2026年阿联酋房产居留许可：购买公寓即可获得迪拜“黄金签证”

2026年4月不仅改变了门槛，还改变了申请流程。自4月16日起，迪拜的三类房产签证均通过移民局的一个门户网站办理，房产信息会从登记册中自动导入该网站。 更早之前，在2月份，“黄金签证”已取消了通过抵押贷款支付公寓半数价值的要求。现在，门槛是根据土地部门的评估确定，而非已支付的金额。

本文将详细解析现行的三项计划，包括其条件、所需文件、费用及分步办理流程，并单独说明哪些新建住宅项目可申请签证以及在哪个阶段可以申请。 文中数据及规定基于迪拜土地局和移民局截至2026年9月的信息。相关规定可能有所变动，且不同来源在某些条款上存在差异：此类情况已在正文中标注。 提交申请前，建议通过官方门户网站或咨询阿联酋律师核实具体条件。

三大计划：如何选择

迪拜目前有三种面向房产所有者的居留许可。它们在门槛、有效期、房产要求及权益方面各不相同。选择通常取决于土地局评估的公寓价值，而非购房者的意愿。 截至2026年9月的对比：

条件	2年期业主签证	5年期养老签证	10年期“黄金签证”
投资门槛	独资所有者无最低要求，共同持有时每份股份需40万迪拉姆起	100万迪拉姆起	根据DLD评估，200万迪拉姆起
年龄	任何成年人	55岁起	任何成年人
现房	仅限持有竣工证书的现房	仅限已竣工	已竣工及由经批准的开发商开发的在建房产
按揭	需提供银行函件方可办理，据多数消息来源，首付比例不低于50%	已支付100万迪拉姆时允许	可根据评估结果办理，对已付房款比例无要求
家庭	配偶及子女	配偶及子女	配偶、任何年龄的子女、父母、家政人员
不在国内	一般规定为连续不超过6个月，但不同来源的说法不一	连续不超过6个月	无限制
延期	在保持房产所有权的前提下，每2年可续签一次	在维持原有条件的前提下，每5年一次	在保持产权的情况下，每10年一次

两年期业主签证：2026年4月后的规定

这是基于房产的基本签证，其变化最为显著。 在2026年4月之前，申请要求房产价值需达到75万迪拉姆。如今，在迪拜自由持有区拥有现房且为唯一业主的申请人，无论房产价值多少均可提交申请。 若为共同所有，每位申请人需持有价值不低于40万迪拉姆的份额，夫妻双方可合并份额。设定40万迪拉姆的门槛，是为了防止将一套公寓拆分成十份份额以获取十份签证。

其余条件保持不变。房产必须已竣工，在DLD注册并持有产权证书。在房屋交付前，持有Oqood临时登记的在建住宅不符合申请条件。 公寓必须位于迪拜的自由持有区：其他酋长国及迪拜国际金融中心（DIFC）内的房产不符合此签证要求。重要须知：

• 抵押贷款。若持有银行出具的“无异议函”，已抵押的公寓亦符合条件。 大多数信息来源仍将条件表述为“已支付至少50%的房款”，部分消息称该门槛取消后条件已有所放宽。请在提交申请时确认具体要求。
• 开发商提供的分期付款证明。可接受开发商出具的已付款项证明，但房产本身必须已竣工交付。
• 工作。该签证赋予在该国居住、开设银行账户及为家人提供经济担保的权利。受雇工作需获得雇主的单独许可，自主创业则需取得营业执照。
• 申请流程。申请人须亲自到场，不接受代理人和中介代办。审核周期为7–10个工作日。

200万“黄金签证”：2026年2月有哪些变化

“黄金签证”是房产买家最青睐的签证类型，2026年起其申请门槛有所降低。此前，持有按揭房源的申请人需至少偿还房款的一半或100万迪拉姆。 自2026年2月起，唯一的审核标准是：根据土地局评估的价值不得低于200万迪拉姆，而还款计划和剩余债务金额均不影响审核结果。申请人需提供银行出具的无异议函。

门槛以评估价值为准，而非合同价格。例如，以180万迪拉姆购入、评估价值为210万的公寓即符合条件。 而以210万购入、评估值为190万的公寓则不符合条件。 几年前以低于200万的价格购入房产的业主，可向DLD或经认证的评估师申请评估，并按当前价值提交申请。其他需知事项：

• 如果多处房产均位于自由持有区且登记在同一申请人名下，则可合并计算至门槛值。两套各100万的公寓即可获得签证资格。
• 在建房产若开发商获得RERA批准且合同价格不低于200万，则符合条件。关于已支付份额的要求，各方说法不一：有人认为在Oqood上登记200万即为足够，也有人认为必须实际支付200万。 请在预订前确认。
• 共有产权。将按申请人的持股比例计算。夫妻双方可凭结婚证合并持股比例。
• 权益。有效期十年且可续签，无境外居留限制，无需雇主担保，享有工作和经商权利，可为配偶、任何年龄的子女、父母及家政人员提供担保。
• 申请。申请人提交申请时必须身处阿联酋境内。

55岁起可申请的退休签证

五年期退休签证是三种签证类型中知名度最低的一种，对于55岁以上且购房价格低于200万的购房者而言，它通常比两年期签证更划算。 申请门槛为：购买100万迪拉姆的现房，或在阿联酋银行拥有100万迪拉姆存款，或月收入不低于2万迪拉姆（迪拜申请人需不低于1.5万迪拉姆）。 迪拜允许组合方式：房产加存款总额不超过100万。

房产方面的条件比“黄金签证”更为严格。 公寓必须为现房。若办理按揭贷款，已偿还金额须达到100万，且银行需向移民局出具证明函，确认该笔资金在三年内不会被解冻。 签证持有人连续在阿联酋境外停留不得超过六个月。不得受雇工作，但可以管理投资、收取租金以及持有企业股份。

房产签证无法提供的权益

房产签证常被宣传为“第二护照”，这会引发不切实际的期望。这三项计划均无法直接获得公民身份：阿联酋公民身份由当局决定授予，而非取决于投资金额。购买前还需了解以下内容：

• 税务居民身份不会自动产生。要获得阿联酋税务居民证书，需每年在该国停留至少183天，或满足其他标准。签证本身不会改变税务身份。
• 签证与房产绑定。若出售公寓且业主没有其他符合条件的房产，签证将被注销。
• 整个有效期内必须购买医疗保险，且费用不包含在签证费用中。
• 对于两年期签证，适用“每年在境外停留六个月”的一般规定。部分消息来源称该规定对业主签证已取消，但尚无官方确认。在该规定得到反证之前，请计划每半年入境一次。

所需文件

这三个项目的材料包几乎相同，区别在于对房产的要求以及银行提供的文件。自2026年4月起，房产信息将从DLD登记处直接导入门户网站，但仍需提供纸质产权证明。 导致延误的主要原因是护照姓名与房产证上的姓名存在差异，哪怕只差一个字母。请务必在购房前而非购房后核对这一点。需准备材料：

• 申请人。有效期不少于六个月的护照、符合移民局要求的彩色照片、如有则需提供阿联酋身份证（Emirates ID）、有效签证或入境身份。
• 房产。房产证或其电子版；若申请新建房产的“黄金签证”，需提供Oqood文件；如有必要，还需提供房产状态证明及DLD评估报告。
• 银行。若房产已抵押，需提供无异议函及抵押贷款对账单；申请养老签证时，需提供确认金额及三年资金冻结期的证明函。
• 家庭。若夫妻共同持有房产，需提供结婚证；若需为子女申请担保，需提供子女出生证明；对于18岁以上的儿子，需提供在读证明。
• 健康与背景审查。在阿联酋进行的体检报告、保险单、迪拜警方出具的无犯罪记录证明（约220迪拉姆）。

对于来自俄罗斯的申请人，还有额外一步。提交给移民局的俄罗斯结婚证和出生证明需要进行认证：阿联酋未加入《海牙公约》，因此海牙认证（Apostille）在此不适用。 文件需先经领事认证，随后由阿联酋外交部核证，并由宣誓翻译员翻译成阿拉伯语。整个流程需两至四周，建议在出发前完成。

办理费用

公寓价格属于业主的固定投资。签证费用则是一次性的政府收费及强制性服务费。 房主两年期签证的主要申请人费用约为10,200至10,500迪拉姆，“黄金”签证的政府费用约为9,900迪拉姆。2026年9月的费用预估如下：

项目	2年期签证	10年期“黄金签证”
签证政府费用（含体检及阿联酋身份证）	约10,200–10,550迪拉姆	约9,900迪拉姆
DLD项目状态证明	100–500迪拉姆	100–500迪拉姆
如需DLD评估	按DLD收费标准	按DLD收费标准
无犯罪记录证明	约220迪拉姆	约220迪拉姆
一年期医疗保险	根据年龄不同，费用从几百迪拉姆到几千迪拉姆不等	同上
外国文件的认证	每份文件150–300迪拉姆，另加翻译费	同上
配偶签证	约7,400迪拉姆	按受抚养人费率计算
加急办理	不提供	1,000–2,000迪拉姆，办理时限不超过10个工作日

部分消息来源称，“黄金签证”的总费用为6,700迪拉姆起，其中包含体检和保险费用。差异的原因在于计算中包含的项目不同。 请为主要申请人预留10,000–12,000迪拉姆，其中包含保险费和证明文件费用。

分步办理流程

自2026年4月16日起，迪拜的三类房产签证均通过移民局统一的数字门户办理，该门户直接从DLD获取房产数据。 此前，申请人需在两个部门之间往返，整个流程耗时三至六周。如今，若材料齐全，移民局承诺处理时间不超过五个工作日。具体步骤如下：

• 交易前对房产进行核查。 确认房产位于迪拜自由持有区，且房产已竣工，或作为在建项目符合“黄金签证”申请条件，同时根据DLD的评估价值达到所需门槛。若价格接近门槛，请提前委托评估。
• 在门户网站上注册。在迪拜移民局门户网站上创建账户，该平台整合了业主签证、养老金签证和“黄金签证”的申请。一次登录、一套文件、一次缴费。
• 上传文件。护照、照片、房产证或Oqood凭证、按揭贷款时的银行函件、家庭关系证明文件。房产信息由系统自动从登记册中提取。
• 通过门户网站缴纳费用。缴费后，系统会自动安排生物识别信息采集的预约。
• 生物识别和体检。唯一的现场环节：在迪拜移民服务中心采集指纹并进行体检。申请两年期签证者需亲自到DLD中心完成所有环节。
• 审批与Emirates ID。审批通过后，将签发电子签证和Emirates ID卡。护照上不再加盖纸质签证章。

“黄金签证”申请人必须在提交申请时身处阿联酋境内。若持旅游签证入境，可在境内直接变更签证状态，无需离境。

办理时限

办理时限取决于材料包是否完整，以及是否包含需要认证的外国文件。参考时间：

• 持有人签证有效期为两年。自提交完整材料之日起7–10个工作日。
• “黄金签证”。提交完整材料后，审核需5个工作日以内；包括材料准备、体检及卡片签发在内的整个流程需2至4周。选择加急审核可将整个流程缩短至10个工作日。
• 养老签证。审批需2至4周，随后进行体检和办理阿联酋身份证（Emirates ID）需5至10个工作日。
• 若未提前办理，外国文件的认证将额外增加两至四周时间。
• 签证有效期从签发之日起计算，而非从购买公寓或入境之日起计算。

新房：哪些情况可获签

新房买家最常在签证问题上犯错。开发商在合同中注明“购房即获签证”，买家支付定金后却发现，只有在房屋交付后才能提交签证申请。 签证由国家在房产在DLD完成登记后签发，而非由开发商根据合同签发。以下是五种涉及新房的实际操作场景，在这些情况下确实会产生签证：

场景	需要办理何种签证	何时可提交申请
任何价位的现房，单一业主	2年期	房产证登记后立即申请
正在建设中且将于未来12个月内交付的公寓	2年	房屋竣工并取得产权证后
由经批准的开发商开发的、价格在200万迪拉姆以上的在建公寓	10年期“黄金”贷款	在Oqood完成登记后，根据已支付份额的差额进行结算
两套在建公寓，总价200万起	10年期“黄金”贷款	在将两套房产登记至同一业主名下后
现房200万起，可办理按揭	10年期“黄金”贷款	登记完成后立即办理，附银行证明信

两种方案的区别在于等待时间和风险。现房可在两周内获得签证。 2028年交付的新建公寓可在2028年获得两年期签证，若价格符合要求，则可提前获得“黄金签证”。预订前需向开发商确认：

• 项目在DLD的注册及RERA对开发商的批准。若缺少这些，在建项目将不符合“黄金签证”的申请条件。
• 合同中及Oqood平台上的价格。门槛金额以公寓的注册价格为准，不包含家具、停车位及单独办理的折扣。
• 计划交付日期及允许的延迟期限。对于两年期签证，此日期是申请受理的最早截止日期。
• 付款计划。如果申请新建项目“黄金签证”要求已支付200万，那么80/20付款计划将比50/50付款计划更早达到该金额。
• 以单一业主名义办理。名下不同家庭成员持有的两套公寓不能合并计算以满足门槛要求。

如何寻找符合各类签证要求的期房

签证门槛由预算决定，而预算则由区域决定。在两年期签证的最低门槛被取消后，任何现成的单间公寓都符合条件，因此选择标准已转向价格与收益率的平衡。 申请“黄金签证”需要200万及以上的房产，此时关键在于DLD的评估价不能低于市场价。 2026年夏季迪拜的平均每平方米价格约为1.9万至2.1万迪拉姆，各区域价格差异可达五倍。推荐关注区域：

• 预算在50万至90万迪拉姆之间，可申请两年期签证。 JVC、Arjan、迪拜体育城（Dubai Sports City）、迪拜硅谷绿洲（Dubai Silicon Oasis）和迪拜南区（Dubai South）的现房单间公寓和一居室，以及上述区域计划于2026–2027年交付的新建项目。毛收益率7–9%。
• 预算200万至300万迪拉姆，可申请“黄金签证”。Business Bay、Dubai Creek Harbour、Dubai Islands及Dubai Marina的单间和两居室公寓，单价为每平方米2.2万至2.8万迪拉姆。 由于市场深度充足，此处的评估价通常与实际售价一致。
• 申请“黄金签证”可选择两处房产。在普通社区购买两套价格各为100万至120万的公寓，既能满足门槛要求，又能获得两套出租房源而非一套。
• 申请退休签证的预算需100万起。迪拜山庄（Dubai Hills Estate）、阿拉伯牧场（Arabian Ranches）、米尔迪夫（Mirdif）和迪拜溪港（Dubai Creek Harbour）等区域有现房两居室公寓，这些地方的基础设施均适合长期居住。

家庭：可担保的亲属

这三种签证均允许携带家属，但担保范围有所不同。 两年期业主签证和退休签证允许担保配偶及子女：儿子需在25岁以下且正在就学，女儿则无年龄限制，但需未婚。 “黄金签证”还包括父母和家政人员，且子女不受年龄限制。 每位受抚养人需单独办理，并缴纳相应费用、进行体检并申领阿联酋身份证（Emirates ID）。两年期计划中的配偶签证费用约为7,400迪拉姆。为此，结婚证和出生证明必须经过认证并翻译。

延期、转让和注销

签证在业主持有房产且符合条件期间有效。续签遵循与首次申请相同的规则，需缴纳新的费用并进行体检。 出售公寓时，若业主没有其他符合该计划要求的房产，签证将被注销。建议在交易前规划好置换事宜：在出售与新购之间，身份将失效，随之失效的还有家庭成员的签证。 对于“黄金签证”，房产估值在申请时即经核查，签证签发后即使房产价值下降，签证也不会因此被撤销。根据一般规定，若长期不在本国境内，两年期签证和退休签证将面临因连续六个月缺席而被撤销的风险，但“黄金签证”则不受此限。

导致签证延误的常见错误

大多数拒签和延误并非与资金有关，而是源于材料准备不充分。最常见的情况包括：

• 以在建公寓为依据申请两年期签证。Oqood证明不被接受，需在房屋竣工后提供竣工证书。
• 仅提供售价而非评估价。一套售价205万、经DLD评估为195万的公寓不符合“黄金签证”要求。若售价与评估价相差无几，应在提交申请前委托进行评估。
• 房产证上的姓名与护照不一致。这是文件被退回的最常见原因。在交易登记时会进行核查。
• 房产位于非永久产权区或DIFC内。此类房产不符合业主签证的申请条件。
• 共有产权中，单人持股比例低于40万。即使公寓价格昂贵，持股35万的共有人也无法获得签证。
• 从境外申请“黄金签证”。申请人必须身处阿联酋境内。
• 家庭文件未经合法化。经阿波斯蒂尔认证的结婚证书在阿联酋无效，需经领事馆认证。

常见问题

2026年在迪拜，购房金额达到多少才能获得居留许可？

对于现房公寓的唯一业主，自2026年4月29日起不再设最低购房金额：任何金额均可。 若为共同所有权，每位申请人需持有价值40万迪拉姆及以上的份额。“黄金签证”要求房产价值根据DLD评估需达200万迪拉姆起，养老签证则需100万迪拉姆起。

新房在竣工前能否申请签证？

两年期签证和养老金签证——不行，需在竣工后提供产权证明。“黄金签证”——可以，前提是开发商已获批准且房产价值不低于200万，但关于已支付份额的具体金额，不同来源的报道存在差异。

通过按揭购房能否获得签证？

可以，在所有三项计划中，只需提供银行出具的证明信。对于“黄金签证”，自2026年2月起，只要房产估值达到200万即可，且对已付房款比例不作要求。 对于两年期签证，大多数资料指出需支付50%的房款；对于养老签证，则要求已支付100万。

办理需要多长时间？

两年期签证——提交完整材料后需7至10个工作日。“黄金签证”——审核需5个工作日以内，整个流程需2至4周。 若未提前办理，俄罗斯文件的认证手续将额外增加两至四周时间。

是否需要在阿联酋居住才能保留签证？

“黄金签证”没有最低居留要求。养老金签证若连续缺席超过六个月将被注销。对于业主两年期签证，通常适用“六个月”的规定，尽管部分消息来源声称情况相反——建议每半年入境一次。

持业主签证可以工作吗？

持有两年期签证者需获得雇主签发的单独工作许可，经营业务则需通过许可证办理。退休签证不允许受雇工作。“黄金签证”则赋予持有人无需额外许可即可工作及经营业务的权利。

重要注意事项

• 75万门槛已被取消。自2026年4月29日起，任何价值的现房独有产权人可获得两年期签证；若为共有产权，则每人份额需达到40万起。
• “黄金签证”的认定基于房产评估价值。根据DLD的评估标准，价值200万起即可申请；自2026年2月起，抵押贷款购房亦可纳入评估范围，且对已偿还份额不作要求。
• 新房在竣工后即可申请签证。此外，由经批准的开发商开发的200万起“黄金签证”项目，关于已付房款比例的要求，不同消息来源存在分歧。
• 自2026年4月起将通过单一门户网站办理。这三种签证均需通过迪拜移民局申请，完整材料提交后，审核周期最长不超过五个工作日。
• 费用方面，主申请人含保险费用为1万至1.2万迪拉姆，配偶约为7,400迪拉姆。
• 文件需在出发前完成认证。阿联酋不承认海牙认证，俄罗斯文件需经过领事认证。

签证申请需以房产证明为起点

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