صيانة شقة في دبي: التكاليف التي يتحملها مالكو العقارات في الإمارات العربية المتحدة ورسوم الخدمات

في عام 2026، أصبحت تكاليف الصيانة عاملاً أكثر أهمية في حسابات المشترين. تنشر إدارة الأراضي المعدلات المعتمدة لرسوم الصيانة لكل عقار، وقد ارتفعت هذه الرسوم على مدار العام بنسبة تتراوح بين 3 و8 في المائة في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية. تشمل رسوم التبريد مكونًا ثابتًا، يُفرض حتى على الشقق غير المأهولة. وفي الوقت نفسه، تختلف هيكلية رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح بين الفيلات والشقق، على الرغم من تجميعها في قوائم العقارات تحت عنوان واحد هو: «رسوم الصيانة».

في هذا المقال، نحلل تكاليف الصيانة لستة أنواع من العقارات: الشقق الاستوديو، والشقق ذات غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم، والمنازل المستقلة، والفيلات المزودة بأحواض سباحة، والشقق في الأبراج السكنية الفاخرة. يتم تحليل كل نوع من أنواع العقارات في أربعة سيناريوهات: أن تسكن فيها بنفسك؛ أو أن تؤجرها على أساس طويل الأجل؛ تؤجره على أساس يومي؛ أو أن العقار شاغر؛ أو أنه يُستخدم لجزء من السنة. الأرقام إرشادية، اعتبارًا من سبتمبر 2026؛ ويجب التحقق من الرسوم الخاصة بعقار معين في سجل هيئة تنظيم العقارات (RERA) قبل الشراء.

ما تتكون منه تكاليف التشغيل ومن يتحملها

تتألف تكاليف صيانة المساكن في الإمارات العربية المتحدة من خمس فئات من النفقات، ولكل فئة الجهة المسؤولة عن دفعها. بعض المدفوعات تقع دائمًا على عاتق المالك، وبعضها يتحملها الشاغل، وبعضها يتم توزيعه بموجب العقد. من الأخطاء الشائعة في معظم الحسابات اعتبار الفئات الخمس جميعها من نفقات المالك عند تأجير العقار، أو العكس، تجاهلها عند السكن في شقة خاصة. من يتحمل تكاليف كل فئة:

فئة النفقات	إذا كان المالك يقيم في العقار	تأجير	شقة شاغرة
رسوم صيانة المبنى	المالك	المالك	المالك
الكهرباء والمياه (DEWA)	المالك	المستأجر	المؤجر، الحد الأدنى للفاتورة
التبريد: الاستهلاك	المالك	المستأجر	لا
التبريد: المكون الثابت	المالك	وفقًا للعقد، غالبًا ما يكون المالك	المالك
ضريبة بلدية بنسبة 5% من الإيجار	المالك حسب التقييم	المستأجر	المالك حسب التقييم، في حالة وجود حساب لدى هيئة مياه وكهرباء دبي (DEWA)
الإصلاحات الداخلية البسيطة	المالك	المستأجر حتى الحد الأقصى المحدد في العقد، وعادة ما يتراوح بين 500 و1,000 درهم	المالك
الإصلاحات الكبرى واستبدال الأجهزة المنزلية	المالك	المالك	المالك
الإدارة والبحث عن مستأجرين	لا	المالك	لا
التجهيزات والتأمين ضد المسؤولية	المالك	المالك	المالك

رسوم الخدمات: أسعار عام 2026 حسب نوع العقار

تعد رسوم الصيانة أكبر بند من بنود الإنفاق وأكثرها قابلية للتنبؤ بالنسبة للشقة. توافق هيئة التنظيم العقاري (RERA) على هذه الرسوم لكل مبنى على حدة؛ ويتم احتسابها بناءً على المساحة الأرضية للشقة، وتقوم شركة الإدارة بإصدار فواتير بها كل ثلاثة أشهر أو سنويًا. تُضاف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% إلى هذه الرسوم: وفقًا لإرشادات مصلحة الضرائب، تقدم شركة إدارة المبنى خدمة خاضعة للضريبة. يتفاوت النطاق بمقدار عشرة أضعاف بين أنواع العقارات المختلفة: من 65 درهمًا للمتر المربع سنويًا في المناطق الأقل تكلفة إلى 500–750 درهمًا في الأبراج الشاهقة المزودة بمسابح وصالات رياضية وخدمة الكونسيرج. المبادئ التوجيهية لعام 2026، محولة إلى أمتار مربعة:

نوع العقار والمساحة	السعر للمتر المربع في السنة	ما يشمله
المناطق ذات الأسعار المعقولة: المدينة الدولية، ديسكفري جاردنز	65–130 درهم	التنظيف الأساسي، والأمن، والمصاعد؛ ويشمل التكييف في ديسكفري جاردنز
المناطق الشهيرة: جي في سي، أرجان، مدينة دبي الرياضية، دبي الجنوب	110–170 درهم	خدمات التنظيف والأمن والمسبح وصالة الألعاب الرياضية في معظم المباني
الأبراج متوسطة المستوى: بيزنس باي، دبي مارينا، JLT	160–300 درهم	مجموعة كاملة من المرافق المشتركة، خدمة الكونسيرج، مواقف للسيارات
الأبراج الفاخرة: داون تاون، بالم جميرا، بلوواترز	240–500 درهم، تصل إلى 750 درهم في المشاريع ذات العلامات التجارية	خدمة بمستوى الفنادق
المنازل المستقلة: تاون سكوير، داماك هيلز 2، تلال الغاف	30–65 درهمًا بناءً على المساحة الأرضية للعقار	الشوارع، الحدائق، أمن المجمع، إنارة الشوارع
الفلل: المزارع العربية، دبي هيلز إستيت	25–65 درهمًا بناءً على المساحة الأرضية للعقار	البنية التحتية للمجتمع؛ حيث تمتلك الفيلا مرافقها الخاصة

يبلغ سعر المتر المربع للفيلا ما بين خمسة إلى عشرة أضعاف سعر الشقة، لأن المجمع السكني يتحمل تكاليف الطرق والمتنزهات، في حين أن الفيلا تمتلك مصاعدها الخاصة ومسبحها وتكييف الهواء الخاص بها. ومع ذلك، فإن مساحة الفيلا أكبر بأربع إلى ست مرات، كما أن امتلاكها لمرافق خاصة بها يترتب عليه تكاليف إضافية، لذا فإن إجمالي تكلفة صيانة المنزل أعلى من تكلفة صيانة الشقة.

المرافق والتبريد

تقوم هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) بتوفير الكهرباء والمياه في دبي وفقًا لنظام تسعير متدرج: فكلما زاد الاستهلاك، ارتفعت تكلفة كل كيلوواط/ساعة إضافي. وفي فصل الصيف، ترتفع الفاتورة بمقدار مرة ونصف إلى مرتين بسبب استخدام مكيفات الهواء. الاعتبار الرئيسي هو كيفية تبريد المنزل، حيث يمثل ذلك ما يصل إلى نصف فاتورة المرافق. هناك خياران:

• يتم تضمين تكلفة تكييف الهواء في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). ويحتوي العقار على وحدات تكييف منفصلة خاصة به أو نظام تكييف مركزي، وتُدرج تكلفتها ضمن رسوم الخدمات. لا توجد فاتورة منفصلة للتبريد؛ ويُشار إلى ذلك في إعلانات العقارات بعبارة «خالي من تكاليف التبريد». وهذا هو الحال عادةً في منطقة جيه في سي (JVC) وواحة السيليكون (Silicon Oasis) والعقارات القديمة في ديرة وأجزاء من ديسكفري جاردنز (Discovery Gardens).
• التبريد المركزي. يتم توفير المياه المبردة من محطة تبريد محلية، ويتم إصدار الفاتورة من قبل مورد منفصل. وتتألف الفاتورة من جزأين: رسوم ثابتة مقابل السعة المتصلة ورسوم متغيرة مقابل الاستهلاك. يتم احتساب الرسوم الثابتة شهريًّا بغض النظر عما إذا كان مكيف الهواء قيد التشغيل أم لا، وتشكل ما بين 60 إلى 80 في المائة من فاتورة فصل الشتاء. وهذا هو الحال عادةً في داون تاون، والمارينا، وبيزنس باي، وJLT، وJBR.

إرشادات لعام 2026 للعقارات المأهولة، بمتوسط سنوي: شقة استوديو — 300–500 درهم شهريًا لـ DEWA بالإضافة إلى 300–500 للتبريد؛ شقة بغرفة نوم واحدة — 350–600 بالإضافة إلى 450–800؛ شقة بغرفتي نوم — 500–800 بالإضافة إلى 600–1,000؛ فيلا بثلاث غرف نوم — 1,500–3,500 لـ DEWA مع تكييف الهواء. في أبراج «المارينا» و«داونتاون» الفاخرة، يمكن أن تصل فاتورة التبريد الصيفية لشقة كبيرة إلى 1,500 درهم شهريًا.

ستة نماذج حسابية

تستند جميع الحسابات التالية إلى ستة عقارات نموذجية. وتستند المعلمات إلى متوسط الأسعار ومعدلات الإيجار في السوق الشامل لصيف عام 2026، في حين تُؤخذ معدلات رسوم الخدمات من النطاق المتوسط للمنطقة. يتراوح العائد الإجمالي لجميع العقارات الستة بين 5 و7.5 في المائة، وتُحوّل تكاليف التشغيل هذه النسب المئوية إلى أرقام صافية مختلفة. البيانات الأولية:

الصيغة	المساحة	السعر	الإيجار السنوي	رسوم الخدمات	رسوم الخدمات السنوية (شاملة ضريبة القيمة المضافة)
شقة استوديو في JVC، بدون تكييف منفصل	40 متر مربع	600,000 درهم	45,000 درهم	130 درهمًا للمتر المربع	حوالي 5,500 درهم
شقة بغرفة نوم واحدة في بيزنس باي	70 مترًا مربعًا	1.5 مليون درهم	90,000 درهم	220 للمتر المربع	حوالي 16,200 درهم
شقة من غرفتي نوم في مرسى دبي	120 مترًا مربعًا	2.8 مليون درهم	150,000 درهم	240 لكل متر مربع	حوالي 30,200 درهم
منزل ريفي مكون من ثلاث غرف نوم في مجمع سكني	220 مترًا مربعًا	2.2 مليون درهم	120,000 درهم	45 درهمًا للمتر المربع	حوالي 10,400 درهم
فيلا مع مسبح، أربع غرف نوم	400 متر مربع	6 ملايين درهم	320,000 درهم	40 درهمًا للمتر المربع	حوالي 16,800 درهم
شقة في برج فاخر	150 مترًا مربعًا	6 ملايين درهم	300,000 درهم	500 لكل متر مربع	حوالي 78,800 درهم

السيناريو الأول: تعيش هناك بمفردك

عندما يعيش المالك في الشقة، فإنه يتحمل جميع فئات النفقات الخمس. لا توجد رسوم إدارية، ولكن هناك فواتير المرافق وتكاليف التبريد ورسوم بلدية بنسبة 5 في المائة من القيمة الإيجارية المقدرة، والتي يتم تحصيلها عبر فاتورة هيئة مياه وكهرباء دبي (DEWA). بالنسبة لشقة في برج سكني مزود بنظام تبريد مركزي، تكون تكاليف المرافق مماثلة لرسوم الصيانة؛ أما بالنسبة للفيلا، فهي أعلى بمقدار الضعف. الحساب السنوي:

نوع العقار	رسوم المبنى	DEWA، التبريد، الأجهزة	الضريبة بنسبة 5% والتأمين	الاحتياطي	الإجمالي السنوي
استوديو JVC	5,500	6,000	2,750	3,000	حوالي 17,000
شقة بغرفة نوم واحدة في بيزنس باي	16,200	11,400	5,200	7,500	حوالي 40,000
مارينا من غرفتين	30,200	16,800	8,500	14,000	حوالي 70,000
منزل متلاصق	10,400	21,500	7,200	16,500	حوالي 56,000
فيلا مع مسبح	16,800	51,500	18,500	45,000	حوالي 132,000
برج فاخر	78,800	18,000	17,000	30,000	حوالي 144,000

في عمود «هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA)، التبريد، المرافق»، يتم تضمين تكاليف التبريد في فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) الخاصة بالشقة الاستوديو؛ أما بالنسبة للشقق المكونة من غرفة نوم واحدة وغرفتي نوم والبرج الفاخر، فتبلغ فاتورة التبريد المنفصلة 7,200 و10,800 و12,000 درهم على التوالي؛ أما بالنسبة للمنازل المتلاصقة والفيلات، فتُضاف تكاليف صيانة مكيفات الهواء والمسبح والحديقة إلى فواتير المرافق: 3,500 و15,500 درهم. ويتم احتساب ضريبة بلدية بنسبة 5 في المائة على أساس القيمة الإيجارية التقديرية.

يُحدد احتياطي الصيانة بنسبة 0.5 في المائة من السعر للشقق و0.75 في المائة للمنازل. وهذا ليس دفعة سنوية، بل مبلغ من المنطقي تخصيصه: حيث يتم استبدال وحدة تكييف الهواء في الشقة كل 8–10 سنوات، وسخان المياه كل 5–7 سنوات، بينما في الفيلا، يشمل ذلك أيضًا السقف ومضخات حمام السباحة والوحدات الخارجية.

السيناريو الثاني: الإيجار طويل الأجل

عند التأجير لمدة سنة أو أكثر، يتحمل المستأجر فواتير المرافق والتكييف والضريبة البلدية، بينما يتحمل المالك مصاريف المبنى ورسوم الإدارة والتأمين والإصلاحات الكبرى وفترات الشغور بين المستأجرين. تمثل النفقات الإلزامية للمالك ما بين 16 و32 في المائة من دخل الإيجار، ومع احتساب مخصصات فترات الشغور والإصلاحات، ترتفع هذه النسبة إلى ما بين 30 و46 في المائة. الحساب السنوي في حالة الإدارة من قبل وكالة مقابل 5 في المائة من الإيجار:

الصيغة	رسوم المبنى	الإدارة (5٪)	إيجاري والتأمين	الأجهزة
استوديو JVC	5,500	2,400	700	0
شقة بغرفة نوم واحدة في بيزنس باي	16,200	4,700	900	0
شقة بغرفتي نوم في مارينا	30,200	7,900	1,200	0
منزل ريفي	10,400	6,300	1,400	3,500
فيلا مع مسبح	16,800	16,800	2,700	15,500
برج سكني فاخر	78,800	15,800	2,200	0

هذا عنصر إلزامي. تضاف إلى ذلك احتياطيتان: واحدة لتغطية فترة توقف الإيجار بين المستأجرين، والأخرى للإصلاحات الداخلية للعقار. إجمالي المصاريف الإلزامية، ونسبتها من الإيجار، والاحتياطيات، والإجمالي شاملاً الاحتياطيات، والعائد الصافي بعد خصم جميع المصاريف:

التنسيق	إلزامي	الحصة	الاحتياطيات	الإجمالي	صافي
استوديو JVC	8,600	19%	4,800	13,400	5.3%
شقة بغرفة نوم واحدة في بيزنس باي	21,800	24	11,100	32,900	3.8
شقة من غرفتين في مارينا	39,300	26	20,000	59,300	3.2
منزل متلاصق	21,600	18	21,300	42,900	3.5
فيلا مع مسبح	51,800	16	64,200	116,000	3.4
برج بريميوم	96,800	32	42,000	138,800	2.7

يُحتسب مخصص الشغور بنسبة 4 في المائة من الإيجار للشقق و6 في المائة للفيلات: تغيير المستأجر كل سنتين، بما في ذلك تكاليف الشغور والتجهيز لمدة شهر واحد. يُخصص الجزء الثابت من تكاليف التبريد للمستأجر في الحساب؛ وإذا بقيت هذه التكاليف، بموجب عقد الإيجار، من مسؤولية المالك، يُضاف ما يقارب 3,600 درهم سنويًا إلى تكاليف تشغيل الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة، وما يقارب 5,000 درهم للشقة المكونة من غرفتي نوم.

الاستنتاج العملي: تتكبد الشقة الاستوديو في منطقة ذات طلب مرتفع أقل تكاليف صيانة وتحافظ على أعلى عائد صافٍ. أما البرج السكني الفاخر فيفقد ما يقرب من نصف إيراداته الإيجارية، ويتم شراؤه من أجل ارتفاع قيمة رأس المال والمكانة الاجتماعية بدلاً من الإيرادات الإيجارية.

السيناريو الثالث: الإيجار قصير الأجل

الإيجارات اليومية تقلب هيكل التكاليف رأساً على عقب. تقع فواتير المرافق وتكاليف تكييف الهواء على عاتق المالك، حيث لا يدفعها النزيل. يلزم الحصول على ترخيص بيت ضيافة من وزارة الاقتصاد والسياحة، بالإضافة إلى عمولة المشغل التي تتراوح بين 15 و25 في المائة من الإيرادات، وتكاليف التنظيف والمفروشات، كما أن الأثاث يتآكل بسرعة مضاعفة. يزيد إجمالي الإيرادات بنسبة 40–50 في المائة مقارنة بالتأجير طويل الأجل، لكن التكاليف أيضًا أعلى بمقدار الضعف. فيما يلي حساب لكلتا الطريقتين، حيث يزداد الطلب على الإيجار قصير الأجل، بافتراض معدل إشغال يبلغ 70 في المائة:

المقال	شقة بغرفة نوم واحدة في منطقة بيزنس باي	شقة بغرفتي نوم في مارينا
متوسط السعر في الليلة ومعدل الإشغال	520 درهمًا، 70%	800 درهم، 70%
إجمالي الإيرادات السنوية	حوالي 133,000	حوالي 204,000
عمولة المشغل 20%	26,600	40,900
هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) والتبريد على نفقة المالك	12,000	17,000
رخصة بيت الضيافة	حوالي 1,500	حوالي 1,500
رسوم التشغيل شاملة ضريبة القيمة المضافة	16,200	30,200
التأمين	1,000	1,500
مخصص للإصلاحات الناتجة عن التآكل المتسارع، 1 في المائة من السعر	15,000	28,000
الدخل السنوي الصافي	حوالي 61,000	حوالي 85,000
العائد الصافي	4.0%	3.0
للمقارنة: العائد الصافي على عقد إيجار طويل الأجل	3.8	3.2

يتم تحميل تكاليف التنظيف والمفروشات على الضيف من خلال رسوم التنظيف؛ ويدفع الضيف ضريبة سياحية تتراوح بين 10 و20 درهمًا في الليلة. الاستنتاج المستخلص من الجدول أهم من الأرقام نفسها: تضيف الإيجارات اليومية حوالي نصف نقطة مئوية إلى العائد الصافي لشقة بغرفة نوم واحدة، في حين أنها لا تضيف شيئًا إلى شقة بغرفتي نوم. تظهر علاوة الإيجار قصير الأجل عندما تكون نسبة الإشغال مرتفعة في المناطق السياحية، وتختفي عندما تنخفض نسبة الإشغال عن 60 في المائة أو عندما تكون أسعار الليلة أقل من المتوقع.

السيناريو الرابع: العقار شاغر أو يُستخدم لجزء من السنة

المالك الذي يزور العقار لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر في السنة يدفع تقريباً نفس المبلغ الذي يدفعه المقيم الدائم، لأن معظم التكاليف لا تعتمد على وجوده. فرسوم الخدمات، والجزء الثابت من تكاليف التبريد، والتأمين، وضريبة الملكية البلدية تُفرض على مدار السنة. الشقة الخالية في دبي ليست مجانية: فشقة بغرفة نوم واحدة في منطقة بيزنس باي، تُستخدم لمدة ثلاثة أشهر، تكلف حوالي 37,000 درهم سنويًا، أي ما يزيد عن 12,000 درهم شهريًا في حالة الإقامة فيها. ما يتم تحصيله مقابل الشقة الخالية:

• رسوم الخدمات الكاملة: 16,200 درهم لشقة بغرفة نوم واحدة في بيزنس باي.
• رسوم التكييف الثابتة: حوالي 3,600 درهم سنويًا للتكييف المركزي.
• الحد الأدنى لفاتورة DEWA للحفاظ على التوصيل والاستخدام العرضي: 1,500–2,000 سنويًا.
• الضريبة البلدية على أساس الإيجار المقدر، طالما أن حساب «ديوا» مسجل باسم المالك: 4,500.
• عمليات الفحص والتهوية. في الشقة المغلقة خلال فصل الصيف، قد يتشكل العفن وتنتشر الروائح الكريهة من المصارف الجافة، لذا يلزم وجود شخص لتشغيل مكيف الهواء وفتح الصنابير مرة كل أسبوعين: 2,500–4,000 سنويًا.
• التأمين وصندوق الإصلاحات: 700 و7,500.

هناك خياران أمام هؤلاء الملاك. الأول هو تأجير الشقة خلال الأشهر التي لا حاجة إليها فيها، من خلال وكالة تأجير قصير الأجل تتولى أيضًا مهمة عمليات الفحص. والثاني هو شراء شقة في مبنى لا يوجد به تكييف مركزي، حيث لا تتكبد الشقة الخالية فاتورة تكييف ثابتة.

الفيلا مقابل الشقة: أين يكمن الفرق

رسوم صيانة الفيلا منخفضة، مما يخلق انطباعًا خاطئًا بأن تكاليف الصيانة رخيصة. في الواقع، للفيلا مجموعة نفقاتها الخاصة التي لا تتحملها الشقة، ولا تظهر هذه النفقات في أي سجلات. بالنسبة للفيلا المزودة بمسبح، فإن تكلفة صيانة معدات المسبح تعادل تقريبًا رسوم الخدمات الخاصة بالمنطقة السكنية. وتشمل التكاليف الإضافية ما يلي:

• حمام السباحة. التنظيف الأسبوعي، والمواد الكيميائية، وصيانة المضخات والمرشحات: 400–700 درهم شهريًا.
• الحديقة. الري، والتقليم، واستبدال النباتات، وأجر البستاني: 300–600 شهريًا.
• وحدات تكييف الهواء. تحتوي الفيلا على أربع إلى ثماني وحدات خارجية؛ وتبلغ تكلفة عقد الصيانة السنوي 2,000–4,000، مع استبدال الوحدات كل 8–10 سنوات.
• مكافحة الآفات. إلزامية في المجمعات السكنية بالضواحي: 800–1,500 سنويًا.
• المياه والكهرباء. تستهلك الفيلا ما بين ثلاثة إلى خمسة أضعاف ما تستهلكه الشقة؛ ويمكن أن تصل فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) في الصيف إلى ما بين 4,000 و7,000 شهريًا.
• الأسقف وخزانات المياه والمضخات. تقع مسؤولية هذه البنية التحتية على عاتق المالك، بينما يتم تغطيتها في الشقة من خلال رسوم خدمات المبنى.

عند تأجير فيلا، يمكن تحميل بعض هذه التكاليف على المستأجر عبر عقد الإيجار، لكن السوق يأخذ ذلك في الحسبان: فالفيلا التي يتحمل فيها المالك تكاليف صيانة المسبح والحديقة تُؤجر بسعر أعلى وتجد مستأجراً بشكل أسرع.

عمر المبنى ومخصصات الإصلاحات

تميل رسوم الصيانة إلى الارتفاع مع تقدم عمر المبنى، بدلاً من الانخفاض. تتطلب المصاعد والواجهات وأنظمة التبريد في المباني التي يزيد عمرها عن عشر سنوات إصلاحات كبيرة، وتقوم شركة الإدارة إما بتخصيص أموال لهذا الغرض في صندوق احتياطي أو بفرض مساهمات لمرة واحدة على المالكين. قبل شراء شقة في مبنى يزيد عمره عن عشر سنوات، يجدر طلب تفاصيل عن حالة صندوق الاحتياطي ومحاضر اجتماعات الملاك خلال العامين الماضيين: فوجود صندوق فارغ إلى جانب مصاعد بالية يعني أنه ستكون هناك حاجة إلى مساهمة لمرة واحدة في السنوات القادمة. أما داخل الشقة، فيقوم المالك بتكوين احتياطي خاص به: بنسبة 0.5 في المائة من سعر الشراء سنويًّا للشقق الجديدة، وتصل النسبة إلى 1 في المائة للشقق التي يزيد عمرها عن عشر سنوات وللمباني التي تحتوي على أنظمة تقنية خاصة بها.

كيفية خفض تكاليف الصيانة

يعتمد جزء من التكاليف على اختيار العقار، وجزء آخر على شروط العقد؛ ويمكن التأثير على كليهما قبل الشراء. ما يثبت فعاليته:

• مبنى بدون نظام تبريد مركزي. فهذا يزيل العنصر الثابت من فاتورة التبريد ويجعل الشقة الخالية أرخص. وهذا مهم بشكل خاص لأولئك الذين يستخدمون العقار لجزء فقط من السنة.
• رسوم تستند إلى سجل RERA، بدلاً من اعتماد كلمة الوكيل العقاري. فقد يختلف السعر بين مبنيين متجاورين في نفس المنطقة بنسبة تصل إلى 50 في المائة. وتكون المباني التي لا تحتوي على مسبح على السطح أو خدمة بواب أرخص بنسبة 30–40 في المائة.
• رسوم تبريد ثابتة في عقد الإيجار. إذا كان المستأجر هو من يتحمل هذه الرسوم، فإن المالك يوفر ما بين 3,000 و5,000 سنويًا.
• رسوم إدارة تُفرض كمبلغ ثابت بدلاً من نسبة مئوية من الإيجار المرتفع: بالنسبة لفيلا تبلغ تكلفتها 320,000 سنويًا، يكون الفرق كبيرًا.
• تأمين يغطي التشطيبات الداخلية والمسؤولية تجاه الغير مقابل بضع مئات من الدراهم، بدلاً من تخصيص احتياطي لتغطية أضرار المياه التي تلحق بالجيران.
• عقد صيانة سنوي لوحدات تكييف الهواء بدلاً من الإصلاحات على أساس كل حالة على حدة: فالصيانة الدورية تضاعف العمر التشغيلي للوحدات.

ما يجب التحقق منه قبل الشراء

يجب الانتهاء من هذه التفاصيل قبل دفع العربون، حيث لا يمكن تغييرها بمجرد إتمام الصفقة. ما يجب طلبه وأين يجب التحقق منه:

• جدول الرسوم المعتمد للسنة الحالية في سجل هيئة التنظيم العقاري (RERA) والاتجاه السائد خلال السنوات الثلاث الماضية.
• الرسوم المستحقة على البائع: يتم تحويلها مع الشقة، ويجب الحصول على شهادة من المطور تؤكد عدم وجود أي رسوم مستحقة.
• نوع نظام التبريد ومن يتحمل الجزء الثابت من التكلفة، وفقًا للممارسة المعتادة في المبنى.
• حالة صندوق الاحتياطي وخطط شركة الإدارة لإجراء الإصلاحات الكبرى.
• عمر وحدات تكييف الهواء وسخان المياه في الشقة: سيكون استبدالها أول نفقة كبيرة يتحملها المالك الجديد.
• فواتير هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) وفواتير التبريد الخاصة بالسنة السابقة للبائع أو المستأجر: فالنفقات الفعلية أفضل من أي تقدير.

خارج دبي

في أبوظبي والشارقة والإمارات الشمالية، هيكل الصيانة هو نفسه، لكن التعريفات والهيئات التنظيمية تختلف. لا تتم الموافقة على رسوم الصيانة من قبل هيئة التنظيم العقاري (RERA) بل من قبل السلطة المحلية؛ ويتم إصدار فواتير المرافق من قبل الموردين المحليين؛ ولا توجد الرسوم البلدية المفروضة على المستأجرين في كل مكان، ويتم احتسابها وفقًا لقواعدها الخاصة. القاعدة العامة لجميع الإمارات هي نفسها: قبل الشراء، اطلب جدول الرسوم المعتمد وفواتير الكهرباء للعام الماضي، بدلاً من تقدير متوسط السوق. في أبوظبي، على الجزر التي تضم كثافة عالية من المباني الشاهقة، تكون الرسوم مماثلة لتلك الموجودة في دبي؛ أما في الشارقة وعجمان، فهي أقل بكثير، مع نطاق أبسط من المناطق المشتركة.

أخطاء تكلف المال

يكرر المشترون معظم الأخطاء في حساب تكاليف الصيانة عاماً بعد عام. وأكثرها شيوعاً هي:

• يتم أخذ معدل الرسوم من إعلان العقار. ويكون المعدل الفعلي أعلى بنسبة 20 إلى 40 في المائة لأن الإعلان لا يشمل ضريبة القيمة المضافة أو يستند إلى معدل العام الماضي.
• عدم أخذ تكاليف التبريد في الحسبان. يقدّر المشتري رسوم هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) بناءً على تجربته مع مكيفات الهواء ذات النظام المنفصل في منزله، ليجد نفسه بعد ذلك يتلقى فاتورة ثانية من مزود خدمات التبريد.
• يتم حساب تكلفة الفيلا وفقًا لمعدل العقار. ويؤدي وجود المسبح والحديقة ووحدات تكييف الهواء إلى مضاعفة المبلغ النهائي.
• لم يتم تخصيص مخصصات لفترة الشغور. يمثل شهر واحد بدون مستأجر كل سنتين خسارة في الدخل بنسبة 4 في المائة، وهذا تقدير متفائل للعقارات الأكبر حجمًا.
• لا توجد مخصصات للإصلاحات. تكلفة إصلاح مكيف الهواء الذي يتعطل في شهر يوليو تتراوح بين 5,000 و8,000، ولن ينتظر المستأجر حتى يتم إصلاحه.
• يُعامل الشقة الخالية كما لو كانت مشغولة. فرسوم الخدمات، والمكون الثابت من فاتورة التبريد، وضريبة البلدية مستحقة الدفع على مدار العام.

الأسئلة المتكررة

كم تبلغ تكلفة صيانة شقة في دبي سنويًا؟

بالنسبة لشقة بغرفة نوم واحدة في برج سكني متوسط المستوى — حوالي 40,000 درهم سنويًا إذا كنت تسكن فيها، وحوالي 22,000 درهم كمصروفات إلزامية إذا قمت بتأجيرها، باستثناء المخصصات المخصصة لفترات التعطل والإصلاحات. تبلغ تكلفة شقة استوديو في منطقة مخصصة للسوق الشامل نصف هذا المبلغ، بينما تبلغ تكلفة شقة في برج سكني فاخر ثلاثة أضعاف هذا المبلغ.

من يدفع رسوم الخدمات عند تأجير شقة؟

دائمًا المالك. يدفع المستأجر تكاليف الكهرباء والمياه واستهلاك التكييف ورسوم بلدية بنسبة 5 في المائة عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). ويتم تخصيص الجزء الثابت من رسوم التكييف وفقًا لعقد الإيجار.

أيهما أكثر تكلفة في الصيانة، الفيلا أم الشقة؟

الفيلا. رسوم إدارة المجمع منخفضة، لكن تكاليف المسبح، والحديقة ووحدات التكييف الخاصة وفواتير المرافق — التي تزيد تكلفتها بثلاثة إلى خمسة أضعاف عن تلك الخاصة بالشقق — تبلغ حوالي 130,000 درهم سنويًا لفيلا بقيمة 6 ملايين، مقارنة بـ 70,000 درهم لشقة من غرفتي نوم تكلف 2.8 مليون.

هل الإيجار اليومي أكثر ربحية؟

بالنسبة لشقة بغرفة نوم واحدة في منطقة سياحية بمعدل إشغال يبلغ 70 في المائة، يكون العائد الصافي أعلى بنصف نقطة مئوية مقارنة بالإيجار طويل الأجل، في حين أن عبء العمل يبلغ ضعف ما هو عليه في الحالة الأخرى. أما بالنسبة لشقة من غرفتي نوم، فلا يوجد فرق يذكر. وإذا انخفض معدل الإشغال إلى أقل من 60 في المائة، يصبح الإيجار اليومي أقل ربحية.

كم تبلغ تكلفة الشقة الخالية؟

تبلغ تكلفة شقة بغرفة نوم واحدة في برج سكني مزود بتكييف مركزي حوالي 30,000–37,000 درهم سنويًا، مع الأخذ في الاعتبار رسوم الخدمات، والجزء الثابت من فاتورة التكييف، ورسوم التقييم البلدية، والحد الأدنى لفاتورة هيئة مياه وكهرباء دبي (DEWA)، وعمليات التفتيش. أما المبنى الذي لا يحتوي على نظام تبريد مركزي، فيقلل هذا المبلغ بحوالي 4,000 درهم.

أين يمكنك التحقق من جدول الرسوم لمبنى معين؟

في سجل رسوم هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA) على بوابة دائرة الأراضي أو في تطبيق دبي REST، ابحث عن اسم العقار. هناك يمكنك أيضًا معرفة ما إذا كانت الرسوم قد تمت الموافقة عليها للسنة الحالية وكيف تغيرت.

ما يجب تذكره

• يتم احتساب رسوم الصيانة حسب نوع العقار، وليس حسب السعر. ففي شقة استوديو في منطقة جيه في سي (JVC)، يُخصم 19 في المائة من الإيجار لتغطية النفقات الإلزامية، بينما يُخصم 32 في المائة في برج سكني فاخر.
• السيناريو هو الذي يحدد من يتحمل التكاليف. عندما يكون العقار مؤجراً، يتحمل المستأجر فواتير المرافق والرسوم البلدية؛ وعندما يكون العقار شاغراً أو غير مأهول، تعود هذه التكاليف إلى المالك.
• تعد الفيلا أكثر تكلفة من الشقة حتى عند معدل إيجار منخفض. ويضيف وجود المسبح والحديقة وتكييف الهواء ما بين 15,000 و20,000 درهم سنويًا إلى مصاريف العقار.
• الإيجارات اليومية ليست مربحة لجميع أنواع العقارات. تدر الشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في منطقة سياحية عائداً إضافياً بنسبة نصف نقطة مئوية؛ بينما لا تدر الشقة المكونة من غرفتي نوم أي عائد إضافي.
• تبلغ تكلفة الشقة الخالية 30,000 درهم أو أكثر. ويؤدي وجود نظام تكييف مركزي برسوم ثابتة إلى ارتفاع التكلفة؛ بينما تكون العقارات التي تخلو منه أرخص.
• تحقق من جدول الرسوم في سجل هيئة التنظيم العقاري (RERA) قبل دفع عربون. قد تختلف رسوم العقارات المجاورة بما يصل إلى الضعف، ولا يمكن تغيير ذلك بعد الشراء.

اطلب حسابين: أحدهما للسكن في العقار والآخر لتأجيره

نقوم بحساب تكاليف التشغيل لكل عقار في إطار سيناريوهين قبل دفع الوديعة: المبلغ الذي يتكبده المالك الذي يقيم فيه، والمبلغ المتبقي من الإيجار بعد خصم جميع النفقات الإلزامية والاحتياطيات. يشمل الحساب معدلات رسوم الخدمات المعتمدة من سجل هيئة التنظيم العقاري (RERA) (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة)، ونوع نظام التبريد ومكوناته الثابتة، وفواتير المرافق للعام الماضي، ورسوم الإدارة، والاحتياطيات المخصصة للصيانة والإصلاحات بناءً على عمر العقار.

ألقِ نظرة على عقاراتنا في الإمارات العربية المتحدة وأرسل استفسارًا: سنختار العقارات التي تتوافق مع متطلباتك ونرسل لك جدولًا تفصيليًّا لكل عقار، كما في هذا المقال، يوضح العائد الصافي بعد خصم جميع النفقات.