दुबई में फ्लैट का रखरखाव: यूएई में संपत्ति मालिकों के लिए लागत और सेवा शुल्क

2026 में, रखरखाव लागत खरीदारों की गणनाओं में एक अधिक महत्वपूर्ण कारक बन गई। भूमि विभाग प्रत्येक संपत्ति के लिए रखरखाव शुल्क की स्वीकृत दरें प्रकाशित करता है, और वर्ष के दौरान ये घनी आबादी वाले क्षेत्रों में 3–8 प्रतिशत तक बढ़ी हैं। कूलिंग चार्जेस में एक निश्चित घटक शामिल होता है, जो खाली फ्लैट के लिए भी लगाया जाता है। इस बीच, विला और फ्लैट के लिए प्रबंधन शुल्क और मरम्मत लागत अलग-अलग ढंग से संरचित होती हैं, हालांकि प्रॉपर्टी लिस्टिंग में इन्हें एक ही शीर्षक 'रखरखाव शुल्क' के अंतर्गत समूहित किया जाता है।

इस लेख में, हम छह प्रकार के आवासों के रखरखाव लागत का विश्लेषण करते हैं: स्टूडियो फ्लैट, एक-बेडरूम और दो-बेडरूम फ्लैट, टाउनहाउस, स्विमिंग पूल वाले विला, और प्रीमियम हाई-राइज़ ब्लॉकों में फ्लैट। प्रत्येक संपत्ति के प्रकार का चार परिदृश्यों में विश्लेषण किया गया है: आप स्वयं वहाँ रहते हैं; आप इसे दीर्घकालिक आधार पर किराए पर देते हैं; आप इसे दैनिक आधार पर किराए पर देते हैं; संपत्ति खाली रहती है या वर्ष के कुछ हिस्सों के लिए उपयोग की जाती है। ये आंकड़े सितंबर 2026 तक के अनुमानित हैं; किसी विशिष्ट संपत्ति की दरें खरीदने से पहले RERA रजिस्टर में जांच लेनी चाहिए।

चालू खर्चों में क्या शामिल है और कौन भुगतान करता है

संयुक्त अरब अमीरात में आवास रखरखाव लागत में पाँच प्रकार के व्यय शामिल हैं, और प्रत्येक श्रेणी का अपना भुगतानकर्ता होता है। कुछ भुगतान हमेशा मालिक की जिम्मेदारी होते हैं, कुछ कब्जेदार द्वारा वहन किए जाते हैं, और कुछ अनुबंध द्वारा आवंटित किए जाते हैं। अधिकांश गणनाओं में एक आम गलती यह होती है कि संपत्ति किराए पर देते समय इन सभी पांच श्रेणियों को मालिक का खर्च मान लिया जाता है, या इसके विपरीत, अपने फ्लैट में रहते समय इन्हें अनदेखा कर दिया जाता है। कौन क्या भुगतान करता है:

व्यय की श्रेणी	मालिक वहीं रहता है	किराए पर दिया गया	खाली
भवन रखरखाव शुल्क	मालिक	मालिक	मालिक
बिजली और पानी (DEWA)	मालिक	किरायेदार	मकान मालिक, न्यूनतम बिल
कूलिंग: खपत	मकान मालिक	किरायेदार	नहीं
कूलिंग: निश्चित घटक	मालिक	अनुबंध के अनुसार, अक्सर मालिक	मालिक
किराए का 5 प्रतिशत नगरपालिका कर	मालिक जैसा आकलित	किरायेदार	मालिक जैसा आकलित, यदि DEWA खाता धारित हो
छोटी आंतरिक मरम्मतें	मकान मालिक	ठेकेदार अनुबंध में निर्दिष्ट सीमा तक, आमतौर पर 500–1,000 दिरहम	मकान मालिक
बड़े मरम्मत कार्य और उपकरणों का प्रतिस्थापन	मकान मालिक	मकान मालिक	मकान मालिक
प्रबंधन और किरायेदार की खोज	नहीं	मालिक	नहीं
फिटिंग्स और देयता बीमा	मकान मालिक	मालिक	मालिक

सेवा शुल्क: 2026 दरें संपत्ति के प्रकार के अनुसार

रखरखाव शुल्क किसी फ्लैट के लिए व्यय का सबसे बड़ा और सबसे पूर्वानुमेय मद है। यह दर प्रत्येक इमारत के लिए व्यक्तिगत रूप से RERA द्वारा अनुमोदित होती है; इसे फ्लैट के फर्श क्षेत्र के आधार पर गणना की जाती है और प्रबंधन कंपनी द्वारा त्रैमासिक या वार्षिक रूप से चालान किया जाता है। दर में 5% वैट जोड़ा जाता है: कर प्राधिकरण के मार्गदर्शन के अनुसार, इमारत की प्रबंधन कंपनी एक कर योग्य सेवा प्रदान करती है। विभिन्न प्रकार की संपत्तियों के बीच यह सीमा दस गुना तक भिन्न होती है: सबसे किफायती क्षेत्रों में प्रति वर्ष प्रति वर्ग मीटर 65 दिरहम से लेकर स्विमिंग पूल, जिम और एक कंसीयर्ज वाले ऊँची इमारतों वाले ब्लॉकों में 500–750 तक। 2026 के लिए दिशानिर्देश, वर्ग मीटर में परिवर्तित:

संपत्ति का प्रकार और क्षेत्र	प्रति वर्ग मीटर प्रति वर्ष दर	क्या शामिल है
बजट क्षेत्र: इंटरनेशनल सिटी, डिस्कवरी गार्डन्स	65–130 दिरहम	बुनियादी सफाई, सुरक्षा, लिफ्ट; डिस्कवरी गार्डन्स में एयर कंडीशनिंग शामिल है
लोकप्रिय क्षेत्र: जेवीसी, अर्जन, दुबई स्पोर्ट्स सिटी, दुबई साउथ	110–170 दिरहम	अधिकांश इमारतों में सफाई, सुरक्षा, स्विमिंग पूल और जिम
मध्यम श्रेणी के टावर: बिजनेस बे, दुबई मरीना, जेएलटी	160–300 दिरहम	सामुदायिक सुविधाओं की पूरी श्रृंखला, कंसीयज सेवा, पार्किंग
प्रीमियम टावर: डाउनटाउन, पाम जुमेराह, ब्लूवाटर्स	240–500 दिरहम, ब्रांडेड डेवलपमेंट्स में 750 तक	होटल-स्तरीय सेवा
टाउनहाउस: टाउन स्क्वायर, डैमैक हिल्स 2, तिलाल अल घाफ	संपत्ति के फर्श क्षेत्र के आधार पर 30–65 दिरहम	सड़कें, पार्क, एस्टेट सुरक्षा, सड़क प्रकाश व्यवस्था
विला: अरबियन रैंच, दुबई हिल्स एस्टेट	संपत्ति के फर्श क्षेत्र के आधार पर 25–65 दिरहम	सामुदायिक बुनियादी ढांचा; विला की अपनी उपयोगिताओं हैं

एक विला के लिए प्रति वर्ग मीटर की दर एक फ्लैट की तुलना में पांच से दस गुना कम होती है, क्योंकि एस्टेट सड़कों और पार्कों का भुगतान करता है, जबकि विला में अपनी ही लिफ्ट, स्विमिंग पूल और एयर कंडीशनिंग होती है। हालाँकि, एक विला चार से छह गुना बड़ा होता है, और अपनी खुद की सुविधाओं का होना अलग लागतें उत्पन्न करता है, इसलिए एक घर का कुल रखरखाव खर्च एक फ्लैट की तुलना में अधिक होता है।

सुविधाएँ और कूलिंग

दुबई में बिजली और पानी DEWA द्वारा एक श्रेणीबद्ध मूल्य निर्धारण प्रणाली के तहत आपूर्ति किए जाते हैं: खपत जितनी अधिक होगी, प्रत्येक बाद का किलोवाट-घंटा उतना ही महंगा होता जाता है। गर्मियों में, एयर कंडीशनिंग के कारण बिल डेढ़ से दो गुना बढ़ जाता है। मुख्य विचार यह है कि घर को कैसे ठंडा किया जाता है, क्योंकि यह यूटिलिटी बिल का आधा हिस्सा तक होता है। दो विकल्प हैं:

• एयर कंडीशनिंग DEWA बिल में शामिल है। संपत्ति में अपने स्वयं के स्प्लिट-सिस्टम यूनिट या एक केंद्रीय एयर कंडीशनिंग सिस्टम होता है, जिसका खर्च सेवा शुल्क में शामिल होता है। कूलिंग के लिए कोई अलग बिल नहीं होता है; प्रॉपर्टी के विज्ञापनों में, इसे 'चिलर फ्री' कहा जाता है। यह JVC, सिलिकॉन ओएसिस, देरा में पुरानी प्रॉपर्टी और डिस्कवरी गार्डन्स के कुछ हिस्सों में आम है।
• केंद्रीकृत कूलिंग। ठंडा पानी एक डिस्ट्रिक्ट कूलिंग प्लांट से आपूर्ति किया जाता है, और बिल एक अलग आपूर्तिकर्ता द्वारा जारी किया जाता है। यह दो भागों में होता है: जुड़ी हुई क्षमता के लिए एक निश्चित शुल्क और खपत के लिए एक परिवर्तनीय शुल्क। निश्चित शुल्क मासिक रूप से बिल किया जाता है, चाहे एयर कंडीशनिंग चालू हो या नहीं, और यह सर्दियों के बिल का 60-80 प्रतिशत होता है। यह डाउनटाउन, मरीना, बिजनेस बे, JLT और JBR में आम है।

कब्जे वाली संपत्तियों के लिए 2026 के दिशानिर्देश, पूरे वर्ष का औसत: स्टूडियो फ्लैट — DEWA के लिए प्रति माह 300–500 दिरहम और कूलिंग के लिए 300–500; एक-बेडरूम फ्लैट — 350–600 और 450–800; दो-बेडरूम — 500–800 प्लस 600–1,000; तीन-बेडरूम विला — डीईडब्ल्यूए (DEWA) के लिए एयर कंडीशनिंग के साथ 1,500–3,500। प्रीमियम मरीना और डाउनटाउन टावरों में, एक बड़े फ्लैट का गर्मियों का कूलिंग बिल प्रति माह 1,500 दिरहम तक पहुँच सकता है।

छह गणना मॉडल

सभी बाद की गणनाएँ छह विशिष्ट संपत्तियों पर आधारित हैं। पैरामीटर 2026 की गर्मियों के औसत कीमतों और जन-साधारण किराये की दरों पर आधारित हैं, जबकि सेवा शुल्क दरें क्षेत्र के मध्य-श्रेणी से ली गई हैं। सभी छह संपत्तियों के लिए सकल उपज 5 से 7.5 प्रतिशत के बीच है, और यह चल रही लागतें ही हैं जो इन प्रतिशतों को विभिन्न शुद्ध आंकड़ों में बदलती हैं। प्रारंभिक डेटा:

स्वरूप	क्षेत्रफल	कीमत	वार्षिक किराया	सेवा शुल्क	वार्षिक सेवा शुल्क (वैट सहित)
जेवीसी में स्टूडियो, अलग एयर कंडीशनिंग के बिना	40 वर्ग मीटर	600,000 दिरहम	45,000 दिरहम	प्रति वर्ग मीटर 130	लगभग 5,500 दिरहम
बिजनेस बे में एक-बेडरूम फ्लैट	70 वर्ग मीटर	15 लाख दिरहम	90,000 दिरहम	प्रति वर्ग मीटर 220	लगभग 16,200 दिरहम
दुबई मरीना में दो-बेडरूम फ्लैट	120 वर्ग मीटर	2.8 मिलियन दिरहम	150,000 दिरहम	प्रति वर्ग मीटर 240	लगभग 30,200 दिरहम
एक आवासीय एस्टेट में तीन-बेडरूम टाउनहाउस	220 वर्ग मीटर	2.2 मिलियन दिरहम	120,000 दिरहम	45 प्रति वर्ग मीटर	लगभग 10,400 दिरहम
स्विमिंग पूल के साथ विला, चार बेडरूम	400 वर्ग मीटर	6 मिलियन दिरहम	320,000 दिरहम	40 प्रति वर्ग मीटर	लगभग 16,800 दिरहम
एक प्रीमियम टावर में फ्लैट	150 वर्ग मीटर	6 मिलियन दिरहम	300,000 दिरहम	प्रति वर्ग मीटर 500	लगभग 78,800 दिरहम

परिदृश्य एक: आप अकेले वहाँ रहते हैं

जब मालिक खुद फ्लैट में रहता है, तो वह सभी पांच खर्चों का वहन करता है। कोई प्रबंधन शुल्क नहीं है, लेकिन यूटिलिटी बिल, कूलिंग लागत और आकलित किराये के मूल्य के 5 प्रतिशत का नगरपालिका कर होता है, जो DEWA बिल के माध्यम से लगाया जाता है। केंद्रीकृत कूलिंग वाले टावर ब्लॉक में एक फ्लैट के लिए, उपयोगिता लागत रखरखाव शुल्क के बराबर होती है; एक विला के लिए, यह दोगुनी होती है। वार्षिक गणना:

संपत्ति का प्रकार	भवन शुल्क	DEWA, कूलिंग, उपकरण	5% लेवी और बीमा	आरक्षित	कुल प्रति वर्ष
जेवीसी स्टूडियो	5,500	6,000	2,750	3,000	लगभग 17,000
बिजनेस बे में एक-बेडरूम फ्लैट	16,200	11,400	5,200	7,500	लगभग 40,000
दो-कमरे मरीना	30,200	16,800	8,500	14,000	लगभग 70,000
टाउनहाउस	10,400	21,500	7,200	16,500	लगभग 56,000
स्विमिंग पूल वाला विला	16,800	51,500	18,500	45,000	लगभग 1,32,000
प्रीमियम टावर	78,800	18,000	17,000	30,000	लगभग 144,000

'DEWA, कूलिंग, यूटिलिटीज' कॉलम में, स्टूडियो के लिए DEWA बिल में कूलिंग शामिल है; एक-बेडरूम और दो-बेडरूम फ्लैट और प्रीमियम टावर के लिए, एक अलग कूलिंग बिल 7,200 का है, क्रमशः 10,800 और 12,000 दिरहम; टाउनहाउस और विला के लिए, एयर कंडीशनिंग, स्विमिंग पूल और बगीचे का रखरखाव यूटिलिटी बिलों में जोड़ा जाता है: 3,500 और 15,500 दिरहम। अनुमानित किराया मूल्य के आधार पर 5 प्रतिशत नगरपालिका कर लगाया जाता है।

रखरखाव भंडार फ्लैटों के लिए कीमत का 0.5 प्रतिशत और मकानों के लिए 0.75 प्रतिशत निर्धारित किया गया है। यह कोई वार्षिक भुगतान नहीं है, बल्कि एक ऐसी राशि है जिसे अलग रखना समझदारी है: एक फ्लैट में एयर-कंडीशनिंग यूनिट हर 8–10 साल में बदली जाती है, वॉटर हीटर हर 5–7 साल में, जबकि एक विला में, छत, स्विमिंग पूल पंप और आउटडोर यूनिट्स भी शामिल हैं।

दृश्य दो: दीर्घकालिक पट्टा

एक साल या उससे अधिक समय के लिए किराए पर देने पर, यूटिलिटी बिल, एयर-कंडीशनिंग और नगरपालिका कर किरायेदार द्वारा भुगतान किए जाते हैं, जबकि मालिक पर भवन शुल्क, प्रबंधन शुल्क, बीमा, बड़ी मरम्मत और किरायेदारों के बीच खाली रहने की अवधि का बोझ रहता है। मालिक के अनिवार्य खर्च किराये की आय का 16–32 प्रतिशत होते हैं, और डाउनटाइम और मरम्मत के प्रावधानों के साथ, यह बढ़कर 30–46 प्रतिशत हो जाता है। एजेंसी द्वारा प्रबंधित किए जाने पर वार्षिक गणना किराए का 5 प्रतिशत:

स्वरूप	भवन शुल्क	प्रबंधन (5%)	एजारी और बीमा	उपकरण
जेवीसी स्टूडियो	5,500	2,400	700	0
बिजनेस बे में एक-बेडरूम फ्लैट	16,200	4,700	900	0
मरीना में दो-बेडरूम फ्लैट	30,200	7,900	1,200	0
टाउनहाउस	10,400	6,300	1,400	3,500
स्विमिंग पूल वाला विला	16,800	16,800	2,700	15,500
प्रीमियम टावर ब्लॉक	78,800	15,800	2,200	0

यह एक अनिवार्य घटक है। इसमें दो रिज़र्व जोड़े जाते हैं: एक किरायेदारों के बीच के डाउनटाइम के लिए और एक संपत्ति की आंतरिक मरम्मत के लिए। कुल अनिवार्य व्यय, किराए में उनका हिस्सा, रिज़र्व, रिज़र्व सहित कुल, और सभी व्ययों के बाद शुद्ध उपज:

फ़ॉर्मेट	अनिवार्य	साझा करें	आरक्षित निधि	कुल	नेट
जेवीसी स्टूडियो	8,600	19%	4,800	13,400	5.3%
बिजनेस बे में एक-बेडरूम फ्लैट	21,800	24%	11,100	32,900	3.8%
दो-कमरे मरीना	39,300	26%	20,000	59,300	3.2%
टाउनहाउस	21,600	18%	21,300	42,900	3.5%
स्विमिंग पूल वाला विला	51,800	16%	64,200	116,000	3.4%
प्रीमियम टावर	96,800	32%	42,000	138,800	2.7%

खाली रहने की व्यवस्था फ्लैटों के किराए का 4 प्रतिशत और विला के लिए 6 प्रतिशत ली जाती है: हर दो साल में किरायेदार बदलना, जिसमें एक महीने का खाली रहने और तैयारी का खर्च शामिल है। कूलिंग लागत के निश्चित हिस्से को गणना में किरायेदार को आवंटित किया जाता है; यदि पट्टे के समझौते के तहत, यह मकान मालिक की जिम्मेदारी बनी रहती है, तो एक-बेडरूम फ्लैट की चल रही लागतों में लगभग 3,600 दिरहम प्रति वर्ष और दो-बेडरूम फ्लैट के लिए लगभग 5,000 जोड़े जाते हैं।

व्यावहारिक निष्कर्ष: उच्च-मांग वाले क्षेत्र में एक स्टूडियो फ्लैट पर सबसे कम रखरखाव लागत आती है और इसका शुद्ध रिटर्न सबसे अधिक रहता है। एक लक्ज़री टावर ब्लॉक अपनी किराये की आय का लगभग आधा हिस्सा खो देता है, और इसे किराये की आय के बजाय पूंजी वृद्धि और प्रतिष्ठा के लिए खरीदा जाता है।

तीनवां परिदृश्य: अल्पकालिक किराया

दैनिक किराया लागत संरचना को पूरी तरह से उलट देता है। यूटिलिटी बिल और एयर-कंडीशनिंग की लागतें मालिक पर ही आती हैं, क्योंकि मेहमान इनका भुगतान नहीं करते। अर्थव्यवस्था और पर्यटन विभाग से गेस्टहाउस लाइसेंस की आवश्यकता होती है, राजस्व का 15-25 प्रतिशत ऑपरेटर की कमीशन के रूप में, सफाई और बिस्तर के खर्चे, और फर्नीचर दोगुनी तेजी से खराब होता है। कुल राजस्व लंबी अवधि के किराए की तुलना में 40-50 प्रतिशत अधिक होता है, लेकिन लागत भी दोगुनी होती है। यहाँ दोनों प्रारूपों के लिए एक गणना दी गई है, जहाँ अल्पकालिक किराए की उच्च मांग है, यह मानते हुए कि कब्जे की दर 70 प्रतिशत है:

लेख	एक-बेडरूम बिजनेस बे	मरीना में दो-बेडरूम फ्लैट
प्रति रात औसत मूल्य और अधिभोग दर	520 दिरहम, 70%	800 दिरहम, 70%
वार्षिक सकल राजस्व	लगभग 1,33,000	लगभग 204,000
ऑपरेटर कमीशन 20%	26,600	40,900
डीईडब्ल्यूए और कूलिंग मालिक के खर्च पर	12,000	17,000
अतिथि गृह लाइसेंस	लगभग 1,500	लगभग 1,500
वैट सहित परिचालन शुल्क	16,200	30,200
बीमा	1,000	1,500
तेज़ घिसाव और टूट-फूट के कारण मरम्मत के लिए प्रावधान, कीमत का 1 प्रतिशत	15,000	28,000
शुद्ध वार्षिक आय	लगभग 61,000	लगभग 85,000
शुद्ध प्रतिफल	4.0%	3.0%
तुलना के लिए: दीर्घकालिक पट्टे पर शुद्ध उपज	3.8%	3.2%

सफाई और बिस्तर के कपड़ों की लागत सफाई शुल्क के माध्यम से अतिथि पर स्थानांतरित कर दी जाती है; अतिथि प्रति रात 10–20 दिरहम का पर्यटक कर का भुगतान करता है। तालिका से निष्कर्ष स्वयं आंकड़ों से अधिक महत्वपूर्ण है: दैनिक किराया एक-बेडरूम फ्लैट के शुद्ध रिटर्न में लगभग आधा प्रतिशत अंक जोड़ता है, जबकि यह दो-बेडरूम फ्लैट में कुछ भी नहीं जोड़ता है। अल्पकालिक किराए के लिए प्रीमियम तब मौजूद होता है जब पर्यटन क्षेत्रों में कब्ज़ा अधिक होता है और जब कब्ज़ा 60 प्रतिशत से नीचे आ जाता है या जब रात के किराए अनुमानित से कम हो जाते हैं, तो यह समाप्त हो जाता है।

परिदृश्य चार: संपत्ति खाली रहती है या वर्ष के कुछ हिस्से के लिए उपयोग में आती है

एक मालिक जो साल में दो या तीन महीने के लिए आता है, वह एक स्थायी निवासी जितना ही लगभग भुगतान करता है, क्योंकि अधिकांश लागतें उनकी उपस्थिति पर निर्भर नहीं करती हैं। सर्विस चार्ज, कूलिंग लागत का निश्चित हिस्सा, बीमा और नगरपालिका संपत्ति कर पूरे वर्ष लगाए जाते हैं। दुबई में एक खाली फ्लैट मुफ्त नहीं है: बिजनेस बे में एक बेडरूम वाला फ्लैट, जिसका उपयोग तीन महीने के लिए किया जाता है, उसकी वार्षिक लागत लगभग 37,000 दिरहम है, जो वहां रहने पर प्रति माह 12,000 से अधिक है। एक खाली फ्लैट के लिए क्या शुल्क लिया जाता है:

• पूर्ण सेवा शुल्क: बिजनेस बे में एक बेडरूम फ्लैट के लिए 16,200 दिरहम।
• स्थिर एयर-कंडीशनिंग शुल्क: केंद्रीकृत एयर-कंडीशनिंग के लिए प्रति वर्ष लगभग 3,600।
• कनेक्शन बनाए रखने और कभी-कभार उपयोग के लिए न्यूनतम DEWA बिल: 1,500–2,000 प्रति वर्ष।
• आकलित किराए के आधार पर नगरपालिका कर, जबकि DEWA खाता मालिक के नाम पर है: 4,500।
• निरीक्षण और हवा देना। गर्मियों में बंद फ्लैट में, सूखे नालियों से फफूंद और बदबू पैदा हो सकती है, इसलिए हर दो हफ्ते में एक बार एयर कंडीशनिंग चालू करने और नल खोलने के लिए किसी की जरूरत होती है: 2,500–4,000 प्रति वर्ष।
• बीमा और मरम्मत कोष: 700 और 7,500.

ऐसे मालिकों के पास दो विकल्प हैं। पहला है, उन महीनों के दौरान जब फ्लैट की ज़रूरत नहीं होती, उसे एक अल्पकालिक किराये की एजेंसी के माध्यम से किराए पर देना, जो निरीक्षण का भी ध्यान रखती है। दूसरा विकल्प है कि ऐसी इमारत में खरीदारी की जाए जहाँ केंद्रीकृत एयर-कंडीशनिंग न हो, जहाँ खाली फ्लैट का कोई निश्चित एयर-कंडीशनिंग बिल न आए।

विला बनाम फ्लैट: अंतर कहाँ है

विला के लिए रखरखाव शुल्क कम होता है, जिससे कम रखरखाव की भ्रांति पैदा होती है। वास्तव में, एक विला के अपने खर्च होते हैं जो एक अपार्टमेंट के नहीं होते, और ये किसी भी रजिस्टर में नहीं दिखते। स्विमिंग पूल वाले विला के लिए, पूल उपकरणों के रखरखाव की लागत लगभग एस्टेट के सेवा शुल्क के बराबर होती है। अतिरिक्त लागतों में शामिल हैं:

• स्विमिंग पूल। साप्ताहिक सफाई, रसायन, और पंपों व फ़िल्टरों का रखरखाव: 400–700 दिरहम प्रति माह।
• बगीचा। पानी देना, छंटाई, पौधों को बदलना, माली की मजदूरी: 300–600 प्रति माह।
• एयर कंडीशनिंग यूनिट्स। एक विला में चार से आठ आउटडोर यूनिट्स होते हैं; वार्षिक रखरखाव अनुबंध की लागत 2,000–4,000 होती है, और यूनिट्स को हर 8–10 साल में बदला जाता है।
• कीट नियंत्रण। उपनगरीय एस्टेट्स में अनिवार्य: 800–1,500 प्रति वर्ष।
• पानी और बिजली। एक विला एक फ्लैट की तुलना में तीन से पांच गुना अधिक खपत करता है; गर्मियों में DEWA का बिल प्रति माह 4,000–7,000 तक पहुंच सकता है।
• छत, पानी के टैंक, पंप। यह बुनियादी ढांचा मालिक की जिम्मेदारी है, जबकि एक फ्लैट में यह भवन के सर्विस चार्जेज द्वारा कवर किया जाता है।

जब एक विला किराए पर दिया जाता है, तो इनमें से कुछ लागतें पट्टेदारी समझौते के माध्यम से किरायेदार पर थोपी जा सकती हैं, लेकिन बाज़ार इसे ध्यान में रखता है: एक विला जहाँ मालिक पूल और बगीचे के रखरखाव की लागत वहन करता है, वह अधिक कीमत पर किराए पर दिया जाता है और उसे किरायेदार भी जल्दी मिल जाता है।

इमारत की उम्र और मरम्मत की व्यवस्था

इमारत के पुराने होने पर रखरखाव शुल्क घटने के बजाय बढ़ने की प्रवृत्ति होती है। दस साल से पुरानी इमारतों में लिफ्ट, मुखौटे और कूलिंग सिस्टम को बड़ी मरम्मत की आवश्यकता होती है, और प्रबंधन कंपनी इसके लिए या तो एक रिजर्व फंड में धन अलग रखती है या मालिकों से एकमुश्त योगदान लेती है। दस साल से पुरानी इमारत में फ्लैट खरीदने से पहले, रिजर्व फंड की स्थिति का विवरण और पिछले दो वर्षों की मालिकों की बैठकों के कार्यवृत्त मांगना उचित है: एक खाली कोष और खराब लिफ्ट्स का मतलब है कि आने वाले वर्षों में एकमुश्त योगदान देना होगा। फ्लैट के अंदर, मालिक अपना खुद का भंडार बनाता है: नए फ्लैटों के लिए प्रति वर्ष खरीद मूल्य का 0.5 प्रतिशत, दस साल से अधिक पुराने फ्लैटों और अपनी खुद की तकनीकी प्रणालियों वाली इमारतों के लिए 1 प्रतिशत तक।

रखरखाव लागत को कैसे कम करें

लागत का एक हिस्सा संपत्ति के चुनाव पर और एक हिस्सा अनुबंध की शर्तों पर निर्भर करता है; खरीद से पहले दोनों को प्रभावित किया जा सकता है। क्या कारगर है:

• केंद्रीकृत कूलिंग के बिना एक इमारत। इससे कूलिंग बिल का निश्चित हिस्सा समाप्त हो जाता है और खाली फ्लैट सस्ता हो जाता है। यह उन लोगों के लिए विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जो संपत्ति का उपयोग साल के कुछ हिस्सों के लिए ही करते हैं।
• रियल एस्टेट एजेंट की बात पर नहीं, बल्कि RERA रजिस्टर पर आधारित शुल्क। एक ही इलाके में दो पड़ोसी ब्लॉक में 50 प्रतिशत तक का अंतर हो सकता है। जिन ब्लॉकों में छत पर स्विमिंग पूल या कंसीयर्ज नहीं है, वे 30-40 प्रतिशत सस्ते हैं।
• किराये के समझौते में एक निश्चित कूलिंग शुल्क। यदि यह किरायेदार द्वारा देय है, तो मालिक 3,000–5,000 रुपये प्रति वर्ष बचाता है।
• प्रबंधन शुल्क जो उच्च किराए के प्रतिशत के बजाय एक निश्चित राशि के रूप में लिया जाता है: 320,000 सालाना की लागत वाले विला के लिए, यह अंतर काफी महत्वपूर्ण है।
• पड़ोसियों को पानी से होने वाले नुकसान के लिए रिजर्व रखने के बजाय, कुछ सौ दिरहम में इंटीरियर फिनिश और तृतीय-पक्ष देयता को कवर करने वाला बीमा।
• एयर-कंडीशनिंग यूनिटों के लिए वार्षिक रखरखाव अनुबंध, बजाय आवश्यकतानुसार मरम्मत के: निर्धारित रखरखाव यूनिटों की सेवा अवधि को दोगुना कर देता है।

खरीदने से पहले क्या जांचें

ये विवरण जमा राशि का भुगतान करने से पहले अंतिम रूप दिए जाने चाहिए, क्योंकि लेनदेन पूरा होने के बाद इन्हें बदला नहीं जा सकता। क्या पूछना है और कहाँ जांच करनी है:

• RERA रजिस्टर में चालू वर्ष के लिए अनुमोदित शुल्क अनुसूची और पिछले तीन वर्षों का रुझान।
• विक्रेता की बकाया फीस: ये फ्लैट के साथ स्थानांतरित हो जाती हैं, और डेवलपर से एक प्रमाणपत्र यह पुष्टि करता है कि कोई बकाया नहीं है।
• कूलिंग सिस्टम का प्रकार और भवन की सामान्य प्रथा के आधार पर स्थिर हिस्से का भुगतान कौन करता है।
• आरक्षित कोष की स्थिति और प्रबंधन कंपनी की बड़ी मरम्मत की योजनाएँ।
• फ्लैट में एयर कंडीशनिंग यूनिट और वॉटर हीटर की उम्र: इन्हें बदलना नए मालिक का पहला बड़ा खर्च होगा।
• विक्रेता या किरायेदार के पिछले वर्ष के DEWA बिल और कूलिंग बिल: वास्तविक खर्च किसी भी अनुमान से बेहतर होता है।

दुबई के बाहर

अबू धाबी, शारजाह और उत्तरी अमीराती राज्यों में रखरखाव की संरचना समान है, लेकिन टैरिफ और नियामक निकाय अलग-अलग हैं। रखरखाव शुल्क RERA द्वारा नहीं बल्कि स्थानीय प्राधिकरण द्वारा अनुमोदित होते हैं; यूटिलिटी बिल स्थानीय आपूर्तिकर्ताओं द्वारा जारी किए जाते हैं; किरायेदारों पर लगाए जाने वाले नगरपालिका शुल्क हर जगह नहीं होते हैं और उनकी गणना उनके अपने नियमों के अनुसार की जाती है। सभी अमीराती क्षेत्रों के लिए सामान्य नियम एक ही है: खरीदने से पहले, औसत बाजार अनुमान के बजाय, शुल्क की स्वीकृत अनुसूची और पिछले वर्ष के बिजली के बिल मांगें। अबू धाबी में, ऊँची इमारतों के घने ब्लॉकों वाले द्वीपों पर शुल्क दुबई के समान हैं; शारजाह और अजमान में, वे काफी कम हैं, और वहाँ सामुदायिक क्षेत्रों की श्रेणी भी सरल है।

ऐसी गलतियाँ जिनकी कीमत चुकानी पड़ती है

रखरखाव लागत की गणना में अधिकांश गलतियाँ खरीदारों द्वारा साल दर साल दोहराई जाती हैं। सबसे आम हैं:

• शुल्क दर प्रॉपर्टी के विज्ञापन से ली जाती है। वास्तविक दर 20–40 प्रतिशत अधिक होती है क्योंकि विज्ञापन में वैट (VAT) शामिल नहीं होता है या पिछले साल की दर बताई जाती है।
• कूलिंग लागत को ध्यान में नहीं रखा जाता है। खरीदार घर पर स्प्लिट-सिस्टम एयर कंडीशनिंग के अपने अनुभव के आधार पर DEWA शुल्क का अनुमान लगाता है, लेकिन बाद में उसे कूलिंग प्रदाता से दूसरा बिल मिलता है।
• विला की गणना एस्टेट की दर से की जाती है। स्विमिंग पूल, बगीचा और एयर कंडीशनिंग यूनिट्स अंतिम राशि को दोगुना कर देते हैं।
• रिक्तियों के लिए कोई प्रावधान नहीं किया गया है। हर दो साल में एक महीने के लिए किरायेदार न होने का मतलब आय में 4 प्रतिशत की हानि है, और यह बड़ी संपत्तियों के लिए एक आशावादी अनुमान है।
• मरम्मत का कोई प्रावधान नहीं है। जुलाई में खराब होने वाले एयर-कंडीशनर की लागत 5,000–8,000 होती है, और किरायेदार इसके ठीक होने का इंतजार नहीं करेगा।
• एक खाली फ्लैट को भी बसा हुआ ही माना जाता है। सर्विस चार्ज, कूलिंग बिल का निश्चित हिस्सा और काउंसिल टैक्स पूरे साल भर देय होते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

दुबई में एक फ्लैट का रखरखाव प्रति वर्ष कितना खर्च आता है?

एक मध्यम-श्रेणी के टावर ब्लॉक में एक-बेडरूम फ्लैट के लिए, यदि आप स्वयं वहाँ रहते हैं तो यह सालाना लगभग 40,000 दिरहम है, और यदि आप इसे किराए पर देते हैं तो डाउनटाइम और मरम्मत के लिए आरक्षित धन को छोड़कर, अनिवार्य खर्चों में लगभग 22,000 आता है। एक मास-मार्केट क्षेत्र में एक स्टूडियो फ्लैट की लागत आधी होती है, जबकि एक प्रीमियम टावर ब्लॉक में एक फ्लैट की लागत तीन गुना अधिक होती है।

फ्लैट किराए पर देते समय सर्विस चार्जेज़ कौन चुकाता है?

हमेशा मालिक। किरायेदार अपने DEWA बिल के माध्यम से बिजली, पानी, एयर-कंडीशनिंग की खपत और 5 प्रतिशत नगरपालिका कर का भुगतान करता है। एयर-कंडीशनिंग शुल्क का निश्चित हिस्सा पट्टे के समझौते के अनुसार आवंटित किया जाता है।

एक विला या एक फ्लैट में से रखरखाव के लिए कौन सा अधिक महंगा है?

एक विला। एस्टेट शुल्क कम होते हैं, लेकिन स्विमिंग पूल, बगीचा, निजी एयर-कंडीशनिंग यूनिट और यूटिलिटी बिल—जो फ्लैटों की तुलना में तीन से पांच गुना अधिक होते हैं—एक 6 मिलियन की विला के लिए सालाना लगभग 130,000 दिरहम होते हैं, जबकि 2.8 मिलियन की दो-बेडरूम फ्लैट के लिए यह 70,000 होते हैं।

क्या इसे दैनिक आधार पर किराए पर देना अधिक लाभदायक है?

एक पर्यटक क्षेत्र में 70 प्रतिशत कब्ज़ा दर वाले एक-बेडरूम फ्लैट के लिए, शुद्ध रिटर्न दीर्घकालिक किराये की तुलना में आधे प्रतिशत अंक अधिक होता है, जबकि कार्यभार दोगुना होता है। दो-बेडरूम फ्लैट के लिए, लगभग कोई अंतर नहीं है। यदि अधिभोग दर 60 प्रतिशत से नीचे आ जाती है, तो दैनिक किराया कम लाभदायक होता है।

एक खाली फ्लैट की लागत कितनी होती है?

सेंट्रलाइज्ड एयर-कंडीशनिंग वाले एक ऊँचे इमारत में एक-बेडरूम फ्लैट की वार्षिक लागत लगभग 30,000–37,000 दिरहम होती है, जिसमें सर्विस चार्ज, एयर-कंडीशनिंग बिल का निश्चित हिस्सा, नगरपालिका मूल्यांकन कर, न्यूनतम DEWA बिल और निरीक्षण शामिल हैं। केंद्रीकृत कूलिंग के बिना एक इमारत इस राशि को लगभग 4,000 दिरहम तक कम कर देती है।

किसी विशिष्ट इमारत के लिए शुल्क अनुसूची आप कहाँ देख सकते हैं?

लैंड डिपार्टमेंट पोर्टल पर RERA शुल्क रजिस्टर में या दुबई REST ऐप में, संपत्ति के नाम से खोजें। वहां आप यह भी देख सकते हैं कि क्या शुल्क को चालू वर्ष के लिए मंजूरी दी गई है और यह कैसे बदला है।

याद रखने योग्य महत्वपूर्ण बातें

• रखरखाव शुल्क की गणना कीमत के आधार पर नहीं, बल्कि संपत्ति के प्रकार के आधार पर की जाती है। JVC में एक स्टूडियो फ्लैट को अनिवार्य खर्चों में किराए का 19 प्रतिशत हिस्सा देना पड़ता है, जबकि एक प्रीमियम टावर ब्लॉक को 32 प्रतिशत।
• परिस्थिति यह निर्धारित करती है कि कौन भुगतान करता है। जब संपत्ति किराए पर दी जाती है, तो यूटिलिटी बिल और नगरपालिका शुल्क किरायेदार द्वारा वहन किए जाते हैं; जब संपत्ति खाली या अनुपस्थित होती है, तो वे मालिक पर वापस आ जाते हैं।
• कम किराए की दर पर भी एक विला, एक फ्लैट से अधिक महंगा होता है। एक स्विमिंग पूल, बगीचा और एयर कंडीशनिंग एस्टेट के शुल्कों में सालाना 15,000–20,000 दिरहम जोड़ते हैं।
• सभी प्रकार की संपत्तियों के लिए दैनिक किराया लाभदायक नहीं है। एक पर्यटन क्षेत्र में एक-बेडरूम वाला फ्लैट अतिरिक्त आधा प्रतिशत अंक का रिटर्न देता है; दो-बेडरूम वाले फ्लैट से कोई रिटर्न नहीं मिलता है।
• एक खाली फ्लैट की कीमत 30,000 दिरहम या उससे अधिक होती है। निश्चित शुल्क के साथ केंद्रीकृत एयर-कंडीशनिंग इसे और महंगा बनाता है; इसके बिना संपत्ति सस्ती होती है।
• डिपॉजिट का भुगतान करने से पहले RERA रजिस्टर में शुल्क अनुसूची की जाँच करें। पड़ोसी संपत्तियों के लिए शुल्क दोगुना तक भिन्न हो सकते हैं, और इसे खरीदने के बाद बदला नहीं जा सकता।

दो गणनाएँ माँगें: एक संपत्ति में रहने के लिए और दूसरी इसे किराए पर देने के लिए

डिपॉजिट का भुगतान करने से पहले हम दो परिदृश्यों के तहत प्रत्येक संपत्ति के चलने वाले खर्चों की गणना करते हैं: उस मालिक के लिए लागत कितनी है जो वहां रहता है, और सभी अनिवार्य खर्चों और आरक्षित निधियों को घटाने के बाद किराए से कितनी राशि बची है। इस गणना में RERA रजिस्टर से अनुमोदित सेवा शुल्क दरें (वैट सहित), कूलिंग सिस्टम का प्रकार और उसका निश्चित घटक, पिछले वर्ष के यूटिलिटी बिल, प्रबंधन शुल्क, और संपत्ति की उम्र के आधार पर रखरखाव और मरम्मत के लिए भंडार शामिल हैं।

यूएई में हमारी संपत्तियों पर एक नज़र डालें और एक पूछताछ जमा करें: हम आपकी आवश्यकताओं से मेल खाने वाली संपत्तियों का चयन करेंगे और आपको प्रत्येक के लिए, इस लेख की तरह, एक विस्तृत विवरण तालिका भेजेंगे, जिसमें सभी खर्चों के बाद का शुद्ध लाभ दिखाया गया है।