التكلفة الحقيقية لامتلاك شقة في دبي: رسوم الخدمات، والرسوم الأخرى، والعائد الصافي من الإيجار

التكاليف التي تُدفع لمرة واحدة والتكاليف السنوية لامتلاك عقار في دبي

تنقسم تكلفة امتلاك العقارات في دبي إلى رسوم شراء تُدفع لمرة واحدة عند التسجيل، وتكاليف سنوية متكررة تُدفع طوال فترة امتلاك الوحدة. يتم تحديد الرسوم غير المتكررة من قبل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ولا تتغير باختلاف المبنى؛ أما التكاليف السنوية فتعتمد على المبنى، وحجم الوحدة بالقدم المربع، وما إذا كنت تسكن فيها أم تؤجرها.

التكلفة	النوع	المبلغ (اعتبارًا من 25 سبتمبر 2026)	من يدفع	المصدر
رسوم نقل الملكية (العقار الجاهز)	مرة واحدة	4% من السعر	تقسم DLD هذه النسبة إلى 2% للبائع و2% للمشتري؛ ووفقًا للعرف السائد في السوق، عادةً ما يدفع المشتري النسبة الكاملة البالغة 4%	DLD
تسجيل العقد (عقار قيد الإنشاء)	مرة واحدة	4% من السعر، يُدفع عن طريق المطور	المشتري	DLD
رسوم مكتب الوصي	مرة واحدة	4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة ابتداءً من 500,000 درهم إماراتي؛ 2,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لأقل من	المشتري وفقًا للممارسات السائدة في السوق	DLD
شهادة سند الملكية	مرة واحدة	250 درهم إماراتي	المشتري وفقًا للممارسات السائدة في السوق	DLD
DEWA وديعة ضمان	قابل للاسترداد	2,000 درهم إماراتي للشقة، 4,000 درهم إماراتي للفيلا	صاحب الحساب	هيئة كهرباء ومياه دبي
رسوم الخدمة	سنوية	محددة لكل مبنى، بالدرهم الإماراتي لكل قدم مربع، معتمدة من هيئة التنظيم العقاري (RERA)	المالك	مؤشر رسوم الخدمات في دبي
التبريد المركزي (عندما يتم احتسابه بشكل منفصل)	شهريًا	على سبيل المثال، سعة 750 درهم إماراتي لكل طن تبريد سنويًا + 0.568 درهم إماراتي لكل طن/ساعة (Empower)	المستأجر	Empower
رسوم السكن	شهريًا على فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)	5% من الإيجار السنوي للمستأجرين	المستأجر عند التأجير	u.ae، هيئة كهرباء ومياه دبي
تسجيل عقد الإيجار (إيجاري)	لكل عقد	177.75 درهم إماراتي عبر الإنترنت، 220 درهم إماراتي في مركز الخدمة	حسب العقد	دائرة الأراضي والأملاك في دبي

باللغة العادية: تبلغ الفاتورة لمرة واحدة لشقة جاهزة بسعر 1,200,000 درهم إماراتي حوالي 52,470 درهم إماراتي كرسوم لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) قبل أي عمولة للوكالة، أما الفاتورة المتكررة فتعتمد بشكل أساسي على رسوم الخدمة، وهي محددة لكل قدم مربع ولا تنخفض عند انخفاض الإيجارات.

رسوم الخدمات في دبي: ما هي ومن يحددها

رسوم الخدمة في دبي هي الرسوم السنوية التي يدفعها المالك لصيانة مبنى أو مجمع سكني مشترك الملكية، وتُحتسب لكل قدم مربع من الوحدة وتخضع لموافقة هيئة التنظيم العقاري (RERA) قبل أن تتمكن شركة الإدارة من تحصيلها. وتغطي هذه الرسوم خدمات التنظيف والأمن والمصاعد وكهرباء المناطق المشتركة والمسابح وصالات اللياقة البدنية، بالإضافة إلى صندوق احتياطي المبنى المخصص للإصلاحات الكبرى.

ويستند ذلك قانونياً إلى القانون رقم 6 لعام 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي. وتمنع المادة 27(أ) أي كيان إداري من فرض رسوم على المالكين دون الحصول أولاً على موافقة هيئة التنظيم العقاري (RERA). وتنص المادة 28 على أنه لا يجوز للمالك رفض دفع رسوم الخدمات أو الاستخدام التي وافقت عليها هيئة التنظيم العقاري (RERA). ببساطة، لا يمكن للمطور أو شركة الإدارة تحديد المبلغ بمفردهما، ولا يجوز للمالك الامتناع عن سداد فاتورة معتمدة. وبموجب المادة 32(أ)، تُعتبر رسوم الخدمات غير المسددة حق حجز على الوحدة، ولا يمكن بيع الوحدة حتى يتم سدادها.

تتم معالجة الميزانيات والفواتير والمدفوعات المعتمدة عبر «مولاك» (Mollak)، وهو النظام الإلكتروني التابع لهيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) والمخصص للعقارات المملوكة بشكل مشترك. ويقوم هذا النظام نفسه بمراقبة حساب الضمان الخاص بالمبنى فيما يتعلق بأموال رسوم الخدمات. وبالنسبة للمالك، يعني هذا أن رسوم مبنى معين هي رقم علني يمكن التحقق منه، وليست مجرد تقدير من وكيل عقاري.

يتم احتساب رسوم الخدمات بناءً على مساحة الوحدة، لذا فإن شقة من غرفتي نوم بمساحة 1,200 قدم مربع تدفع 60% أكثر من شقة من غرفة نوم واحدة بمساحة 750 قدم مربع في نفس البرج. تختلف الأسعار بشكل كبير بين المباني: فالمبنى الذي يحتوي على تراس مسبح كبير، وخدمة كونسيرج، ومساهمة عالية في صندوق الاحتياطي، يفرض رسومًا أعلى لكل قدم مربع مقارنةً بمبنى متوسط الارتفاع مزود بالمرافق الأساسية. لا ننشر هنا متوسطات المجتمع السكني لأن إدارة الأراضي في دبلن (DLD) لا تنشرها؛ والرقم الوحيد الموثوق به هو الرقم المعتمد لمبناك.

كيفية التحقق من رسوم الخدمة المعتمدة لمبنى ما

يُظهر مؤشر رسوم الخدمات التابع لدائرة الأراضي والعقارات (DLD) رسوم الخدمات المعتمدة من هيئة التنظيم العقاري (RERA) لمبنى مملوك ملكية مشتركة، بحيث يمكن للمشتري التحقق من الرسوم السنوية الفعلية قبل توقيع عقد البيع والشراء (SPA).

1. افتح «مؤشر رسوم الخدمات» على dubailand.gov.ae أو في تطبيق Dubai REST.
2. اختر السنة واسم المشروع أو المبنى.
3. اطلع على السعر المعتمد لكل قدم مربع حسب نوع الاستخدام (سكني، تجاري، مواقف سيارات).
4. اضرب السعر في مساحة الوحدة بالقدم المربع كما هو مذكور في سند الملكية أو اتفاقية البيع والشراء (SPA).
5. اطلب من البائع كشف حساب "مولاك" يثبت سداد الفواتير السابقة.

تُعتبر رسوم الخدمات غير المسددة رهنًا على الوحدة بموجب المادة 32(أ) من القانون رقم 6 لعام 2019، لذا فإن كشف الحساب الخالي من المتأخرات لا يقل أهمية عن السعر نفسه. إذا كان المبنى قيد الإنشاء، فلا توجد ميزانية معتمدة بعد: التقدير الذي يقدمه المطور في كتيب المبيعات هو مجرد تقدير حتى توافق هيئة تنظيم العقارات في الإمارات (RERA) على الميزانية الأولى بعد التسليم.

ما تشمله رسوم الخدمات وما تستبعده: المبرد والمرافق والتأمين

تغطي رسوم الخدمات في دبي الأجزاء المشتركة من المبنى، بينما يتم فوترة الكهرباء والمياه، وغالبًا التبريد الخاص بالشقة نفسها، بشكل منفصل للمقيم. ويُعد المبرد هو البند الذي غالبًا ما يخطئ فيه الملاك.

تستخدم العديد من أبراج دبي نظام التبريد المركزي، الذي يوفره مزود وفقًا للتعريفات المعتمدة من قبل المجلس الأعلى للطاقة في دبي. تسمح القاعدة التنظيمية RD10 (الإصدار 1.4، 6 فبراير 2026) للمزودين بتطبيق التعريفات المعتمدة فقط، وتحدد جزأين: رسوم السعة ورسوم الاستهلاك. على سبيل المثال، تفرض شركة «إمباور» رسوم سعة قدرها 750 درهمًا إماراتيًا لكل طن تبريد سنويًّا، تُدفع شهريًّا مقدمًا، بالإضافة إلى رسوم استهلاك قدرها 0.568 درهم إماراتي لكل طن/ساعة ورسوم العداد. وتستحق رسوم السعة الدفع حتى في الشهر الذي لا يقيم فيه أحد في الوحدة.

يتم الترويج لبعض المباني على أنها «خالية من المبردات». في تلك المباني، يتم دفع تكاليف التبريد من خلال رسوم الخدمة، لذا تبدو رسوم الخدمة لكل قدم مربع أعلى، ولكن لا توجد فاتورة منفصلة للتبريد. عند مقارنة مبنيين، قارن بين رسوم الخدمة بالإضافة إلى فاتورة التبريد، وليس رسوم الخدمة وحدها.

تأمين المحتويات وتغطية مسؤولية المالك عن الشقة نفسها هي تكلفة يتحملها المالك؛ تحقق من ميزانية رسوم الخدمة المعتمدة لمعرفة ما تشمله التغطية الخاصة بالمبنى.

هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) ورسوم الإسكان والمرافق للمالكين والمؤجرين

يتم فتح حساب هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) من قبل من يشغل الوحدة: المالك إذا كان يقيم فيها، أو المستأجر إذا كانت مؤجرة. يتطلب فتح الحساب وديعة تأمين قابلة للاسترداد بقيمة 2,000 درهم إماراتي للشقة أو 4,000 درهم إماراتي للفيلا، بالإضافة إلى رسوم تفعيل بقيمة 125 درهم إماراتي للعدادات الصغيرة أو 300 درهم إماراتي للعدادات الكبيرة وثلاث رسوم بقيمة 10 دراهم إماراتية لكل منها. لا تقوم هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) برد وديعة المالك إلا عند بيع العقار.

كما تتضمن فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) رسوم الإسكان الخاصة ببلدية دبي. وبالنسبة للمستأجرين، تبلغ هذه الرسوم 5% من الإيجار السنوي، مقسمة إلى 12 قسطًا شهريًا. وعند تأجير الوحدة، يتحمل المستأجر دفع هذه الرسوم، وليس المالك. إذا كنت تسكن في الوحدة بنفسك، فتحقق من بند رسوم الإسكان في فاتورة «ديوا»: تحدد بلدية دبي الأساس الحسابي للمنازل التي يسكنها مالكوها، ولم نتمكن من تأكيد هذا الأساس على أي صفحة رسمية حتى تاريخ 25 سبتمبر 2026.

بالنسبة للمالك، هذا يعني أن تكاليف المرافق ورسوم الإسكان لا تدخل عادةً في حساب العائد، في حين أن رسوم الخدمة والشهر الذي تكون فيه الوحدة شاغرة تدخل في الحساب: فخلال فترة الشغور، يدفع المالك رسوم سعة المبرد ويحافظ على استمرار تشغيل حساب «ديوا».

الضرائب على العقارات في دبي: ما يدفعه المالك الفردي

لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية على العقارات السكنية، كما لا تفرض الإمارات ضريبة دخل على الأفراد، لذا فإن المالك الفرد الذي يؤجر شقة لا يدفع أي ضريبة إماراتية على الإيجار. أما الضرائب التي تنطبق على المالك فهي محدودة.

ولا تنطبق ضريبة الشركات على دخل الفرد من الإيجار المتأتي من العقارات المملوكة دون ترخيص تجاري. يستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023 ودليل الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA) بشأن الاستثمار العقاري للأشخاص الطبيعيين (أكتوبر 2024) هذا الدخل من نطاق ضريبة الشركات، مهما كان المبلغ. يتغير هذا الوضع إذا كان المالك يمتلك العقار من خلال شركة أو يدير نشاطًا تجاريًّا مرخصًا للتأجير.

تختلف طريقة تطبيق ضريبة القيمة المضافة بين الإيجار ورسوم الخدمات. تُعفى عقود الإيجار السكنية عمومًا من ضريبة القيمة المضافة، ويُطبق معدل صفر على أول توريد لمبنى سكني جديد خلال ثلاث سنوات من تاريخ اكتماله. أما رسوم الخدمات فهي نوع مختلف من التوريد: حيث يتعامل التوضيح العام رقم VATP022 الصادر عن هيئة الضرائب الاتحادية (2 نوفمبر 2020) مع إدارة العقارات المملوكة بشكل مشترك على أنها توريد خاضع للضريبة بمعدل ضريبة القيمة المضافة القياسي، وهو 5% في دولة الإمارات العربية المتحدة، وبالتالي فإن فاتورة رسوم الخدمات تتضمن ضريبة القيمة المضافة.

والنتيجة العملية هي أن التكلفة الضريبية للمالك الفردي في دبي تقترب من الصفر، وتظل رسوم الخدمات هي التكلفة الرئيسية للحيازة، لكن الضرائب في البلد الأم مسألة منفصلة. قد يكون المقيمون في دول أخرى ملزمين بدفع ضرائب على إيجار دبي في البلد الذي يقيمون فيه، وهذا خارج نطاق هذا الدليل.

تكاليف التأجير: «إجاري»، ورسوم الوكالة، والإدارة، وقواعد الإيجار

يضيف تأجير شقة في دبي أربع تكاليف: تسجيل عقد الإيجار في «إجاري»، ودفع تكاليف البحث عن مستأجر، ودفع تكاليف الإدارة إذا لم تكن مقيمًا في دبي، والمبلغ المفقود بين المستأجرين. التكلفة الأولى فقط هي التي لها سعر رسمي.

«إجاري» هو سجل عقود الإيجار التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ويجب تسجيل كل عقد إيجار فيه. تبلغ الرسوم 100 درهم إماراتي بالإضافة إلى رسومتين بقيمة 10 دراهم إماراتية لكل منهما ورسوم شريك الخدمة، مما يرفع المجموع إلى 177.75 درهم إماراتي عبر الإنترنت أو 220 درهم إماراتي في مركز الخدمة. لا تحدد دائرة الأراضي والأملاك (DLD) من يتحمل دفع هذه الرسوم؛ بل يحدد ذلك عقد الإيجار.

لا تخضع عمولة وكالة التأجير ورسوم إدارة العقارات لتنظيم دائرة الأرض والمباني. فهي تمثل نسبة مئوية من الإيجار السنوي المتفق عليه في عقد الإدارة، لذا احرص على الحصول على النسبة كتابةً قبل مقارنة العوائد. في المثال التوضيحي أدناه، نفترض أن نسبة 5% من الإيجار مخصصة للإدارة كمدخلات، وليست متوسطًا سوقيًا.

لا يمكن زيادة الإيجار إلا ضمن الحدود الرسمية. يربط المرسوم رقم 43 لعام 2013 أي زيادة بمؤشر الإيجارات الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي: لا توجد زيادة إذا كان الإيجار أقل بنسبة تصل إلى 10% من متوسط الإيجارات للوحدات المماثلة، و5% إذا كان أقل بنسبة 11–20%، و10% إذا كان أقل بنسبة 21–30%، و15% إذا كان أقل بنسبة 31–40%، و20% إذا كان أقل بنسبة تزيد عن 40%. يجب على المالك الذي يرغب في تغيير الشروط إخطار المستأجر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء مدة العقد. اعتبارًا من 2 يناير 2025، يحسب مؤشر الإيجار الذكي التابع لدائرة الإسكان والتنمية (DLD) المتوسط باستخدام عقود الإيجار في المبنى، والإيجارات في المنطقة، وتصنيف المبنى.

ويخضع تأجير الغرف أو الأسرة لنظام منفصل. دخل قانون دبي رقم 4 لعام 2026 بشأن السكن المشترك حيز التنفيذ في 26 أغسطس 2026: وهو يشترط الحصول على تصريح من بلدية دبي ويحدد غرامات تتراوح بين 500 درهم و500,000 درهم، وتُضاعف إلى مليون درهم في حالة تكرار المخالفة خلال عام واحد. يتطلب تأجير الوحدات السكنية لقضاء العطلات لفترات قصيرة الحصول على ترخيص منفصل من دائرة الاقتصاد والسياحة (DET) لكل وحدة.

العائد الإيجاري الإجمالي مقابل العائد الإيجاري الصافي: كيفية حسابهما

العائد الإيجاري الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء؛ أما العائد الإيجاري الصافي فهو الإيجار السنوي مطروحًا منه تكاليف التشغيل التي يتحملها المالك، مقسومًا على السعر أو على إجمالي الأموال المستثمرة. والفرق بينهما هو موضوع هذا الدليل بأكمله.

• العائد الإيجاري الإجمالي = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء × 100.
• العائد الصافي من الإيجار = (الإيجار السنوي − رسوم الخدمات − فترة الشغور − الإدارة − الصيانة − التأمين − Ejari) ÷ سعر الشراء × 100. إذا كانت الوحدة تحتوي على فاتورة تكييف منفصلة، أضف رسوم السعة للأشهر التي تكون فيها الوحدة شاغرة.
• العائد الصافي على رأس المال المستثمر = نفس الدخل الصافي ÷ (السعر + رسوم DLD + رسوم الوصي وسند الملكية + عمولة الوكالة).

العوائد المعلن عنها تكون إجمالية في الغالب. في النصف الأول من عام 2026، قدرت شركة كافنديش ماكسويل متوسط العائد الإجمالي من الإيجار بنحو 7% للشقق و5% للفيلات والمنازل المستقلة (بيان صحفي، 30 يوليو 2026). هذه هي متوسطات السوق قبل احتساب التكاليف، وقد تكون وحدة معينة أعلى أو أقل منها بكثير.

مثال توضيحي: العائد الإجمالي مقابل العائد الصافي لشقة بغرفة نوم واحدة

شقة بغرفة نوم واحدة تم شراؤها بمبلغ 1,200,000 درهم إماراتي وتؤجر بمبلغ 84,000 درهم إماراتي سنويًا، يبلغ العائد الإيجاري الإجمالي لها 7.0% والعائد الإيجاري الصافي حوالي 4.8% بعد خصم رسوم الخدمات وشهر الفراغ وتكاليف الإدارة والصيانة. البيانات المُشار إليها بعبارة «افتراض» هي من وضعنا وتهدف إلى توضيح الطريقة؛ استبدلها بالأرقام الخاصة بوحدتك.

السطر	البيانات	درهم إماراتي سنويًا
سعر الشراء	شقة جاهزة بمساحة 750 قدم مربع (افتراض)	1,200,000
الإيجار السنوي	افتراض، يعادل عائد إجمالي بنسبة 7%	84,000
رسوم الخدمات	15 درهمًا إماراتيًا لكل قدم مربع × 750 قدمًا مربعًا (افتراض؛ استخدم السعر الخاص بمبناك من مؤشر دائرة الأرضيات والمباني)	−11,250
الفراغ	شهر واحد بدون مستأجر (افتراض)	−7,000
الإدارة	5% من الإيجار (افتراض)	−4,200
احتياطي الصيانة	افتراض	−3,000
تأمين على المحتويات وتأمين المالك	الافتراض	−1,000
Ejari	(DLD)	−220
صافي الدخل		57,330
العائد الإجمالي من الإيجار	84,000 ÷ 1,200,000	7.00
العائد الإيجاري الصافي على السعر	57,330 ÷ 1,200,000	4.78
العائد الصافي على رأس المال المستثمر	57,330 ÷ 1,252,470 (السعر + 52,470 درهم إماراتي رسوم DLD)	4.58

الفارق بين العائد الإجمالي والصافي في هذا المثال يبلغ 2.2 نقطة مئوية، وتستحوذ رسوم الخدمة وحدها على حوالي 0.94 نقطة. ولهذا السبب، يمكن أن تكون الوحدة ذات العائد الإجمالي البالغ 7% استثمارًا جيدًا أو سيئًا اعتمادًا على المعدل المعتمد للمبنى.

يؤثر السعر لكل قدم مربع على النتيجة أكثر من أي بند آخر. عند 10 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، يبلغ العائد الصافي على الإيجار في هذا المثال 5.09%؛ وعند 20 درهمًا إماراتيًا يبلغ 4.47%؛ وعند 25 درهمًا إماراتيًا يبلغ 4.15%. قبل الشراء، قم بتطبيق الجدول باستخدام السعر المعتمد من مؤشر DLD وعرض أسعار الإدارة المقدم كتابةً.

كيف يؤثر انخفاض الإيجارات في عام 2026 على العائد الصافي

انخفضت إيجارات دبي بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في جميع أنحاء المدينة في الربع الثاني من عام 2026، بينما انخفضت أسعار البيع بنسبة 4%، وفقًا لشركة Cushman & Wakefield Core (MarketBeat، 24 يوليو 2026). تشمل هذه الأرقام الشقق والفيلات معًا. بالنسبة للمالك الذي اشترى العقار بالفعل، فإن السعر المدفوع لا يتغير، لذا فإن انخفاض الإيجار يؤدي إلى انخفاض العائد على الفور.

لنطبق تخفيضًا في الإيجار بنسبة 6% على المثال التوضيحي: ينخفض الإيجار من 84,000 درهم إماراتي إلى 78,960 درهم إماراتي، وينخفض العائد الإيجاري الإجمالي من 7.0% إلى 6.58%. تظل رسوم المبنى عند 11,250 درهمًا إماراتيًا لأنها تُحسب لكل قدم مربع، وليس لكل درهم من الإيجار. ينخفض العائد الإيجاري الصافي على السعر من 4.78% إلى 4.41%، وهو انخفاض نسبي أكبر من انخفاض الإيجار نفسه.

العرض هو السبب وراء إجراء هذا الاختبار الآن. تتوقع شركة كوشمان آند ويكفيلد تسليم حوالي 32,000 وحدة سكنية في دبي خلال النصف الثاني من عام 2026. وفي المجمعات السكنية التي يتم فيها تسليم العديد من الأبراج في وقت واحد، يتنافس الملاك الجدد على نفس المستأجرين، وقد يتحول الشهر الخالي من الإيجار في مثالنا إلى شهرين.

الأساطير الشائعة حول تكلفة امتلاك العقارات في دبي

هناك العديد من المعتقدات الخاطئة حول تكاليف التملك في دبي، وكل منها يجعل العائد يبدو أفضل مما هو عليه في الواقع.

الاعتقاد بأن دبي لا تتحمل أي تكاليف ملكية بسبب عدم وجود ضريبة عقارية هو اعتقاد خاطئ: لا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولكن هناك رسوم خدمات معتمدة من هيئة التنظيم العقاري (RERA)، ورسوم إسكان مدرجة في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، ورسوم سعة التبريد.

الاعتقاد بأن العائد المذكور في الإعلان هو ما يكسبه المالك هو اعتقاد خاطئ: فالأرقام المعلن عنها هي إجمالية، قبل خصم رسوم الخدمات والفراغ الإيجاري وتكاليف الإدارة، وفي مثالنا، فإن العائد الإجمالي البالغ 7% يصبح صافيًا حوالي 4.8%.

الاعتقاد بأن المبرد (الشييلر) مشمول دائمًا في رسوم الخدمة هو اعتقاد خاطئ: في المباني التي تعمل بنظام التبريد المركزي، يُفرض من قبل المزود رسوم قدرة لكل طن تبريد شهريًّا، سواء كان المبنى مشغولًا أم لا، ما لم يكن المبنى خاليًا من المبردات.

الاعتقاد بأن دخل الإيجار من العقارات في دبي يخضع لضريبة الشركات في الإمارات العربية المتحدة هو اعتقاد خاطئ بالنسبة للأفراد: يستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023 دخل الإيجار الذي يحققه الفرد من العقارات التي يمتلكها دون ترخيص.

الاعتقاد بأن شركة الإدارة أو المطور العقاري يمكنهما تحديد رسوم الخدمات بحرية هو اعتقاد خاطئ: بموجب القانون رقم 6 لعام 2019، تحتاج الرسوم إلى موافقة هيئة التنظيم العقاري (RERA)، ولا يمكن للمالك رفض دفع أي رسوم تمت الموافقة عليها.

الاعتقاد بأن المالك يمكنه رفع الإيجار إلى مستوى السوق عند التجديد هو اعتقاد خاطئ: يحدد المرسوم رقم 43 لعام 2013 سقفاً للزيادات وفقاً لشرائح مرتبطة بمؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، مع إخطار مسبق مدته 90 يوماً.

الشقة التي يسكنها المالك، أو المؤجرة على المدى الطويل، أو منزل العطلات: مقارنة التكاليف

تختلف تكاليف الشقة نفسها باختلاف طريقة استخدامها. يقارن الجدول بين الخيارات الثلاثة الرئيسية المتاحة للمالك الفردي.

التكلفة	السكن الخاص	الإيجار طويل الأجل	منزل لقضاء العطلات
رسوم الخدمات	المالك	المالك	المالك
هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) والتبريد	المالك	المستأجر	المالك
رسوم السكن	على فاتورة DEWA الخاصة بالمالك	المستأجر، 5% من الإيجار السنوي	تحقق من فاتورة DEWA
إجاري	غير مطلوب	حسب عقد الإيجار	ليس عقد إيجار
تصريح DET	غير مطلوب	غير مطلوب	مطلوب لكل وحدة
مخاطر الشغور	لا يوجد	أشهر خالية بين المستأجرين	يختلف معدل الإشغال الليلي
الإدارة	لا شيء	اختياري، نسبة مئوية من الإيجار	مطلوب عادةً، نسبة مئوية من الإيرادات

في حالة الإيجار طويل الأجل، يتم تحميل تكاليف المرافق ورسوم السكن على المستأجر، مما يقلل من قائمة التكاليف التي يتحملها المالك. يمكن لمنزل العطلات أن يحقق عائدًا أكبر في الليلة الواحدة، لكن المالك يتحمل تكاليف المرافق والتبريد، ويحتاج إلى ترخيص من إدارة السياحة (DET) لكل وحدة، ويعتمد على معدل الإشغال؛ ومقارنة إجمالي دخله بالعائد الإجمالي للإيجار طويل الأجل يؤدي إلى المبالغة في تقدير الفرق.

إيجابيات وسلبيات امتلاك شقة للإيجار في دبي

المزايا:
– لا توجد ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة دخل شخصية على الإيجار؛
– رسوم الخدمات معتمدة من هيئة التنظيم العقاري (RERA) ويمكن التحقق منها لكل مبنى قبل الشراء؛
– تتبع زيادات الإيجار وشروط الإيجار القواعد المنشورة، لذا فإن الدخل يمكن التنبؤ به؛
– يتم تحميل تكاليف المرافق ورسوم الإسكان على المستأجر في حالة الإيجار طويل الأجل.

العيوب:
– رسوم المبنى ثابتة لكل قدم مربع ولا تنخفض عند انخفاض الإيجار؛
– رسوم الشراء لمرة واحدة التي تبلغ حوالي 4.4% من السعر تستهلك معظم صافي الدخل في السنة الأولى؛
– تستمر رسوم سعة التبريد في التراكم خلال فترات الشغور؛
– انخفض الإيجار بنسبة 6% في الربع الثاني من عام 2026، كما أن العرض الجديد في النصف الثاني من عام 2026 يزيد من الضغط على معدلات الشغور.

من لا يناسبه شراء شقة للإيجار في دبي

الشقة المؤجرة في دبي لا تناسب كل مشترٍ، وهذه هي الحالات التي تكون فيها الأرقام في غير صالحك.

لا يُعد هذا الخيار مناسبًا إذا كنت تخطط لإدارة عملية التأجير بنفسك من بلد آخر: فالبحث عن المستأجرين، وإجراءات «إجاري»، والإصلاحات، والنزاعات المتعلقة بالوديعة تتطلب وجود شخص في دبي، كما أن نسبة أجر المدير يجب أن تُقتطع من العائد الصافي الذي قد يكون أقل من 5% بالفعل.

لا يُعد خيارًا مناسبًا إذا كنت تخطط للبيع في غضون عام أو عامين: تبلغ رسوم دائرة الأراضي والمساكن (DLD) البالغة 4٪، بالإضافة إلى رسوم الوصي وسند الملكية، حوالي 52,470 درهمًا إماراتيًا لشقة بقيمة 1,200,000 درهم إماراتي، وهو ما يقارب صافي الدخل السنوي في مثالنا.

وهذا الخيار غير مناسب إذا كنت تشتري العقار للتأجير قصير الأجل دون التحقق أولاً من قواعد المبنى: حيث يتم إصدار ترخيص DET لكل وحدة، وتحدد قواعد جمعية مالكي المبنى وشهادة عدم الممانعة (NOC) ما إذا كان التأجير لقضاء العطلات ممكنًا أم لا.

ولا يُعد هذا الخيار مناسبًا إذا كانت ميزانيتك تعتمد على العائد الإجمالي المعلن: بعد خصم الرسوم السنوية للمبنى، وشهر شاغر، وتكاليف الإدارة، فإن الوحدة ذات العائد الإجمالي البالغ 7% في مثالنا تحقق عائدًا صافيًا بنسبة 4.8%، و4.4% بعد انخفاض الإيجار بنسبة 6%.

يمكن للقراء الذين يخططون لتمويل عملية الشراء الاطلاع على كيفية احتساب المبلغ النقدي اللازم لإتمام الصفقة في دليلنا للحصول على قرض عقاري لشراء عقار على المخطط في دبي. وإذا كان الهدف من الشراء هو الحصول على الإقامة أيضًا، فلاحظ أن تأشيرة الإقامة في دبي مرتبطة بملكية الوحدة، لذا تستمر تكاليف الاحتفاظ بالعقار طالما كنت بحاجة إلى التأشيرة. تُدرج الشقق الجاهزة التي يمكن تأجيرها من الشهر الأول في قسم العقارات المستعملة لدينا؛ أما الوحدات قيد الإنشاء في قسم العقارات قيد الإنشاء، فلا تبدأ في دفع الرسوم السنوية للمبنى إلا اعتبارًا من تاريخ التسليم.

المنهجية والمصادر

المنهجية

تستمد الرسوم والقواعد والأرقام القانونية الواردة في هذا الدليل من مصادر أولية: دائرة الأراضي والأملاك في دبي وصفحات الرسوم الخاصة بها، وتشريعات دبي، والهيئة الاتحادية للضرائب، وهيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، والجهة المنظمة والمزودة لخدمات التبريد المركزي. أما بيانات السوق فهي مستمدة من شركات أبحاث محددة (Cushman & Wakefield Core، Cavendish Maxwell) ويتم الإشارة إليها على هذا النحو. تم التحقق من كل مصدر في 25 سبتمبر 2026. يستخدم المثال التوضيحي افتراضاتنا الخاصة فيما يتعلق بالسعر والإيجار ومعدل رسوم الخدمات ومعدل الشغور والإدارة والصيانة والتأمين؛ وقد تم الإشارة إليها على أنها افتراضات وليست متوسطات سوقية. لا تذكر East Property متوسطات الأحياء السكنية لأن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) تنشرها لكل مبنى على حدة، وليس كمتوسطات. تم إعداد هذا الدليل من قبل فريق تحرير East Property ومراجعته بالرجوع إلى المصادر في 25 سبتمبر 2026.

المصادر

• دائرة الأراضي في دبي، تسجيل بيع العقارات (الرسوم)، تم التحقق منه في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/property-sale-registration/
• دائرة الأراضي في دبي، تسجيل البيع الأولي (العقود)، تم التحقق منها في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/request-to-register-the-initial-sale/
• دائرة الأراضي في دبي، مؤشر رسوم الخدمات، تم التحقق منه في 25 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/service-charge-index-overview/
• القانون رقم 6 لعام 2019 بشأن ملكية العقارات المشتركة في دبي، المادتان 27 و28: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2019/Law%20No.%20(6)%20of%202019%20Concerning%20Ownership%20of%20Jointly%20Owned%20Real%20Property%20in%20the%20Emirate%20of%20Dubai.html
• مولاك، هيئة التنظيم العقاري (RERA): https://mollak.dubailand.gov.ae/publicpages/home.html
• أخبار دائرة الأراضي والأملاك في دبي، رسوم تسجيل العقارات على المخطط المدفوعة عبر المطور، 31 مايو 2021: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/dld-calls-on-developers-to-pay-property-registration-fees-within-60-days/
• هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، تفعيل الخدمة ووديعة الضمان، تم التحديث في 1 يناير 2026: https://www.dewa.gov.ae/en/consumer/supply-management/activation-of-electricity-water-move-in
• u.ae، استئجار عقار (رسوم السكن)، تم التحديث في 20 يناير 2026: https://u.ae/en/information-and-services/moving-to-the-uae/leasing-a-property-in-the-uae
• دائرة الأراضي في دبي، رسوم تسجيل «إجاري»، تم التحديث في 8 سبتمبر 2026: https://dubailand.gov.ae/en/eservices/register-renew-ejari-contract/
• u.ae، الضرائب: https://u.ae/en/information-and-services/finance-and-investment/taxation
• قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023: https://mof.gov.ae/wp-content/uploads/2023/05/Cabinet-Decision-No.-49-of-2023.pdf
• هيئة التجارة الحرة، دليل الاستثمار العقاري للأفراد، أكتوبر 2024: https://tax.gov.ae/Datafolder/Files/Pdf/2024/Real-Estate-Investment-for-natural-persons-22-10-2024.pdf
• هيئة الضرائب الاتحادية (FTA)، الأسئلة الشائعة حول ضريبة القيمة المضافة في مجال العقارات: https://tax.gov.ae/en/faq.aspx?keyword=How+will+real+estate+be+treated?
• هيئة الضرائب (FTA)، VATP022 جمعيات الملاك وكيانات الإدارة في دبي، 2 نوفمبر 2020: https://tax.gov.ae/en/content/dubai.owners.associations.and.management.entities.aspx
• المرسوم رقم 43 لعام 2013 بشأن زيادة الإيجارات: https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2013/Decree%20No.%20(43)%20of%202013%20Determining%20Rent%20Increase%20for%20Real%20Property.html
• القانون رقم 26 لعام 2007 بصيغته المعدلة بالقانون رقم 33 لعام 2008 (المادة 4: تسجيل عقود الإيجار، المادة 14: الإخطار): https://dlp.dubai.gov.ae/Legislation%20Reference/2009/Law%20No.%20(33)%20of%202008%20Amending%20Law%20No.%20(26)%20of%202007.html
• دائرة الأراضي في دبي، إعلان مؤشر الإيجار الذكي، 2 يناير 2025: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/smart-rental-index-announcement
• دائرة الأراضي في دبي، مدخلات مؤشر الإيجار الذكي، 16 فبراير 2025: https://dubailand.gov.ae/en/news-media/the-smart-rent-index-mitigates-inflation-in-dubai-and-enhances-market-transparency/
• Empower، شرح الرسوم: https://www.empower.ae/customer-care/charges-explanation/
• مكتب التنظيم والإشراف، تعريفات التبريد المركزي RD10 الإصدار 1.4، 6 فبراير 2026: https://rsbdubai.gov.ae/media/baufmpnp/rd10-tariffs-v14.pdf
• كوشمان آند ويكفيلد كور، تقرير ماركتبيت عن سوق العقارات السكنية في دبي للربع الثاني من عام 2026، 24 يوليو 2026: https://www.cushwake.ae/en/marketbeats/marketbeat-residential-q2-2026-dubai-uae
• كافنديش ماكسويل، بيان صحفي عن النصف الأول من عام 2026، 30 يوليو 2026: https://www.zawya.com/en/press-release/research-studies/dubai-adds-24800-وحدة-سكنية-جديدة-في-النصف-الأول-من-عام-2026-مع-تحول-السوق-من-التركيز-على-الإطلاق-إلى-التركيز-على-التسليم-وفقاً-لشركة-كافنديش-ماكسويل-414719
• مكتب دبي الإعلامي، القانون رقم 4 لعام 2026 بشأن السكن المشترك، 11 مارس 2026: https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management
• صحيفة "ذا ناشيونال"، دخول قواعد السكن المشترك حيز التنفيذ، 26 أغسطس 2026: https://www.thenationalnews.com/news/uae/2026/08/26/dubai-shared-housing-rules-come-into-effect-in-bid-to-curb-dangerous-accommodation/
• DET، دليل مستخدم نظام «Holiday Homes»: https://www.dubaidet.gov.ae/en/our-services/for-consumers-and-students/-/media/det-sme-cr-release-1-new-media-files/pdfs/guest-accommodation/holiday-homes-system-user-guide-en.pdf

الأسئلة الشائعة

كم تبلغ رسوم الخدمات في دبي؟

يتم تحديد رسوم الخدمات في دبي لكل مبنى على حدة، ويتم احتسابها سنويًا على أساس كل قدم مربع من مساحة الوحدة. الرقم الوحيد الموثوق به هو المعدل المعتمد من هيئة التنظيم العقاري (RERA) لمبناك في مؤشر رسوم الخدمات التابع لدائرة الأراضي والمساكن (DLD)؛ اضربه في مساحة الوحدة.

هل دفع رسوم الخدمات في دبي إلزامي؟

نعم. بموجب المادة 28 من القانون رقم 6 لعام 2019، لا يجوز للمالك رفض دفع رسوم الخدمات المعتمدة من قبل هيئة التنظيم العقاري (RERA)، وبموجب المادة 32(أ)، تُعتبر الرسوم غير المدفوعة حق حجز على الوحدة.

كيف يمكنني التحقق من رسوم الخدمة لمبنى في دبي؟

افتح «مؤشر رسوم الخدمات» على الموقع dubailand.gov.ae أو في تطبيق Dubai REST، واختر السنة والمجمع السكني والمبنى، واطلع على السعر المعتمد لكل قدم مربع.

ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%؟

هي رسوم نقل الملكية التي تفرضها دائرة الأراضي في دبي عند بيع العقار، وتساوي 4% من السعر. تقسم دائرة الأراضي في دبي هذه الرسوم بنسبة 2% على البائع و2% على المشتري، ولكن وفقًا للعرف السائد في السوق، عادةً ما يدفع المشتري النسبة الكاملة البالغة 4%. أما في عمليات الشراء على المخطط، فيتم دفع نفس النسبة البالغة 4% كرسوم تسجيل العقد من خلال المطور العقاري.

هل توجد ضريبة عقارية في دبي؟

لا تُفرض ضريبة عقارية سنوية على العقارات السكنية في دبي، ولا تفرض دولة الإمارات العربية المتحدة ضريبة دخل على الأفراد. ومع ذلك، يدفع الملاك رسوم الخدمات، وتشمل فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) رسوم الإسكان الخاصة ببلدية دبي.

هل أدفع ضريبة على دخل الإيجار في دبي؟

لا يدفع الفرد الذي يؤجر عقارًا في دبي دون ترخيص تجاري أي ضريبة في الإمارات العربية المتحدة على الإيجار: يستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023 هذا الدخل من ضريبة الشركات. قد تظل الضريبة مستحقة في بلد إقامتك.

ما هو العائد الصافي الجيد من الإيجار في دبي؟

لا يوجد رقم رسمي للعائد الصافي. بلغ متوسط العائد الإجمالي حوالي 7% للشقق و5% للفيلات في النصف الأول من عام 2026 وفقًا لشركة كافنديش ماكسويل؛ وفي المثال الذي قمنا بحسابه، تحقق الشقة التي يبلغ عائدها الإجمالي 7% عائدًا صافيًا يبلغ حوالي 4.8%.

هل رسوم المبردات مشمولة في رسوم الخدمات؟

فقط في المباني التي لا تحتوي على مبردات. أما في الأماكن الأخرى، فإن مزود التبريد المركزي يفرض رسوم سعة ورسوم استهلاك؛ وتبلغ رسوم السعة التي تفرضها شركة «إمباور» 750 درهمًا إماراتيًا لكل طن تبريد سنويًا، وتكون مستحقة الدفع حتى عندما تكون الوحدة خالية.

من يدفع رسوم السكن في دبي، المالك أم المستأجر؟

عند تأجير العقار، يدفع المستأجر رسوم الإسكان البالغة 5% من الإيجار السنوي من خلال فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). يجب على المالكين الذين يعيشون في وحداتهم التحقق من بند رسوم الإسكان في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) الخاصة بهم.

هل يمكن لمالك العقار أو لي رفع الإيجار عند التجديد؟

فقط في إطار المرسوم رقم 43 لعام 2013: لا يجوز الزيادة إذا كان الإيجار أقل بنسبة تصل إلى 10% من متوسط مؤشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وترتفع الزيادة تدريجيًا إلى حد أقصى يبلغ 20% إذا كان الإيجار أقل بنسبة تزيد عن 40%. ويجب على المالك إعطاء إشعار مسبق مدته 90 يومًا قبل انتهاء العقد.

هل ستنخفض الإيجارات في دبي في عام 2026؟

لقد انخفضت بالفعل: سجلت شركة «كوشمان آند ويكفيلد كور» انخفاضًا بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في إيجارات المدينة بأكملها في الربع الثاني من عام 2026. ومن المتوقع إضافة حوالي 32,000 وحدة سكنية في النصف الثاني من عام 2026، لذا ينبغي على الملاك اختبار عائد استثماراتهم عند مستوى إيجار أقل.