AED ergibt. Das DLD gibt nicht vor, wer diese Gebühr zu zahlen hat; dies wird im Mietvertrag festgelegt.

Vermittlungsprovisionen von Makleragenturen und Verwaltungsgebühren werden vom DLD nicht geregelt. Sie entsprechen einem Prozentsatz der im Verwaltungsvertrag vereinbarten Jahresmiete; lassen Sie sich den Satz daher schriftlich bestätigen, bevor Sie Renditen vergleichen. In unserem unten aufgeführten Rechenbeispiel gehen wir von 5 % der Miete für die Verwaltung als Eingabewert aus, nicht als Marktdurchschnitt.

Die Miete darf nur innerhalb der offiziellen Grenzen steigen. Der Erlass Nr. 43 von 2013 knüpft jede Erhöhung an den DLD-Mietindex: keine Erhöhung, wenn die Miete bis zu 10 % unter dem Durchschnitt für vergleichbare Einheiten liegt, 5 %, wenn sie 11–20 % darunter liegt, 10 %, wenn sie 21–30 % darunter liegt, 15 %, wenn sie 31–40 % darunter liegt, und 20 %, wenn sie mehr als 40 % darunter liegt. Ein Vermieter, der die Vertragsbedingungen ändern möchte, muss den Mieter mindestens 90 Tage vor Ablauf des Vertrags darüber informieren. Seit dem 2. Januar 2025 berechnet der DLD Smart Rental Index den Durchschnitt anhand der Mietverträge im Gebäude, der Mieten in der Umgebung und einer Gebäudeklassifizierung.

Die Vermietung von Zimmern oder Schlafplätzen unterliegt einer gesonderten Regelung. Das Gesetz Nr. 4 von 2026 der Stadt Dubai über Wohngemeinschaften trat am 26. August 2026 in Kraft: Es schreibt eine Genehmigung der Stadtverwaltung von Dubai vor und sieht Geldbußen von 500 AED bis 500.000 AED vor, die sich bei einem wiederholten Verstoß innerhalb eines Jahres auf bis zu 1 Million AED verdoppeln. Für die kurzfristige Ferienvermietung ist für jede Einheit eine gesonderte Genehmigung des Ministeriums für Wirtschaft und Tourismus (DET) erforderlich.

Brutto- vs. Netto-Mietrendite: So berechnen Sie sie

Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis; die Nettomietrendite ergibt sich aus der Jahresmiete abzüglich der Betriebskosten des Eigentümers, geteilt durch den Kaufpreis oder durch den insgesamt investierten Kapitalbetrag. Der Unterschied zwischen beiden ist das zentrale Thema dieses Leitfadens.

• Bruttomietrendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100.
• Nettomietrendite = (Jahresmiete − Nebenkosten − Leerstand − Verwaltung − Instandhaltung − Versicherung − Ejari) ÷ Kaufpreis × 100. Falls für die Einheit eine separate Kühlungsrechnung anfällt, addieren Sie die Leistungsgebühr für leerstehende Monate hinzu.
• Nettorendite auf das investierte Kapital = derselbe Nettoertrag ÷ (Kaufpreis + DLD-Gebühr + Treuhänder- und Grundbuchgebühren + Maklerprovision).

Die angegebenen Renditen sind fast immer Bruttorenditen. Für das erste Halbjahr 2026 bezifferte Cavendish Maxwell die durchschnittlichen Bruttomietrenditen auf fast 7 % für Wohnungen und 5 % für Villen und Reihenhäuser (Pressemitteilung vom 30. Juli 2026). Dabei handelt es sich um Marktdurchschnitte vor Abzug der Kosten; eine bestimmte Immobilie kann deutlich darüber oder darunter liegen.

Rechenbeispiel: Brutto- vs. Nettorendite bei einer Einzimmerwohnung

Eine Ein-Zimmer-Wohnung, die für 1.200.000 AED gekauft und für 84.000 AED pro Jahr vermietet wird, weist eine Bruttomietrendite von 7,0 % auf und eine Nettomietrendite von etwa 4,8 %, sobald Nebenkosten, ein Leerstandsmonat sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen sind. Die mit „Annahme“ gekennzeichneten Angaben stammen von uns und dienen der Veranschaulichung der Methode; ersetzen Sie diese durch die Zahlen für Ihre Immobilie.

Zeile	Eingabe	AED pro Jahr
Kaufpreis	750 sqft bezugsfertige Wohnung (Annahme)	1.200.000
Jährliche Miete	Annahme, entspricht einer Bruttorendite von 7 %	84.000
Nebenkosten	15 AED pro Quadratfuß × 750 Quadratfuß (Annahme; den Satz für Ihr Gebäude entnehmen Sie bitte dem DLD-Index)	−11.250
Leerstand	1 Monat ohne Mieter (Annahme)	−7.000
Verwaltung	5 % der Miete (Annahme)	−4.200
Instandhaltungsrücklage	Annahme	−3.000
Hausrat- und Vermieterversicherung	Annahme	−1.000
Ejari	Gebühr für das Ejari-Servicezentrum (DLD)	−220
Nettoertrag		57.330
Bruttomietrendite	84.000 ÷ 1.200.000	7,00 %
Nettomietrendite bezogen auf den Preis	57.330 ÷ 1.200.000	4,78
Nettorendite auf das investierte Kapital	57.330 ÷ 1.252.470 (Kaufpreis + 52.470 AED DLD-Gebühren)	4,58 %

Die Differenz zwischen Brutto- und Nettorendite beträgt in diesem Beispiel 2,2 Prozentpunkte, wobei allein die Nebenkosten etwa 0,94 Prozentpunkte ausmachen. Deshalb kann dieselbe Einheit mit einer Bruttorendite von 7 % je nach dem genehmigten Mietzins des Gebäudes eine gute oder eine schlechte Investition sein.

Der Preis pro Quadratfuß beeinflusst das Ergebnis stärker als jeder andere Faktor. Bei 10 AED pro Quadratfuß beträgt die Nettomietrendite auf den Kaufpreis in diesem Beispiel 5,09 %; bei 20 AED sind es 4,47 %; bei 25 AED sind es 4,15 %. Führen Sie vor dem Kauf die Berechnung anhand des genehmigten Satzes aus dem DLD-Index und eines schriftlichen Angebots der Verwaltung durch.

Wie sich der Mietrückgang im Jahr 2026 auf die Nettorendite auswirkt

Laut Cushman & Wakefield Core (MarketBeat, 24. Juli 2026) sanken die Mieten in Dubai im 2. Quartal 2026 stadtweit um 6 % gegenüber dem Vorquartal, während die Verkaufspreise um 4 % zurückgingen. Die Zahlen beziehen sich auf Wohnungen und Villen zusammen. Für einen Eigentümer, der bereits gekauft hat, ändert sich der gezahlte Preis nicht, sodass eine niedrigere Miete die Rendite sofort schmälert.

Wendet man eine Mietminderung von 6 % auf das Rechenbeispiel an, sinkt die Miete von 84.000 AED auf 78.960 AED, und die Bruttomietrendite fällt von 7,0 % auf 6,58 %. Die Nebenkosten für das Gebäude bleiben bei 11.250 AED, da sie pro Quadratfuß und nicht pro Dirham Miete abgerechnet werden. Die Nettomietrendite sinkt von 4,78 % auf 4,41 % – ein relativer Rückgang, der größer ist als der der Miete selbst.

Das Angebot ist der Grund, warum dieser Test gerade jetzt durchgeführt wird. Cushman & Wakefield rechnet damit, dass in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 in Dubai etwa 32.000 Einheiten fertiggestellt werden. In Wohnvierteln, in denen viele Hochhäuser gleichzeitig übergeben werden, konkurrieren neue Eigentümer um dieselben Mieter, und aus dem Leerstandsmonat in unserem Beispiel können zwei werden.

Verbreitete Mythen über die Kosten des Immobilienbesitzes in Dubai

Mehrere Annahmen über die Kosten des Immobilienbesitzes in Dubai sind falsch, und jede einzelne lässt die Rendite besser aussehen, als sie tatsächlich ist.

Die Annahme, dass in Dubai keine Kosten für den Immobilienbesitz anfallen, weil es keine Grundsteuer gibt, ist falsch: Es gibt zwar keine jährliche Grundsteuer, aber es fallen von der RERA genehmigte Nebenkosten, eine Wohnungsgebühr auf der DEWA-Rechnung sowie Gebühren für die Kühlleistung an.

Die Annahme, dass die in einer Anzeige angegebene Rendite dem tatsächlichen Ertrag des Eigentümers entspricht, ist falsch: Die angegebenen Zahlen sind Bruttobeträge vor Nebenkosten, Leerstand und Verwaltungskosten; in unserem Beispiel werden aus 7 % brutto etwa 4,8 % netto.

Die Annahme, dass die Kältemaschine immer in den Nebenkosten enthalten ist, ist falsch: In Gebäuden mit Fernkühlung stellt der Anbieter jeden Monat eine Kapazitätsgebühr pro Kältetonne in Rechnung, unabhängig davon, ob das Gebäude belegt ist oder nicht, es sei denn, das Gebäude verfügt über keine eigene Kältemaschine.

Die Annahme, dass Mieteinnahmen aus Immobilien in Dubai der Unternehmenssteuer der VAE unterliegen, ist für Privatpersonen falsch: Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 nimmt die Mieteinnahmen einer Privatperson aus Immobilien, die ohne Lizenz gehalten werden, von der Steuer aus.

Die Annahme, dass eine Verwaltungsgesellschaft oder ein Bauträger die Nebenkosten frei festlegen kann, ist falsch: Nach dem Gesetz Nr. 6 von 2019 bedürfen die Gebühren der Genehmigung durch die RERA, und ein Eigentümer kann die Zahlung einer genehmigten Gebühr nicht verweigern.

Die Annahme, dass ein Vermieter die Miete bei Vertragsverlängerung auf Marktniveau anheben kann, ist falsch: Das Dekret Nr. 43 von 2013 begrenzt Mieterhöhungen in Stufen, die an den DLD-Mietindex gekoppelt sind, wobei eine Kündigungsfrist von 90 Tagen gilt.

Eigennutzung, Langzeitvermietung oder Ferienwohnung: Kostenvergleich

Je nach Nutzungsart weist dieselbe Wohnung ein unterschiedliches Kostenprofil auf. Die Tabelle vergleicht die drei wichtigsten Optionen für einen einzelnen Eigentümer.

Kosten	Eigennutzung	Langzeitvermietung	Ferienwohnung
Nebenkosten	Eigentümer	Eigentümer	Eigentümer
DEWA und Kühlung	Eigentümer	Mieter	Eigentümer
Wohnkosten	auf der DEWA-Rechnung des Eigentümers	Mieter, 5 % der Jahresmiete	DEWA-Rechnung prüfen
Ejari	nicht erforderlich	je Mietvertrag	kein Mietvertrag
DET-Genehmigung	nicht erforderlich	nicht erforderlich	für jede Einheit erforderlich
Leerstandsrisiko	keines	Leermonate zwischen den Mietern	Die nächtliche Auslastung variiert
Verwaltung	keine	optional, % der Miete	in der Regel erforderlich, % der Einnahmen

Bei einer Langzeitvermietung werden Nebenkosten und die Wohnnebenkosten an den Mieter weitergegeben, wodurch die Kostenliste des Eigentümers überschaubar bleibt. Eine Ferienwohnung kann pro Nacht mehr einbringen, doch der Eigentümer trägt die Kosten für Nebenkosten und Klimatisierung, benötigt für jede Einheit eine DET-Genehmigung und ist von der Auslastung abhängig; ein Vergleich der Bruttoeinnahmen mit der Bruttorendite einer Langzeitvermietung überbewertet den Unterschied.

Vor- und Nachteile des Besitzes einer Mietwohnung in Dubai

Vorteile:
– keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen;
– die Nebenkosten werden von der RERA genehmigt und können vor dem Kauf für jedes Gebäude überprüft werden;
– Mietsteigerungen und Mietbedingungen folgen veröffentlichten Regeln, sodass die Einnahmen vorhersehbar sind;
– Nebenkosten und die Wohnnebenkosten werden bei einer Langzeitvermietung an den Mieter weitergegeben.

Nachteile:
– Die Gebäudekosten sind pro Quadratfuß festgesetzt und sinken nicht, wenn die Miete sinkt;
– Einmalige Kaufnebenkosten in Höhe von etwa 4,4 % des Kaufpreises verschlingen den Großteil der Nettoeinnahmen des ersten Jahres;
– Die Kosten für die Kühlleistung fallen auch während Leerstandszeiten an;
– Die Mieten sind im 2. Quartal 2026 um 6 % gesunken, und das neue Angebot in der zweiten Jahreshälfte 2026 erhöht den Leerstandsdruck.

Für wen der Kauf einer Mietwohnung in Dubai nicht geeignet ist

Eine Mietwohnung in Dubai ist nicht für jeden Käufer geeignet, und in den folgenden Fällen sprechen die Zahlen gegen eine Anschaffung.

Es ist keine gute Wahl, wenn Sie vorhaben, die Vermietung selbst aus dem Ausland zu verwalten: Die Mietersuche, Ejari, Reparaturen und Streitigkeiten um die Kaution erfordern jemanden vor Ort in Dubai, und die Provision eines Verwalters muss aus einer Nettorendite bestritten werden, die möglicherweise bereits unter 5 % liegt.

Es ist keine gute Wahl, wenn Sie planen, innerhalb von ein oder zwei Jahren zu verkaufen: Die 4-prozentige DLD-Gebühr zuzüglich Treuhänder- und Grundbuchgebühren – etwa 52.470 AED bei einer Wohnung im Wert von 1.200.000 AED – entspricht in unserem Beispiel fast einem Jahr Nettoeinkommen.

Es ist keine gute Wahl, wenn Sie für die kurzfristige Vermietung kaufen, ohne zuvor die Hausordnung zu prüfen: Die DET-Genehmigung wird pro Einheit erteilt, und die Regeln der Eigentümergemeinschaft sowie die NOC entscheiden darüber, ob eine Ferienvermietung überhaupt möglich ist.

Es ist keine gute Wahl, wenn Ihr Budget von der angegebenen Bruttorendite abhängt: Nach Abzug der jährlichen Gebäudekosten, eines Leerstandsmonats und der Verwaltungskosten erzielt eine Einheit mit 7 % Bruttorendite in unserem Beispiel eine Nettorendite von 4,8 % und nach einem Mietrückgang von 6 % von 4,4 %.

Leser, die den Kauf finanzieren möchten, können in unserem Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek für eine Off-Plan-Immobilie in Dubai nachlesen, wie sich die bis zum Vertragsabschluss erforderlichen Mittel zusammensetzen. Wenn der Kauf auch der Sicherung eines Aufenthaltsstatus dienen soll, beachten Sie, dass ein Aufenthaltsvisum in Dubai an den Besitz der Einheit gebunden ist, sodass die Haltekosten so lange anfallen, wie Sie das Visum benötigen. Bezugsfertige Wohnungen, die ab dem ersten Monat vermietet werden können, sind in unserem Bereich für Bestandsimmobilien aufgeführt; bei Off-Plan-Einheiten im Off-Plan-Bereich fallen die jährlichen Gebäudekosten erst ab der Übergabe an.

Methodik und Quellen

Methodik

Gebühren, Vorschriften und rechtliche Angaben in diesem Leitfaden stammen aus Primärquellen: dem Dubai Land Department und dessen Gebührenseiten, der Gesetzgebung Dubais, der Federal Tax Authority, der DEWA sowie der Regulierungsbehörde und dem Anbieter für Fernkühlung. Marktdaten stammen von namentlich genannten Forschungsunternehmen (Cushman & Wakefield Core, Cavendish Maxwell) und sind als solche gekennzeichnet. Jede Quelle wurde am 25. September 2026 überprüft. Das Rechenbeispiel basiert auf unseren eigenen Annahmen zu Preis, Miete, Nebenkostensatz, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung und Versicherung; diese sind als Annahmen gekennzeichnet und stellen keine Marktdurchschnitte dar. East Property gibt keine Durchschnittswerte für Wohnanlagen an, da das DLD diese pro Gebäude und nicht als Durchschnittswerte veröffentlicht. Der Leitfaden wurde vom East Property-Redaktionsteam erstellt und am 25. September 2026 anhand der Quellen überprüft.

Quellen

• Dubai Land Department, Registrierung von Immobilienverkäufen (Gebühren), überprüft am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
• Dubai Land Department, Erstregistrierung eines Verkaufs (Oqood), überprüft am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• Dubai Land Department, Servicegebührenindex, abgerufen am 25. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
• Gesetz Nr. 6 von 2019 über das Eigentum an gemeinsam gehaltenen Immobilien in Dubai, Art. 27–28: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(6)%20of%202019%20betreffend%20das%20Eigentum%20an%20gemeinsam%20besessenen%20Immobilien%20im%20Emirat%20Dubai.html
• Mollak, RERA: https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/home.html
• Meldung des Dubai Land Department, Registrierungsgebühren für Off-Plan-Immobilien werden über den Bauträger entrichtet, 31. Mai 2021: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dld-calls-on-developers-to-pay-property-registration-fees-within-60-days/
• DEWA, Inbetriebnahme und Kaution, aktualisiert am 1. Januar 2026: https://www.dewa.gov.ae/en/consumer/supply-management/activation-of-electricity-water-move-in
• u.ae, Vermietung einer Immobilie (Wohnungsgebühr), aktualisiert am 20. Januar 2026: https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/leasing-a-property-in-the-uae
• Dubai Land Department, Ejari-Registrierungsgebühren, aktualisiert am 8. September 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
• u.ae, Steuern: https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation
• Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023: https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
• FTA, Leitfaden zu Immobilieninvestitionen für natürliche Personen, Okt. 2024: https://tax.gov.ae/Datafolder/Files/Pdf/2024/Real-Estate-Investment-for-natural-persons-22-10-2024.pdf
• FTA, FAQ zur Mehrwertsteuer bei Immobilien: https://tax.gov.ae/en/faq.aspx?keyword=How+will+real+estate+be+treated?
• FTA, VATP022 Eigentümergemeinschaften und Verwaltungsgesellschaften in Dubai, 2. November 2020: https://tax.gov.ae/en/content/dubai.owners.associations.and.management.entities.aspx
• Verordnung Nr. 43 von 2013 über Mietsteigerungen: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20(43)%20of%202013%20Festlegung%20der%20Mietsteigerung%20für%20Immobilien.html
• Gesetz Nr. 26 von 2007 in der durch das Gesetz Nr. 33 von 2008 geänderten Fassung (Art. 4 Mietvertragsregistrierung, Art. 14 Kündigungsfrist): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20 (33)%20von%202008%20zur%20Änderung%20des%20Gesetzes%20Nr.%20(26)%20of%202007.html
• Dubai Land Department, Bekanntmachung zum Smart Rental Index, 2. Januar 2025: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement
• Dubai Land Department, Daten zum Smart Rental Index, 16. Februar 2025: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/the-smart-rent-index-mitigates-inflation-in-dubai-and-enhances-market-transparency/
• Empower, Erläuterung der Gebühren: https://www.empower.ae/customer-care/charges-explanation/
• Regulierungs- und Aufsichtsbehörde, RD10-Tarife für Fernkühlung v1.4, 6. Februar 2026: https://rsbdubai.gov.ae/media/baufmpnp/rd10-tariffs-v14.pdf
• Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Dubai Residential Q2 2026, 24. Juli 2026: https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• Cavendish Maxwell, Pressemitteilung zum 1. Halbjahr 2026, 30. Juli 2026: https://www.zawya.com/en/press-release/research-studies/dubai-adds-24.800-neue-Wohneinheiten-im-1.-Halbjahr-2026-da-sich-der-Markt-von-einem-durch-Projektstarts-geprägten-zu-einem-durch-Fertigstellungen-geprägten-Markt-verlagert-sagt-Cavendish-Maxwell-414719
• Pressestelle von Dubai, Gesetz Nr. 4 von 2026 über Wohngemeinschaften, 11. März 2026: https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management
• The National, Vorschriften zur Wohngemeinschaft treten in Kraft, 26. August 2026: https://www.thenationalnews.com/news/uae/2026/08/26/dubai-shared-housing-rules-come-into-effect-in-bid-to-curb-dangerous-accommodation/
• DET, Benutzerhandbuch zum „Holiday Homes“-System: https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/-/media/det-sme-cr-release-1-new-media-files/pdfs/guest-accommodation/holiday-homes-system-user-guide-en.pdf

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten in Dubai?

Die Nebenkosten in Dubai werden pro Gebäude festgelegt und jährlich pro Quadratfuß der Wohnfläche in Rechnung gestellt. Die einzige verlässliche Angabe ist der von der RERA genehmigte Satz für Ihr Gebäude im DLD-Nebenkostenindex; multiplizieren Sie diesen mit der Wohnfläche Ihrer Wohnung.

Ist die Zahlung von Nebenkosten in Dubai verpflichtend?

Ja. Gemäß Artikel 28 des Gesetzes Nr. 6 von 2019 darf ein Eigentümer die Zahlung der von der RERA genehmigten Nebenkosten nicht verweigern, und gemäß Artikel 32(a) begründen unbezahlte Nebenkosten ein Pfandrecht an der Einheit.

Wie kann ich die Nebenkosten für ein Gebäude in Dubai überprüfen?

Öffnen Sie den Service Charge Index auf dubailand.gov.ae oder in der Dubai REST-App, wählen Sie das Jahr, die Wohnanlage und das Gebäude aus und entnehmen Sie den genehmigten Satz pro Quadratfuß.

Was ist die 4-prozentige DLD-Gebühr?

Es handelt sich um die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department (DLD) bei einem Immobilienverkauf, die 4 % des Kaufpreises beträgt. Das DLD teilt diese Gebühr zu 2 % auf den Verkäufer und zu 2 % auf den Käufer auf, doch gemäß der Marktgepflogenheit zahlt in der Regel der Käufer die gesamten 4 %. Bei Off-Plan-Käufen fallen dieselben 4 % an wie für die Oqood-Registrierung durch den Bauträger.

Gibt es in Dubai eine Grundsteuer?

Für Wohnimmobilien in Dubai fällt keine jährliche Grundsteuer an, und die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Privatpersonen. Eigentümer zahlen weiterhin Nebenkosten, und die DEWA-Rechnung enthält eine Wohnungsgebühr der Stadtverwaltung von Dubai.

Muss ich in Dubai Steuern auf Mieteinnahmen zahlen?

Eine Privatperson, die eine Immobilie in Dubai ohne Gewerbeschein vermietet, zahlt in den VAE keine Steuern auf die Miete: Der Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 befreit diese Einkünfte von der Körperschaftsteuer. In Ihrem Wohnsitzland können jedoch weiterhin Steuern anfallen.

Was ist eine gute Nettomietrendite in Dubai?

Es gibt keine offizielle Angabe zur Nettorendite. Laut Cavendish Maxwell lagen die durchschnittlichen Bruttorenditen im ersten Halbjahr 2026 bei fast 7 % für Wohnungen und 5 % für Villen; in unserem Rechenbeispiel ergibt eine Wohnung mit 7 % Bruttorendite eine Nettorendite von etwa 4,8 %.

Sind die Kältemaschinengebühren in der Nebenkostenabrechnung enthalten?

Nur in Gebäuden ohne Kältemaschine. Ansonsten stellt der Fernkälteanbieter eine Kapazitätsgebühr und eine Verbrauchsgebühr in Rechnung; die Kapazitätsgebühr von Empower beträgt 750 AED pro Kältetonne pro Jahr und ist auch dann fällig, wenn die Einheit leer steht.

Wer zahlt die Wohngebühr in Dubai, der Eigentümer oder der Mieter?

Wenn eine Immobilie vermietet ist, zahlt der Mieter die Wohnnebenkosten in Höhe von 5 % der Jahresmiete über die DEWA-Rechnung. Eigentümer, die in ihrer Wohnung wohnen, sollten die Position „Wohnnebenkosten“ auf ihrer eigenen DEWA-Rechnung überprüfen.

Kann mein Vermieter oder kann ich die Miete bei Vertragsverlängerung erhöhen?

Nur im Rahmen des Dekrets Nr. 43 von 2013: keine Erhöhung, wenn die Miete bis zu 10 % unter dem DLD-Indexdurchschnitt liegt; stufenweise Erhöhung bis maximal 20 %, wenn sie mehr als 40 % darunter liegt. Der Vermieter muss dies 90 Tage vor Vertragsende ankündigen.

Werden die Mieten in Dubai im Jahr 2026 sinken?

Das ist bereits geschehen: Cushman & Wakefield Core verzeichnete im zweiten Quartal 2026 einen Rückgang der stadtweiten Mieten um 6 % gegenüber dem Vorquartal. In der zweiten Jahreshälfte 2026 werden rund 32.000 weitere Wohneinheiten erwartet, daher sollten Eigentümer ihre Rendite bei einer niedrigeren Miete testen.