2026年迪拜房地产税：在阿联酋购买、持有和出售公寓时的税费

到2026年，该制度已趋于稳定。阿联酋税务局明确规定，如果业主未持有此类活动的经营许可证，其个人从住房租赁和销售中获得的收入不征收企业所得税。 自2026年1月1日起，俄罗斯与阿联酋签署的《避免双重征税协定》正式生效。而自2025年2月起，银行不再将注册费和中介佣金计入抵押贷款中，这些费用对购房者而言变得更加明显。

本文将通常被混为一谈的四类费用进行区分：即税费本身、向国家缴纳的登记费、中介佣金以及房产维护费。 我们将单独分析，为何在阿联酋“零”并不意味着业主的实际负担为零，以及这取决于业主的税务身份。 数据仅供参考，以2026年9月为准。关于您所在国家的税务问题，建议咨询熟悉这两个司法管辖区的顾问以确认具体情况。

四类费用：税与费的区别

在迪拜的广告中，“税”一词被泛指多种费用：既包括购房时的注册费，也包括中介佣金，还包括物业管理公司的费用。这些是性质各异的不同费用。 税款由国家定期征收，与具体服务无关。费用是指为某项行为向国家支付的一次性款项。佣金则是根据合同支付给中介的报酬。 维护费则是针对物业本身的开支。具体费用能否减少、转嫁给对方或避免，取决于费用所属的类别。同一屏幕上的四个费用类别：

层级	谁收取及何时收取	示例	能否规避
税收	国家，定期或按事件征收	增值税5%、市政费5%、企业所得税9%	取决于企业性质及所有权结构
各项费用	土地部门和移民局，交易时一次性缴纳	DLD费用4%，抵押登记费0.25%，Ejari	无，但可与卖方分摊
佣金	中介、物业管理公司、银行、评估师，按合同约定	中介费2%，物业管理费为租金的5–8%	是的，如果自行办理
物业管理	物业管理公司、迪拜水电局（DEWA）、保险公司，定期	维护费、制冷费、公用事业费	没有，但具体金额取决于楼盘

税收：迪拜有哪些税种，又有哪些税种不存在

迪拜免征的税种清单很长，这对个人而言确实非常有利。 没有年度房产税、没有租金收入税、没有出售时的增值税、也没有遗产税。公寓业主只需就政府决定征收间接税的交易额缴税。存在的税种：

• 5%的增值税。适用于与公寓相关的服务及商业房地产。住宅租赁和二手房交易免征增值税。
• 市政费：按年租金的5%征收。名义上是收费，实质上是居住税。通过DEWA账单向公寓住户收取。
• 企业所得税9%。适用于拥有房地产的公司，不适用于无执照的自然人。
• 短期租赁的旅游费：每间客房每天10–20迪拉姆，由住客支付。
• 业主税务居民国征收的税款。这是所有税种中金额最大的一项，也是迪拜方面唯一不提及的税种。

增值税：有的税率为0%，有的免征，有的为5%

阿联酋自2018年起实施5%的增值税，针对住宅房地产，其税率分为三个档次。 “零税率”与“免税”之间的区别对开发商而言至关重要，但对购房者来说，这两种情况都意味着价格中不含增值税。只要涉及服务，就会产生增值税：中介、评估师、律师、物业管理公司等。 具体分配如下：

交易类型	增值税	说明
开发商首次出售新房	0%	房屋交付后三年内适用零税率
二手房交易	免征	价格中不含增值税
住房长期租赁	免税	租金不含增值税
商业房地产的销售和租赁	5%	办公室、商铺、仓库
中介佣金、评估费、法律服务费	5%	按佣金总额计收
物业管理公司的运营费	5%	由管理公司按高于标准费率的标准收取
交易中的注册办公室服务费	5%	4 000迪拉姆变为4 200

实际结论：在购房预算中，增值税并非按公寓价格计算，而是按佣金和服务费计算。以150万迪拉姆的公寓为例，增值税约为1,800迪拉姆，而非7.5万迪拉姆。

5%市政费：一种被称为“费用”的税

迪拜市政府按住房年租金的5%征收该费用。 该款项不会单独开具账单：它被分成十二份，并计入DEWA每月的水电费账单中。由居住在该公寓的人支付，而非房产所有者。 对于租客而言，金额依据在Ejari系统中登记的租赁合同计算。对于自住的业主，市政府将根据登记数据和RERA指数自行评估租金价值。 对于年租金为9万迪拉姆的公寓，该费用为每年4,500迪拉姆，即每月375迪拉姆。对业主而言重要的是：

• 已出租的公寓。该费用计入租户的DEWA账单，不影响业主的收益。
• 自有公寓。业主需根据估算的租金价值缴纳该费用。
• 空置公寓。如果DEWA账单以业主名义开立，则根据评估值向其收取该费用。
• 租赁变更。续签合同后若租金标准发生变化，该费用金额并非总是自动重新计算，建议在账单中核对。
• 商业场所不属于该费用的征收范围，其税负通过增值税单独计算。

9%的企业所得税：何时适用于公寓

阿联酋自2023年起实施企业所得税：37.5万迪拉姆以下的利润税率为0%，超过该金额的部分税率为9%。对于公寓业主而言，关键问题在于：租金收入是否需缴纳此税。答案取决于房产的所有权形式。 未持许可证出租自有房产的自然人无需缴纳企业所得税——这一点已由2023年第49号内阁决议及2024年税务部门的说明所明确。 无论拥有多少套公寓或收入金额多少，该豁免均适用，且无需向税务部门登记。聘请物业管理公司也不会改变这一税务地位。何时需缴税：

• 房产登记在公司名下。阿联酋的公司需对超过37.5万的利润按9%缴税，无论收入金额多少，均需在税务局注册并提交年度纳税申报表。
• 位于自由区的公司拥有大陆地区的住宅。此类房地产产生的收入不属于免税范围，且无需满足37.5万的起征点，直接按9%征税。这是资产架构中最代价高昂的错误。
• 外国公司在阿联酋拥有房地产。该房地产产生的收入被视为源自阿联酋的收入，需缴纳企业所得税。
• 持牌经营。若业主获得房地产管理或酒店经营许可证，相关收入即被视为经营性收入。

实践结论：若仅为“资产保护”之目的，于2026年通过公司名义购买一至两套公寓，将产生个人纳税人无需承担的税务及报表负担。建议在交易前与税务顾问商讨结构安排。

注册费：向国家缴纳的一次性费用

登记费——这通常被误认为是“购房税”。该费用为一次性支付，需向土地部门及其合作伙伴缴纳，无法规避，但可以与交易对方分摊。 其中最主要的是产权过户时按价格4%征收的费用。根据法律规定，该费用应由买方和卖方各承担一半；但根据市场惯例，通常由买方全额支付，且分配比例需在交易前通过F表予以明确。 截至2026年9月的完整清单：

费用	金额	时间
产权过户登记（DLD）	房价的4%外加580迪拉姆	购买现房时
新房合同登记（Oqood）	房价的4%外加行政费	向开发商购房时
登记处服务费	房价在500,000及以上时为4,000迪拉姆外加增值税，低于该金额时为2,000迪拉姆外加增值税	交易时
产权证书的签发	250迪拉姆	交易时
抵押登记	贷款金额的0.25% 加上 290 迪拉姆	贷款购房时
Ejari租赁合同登记	约220迪拉姆	每份租赁合同
DEWA接通押金	每套公寓2,000迪拉姆，可退还	开户时
以公寓为依据办理居留许可时的签证费	每位申请人约10,000迪拉姆	提交签证申请时

出售公寓时，这些费用由下一位买家承担。卖方只需提供开发商出具的无欠款证明（NOC），费用为500–5,000迪拉姆，以及合同中约定的中介佣金（如有）。

佣金：支付给中介的费用

佣金与费用的区别在于，前者基于合同约定，而非法律规定。其金额可通过协商确定，部分费用也可通过自行处理来免除。 最大的佣金是中介佣金，即房价的2%外加增值税，除非双方另有约定，否则由买方支付。其余佣金则在贷款和出租时产生。2026年的参考标准如下：

• 购房中介：房价的2%外加5%的增值税。以150万迪拉姆的公寓为例，费用为31,500迪拉姆。
• 出租代理费：通常为年租金的5%或固定金额，由租客或业主根据约定支付。
• 长期租赁管理公司：收取租金流的5–8%，服务内容包括筛选租客、签订合同、收取租金及进行小修小补。
• 短期租赁运营商：收入的15%–25%，外加清洁和床上用品费用。
• 办理抵押贷款时的银行费用：贷款金额的约1%用于办理手续费，2,500–3,500迪拉姆用于房产评估，以及借款人的年度人寿保险费。
• 律师或产权过户代理人：5,000–15,000迪拉姆用于交易协助，由买家自行决定是否聘请。

物业管理：运营费及公用事业费

管理费是唯一不取决于业主是自住还是出租的费用项目。该费用自产权过户之日起计收，包括空置月份。 主要费用项目是物业管理公司的运营费，该费用由RERA批准，并按每栋楼在公开指数中公布。其计算依据为公寓面积。 在普通住宅区，每年每平方米约为110–170迪拉姆；在中档塔楼中为160–300迪拉姆； 而配备游泳池、健身房和礼宾服务的豪华塔楼则为240–500迪拉姆及以上。 该金额需加收5%的增值税：根据税务部门的解释，物业管理公司提供的服务属于应税服务。服务费包含以下项目：

• 运营费。包括安保、公共区域保洁、电梯、游泳池、健身房、建筑保险以及大修储备金。按季度或每年收取一次。
• 制冷费。在采用集中制冷的住宅楼中，制冷费由DEWA单独收取，分为按面积计算的固定部分和按耗量计算的变动部分。即使公寓空置，固定部分仍需计费。
• 水电费。DEWA的水电费按实际消耗量计费，已出租的公寓由租客支付。更换租客时，需重新办理账单过户并缴纳新的押金。
• 保险。建筑物的保险费已包含在物业费中，而室内装修、家具及对邻居的责任保险需单独办理，每年费用为几百迪拉姆。
• 公寓内部维修。空调、热水器、卫浴设施的维修费用由业主承担，除非租赁合同规定小修由租客负责。

每年费用是多少：以150万迪拉姆的公寓为例

通过一个例子可以清晰地了解各项费用构成。一套位于中档公寓楼内、面积为70平方米、售价150万迪拉姆的一居室公寓，年租金为9万迪拉姆。 物业费按每平方米220迪拉姆的标准收取。购房当年，业主需一次性支付约6.4%的购房价款作为物业费；在普通年份，这些费用约占租金收入的四分之一。分项计算如下：

项目	购入年份	正常年份，公寓已出租	正常年份，业主自住
DLD费用4%、行政费、登记处费用、产权证	约65,000迪拉姆	0	0
含增值税的中介佣金	31,500迪拉姆	0	0
含增值税的运营费	约16 200迪拉姆	约16 200迪拉姆	约16 200迪拉姆
物业管理公司 5%（含增值税）	约4,700迪拉姆	约4,700迪拉姆	0
Ejari注册及装修保险	约1,000迪拉姆	约1,000迪拉姆	约800迪拉姆
5%市政费	由租客支付	由承租人支付	约4,500迪拉姆
电费、水费、制冷费	由承租人支付	由承租方支付	8,000–12,000迪拉姆
业主总支出	约118,000迪拉姆	约22 000迪拉姆	约30 000–34 000迪拉姆

出租时，6%的毛收益率在扣除租客之间的空置期及维修储备金后，净收益率约为4.5%。在阿联酋，上述任何一项费用均不属于税费，且均属实际存在的支出。

短期租赁：特殊规定

迪拜的按日出租受单独监管，在此情况下，业主需承担长期租赁中不存在的费用。 公寓需在经济与旅游部注册为民宿，需缴纳年度许可费，并按每间客房每天向每位客人征收10至20迪拉姆的旅游税。 通过运营商进行按日出租但未持有自有许可证的业主，仍属于免征企业所得税的自然人。获得运营商许可证的业主则从事受许可的经营活动，其收入可能需缴纳企业所得税。 关于增值税的特别说明：向没有阿联酋身份证（Emirates ID）的客人出租房源且租期少于六个月的情况，在增值税方面被视为商业服务；若年营业额达到37.5万迪拉姆，运营商或持有许可证的业主有义务进行注册并按5%的税率计征增值税。 对于通过运营商出租的一套公寓，这属于运营商而非业主的责任。

业主的税务身份：为何在阿联酋“零”并不意味着“零”

上述所有内容均适用于阿联酋境内的付款。业主最大的税负其实在其税务居民国承担，因为大多数国家都会对其居民的所有收入征税，无论这些收入来自何处。 阿联酋的居留签证（包括“黄金签证”）不会改变纳税人的税务身份。根据2022年第85号内阁决议的规定，个人成为阿联酋税务居民需满足以下条件，三项测试中满足任意一项即可：

• 在任何连续的十二个月内，在阿联酋实际停留183天。不足一天也计入，计算周期为滚动期，而非日历年。
• 持有阿联酋居留签证并在阿联酋拥有固定住所，或在此地工作及经营业务，且在阿联酋停留90天。
• 生活重心位于阿联酋：家庭、住所、主要经济联系，无严格的在境天数门槛。

阿联酋税务局在居留满183天后，将签发用于适用国际税收协定的税务居民证书。 90天足以满足国内税务身份认定，但不足以获得税务居民证书。其次：阿联酋参与金融信息自动交换机制，因此阿联酋银行账户的信息会被居住国税务机关查阅。

业主——俄罗斯税务居民

对于俄罗斯税务居民而言，其在迪拜的公寓需按照俄罗斯的规定在俄罗斯纳税，而阿联酋的零税率对此没有任何影响。 凡在连续十二个月内于俄罗斯停留183天及以上者，均被视为税务居民，国籍不影响此认定。 迪拜公寓的租金收入将计入个人所得税应税所得基数，根据年度总收入的不同，适用13%至22%的累进税率。 3-NDFL纳税申报表须于次年4月30日前提交，税款须于7月15日前缴纳。其他重要事项：

• 与阿联酋的协议自2026年起生效。该协议于2025年2月17日签署，适用于2026年1月1日及之后的期间。 该协定确立了阿联酋根据房产所在地对房地产收入征税的权利，并规定可抵扣在俄罗斯已缴纳的税款。由于阿联酋对个人征收的税率为零，因此无税款可抵扣，俄罗斯的税款仍需全额缴纳。
• 出售。在海外出售公寓所得的收入，在俄罗斯按一般规则征税。基于持有期限的免税政策也适用于海外房地产，具体免税门槛需根据个人情况核实。
• 阿联酋银行账户。在阿联酋银行开立账户后，须在一个月内向俄罗斯税务机关申报，此后需每年提交资金流动报告。租金可汇入阿联酋账户，但该账户的交易需在报告中予以记录。
• 可抵扣费用。在俄罗斯，个人租金收入中不扣除物业管理费及管理公司的佣金，应税额按总收入计算。

业主不再是俄罗斯税务居民

如果业主在连续十二个月内于俄罗斯停留的时间少于183天，则不再被视为俄罗斯的税务居民。 自此时起，俄罗斯仅对来源于俄罗斯境内的收入征税：包括来自俄罗斯雇主的工资、俄罗斯公寓的租金以及俄罗斯公司的股息。 非俄罗斯税务居民在迪拜出租或出售公寓，无需缴纳俄罗斯个人所得税。无需在俄罗斯申报这些收入。

同时，税务居民身份并未消失，而是转移到了另一个国家。根据上一节的测试标准，已迁居阿联酋并成为其税务居民的业主，需按照阿联酋的规定缴纳房产税，即零税率。 成为第三国居民的业主，则需按照该国的规定纳税。若业主不属于任何国家的税务居民，则会收到两国银行和税务机关的询问：此类身份会受到核查，且难以通过文件予以证实。

业主为其他国家居民

对于既不住在俄罗斯也不住在阿联酋的业主，适用大多数国家的通用规则：税务居民国对全球收入征税，包括在迪拜的公寓租金和出售所得。 阿联酋的零税率并不免除本国的税收，它仅意味着无需抵扣。居住国与阿联酋签署的避免双重征税协定将决定哪个国家有权优先征税，以及已缴税款如何抵扣。 阿联酋已签署了100多份此类协定，其中大多数规定房地产收入按其所在地征税，随后由居住国补征其应缴税款。建议查阅本国相关法规以确认以下内容：

• 海外房地产租金收入及出售时增值部分的税率。
• 可抵扣费用。与俄罗斯不同，部分国家允许抵扣物业管理费、物业管理公司佣金及抵押贷款利息。
• 持有情况申报。在部分国家，即使没有产生收入，也需单独申报海外房产持有情况。
• 阿联酋银行账户的申报。不仅俄罗斯有关于境外账户的规定。

出售与继承：离境时的税务处理

在迪拜出售公寓时，无论增值额多大，业主均无需缴纳资本利得税。 4%的登记费由下一任买家承担，卖方需支付开发商出具的证明费用；若涉及抵押贷款，提前还款费用不超过贷款余额的1%，且不超过10,000迪拉姆。 阿联酋虽无遗产税，但这并不意味着没有相关规定。若未登记遗嘱，非居民的房产将根据当地继承法进行分配，其规定与人们惯常理解的有所不同。 业主应将遗嘱在迪拜的非穆斯林遗嘱登记处进行登记，并核实其居住国对境外遗产的征税规定： 部分国家设有遗产税，且该税种适用于境外资产。

可能造成经济损失的错误

该领域的大多数错误源于将四类费用混为一谈。最常见的包括：

• 在收益率计算中包含市政费。该费用由租客支付，而非业主。对于已出租的公寓，这不属于业主的支出。
• 遗漏了运营费用的增值税。RERA指数中的金额通常不含增值税，实际账单金额会高出5%。
• 将签证误认为税务居民身份。持有“黄金签证”且居住在莫斯科的业主，仍属于俄罗斯税务居民，并需承担相应的一切法律后果。
• 未经测算便以公司名义购买公寓。即使仅拥有一套公寓，公司也需在税务局注册、进行账务记录并提交纳税申报表；而大陆地区的住房免税区税率为9%，且无起征点。
• 在俄罗斯未申报租金收入。自动信息交换机制会使这一情况暴露无遗，而罚款和滞纳金将超过所节省的税款。
• 空置公寓的开支未被计入。即使没有住户，运营费、制冷费的固定部分以及基于评估的市政费仍会照常计收。

常见问题

迪拜是否征收年度房产税？

没有。阿联酋既不对居民也不对外国人征收年度房产持有税。 业主每年需向物业管理公司支付物业费；若自住，还需通过DEWA账单缴纳相当于租金5%的市政费。

迪拜的公寓租金收入是否需要纳税？

在阿联酋，对于未持有营业执照的个人，既不征收个人所得税，也不征收企业所得税。但在业主的税务居住国，通常需要纳税。对于俄罗斯税务居民而言，个人所得税税率为13%至22%。

购房时的4%费用是什么？它算税吗？

这是土地局收取的产权过户登记费，属于交易时的一次性费用。根据法律规定，该费用应由买卖双方各承担一半，但实际操作中通常由买方支付。它不属于税种，但无法避免。

购买公寓时需要缴纳增值税吗？

针对房款本身——不需要。新房的首次销售适用零税率，二手房销售则免征增值税。5%的增值税适用于中介佣金、房产登记处服务费、评估费以及法律服务费。

阿联酋居留签证会改变税务身份吗？

不会。阿联酋的税务居民身份需满足以下条件之一：在十二个月内停留183天；持签证且拥有住所或工作并停留90天；或以阿联酋为生活重心。用于国际协议的证明文件在停留满183天后签发。

2026年起，俄罗斯公民的税务状况有何变化？

俄罗斯与阿联酋之间的《避免双重征税协定》已正式生效。 对于公寓所有者而言，该协定规定了在阿联酋已缴税款的抵扣，但由于阿联酋税率为零，因此来自租赁和销售的俄罗斯个人所得税仍需全额缴纳。

需要牢记的重要事项

• 四层税费而非单一“税种”。 税费（增值税、市政费、企业所得税）、各项收费（DLD 4%、抵押贷款、Ejari）、佣金（中介、物业管理、银行）以及服务费（物业费、制冷费、DEWA）。
• 阿联酋的自然人无需缴纳租金税。自2023年起，公司税豁免政策已正式确立，且无论持有多少套无许可证的公寓均适用。
• 市政费由租客承担。对于出租的公寓，这不属于业主的支出；对于自住公寓，则需通过DEWA按评估租金的5%缴纳。
• 增值税计入服务费而非房租本身。首次销售适用零税率，二手房交易和租赁免征增值税，房产中介佣金及管理费按5%计征。
• 通常一年的税费约为年租金的四分之一。以150万迪拉姆的公寓为例，约为2.2万迪拉姆，6%的总税率折算后净税率为4.5%。
• 税款按居住地缴纳。签证状态不会改变这一规定，2026年起与俄罗斯签署的协议并未取消个人所得税，信息交换机制正常运作。

您是计算扣除各项费用前的收益率，还是扣除后的收益率？

我们会在支付定金前，针对每处房产计算完整的持有成本：购房时的一次性费用、按RERA指数计算的含增值税的运营费、固定比例的制冷费、管理费，以及扣除所有费用后业主实际获得的净收益。 我们还将单独说明：自住、长期出租和短期出租三种情况下的计算方式有何差异，以及在您居住国应向税务顾问咨询哪些问题。

请查看我们在阿联酋的房源并提交申请：我们将根据您的购房目的为您筛选公寓，并针对每套房产提供按全部四类费用层级细分后的净收益率计算表。