تصاريح الإقامة في الإمارات العربية المتحدة من خلال شراء العقارات في عام 2026: «التأشيرة الذهبية» في دبي عند شراء شقة

شهد شهر أبريل 2026 تغييرات لم تقتصر على الحد الأدنى فحسب، بل شملت الإجراء نفسه أيضًا. فاعتبارًا من 16 أبريل، تُعالج جميع أنواع تأشيرات العقارات الثلاثة الخاصة بدبي عبر بوابة إلكترونية واحدة تديرها دائرة الهجرة، حيث يتم تحميل تفاصيل العقار إليها تلقائيًّا من السجل. وقبل ذلك، في شهر فبراير، تم إلغاء شرط سداد نصف تكلفة الشقة عن طريق الرهن العقاري للحصول على «التأشيرة الذهبية». ويتم الآن حساب الحد الأدنى بناءً على التقييم الذي تجريه دائرة الأراضي، بدلاً من المبلغ المدفوع.

في هذا المقال، نقدم تفصيلاً للبرامج الثلاثة الحالية، وشروطها، والوثائق المطلوبة، والتكاليف، وإجراءات التقديم خطوة بخطوة؛ كما نلقي نظرة منفصلة على العقارات الجديدة التي تؤهل للحصول على التأشيرة وفي أي مرحلة من مراحل البناء. الأرقام والقواعد سارية اعتبارًا من سبتمبر 2026، استنادًا إلى بيانات صادرة عن دائرة الأراضي وسلطة الهجرة في دبي. القواعد قابلة للتغيير، وتختلف المصادر في بعض النقاط: وقد تم إبراز هذه النقاط في النص. قبل التقديم، يُنصح بالتحقق من الشروط على البوابة الرسمية أو من خلال استشارة محامٍ في الإمارات العربية المتحدة.

ثلاثة برامج: أيها تختار؟

هناك ثلاثة أنواع من تصاريح الإقامة في دبي تُمنح لمالكي العقارات. وتختلف هذه الأنواع من حيث الحد الأدنى لقيمة العقار، ومدة التصريح، ومتطلبات العقار، والحقوق الممنوحة. وغالبًا ما يتحدد الاختيار بناءً على قيمة العقار وفقًا لتقييم دائرة الأراضي، وليس وفقًا لتفضيلات المشتري. مقارنةً بحالة سبتمبر 2026:

الشرط	تأشيرة مالك لمدة سنتين	تأشيرة تقاعد لمدة 5 سنوات	"التأشيرة الذهبية" لمدة 10 سنوات
الحد الأدنى للاستثمار	لا يوجد حد أدنى للمالك الوحيد؛ يبدأ من 400,000 درهم للسهم الواحد في حالة الملكية المشتركة	ابتداءً من 1 مليون درهم	ابتداءً من 2 مليون درهم، وفقًا لتقييم دائرة التنمية العقارية
العمر	أي شخص بالغ	55 عاماً أو أكثر	أي شخص بالغ
عقار جاهز للسكن	العقارات المكتملة فقط والمزودة بشهادة	العقارات المكتملة فقط	مكتملة وقيد الإنشاء من قبل مطورين معتمدين
الرهن العقاري	مسموح به بشرط تقديم خطاب من البنك؛ ووفقًا لمعظم المصادر، يلزم دفع عربون بنسبة 50% على الأقل	مسموح به شريطة دفع مبلغ مليون درهم	مسموح به رهناً بالتقييم، دون الحاجة إلى دفعة أولى
الأسرة	الزوج/الزوجة والأبناء	الزوج والأبناء	الزوج/الزوجة، والأبناء بغض النظر عن أعمارهم، والوالدان، والعاملون المنزليون
الغياب عن البلاد	كقاعدة عامة، لا تزيد مدة الغياب عن 6 أشهر متتالية؛ تختلف المصادر	لا تزيد عن 6 أشهر متتالية	لا توجد قيود
التجديد	كل سنتين، شريطة الحفاظ على الملكية	كل 5 سنوات، شريطة أن تظل الشروط دون تغيير	كل 10 سنوات، شريطة الحفاظ على الملكية

تأشيرة مالك العقار لمدة سنتين: القواعد بعد أبريل 2026

هذه هي تأشيرة الملكية الأساسية، وهي التي شهدت أكبر قدر من التغيير. حتى أبريل 2026، كان يشترط امتلاك شقة تبلغ قيمتها 750,000 درهم على الأقل. أما الآن، فيمكن للمالك الوحيد لشقة مكتملة البناء في منطقة التملك الحر بدبي التقدم بطلب بغض النظر عن قيمة العقار. في حالة الملكية المشتركة، يجب أن يمتلك كل متقدم حصة بقيمة 400,000 درهم على الأقل، بينما يجوز للزوجين تجميع حصصهما. وقد تم وضع حد أدنى قدره 400,000 درهم لمنع تقسيم شقة واحدة إلى عشر حصص بهدف الحصول على عشر تأشيرات.

أما الشروط الأخرى فلم تتغير. يجب أن تكون العقار مكتملة البناء ومسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وأن يكون لها سند ملكية. أما العقارات قيد الإنشاء والمسجلة بموجب عقود مؤقتة، فهي غير مؤهلة حتى يتم تسليم المبنى. يجب أن تقع الشقة في منطقة التملك الحر بدبي: ولا تُقبل العقارات الموجودة في الإمارات الأخرى وفي مركز دبي المالي العالمي (DIFC) للحصول على هذه التأشيرة. من المهم ملاحظة ما يلي:

• الرهون العقارية. يُقبل الشقة المرهونة شريطة أن يصدر البنك خطابًا يفيد بعدم وجود أي اعتراضات. لا تزال معظم المصادر تشير إلى الشرط القائل بـ«ضرورة سداد ما لا يقل عن 50 في المائة من القيمة»، في حين تفيد بعض التقارير بأن هذا الشرط قد تم تخفيفه عقب إلغاء الحد الأدنى. يرجى التحقق من المتطلبات في تاريخ تقديم الطلب.
• خطة التقسيط من المطور العقاري. يُقبل بيان من المطور العقاري يؤكد المبلغ المدفوع، ولكن يجب أن يكون العقار نفسه قد تم تسليمه.
• العمل. تمنح التأشيرة حاملها الحق في الإقامة في البلد، وفتح حسابات مصرفية، وكفالة أفراد الأسرة. يلزم الحصول على تصريح منفصل من صاحب العمل للوظائف التي تتقاضى راتبًا؛ كما يلزم الحصول على ترخيص لممارسة الأنشطة التجارية.
• التقديم. يجب على مقدم الطلب الحضور شخصيًا؛ ولا يُسمح بوجود ممثلين أو وسطاء. تستغرق معالجة الطلب من 7 إلى 10 أيام عمل.

«التأشيرة الذهبية» مقابل 2 مليون: ما الذي تغير في فبراير 2026

تُعد «التأشيرة الذهبية» الخيار الأكثر رواجًا بين مشتري العقارات، وقد أصبحت في عام 2026 أكثر سهولة في الحصول عليها. قبل شهر فبراير، كان يُشترط على مالك الشقة المرهونة سداد ما لا يقل عن نصف قيمتها أو مليون درهم. اعتبارًا من فبراير 2026، أصبح الشرط الوحيد هو أن تبلغ قيمة العقار، وفقًا لتقييم دائرة الأراضي، 2 مليون درهم على الأقل؛ ولا يُؤخذ جدول السداد أو الرصيد المستحق في الاعتبار. ويُشترط تقديم خطاب من البنك يؤكد عدم وجود أي اعتراضات.

ويستند الحد الأدنى إلى التقييم، وليس إلى السعر المذكور في العقد. فالشقة التي تم شراؤها بمبلغ 1.8 مليون درهم وتبلغ قيمتها التقديرية 2.1 مليون درهم مؤهلة. أما الشقة التي تم شراؤها بمبلغ 2.1 مليون درهم وتبلغ قيمتها التقديرية 1.9 مليون درهم فهي غير مؤهلة. يمكن للمالك الذي اشترى عقارًا بأقل من 2 مليون منذ عدة سنوات أن يطلب تقييمًا من دائرة الأراضي والمباني أو من خبير تقييم معتمد، وتقديم طلب بناءً على القيمة الحالية. ما تحتاج إلى معرفته أيضًا:

• يمكن دمج عدة عقارات للوصول إلى الحد الأدنى المطلوب، شريطة أن تكون جميعها في مناطق ملكية حرة ومسجلة باسم مقدم طلب واحد. وتكون شقتان تبلغ قيمة كل منهما مليون مؤهلتين للحصول على تأشيرة.
• تُعتبر العقارات قيد الإنشاء مؤهلة شريطة أن يكون المطور معتمدًا من هيئة تنظيم العقارات (RERA) وأن تبلغ قيمة العقد 2 مليون على الأقل. تختلف المصادر بشأن المبلغ المطلوب: يذكر البعض أن تسجيل العقد (Oqood) بقيمة 2 مليون كافٍ، بينما يشترط آخرون دفع مبلغ 2 مليون بالفعل. يرجى التحقق قبل الحجز.
• الملكية المشتركة. تُؤخذ حصة مقدم الطلب في الاعتبار. ويجوز للزوجين تجميع حصصهما عند تقديم شهادة الزواج.
• الحقوق. مدة عشر سنوات، قابلة للتجديد، دون قيود على الإقامة في الخارج، ولا يشترط وجود جهة عمل، مع الحق في العمل وإدارة مشروع تجاري، وكفالة الزوج/الزوجة، والأبناء من أي عمر، والوالدين، والعاملين المنزليين.
• التقديم. يجب أن يكون مقدم الطلب موجودًا في الإمارات العربية المتحدة وقت تقديم الطلب.

تأشيرة التقاعد من سن 55

تعد تأشيرة التقاعد لمدة خمس سنوات هي الأقل شهرة بين الخيارات الثلاثة، وبالنسبة للمشترين الذين تبلغ أعمارهم 55 عامًا أو أكثر والذين يمتلكون شقة تقل قيمتها عن 2 مليون، غالبًا ما تكون هذه التأشيرة أكثر فائدة من التأشيرة لمدة سنتين. الحد الأدنى المطلوب هو مليون درهم في عقار جاهز، أو مليون درهم في مدخرات في أحد بنوك الإمارات العربية المتحدة، أو دخل لا يقل عن 20,000 درهم شهريًا (للمتقدمين في دبي – 15,000 درهم على الأقل). وتسمح دبي بمزيج من العقار والمدخرات يصل مجموعهما إلى مليون.

متطلبات العقار أكثر صرامة من تلك الخاصة بـ«التأشيرة الذهبية». يجب أن تكون الشقة جاهزة للسكن. في حالة الحصول على قرض عقاري، يجب أن يصل المبلغ المدفوع إلى مليون درهم، ويجب على البنك إصدار خطاب إلى سلطات الهجرة يؤكد أن هذه الأموال لن يتم تحريرها لمدة ثلاث سنوات. لا يجوز لحامل التأشيرة البقاء خارج الإمارات العربية المتحدة لأكثر من ستة أشهر متتالية. ولا يجوز له العمل، ولكن يجوز له إدارة الاستثمارات، وتلقي دخل الإيجار، وامتلاك أسهم في شركة.

ما لا توفره تأشيرة العقار

غالبًا ما يتم الترويج لتأشيرة العقارات على أنها «جواز سفر ثانٍ»، مما يخلق توقعات خاطئة. لا يؤدي أي من البرامج الثلاثة إلى الحصول على الجنسية: تُمنح الجنسية الإماراتية وفقًا لتقدير السلطات، ولا تستند إلى المبلغ المستثمر. ما يجب أن تفهمه أيضًا قبل الشراء:

• لا تُمنح الإقامة الضريبية تلقائيًا. للحصول على شهادة الإقامة الضريبية في الإمارات العربية المتحدة، يجب أن تقضي ما لا يقل عن 183 يومًا في السنة داخل الدولة أو أن تستوفي معايير أخرى. لا تغير التأشيرة بحد ذاتها وضعك الضريبي.
• التأشيرة مرتبطة بالعقار. إذا تم بيع الشقة، فسيتم إلغاء التأشيرة ما لم يكن لدى المالك عقار آخر مناسب.
• التأمين الصحي إلزامي طوال مدة سريان التأشيرة ولا يشمله رسوم التأشيرة.
• بالنسبة للتأشيرة التي مدتها سنتان، تنطبق القاعدة العامة المتمثلة في الغياب عن الدولة لمدة ستة أشهر. تزعم بعض المصادر أن هذه القاعدة لا تنطبق على تأشيرات المالكين، ولكن لا يوجد تأكيد رسمي على ذلك. خطط لدخول الدولة مرة كل ستة أشهر حتى يتم تأكيد خلاف ذلك رسميًا.

المستندات

مجموعة المستندات المطلوبة للبرامج الثلاثة متطابقة تقريبًا؛ وتكمن الاختلافات في متطلبات العقار والمستندات التي يقدمها البنك. اعتبارًا من أبريل 2026، سيتم تحميل تفاصيل العقار على البوابة الإلكترونية من سجل إدارة الأراضي والعقارات (DLD)، لكنك ستظل بحاجة إلى الاحتفاظ بسند الملكية في متناول اليد. السبب الرئيسي للتأخير هو وجود تباين في تهجئة الاسم بين جواز السفر وسند الملكية – حتى حرف واحد يمكن أن يحدث فرقًا. تحقق من ذلك قبل الشراء، وليس بعده. ما يجب إعداده:

• المتقدم. جواز سفر صالح لمدة ستة أشهر على الأقل، وصورة فوتوغرافية ملونة تستوفي متطلبات سلطات الهجرة، وبطاقة الهوية الإماراتية إن توفرت، وتأشيرة صالحة أو وضع دخول ساري المفعول.
• العقار: سند الملكية أو نسخته الإلكترونية؛ للحصول على «التأشيرة الذهبية» على عقار جديد – عقد البيع؛ إذا لزم الأمر، شهادة تؤكد وضع العقار وتقييم من دائرة الأراضي والأملاك (DLD).
• البنك. خطاب يؤكد عدم وجود اعتراضات وكشف حساب الرهن العقاري إذا كانت الشقة مرهونة؛ للحصول على تأشيرة التقاعد – خطاب يؤكد المبلغ وفترة تجميد مدتها ثلاث سنوات.
• الأسرة. شهادة الزواج إذا كان العقار مملوكًا بشكل مشترك بين الزوجين؛ شهادات ميلاد الأبناء المراد كفالتهم؛ بالنسبة للأبناء الذين تزيد أعمارهم عن 18 عامًا – شهادة التسجيل في مؤسسة تعليمية.
• الفحوصات الطبية والتحقق من الخلفية. فحص طبي في الإمارات العربية المتحدة، وبوليصة تأمين، وشهادة عدم وجود سجل جنائي من شرطة دبي (حوالي 220 درهمًا).

بالنسبة للمتقدمين من روسيا، هناك خطوة إضافية. يجب تصديق شهادات الزواج والميلاد الروسية لدى سلطات الهجرة: الإمارات العربية المتحدة ليست من الدول الموقعة على اتفاقية لاهاي، لذا فإن شهادة الأبوستيل غير صالحة. تخضع الوثيقة للتصديق القنصلي، يليها التصديق من قبل وزارة الخارجية الإماراتية والترجمة إلى اللغة العربية بواسطة مترجم محلف. يستغرق ذلك من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، ومن الأفضل إتمام هذه العملية قبل المغادرة.

تكاليف الإجراءات

يُعتبر سعر الشقة استثمارًا يبقى في حوزة المالك. أما تكاليف التأشيرة فتتألف من رسوم حكومية تُدفع لمرة واحدة وخدمات إلزامية. تبلغ تكلفة تأشيرة المالك لمدة سنتين للمتقدم الرئيسي حوالي 10,200–10,500 درهم، في حين تبلغ رسوم الحكومة لتأشيرة «الذهبية» حوالي 9,900 درهم. فيما يلي تفصيل إرشادي لشهر سبتمبر 2026:

البند	تأشيرة لمدة سنتين	"التأشيرة الذهبية" لمدة 10 سنوات
الرسوم الحكومية للتأشيرة، بما في ذلك الفحص الطبي وبطاقة الهوية الإماراتية	حوالي 10,200–10,550 درهم	حوالي 9,900 درهم
شهادة حالة الملكية الصادرة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)	100–500 درهم	100–500 درهم
تقييم إدارة الأراضي والعقارات (DLD)، إذا لزم الأمر	حسب معدل دائرة الأراضي والأملاك في دبي	بأسعار DLD
شهادة عدم وجود سجل جنائي	حوالي 220 درهم	حوالي 220 درهم
التأمين الصحي السنوي	من عدة مئات إلى عدة آلاف من الدراهم، حسب العمر	نفس المبلغ
تصديق الوثائق الأجنبية	150–300 درهم لكل وثيقة بالإضافة إلى الترجمة	نفس المبلغ
تأشيرة الزوج/الزوجة	حوالي 7,400 درهم	بسعر المعالين
المعالجة السريعة	غير متوفرة	1,000–2,000 درهم، تتم المعالجة في غضون 10 أيام عمل

تشير بعض المصادر إلى أن التكلفة الإجمالية لـ "التأشيرة الذهبية" تبلغ 6,700 درهم، بما في ذلك الفحص الطبي والتأمين. ويعود الفرق في التكلفة إلى العناصر التي يتم تضمينها في الحساب. يجب تخصيص مبلغ يتراوح بين 10,000 و12,000 درهم للمتقدم الرئيسي، بما في ذلك التأمين والشهادات الطبية.

عملية التقديم خطوة بخطوة

اعتبارًا من 16 أبريل 2026، ستتم معالجة جميع تأشيرات العقارات الثلاث في دبي عبر البوابة الرقمية الموحدة لدائرة الهجرة، التي تتلقى تفاصيل العقارات مباشرةً من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). في السابق، كان على المتقدمين التنقل بين الدائرتين، وكانت العملية تستغرق من ثلاثة إلى ستة أسابيع. أما الآن، وبشرط أن تكون المستندات سليمة، فتشير دائرة الهجرة إلى أن المعالجة تستغرق ما يصل إلى خمسة أيام عمل. والخطوات هي كما يلي:

• التحقق من العقار قبل إتمام الصفقة. تأكد من أن العقار يقع في منطقة ملكية حرة بدبي، وأنه إما مكتمل البناء أو مؤهل للحصول على «التأشيرة الذهبية» باعتباره عقارًا قيد الإنشاء، وأن قيمته، وفقًا لتقييم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، تفي بالحد الأدنى المطلوب. إذا كان السعر قريبًا من الحد الأدنى، فقم بترتيب إجراء تقييم مسبقًا.
• التسجيل على البوابة الإلكترونية. قم بإنشاء حساب على بوابة دائرة الهجرة بدبي، التي تدمج طلبات تأشيرة المالك، وتأشيرة التقاعد، و«التأشيرة الذهبية». تسجيل دخول واحد، ومجموعة واحدة من المستندات، ودفعة واحدة.
• تحميل المستندات. جواز السفر، الصورة الشخصية، سند الملكية أو العقد، خطاب من البنك (في حالة وجود رهن عقاري)، مستندات العائلة. يقوم النظام باسترداد تفاصيل العقار من السجل تلقائيًا.
• دفع الرسوم عبر البوابة الإلكترونية. بمجرد إتمام الدفع، يقوم النظام تلقائيًا بحجز موعد لجمع البيانات البيومترية.
• البيانات البيومترية والفحص الطبي. المرحلة الوحيدة التي تتطلب الحضور شخصياً: تقديم بصمات الأصابع في مركز دائرة الأراضي والعمل بدبي (DLD) والخضوع لفحص طبي. للحصول على تأشيرة لمدة سنتين، يجب على مقدم الطلب الحضور شخصياً في جميع المراحل في مركز دائرة الأراضي والعمل بدبي.
• الموافقة وبطاقة الهوية الإماراتية. بمجرد الموافقة، يتم إصدار تأشيرة إلكترونية وبطاقة هوية إماراتية. لم يعد يتم وضع ختم ورقي على جواز السفر.

يجب أن يكون المتقدمون للحصول على «التأشيرة الذهبية» موجودين في الإمارات العربية المتحدة وقت تقديم الطلب. وإذا دخلوا بتأشيرة سياحية، يتم تغيير وضعهم أثناء وجودهم في الدولة دون الحاجة إلى مغادرتها.

مدة المعالجة

تعتمد مدة المعالجة على اكتمال ملف الطلب وما إذا كانت هناك أي وثائق أجنبية تتطلب تصديقًا. كدليل إرشادي:

• تأشيرة لمدة سنتين لحاملها. من 7 إلى 10 أيام عمل من تاريخ تقديم الطلب الكامل.
• "التأشيرة الذهبية". ما يصل إلى خمسة أيام عمل للمعالجة في حالة تقديم طلب كامل؛ من أسبوعين إلى أربعة أسابيع للعملية بأكملها، بما في ذلك إعداد المستندات والفحص الطبي وإصدار البطاقة. وتقلل المعالجة المعجلة المدة إلى 10 أيام عمل.
• تأشيرة التقاعد. من أسبوعين إلى أربعة أسابيع للموافقة، تليها 5–10 أيام عمل للفحص الطبي والحصول على بطاقة الهوية الإماراتية.
• يستغرق تصديق الوثائق الأجنبية من أسبوعين إلى أربعة أسابيع إذا لم يتم ذلك مسبقًا.
• يُحسب مدة صلاحية التأشيرة من تاريخ الإصدار، وليس من تاريخ شراء الشقة أو الدخول إلى الدولة.

العقارات الجديدة: ما هي الخيارات التي تؤدي إلى الحصول على تأشيرة؟

غالبًا ما يرتكب مشترو العقارات الجديدة أخطاءً تتعلق تحديدًا بمسائل التأشيرة. يذكر المطور «الحصول على التأشيرة عند الشراء»، فيقوم المشتري بدفع عربون ثم يكتشف أنه لا يمكن تقديم الطلب إلا بعد تسليم العقار. يتم إصدار التأشيرة من قبل الدولة عند التسجيل لدى دائرة الأرض والمباني (DLD)، وليس من قبل المطور عند توقيع العقد. فيما يلي خمسة سيناريوهات عملية تتعلق بالعقارات الجديدة التي تُمنح فيها التأشيرة فعليًّا:

السيناريو	ما نوع التأشيرة	متى يمكنك التقدم بالطلب
شقة مكتملة البناء بأي قيمة، مالك وحيد	لمدة سنتين	فور تسجيل سند الملكية
شقة قيد الإنشاء ومن المقرر الانتهاء منها في غضون الـ 12 شهراً القادمة	لمدة سنتين	بعد اكتمال البناء وإصدار سند الملكية
شقة على المخطط تبلغ تكلفتها 2 مليون درهم أو أكثر من مطور معتمد	"ذهبي" لمدة 10 سنوات	بعد تسجيل العقد، مع وجود فارق يعتمد على النسبة المدفوعة
شقتان قيد الإنشاء يبلغ مجموع قيمتهما 2 مليون	"ذهبي" لمدة 10 سنوات	بعد تسجيل الشقتين باسم مالك واحد
شقة مكتملة بقيمة تبدأ من 2 مليون برهن عقاري	"ذهبي" لمدة 10 سنوات	فور التسجيل، مع خطاب من البنك

يكمن الفرق بين السيناريوهين في مدة الانتظار والمخاطر. تضمن الشقة الجاهزة للسكن الحصول على التأشيرة في غضون أسبوعين. أما الشقة الجديدة المقرر الانتهاء منها في عام 2028، فستوفر تأشيرة لمدة عامين في عام 2028، في حين سيتم منح «التأشيرة الذهبية» في وقت أبكر إذا كان السعر مناسبًا. ما يجب توضيحه مع المطور العقاري قبل الحجز:

• تسجيل المشروع لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD) وموافقة هيئة تنظيم العقارات (RERA) على المطور. وبدون ذلك، لا تكون العقارات قيد الإنشاء مؤهلة للحصول على «التأشيرة الذهبية».
• السعر المذكور في العقد وعلى منصة «أقود». يتم حساب الحد الأدنى بناءً على القيمة المسجلة للشقة، باستثناء الأثاث ومواقف السيارات والخصومات، والتي يتم توثيقها بشكل منفصل.
• تاريخ الانتهاء المخطط له والتأخير المقبول. بالنسبة للتأشيرة التي مدتها سنتان، هذا هو التاريخ الذي لن يُقبل الطلب قبله.
• جدول السداد. إذا كانت «التأشيرة الذهبية» لعقار جديد تتطلب دفع مبلغ 2 مليون، فإن خطة السداد بنسبة 80/20 ستصل إلى هذا المبلغ أسرع من خطة السداد بنسبة 50/50.
• التسجيل باسم مالك واحد. لا تُحتسب شقتان مسجلتان باسم فردين مختلفين من العائلة ضمن الحد الأدنى المطلوب.

أين تبحث عن العقارات الجديدة لكل نوع من أنواع التأشيرات

يتم تحديد الحد الأدنى للتأشيرة وفقًا لميزانيتك، وتُحدد ميزانيتك وفقًا للمنطقة. بعد إلغاء الحد الأدنى المطلوب للحصول على تأشيرة لمدة سنتين، أصبحت أي شقة استوديو جاهزة للسكن مؤهلة الآن، وتحول الاختيار نحو التوازن بين السعر والعائد على الاستثمار. للحصول على «التأشيرة الذهبية»، تحتاج إلى عقار تبلغ قيمته 2 مليون أو أكثر، ومن المهم هنا ألا يقل تقييم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عن سعر الشراء. يبلغ متوسط سعر المتر المربع في جميع أنحاء دبي في صيف عام 2026 حوالي 19,000–21,000 درهم، مع تباين يصل إلى خمسة أضعاف بين الأحياء. أين تبحث:

• للحصول على تأشيرة لمدة سنتين بميزانية تتراوح بين 500,000 و900,000 درهم. استوديوهات وشقق بغرفة نوم واحدة قيد الإنشاء في جيه في سي، وأرجان، ومدينة دبي الرياضية، وواحة دبي للسيليكون، ودبي الجنوب، بالإضافة إلى المشاريع المقرر تسليمها في 2026–2027 في نفس المناطق. العائد الإجمالي يتراوح بين 7 و9 في المائة.
• للحصول على «التأشيرة الذهبية» بميزانية تتراوح بين 2 و3 ملايين. شقق بغرفة نوم واحدة وغرفتي نوم في بيزنس باي، ودبي كريك هاربور، وجزر دبي، ودبي مارينا، حيث يتراوح سعر المتر المربع بين 22,000 و28,000. هنا، عادةً ما يتطابق التقييم مع السعر نظرًا لعمق السوق.
• للحصول على «التأشيرة الذهبية» من خلال عقارين. شقتان تكلف كل منهما ما بين 1 و1.2 مليون في المناطق الشهيرة تفيان بالحد الأدنى المطلوب وتوفران وحدتين للإيجار بدلاً من واحدة.
• للحصول على تأشيرة تقاعد، بميزانية تبلغ مليون أو أكثر. شقق جاهزة للسكن مكونة من غرفتي نوم في دبي هيلز إستيت، والمزارع العربية، وميرديف، ودبي كريك هاربور، حيث تم تصميم البنية التحتية للإقامة الدائمة.

الأسرة: من يمكن كفالتهم

تسمح لك التأشيرات الثلاث بإحضار عائلتك، لكن نطاق الكفالة يختلف. تمنح تأشيرة مالك العقار لمدة سنتين وتأشيرة التقاعد حاملها الحق في كفالة الزوج والأبناء: الأبناء حتى سن 25 عامًا، شريطة أن يكونوا مسجلين في التعليم بدوام كامل، والبنات من أي عمر، شريطة أن يكونوا غير متزوجين. كما تشمل «التأشيرة الذهبية» الوالدين والعاملين المنزليين، بالإضافة إلى الأبناء من أي عمر. تتم معالجة كل معال على حدة، مع رسوم خاصة به وفحص طبي وبطاقة هوية إماراتية. تبلغ تكلفة تأشيرة الزوج/الزوجة في إطار البرنامج الذي مدته سنتان حوالي 7,400 درهم. يجب تصديق شهادات الزواج والميلاد وترجمتها لهذا الغرض.

التجديد والبيع والإلغاء

تظل التأشيرة سارية طالما احتفظ المالك بملكية العقار واستوفى الشروط. ويخضع التجديد لنفس القواعد التي ينطبق عليها الطلب الأولي، مع رسوم جديدة وفحص طبي. وفي حالة بيع الشقة، يتم إلغاء التأشيرة ما لم يكن لدى المالك عقار آخر مؤهل بموجب البرنامج. يُنصح بالتخطيط للحصول على عقار بديل قبل البيع: ففي الفترة الفاصلة بين البيع والشراء الجديد، يُفقد الوضع القانوني، وبالتالي تُفقد تأشيرات أفراد الأسرة. بالنسبة لـ«التأشيرة الذهبية»، يتم التحقق من التقييم عند تقديم الطلب؛ ولا يؤدي انخفاض القيمة بعد إصدار التأشيرة إلى إبطالها. في حالة الغياب المطول عن البلاد، تتعرض التأشيرات لمدة سنتين وتأشيرات التقاعد لخطر الإلغاء بموجب القاعدة العامة التي تنص على ستة أشهر، في حين أن «التأشيرة الذهبية» لا تتعرض لذلك.

الأخطاء التي تؤدي إلى تأخير إصدار التأشيرة

لا ترتبط معظم حالات الرفض والتأخير بالمال، بل بإعداد الطلب. وأكثرها شيوعًا هي:

• التقدم بطلب للحصول على تأشيرة لمدة سنتين بناءً على شقة قيد الإنشاء. لا تُقبل عقود البناء؛ بل يُشترط تقديم شهادة تقييم عقاري بمجرد اكتمال البناء.
• ذكر السعر بدلاً من التقييم. الشقة التي يبلغ سعرها 2.05 مليون مع تقييم من دائرة الأراضي والمساكن (DLD) يبلغ 1.95 مليون غير مؤهلة للحصول على «التأشيرة الذهبية». إذا كان السعر قريبًا من التقييم، فيجب إجراء تقييم قبل تقديم الطلب.
• عدم تطابق الاسم الوارد في الشهادة مع الاسم الوارد في جواز السفر. وهذا هو السبب الأكثر شيوعًا لرفض المستندات. ويتم التحقق من ذلك عند تسجيل المعاملة.
• يقع العقار خارج منطقة الملكية الحرة أو في مركز دبي المالي العالمي (DIFC). وهو غير مؤهل للحصول على تأشيرة المالك.
• حصة أقل من 400,000 في الملكية المشتركة. لن يحصل المالك المشارك الذي تبلغ حصته 350,000 على تأشيرة، حتى لو كانت الشقة باهظة الثمن.
• التقدم بطلب للحصول على «التأشيرة الذهبية» من الخارج. يجب أن يكون مقدم الطلب موجودًا في الإمارات العربية المتحدة.
• وثائق عائلية لم يتم تصديقها. شهادة الزواج المزودة بختم الأبوستيل غير صالحة في الإمارات العربية المتحدة؛ ويجب تصديقها قنصلياً.

الأسئلة الشائعة

ما هو الحد الأدنى لسعر الشراء المطلوب للحصول على تصريح إقامة في دبي في عام 2026؟

بالنسبة للمالك الوحيد لشقة جاهزة للسكن، لا يوجد حد أدنى مطلوب اعتبارًا من 29 أبريل 2026: أي سعر شراء مقبول. في حالة الملكية المشتركة، يجب أن يمتلك كل مقدم طلب حصة بقيمة 400,000 درهم على الأقل. تتطلب «التأشيرة الذهبية» عقارًا بقيمة 2 مليون درهم أو أكثر وفقًا لدائرة التنمية العقارية (DLD)، بينما تتطلب تأشيرة التقاعد عقارًا بقيمة 1 مليون درهم أو أكثر.

هل العقار الجديد مؤهل للحصول على التأشيرة قبل اكتمال البناء؟

لا، بالنسبة لتأشيرات السنتين أو تأشيرات التقاعد – ستحتاج إلى شهادة ملكية بعد اكتمال البناء. أما بالنسبة لـ«التأشيرة الذهبية» – نعم، شريطة أن يكون المطور معتمدًا وأن تبلغ قيمة العقار 2 مليون درهم أو أكثر، على الرغم من اختلاف المصادر بشأن الحصة المدفوعة المطلوبة.

هل يمكن الحصول على تأشيرة لشقة خاضعة لرهن عقاري؟

نعم، في إطار البرامج الثلاثة جميعها، شريطة أن يكون لديك خطاب من البنك. بالنسبة لـ«التأشيرة الذهبية»، اعتبارًا من فبراير 2026، سيكفي تقييم العقار بما لا يقل عن 2 مليون، دون أي شرط يتعلق بنسبة المبلغ المدفوع. بالنسبة للتأشيرة لمدة سنتين، تشير معظم المصادر إلى شرط دفع 50 في المائة؛ أما بالنسبة لتأشيرة التقاعد، فيُشترط دفع مبلغ مدفوع بالكامل قدره 1 مليون.

كم من الوقت تستغرق عملية تقديم الطلب؟

تستغرق التأشيرة لمدة سنتين من 7 إلى 10 أيام عمل بعد تقديم الطلب الكامل. أما «التأشيرة الذهبية»، فتستغرق مدة النظر فيها ما يصل إلى خمسة أيام عمل، وتستغرق العملية بأكملها من أسبوعين إلى أربعة أسابيع. ويستغرق تصديق الوثائق الروسية من أسبوعين إلى أربعة أسابيع إذا لم يتم ذلك مسبقًا.

هل يلزم الإقامة في الإمارات العربية المتحدة للاحتفاظ بالتأشيرة؟

لا تتطلب «التأشيرة الذهبية» حدًا أدنى للإقامة. يتم إلغاء تأشيرة المتقاعد إذا غاب حاملها لأكثر من ستة أشهر متتالية. بالنسبة لتأشيرة المالك لمدة سنتين، فإن القاعدة العامة هي ستة أشهر، على الرغم من أن بعض المصادر تدعي عكس ذلك – لذا خطط لدخول البلاد مرة كل ستة أشهر.

هل يمكنك العمل بتأشيرة المالك؟

مع التأشيرة التي مدتها سنتان، تحتاج إلى تصريح عمل منفصل من صاحب العمل؛ ويمكن إدارة مشروع تجاري بترخيص. لا تسمح تأشيرة التقاعد بالعمل. تمنحك «التأشيرة الذهبية» الحق في العمل وإدارة مشروع تجاري دون تصاريح إضافية.

النقاط الرئيسية التي يجب تذكرها

• تم إلغاء الحد الأدنى البالغ 750,000. اعتبارًا من 29 أبريل 2026، سيحصل المالك الوحيد لشقة مكتملة البناء بأي قيمة على تأشيرة لمدة سنتين؛ وفي حالة الملكية المشتركة، يبلغ الحد الأدنى 400,000 لكل حصة.
• يتم احتساب «التأشيرة الذهبية» بناءً على التقييم. 2 مليون وفقًا لتقييم إدارة الأراضي والعقارات (DLD)؛ واعتبارًا من فبراير 2026، سيشمل ذلك الشقق المرهونة برهن عقاري، دون اشتراط سداد كامل قيمة الحصة.
• تمنح العقارات الجديدة تأشيرة عند التسليم. بالإضافة إلى «التأشيرة الذهبية» التي تبدأ من 2 مليون من مطور معتمد، حيث تختلف المصادر بشأن نسبة المبلغ المدفوع.
• بوابة واحدة اعتبارًا من أبريل 2026. تتم معالجة جميع التأشيرات الثلاث من خلال دائرة الهجرة في دبي؛ ويتم معالجة الطلب الكامل في غضون خمسة أيام عمل.
• التكاليف: 10,000–12,000 درهم للمتقدم الرئيسي شاملة التأمين، وحوالي 7,400 درهم للزوج/الزوجة.
• يجب إتمام التصديق قبل المغادرة. لا يُعتبر ختم الأبوستيل صالحًا في الإمارات العربية المتحدة؛ ويجب أن تخضع الوثائق الروسية للتصديق القنصلي.

تبدأ عملية طلب التأشيرة بإثبات الملكية

نختار العقارات التي تتناسب مع فئة التأشيرة المحددة: شقق جاهزة للسكن لبرنامج السنتين بعد إلغاء الحد الأدنى؛ وعقارات تقدر قيمتها بـ 2 مليون أو أكثر وفقًا لدائرة الأرض والمباني (DLD) للحصول على «التأشيرة الذهبية»؛ حزم تتألف من شقتين؛ وعقارات حديثة البناء من مطورين معتمدين، مع تاريخ تقديري لقبول الطلب. قبل الحجز، نتحقق من تسجيل المشروع، وحالة الملكية المطلقة، وتطابق الاسم مع المستندات؛ وإذا كان السعر قريبًا من الحد الأدنى، فإننا نرتب لإجراء تقييم مسبق.

ألقِ نظرة على عروضنا في الإمارات العربية المتحدة وقدم استفسارًا: سنختار الخيارات التي تناسب متطلبات التأشيرة وميزانيتك، ونوضح لك المرحلة التي يصبح فيها كل عقار مؤهلاً للتقديم، ونحسب التكاليف الإجمالية لإجراءات التأشيرة لجميع أفراد الأسرة.