Immobiliensteuern in Dubai im Jahr 2026: beim Kauf, Besitz und Verkauf einer Wohnung in den VAE

Bis zum Jahr 2026 hatte sich das System etabliert. Die Steuerbehörde der VAE legte fest, dass Einkünfte natürlicher Personen aus der Vermietung und dem Verkauf von Wohnimmobilien nicht der Körperschaftsteuer unterliegen, sofern der Eigentümer keine Lizenz für diese Tätigkeit besitzt. Seit dem 1. Januar 2026 gilt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Russland und den VAE. Und seit Februar 2025 rechnen die Banken die Registrierungsgebühr und die Maklerprovision nicht mehr in die Hypothek ein, wodurch diese Zahlungen für den Käufer stärker ins Gewicht fallen.

In diesem Artikel unterscheiden wir vier Zahlungsarten, die in Gesprächen oft zu einer einzigen „Steuer“ zusammengefasst werden: eigentliche Steuern, staatliche Registrierungsgebühren, Provisionen für Vermittler und die Instandhaltung der Immobilie. Wir erläutern gesondert, warum „Null“ in den VAE für den Eigentümer nicht gleichbedeutend mit „Null“ ist und was von seinem Steuerstatus abhängt. Die Zahlen sind Richtwerte und beziehen sich auf den Stand vom September 2026. Steuerliche Fragen bezüglich des eigenen Landes sollten Sie mit einem Berater klären, der mit beiden Rechtsordnungen vertraut ist.

Vier Ebenen von Zahlungen: Wie sich eine Steuer von einer Gebühr unterscheidet

Der Begriff „Steuer“ wird in der Werbung für Dubai für alles Mögliche verwendet: sowohl für die Registrierungsgebühr beim Kauf als auch für die Maklerprovision und die Zahlungen an die Verwaltungsgesellschaft. Dabei handelt es sich um unterschiedliche Dinge mit unterschiedlichem Charakter. Eine Steuer wird regelmäßig vom Staat erhoben und steht nicht in Zusammenhang mit einer bestimmten Dienstleistung. Eine Gebühr ist eine einmalige Zahlung an den Staat für eine bestimmte Handlung. Eine Provision ist eine vertraglich vereinbarte Vergütung für einen Vermittler. Die Instandhaltung umfasst die Kosten für die Immobilie selbst. Von der jeweiligen Kategorie hängt es ab, ob sich die Zahlung reduzieren, auf eine andere Partei übertragen oder ganz vermeiden lässt. Vier Kategorien auf einem Bildschirm:

Ebene	Wer erhält was und wann	Beispiele	Kann man sie vermeiden
Steuern	Staat, regelmäßig oder ereignisbezogen	5 % Mehrwertsteuer, 5 % Gemeindesteuer, 9 % Körperschaftssteuer	Hängt vom Status und der Eigentümerstruktur ab
Gebühren	Grundbuchamt und Einwanderungsbehörde, einmalig bei der Transaktion	DLD-Gebühr 4 %, Eintragung der Hypothek 0,25 %, Ejari	Nein, kann aber mit dem Verkäufer aufgeteilt werden
Provisionen	Makler, Verwalter, Bank, Gutachter, vertraglich vereinbart	Maklerprovision 2 %, Verwaltung 5–8 % der Miete	Ja, wenn man es selbst erledigt
Instandhaltung	Hausverwaltungsgesellschaft, DEWA, Versicherer, regelmäßig	Betriebsgebühren, Kühlung, Nebenkosten	Nein, aber die Höhe hängt vom Gebäude ab

Steuern: Was es in Dubai gibt und was nicht

Die Liste der in Dubai nicht erhobenen Steuern ist lang und kommt Privatpersonen tatsächlich zugute. Es gibt keine jährliche Grundsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen, keine Kapitalertragssteuer beim Verkauf und keine Erbschaftssteuer. Der Wohnungseigentümer zahlt nur Steuern auf Umsätze, die der Staat indirekt besteuern will. Was es gibt:

• 5 % Mehrwertsteuer. Diese gilt für Dienstleistungen rund um die Wohnung sowie für Gewerbeimmobilien. Wohnmieten und der Weiterverkauf von Wohnimmobilien sind von der Mehrwertsteuer befreit.
• Kommunale Abgabe in Höhe von 5 % des jährlichen Mietwerts. Formal eine Abgabe, im Grunde jedoch eine Wohnsteuer. Sie wird über die DEWA-Rechnung demjenigen in Rechnung gestellt, der in der Wohnung wohnt.
• Körperschaftssteuer 9 %. Betrifft Unternehmen, die Immobilien besitzen, und gilt nicht für natürliche Personen ohne Lizenz.
• Tourismusabgabe bei kurzfristiger Vermietung: 10–20 Dirham pro Zimmer und Tag, zahlbar durch den Gast.
• Steuer des Landes, in dem der Eigentümer steuerlich ansässig ist. Die höchste von allen und die einzige, über die in Dubai nicht gesprochen wird.

Mehrwertsteuer: mal 0 %, mal befreit, mal 5 %

Die Mehrwertsteuer in den VAE gilt seit 2018 mit einem Satz von 5 % und ist für Wohnimmobilien in drei Stufen unterteilt. Der Unterschied zwischen „Nullsatz“ und „Befreiung“ ist für den Bauträger von Bedeutung, während für den Käufer beide Varianten bedeuten, dass im Preis keine Mehrwertsteuer enthalten ist. Mehrwertsteuer fällt dort an, wo eine Dienstleistung erbracht wird: Makler, Gutachter, Rechtsanwalt, Verwaltungsgesellschaft. So sieht die Aufteilung aus:

Geschäft	Mehrwertsteuer	Erläuterung
Erstverkauf einer neuen Wohnung durch den Bauträger	0 %	Nullsatz für drei Jahre nach Fertigstellung des Gebäudes
Weiterverkauf von Wohnraum	Befreit	Die Mehrwertsteuer ist nicht im Preis enthalten
Langfristige Vermietung von Wohnraum	Befreit	Die Miete ist mehrwertsteuerfrei
Verkauf und Vermietung von Gewerbeimmobilien	5 %	Büros, Geschäfte, Lagerhallen
Maklerprovision, Wertermittlung, Rechtsberatung	5 %	Wird auf den Provisionsbetrag berechnet
Betriebsgebühren der Verwaltungsgesellschaft	5 %	Werden von der Verwaltungsgesellschaft zusätzlich zum Tarif berechnet
Dienstleistungen der Registrierungsstelle bei der Transaktion	5 %	4.000 Dirham werden zu 4.200

Praktische Schlussfolgerung: Bei einem Kaufbudget wird die Mehrwertsteuer nicht auf den Preis der Wohnung, sondern auf die Provision und die Dienstleistungen berechnet. Bei einer Wohnung für 1,5 Millionen Dirham sind das etwa 1.800 Dirham und nicht 75.000.

Kommunale Abgabe von 5 %: eine Steuer, die als Abgabe bezeichnet wird

Die Stadtverwaltung von Dubai erhebt 5 % des jährlichen Mietwerts der Wohnung. Die Zahlung wird nicht separat in Rechnung gestellt: Sie wird in zwölf Raten aufgeteilt und der monatlichen DEWA-Rechnung für Strom und Wasser hinzugefügt. Derjenige, der in der Wohnung wohnt, zahlt, nicht der Eigentümer. Für den Mieter richtet sich der Betrag nach dem bei Ejari registrierten Mietvertrag. Für den Eigentümer, der in seiner Wohnung wohnt, ermittelt die Stadtverwaltung den Mietwert selbst anhand der Registerdaten und des RERA-Index. Bei einer Wohnung mit einer Jahresmiete von 90.000 Dirham sind das 4.500 pro Jahr oder 375 Dirham pro Monat. Wichtig für den Eigentümer:

• Vermietete Wohnung. Die Gebühr wird über die DEWA-Rechnung des Mieters abgerechnet und hat keinen Einfluss auf die Rendite des Eigentümers.
• Eigene Wohnung. Die Gebühr zahlt der Eigentümer auf der Grundlage des geschätzten Mietwerts.
• Leerstehende Wohnung. Wenn die DEWA-Rechnung auf den Eigentümer läuft, wird die Gebühr ihm auf der Grundlage des geschätzten Mietwerts in Rechnung gestellt.
• Änderung des Mietvertrags. Nach einer Vertragsverlängerung mit einem anderen Mietzins wird der Betrag nicht immer automatisch neu berechnet; es empfiehlt sich, dies auf der Rechnung zu überprüfen.
• Gewerbeflächen fallen nicht unter diese Abgabe; für sie gilt eine eigene Besteuerung über die Mehrwertsteuer.

Körperschaftssteuer 9 %: Wann gilt sie für Wohnungen?

Die Körperschaftssteuer gilt in den VAE seit 2023: 0 % auf Gewinne bis zu 375.000 Dirham und 9 % darüber. Für den Wohnungseigentümer stellt sich eine Frage: Fallen die Mieteinnahmen darunter? Die Antwort hängt von der Art des Eigentums ab. Eine natürliche Person, die ihre Immobilie ohne Lizenz vermietet, unterliegt nicht der Körperschaftsteuer – dies ist durch den Beschluss des Ministerkabinetts Nr. 49 aus dem Jahr 2023 und eine Erläuterung der Steuerbehörde aus dem Jahr 2024 festgelegt. Die Ausnahme gilt unabhängig von der Anzahl der Wohnungen und der Höhe der Einkünfte, und eine Registrierung beim Finanzamt ist nicht erforderlich. Die Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft ändert nichts an diesem Status. Wann fällt die Steuer an:

• Die Wohnung ist auf ein Unternehmen eingetragen. Das Unternehmen in den VAE zahlt 9 % auf Gewinne über 375.000, ist beim Finanzamt registriert und reicht unabhängig von der Höhe der Einkünfte eine jährliche Steuererklärung ein.
• Ein Unternehmen in einer Freihandelszone besitzt eine Immobilie auf dem Festland. Die Einkünfte aus dieser Immobilie fallen nicht unter die Steuervergünstigung und werden mit 9 % besteuert, ohne dass die Schwelle von 375.000 gilt. Dies ist der teuerste Fehler bei der Strukturierung.
• Ein ausländisches Unternehmen besitzt Immobilien in den VAE. Die Einkünfte aus diesen Immobilien gelten als Einkünfte mit Quelle in den VAE und unterliegen der Körperschaftsteuer.
• Lizenzierte Tätigkeit. Erhält der Eigentümer eine Lizenz für die Immobilienverwaltung oder den Hotelbetrieb, gelten die Einkünfte als gewerblich.

Praktische Schlussfolgerung: Der Kauf von ein oder zwei Wohnungen über eine Gesellschaft zum Zwecke der „Vermögenssicherung“ im Jahr 2026 verursacht einen Steuer- und Berichtspflichtenaufwand, der für eine natürliche Person nicht anfällt. Die Struktur sollte vor dem Abschluss der Transaktion mit einem Steuerberater besprochen werden.

Registrierungsgebühren: einmalige Zahlungen an den Staat

Registrierungsgebühren werden meist fälschlicherweise als „Kaufsteuer“ angesehen. Sie sind einmalig, werden an das Katasteramt und dessen Partner gezahlt und lassen sich nicht umgehen, können jedoch mit der anderen Vertragspartei aufgeteilt werden. Die wichtigste davon ist eine Gebühr in Höhe von 4 % des Preises bei der Übertragung des Eigentumsrechts. Laut Gesetz wird sie zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt; in der Marktpraxis wird sie jedoch vollständig vom Käufer getragen, und die Aufteilung wird vor der Transaktion im Formular F festgehalten. Vollständige Liste für September 2026:

Gebühr	Höhe	Wann
Registrierung des Eigentumsübergangs (DLD)	4 % des Kaufpreises zuzüglich 580 Dirham	Beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie
Registrierung des Vertrags für einen Neubau (Oqood)	4 % des Kaufpreises zuzüglich Verwaltungsgebühr	Beim Kauf vom Bauträger
Dienstleistungen des Registrierungsamtes	4.000 Dirham zuzüglich Mehrwertsteuer bei einem Preis ab 500.000, 2.000 zuzüglich Mehrwertsteuer darunter	Bei der Transaktion
Ausstellung der Eigentumsurkunde	250 Dirham	Bei Transaktion
Eintragung der Hypothek	0,25 % des Kreditbetrags zuzüglich 290 Dirham	Bei Kauf auf Kredit
Eintragung des Mietvertrags bei Ejari	ca. 220 Dirham	Bei jedem Mietvertrag
DEWA-Kaution für den Anschluss	2.000 Dirham pro Wohnung, rückzahlbar	Bei Eröffnung eines Kontos
Visagebühren bei Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung für die Wohnung	Etwa 10.000 Dirham pro Antragsteller	Bei Einreichung des Visumantrags

Beim Verkauf der Wohnung werden diese Gebühren vom nächsten Käufer übernommen. Der Verkäufer muss lediglich eine Bescheinigung des Bauträgers über die Schuldenfreiheit (NOC) vorlegen, 500–5.000 Dirham zahlen sowie die Maklerprovision, sofern diese in seinem Vertrag vorgesehen ist.

Provisionen: Zahlungen an Vermittler

Provisionen unterscheiden sich von Gebühren dadurch, dass sie vertraglich vereinbart sind und nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ihre Höhe ist verhandelbar, und auf einen Teil davon kann verzichtet werden, indem man die Arbeit selbst übernimmt. Die höchste Provision ist die Maklerprovision, die 2 % des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt und vom Käufer zu zahlen ist, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Die übrigen Provisionen fallen bei der Aufnahme eines Kredits und bei der Vermietung an. Richtwerte für das Jahr 2026:

• Makler beim Kauf: 2 % des Kaufpreises zuzüglich 5 % Mehrwertsteuer. Bei einer Wohnung im Wert von 1,5 Millionen – 31.500 Dirham.
• Makler bei der Vermietung: in der Regel 5 % der Jahresmiete oder ein Festbetrag, der je nach Vereinbarung vom Mieter oder vom Eigentümer gezahlt wird.
• Verwaltungsgesellschaft bei Langzeitvermietung: 5–8 % der Mieteinnahmen für die Mietersuche, den Vertragsabschluss, den Einzug der Mieten und kleinere Reparaturen.
• Anbieter von Kurzzeitvermietungen: 15–25 % der Einnahmen zuzüglich Kosten für Reinigung und Wäsche.
• Bank bei einer Hypothek: ca. 1 % des Kreditbetrags für die Bearbeitung, 2.500–3.500 Dirham für die Wertermittlung, jährliche Lebensversicherung des Kreditnehmers.
• Rechtsanwalt oder Notar: 5.000–15.000 Dirham für die Abwicklung der Transaktion, je nach Wunsch des Käufers.

Instandhaltung: Betriebsgebühren und Nebenkosten

Die Betriebskosten sind der einzige Kostenposten, der unabhängig davon ist, ob der Eigentümer in der Wohnung wohnt oder sie vermietet. Sie werden ab dem Datum der Eigentumsübertragung berechnet, einschließlich der Monate, in denen die Wohnung leer steht. Der Hauptposten sind die Betriebsgebühren der Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes, die von der RERA genehmigt und in einem öffentlich zugänglichen Index für jedes Gebäude veröffentlicht werden. Sie werden anhand der Wohnfläche der Wohnung berechnet. In Massenwohnvierteln liegen sie bei etwa 110–170 Dirham pro Quadratmeter und Jahr, in Hochhäusern der Mittelklasse bei 160–300, in Premium-Hochhäusern mit Schwimmbädern, Fitnessstudios und Concierge-Service 240–500 und mehr. Zu diesem Betrag kommt eine Mehrwertsteuer von 5 % hinzu: Nach einer Klarstellung der Steuerbehörde erbringt die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes eine steuerpflichtige Dienstleistung. Woraus setzen sich die Betriebskosten zusammen:

• Betriebsgebühren. Sicherheitsdienst, Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Aufzüge, Schwimmbad, Fitnessstudio, Gebäudeversicherung und Rücklagenfonds für größere Instandhaltungsmaßnahmen. Diese werden vierteljährlich oder einmal jährlich in Rechnung gestellt.
• Kühlung. In Gebäuden mit zentraler Kühlung wird die Kühlgebühr separat von DEWA abgerechnet und unterteilt sich in einen festen, flächenabhängigen Anteil und einen variablen, verbrauchsabhängigen Anteil. Der feste Anteil wird auch bei einer leerstehenden Wohnung berechnet.
• Strom und Wasser. Die DEWA-Rechnung erfolgt nach Verbrauch; in einer vermieteten Wohnung zahlt der Mieter. Bei einem Mieterwechsel wird die Rechnung auf den neuen Mieter umgeschrieben.
• Versicherung. Die Gebäudeversicherung ist in den Betriebskosten enthalten; die Versicherung für Einbau, Möbel und Haftpflicht gegenüber Nachbarn wird separat abgeschlossen und kostet mehrere hundert Dirham pro Jahr.
• Instandsetzung im Inneren der Wohnung. Klimaanlagen, Warmwasserbereiter und Sanitäranlagen gehen zu Lasten des Eigentümers, sofern der Mietvertrag die Durchführung kleinerer Reparaturen nicht dem Mieter auferlegt.

Wie viel kostet das pro Jahr: Berechnung für eine Wohnung für 1,5 Millionen Dirham

Die einzelnen Kostenposten lassen sich am besten anhand eines Beispiels veranschaulichen. Eine Einzimmerwohnung mit einer Fläche von 70 Quadratmetern für 1,5 Millionen Dirham in einem Mittelklasse-Wohnhochhaus, Jahresmiete 90.000. Die Betriebskosten betragen 220 Dirham pro Quadratmeter. Im Jahr des Kaufs zahlt der Eigentümer etwa 6,4 % des Kaufpreises in Form von Einmalzahlungen; in einem normalen Jahr machen die Kosten etwa ein Viertel der Mieteinnahmen aus. Aufschlüsselung der Kosten:

Posten	Kaufjahr	Normales Jahr, Wohnung vermietet	Normales Jahr, der Eigentümer wohnt selbst darin
DLD-Gebühr 4 %, Verwaltungsgebühr, Registrierungsstelle, Urkunde	ca. 65.000 Dirham	0	0
Maklerprovision inkl. MwSt.	31.500 Dirham	0	0
Betriebsgebühren inkl. MwSt.	Etwa 16.200 Dirham	Etwa 16.200 Dirham	ca. 16.200 Dirham
Verwaltungsgesellschaft 5 % inkl. MwSt.	ca. 4.700 Dirham	Etwa 4.700 Dirham	0
Ejari-Registrierung und Versicherung der Innenausstattung	ca. 1.000 Dirham	Etwa 1.000 Dirham	Etwa 800 Dirham
Kommunale Abgabe von 5 %	Zuzahlen durch den Mieter	Zahlt der Mieter	Etwa 4.500 Dirham
Strom, Wasser, Kühlung	Zahlt der Mieter	Zahlt der Mieter	8.000–12.000 Dirham
Gesamtkosten für den Eigentümer	Etwa 118.000 Dirham	Etwa 22.000 Dirham	Etwa 30.000–34.000 Dirham

Bei Vermietung ergibt sich aus einer Bruttorendite von 6 % eine Nettorendite von etwa 4,5 %, vor Berücksichtigung von Leerstandszeiten zwischen den Mietern und der Rücklage für Reparaturen. Keine dieser Zahlungen stellt in den VAE eine Steuer dar, und alle sind tatsächlich anfallend.

Kurzzeitvermietung: gesonderte Regelung

Die Tagesvermietung in Dubai wird gesondert geregelt, und hier fallen für den Eigentümer Zahlungen an, die bei einer Langzeitvermietung nicht anfallen. Die Wohnung wird beim Ministerium für Wirtschaft und Tourismus als Gästehaus registriert; für die Genehmigung wird eine jährliche Gebühr fällig, und von jedem Gast wird eine Kurtaxe in Höhe von 10–20 Dirham pro Zimmer und Nacht erhoben. Ein Eigentümer, der seine Wohnung über einen Vermittler ohne eigene Lizenz tageweise vermietet, bleibt als natürliche Person von der Körperschaftsteuer befreit. Ein Eigentümer, der eine Vermittlerlizenz erhalten hat, übt eine lizenzpflichtige Tätigkeit aus, und seine Einkünfte können der Körperschaftsteuer unterliegen. Ein besonderer Aspekt bezüglich der Mehrwertsteuer: Eine Vermietung von weniger als sechs Monaten an Gäste ohne Emirates-ID gilt für Mehrwertsteuerzwecke als gewerbliche Dienstleistung, und ab einem Umsatz von 375.000 Dirham pro Jahr ist der Vermittler oder der lizenzierte Eigentümer verpflichtet, sich registrieren zu lassen und 5 % Mehrwertsteuer zu berechnen. Bei einer einzelnen Wohnung über einen Vermittler ist dies eine Angelegenheit des Vermittlers und nicht des Eigentümers.

Steuerlicher Status des Eigentümers: Warum „Null“ in den VAE nicht gleich „Null“ bedeutet

Alles, was oben beschrieben wurde, bezieht sich auf Zahlungen innerhalb der VAE. Die größte Steuerlast trägt der Eigentümer in dem Land, in dem er steuerlich ansässig ist, da die meisten Länder ihre Steuerpflichtigen auf alle Einkünfte besteuern, unabhängig davon, wo diese erzielt wurden. Ein Aufenthaltsvisum für die VAE, einschließlich des „Goldenen Visums“, ändert nichts am steuerlichen Status. Eine Person wird gemäß den Bestimmungen des Beschlusses Nr. 85 des Ministerkabinetts aus dem Jahr 2022 steuerlich in den VAE ansässig. Es gibt drei Kriterien, von denen eines ausreicht:

• 183 Tage tatsächlicher Anwesenheit in den VAE innerhalb eines beliebigen Zeitraums von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten. Dabei werden auch unvollständige Tage gezählt, und es gilt ein gleitendes Zeitfenster statt eines Kalenderjahres.
• 90 Tage Aufenthalt bei Vorliegen eines Aufenthaltsvisums und einer festen Wohnung in den VAE oder einer Beschäftigung bzw. einer Geschäftstätigkeit vor Ort.
• Schwerpunkt des Lebens in den VAE: Familie, Wohnsitz, wesentliche wirtschaftliche Verbindungen, ohne starre Mindestanzahl an Tagen.

Die Steuerbehörde der VAE stellt bei einer Aufenthaltsdauer von 183 Tagen eine Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz zur Anwendung internationaler Abkommen aus. Neunzig Tage reichen für den internen Status aus, nicht jedoch für die Bescheinigung. Und zweitens: Die VAE nehmen am automatischen Austausch von Finanzinformationen teil, weshalb ein Bankkonto in den Emiraten für die Steuerbehörde des Wohnsitzlandes einsehbar ist.

Eigentümer – in Russland steuerlich ansässig

Für einen in Russland steuerlich Ansässigen wird eine Wohnung in Dubai in Russland nach russischen Vorschriften besteuert, und der Nullsteuersatz in den VAE ändert daran nichts. Als in Russland ansässig gilt, wer sich innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten 183 Tage oder länger in Russland aufgehalten hat; die Staatsangehörigkeit spielt dabei keine Rolle. Die Mieteinnahmen aus der Wohnung in Dubai fließen in die Bemessungsgrundlage für die Einkommensteuer ein, die je nach Gesamteinkommen des Jahres nach einer progressiven Steuertabelle von 13 bis 22 % besteuert wird. Die Steuererklärung 3-NDFL ist bis zum 30. April des folgenden Jahres einzureichen, die Steuer ist bis zum 15. Juli zu entrichten. Was noch wichtig ist:

• Das Abkommen mit den VAE tritt ab 2026 in Kraft. Es wurde am 17. Februar 2025 unterzeichnet und gilt für Zeiträume ab dem 1. Januar 2026. Es legt das Recht der VAE fest, Einkünfte aus Immobilien am Standort der Immobilie zu besteuern, sowie die Anrechnung der in Russland gezahlten Steuer. Da in den VAE kein Einkommensteuer für natürliche Personen erhoben wird, gibt es nichts anzurechnen, und die russische Steuer bleibt in voller Höhe fällig.
• Verkauf. Erlöse aus dem Verkauf einer Wohnung im Ausland werden in Russland nach den allgemeinen Vorschriften besteuert. Die Steuerbefreiung aufgrund der Haltedauer gilt auch für ausländische Immobilien; die Schwelle sollte für den jeweiligen Einzelfall geklärt werden.
• Konto in den VAE. Die Eröffnung eines Kontos bei einer Bank in den Vereinigten Arabischen Emiraten muss innerhalb eines Monats beim russischen Finanzamt gemeldet werden; anschließend ist jährlich ein Bericht über die Kontobewegungen einzureichen. Es ist möglich, Mieteinnahmen auf ein Konto in den VAE zu erhalten, jedoch müssen die damit verbundenen Transaktionen im Bericht berücksichtigt werden.
• Abzugsfähige Ausgaben. Betriebsgebühren und Provisionen der Verwaltungsgesellschaft in Russland werden nicht von den Mieteinnahmen einer natürlichen Person abgezogen; die Steuer wird auf den Bruttobetrag berechnet.

Der Eigentümer ist nicht mehr in Russland steuerlich ansässig

Wenn der Eigentümer sich in zwölf aufeinanderfolgenden Monaten weniger als 183 Tage in Russland aufgehalten hat, gilt er nicht mehr als dort steuerlich ansässig. Ab diesem Zeitpunkt besteuert Russland nur noch Einkünfte aus Quellen in Russland: Gehalt von einem russischen Arbeitgeber, Mieteinnahmen aus einer russischen Wohnung, Dividenden russischer Unternehmen. Die Vermietung und der Verkauf einer Wohnung in Dubai durch einen Nichtansässigen in Russland unterliegen nicht der russischen Einkommensteuer. Eine Steuererklärung in Russland ist nicht erforderlich.

Dabei erlischt die Steueransässigkeit nicht, sondern geht auf ein anderes Land über. Ein Eigentümer, der in die VAE umgezogen ist und gemäß den Tests aus dem vorherigen Abschnitt dort steuerlich ansässig geworden ist, zahlt für die Wohnung nach den Vorschriften der VAE, also null. Ein Eigentümer, der in einem Drittland ansässig geworden ist, zahlt nach dessen Vorschriften. Ein Eigentümer, der in keinem Land steuerlich ansässig ist, erhält Anfragen von Banken und Steuerbehörden beider Länder: Dieser Status wird überprüft, und es ist schwierig, ihn durch Unterlagen zu belegen.

Eigentümer – in einem anderen Land ansässig

Für einen Eigentümer, der weder in Russland noch in den VAE lebt, gilt die allgemeine Regel der meisten Länder: Das Land der steuerlichen Ansässigkeit besteuert das weltweite Einkommen, einschließlich Mieteinnahmen und des Verkaufs der Wohnung in Dubai. Der Nullsteuersatz in den VAE hebt die Steuer im Wohnsitzland nicht auf, er bedeutet lediglich, dass nichts angerechnet werden kann. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen dem Wohnsitzland und den VAE legt fest, welches Land das Erstbesteuerungsrecht hat und wie die gezahlte Steuer angerechnet wird. Die VAE haben mehr als hundert solcher Abkommen, und in den meisten davon werden Einkünfte aus Immobilien am Standort der Immobilie besteuert, woraufhin das Wohnsitzland seine Steuer nacherhebt. Was Sie in den Vorschriften Ihres Landes prüfen sollten:

• Steuersätze für Mieteinnahmen und Wertzuwächse beim Verkauf von Immobilien im Ausland.
• Abzugsfähige Ausgaben. Im Gegensatz zu Russland erlauben einige Länder den Abzug von Betriebskosten, Verwaltungsgebühren und Hypothekenzinsen.
• Meldung des Eigentums. In einigen Ländern muss eine ausländische Immobilie an sich gemeldet werden, auch wenn keine Einkünfte daraus erzielt werden.
• Berichterstattung über ein Konto in den VAE. Vorschriften zu Auslandskonten gibt es nicht nur in Russland.

Verkauf und Erbschaft: Steuern beim Veräußern

Beim Verkauf einer Wohnung in Dubai zahlt der Eigentümer keine Kapitalertragssteuer, egal wie hoch der Wertzuwachs auch sein mag. Die Registrierungsgebühr in Höhe von 4 % trägt der nächste Käufer; der Verkäufer übernimmt die Kosten für die Bescheinigung des Bauträgers sowie – im Falle einer Hypothek – die vorzeitige Tilgung von höchstens 1 % des Restbetrags und höchstens 10.000 Dirham. In den VAE gibt es keine Erbschaftssteuer, doch das Fehlen einer Steuer bedeutet nicht, dass es keine Vorschriften gibt. Ohne ein registriertes Testament kann das Vermögen eines Nichtansässigen nach den Bestimmungen des lokalen Erbrechts verteilt werden, die sich von den gewohnten unterscheiden. Dem Eigentümer empfiehlt es sich, sein Testament im Testamentsregister für Nicht-Muslime in Dubai eintragen zu lassen und zu prüfen, wie sein Wohnsitzland Erbschaften im Ausland besteuert: In einer Reihe von Ländern gibt es eine Erbschaftssteuer, die sich auch auf Vermögenswerte im Ausland erstreckt.

Fehler, die Geld kosten

Die meisten Fehler in diesem Zusammenhang entstehen dadurch, dass vier Zahlungsarten als eine einzige betrachtet werden. Die häufigsten sind:

• Die kommunale Abgabe bei der Renditeberechnung. Diese wird vom Mieter und nicht vom Eigentümer gezahlt. Bei einer vermieteten Wohnung handelt es sich nicht um eine Ausgabe des Eigentümers.
• Die Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten wird vergessen. Der Betrag aus dem RERA-Index wird in der Regel ohne Mehrwertsteuer angegeben, die tatsächliche Rechnung ist um 5 % höher.
• Ein Visum wird mit steuerlicher Ansässigkeit verwechselt. Der Inhaber eines „Goldenen Visums“, der in Moskau lebt, bleibt mit allen Konsequenzen steuerlich in Russland ansässig.
• Die Wohnung wurde ohne genaue Berechnung über eine Firma gekauft. Die Firma wird beim Finanzamt registriert, führt Buchhaltung und reicht Steuererklärungen ein, selbst wenn sie nur eine Wohnung besitzt, während eine „Freizone“ mit Wohnraum auf dem Festland 9 % ohne Freibetrag zahlt.
• Die Mieteinnahmen werden in Russland nicht angegeben. Durch den automatischen Informationsaustausch wird dies jedoch sichtbar, und die Bußgelder und Verzugszinsen übersteigen die Einsparungen.
• Die Kosten für eine leerstehende Wohnung sind nicht einkalkuliert. Betriebsgebühren, der feste Anteil an den Kühlkosten und die kommunale Abgabe auf der Grundlage der Bewertung fallen auch ohne Mieter an.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es in Dubai eine jährliche Wohnsteuer?

Nein. In den VAE gibt es weder für Einwohner noch für Ausländer eine jährliche Grundsteuer. Jährlich zahlt der Eigentümer die Betriebsgebühren an die Verwaltungsgesellschaft und, sofern er selbst in der Wohnung wohnt, eine kommunale Abgabe in Höhe von 5 % des Mietwerts über eine DEWA-Rechnung.

Werden Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Dubai besteuert?

In den VAE unterliegen diese für Privatpersonen ohne Gewerbeschein weder der Einkommensteuer noch der Körperschaftsteuer. Im Land des steuerlichen Wohnsitzes des Eigentümers ist dies in der Regel der Fall. Für in Russland steuerlich ansässige Personen beträgt die Einkommensteuer 13 bis 22 %.

Was ist die 4-prozentige Gebühr beim Kauf und handelt es sich dabei um eine Steuer?

Es handelt sich um eine Registrierungsgebühr des Katasteramts für die Übertragung des Eigentumsrechts, eine einmalige Zahlung bei der Transaktion. Laut Gesetz wird sie hälftig aufgeteilt, in der Praxis zahlt sie der Käufer. Sie ist keine Steuer, lässt sich aber nicht vermeiden.

Muss beim Kauf einer Wohnung Mehrwertsteuer gezahlt werden?

Auf den Preis der Wohnung – nein. Der Erstverkauf eines Neubaus unterliegt einem Nullsatz, der Wiederverkauf ist von der Mehrwertsteuer befreit. Eine Mehrwertsteuer von 5 % wird auf die Maklerprovision, die Dienstleistungen des Registrierungsbüros, die Wertermittlung und die rechtliche Begleitung erhoben.

Ändert ein Aufenthaltsvisum für die VAE den Steuerstatus?

Nein. Die steuerliche Ansässigkeit in den VAE entsteht bei einem Aufenthalt von 183 Tagen innerhalb von zwölf Monaten, bei 90 Tagen mit Visum und Wohnraum oder Arbeit oder aufgrund des Mittelpunkts der Lebensinteressen. Eine Bescheinigung für internationale Abkommen wird bei 183 Tagen ausgestellt.

Was hat sich für Russen ab 2026 geändert?

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Russland und den VAE ist in Kraft getreten. Für Wohnungseigentümer sichert es die Anrechnung der in den VAE gezahlten Steuer, doch da in den VAE kein Steuer anfällt, bleibt die russische Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und Verkäufe in voller Höhe bestehen.

Was Sie unbedingt beachten sollten

• Vier Ebenen statt einer einzigen „Steuer“. Steuern (Mehrwertsteuer, Kommunalabgabe, Körperschaftssteuer), Gebühren (DLD 4 %, Hypothek, Ejari), Provisionen (Makler, Verwaltung, Bank) und Nebenkosten (Hausgebühren, Kühlung, DEWA).
• Natürliche Personen zahlen in den VAE keine Mieteinkommenssteuer. Die Befreiung von der Körperschaftssteuer ist ab 2023 festgelegt und gilt unabhängig von der Anzahl der Wohnungen ohne Lizenz.
• Die kommunale Abgabe wird vom Mieter gezahlt. Bei einer vermieteten Wohnung handelt es sich nicht um eine Ausgabe des Eigentümers, bei einer selbst genutzten Wohnung betragen sie 5 % der geschätzten Miete über DEWA.
• Die Mehrwertsteuer wird auf Dienstleistungen erhoben, nicht auf den Preis. Der Erstverkauf unterliegt dem Nullsatz, der Wiederverkauf und die Vermietung sind von der Mehrwertsteuer befreit, Maklerprovisionen und Hausgebühren unterliegen einem Satz von 5 %.
• Ein typisches Jahr kostet etwa ein Viertel der Miete. Bei einer Wohnung im Wert von 1,5 Millionen sind das etwa 22.000 Dirham, und aus den Brutto-6 % werden netto 4,5 %.
• Die Steuer wird am Wohnsitzort gezahlt. Der Visastatus ändert daran nichts; das Abkommen mit Russland hebt die Einkommensteuer ab 2026 nicht auf, der Informationsaustausch funktioniert.

Berechnen Sie die Rendite vor oder nach Abzug der Gebühren?

Wir berechnen die Gesamtbetriebskosten für jede Immobilie vor der Anzahlung: einmalige Kaufnebenkosten, Betriebskosten gemäß dem RERA-Index inklusive Mehrwertsteuer, den festen Anteil an den Kühlkosten, Verwaltungsgebühren und den Betrag, der dem Eigentümer nach Abzug aller Kosten bleibt. Wir zeigen separat auf, wie sich die Berechnung bei Eigennutzung, bei langfristiger und bei kurzfristiger Vermietung verändert und welche Fragen Sie einem Steuerberater in Ihrem Wohnsitzland stellen sollten.

Sehen Sie sich unsere Angebote in den VAE an und hinterlassen Sie eine Anfrage: Wir suchen Wohnungen, die Ihrem Zweck entsprechen, und senden Ihnen für jede eine Berechnung der Nettorendite mit einer Aufschlüsselung nach allen vier Zahlungsstufen zu.