在迪拜为期房申请抵押贷款

什么是迪拜的期房按揭贷款？

期房抵押贷款是为仍在建设中的住宅单元提供融资，该房产由开发商直接出售，购房款在房产登记为竣工前分期支付至托管账户。 与现房抵押贷款不同，银行并非以已竣工且经过估值的资产作为抵押——而是以开发商尚未交付的项目作为抵押，因此阿联酋中央银行（CBUAE）将期房贷款视为一种独立且更为保守的住房贷款类别。

实际上，购房者需与开发商签署《买卖协议》（SPA），支付首付款，并在办理抵押贷款的同时——而非替代抵押贷款——继续按照开发商的分期付款计划付款。 银行贷款通常覆盖剩余分期付款的一部分或交房时的尾款，一旦迪拜土地局（DLD）将抵押权登记在产权上，该房产本身即成为抵押品。买家在比较采用分期付款计划销售的项目时，通常会看到从预订到交房的各阶段融资条款。

在迪拜，期房贷款并非小众产品。《中东经济》援引DXB Interact的数据称，2026年第一季度，该细分市场约占住宅销售量的70%和销售额的71% （《中东经济》2026年4月3日），这也是银行如今专门设立期房抵押贷款业务线，而非将其视为边缘业务的原因之一。

期房抵押贷款融资的运作流程（分步说明）

预售房融资的流程与现房融资不同，因为在银行审批贷款期间，部分房款仍需支付给开发商。

1. 在预订房源前先获得预批。银行会审核收入、现有债务及身份证明文件，并针对贷款金额发出有条件批准——这尚不构成对特定房产的批准。
2. 确认该项目已获得银行认证。银行会维护一份内部名单，列出其愿意提供贷款的开发商和项目；未获认证的项目无法办理抵押贷款，无论买家的申请材料多么完善。
3. 签署购房协议（SPA），并将通常为房价10%–20%的预订定金直接支付至开发商的托管账户。
4. 待交房日期临近时，在房源可识别、价格确定且施工进度符合银行放款条件后，申请最终按揭批准。
5. 待房产竣工且所有权完成过户后，银行将发放贷款，并由土地及房屋注册处（DLD）将抵押登记在产权上。

注：预批是针对买家的评估，而非针对楼盘。即使买家已获得全面预批，如果该房产的开发商或项目未列入银行的认可名单，仍可能无法为特定房源办理抵押贷款——在支付预订费之前，务必直接向贷款机构确认项目状态。

期房房产50%的贷款价值比（LTV）上限

在迪拜，任何期房交易的最高贷款价值比（LTV）为房产价格的50%，且该上限不受国籍、收入或房产用途的影响。 根据阿联酋中央银行（CBUAE）《抵押贷款条例》，已竣工房产的LTV上限更高——居民购买500万迪拉姆以下的首次购房最高可达80%——但“鉴于开发过程的长期性及竣工风险较高”， 期房购买的贷款价值比上限对所有类别的买家均设定为50%（阿联酋中央银行《规则手册》第3条，2026年9月15日核实）。

这意味着，购买一套价值2,000,000阿联酋迪拉姆期房公寓的买家，最多可从银行贷款1,000,000阿联酋迪拉姆；剩余的1,000,000阿联酋迪拉姆则由买家的自有资金与开发商的付款计划共同承担。 部分银行针对非居民申请人的内部上限设定低于监管上限，因此50%这一数字仅为上限，并非保证。

现实情况：您可能看到过关于迪拜抵押贷款“80%贷款价值比（LTV）”的宣传，但这仅适用于已竣工房产，不适用于期房。无论买家的资信状况多么良好，任何银行对尚未交付的房产提供的贷款比例都不得超过50%。

债务负担率：您的第二道门槛

债务负担比率（DBR）规定，包括新房贷在内的每月总债务偿还额不得超过月总收入的50%（阿联酋中央银行《规则手册》第3条）。 即使购房者通过了50%的贷款价值比（LTV）测试，仍可能因这一第二项指标而被拒绝。债务负担比的计算涵盖所有现有债务：汽车贷款、个人贷款、信用卡最低还款额以及任何其他抵押贷款，而不仅仅是正在申请的新贷款。

这就是为什么应分别核查LTV和DBR，而非假设二者会同步变化。一位现有债务较少的高收入购房者可能仅因LTV受限；而一位既有汽车贷款又有个人贷款的购房者，实际上可能无法获得低于50%的LTV，因为DBR上限会优先生效。 如果还款期限超过借款人的预期退休年龄，银行还必须确认，以退休后的收入计算，未偿还余额在债务收入比（DBR）不超过50%的情况下仍可偿还。

贷款期限与年龄限制

阿联酋任何抵押贷款（包括期房贷款）的最长期限为25年，贷款机构可根据自身风险政策设定借款人在最后还款时的最高年龄（《阿联酋银行协会规则手册》第3条）。 贷款期限越长，月供越低，但贷款期限内支付的总利息会增加——这是一种值得根据具体房源的交付日期进行测算的权衡，因为期房贷款的计时实际上是从银行根据开发商的付款计划开始放款时起算的，而不一定是在《销售协议》（SPA）签署之日。

2026年迪拜期房抵押贷款的变迁

2026年4月16日，迪拜控股房地产公司（Dubai Holding Real Estate）与阿联酋国民银行（Emirates NBD）针对Meraas、Nakheel和迪拜地产（Dubai Properties）的房产推出了早期抵押贷款预批模式（《海湾新闻》，2026年4月16日），允许购房者提前申请，而非等到施工接近尾声时才申请。 不过，预批仅是第一步：银行确认，只有在同时满足两个关键条件后，才会受理正式申请——即买家已支付房产价值的50%，且工程进度达到30%。该融资方案面向阿联酋居民和非居民开放，但需通过资格审核。 一周前，阿联酋国民银行（Emirates NBD）已与索巴房地产（Sobha Realty）就其期房项目达成了类似的早期融资协议。

两周后，阿布扎比商业银行（ADCB）推出了自己的独立期房抵押贷款计划，面向阿联酋各大开发商的购房者（《海湾时报》，2026年4月30日）。 ADCB的预批额度最高可达房产价值的50%，有效期为12个月，可每年续期直至交房，并在房产交付后按当时的市场利率转换为全额抵押贷款。 该计划推出时，ADCB将利率定为三年期年利率3.49%的固定利率，并在有限期限内免收手续费和评估费——这一促销利率不会无限期维持，因此应将其视为当前的参考价格，而非今日的实际价格。

另有一项阿布扎比特有的举措值得特别指出，以免与迪拜的规定混淆： 2026年9月，Aldar与ADCB完成了首笔依据阿布扎比房地产中心（ADREC）新框架注册的期房抵押贷款，该框架允许银行在交房前正式被列名于抵押登记证书上（《海湾时报》，2026年9月4日）。 ADREC是阿布扎比本地的房地产登记机构，与迪拜的DLD相互独立——该框架仅适用于阿布扎比的交易，本身并不改变迪拜期房抵押贷款的登记方式。

注：“预批”和“放款抵押贷款”是两个不同的阶段。具体到阿联酋国民银行（Emirates NBD）/迪拜控股（Dubai Holding）的计划，只有在买家支付了50%的房价且项目施工进度达到30%后，银行才会进入正式申请阶段 ——关于阿布扎比商业银行（ADCB）或其他银行计划的具体里程碑要求，请直接向该银行确认，因为各贷款机构在阿联酋中央银行（CBUAE）设定的50%贷款价值比（LTV）下限基础上，还会制定各自的条件。

交房所需现金：定金之外的费用

自2025年2月1日起，阿联酋银行已停止在抵押贷款中为4%的DLD过户费和2%的经纪佣金提供融资（《The National》，2025年1月25日； 《海湾时报》，2025年1月26日），因此这两项费用现均需在首付款之外以现金支付。在此日期之前，银行通常会将这些费用的很大一部分计入贷款中；如今，购房者需要手头有足够的现金。

以一处价值2,000,000阿联酋迪拉姆的期房单位为例，若按最高50%的贷款价值比（LTV）办理贷款，典型的交房现金支付明细如下：

项目	依据	约金额（迪拉姆）
首付款（房价的50%）	银行贷款比例不得超过50%	1,000,000
DLD过户费	总价的4%	80,000
房地产中介佣金	约房价的2%（如通过中介）	40,000
DLD受托人办公室费用	房产价值超过500,000迪拉姆的固定费用	约4,200
抵押登记费	贷款金额的0.25% + 290迪拉姆	约2,790
产权证费	固定行政费	约500

上述数字仅供参考，具体金额因银行而异，并受迪拜土地局（DLD）在交易时公布的收费标准影响；签署文件前，请务必向银行和迪拜土地局受托办公室索取详细的费用明细表。 除上述费用外，还需单独预留房产保险和人寿保险的预算，大多数银行要求在贷款期限内购买此类保险，其费用按未偿还余额的一定比例计算。

哪些银行为非居民提供贷款

阿联酋多家银行接受非居民申请期房抵押贷款，包括阿联酋国民银行（Emirates NBD）、阿布扎比商业银行（ADCB）、马什雷克银行（Mashreq）、汇丰银行（HSBC）、迪拜伊斯兰银行（Dubai Islamic Bank）和阿布扎比第一银行（First Abu Dhabi Bank），不过除阿联酋中央银行（CBUAE）规定的50%期房贷款上限外，各银行还设有各自的收入门槛、接受的国籍范围及所需文件要求。 作为固定利率的参考基准，阿布扎比第一银行在其利率页面（bankfab.com， 访问日期：2026年9月15日）——这为比较您收到的任何报价提供了有用的基准，因为公布的利率会波动，且银行的最佳利率很少是其唯一的利率。 非居民申请人通常需提供护照、近六个月的银行对账单以及本国出具的信用报告，同时还需提交收入证明或企业所有权证明，并完成标准的“了解你的客户”（KYC）文件审核，且需满足银行自身的最低薪资或收入要求——该要求因贷款机构而异，而非由监管规定决定。

仅凭国籍本身很少成为被拒的决定性因素——银行更看重收入的可核实性以及申请人的现有债务状况，而非护照签发国——但各家银行的处理时间和接受的文件格式差异较大，因此在申请前花一周时间比较两到三家贷款机构是值得的。

固定利率与浮动利率：EIBOR如何影响您的利率

迪拜的抵押贷款定价方式有两种：一种是在初始期限（通常为一至五年）内采用固定利率；另一种是采用与三个月期阿联酋银行间报价利率（EIBOR）挂钩的可变利率，外加银行自身的利差。可变利率抵押贷款的总成本会随着EIBOR的调整而变化， 因此银行报价中的利差仅是利率的一部分——EIBOR部分由阿联酋中央银行独立公布且随时间变化，这就是为什么今天报价的利率应始终对照当前EIBOR定盘价重新核对，而非假设其保持不变。

固定利率产品在初始阶段消除了这种不确定性，但通常在固定期限结束后会转为浮动利率，届时同样适用“EIBOR加利差”的计算机制。 无论采用哪种结构，50%的贷款价值比（LTV）或50%的债务收入比（DBR）上限均保持不变——利率影响的是还款能力及月供金额，而非法律允许的最高借款额度。

现实情况是：“银行利率”和“EIBOR”并非同一数值。EIBOR是公布的基准利率；您获得的报价是EIBOR加上银行的利差（针对浮动利率产品），或是银行为初始期限单独设定的固定数值。 在比较两份报价前，请确认报价所指的具体利率类型。

期房抵押贷款与开发商付款计划

迪拜的大多数期房买家会在以下三种方式中进行选择：通过银行融资、完全采用开发商的分期付款计划，或者两者结合。期房抵押贷款会在购房成本基础上增加银行利息和承保费用，而纯粹的开发商付款计划通常免息，但相对于杠杆率而言，会占用买家更多的自有资金。 这两种途径解决的问题不同，所产生的成本也各异。

	期房按揭	仅采用开发商付款计划
最高融资额度	房价的50%（阿联酋中央银行上限）	由开发商设定，实际杠杆率有时更高
所需预付现金	首付款 + DLD 费用 + 经纪费，自 2025 年 2 月起需分别支付	通常仅需支付预订定金和按计划的分期付款
利息	有，按银行利率计息（固定利率或与EIBOR挂钩）	通常为0%——相关成本已计入价格或还款计划中
审批流程	银行全面承保，包括收入和信用审查	开发商自行审核买家资质，通常要求较宽松
交房前可灵活出售	转售时必须结清或转让按揭贷款	若开发商允许转让/转售，通常会更便捷

这两种方式均无绝对优劣之分：开发商的付款计划虽可避免银行利息和繁琐手续，但相对于杠杆率而言，会占用买家更多自有资金；而抵押贷款虽需经过贷款审批且产生利息成本，但若从一开始就将50%的贷款价值比（LTV）上限纳入考量，则可腾出资金用于其他用途。

关于期房抵押贷款的常见误解

迪拜抵押贷款中常宣传的80%贷款价值比（LTV），并不适用于任何期房购买。阿联酋中央银行（CBUAE）将所有购房者类别的期房贷款上限统一设定为50%，无论高收入群体还是阿联酋国民均无例外。

银行宣传的抵押贷款利率与EIBOR本身并非同一数值；EIBOR是公布的基准利率，而您实际支付的利率是EIBOR加上银行在浮动利率产品上的利差，或者银行在初始期间独立设定的固定利率。

房贷预批仅确认银行愿意向特定买家提供多少贷款——并不意味着银行一定会为特定项目提供贷款；该项目必须出现在该银行自身的认证开发商和项目名单上，贷款才能发放。

诸如阿联酋国民银行（Emirates NBD）与迪拜控股房地产（Dubai Holding Real Estate）的合作安排，以及阿布扎比商业银行（ADCB）的期房计划等提前购房贷款计划，在预批阶段提供了一种融资选择； 这些计划既不能替代开发商的付款计划，也不能绕过各银行设定的里程碑条件（例如阿联酋国民银行要求的“支付50%且工程进度达30%”的门槛），也不会豁免买家的迪拜土地局（DLD）过户费和经纪佣金——这些费用仍须以现金支付。

阿布扎比的ADREC抵押贷款登记框架于2026年9月与Aldar和阿布扎比商业银行（ADCB）共同推出，这是一个独立于迪拜的阿布扎比登记系统——尽管媒体对两者的报道可能表述相似，但这并不改变迪拜期房抵押贷款在迪拜土地局（DLD）的登记方式。

不适合此途径的人群

• 指望获得80%融资的买家。期房贷款价值比（LTV）50%的上限是由法规规定的，而非任何单一银行的政策，因此无论如何货比三家，都无法在建设阶段的房产上获得更高的贷款比例。
• 因其他债务导致债务收入比（DBR）已接近50%的购房者。一旦新增分期付款，汽车贷款、个人贷款或第二抵押贷款都可能使总负债超过上限，即使从理论上计算，贷款价值比（LTV）似乎符合要求。
• 目标项目开发商规模较小或刚推出新盘，且未获得银行认证的购房者。对于贷款机构尚未批准的项目，再强有力的个人预批资格也毫无价值——这一点应在支付预订费之前确认，而非之后。
• 投资周期在三年左右以内的买家。提前还清贷款通常会触发罚金（通常为未偿还余额的1%左右，浮动利率产品上限为10,000迪拉姆，部分固定利率贷款上限更高），且任何再融资都会产生0.25%的DLD抵押贷款登记费。
• 无法预先支付DLD费用和经纪佣金的购房者。由于这些费用已无法纳入贷款中，对于需要将每一迪拉姆分摊到未来各期的购房者而言，选择开发商提供的纯付款计划可能比在此阶段增加抵押贷款更为合适。

方法论与来源

本指南中的数据已根据2026年4月至9月期间的一手资料进行核对，截至2026年9月15日有效。 监管上限、银行标准、开发商认证名单及收费标准均可能发生变化；在决定购房前，请直接向您的贷款机构和迪拜土地局确认最新条款。本指南仅提供一般性信息，不构成财务、法律或税务建议。

来源：

• 阿联酋中央银行，《规则手册》——“关于抵押贷款的规定”，第3条，“重要比率”（rulebook.centralbank.ae），2026年9月15日核实
• 《海湾新闻》，“迪拜的阿联酋国民银行（EmiratesNBD）为迪拜控股（Dubai Holding）的期房项目提供更早的抵押贷款服务”，2026年4月16日
• 《海湾时报》，“ADCB推出期房抵押贷款计划，为购房者提供住房融资便利”，2026年4月30日
• 《海湾时报》，“Aldar与ADCB在新的Adrec框架下完成阿布扎比首笔期房抵押贷款”，2026年9月4日
• 《国家报》，“阿联酋央行发布新令，购房者需支付更高首付”，2025年1月25日
• 《海湾时报》，“阿联酋：银行停止为DLD及经纪费提供融资，购房者需支付更高前期费用”，2025年1月26日
• 《中东经济报》，“2026年第一季度迪拜房地产销售额达481.1亿美元，同比增长23.4%”，2026年4月3日
• 阿布扎比第一银行，公布的抵押贷款利率表（bankfab.com），访问于2026年9月15日

常见问题

我可以在迪拜为期房申请抵押贷款吗？可以。 阿联酋多家银行——包括阿联酋国民银行（Emirates NBD）、阿布扎比商业银行（ADCB）、汇丰银行（HSBC）、马什雷克银行（Mashreq）、迪拜伊斯兰银行和阿布扎比第一银行——均提供期房抵押贷款，所有贷款均须遵守中央银行设定的50%贷款价值比（LTV）上限，并符合各银行自身的资格标准。

迪拜期房抵押贷款的最低首付是多少？最低为房产价格的50%，因为这是阿联酋中央银行（CBUAE）期房贷款价值比上限下银行可提供的最高贷款额度；部分银行设定的最低首付比例更高，特别是针对非居民。

什么是4%的DLD费用？这是迪拜土地局（Dubai Land Department）收取的产权过户费，按房产价格的4%计收，用于办理产权过户登记。 自2025年2月1日起，该费用不再能纳入抵押贷款中，必须以现金支付，若涉及中介，还需一并支付约2%的中介佣金。

期房50%的贷款价值比上限是否可以协商？不可以。这是阿联酋中央银行针对所有购房者类别在购买期房时设定的上限；各家银行可以发放低于50%的贷款，但不能超过该比例。

如果我在交房前想出售房产，而该房产尚有抵押贷款，该怎么办？作为转售流程的一部分，未偿还的抵押贷款通常需要结清或正式转让；提前结清可能会触发罚金——在认为快速转售很简单之前，请先查阅您的贷款批复函中的具体条款。