Eine Hypothek für eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai aufnehmen

Was ist eine Off-Plan-Hypothek in Dubai?

Eine Off-Plan-Hypothek dient der Finanzierung einer noch im Bau befindlichen Wohneinheit, die direkt vom Bauträger verkauft und in Raten auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird, bevor die Immobilie als fertiggestellt registriert wird. Im Gegensatz zu einer Hypothek auf eine bezugsfertige Immobilie vergibt die Bank den Kredit nicht gegen eine fertige, bewertete Immobilie – sie vergibt ihn gegen ein Projekt, das der Bauträger noch nicht fertiggestellt hat. Aus diesem Grund behandelt die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate (CBUAE) Off-Plan-Kredite als eine separate, konservativere Kategorie von Wohnungsbaukrediten.

In der Praxis unterzeichnet der Käufer einen Kaufvertrag (SPA) mit dem Bauträger, leistet eine Anzahlung und hält den Ratenzahlungsplan des Bauträgers parallel – nicht anstelle – der Hypothek ein. Der Kredit der Bank deckt in der Regel einen Teil der verbleibenden Raten oder den bei der Übergabe fälligen Restbetrag ab, und die Immobilie selbst wird zur Sicherheit, sobald das Dubai Land Department (DLD) die Hypothek im Grundbuch einträgt. Käufer, die Projekte vergleichen, die mit einem Zahlungsplan verkauft werden, finden die Finanzierungsbedingungen in der Regel etappenweise aufgeführt, von der Buchung bis zur Übergabe.

Die Finanzierung von Off-Plan-Projekten ist in Dubai kein Nischenprodukt. Daten von DXB Interact, über die „Economy Middle East“ berichtete, beziffern den Anteil dieses Segments im ersten Quartal 2026 auf rund 70 % des Verkaufsvolumens bei Wohnimmobilien und 71 % des Wertes (Economy Middle East, 3. April 2026). Dies ist ein Grund dafür, dass Banken mittlerweile spezielle Hypothekenprogramme für Off-Plan-Immobilien anbieten, anstatt diese als Ausnahmefall zu behandeln.

So funktioniert die Finanzierung von Immobilien im Bau – Schritt für Schritt

Die Finanzierung einer Immobilie im Bau erfolgt in einer anderen Reihenfolge als die Finanzierung einer bezugsfertigen Immobilie, da ein Teil des Kaufpreises noch an den Bauträger gezahlt wird, während die Bank den Kredit prüft.

1. Lassen Sie sich vorab genehmigen, bevor Sie eine Immobilie reservieren. Eine Bank prüft Einkommen, bestehende Schulden und Ausweisdokumente und erteilt eine bedingte Genehmigung für einen Kreditbetrag – dies ist noch keine Genehmigung für eine bestimmte Immobilie.
2. Vergewissern Sie sich, dass das Projekt von der Bank anerkannt ist. Banken führen interne Listen mit Bauträgern und Projekten, für die sie Kredite vergeben; ein nicht anerkanntes Projekt kann nicht mit einer Hypothek belastet werden, unabhängig davon, wie solide die Unterlagen des Käufers sind.
3. Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag (SPA) und zahlen Sie die Reservierungsanzahlung des Bauträgers, in der Regel 10–20 % des Preises, direkt auf das Treuhandkonto des Bauträgers ein.
4. Beantragen Sie die endgültige Hypothekengenehmigung kurz vor der Übergabe, sobald die Wohnung identifizierbar ist, der Preis feststeht und der Baufortschritt den Auszahlungsbedingungen der Bank entspricht.
5. Die Bank zahlt den Kredit aus, und das DLD trägt die Hypothek in das Grundbuch ein, sobald die Wohnung fertiggestellt ist und das Eigentum übergegangen ist.

Hinweis: Die Vorabgenehmigung bezieht sich auf den Käufer, nicht auf das Gebäude. Ein Käufer kann zwar eine vollständige Vorabgenehmigung erhalten haben, aber dennoch keine Hypothek für eine bestimmte Wohnung aufnehmen, wenn der Bauträger oder das Projekt nicht auf der Liste der von der Bank zugelassenen Partner steht – klären Sie den Projektstatus daher immer direkt mit dem Kreditgeber ab, bevor Sie eine Reservierungsgebühr zahlen.

Die 50-prozentige LTV-Obergrenze für Off-Plan-Immobilien

Die maximale Beleihungsquote (Loan-to-Value, LTV) für jeden Off-Plan-Kauf in Dubai beträgt 50 % des Immobilienpreises, und diese Obergrenze gilt unabhängig von Staatsangehörigkeit, Einkommen oder Verwendungszweck. Gemäß den Vorschriften der CBUAE zu Hypothekendarlehen gelten für fertiggestellte Immobilien höhere LTV-Sätze – bis zu 80 % für die erste Wohnung eines Einwohners unter 5 Millionen AED –, doch „angesichts der Langfristigkeit des Bauprozesses und des höheren Risikos hinsichtlich der Fertigstellung“ sind Vorverkaufsobjekte für alle Käufergruppen auf 50 % begrenzt (Regelwerk der Zentralbank der VAE, Artikel 3, überprüft am 15. September 2026).

Das bedeutet, dass ein Käufer, der eine Off-Plan-Wohnung im Wert von 2.000.000 AED finanziert, höchstens 1.000.000 AED von einer Bank aufnehmen kann; die verbleibenden 1.000.000 AED setzen sich aus Eigenmitteln des Käufers und dem Zahlungsplan des Bauträgers zusammen. Einige Banken legen ihre interne Obergrenze für nicht ansässige Antragsteller unterhalb der gesetzlichen Obergrenze fest, sodass der Wert von 50 % ein Höchstwert und keine Garantie ist.

Realitätscheck: Eine LTV-Quote von 80 %, die Sie vielleicht im Zusammenhang mit Hypotheken in Dubai gesehen haben, gilt für fertiggestellte Immobilien, nicht für Off-Plan-Objekte. Keine Bank kann mehr als 50 % für eine noch nicht übergebene Immobilie verleihen, egal wie gut das Profil des Käufers ist.

Die Schuldenbelastungsquote: Ihre zweite Obergrenze

Die Schuldenbelastungsquote (DBR) begrenzt die monatlichen Gesamtrückzahlungen für Verbindlichkeiten, einschließlich der neuen Hypothek, auf 50 % des monatlichen Bruttoeinkommens (CBUAE-Regelwerk, Artikel 3). Selbst ein Käufer, der den 50-%-LTV-Test besteht, kann aufgrund dieser zweiten Kennzahl dennoch abgelehnt werden. Die DBR wird unter Berücksichtigung aller bestehenden Verpflichtungen berechnet: Autofinanzierung, Privatkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und alle anderen Hypotheken, nicht nur die neu beantragte.

Aus diesem Grund sollten LTV und DBR separat geprüft werden, anstatt davon auszugehen, dass sie sich parallel entwickeln. Ein Käufer mit hohem Einkommen und geringen bestehenden Schulden könnte allein durch den LTV an die Obergrenze stoßen; ein Käufer mit einem Autokredit und einem Privatkredit könnte in der Praxis möglicherweise nur für einen LTV von weniger als 50 % in Frage kommen, da die DBR-Obergrenze Vorrang hat. Wenn der Tilgungsplan über das voraussichtliche Renteneintrittsalter des Kreditnehmers hinausgeht, muss die Bank außerdem bestätigen, dass der Restbetrag bei einem DBR von 50 % im Verhältnis zum Einkommen nach der Pensionierung weiterhin bedient werden kann.

Laufzeit und Altersgrenzen

Die maximale Laufzeit für jede Hypothek in den VAE, einschließlich Off-Plan-Hypotheken, beträgt 25 Jahre, und die Kreditgeber legen im Rahmen ihrer eigenen Risikopolitik das maximale Alter des Kreditnehmers bei der letzten Tilgungszahlung fest (CBUAE-Regelwerk, Artikel 3). Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht jedoch die über die gesamte Laufzeit des Darlehens gezahlten Gesamtzinsen – ein Kompromiss, der im Hinblick auf das spezifische Übergabedatum der Immobilie abgewogen werden sollte, da die Laufzeit bei Off-Plan-Hypotheken faktisch beginnt, sobald die Bank die Auszahlung gemäß dem Zahlungsplan des Bauträgers vornimmt, und nicht unbedingt am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA).

Was sich 2026 bei Off-Plan-Hypotheken in Dubai geändert hat

Am 16. April 2026 führten Dubai Holding Real Estate und Emirates NBD ein Finanzierungsmodell für die frühzeitige Vorabgenehmigung von Hypotheken für Immobilien von Meraas, Nakheel und Dubai Properties ein (Gulf News, 16. April 2026), wodurch Käufer bereits einen Antrag stellen können, anstatt zu warten, bis der Bau fast abgeschlossen ist. Die Vorabgenehmigung ist jedoch nur der erste Schritt: Die Bank bestätigte, dass vollständige Anträge erst dann geprüft werden, wenn zwei Meilensteine erreicht sind – 50 % des Immobilienwerts wurden vom Käufer bezahlt und der Baufortschritt beträgt 30 %. Die Finanzierungsoption steht Einwohnern und Nicht-Einwohnern der VAE offen, vorbehaltlich einer Bonitätsprüfung. Eine Woche zuvor hatte die Emirates NBD eine ähnliche Vereinbarung zur Vorabfinanzierung mit Sobha Realty für deren Off-Plan-Projekte geschlossen.

Zwei Wochen später führte die ADCB ihr eigenes, unabhängiges Hypothekenprogramm für Off-Plan-Käufe für Käufer bei den großen Bauträgern der VAE ein (Khaleej Times, 30. April 2026). Die Vorabgenehmigung der ADCB deckt bis zu 50 % des Immobilienwerts ab, ist 12 Monate lang gültig, kann jährlich bis zur Übergabe verlängert werden und wird nach Übergabe der Einheit in eine Vollhypothek zu den geltenden Marktzinsen umgewandelt. Bei der Einführung bot die ADCB das Programm ab 3,49 % p. a. mit einer festen Laufzeit von drei Jahren an und verzichtete für einen begrenzten Zeitraum auf Bearbeitungs- und Bewertungsgebühren – ein Aktionszinssatz, der nicht unbegrenzt gültig ist; betrachten Sie ihn daher eher als Momentaufnahme denn als aktuellen Preis.

Eine separate, speziell für Abu Dhabi geltende Regelung sollte hervorgehoben werden, damit sie nicht mit den Vorschriften in Dubai verwechselt wird: Im September 2026 schlossen Aldar und die ADCB die erste Off-Plan-Hypothek ab, die unter einem neuen Rahmenwerk des Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) registriert wurde; dieses ermöglicht es, dass eine Bank bereits vor der Übergabe offiziell auf der Hypothekenurkunde genannt wird (Khaleej Times, 4. September 2026). Das ADREC ist Abu Dhabis eigenes Grundbuchamt, das vom DLD in Dubai getrennt ist – dieser Rahmen regelt Transaktionen in Abu Dhabi und ändert an sich nichts daran, wie eine Off-Plan-Hypothek in Dubai registriert wird.

Hinweis: „Vorabgenehmigung“ und „finanzierte Hypothek“ sind zwei unterschiedliche Phasen. Speziell beim Programm von Emirates NBD/Dubai Holding leitet eine Bank den vollständigen Antrag erst dann ein, wenn der Käufer 50 % des Kaufpreises gezahlt hat und der Baufortschritt des Projekts 30 % erreicht hat – erkundigen Sie sich direkt bei der jeweiligen Bank nach den entsprechenden Meilensteinen für das Programm der ADCB oder einer anderen Bank, da jeder Kreditgeber zusätzlich zur von der CBUAE festgelegten Mindest-LTV-Grenze von 50 % eigene Bedingungen festlegt.

Bargeld bis zum Abschluss: Was Sie zusätzlich zur Anzahlung zahlen

Seit dem 1. Februar 2025 finanzieren Banken in den VAE die 4-prozentige DLD-Übertragungsgebühr und die 2-prozentige Maklerprovision nicht mehr im Rahmen einer Hypothek (The National, 25. Januar 2025; Khaleej Times, 26. Januar 2025), sodass beide nun zusätzlich zur Anzahlung in bar bezahlt werden müssen. Vor diesem Datum haben die Banken üblicherweise einen großen Teil dieser Kosten in den Kredit einbezogen; nun benötigen Käufer die entsprechenden Barmittel.

Bei einer im Vorverkauf erworbenen Immobilie im Wert von 2.000.000 AED, die mit dem maximalen Beleihungsauslauf (LTV) von 50 % finanziert wird, sieht eine typische Aufschlüsselung der zum Abschluss erforderlichen Barmittel wie folgt aus:

Posten	Grundlage	Ungefährer Betrag (AED)
Anzahlung (50 % des Kaufpreises)	Die Bank kann nicht über 50 % LTV hinaus finanzieren	1.000.000
DLD-Übertragungsgebühr	4 % des Kaufpreises	80.000
Maklerprovision	~2 % des Kaufpreises, bei Inanspruchnahme eines Maklers	40.000
Gebühr der DLD-Treuhandstelle	Pauschalgebühr für Immobilien über 500.000 AED	~4.200
Gebühr für die Eintragung der Hypothek	0,25 % des Darlehensbetrags + 290 AED	~2.790
Gebühr für die Eigentumsurkunde	Feste Verwaltungsgebühr	~500

Diese Zahlen dienen nur als Anhaltspunkt und variieren je nach Bank sowie nach der zum Zeitpunkt der Transaktion vom DLD veröffentlichten Gebührenordnung; fordern Sie vor der Unterzeichnung stets eine detaillierte Kostenaufstellung sowohl von der Bank als auch vom DLD-Treuhandamt an. Zusätzlich zu dieser Tabelle sollten Sie separate Mittel für die Immobilien- und Lebensversicherung einplanen, die von den meisten Banken für die gesamte Laufzeit des Darlehens verlangt werden und deren Kosten als Prozentsatz des ausstehenden Restbetrags berechnet werden.

Welche Banken vergeben Kredite an Nichtansässige

Mehrere Banken in den VAE akzeptieren nicht ansässige Antragsteller für Hypotheken auf im Bau befindliche Immobilien, darunter Emirates NBD, ADCB, Mashreq, HSBC, Dubai Islamic Bank und First Abu Dhabi Bank, wobei jede Bank zusätzlich zu der von der CBUAE festgelegten Obergrenze von 50 % für Hypotheken auf im Bau befindliche Immobilien ihre eigenen Einkommensgrenzen, akzeptierten Nationalitäten und Dokumentationsanforderungen anwendet. Als Anhaltspunkt für feste Zinssätze veröffentlicht die First Abu Dhabi Bank auf ihrer eigenen Zinsseite (bankfab.com, Stand: 15. September 2026) – ein nützlicher Maßstab zum Vergleich mit jedem Angebot, das Sie erhalten, da sich veröffentlichte Zinssätze ändern und der beste Zinssatz einer Bank selten ihr einziger Zinssatz ist. Ein nicht ansässiger Antragsteller sollte damit rechnen, einen Reisepass, Kontoauszüge der letzten sechs Monate und eine Bonitätsauskunft aus seinem Heimatland sowie einen Einkommensnachweis oder Nachweis über ein eigenes Unternehmen und die üblichen „Know-Your-Customer“-Unterlagen (KYC) vorzulegen und die bankeneigenen Mindestanforderungen an Gehalt oder Einkommen zu erfüllen, die eher je nach Kreditgeber als aufgrund gesetzlicher Vorschriften variieren.

Die Staatsangehörigkeit allein ist selten ein Ausschlusskriterium – Banken legen weitaus mehr Wert auf die Nachprüfbarkeit des Einkommens und die bestehenden Schulden des Antragstellers als auf das Land, dessen Reisepass er besitzt –, doch die Bearbeitungszeiten und die akzeptierten Dokumentformate unterscheiden sich zwischen den Banken so stark, dass es sich lohnt, vor der Antragstellung zwei oder drei Kreditgeber zu vergleichen, auch wenn dies eine zusätzliche Woche in Anspruch nimmt.

Festzins vs. variabler Zins: Wie der EIBOR Ihren Zinssatz beeinflusst

Hypotheken in Dubai werden entweder als Festzins für einen anfänglichen Zeitraum (üblicherweise ein bis fünf Jahre) oder als variabler Zinssatz angeboten, der an den dreimonatigen Emirates Interbank Offered Rate (EIBOR) zuzüglich der bankeneigenen Marge gekoppelt ist. Die Gesamtkosten einer Hypothek mit variablem Zinssatz ändern sich bei jeder Neufestsetzung des EIBOR, daher ist die von der Bank angegebene Marge nur ein Teil des Zinssatzes – die EIBOR-Komponente wird unabhängig von der Zentralbank der VAE veröffentlicht und ändert sich im Laufe der Zeit. Aus diesem Grund sollte ein heute angegebener Zinssatz immer anhand des aktuellen EIBOR-Festlegungswerts überprüft werden, anstatt davon auszugehen, dass er unverändert bleibt.

Festzinsprodukte beseitigen diese Unsicherheit für den anfänglichen Zeitraum, kehren jedoch in der Regel nach Ablauf der Festzinslaufzeit zu einem variablen Zinssatz zurück; ab diesem Zeitpunkt gilt dann wieder derselbe Mechanismus aus EIBOR und Marge. Keine der beiden Strukturen ändert die Obergrenzen von 50 % LTV oder 50 % DBR – der Zinssatz beeinflusst die Erschwinglichkeit und die monatlichen Kosten, nicht jedoch, wie viel rechtlich aufgenommen werden darf.

Zur Klarstellung: „Bankzinssatz“ und „EIBOR“ sind nicht dasselbe. Der EIBOR ist der veröffentlichte Referenzzinssatz; der Ihnen angebotene Zinssatz ist der EIBOR zuzüglich der Marge der Bank (bei variablen Produkten) oder ein separater Festzins, den die Bank für die Anfangsphase festlegt. Klären Sie, auf welchen Wert sich ein Angebot bezieht, bevor Sie zwei Angebote vergleichen.

Hypothek für im Bau befindliche Immobilien vs. Zahlungsplan des Bauträgers

Die meisten Käufer von Immobilien ab Plan in Dubai wählen zwischen einer Finanzierung über eine Bank, der vollständigen Nutzung des vom Bauträger angebotenen Ratenzahlungsplans oder einer Kombination aus beidem. Bei einer Hypothek für Immobilien ab Plan kommen Bankzinsen und Kreditprüfungsgebühren zum Kaufpreis hinzu, während ein reiner Zahlungsplan des Bauträgers in der Regel zinsfrei ist, aber im Verhältnis zur Fremdkapitalnutzung einen größeren Teil des Eigenkapitals des Käufers bindet. Die beiden Wege lösen unterschiedliche Probleme und sind mit unterschiedlichen Kosten verbunden.

	Hypothek für im Bau befindliche Immobilien	Nur Zahlungsplan des Bauträgers
Maximale Finanzierung	50 % des Kaufpreises (Obergrenze der CBUAE)	Vom Bauträger festgelegt, manchmal höhere effektive Fremdkapitalquote
Erforderliche Barzahlung im Voraus	Anzahlung + DLD-Gebühr + Maklerprovision, seit Februar 2025 separat zu zahlen	In der Regel nur die Reservierungsanzahlung und die planmäßigen Raten
Zinsen	Ja, zum Bankzinssatz (fest oder EIBOR-gebunden)	In der Regel 0 % – die Kosten sind stattdessen im Preis bzw. im Zeitplan enthalten
Genehmigungsverfahren	Vollständige Bonitätsprüfung durch die Bank, Einkommens- und Kreditwürdigkeitsprüfung	Eigene Käuferprüfung durch den Bauträger, in der Regel weniger streng
Flexibilität, vor der Übergabe zu verkaufen	Die Hypothek muss beim Weiterverkauf beglichen oder übertragen werden	Oft einfacher, wenn der Bauträger eine Abtretung/einen Weiterverkauf zulässt

Keine der beiden Optionen ist grundsätzlich besser: Ein Zahlungsplan des Bauträgers vermeidet Bankzinsen und Papierkram, bindet jedoch im Verhältnis zur Fremdkapitalauslastung mehr Eigenkapital des Käufers, während eine Hypothek zwar Bonitätsprüfung und Zinskosten mit sich bringt, aber Kapital für andere Zwecke freisetzen kann, sobald die Obergrenze von 50 % der Beleihungsquote von Anfang an berücksichtigt wird.

Häufige Missverständnisse bezüglich Hypotheken für Off-Plan-Immobilien

Eine Beleihungsquote von 80 %, die manchmal allgemein für Hypotheken in Dubai beworben wird, gilt nicht für den Kauf von Immobilien ab Plan. Die CBUAE legt die Obergrenze für den Kauf ab Plan für jede Käuferkategorie auf 50 % fest, ohne Ausnahme für hohe Einkommen oder Staatsangehörige der VAE.

Der von einer Bank beworbene Hypothekenzins entspricht nicht dem EIBOR selbst; der EIBOR ist der veröffentlichte Referenzzinssatz, und der von Ihnen zu zahlende Zinssatz setzt sich aus dem EIBOR zuzüglich der Marge der Bank bei variabel verzinslichen Produkten oder einem separaten Festzins zusammen, den die Bank für die Anfangsphase eigenständig festlegt.

Eine Hypothekenvorabgenehmigung bestätigt, welchen Kreditbetrag eine Bank einem bestimmten Käufer gewähren würde – sie bestätigt jedoch nicht, dass die Bank einen Kredit für ein bestimmtes Projekt gewährt; dieses muss auf der Liste der von der Bank akkreditierten Bauträger und Projekte stehen, bevor ein Kredit ausgezahlt werden kann.

Hypothekenprogramme mit vorzeitigem Zugang wie die Vereinbarung zwischen Emirates NBD und Dubai Holding Real Estate sowie das Off-Plan-Programm der ADCB bieten eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit bereits in der Vorabgenehmigungsphase; sie ersetzen jedoch nicht den Zahlungsplan des Bauträgers, umgehen nicht die von jeder Bank festgelegten Meilensteinbedingungen (wie beispielsweise die Schwelle von 50 % gezahlter Summe plus 30 % Baufortschritt bei der Emirates NBD) und befreien den Käufer nicht von der DLD-Übertragungsgebühr und der Maklerprovision, die weiterhin in bar zu entrichten sind.

Das im September 2026 gemeinsam mit Aldar und der ADCB eingeführte ADREC-System zur Hypothekenregistrierung in Abu Dhabi ist ein eigenständiges Register in Abu Dhabi – es ändert nichts daran, wie eine Off-Plan-Hypothek in Dubai beim Dubai Land Department registriert wird, auch wenn die Berichterstattung in der Presse über beide Systeme ähnlich klingen mag.

Für wen dieser Weg nicht geeignet ist

• Käufer, die auf eine 80-prozentige Finanzierung setzen. Die Obergrenze von 50 % für den Beleihungsauslauf (LTV) bei Off-Plan-Immobilien ist gesetzlich festgelegt und nicht durch die Richtlinien einer einzelnen Bank bestimmt; daher lässt sich durch kein noch so intensives Vergleichen der Angebote ein höherer Beleihungsauslauf für eine Immobilie im Bauzustand erzielen.
• Käufer, deren DBR aufgrund anderer Verbindlichkeiten bereits nahe bei 50 % liegt. Ein Autokredit, ein Privatkredit oder eine zweite Hypothek können die Gesamtverbindlichkeiten über die Obergrenze treiben, sobald die neue Rate hinzukommt – selbst wenn die LTV-Berechnung auf dem Papier aufgeht.
• Käufer, die ein Projekt eines kleinen oder neu gegründeten Bauträgers ohne Bankzulassung ins Auge fassen. Eine solide persönliche Vorabgenehmigung ist bei einem Projekt, das der Kreditgeber noch nicht genehmigt hat, wertlos – dies sollte vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr geklärt werden, nicht erst danach.
• Käufer mit einem Zeithorizont von weniger als etwa drei Jahren. Eine vorzeitige Tilgung löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus (üblicherweise etwa 1 % des ausstehenden Restbetrags, begrenzt auf 10.000 AED bei variabel verzinslichen Produkten, bei einigen Festzinsdarlehen höher), und jede Refinanzierung löst eine neue DLD-Hypothekenregistrierungsgebühr in Höhe von 0,25 % aus.
• Käufer, die nicht über die erforderlichen Barmittel für die DLD-Gebühr und die Maklerprovision im Voraus verfügen. Da diese nicht mehr in den Kredit einbezogen werden können, ist für einen Käufer, der jeden Dirham über einen längeren Zeitraum verteilt benötigt, ein reiner Zahlungsplan des Bauträgers möglicherweise die bessere Wahl als die Aufnahme einer Hypothek in dieser Phase.

Methodik und Quellen

Die Zahlen in diesem Leitfaden wurden zwischen April und September 2026 anhand von Primärquellen überprüft und sind zum Stand vom 15. September 2026 aktuell. Regulatorische Obergrenzen, Bankkriterien, Akkreditierungslisten der Bauträger und Gebührenordnungen ändern sich; erkundigen Sie sich vor einem Kauf direkt bei Ihrem Kreditgeber und dem Dubai Land Department nach den aktuellen Bedingungen. Dies sind allgemeine Informationen und stellen keine finanzielle, rechtliche oder steuerliche Beratung dar.

Quellen:

• Zentralbank der VAE, Regelwerk – „Vorschriften zu Hypothekendarlehen“, Artikel 3, „Wichtige Kennzahlen“ (rulebook.centralbank.ae), überprüft am 15. September 2026
• Gulf News, „EmiratesNBD in Dubai ermöglicht früheren Zugang zu Hypotheken für Off-Plan-Immobilien von Dubai Holding“, 16. April 2026
• Khaleej Times, „ADCB führt ein Hypothekenprogramm für im Bau befindliche Immobilien ein, um Käufern die Finanzierung von Wohnimmobilien zu erleichtern“, 30. April 2026
• Khaleej Times, „Aldar und ADCB schließen Abu Dhabis erste Hypothek für im Bau befindliche Immobilien im Rahmen des neuen Adrec-Rahmenwerks ab“, 4. September 2026
• The National, „Käufer in den VAE müssen höhere Vorabkosten für Immobilien zahlen, da die Zentralbank neue Anordnungen erlässt“, 25. Januar 2025
• Khaleej Times, „VAE: Immobilienkäufer müssen höhere Vorabkosten zahlen, da Banken die Finanzierung von DLD- und Maklergebühren einstellen“, 26. Januar 2025
• Economy Middle East, „Immobilienumsätze in Dubai erreichen im 1. Quartal 2026 48,11 Milliarden US-Dollar – ein Plus von 23,4 Prozent“, 3. April 2026
• First Abu Dhabi Bank, veröffentlichte Hypothekenzinsübersicht (bankfab.com), abgerufen am 15. September 2026

FAQ

Kann ich eine Hypothek für eine Immobilie im Bau in Dubai erhalten? Ja. Mehrere Banken in den VAE – darunter Emirates NBD, ADCB, HSBC, Mashreq, Dubai Islamic Bank und First Abu Dhabi Bank – bieten Hypotheken für im Bau befindliche Immobilien an, die alle der 50-Prozent-LTV-Obergrenze der Zentralbank sowie den jeweiligen Zulassungskriterien der einzelnen Banken unterliegen.

Wie hoch ist die Mindestanzahlung für eine Hypothek für eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai? Mindestens 50 % des Immobilienpreises, da dies der Höchstbetrag ist, den eine Bank gemäß der LTV-Obergrenze der Zentralbank der VAE (CBUAE) für im Bau befindliche Immobilien finanzieren kann; einige Banken legen ihre eigene Untergrenze höher fest, insbesondere für Nichtansässige.

Was ist die 4-prozentige DLD-Gebühr? Dabei handelt es sich um die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, die in Höhe von 4 % des Immobilienpreises für die Registrierung des Verkaufs erhoben wird. Seit dem 1. Februar 2025 kann sie nicht mehr über die Hypothek finanziert werden und muss in bar bezahlt werden, ebenso wie die Maklerprovision von etwa 2 %, falls ein Makler beteiligt ist.

Ist die LTV-Obergrenze von 50 % für Off-Plan-Immobilien verhandelbar? Nein. Sie wird von der Zentralbank der VAE für jede Käuferkategorie bei Off-Plan-Käufen festgelegt; einzelne Banken können weniger als 50 % verleihen, aber nicht mehr.

Was passiert, wenn ich vor der Übergabe verkaufen möchte und eine Hypothek auf die Immobilie habe? Die ausstehende Hypothek muss im Rahmen des Wiederverkaufsprozesses in der Regel getilgt oder formell übertragen werden, und eine vorzeitige Tilgung kann eine Strafzahlung nach sich ziehen – prüfen Sie die konkreten Bedingungen in Ihrem Kreditangebot, bevor Sie davon ausgehen, dass ein schneller Wiederverkauf unkompliziert ist.