Квартира в Дубае в рассрочку от застройщика или готовая с арендатором: платежи, ипотека, доход и риски

Что такое новостройка и вторичка в Дубае: Oqood против Title Deed

Новостройка в Дубае (off-plan) — это квартира, купленная до завершения строительства и записанная во временный реестр DLD, а вторичка — готовая квартира, которую переоформляют на покупателя с выдачей Title Deed. Разница не только в том, есть ли уже дом, но и в том, какой документ у вас на руках.

Сделку по новостройке регистрирует застройщик. По Закону Дубая № 13 от 2008 года каждая продажа строящегося объекта вносится во временный реестр недвижимости, иначе она ничтожна. На рынке эту регистрацию называют Oqood; DLD выдаёт по ней электронный сертификат предварительной регистрации, а не свидетельство о собственности. Title Deed покупатель получает после сдачи дома.

Деньги за новостройку идут не на счёт застройщика. Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы платежи покупателей строящегося жилья поступали на эскроу-счёт, открытый под конкретный проект, и тратились только на его строительство.

Готовую квартиру (secondary, resale) покупают у владельца. Стороны подписывают договор, продавец получает у застройщика разрешение на продажу (NOC), сделку регистрируют в центре регистрации DLD (trustee centre). В день перехода права DLD выпускает электронный Title Deed на покупателя.

	Новостройка (off-plan)	Готовая квартира (вторичка)
Что покупаете	Право на будущую квартиру	Квартиру
Кто регистрирует	Застройщик, во временном реестре	Продавец и покупатель, в центре DLD
Документ	Сертификат предварительной регистрации (Oqood)	Title Deed
Куда идут деньги	На эскроу-счёт проекта, частями	Продавцу при переоформлении
Когда можно жить или сдавать	После сдачи дома	Сразу

Проекты застройщиков собраны в разделах новостройки и проекты в ОАЭ, готовые квартиры — во вторичной недвижимости.

Рынок в 2026 году: доля новостроек, цены и аренда

В первом полугодии 2026 года на новостройки пришлось около 68% сделок купли-продажи в Дубае: 58 840 сделок с off-plan против 27 160 с готовыми объектами, по данным DLD, опубликованным 20 июля 2026 года. По деньгам расклад почти равный: 139,75 млрд AED у новостроек и 146,69 млрд AED у готовой недвижимости.

По нашему расчёту из тех же цифр, средняя сделка с новостройкой — около 2,4 млн AED, с готовым объектом — около 5,4 млн AED. Это не значит, что готовая квартира вдвое дороже такой же в строящемся доме: в группах разный набор квартир, вилл и районов. Цифры показывают другое — сделок с новостройками больше, а средний чек у готовых объектов заметно выше.

Упали ли цены на недвижимость в Дубае? Во втором квартале 2026 года, по данным Cushman & Wakefield Core, цены продажи снизились на 4% к предыдущему кварталу, аренда — на 6%. Сильнее всего подешевели квартиры на Palm Jumeirah (−9%), в Downtown Dubai и Business Bay (по −7%). По индексу REIDIN в августе 2026 года цены продажи в Дубае были на 0,77% ниже, чем годом раньше, а аренда — на 5,04% ниже. Для сравнения двух вариантов важно, что аренда падает быстрее цен: доход владельца готовой квартиры в 2026 году снизился сильнее, чем её стоимость.

Рассрочка от застройщика против полной оплаты

Квартиру в дубайской новостройке покупают в рассрочку от застройщика, готовую квартиру оплачивают целиком при переоформлении, а сбор DLD — 4% от цены — одинаков в обоих случаях.

График платежей застройщик прописывает в договоре купли-продажи (SPA). Формула 60/40 значит, что 60% цены вы платите во время стройки и 40% — при сдаче; при post-handover рассрочке часть цены переносится на месяцы после получения ключей. Это условие договора, а не правило DLD, поэтому сравнивайте весь график, а не только пропорцию из рекламы.

Сборы DLD, по страницам сервисов на 23 сентября 2026 года:

Сбор	Новостройка (первичная продажа, Oqood)	Готовая квартира (переоформление)
Регистрационный сбор	4% цены: по 2% продавец и покупатель	4% цены: по 2% продавец и покупатель
Сборы knowledge и innovation	10 + 10 AED	10 + 10 AED
Выдача Title Deed	При сдаче дома	250 AED
Сбор за карту (map fee)	Нет	250 AED для квартир и вилл
Сбор центра регистрации	Нет, регистрирует застройщик	4 000 AED + НДС при цене от 500 000 AED; 2 000 AED + НДС дешевле

Сбор 4% платят в обоих случаях, сборы за карту и центра регистрации — только при покупке готовой квартиры. По графику DLD сбор делится пополам между продавцом и покупателем, но кто платит на деле, решает договор. В 2026 году некоторые застройщики брали его на себя: Khaleej Times 20 августа 2026 года писала, что для поддержки продаж они используют освобождение от сбора DLD, скидки за оптовую покупку и повышенные комиссии брокерам. Такое освобождение — та же скидка, поэтому считайте полную стоимость, а не цену в прайсе.

Ипотека в Дубае: 50% на новостройку против 80% на готовую квартиру

На квартиру в новостройке банк ОАЭ даст не больше 50% стоимости, на первую готовую квартиру иностранцу дешевле 5 млн AED — до 80%. Лимиты установлены регламентом ЦБ ОАЭ об ипотечных кредитах (C 31/2013) и действуют для всех банков страны.

Заёмщик и объект	Максимальная доля кредита (LTV)
Новостройка — любой заёмщик, любая стоимость	50%
Иностранец, первое жильё до 5 млн AED	80%
Иностранец, первое жильё дороже 5 млн AED	70%
Иностранец, второе и следующее жильё	60%

Тот же регламент ограничивает платежи по всем долгам половиной дохода, а срок кредита — 25 годами. Проще говоря, первую готовую квартиру дешевле 5 млн AED иностранец может купить с первым взносом 20% плюс сборы, а за новостройку минимум половину стоимости придётся заплатить своими деньгами.

И кредит на новостройку дают позже. По программе Emirates NBD и Dubai Holding Real Estate (Meraas, Nakheel, Dubai Properties), объявленной 16 апреля 2026 года, заявку рассматривают после оплаты 50% цены и при готовности дома от 30%; по данным Gulf News, программа открыта и для нерезидентов. У других банков и застройщиков условия свои — подробнее в статье про ипотеку в Дубае на строящийся объект.

Расчёт: рассрочка против квартиры с арендатором за три года

За три года стройки готовая квартира за 1 000 000 AED может принести около 180 000 AED валовой аренды, пока новостройка по той же цене не приносит ничего. Расчёт ниже построен на сборах DLD и наших допущениях; допущения помечены и не являются прогнозом.

Допущения (наши): обе квартиры стоят 1 000 000 AED; новостройку сдают через три года, рассрочка 20/40/40 (бронь — стройка — сдача); готовую квартиру покупают без ипотеки и сдают с валовой доходностью 6%, то есть за 60 000 AED в год; сбор DLD 4% полностью платит покупатель.

Год	Новостройка: платежи за год	Готовая квартира: платежи	Готовая квартира: аренда до расходов
0 (покупка)	200 000 AED + 40 020 AED сборов DLD	1 000 000 AED + 44 720 AED сборов DLD, карты и центра	—
1	200 000 AED	—	60 000 AED
2	200 000 AED	—	60 000 AED
3 (сдача дома)	400 000 AED	—	60 000 AED
Итого к сдаче	1 040 020 AED	1 044 720 AED	180 000 AED

К сдаче дома оба покупателя заплатили почти одинаково. Но владелец готовой квартиры уже получил 180 000 AED аренды, а покупатель новостройки дольше держал деньги у себя.

Что из этого следует:

• Точка безубыточности. Чтобы догнать владельца готовой квартиры, новостройка к сдаче должна подорожать до 1 180 000 AED, то есть на 18%, — без учёта расходов и без учёта дохода, который покупатель рассрочки получил на ещё не внесённые деньги.
• Чувствительность к аренде. При доходности 5% аренда за три года — 150 000 AED, и порог снижается до 15%. Аренда в 2026 году падала, поэтому проверьте расчёт на нескольких ставках.
• Чего в расчёте нет. Service charge (ежегодный сбор на обслуживание дома), управление и простой уменьшают доход от готовой квартиры; перенос сдачи удлиняет ожидание по новостройке. Точных цифр для них нет, поэтому мы их не подставляли.

Волна сдачи 2026–2027: что она значит для переуступки и аренды

В 2026 году в Дубае ожидают сдачи около 55 600 новых квартир и домов — больше, чем в любой год с 2008-го, а в 2027 году — свыше 60 000, по отчёту Cushman & Wakefield Core за первое полугодие в изложении Khaleej Times от 20 августа 2026 года. Только во втором квартале сдано более 13 200 объектов, во втором полугодии ждут около 32 000.

Из почти 525 000 объектов, запланированных до 2030 года, 20% готовности прошли лишь около 186 000. Анонс проекта — ещё не сданный дом, и часть этих планов сдвинется.

Для выбора между новостройкой и готовой квартирой волна сдачи важна в двух местах:

• Переуступка. Когда в одном районе одновременно сдаётся много домов, готовые квартиры там конкурируют за тех же покупателей и арендаторов, что и новостройки перед сдачей. Это наша оценка по данным о предложении, а не прогноз: перед покупкой под перепродажу узнайте, сколько объектов сдаётся в вашем районе.
• Аренда. Новые дома добавляют предложение на рынке аренды — одна из причин, почему аренда в 2026 году упала сильнее цен.

Переуступка новостройки в Дубае до сдачи дома

Квартиру в дубайской новостройке можно перепродать до сдачи, если сделка записана во временный реестр и застройщик выдал разрешение (NOC). Переуступку тоже вносят во временный реестр — по Закону № 13 от 2008 года незарегистрированная сделка ничтожна.

Условия перепродажи устанавливает застройщик, и он вправе выдавать NOC только после оплаты определённой доли цены. Например, Meraas пишет, что перепродажу можно начать после выдачи Oqood, но для запроса NOC нужно внести пороговую сумму; процент компания не публикует. Если планируете выйти до сдачи, найдите этот порог в SPA или спросите застройщика до покупки. Размер платы за NOC застройщики на своих официальных страницах не публикуют — уточняйте её заранее.

Цену переуступки определяет рынок, а не стартовый прайс. По данным Khaleej Times от 15 февраля 2026 года, на перепродажи новостроек в 2025 году пришлось лишь 9% всех сделок с off-plan. Там же Knight Frank сообщал, что в отдельных районах, включая Sobha Hartland, Damac Lagoons и Jumeirah Lake Towers, новостройки перепродавали по цене старта или ниже, со скидками больше 10%; в компании назвали это локальными случаями, а не тенденцией. Кроме того, покупатель переуступки берёт на себя остаток рассрочки, и чем он больше, тем уже круг покупателей.

Прежде чем рассчитывать на переуступку, посмотрите цену квадратного фута по реальным сделкам в том же доме или районе — в данных DLD или в приложении Dubai REST, а не в текущем прайсе застройщика.

Подводные камни новостройки: сроки, просрочка, эскроу

Эскроу-счёт гарантирует, что деньги за новостройку уйдут только на этот дом, но не гарантирует ни срок сдачи, ни цену перепродажи. Эскроу контролирует деньги, а не время.

Деньги с эскроу выдают поэтапно. До 20% готовности DLD активирует счёт под банковскую гарантию на строительные работы, дальше средства выпускают по проценту выполненных работ на основании технического отчёта DLD не старше трёх месяцев. После получения застройщиком сертификата о завершении эскроу-агент по Закону № 8 от 2007 года удерживает 5% счёта и выпускает их через год после регистрации квартир на покупателей. Процент готовности зарегистрированного проекта показывает сервис DLD Project Status Enquiry — на сайте DLD, в приложении Dubai REST и в WhatsApp. Проверяйте его перед каждым крупным платежом.

Что будет, если перестать платить за новостройку

Если покупатель новостройки в Дубае перестал платить, застройщик может расторгнуть договор и удержать до 25% или до 40% стоимости квартиры: сначала застройщик сообщает о просрочке в DLD, DLD направляет покупателю уведомление, и через 30 дней договор можно расторгнуть. Доля удержания зависит от готовности дома. Правила — в статье 11 Закона № 13 от 2008 года в редакции Закона № 19 от 2020 года:

• Готовность выше 80%: застройщик может сохранить договор и взыскать остаток, выставить квартиру на торги или расторгнуть договор с удержанием до 40% стоимости.
• От 60% до 80%: расторжение с удержанием до 40%.
• Ниже 60%: расторжение с удержанием до 25%.

Застройщик обязан вернуть все платежи, если работы не начались по не зависящим от него причинам или если проект отменило Агентство по регулированию недвижимости (RERA). У готовой квартиры таких рисков нет: дом построен, Title Deed оформлен на вас в день сделки.

Чем эскроу в Дубае отличается от российского

Главное отличие дубайского эскроу от российского — застройщик получает деньги по ходу стройки, а не после ввода дома. Покупателю из России, привыкшему к правилам долевого строительства, это важно учитывать.

В России по статье 15.5 Закона № 214-ФЗ банк перечисляет деньги с эскроу застройщику (или направляет их на погашение его проектного кредита) не позднее десяти рабочих дней после того, как тот представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию. До этого момента деньги дольщика заморожены на счёте.

В Дубае средства с эскроу-счёта проекта выпускают частями — по мере готовности, подтверждённой техническим отчётом DLD; до 20% готовности счёт работает под банковскую гарантию. Поэтому к сдаче дома большая часть ваших платежей уже потрачена на стройку. Если проект остановится, решение о достройке или возврате принимает эскроу-агент (это банк проекта) после консультации с DLD — автоматического возврата, как у российского дольщика до ввода дома, здесь нет. Проверка готовности перед каждым траншем здесь важнее, чем в российской схеме.

Мифы о новостройках и готовых квартирах в Дубае

Представление, что новостройка к сдаче всегда дорожает, ошибочно: Knight Frank сообщал о переуступках по цене старта и ниже в отдельных районах Дубая (Khaleej Times, 15 февраля 2026 года). Другие мифы:

• «Новостройка всегда дешевле». Низкая цена в прайсе может означать поздний платёж, освобождение от сбора DLD или рассрочку после сдачи. Сравнивайте цену квадратного фута по сделкам DLD в том же районе.
• «Эскроу — значит без риска». Эскроу контролирует расход денег, но не защищает от переноса сроков и падения цены.
• «На строящееся жильё дадут ипотеку 80%». Лимит ЦБ ОАЭ для off-plan — 50% стоимости для всех заёмщиков.
• «Готовая квартира всегда окупается арендой». Во втором квартале 2026 года аренда в Дубае упала на 6% за квартал, а чистый доход ниже валового.
• «Покупка квартиры сразу даёт визу». Резидентская виза — отдельное оформление со своими условиями; о них — в статье про резидентскую визу ОАЭ за недвижимость.

Новостройка или вторичка в Дубае: сравнение в таблице

Выбор между новостройкой и готовой квартирой в Дубае сводится к трём вопросам: когда платить, когда получать доход и сколько даст банк.

Критерий	Новостройка в рассрочку	Готовая квартира
Оплата	Частями по графику застройщика	Целиком при переоформлении
Сбор DLD	4% (по 2% сторонам по графику DLD)	4% (по 2%) + сбор центра регистрации
Ипотека	До 50% стоимости, часто только после оплаты части цены	До 80% (иностранец, первое жильё до 5 млн AED)
Аренда	Нет до сдачи дома	С первого договора аренды
Документ	Сертификат Oqood	Title Deed
Основной риск	Перенос сдачи, переуступка ниже старта, санкции за просрочку	Падение аренды, состояние и возраст дома
Выход до сдачи	Переуступка с NOC застройщика	Обычная продажа
Доля сделок в Дубае, 1П 2026	Около 68%	Около 32%

Покупка на этапе строительства подходит тому, у кого есть время и деньги частями, готовая квартира — тому, кому нужен доход или крупный кредит сейчас. Если застройщик предлагает освобождение от сбора DLD или рассрочку после сдачи, пересчитайте полную цену, прежде чем сравнивать.

Плюсы и минусы новостройки и готовой квартиры

Главный плюс новостройки — вход в рынок частями, главный плюс готовой квартиры — аренда и Title Deed с первого дня.

Новостройка — плюсы:

• рассрочка на весь срок стройки, иногда и после сдачи;
• платежи защищены эскроу-счётом проекта по Закону № 8 от 2007 года;
• застройщики дают бонусы, например берут на себя сбор DLD.

Новостройка — минусы:

• нет аренды до сдачи, срок сдачи может сдвинуться;
• ипотека не больше 50% и часто только после оплаты части цены;
• переуступка зависит от NOC застройщика и от цен на готовое жильё рядом;
• просрочка может стоить до 25% или 40% стоимости.

Готовая квартира — плюсы:

• аренда с первого договора, Title Deed в день сделки;
• ипотека до 80% для первого жилья иностранца до 5 млн AED;
• квартиру, дом и историю service charge можно проверить до покупки.

Готовая квартира — минусы:

• вся цена сразу плюс сбор центра регистрации;
• аренда снижается: −6% за второй квартал 2026 года;
• старому дому может понадобиться ремонт.

Кому не подходит новостройка, а кому — готовая квартира

Новостройка не подходит тому, кому нужен арендный доход или возврат денег в течение стройки, а готовая квартира — тому, кто не может заплатить большую часть цены сразу. Конкретные случаи:

• Новостройка — если планируете переуступку до сдачи в районе, где одновременно сдаётся много домов. Перепродажа зависит от NOC застройщика и конкурирует с готовыми квартирами рядом.
• Покупка на этапе строительства — если платежи держатся на ипотеке раньше, чем внесено 50%. Лимит ЦБ ОАЭ — 50% стоимости, а партнёрские программы вроде Emirates NBD и Dubai Holding Real Estate начинаются после оплаты 50% и готовности от 30%.
• Покупка на этапе строительства — если не сможете платить при переносе сроков. Просрочка даёт застройщику право расторгнуть договор и удержать до 25% или 40% стоимости.
• Готовая квартира — если рассчитываете на сегодняшнюю аренду на годы вперёд. Аренда в Дубае упала на 6% за один квартал 2026 года, а новые дома добавляют предложение.
• Готовая квартира — если не готовы к расходам на существующий дом. Service charge и возраст здания достаются вместе с квартирой.

Методология и источники

Все цифры в сравнении сверены с первоисточниками 25 сентября 2026 года: страницы сервисов DLD, законы Дубая, регламент ЦБ ОАЭ, отчёты Cushman & Wakefield Core и REIDIN, данные DLD о сделках в изложении СМИ, Закон № 214-ФЗ. Расчёт на три года использует сборы DLD на эту дату и наши допущения, помеченные в тексте. Средний чек сделки — наш расчёт по итогам DLD. Порталы объявлений и блоги агентств как источники не использовались.

Источники:

• Земельный департамент Дубая (DLD) — Property Sale Registration; Request to Register the Initial Sale; Request to Activate an Escrow Account; Real Estate Project Status Enquiry (страницы обновлены 23.09.2026).
• Закон Дубая № 8 от 2007 года об эскроу-счетах (ст. 7, 9, 14, 15); Закон № 13 от 2008 года о временном реестре (ст. 3); Закон № 19 от 2020 года о новой редакции ст. 11 — Dubai Legislation Portal.
• ЦБ ОАЭ — Regulations Regarding Mortgage Loans (C 31/2013), статья 3.
• Cushman & Wakefield Core — Dubai Residential MarketBeat Q2 2026 (24.07.2026).
• Khaleej Times — сдача и пайплайн по данным Cushman & Wakefield Core (20.08.2026); переуступки и комментарий Knight Frank (15.02.2026).
• Emirates 24/7 — сделки DLD за 1П 2026 (20.07.2026).
• REIDIN — UAE Residential Property Price Report, август 2026 (11.09.2026).
• Gulf News — ипотека Emirates NBD на новостройки Dubai Holding Real Estate (16.04.2026).
• Федеральный закон № 214-ФЗ, ст. 15.5 — КонсультантПлюс.

Подготовлено редакцией East Property. Данные на 25 сентября 2026 года. Рыночные цифры обновляются раз в квартал, после выхода новых данных DLD и Cushman & Wakefield.

Частые вопросы

Что выгоднее в Дубае: новостройка или вторичка?

Зависит от денег и сроков. Строящийся объект позволяет платить частями, но не приносит аренды до сдачи; готовую квартиру оплачивают сразу, зато сдают с первого месяца и, если это первое жильё иностранца дешевле 5 млн AED, могут взять на неё ипотеку до 80% стоимости.

Можно ли купить квартиру в Дубае в рассрочку?

Да, у застройщиков строящихся домов: график платежей прописан в договоре купли-продажи (SPA), платежи идут на эскроу-счёт проекта. Готовую квартиру у владельца обычно оплачивают целиком при переоформлении или с ипотекой.

Стоит ли покупать новостройку в Дубае в 2026 году?

Если не нужны аренда и быстрый выход — можно. Но в 2026 году ожидается сдача около 55 600 новых объектов, а часть переуступок проходила по цене старта или ниже.

Можно ли продать квартиру в новостройке до сдачи дома?

Да, после регистрации во временном реестре и при наличии NOC застройщика. Застройщик может потребовать сначала оплатить определённую долю цены — например, у Meraas есть такой порог для NOC. Уточните его в SPA или у застройщика.

Дадут ли ипотеку на новостройку в Дубае?

Да, но не больше 50% стоимости — таков лимит ЦБ ОАЭ для строящегося жилья. Банки часто кредитуют только после оплаты части цены: у Emirates NBD с Dubai Holding Real Estate — после 50% оплаты и 30% готовности.

Какой сбор платят при покупке квартиры в Дубае?

Регистрационный сбор DLD — 4% от цены, по графику DLD по 2% продавец и покупатель. Он действует и для первичной продажи строящегося объекта (Oqood), и для готовой квартиры; при покупке готовой добавляются 250 AED за Title Deed и сбор центра регистрации 4 000 AED + НДС при цене от 500 000 AED.

Упали ли цены на недвижимость в Дубае?

Во втором квартале 2026 года цены снизились на 4% к предыдущему кварталу, аренда — на 6% (Cushman & Wakefield Core). По индексу REIDIN в августе 2026 года цены продажи были на 0,77% ниже, чем годом ранее, аренда — на 5,04%.

Что будет, если не платить за новостройку?

Через 30 дней после уведомления, которое направляет DLD, застройщик может расторгнуть договор и удержать до 25% стоимости, если дом готов меньше чем на 60%, и до 40% при готовности 60% и выше.

Защищает ли эскроу деньги покупателя в Дубае?

Эскроу гарантирует, что деньги уйдут только на строительство этого проекта. Но в отличие от российского эскроу, застройщик получает их по ходу стройки, и счёт не защищает от переноса сроков и падения цены.

Когда квартира в строящемся доме начнёт приносить аренду?

Только после сдачи дома и получения Title Deed. До этого покупатель платит по графику и дохода не получает.