بيع العقارات في دبي: إجراءات نقل الملكية، ورسوم البائع، والضرائب، وتحويل الأموال إلى الخارج

كيفية بيع العقارات في دبي: الإجراءات خطوة بخطوة

يتبع بيع العقارات في دبي مسارًا واحدًا: توقيع عقد البيع، والحصول على شهادة عدم ممانعة من المطور العقاري، وإتمام عملية التحويل لدى دائرة الأراضي والأملاك في مركز أمناء تسجيل العقارات. تخصص صفحة خدمات دائرة الأراضي والأملاك 25 دقيقة لعملية التسجيل نفسها. ويستغرق معظم الوقت في الخطوات التي تسبقها.

1. تحقق من سند الملكية والأرقام. تأكد من صحة سند ملكية العقار من خلال خدمة «التحقق من سند الملكية» التي توفرها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، واطلب من البنك معرفة الرصيد المتبقي من الرهن العقاري، واطلب من جمعية الملاك أو المطور العقاري معرفة أي رسوم خدمات غير مسددة.
2. حدد السعر. قارن بين المعاملات الحديثة لعقارات مماثلة في المبنى من خلال البيانات المفتوحة لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) أو تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST). إذا كنت بحاجة إلى رقم رسمي، فإن خدمة التقييم التي تقدمها دائرة الأراضي والأملاك (DLD) تكلف 4,000 درهم إماراتي + 20 درهمًا إماراتيًا، بالإضافة إلى 230 درهمًا إماراتيًا + ضريبة القيمة المضافة عند تقديم الطلب في أحد مراكز الأمناء.
3. عيّن وسيطًا عقاريًا، أو قم بالبيع بشكل خاص. يعمل الوسيط العقاري بموجب «العقد أ»، وهو الاتفاقية القياسية التي تضعها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بين البائع والوسيط.
4. اتفق على الشروط مع المشتري في «العقد (F)». وهو عقد البيع الموحد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الذي يحدد السعر، والوديعة، وتاريخ التحويل، ومن يتحمل كل رسوم.
5. تقديم طلب للحصول على شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) من المطور عبر تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST) بمجرد سداد رسوم الخدمات.
6. سداد الرهن العقاري، إن وجد. يصدر البنك خطاب التزام ويتم السداد من أموال المشتري عند التحويل.
7. يتم التسليم في مركز الوصي. تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتسجيل بيع العقار، وتدفع الأطراف رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وفقًا للتقسيم المتفق عليه في العقد (F)، ويحصل البائع على شيكات مديرة العقار مقابل السعر.

المستندات المطلوبة للبيع بين الأفراد (قائمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالإضافة إلى عقد البيع):

الوثيقة	من يقدمها	ملاحظة
بطاقة الهوية الإماراتية، أو جواز سفر ساري المفعول لغير المقيمين	البائع والمشتري	تتحقق دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) من الهوية؛ ولا تطلب نسخًا
شهادة الموافقة الإلكترونية (e-NOC) من المطور	البائع، عبر نظام دبي REST	مطلوب للعقارات الواقعة في المناطق ذات الملكية الحرة
عقد البيع الموقع (العقد F)	كلا الطرفين	غير مدرج في قائمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)؛ ويعمل نظام DLD الخاص بالوسيط ومركز الوصي بناءً عليها
خطاب ضمان من البنك	بنك البائع	فقط للوحدة المرهونة
التوكيل	المحامي	فقط إذا كان هناك شخص يوقع نيابة عن البائع أو المشتري

بكلمات: لا يحتاج البائع غير المقيم الذي يمتلك عقارًا غير مرهون سوى جواز سفر، وشهادة الموافقة الإلكترونية (e-NOC) من المطور العقاري، والعقد الموقع. لا تذكر صفحة تسجيل البيع لدى إدارة الأراضي والعقارات (DLD) سند الملكية الأصلي؛ حيث يتم إصدار سندات الملكية الآن إلكترونيًا. يجب أولاً تسجيل الشركة التي تمتلك العقار لدى إدارة الأراضي والعقارات (DLD) قبل أن تتمكن من البيع.

شهادة عدم الممانعة (NOC) من المطور ورسوم الخدمات: ما يجب تسويته قبل البيع

تؤكد شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) الصادرة عن المطور العقاري لبيع عقار في دبي أن المطور لا يمانع في نقل الملكية، وتشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) هذه الشهادة لكل عملية بيع في المناطق ذات الملكية الحرة. يتقدم البائع بطلبه عبر تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST)، ويتم إصدار شهادة عدم الممانعة بمجرد استيفاء شروط المطور.

الشرط الرئيسي هو المبالغ المستحقة على العقار. بموجب المادة 32(أ) من قانون دبي رقم 6 لعام 2019 بشأن العقارات المملوكة ملكية مشتركة، تتمتع الجهة الإدارية بحق حجز على الوحدة مقابل رسوم الخدمات غير المسددة، ولا «يجوز التصرف في» الوحدة ما لم يتم سداد تلك الرسوم. في الممارسة العملية، يجب تسوية حساب رسوم الخدمات، والحصول على شهادة بانتهاء الالتزامات المالية، ثم طلب شهادة عدم الممانعة. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، يتحقق المطور أيضًا من أن أقساطك تفي بالحد الأدنى المنصوص عليه في اتفاقية البيع والشراء (SPA) قبل السماح بإعادة البيع.

لا تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) رسومًا قياسية لشهادة عدم المانع (NOC) التي يفرضها المطور، ولم نعثر على أي مبلغ منشور لشهادة عدم المانع على المواقع الإلكترونية للمطورين الكبار الذين تحققنا منهم (إعمار، داماك، نخيل، سوبها العقارية، ميراس، دبي للعقارات)؛ وتشير إحدى الأسئلة الشائعة الخاصة بشركة إعمار فقط إلى «رسوم إدارية» دون تحديد مبلغ. اطلب من المطور تحديد الرسوم كتابةً قبل توقيع العقد (F)، واتفق في العقد على من يتحملها. بالنسبة للوحدات قيد الإنشاء، يقصر القانون رقم 13 لعام 2008 الرسوم الإدارية التي يفرضها المطورون على تلك التي توافق عليها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

العقد «أ» والعقد «واو»: اتفاقية الوساطة وعقد البيع

العقد (F) هو عقد البيع الموحد الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بين البائع والمشتري لعقار في دبي، وغالبًا ما يُسمى النموذج (F) أو مذكرة التفاهم (MOU). يحدد دليل ممارسات الوساطة العقارية الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (نوفمبر 2024) ثلاثة عقود قياسية: العقد أ بين البائع وشركة الوساطة، والعقد ب بين المشتري والوسيط، والعقد ف بين البائع والمشتري.

• يمنح العقد (أ) شركة الوساطة الحق في تسويق العقار ويحدد العمولة.
• يسجل العقد F سعر العقار، ومبلغ الوديعة ومن يحتفظ بها، وتاريخ التحويل، وكيفية التعامل مع الرهن العقاري، وتوزيع الرسوم. يقوم الوسطاء بإنشائه عبر نظام دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وهو المستند الذي يعتمد عليه مركز الوصاية.

العمولة غير محددة بموجب اللوائح. وبموجب اللائحة رقم 85 لعام 2006 بشأن سجل الوسطاء العقاريين (كما نُشرت في قاعدة بيانات التشريعات)، تُحدد العمولة بالاتفاق، وتُستحق عند توقيع عقد البيع وتسجيله، وتُدفع من قبل الطرف الذي عيّن الوسيط. وقد ذكرت صحيفة «جلف نيوز» في 8 فبراير 2026 أن العمولة المعتادة في عمليات إعادة البيع تبلغ حوالي 2% + ضريبة القيمة المضافة، لذا يجب اعتبار نسبة 2% مرجعاً سوقياً وليس قاعدة ثابتة. وعندما يوقع البائع على العقد «أ» ويوقع المشتري على العقد «ب»، يدفع كل منهما للوسيط الذي تعاقد معه.

بيع العقارات في دبي: الرسوم التي يدفعها البائع

التكلفة الرئيسية لبيع العقارات في دبي هي رسوم التحويل التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بنسبة 4٪، والتي يقسمها جدول الدائرة إلى 2٪ للبائع و2٪ للمشتري. ينص قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لعام 2013 على أن الرسوم تُقسَّم بالتساوي «ما لم يُتفق على خلاف ذلك»، لذا يمكن للعقد (F) أن يُحمِّلها بالكامل على طرف واحد. رسوم بيع العقارات الواردة أدناه مأخوذة من صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) التي تم تحديثها في 23 سبتمبر 2026.

البند	المبلغ	يدفعها
رسوم تسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي	4% من السعر	2% للبائع + 2% للمشتري وفقًا لجدول DLD، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك
إصدار سند الملكية	250 درهم إماراتي	حسب الاتفاق
رسوم المعرفة والابتكار	10 درهم + 10 درهم	حسب الاتفاق
رسوم الخريطة	250 درهم إماراتي للفيلات والشقق (225 درهم إماراتي للخريطة الموحدة)	حسب الاتفاق
رسوم مركز الوصاية	4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لعمليات البيع التي تبلغ قيمتها 500,000 درهم إماراتي أو أكثر؛ 2,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لأقل من ذلك	حسب الاتفاق
شهادة عدم الممانعة الإلكترونية من المطور	يحددها المطور، ولم يتم نشرها	البائع
إلغاء الرهن العقاري (DLD)	1,290 درهم إماراتي (1,000 درهم إماراتي + سند الملكية ورسوم بسيطة) و315 درهم إماراتي رسوم شريك الخدمة (300 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة)	البائع الذي عليه رهن عقاري
عمولة الوسيط	حسب الاتفاق؛ عادةً ما تكون حوالي 2% + ضريبة القيمة المضافة في حالة إعادة البيع (جلف نيوز، 8 فبراير 2026)	الطرف الذي عيّن الوسيط

مثال عملي باستخدام هذه المعدلات، بافتراض عمولة عرض تبلغ 2% متفق عليها في العقد أ (تشير الأرقام الواردة في جلف نيوز إلى عمولات إعادة البيع بشكل عام): بائع شقة غير مرهونة بقيمة 1,500,000 درهم إماراتي يدفع حصة DLD البالغة 2% حصة دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وتُدفع من هذه العمولة 30,000 درهم إماراتي إلى دائرة الأراضي والأملاك و31,500 درهم إماراتي إلى الوسيط، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% على العمولة، بالإضافة إلى رسوم شهادة عدم المانع (NOC) الخاصة بالمطور. حصة المشتري البالغة 2٪، وسند الملكية، ورسوم الخريطة، ورسوم الوصي تقع على عاتق المشتري ما لم ينص العقد (F) على خلاف ذلك. تختلف رسوم بيع العقارات من خلال خدمة «دبي الآن» الرقمية التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عن ذلك: رسوم المعرفة والابتكار بقيمة 30 درهمًا لكل منهما، ورسوم شريك الخدمة بقيمة 1,000 درهم (500 درهم لأقل من 500,000 درهم) + ضريبة القيمة المضافة.

بيع عقار مرهون في دبي

يمكن بيع عقار مرهون في دبي قبل سداد القرض، باستخدام أموال من المشتري: تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتسجيل البيع أولاً وإتمامه بمجرد وصول خطاب الإفراج من البنك. تحدد خدمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) "تسجيل بيع عقار مرهون" الخطوات التالية:

1. يطلب البائع من البنك (أو المطور العقاري، في حالة القرض الممنوح من المطور) خطاب التزام يحدد المبلغ الدقيق المطلوب لسداد القرض.
2. عند التحويل، يتم تقسيم أموال المشتري إلى ثلاثة شيكات إدارية: واحد للبنك لسداد القرض المستحق، وواحد للبائع للرصيد المتبقي، وواحد لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) لتسديد الرسوم.
3. يصدر البنك خطاب الإفراج؛ وبمجرد تقديمه، تقوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بإزالة الرهن العقاري وإتمام تسجيل المالك الجديد.

تُدرج صفحة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الخاصة ببيع العقارات المرهونة رسوم إلغاء الرهن العقاري بقيمة 1,290 درهمًا إماراتيًا ورسوم شريك الخدمة بقيمة 315 درهمًا إماراتيًا؛ وتفصّل خدمة إنهاء الرهن العقاري المستقلة هذه الرسوم على النحو التالي: 1,000 درهم إماراتي، بالإضافة إلى 250 درهم إماراتي لسند الملكية، و10 دراهم إماراتية + 10 دراهم إماراتية كرسوم المعرفة والابتكار، و300 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لشريك الخدمة. وتُظهر الصفحة نفسها رسوم الوصي شاملة ضريبة القيمة المضافة: 4,200 درهم إماراتي، أو 2,100 درهم إماراتي إذا كان المبلغ أقل من 500,000 درهم إماراتي. قد يفرض البنك أيضًا رسوم سداد مبكر بموجب اتفاقية القرض الخاصة بك، لذا اطلب توضيح ذلك في خطاب الالتزام.

وإذا استخدم المشتري أيضًا قرضًا عقاريًّا لشراء العقار، فإن بنكين يعملان على عملية التحويل نفسها، ويعتمد التاريخ على كليهما. يجب على البائع الذي يزيد مجموع قرضه المستحق بالإضافة إلى الرسوم عن سعر البيع أن يدفع الفرق نقدًا، لأن البنك لن يفرج عن العقار بمبلغ أقل من المبلغ المذكور في خطاب الالتزام. يواجه المشترون الذين يمولون وحدة على المخطط قواعد مصرفية مختلفة، والتي تم تناولها في دليلنا للحصول على قرض عقاري لعقار على المخطط في دبي.

بيع العقارات على المخطط قبل التسليم

يمكن إعادة بيع العقار على المخطط في دبي قبل التسليم بموجب القانون رقم 13 لعام 2008، الذي يسمح ببيع الوحدات المسجلة في السجل المؤقت (العقود)؛ وفي الممارسة العملية، تحدد شهادة عدم الممانعة (NOC) الصادرة عن المطور وشروط عقد البيع (SPA) موعد البيع. يجب تسجيل كل عملية بيع لوحدة عقارية قيد الإنشاء في السجل المؤقت؛ حيث يعتبر القانون أي تصرف غير مسجل باطلاً.

ما الذي يحدد ما إذا كان بإمكانك بيع العقار:

• الحد الأدنى الذي يحدده المطور. عادةً ما يسمح المطورون بإعادة البيع فقط بعد سداد نسبة محددة من السعر؛ تحقق من النسبة المئوية في عقد البيع الخاص بك أو سياسة إعادة البيع الخاصة بالمطور. لم نجد أي قاعدة عامة من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بشأن ذلك.
• شهادة عدم الممانعة (NOC) الصادرة عن المطور. يصدرها المطور بعد التحقق من المدفوعات، وقد يفرض رسومًا إدارية ضمن الحدود التي توافق عليها إدارة الأراضي والعقارات (DLD).
• يتولى المشتري عقد البيع الخاص بك. ويواصل المالك الجديد خطة السداد في حساب الضمان الخاص بالمشروع بموجب القانون رقم 8 لعام 2007.

تنشر إدارة الأراضي والعقارات (DLD) الرسوم البالغة 4% (2% + 2%) للتسجيل الأولي لبيع العقار على المخطط، لكننا لم نعثر على أي صفحة تابعة لإدارة الأراضي والعقارات (DLD) تحدد الرسوم الخاصة بإعادة بيع وحدة عقود من مشترٍ إلى آخر. تأكد من ذلك مع المطور ومركز الوصاية قبل تحديد السعر.

وقف السداد ليس مخرجًا. بموجب القانون رقم 13 لعام 2008 المعدل بالقانون رقم 19 لعام 2020، يقوم المطور الذي يتخلف مشتريه عن السداد بإخطار دائرة الأراضي والمساكن، التي توجه إخطارًا للمشتري مدته 30 يومًا. وإذا كان المشروع قد اكتمل بنسبة أقل من 60٪، يجوز للمطور إنهاء العقد والاحتفاظ بما يصل إلى 25٪ من قيمة الوحدة؛ أما إذا تراوحت نسبة الإنجاز بين 60٪ و80٪، فيجوز له الاحتفاظ بما يصل إلى 40٪. ويكون البيع أثناء استمرار السداد أرخص في الغالب من التخلف عن السداد.

بيع عقار مؤجر في دبي

يمكن بيع عقار مؤجر في دبي مع بقاء المستأجر فيه، ويستمر عقد الإيجار محدد المدة مع المالك الجديد بموجب المادة 28 من قانون دبي رقم 26 لعام 2007 بشأن العلاقات بين المالك والمستأجر. ويحل المشتري محل المالك بموجب عقد الإيجار الحالي.

أما البائع الذي يحتاج إلى الوحدة خالية، فيواجه مسارًا أطول. تسمح المادة 25(2)(د)، بصيغتها المعدلة بموجب القانون رقم 33 لعام 2008، للمالك بطرد المستأجر عند انتهاء عقد الإيجار لبيع العقار، مع إرسال إشعار مدته 12 شهرًا عن طريق كاتب عدل أو بريد مسجل. أخبر المشترين مسبقًا بتاريخ انتهاء عقد إيجار العقار وحالة الإشعار: فقد يفضل المستثمر الذي يبحث عن عقارات مؤجرة الحصول على الإيجار، بينما يحتاج المستخدم النهائي إلى حيازة العقار خاليًا.

خرافة: يمكنك إنهاء عقد الإيجار بمجرد العثور على مشترٍ. بموجب قانون دبي رقم 26 لعام 2007، لا يؤدي البيع إلى إنهاء عقد الإيجار المحدد المدة؛ ولا يصبح الإخلاء لغرض البيع ساري المفعول إلا عند انتهاء مدة الإيجار بعد إخطار مدته 12 شهراً.

ماذا لو لم تُباع الوحدة بعد مغادرة المستأجر؟ إن الحظر الذي يفرضه القانون لمدة سنتين على إعادة التأجير وقاعدة التعويض المنصوص عليها فيه مكتوبة من أجل الإخلاء لاستخدام المالك الخاص، وليس للإخلاء بغرض البيع، ولا ينص نص القانون على قاعدة مكافئة في حالة فشل عملية البيع. احتفظ بدليل على أن العقار قد عُرض للبيع فعليًّا تحسبًا لاعتراض المستأجر السابق على الإخلاء.

بيع عقار في دبي من الخارج بواسطة توكيل رسمي

يمكن للبائع المقيم في الخارج بيع عقار في دبي من خلال محامٍ يحمل توكيلًا رسميًا مصدقًا، وتقبل إدارة الأراضي والعقارات (DLD) جواز السفر بدلاً من بطاقة الهوية الإماراتية من المالكين غير المقيمين. ولا تساعد خدمة البيع الرقمية «دبي الآن» التابعة لإدارة الأراضي والعقارات (DLD) في هذه الحالة: فهي تتطلب بطاقة الهوية الإماراتية و«UAE PASS» ولا تشمل سوى الوحدات الخالية من الرهن العقاري.

وقد شدد التعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتاريخ 16 يوليو 2025 القواعد المتعلقة بتوكيلات البيع الصادرة من الخارج. لم يتم نشر التعميم على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك في دبي؛ وتستند النقاط الواردة أدناه إلى ملخصات أعدتها شركتا المحاماة BSA (18 أغسطس 2025) وANDERS (24 نوفمبر 2025):

• يجب إصدار التوكيل خلال السنتين السابقتين لاستخدامه، ويجب أن يحدد صراحةً نوع المعاملة، مثل البيع؛
• يجب أن تكون موثقة لدى كاتب عدل، ومصدقة من سفارة أو قنصلية دولة الإمارات العربية المتحدة في بلد الإصدار، ومصدقة من وزارة الخارجية الإماراتية، ومترجمة إلى اللغة العربية بواسطة مترجم مرخص من دولة الإمارات العربية المتحدة؛
• يلزم تقديم النسخة الأصلية؛
• تُدفع عائدات البيع إلى المالك المذكور في سند الملكية. وفقًا لـ ANDERS، لا يمكن إصدار شيك للمحامي إلا إذا نص كل من عقد البيع وتوكيل البيع صراحةً على ذلك؛ بينما تصف BSA القاعدة بشكل مختلف، حيث تسمح بإصدار شيك باسم المحامي عندما يذكر الإيصال أنه تم استلامه نيابةً عن البائع. تأكد من الممارسة الحالية مع مركز الوصاية.

تحمي القاعدة الأخيرة البائع، لكن لها تأثير عملي: سيكون الشيك المصرفي باسمك، ويجب أن يقوم شخص ما بإيداعه في حساب في الإمارات العربية المتحدة تتحكم فيه. تتطلب سلسلة التصديق عدة خطوات في بلدين، لذا ابدأ بها قبل البحث عن مشترٍ، وليس بعد ذلك.

خرافة: أي توكيل رسمي (POA) يسمح للمحامي بتحصيل أموال البيع. بموجب التعميم الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لعام 2025، كما لخصته شركة ANDERS، تذهب العائدات إلى المالك ما لم ينص كل من العقد «F» والتوكيل الرسمي (POA) صراحةً على دفع المبلغ للمحامي.

هل توجد ضريبة على بيع العقارات في دبي؟

لا توجد ضريبة على أرباح الفرد من بيع العقارات في دبي: لا تفرض الإمارات العربية المتحدة ضريبة دخل على الأفراد، وفقًا لبوابة الحكومة الإماراتية u.ae. كما أن ضريبة الشركات في الإمارات لا تشمل المالك الخاص أيضًا. يذكر دليل الهيئة الاتحادية للضرائب بشأن الاستثمار العقاري من قبل الأشخاص الطبيعيين (أكتوبر 2024) أن الدخل الناتج عن الاستثمار العقاري للفرد الذي لا يتم ممارسته بموجب ترخيص «لا يخضع لضريبة الشركات، بغض النظر عن المبلغ»، ويطبق المثال رقم 7 في الدليل هذا على بيع منزل بربح.

تعتمد ضريبة القيمة المضافة على نوع الوحدة. فعمليات إعادة بيع العقارات السكنية معفاة من ضريبة القيمة المضافة، بينما تخضع الوحدات التجارية للضريبة بمعدل قياسي يبلغ 5٪، وفقًا لوزارة المالية الإماراتية. وتُعتبر عمولة الوسيط خدمة، لذا تُضاف إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪.

خرافة: بيع العقارات في دبي معفى من الضرائب، لذا لا يوجد ما يجب الإقرار به في أي مكان. لا تفرض الإمارات ضريبة على الربح، لكن البائع الذي يعتبر مقيماً ضريبياً في دولة أخرى قد يكون ملزماً بدفع ضريبة هناك على نفس الربح، وقد يضطر إلى الإبلاغ عن العائدات والحسابات المصرفية الأجنبية.

قبل البيع، تحقق من ثلاثة أمور مع مستشار في بلد إقامتك: ما إذا كان البلد يفرض ضرائب على أرباح رأس المال الأجنبية، وما إذا كانت هناك معاهدة ضريبية سارية مع الإمارات العربية المتحدة، وكيف يتم تطبيق أسعار الصرف على أسعار الشراء والبيع. تختلف الإجابات حسب البلد، وقد يؤدي البيع في الإمارات العربية المتحدة دون دفع ضريبة هناك إلى فرض ضريبة في بلدك.

تحويل الأموال إلى الخارج: الشيكات الإدارية، والتحويل المصرفي، وفحوصات مكافحة غسل الأموال

يتم دفع المبلغ للبائع العقاري في دبي في مركز الوصاية، وعادةً ما يكون ذلك عن طريق شيك إداري باسم المالك، والذي يتم إيداعه بعد ذلك في حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة وتحويله إلى الخارج. يمكن دفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عبر ePay أو Dubai Pay أو محفظة Noqodi أو شيك إداري؛ أما السعر نفسه فيتم تسويته عادةً بشيكات مسحوبة على بنوك الإمارات العربية المتحدة.

كيفية التخطيط لذلك:

• احرص على امتلاك حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة قبل يوم التحويل. تفتح بعض البنوك الإماراتية حسابات لغير المقيمين؛ فعلى سبيل المثال، يفتح بنك أبوظبي الأول حساب توفير لغير المقيمين بمجرد تقديم جواز السفر وإثبات الدخل. ولا يُضمن إمكانية فتح الحساب عن بُعد.
• احتفظ بالسجلات الورقية. قد يسأل البنك المستلم في الخارج عن سبب وصول مبلغ كبير. احتفظ بالعقد F، وبيانات سند الملكية الجديد، وإيصالات رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ووثائق الشراء الأصلية.
• تجنب التعامل بالنقد والعملات المشفرة. بموجب قواعد وزارة الاقتصاد السارية منذ يوليو 2022، يتعين على السماسرة والوكلاء إبلاغ وحدة الاستخبارات المالية في الإمارات العربية المتحدة بأي عملية شراء أو بيع لعقار بالتملك الحر يتم دفع ثمنها نقدًا بمبلغ 55,000 درهم أو أكثر، أو بالأصول الافتراضية.

لم تعلن الإمارات العربية المتحدة عن أي قيود على تحويل الأموال إلى الخارج: في 19 مارس 2026، نفت وزارة الاقتصاد والسياحة الادعاءات المتعلقة بفرض قيود على حركة رأس المال أو تحويل الأموال، وفقًا لما أوردته صحيفة «جلف نيوز». وتأتي أي قيود، إن وجدت، من قواعد البلد المستلم وبنوكه.

ماذا يحدث لتأشيرة الإقامة العقارية بعد البيع

تعتمد تأشيرة الإقامة الممنوحة لامتلاك منزل على الاحتفاظ به، لذا فإن البيع يغير وضعك. تتطلب «التأشيرة الذهبية» للمستثمرين العقاريين امتلاك عقارات بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم إماراتي، وفقًا لموقع u.ae. أفادت صحيفة «جلف نيوز» في 5 أكتوبر 2022 أنه إذا كانت قيمة الممتلكات المتبقية بعد البيع أقل من 2 مليون درهم إماراتي، فلا يمكن إتمام عملية البيع إلا بعد إلغاء التأشيرة. خطط للحصول على التأشيرة قبل توقيع العقد «F»؛ حيث ترد الحدود الدنيا والشروط الخاصة بكلا نوعي التأشيرة في دليلنا الخاص بتأشيرة الإقامة العقارية في الإمارات العربية المتحدة.

مقارنة بين طرق البيع: عبر الوسيط، البيع الخاص، العقارات المرهونة، العقارات على المخطط، العقارات المؤجرة

تؤثر الطريقة التي تتبعها لبيع العقار في دبي على المستندات والتكلفة والمخاطر الرئيسية، على الرغم من أن كل طريقة تنتهي بنفس التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).

الطريقة	المستندات الإضافية	التكلفة الإضافية على البائع	المخاطر الرئيسية
وحدة جاهزة عن طريق وسيط	العقد أ، العقد و، شهادة عدم الممانعة الإلكترونية	عمولة حسب الاتفاق (عادةً حوالي 2% + ضريبة القيمة المضافة)	سعر مرتفع جدًا، وإدراج طويل
البيع الخاص بدون وسيط	العقد F، شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC)	بدون عمولة؛ التسويق من جانبك	التحقق بنفسك من المشتري والأموال
وحدة مرهونة	خطاب المسؤولية، خطاب الإفراج	1,000 درهم إماراتي لإفراج DLD + الرسوم؛ قد تُفرض رسوم تسوية مبكرة من البنك	رصيد القرض أعلى من سعر البيع
شراء على المخطط قبل التسليم	اتفاقية البيع والشراء، موافقة المطور على إعادة البيع	رسوم إدارية للمطور	مدفوعات أقل من الحد الأدنى الذي يحدده المطور
وحدة مؤجرة	عقد الإيجار، وسجل الإشعار في حالة الإخلاء	لا شيء بموجب القانون	إشعار مدته 12 شهراً؛ يتوقع المشتري تسليم الوحدة خالية من المستأجرين

باختصار: البيع الخاص يوفر عمولة البائع، لكنه يضع عبء التحقق على عاتقك؛ أما الرهن العقاري فيضيف خطاب التزام ومجموعة ثانية من الشيكات؛ وتعتمد الوحدات قيد الإنشاء والمؤجرة على أطراف ثالثة — المطور والمستأجر. كما يمكن إدراج الوحدات المعروضة بأسعار تهدف إلى البيع السريع ضمن قائمة العقارات المعروضة للبيع بسبب ضائقة مالية إلى جانب السوق الثانوية الرئيسية.

إيجابيات وسلبيات البيع في دبي

الميزة الرئيسية للبيع في دبي هي التحويل الرقمي السريع دون ضريبة إماراتية على الربح؛ أما العيب الرئيسي فهو أن التوقيت يعتمد على المطور العقاري والبنك وأحيانًا المستأجر.

المزايا:

• يستغرق التسجيل نفسه 25 دقيقة في مركز الوصاية، ويتم إصدار سند الملكية إلكترونيًا.
• لا تفرض الإمارات ضرائب على أرباح الأفراد، كما أن إعادة بيع العقارات السكنية معفاة من ضريبة القيمة المضافة.
• يمكن لغير المقيم البيع باستخدام جواز السفر أو من خلال توكيل رسمي مصدق.
• تنشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) رسومها، لذا يمكن حساب تكاليف البائع مسبقًا.

العيوب:

• لا يتم إصدار شهادة عدم ممانعة (NOC) ما دامت رسوم الخدمات أو مستحقات المطور العقاري غير مسددة.
• لا يتم نشر رسوم شهادة عدم الممانعة الخاصة بالمطور العقاري، ولا الحدود الدنيا لإعادة بيع العقارات على المخطط.
• يستمر المستأجر الذي لديه عقد إيجار محدد المدة في الإقامة بعد البيع؛ أما لتسليم العقار خالياً فيجب إعطاء إشعار مسبق مدته 12 شهراً.
• تصل العائدات على شكل شيك في الإمارات العربية المتحدة، لذا يحتاج البائع المقيم في الخارج إلى حساب مصرفي في الإمارات.
• انخفضت الأسعار في الربع الثاني من عام 2026: أفادت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core) بأن أسعار العقارات السكنية انخفضت بنسبة 4% والإيجارات بنسبة 6% مقارنة بالربع السابق (24 يوليو 2026).

من لا ينبغي له البيع في دبي في الوقت الحالي

لا يُناسب بيع منزل في دبي في الوقت الحالي المالك الذي تعتمد تأشيرته الذهبية على الوحدة السكنية والذي سيبقى بحوزته ممتلكات تقل قيمتها عن 2 مليون درهم إماراتي، ما لم يكن مستعدًا لفقدان التأشيرة. حالات أخرى لا يُناسب فيها البيع الآن:

• الرصيد السلبي. يكون مبلغ القرض المستحق بالإضافة إلى رسوم الإفراج أكبر من السعر الذي يمكنك الحصول عليه. ولا تكتمل عملية البيع إلا بعد الحصول على خطاب الإفراج من البنك، والذي يصدره البنك بمجرد سداد مبلغ خطاب الالتزام.
• وحدة على المخطط أقل من الحد الأدنى. لقد دفعت مبلغًا أقل مما تنص عليه اتفاقية البيع والشراء (SPA) لإعادة البيع. لن يصدر المطور شهادة عدم ممانعة (NOC)، ويصل تكلفة التخلف عن السداد إلى 25% من قيمة الوحدة إذا كان معدل الإنجاز أقل من 60%.
• وحدة مؤجرة ومشتري يحتاجها خالية قريبًا. يستلزم تسليم الوحدة خالية إرسال إشعار قبل 12 شهرًا من انتهاء عقد الإيجار.
• بائع مقيم في الخارج وليس لديه حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة ولا محامٍ موثوق به. يتم إصدار الشيك باسمك ويجب إيداعه في الإمارات العربية المتحدة.
• لم يتم التحقق بعد من الضرائب في بلدك. إذا كانت دولتك تفرض ضرائب على الأرباح الأجنبية، فإن عدم وجود ضريبة في الإمارات لا يعني أن الربح معفى من الضرائب.

المنهجية والمصادر

تم التحقق من جميع الأرقام الواردة في هذا الدليل في 25 سبتمبر 2026، بمقارنتها بالمصادر الأولية حيثما وجدت: صفحات خدمات دائرة الأرض والمباني (تم تحديثها في 23 سبتمبر 2026)، وتشريعات دبي، والبوابة الإلكترونية لحكومة الإمارات العربية المتحدة، ووزارة المالية، والهيئة الاتحادية للضرائب. أما المصادر الثانوية — مثل مكاتب المحاماة ووسائل الإعلام وشركات الأبحاث — فقد تم ذكرها في النص. وفي الحالات التي لا يكون فيها النص الأساسي متاحًا للجمهور — مثل التعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي — فإننا نذكر أسماء مكاتب المحاماة التي استخدمنا ملخصاتها، كما ننسب التقارير الإعلامية ونحدد تواريخها. لا تخضع مستويات العمولات ورسوم المطورين للتنظيم؛ ونذكر ذلك بدلاً من الاستشهاد بأرقام الوكالات. ولم نستخدم بوابات الإدراج أو مدونات الوكالات كمصادر.

المصادر:

• دائرة الأراضي في دبي — تسجيل بيع العقارات؛ تسجيل بيع عقار مرهون؛ طلب إنهاء الرهن العقاري؛ تقييم العقارات؛ شراء أو بيع العقارات عبر «دبي الآن»؛ التحقق من سند الملكية؛ طلب تسجيل البيع الأولي (تم تحديث الصفحات في 23 سبتمبر 2026)؛ دليل ممارسات الوساطة العقارية (نوفمبر 2024)؛ دليل عقد البيع الموحد (F).
• قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لعام 2013 (رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي)، المادة 3.
• قانون دبي رقم 6 لعام 2019 بشأن الملكية المشتركة، المادة 32؛ القانون رقم 13 لعام 2008 بشأن السجل المؤقت، المواد 3 و6 و7 و11 (بصيغته المعدلة بالقانون رقم 19 لعام 2020)؛ القانون رقم 8 لعام 2007 بشأن حسابات الضمان؛ القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن العلاقات بين المالك والمستأجر، المادة 25 (بصيغتها المعدلة بالقانون رقم 33 لعام 2008) والمادة 28 — بوابة دبي التشريعية.
• اللائحة رقم 85 لعام 2006 التي تنظم سجل الوسطاء العقاريين، المواد 27 و28 و33 (نص قاعدة بيانات التشريعات).
• u.ae — الضرائب؛ التأشيرة الذهبية (تم التحديث في 28 يوليو 2026). الهيئة الاتحادية للضرائب — دليل الاستثمار العقاري للأشخاص الطبيعيين (أكتوبر 2024). وزارة المالية — ضريبة القيمة المضافة.
• وزارة الاقتصاد — الإبلاغ عن مكافحة غسل الأموال في القطاع العقاري (نقلت عن صحيفة «ذا ناشيونال»، 8 أغسطس 2022).
• قانون BSA (18 أغسطس 2025) وANDERS (24 نوفمبر 2025) — ملخصات للتعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك (DLD).
• جلف نيوز — عمولة الوسيط (8 فبراير 2026)؛ بيان وزارة الاقتصاد والسياحة بشأن حركة رأس المال (19 مارس 2026)؛ التأشيرة الذهبية والمبيعات (5 أكتوبر 2022).
• كوشمان آند ويكفيلد كور — تقرير سوق العقارات السكنية في دبي للربع الثاني من عام 2026 (24 يوليو 2026). ريدين — تقرير أسعار العقارات السكنية في الإمارات العربية المتحدة، أغسطس 2026 (11 سبتمبر 2026).
• بنك أبوظبي الأول — شروط حسابات التوفير لغير المقيمين.

أعده فريق تحرير East Property. البيانات حتى 25 سبتمبر 2026. تتم مراجعة الرسوم عند تغيير صفحات خدمات دائرة الأرضيات والمساكن (DLD).

الأسئلة الشائعة

كيف أبيع عقاري في دبي؟

سدد رسوم الخدمة، واحصل على شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) من المطور عبر نظام دبي REST، واتفق على الشروط مع المشتري في العقد F، وقم بنقل ملكية العقار في أحد مراكز أمناء DLD. إذا كانت الوحدة مرهونة، يتم تسوية خطاب المسؤولية الصادر عن البنك من أموال المشتري، وتكتمل عملية البيع بعد صدور خطاب الإفراج من البنك.

ما هي الرسوم التي يدفعها البائع عند بيع عقار في دبي؟

وفقًا لجدول DLD، يدفع البائع نصف رسوم التحويل البالغة 4٪، أي 2٪ من السعر، بالإضافة إلى رسوم شهادة عدم الممانعة (e-NOC) من المطور وعمولة الوسيط في حالة تعيين وسيط. كما يدفع البائع الذي لديه رهن عقاري رسوم الإفراج من DLD البالغة 1,000 درهم إماراتي بالإضافة إلى رسوم بسيطة.

ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%؟

هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي لتسجيل عملية البيع، وتبلغ 4% من السعر. ويقسم جدول رسوم دائرة الأراضي والأملاك هذه النسبة إلى 2% للبائع و2% للمشتري، ويسمح قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لعام 2013 للأطراف بالاتفاق على تقسيم مختلف.

هل توجد ضريبة على أرباح رأس المال من العقارات في دبي؟

لا. لا تفرض الإمارات العربية المتحدة ضريبة دخل على الأفراد، وتؤكد هيئة الضرائب الاتحادية أن دخل الفرد من الاستثمارات العقارية غير المرخصة، بما في ذلك الأرباح الناتجة عن بيع منزل، لا يخضع لضريبة الشركات. ومع ذلك، قد تفرض دولة إقامتك الضريبية ضريبة على هذه الأرباح.

هل أحتاج إلى شهادة عدم ممانعة (NOC) لبيع عقاري في دبي؟

نعم، بالنسبة للوحدات الواقعة في المناطق ذات الملكية الحرة. تشترط دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الحصول على شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطور، تصدر عبر تطبيق Dubai REST، ولا يصدرها المطور إلا بعد تسوية رسوم الخدمات وأي مدفوعات مستحقة للمطور.

ما هو النموذج «F» في دبي؟

النموذج F، أو العقد F، هو عقد البيع الموحد الذي تضعه دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بين البائع والمشتري. ويُسجل هذا النموذج السعر، والوديعة، وتاريخ التحويل، وتوزيع الرسوم، ويعتمد عليه مركز الوصاية عند التحويل.

هل يمكنني بيع عقار مرهون في دبي؟

نعم. يصدر البنك خطاب التزام، وتُقسّم أموال المشتري إلى شيكات إدارية موجهة إلى البنك والبائع ودائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتكتمل عملية البيع بمجرد تقديم خطاب الإفراج الصادر عن البنك إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.

هل يمكنني بيع عقاري على المخطط قبل التسليم؟

نعم، بمجرد سداد الحصة المطلوبة من السعر وفقًا لعقد البيع والشراء (SPA) وإصدار المطور لشهادة عدم ممانعة (NOC). يتم تسجيل إعادة البيع في السجل المؤقت (العقود)، ويتولى المشتري خطة السداد المتبقية.

هل يمكنني بيع عقاري في دبي من الخارج؟

نعم. يمكن لغير المقيم الحضور بجواز سفر أو تعيين محامٍ بموجب توكيل رسمي موثق يحدد عملية البيع. وبموجب التعميم رقم 2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) كما لخصته شركة المحاماة ANDERS، تُدفع العائدات إلى المالك ما لم يسمح كل من العقد والتوكيل القانوني بالدفع للمحامي.

هل يمكنني بيع عقار في دبي بدون وسيط؟

نعم. لا يلزم وجود وسيط: يمكن للبائع والمشتري توقيع «العقد F» وإتمام عملية التحويل بأنفسهما في أحد مراكز الأمانة. وبذلك توفر العمولة، لكن عليك التحقق بنفسك من هوية المشتري والأموال والمستندات.

كم من الوقت يستغرق بيع عقار في دبي؟

يستغرق التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) 25 دقيقة في مركز الوصاية. ويعتمد الوقت الإجمالي على العثور على مشترٍ، وشهادة عدم ممانعة من المطور، وخطاب المسؤولية من البنك في حالة وجود رهن عقاري، بالإضافة إلى إشعار مدته 12 شهراً في حالة الوحدات المؤجرة التي يجب إخلاؤها.

هل يمكنني بيع عقار مؤجر في دبي؟

نعم. يستمر عقد الإيجار محدد المدة مع المالك الجديد. لتسليم الوحدة خالية، يجب على المالك إعطاء إشعار مدته 12 شهراً عن طريق كاتب عدل أو بريد مسجل، ولا يمكنه طرد المستأجر إلا عند انتهاء مدة عقد الإيجار.

ماذا يحدث لـ«التأشيرة الذهبية» الخاصة بي إذا قمت بالبيع؟

تعتمد التأشيرة على امتلاك أصول بقيمة لا تقل عن 2 مليون درهم إماراتي. وإذا كانت قيمة ما تحتفظ به أقل من ذلك، فقد ذكرت صحيفة «جلف نيوز» في عام 2022 أنه لا يمكن إتمام عملية البيع إلا بعد إلغاء التأشيرة.

هل هذا هو الوقت المناسب لبيع عقار في دبي؟

تشير بيانات عام 2026 إلى تباطؤ السوق: فقد أفادت شركة كوشمان آند ويكفيلد كور (Cushman & Wakefield Core) بانخفاض أسعار العقارات السكنية بنسبة 4% وانخفاض الإيجارات بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026، كما انخفض مؤشر المبيعات الصادر عن شركة ريدين (REIDIN) لشهر أغسطس 2026 بنسبة 0.77% على أساس سنوي. قارن المعاملات الأخيرة في المبنى الذي تقيم فيه قبل تحديد السعر.