Как сдавать квартиру в Дубае посуточно: разрешение DET, сборы, налоги в ОАЭ и России и расчёт против долгосрочной аренды

Можно ли сдавать квартиру в Дубае посуточно

Сдать квартиру в Дубае посуточно можно, если на неё оформлено разрешение holiday home от DET: без него закон считает это нарушением. Декрет № 41 от 2013 года (статья 3) прямо запрещает физическим и юридическим лицам заниматься этой деятельностью без лицензии департамента. DET на своей странице добавляет, что каждая квартира и вилла регистрируется и одобряется до того, как появится объявление на любой площадке бронирования.

Лицензируется регулярная сдача меблированного жилья гостям. Получив разрешение, хост может сдавать объект на сутки, неделю, месяц или год (статья 8 Декрета), но только целиком: посуточная аренда holiday home по комнатам не допускается. Отдельные комнаты или койко-места под это разрешение не подпадают, так что вариант «сдам одну спальню туристам» в Дубае не оформляется как holiday home.

В законодательстве Дубая посуточную аренду жилья туристам регулируют три документа:

Документ	Что в нём
Декрет № 41 от 2013 года	Требование лицензии, обязанности хоста, диапазон штрафов
Постановление Исполнительного совета № 49 от 2014 года	Размеры сборов и перечень штрафов
Административное постановление № 1 от 2020 года	Порядок выдачи разрешений на объекты, документы, обязанности перед гостями

В текстах законов регулятор ещё называется DTCM — это прежнее имя DET. Поэтому в объявлениях и на форумах встречаются оба названия: «разрешение DTCM» и «лицензия DET» — это одно и то же.

Кто оформляет разрешение: собственник, арендатор или управляющая компания

Разрешение на посуточную аренду в Дубае может получить собственник, арендатор с письменным согласием владельца или лицензированная управляющая компания — оператор holiday homes. Юридически посуточная аренда требует двух документов: лицензии на деятельность (у хоста) и разрешения на конкретный объект (Permit). У владельца трёх квартир один аккаунт и три разрешения.

Кто сдаёт	Что нужно	Кому подходит
Собственник сам	Аккаунт на портале DET, имя в аккаунте совпадает с именем в Title Deed	Владельцу, который живёт в Дубае или держит там помощника
Управляющая компания (оператор)	Торговая лицензия с видом деятельности Vacation Homes Rental, договор с владельцем	Владельцу за рубежом
Арендатор	Письменное согласие арендодателя на субаренду и разрешение DET на своё имя	Только с письменным согласием владельца (ст. 24 закона № 26 от 2007 года)

Для оператора DET указывает фиксированный регистрационный сбор 1 500 AED плюс сборы на знания и инновации по 10 AED. Постановление № 49 от 2014 года взимает 1 500 AED за подписку на электронную систему с каждого лицензиата, а на странице разрешения DET для однокомнатной квартиры указывает итог 370 AED. Какие сборы относятся к вашему типу аккаунта, проверьте на портале (подробнее в разделе о сборах).

Арендатору, который хочет заняться посуточной арендой, нужна осторожность. Закон Дубая № 26 от 2007 года (статья 24) запрещает сдавать арендованное жильё третьим лицам без письменного согласия арендодателя. Нарушение этого правила даёт арендодателю основание требовать выселения (статья 25).

Как получить разрешение на посуточную аренду в Дубае

Разрешение на посуточную аренду в Дубае оформляется онлайн на портале Holiday Homes, и DET обещает рассмотреть заявку за один рабочий день. Подавать её стоит, когда квартира уже меблирована и готова к посуточной аренде: разрешение выдаётся на меблированный объект.

Порядок, который описывает DET:

1. Войти на портал Holiday Homes или создать аккаунт хоста.
2. Добавить объект: здание, номер квартиры и номер лицевого счёта DEWA. DET отдельно предупреждает: нужен номер счёта DEWA, а не номер помещения.
3. Загрузить документы — список ниже.
4. Проверить и отправить заявку.
5. Оплатить сбор и присвоить категорию после одобрения. По постановлению № 1 от 2020 года сбор платится после одобрения заявки, сумма зависит от числа спален. Категория — standard или deluxe — определяет ставку туристического дирхама.

Разрешение на посуточную аренду действует год, его продлевают до истечения срока, иначе аренда гостям становится нарушением. Номер разрешения указывается в каждом объявлении, печатном и онлайн (статья 14 постановления № 1 от 2020 года). С 2023 года у входа в holiday home должен висеть QR-код, так решил DET.

Документы и NOC

Для разрешения DET нужны Title Deed, паспорт или Emirates ID владельца и NOC застройщика, если применимо. По данным страниц DET:

• Title Deed или подписанная копия паспорта либо Emirates ID владельца;
• копия торговой лицензии, если квартира принадлежит компании;
• NOC (письмо об отсутствии возражений) от застройщика, если применимо;
• для оператора — сертификат о завершении строительства и NOC владельца с указанием числа управляемых объектов;
• номер счёта DEWA.

Два условия стоит проверить ещё до покупки. Заявитель должен подтвердить право распоряжаться объектом, а в договоре купли-продажи (SPA) не должно быть пункта, запрещающего использовать квартиру как holiday home. Если такой пункт есть, разрешения не будет. При этом статья 17 того же постановления обязывает застройщиков, ассоциации собственников и управляющие компании зданий «давать лицензиатам возможность» вести деятельность, так что просто отказать лицензированному хосту дом не может. Но DET может отказать в разрешении и по другим основаниям — из-за пункта в SPA, расположения или категории объекта. Если покупаете строящуюся квартиру под посуточную аренду, читайте SPA до внесения депозита. У готовой квартиры на вторичном рынке действуют условия исходного SPA и правила комьюнити.

Сборы DET за разрешение на посуточную аренду в 2026 году

Сбор DET за разрешение на посуточную аренду — 300 AED за спальню, но не больше 1 200 AED за объект в год, плюс 50 AED за сертификат категории, по постановлению Исполнительного совета № 49 от 2014 года. Итог по данным DET: 370 AED за новую однокомнатную квартиру, включая сборы на знания и инновации по 10 AED.

Сбор	Сумма	Основание
Разрешение на объект, новое или продление	300 AED за спальню, до 1 200 AED за объект в год	Постановление 49/2014, п. 11
Сертификат категории	50 AED за объект	Постановление 49/2014, п. 16
Сборы на знания и инновации	10 + 10 AED	Страница услуги DET
Инспекция	300 AED за объект	Постановление 49/2014, п. 12
Регистрация оператора	1 500 AED + 20 AED	Постановление 49/2014, п. 9; страница DET
Отмена разрешения	70 AED	Инструкция DET для хостов

Что это значит в деньгах:

• однокомнатная квартира — 370 AED;
• квартира с двумя спальнями — 670 AED;
• с четырёх спален сбор за спальни упирается в потолок 1 200 AED.

Это только сборы регулятора за посуточную аренду. Основные расходы владельца — мебель, уборка, бельё, коммунальные услуги, комиссия площадки и управляющей компании. Они посчитаны в расчёте ниже.

Туристический дирхам

Туристический дирхам для holiday home в Дубае — 15 AED за спальню за ночь в категории deluxe и 10 AED в категории standard. Основание — постановление Исполнительного совета № 2 от 2014 года с поправками. Сбор оплачивает гость. Хост добавляет его к счёту и перечисляет департаменту до 16-го числа следующего месяца.

Правила расчёта:

• сбор берётся с каждой спальни: для квартиры с двумя спальнями — двойная ставка за ночь;
• при проживании дольше 30 ночей подряд сбор начисляется только за первые 30;
• ставку определяет категория, которую хост присваивает после одобрения.

Кроме сбора, посуточная аренда накладывает на хоста обязанности перед департаментом, которых у долгосрочной аренды нет: передавать данные гостей, хранить записи о них не меньше трёх лет, соблюдать максимальную вместимость из разрешения.

Штрафы за посуточную аренду без разрешения

Штраф за посуточную аренду в Дубае без лицензии — 5 000 AED, за сдачу без предварительного одобрения DET — 2 000 AED, по перечню из постановления № 49 от 2014 года. Декрет № 41 задаёт общие рамки: от 200 до 20 000 AED за нарушение. При повторе в течение года сумма удваивается, но не превышает 100 000 AED.

Нарушение	Штраф
Деятельность без лицензии	5 000 AED
Сдача без предварительного одобрения DET	2 000 AED
Ложные или неточные сведения	5 000 AED
Нарушение условий разрешения	500 AED
Сдача не целиком, а по комнатам	500 AED
Повтор в течение года	Вдвое, но не более 100 000 AED

Помимо штрафа за посуточную аренду без лицензии, DET может вынести предупреждение, приостановить деятельность на срок до шести месяцев или отозвать лицензию. В русскоязычных обзорах встречается потолок «до 200 000 AED». Такой суммы в тексте Декрета и постановления мы не нашли — максимум 100 000 AED.

Налоги в ОАЭ: НДС и корпоративный налог

Налога на доходы физических лиц в ОАЭ нет, но доход от посуточной аренды может облагаться НДС и корпоративным налогом. Налоговый орган ОАЭ (FTA) считает разрешение DET лицензией, а короткое проживание не подпадает под освобождение для жилой аренды.

• НДС 5%. Исполнительное положение о НДС освобождает жилую аренду, только если договор заключён больше чем на шесть месяцев или у арендатора есть Emirates ID (статья 43). Гостиничные и сервисные апартаменты из понятия «жилое здание» исключены (статья 37). Посуточная аренда на несколько ночей гостям без Emirates ID под освобождение не попадает. Регистрироваться плательщиком НДС обязательно, когда облагаемый оборот превышает 375 000 AED.
• Корпоративный налог. Постановление Кабинета министров ОАЭ № 49 от 2023 года освобождает доход физлица от недвижимости, только если деятельность не ведётся и не должна вестись по лицензии. FTA в руководстве по инвестициям физлиц в недвижимость прямо пишет, что документ DET на сдачу holiday homes «будет являться соответствующей лицензией». Значит, владелец с разрешением на своё имя попадает под корпоративный налог, если его оборот от предпринимательской деятельности превышает 1 000 000 AED за календарный год.

Если квартиру сдаёт лицензированный оператор, а у владельца собственного разрешения нет, руководство FTA этот случай не разбирает. При обороте, близком к любому из порогов, выбор между «сам» и «через оператора» стоит обсудить с налоговым консультантом в ОАЭ.

НДФЛ в России с дохода от аренды в Дубае

Налоговый резидент России платит НДФЛ с дохода от посуточной аренды квартиры в Дубае и сам подаёт декларацию 3-НДФЛ; для долгосрочной аренды правило то же. Отсутствие налога в ОАЭ этого не отменяет. По статье 208 НК РФ такой доход относится к доходам от источников за пределами России. Статья 228 обязывает резидента задекларировать его самостоятельно, потому что налоговых агентов здесь нет.

Сроки и ставки по НК РФ на 2026 год:

Что	Правило	Статья НК РФ
Кто платит	Налоговый резидент — находился в России не меньше 183 дней за 12 месяцев подряд	ст. 207 п. 2
Декларация	3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года	ст. 229 п. 1
Уплата	Не позднее 15 июля следующего года	ст. 228 п. 4
Ставка	Прогрессивная шкала основной налоговой базы: 13% до 2,4 млн руб., 15% — 2,4–5 млн, 18% — 5–20 млн, 20% — 20–50 млн, 22% — свыше 50 млн	ст. 224 п. 1

Зачесть налог, уплаченный в ОАЭ, можно только если он фактически был уплачен (статья 232 НК РФ). С 1 января 2026 года применяется новое соглашение России и ОАЭ об устранении двойного налогообложения от 17 февраля 2025 года. Его статья 6 разрешает облагать доход от недвижимости в стране, где объект находится, а статья 23 — вычитать уплаченный там налог из российского. Раз налог на доходы физлиц в ОАЭ не взимается, вычитать обычно нечего, и НДФЛ платится полностью. Соглашение от 7 декабря 2011 года, которое часто упоминают в обзорах, касалось инвестиционных доходов государств и их учреждений, а не доходов частных лиц от недвижимости.

Если вы перестали быть налоговым резидентом России, доход от квартиры в Дубае в России не облагается: нерезиденты платят НДФЛ только с доходов от источников в РФ (статья 209). Статус считается по фактическим дням за 12 месяцев, поэтому год переезда стоит посчитать отдельно.

Сдавать самому или через управляющую компанию

Владельцу, который живёт не в Дубае, посуточную сдачу почти всегда удобнее доверить лицензированной управляющей компании: заезды, уборка, передача данных гостей в DET и туристический дирхам требуют человека на месте каждый день.

Задача	Сам (собственник)	Управляющая компания
Разрешение DET	На своё имя	На имя оператора
Заселение, уборка, бельё	Нужен помощник в Дубае	Входит в договор
Данные гостей и туристический дирхам в DET	Сам, ежемесячно	Оператор
Корпоративный налог ОАЭ	Владелец с разрешением — в периметре при обороте свыше 1 млн AED	Руководство FTA этот случай не разбирает
НДФЛ в России	Декларирует владелец	Декларирует владелец — оператор налоговым агентом РФ не является

Размер вознаграждения оператора за посуточную аренду закон не устанавливает, он записывается в договоре. В нашем расчёте ниже заложено 20% выручки. Замените эту цифру ставкой из коммерческого предложения конкретной компании. Перед подписанием проверьте, что у компании есть регистрация оператора в DET, и попросите номер Permit на вашу квартиру: без него объявление незаконно.

Мифы о посуточной аренде в Дубае

Распространённое мнение, что достаточно разместить квартиру на площадке бронирования, неверно: DET требует зарегистрировать и одобрить объект до публикации объявления. Другие мифы тоже не выдерживают сверки с законом:

• «В Эмиратах нет налогов». Нет налога на доходы физлиц, но есть НДС выше 375 000 AED оборота и корпоративный налог для хоста с лицензией и оборотом свыше 1 млн AED. А резидент России платит НДФЛ дома.
• «Дом может запретить посуточную сдачу». Застройщик и ассоциация собственников обязаны допускать лицензированного хоста. Но отказ в разрешении возможен из-за пункта в SPA, расположения или категории объекта.
• «Разрешение стоит тысячи дирхамов». За однокомнатную квартиру — 370 AED. Большие суммы в обзорах часто включают подписку на электронную систему за 1 500 AED или услуги оператора.
• «Арендатор может пересдавать, если хозяин не против». Согласие нужно письменное, и разрешение DET всё равно оформляется.
• «Посуточно всегда выгоднее». Выручка за ночь не сравнима с годовым платежом арендатора, пока не вычтены простой, управление и расходы (см. расчёт).

Посуточная или долгосрочная аренда в Дубае: расчёт на одной квартире

Посуточная аренда в Дубае выгоднее долгосрочной, только если загрузка перекрывает расходы на управление и содержание: в нашем примере с однокомнатной квартирой точка безубыточности — 64,6% занятых ночей в году. По данным AirDNA, которые приводит Emirates 24|7, средняя загрузка краткосрочного жилья в Дубае за 12 месяцев по август 2026 года — 69%, средняя цена ночи — 178 USD.

Вводные ниже — условные, а не рыночные данные об аренде в конкретном доме. Подставьте свои цифры.

Вводные (условно)	Посуточно	Долгосрочно
Цена ночи / плата за год	500 AED за ночь	80 000 AED в год
Управление и сдача	20% выручки	5% годовой платы
Расходы владельца	18 000 AED в год: коммунальные услуги, интернет, расходники, износ	Платит арендатор
Разрешение DET	370 AED	—
Service charge	Одинаков, не учитываем	Одинаков, не учитываем

Чистый доход владельца до service charge в зависимости от загрузки:

Загрузка	Выручка посуточно	Чистыми посуточно	Чистыми долгосрочно
50%	91 250 AED	54 630 AED	76 000 AED
60%	109 500 AED	69 230 AED	76 000 AED
69%	125 925 AED	82 370 AED	76 000 AED
75%	136 875 AED	91 130 AED	76 000 AED

Расшифровка: при загрузке 50–60% посуточная сдача приносит меньше долгосрочной. При средней по рынку загрузке 69% она даёт около 6 000 AED в год сверху, при 75% — около 15 000 AED. Туристический дирхам гость оплачивает сверх цены, и на доход владельца он не влияет. НДС уменьшил бы посуточную выручку, если хост зарегистрирован плательщиком. НДФЛ в России платится и с посуточной, и с долгосрочной аренды.

Долгосрочный вариант зависит от рынка. По отчёту Cushman & Wakefield Core, во втором квартале 2026 года аренда в Дубае подешевела на 6% к предыдущему кварталу. Это снижает ориентир для долгосрочного варианта в таблице. Подбирая квартиру под эту модель, сравнивайте конкретные дома в проектах застройщиков, а не среднюю цифру по городу. Если покупка будет в кредит, сначала проверьте условия банка, а потом считайте доход: о первоначальном взносе и требованиях банков — в статье про ипотеку в Дубае на строящийся объект.

Плюсы и минусы посуточной аренды в Дубае

Главный плюс посуточной аренды в Дубае — гибкая и потенциально более высокая выручка, главный минус — риск простоя и операционная нагрузка на владельца.

Плюсы:

• заявку DET рассматривает за один рабочий день, разрешение стоит 370 AED за однокомнатную квартиру;
• владелец может сам жить в квартире между бронированиями;
• застройщик и ассоциация собственников обязаны допускать лицензированного хоста;
• цену ночи можно менять под спрос, а не фиксировать на год.

Минусы:

• доход зависит от загрузки: в нашем примере ниже 65% посуточная сдача проигрывает долгосрочной;
• коммунальные услуги, уборка и износ мебели ложатся на владельца;
• после получения разрешения продолжается отчётность: данные гостей, записи за три года, номер разрешения в объявлениях, QR-код у входа, туристический дирхам;
• хост с лицензией может выйти на пороги НДС и корпоративного налога, которых у владельца с долгосрочным договором нет;
• для резидента России добавляется ежегодная декларация 3-НДФЛ.

Кому посуточная аренда в Дубае не подходит

Посуточная аренда не подходит владельцу, чья квартира не наберёт около 65% загрузки при реалистичной цене ночи: ниже этой отметки в нашем расчёте долгосрочная сдача выгоднее. Другие случаи:

• Арендатор без письменного согласия владельца. Пересдача без него нарушает статью 24 закона № 26 от 2007 года и даёт арендодателю основание требовать выселения.
• SPA с запретом на holiday home. Permit DET на такой объект не выдадут.
• Владелец за рубежом без управляющей компании. Заезды, уборка и отчётность в DET требуют человека в Дубае каждый день.
• Нужен стабильный доход. Долгосрочный договор фиксирует платёж на год, посуточная меняет его на переменную выручку.

Методология и источники

Все сборы, штрафы и правила в статье сверены 25 сентября 2026 года с законодательством Дубая, страницами услуг DET, налоговыми актами ОАЭ и Налоговым кодексом РФ. Страницы DET открываются только в браузере, поэтому их текст мы брали из индекса Google на 25.09.2026 и сверяли суммы с таблицей сборов постановления № 49 от 2014 года. Рыночные данные приведены с указанием поставщика и издания. Сравнение посуточной и долгосрочной сдачи — наша модель с условными вводными. Порталы объявлений и блоги агентств как источники не использовались.

Источники:

• Декрет № 41 от 2013 года о сдаче holiday homes; постановление Исполнительного совета № 49 от 2014 года (сборы и штрафы); административное постановление № 1 от 2020 года; постановление Исполнительного совета № 2 от 2014 года о туристическом дирхаме; Закон № 26 от 2007 года об отношениях арендодателя и арендатора — Dubai Legislation Portal.
• DET: страницы услуг «Apply for a holiday home permit», «Issue a new Holiday Homes permit», «Renew a Holiday Homes permit», «Register as a Holiday Home Operator»; инструкция Holiday Homes customer journey.
• Dubai Media Office: QR-коды для holiday homes (29.05.2023).
• Минфин ОАЭ: исполнительное положение о НДС (постановление Кабинета № 52 от 2017 года, консолидированная редакция); постановление Кабинета № 49 от 2023 года. FTA: руководство CTGREI1 (22.10.2024). Портал u.ae — налогообложение.
• НК РФ, ст. 207, 208, 209, 224, 228, 229, 232 (ред. на 04.08.2026). Соглашение между РФ и ОАЭ об устранении двойного налогообложения от 17.02.2025; соглашение о налогообложении дохода от инвестиций государств и их учреждений от 07.12.2011 (КонсультантПлюс).
• Cushman & Wakefield Core, MarketBeat Residential Q2 2026 Dubai (через Khaleej Times, 09.08.2026). Данные AirDNA (через Emirates 24|7, 04.09.2026).

Подготовлено редакцией East Property. Данные на 25.09.2026. Статья не заменяет консультацию налогового консультанта. Сборы пересматриваются, когда DET или Dubai Legislation Portal публикуют изменения.

Частые вопросы

Нужна ли лицензия, чтобы сдавать квартиру в Дубае на Airbnb?

Да. Регулярная сдача меблированной квартиры гостям на короткий срок — это деятельность holiday home по Декрету № 41 от 2013 года. DET требует зарегистрировать и одобрить объект до публикации объявления на любой площадке.

Сколько стоит разрешение на посуточную аренду в Дубае?

300 AED за спальню, но не больше 1 200 AED в год, плюс 50 AED за сертификат категории и 20 AED сборов на знания и инновации. Для однокомнатной квартиры — 370 AED.

Сколько действует разрешение DET?

Один год. Продлевать его нужно до истечения срока, иначе сдавать квартиру нельзя.

Какой штраф за сдачу квартиры без разрешения DET?

5 000 AED за деятельность без лицензии и 2 000 AED за сдачу без одобрения DET. При повторе в течение года штраф удваивается, максимум — 100 000 AED.

Сколько платит гость туристического дирхама?

15 AED за спальню за ночь в категории deluxe и 10 AED в категории standard, не дольше чем за 30 ночей подряд.

Может ли арендатор сдавать квартиру посуточно?

Только с письменного согласия владельца (статья 24 закона № 26 от 2007 года) и с разрешением DET на своё имя.

Нужно ли платить налог в России с дохода от квартиры в Дубае?

Да, если вы налоговый резидент РФ: доход декларируется в 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля по прогрессивной шкале от 13%. Нерезиденты РФ с этого дохода налог в России не платят.

Платит ли владелец налоги в ОАЭ с посуточной аренды?

Налога на доходы физлиц в ОАЭ нет. НДС обязателен при облагаемом обороте свыше 375 000 AED, а владелец с разрешением DET на своё имя попадает под корпоративный налог при обороте свыше 1 млн AED в год.

Что выгоднее в Дубае — посуточная или долгосрочная аренда?

Зависит от загрузки. В нашем примере посуточная сдача однокомнатной квартиры выгоднее долгосрочной примерно с 65% занятых ночей. По данным AirDNA, средняя загрузка в Дубае за год по август 2026 года — 69%.

Можно ли сдавать квартиру посуточно, если живу не в Дубае?

Да, но удобнее через лицензированную управляющую компанию: заезды, уборка и отчётность в DET требуют присутствия на месте. Номер разрешения на вашу квартиру оператор обязан указывать в каждом объявлении.