هل يمكن لغير المقيم شراء شقة في دبي: شراء عقار في الإمارات العربية المتحدة دون تصريح إقامة

في عام 2026، أصبحت هذه العملية أقصر من ناحية وأطول من ناحية أخرى. فقد أصبحت أقصر لأن أي شقة جاهزة للسكن تمنح غير المقيم، اعتبارًا من أبريل فصاعدًا، حق الحصول على تصريح إقامة، ويمكن رفع صفة «غير المقيم» بعد شهر واحد من إتمام الصفقة. وأصبحت أطول لأن البنوك ومكاتب التسجيل تتدقق في مصدر الأموال بصرامة أكبر مقارنةً بما كان عليه الحال قبل عام، كما أن أي معاملة تتم عن طريق وكيل تتطلب توكيلًا مصدقًا، وهو ما قد يستغرق ما يصل إلى شهر لإتمام إجراءات التصديق عليه.

في هذا المقال، نوضح المتطلبات الخاصة بالمشترين غير المقيمين، والمجموعة الكاملة من المستندات المطلوبة في كل مرحلة، وإجراءات شراء كل من العقارات الجاهزة والعقارات قيد الإنشاء، في حالة عدم إقامة المشتري في الإمارات العربية المتحدة أو شرائه دون زيارة الدولة. الأرقام تقريبية وتستند إلى بيانات سبتمبر 2026. تختلف المتطلبات بين البنوك والمطورين العقاريين، لذا يُنصح بالتأكد من قائمة المستندات مع وكيل العقارات والمحامي الخاص بك قبل المضي قدماً في المعاملة.

من يُعتبر غير مقيم وما هي الخيارات المتاحة له

في سوق العقارات بدولة الإمارات العربية المتحدة، يُعرف غير المقيم بأنه المشتري الذي لا يحمل تأشيرة إقامة ولا بطاقة الهوية الإماراتية. ولا يُعتبر الجنسية وبلد الإقامة عاملاً مؤثراً: فمواطن أي دولة، سواء كان يحمل تأشيرة سياحية أو يدخل بدون تأشيرة، يندرج ضمن هذه الفئة. يتمتع غير المقيم بحق ملكية كامل ودائم؛ ويتم تسجيله لدى دائرة الأراضي في دبي ولا يختلف بأي شكل من الأشكال عن حق الملكية للمقيم. هناك قيد واحد فقط: لا يجوز الشراء إلا في المناطق المخصصة للتملك الحر، والتي يزيد عددها عن ستين منطقة في دبي. ما هو متاح لغير المقيمين وما هو محظور:

ما هو مسموح به	المقيم	غير المقيم
الشراء في مناطق التملك الحر	نعم	نعم، بجواز سفر أجنبي
سند ملكية باسمك الخاص	نعم	نعم
التأجير والبيع	نعم	نعم
حساب جاري مع دفتر شيكات	نعم	لا، حساب توفير فقط
رهن عقاري	يصل إلى 80% في معظم البنوك	تصل إلى 50–60 في المائة، مع بعض البنوك التي تقدم ما يصل إلى 65 في المائة؛ متاح في العديد من البنوك
حساب UAE Pass معتمد	نعم	لا، المستوى الأساسي بدون بطاقة الهوية الإماراتية
حضور شخصي عند إجراء المعاملة	إلزامي أو بتوكيل رسمي	إلزامي أو بتوكيل رسمي
تصريح إقامة مرتبط بالشقة	لديه بالفعل	يمكن ترتيب ذلك بعد التسجيل

متطلبات المشترين غير المقيمين

هناك عدد قليل من المتطلبات الرسمية للمشترين غير المقيمين، ويتم التحقق منها جميعًا في مكان واحد: في مكتب التسجيل التابع لدائرة الأراضي في يوم إتمام الصفقة، أو – في حالة العقارات الجديدة – لدى المطور العقاري عند توقيع العقد. الشرط الأساسي لعام 2026 هو إثبات مصدر الأموال. وبدون ذلك، لن تتم الموافقة على الصفقة من قبل المطور العقاري أو مكتب التسجيل أو البنك عند فتح الحساب. القائمة الكاملة:

• جواز سفر أجنبي صالح لمدة ستة أشهر على الأقل من تاريخ المعاملة. الاسم الوارد في جواز السفر، المكتوب بالأبجدية اللاتينية، هو الاسم الذي سيظهر في سند الملكية؛ ولذلك، يجب أن تتطابق جميع المستندات الأخرى معه تمامًا، حرفًا بحرف.
• يجب أن يكون عمرك 21 عامًا أو أكثر: فهذا هو سن الرشد في الإمارات العربية المتحدة، وهو شرط تفرضه البنوك والمطورون العقاريون أيضًا. ويجب أن تتم عملية الشراء نيابة عن قاصر من خلال الوصي، وتتطلب تفويضًا منفصلاً.
• يجب أن يقع العقار في منطقة ملكية حرة. خارج هذه المناطق، لا يمكن لغير المقيم الحصول إلا على عقد إيجار طويل الأجل.
• يجب أن تأتي الأموال من حسابك الخاص. سيؤدي الدفع من حساب طرف ثالث، أو من شركة دون مستندات داعمة، أو نقدًا إلى إجراء تحقيق، وفي معظم الحالات، سيؤدي إلى رفض الطلب.
• يجب توثيق مصدر الأموال. الراتب، بيع العقارات، أرباح الأسهم، دخل الأعمال — مع تقديم كشوف الحسابات والعقود باللغة الإنجليزية.
• ألا يكون اسمك مدرجًا في أي قوائم عقوبات. يتم التحقق من ذلك من قبل البنوك والمطورين ومكتب التسجيل من خلال قواعد البيانات الدولية.
• الحضور الشخصي أو التوكيل الرسمي. يجب عليك التوقيع على النموذج F والحضور عند نقل ملكية العقار إما شخصيًا أو من خلال ممثل مفوض بموجب توكيل رسمي مصدق.

المستندات المطلوبة من غير المقيم في كل مرحلة من مراحل المعاملة

يتم تجميع مجموعة مستندات غير المقيم لثلاثة أطراف مختلفة: الوكيل والبائع، والبنك، ومكتب التسجيل. يُطلب تقديم بعض المستندات من نسختين وبأشكال مختلفة. ولا تُقبل المستندات الصادرة من بلد الإقامة في الإمارات العربية المتحدة إلا بعد تصديقها؛ ولا تُعتبر شهادة الأبوستيل صالحة هنا لأن الإمارات ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي. ما هو مطلوب في كل مرحلة:

المرحلة	المستندات	اعتبارات خاصة لغير المقيمين
الحجز والنموذج F	نسخة من جواز السفر، وبيانات الاتصال، وإثبات العنوان	إثبات العنوان – فاتورة مرافق أو كشف حساب لا يتجاوز عمره ثلاثة أشهر
فتح حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة	جواز السفر الأصلي مع ختم الدخول، وإثبات العنوان، وكشوف الحساب المصرفي لآخر 6–12 شهراً، وخطاب توصية من البنك الذي تتعامل معه، ووثائق تثبت مصدر الأموال	زيارة شخصية إلى أحد الفروع، مع توضيح الغرض: عقد الحجز أو خطاب من الوكالة
الدفع	إثبات مصدر الأموال، مستندات الدفع	التحويل من حسابك الخاص فقط؛ ويجب أن تحدد مرجع الدفع العقار والطرف في المعاملة
مكتب التسجيل	جواز السفر الأصلي أو توكيل رسمي مصدق، شيكات بنكية، النموذج F، شهادة من المطور	يجب على الممثل المفوض إبراز بطاقة الهوية الإماراتية والتوكيل الأصلي
العقد المبرم مع المطور العقاري	جواز السفر، وإثبات العنوان، وإثبات مصدر الأموال	يقبل بعض المطورين التوقيعات الإلكترونية، بينما يشترط آخرون توقيع الممثل المفوض
بعد إتمام المعاملة	شهادة ملكية إلكترونية	تُرسل عبر البريد الإلكتروني؛ النسخة الإلكترونية صالحة قانونًا

التوكيل: كيفية الشراء دون السفر

تعد المعاملات في دبي دون حضور المشتري شخصيًا أمرًا ممكنًا وشائعًا. وتُجرى جميع المراحل، باستثناء زيارة مكتب التسجيل، عن بُعد، بينما يتولى أحد الممثلين الحضور إلى مكتب التسجيل. تقبل دائرة الأراضي والتخطيط العمراني التوكيل الرسمي للشراء والدفع واستلام سند الملكية، شريطة أن يكون مصدقًا ومترجمًا؛ وفي عام 2026، كان هذا هو السبب الأكثر شيوعًا للتأخير بالنسبة للمشترين من الخارج. ما تحتاج إلى معرفته عن التوكيل الرسمي:

• يجب أن تكون محددة، وليست عامة. يجب أن تحدد الوثيقة العقار المعني برقمه، وقائمة بالإجراءات (توقيع العقد، ودفع الرسوم، واستلام سند الملكية)، والسعر الأقصى، وفترة الصلاحية. إن التوكيل العام الذي يغطي «جميع الإجراءات» يثير تساؤلات لدى مكتب التسجيل.
• عملية التصديق على وثيقة صادرة من الخارج: كاتب عدل في بلد الإصدار، ثم التصديق من قبل جهة معتمدة في ذلك البلد، ثم القنصلية الإماراتية، ثم وزارة الخارجية الإماراتية في الإمارات. تبلغ رسوم وزارة الخارجية الإماراتية للوثيقة الشخصية حوالي 150 درهمًا. يجب أن تتم الترجمة إلى اللغة العربية بواسطة مترجم محلف. تستغرق العملية بأكملها من 15 إلى 30 يوم عمل.
• إذا كان المشتري موجودًا في دبي لمدة يوم واحد على الأقل، فيمكن إعداد التوكيل من قبل كاتب عدل في دبي أو عبر خدمة التوثيق الإلكتروني في غضون يوم واحد، ولا تكون عملية التصديق مطلوبة.
• من يمكنه أن يكون ممثلاً مفوضاً: مقيم في الإمارات العربية المتحدة يحمل بطاقة الهوية الإماراتية، مثل محامٍ أو وكيل عقاري أو أحد الأقارب أو موظف في وكالة. ولا يجوز للوكيل العقاري المشارك في نفس المعاملة أن يكون ممثلاً مفوضاً.
• فترة الصلاحية. بالنسبة للمعاملات العقارية، تقبل دائرة الأراضي والتخطيط التوكيلات الصادرة قبل تاريخ تقديم الطلب بفترة لا تزيد عن سنتين، بينما يتحقق مكتب التسجيل والبنك أيضًا من نطاق الصلاحيات الممنوحة.
• الإلغاء. يتم إلغاء التوكيل من خلال كاتب عدل، مع إخطار الممثل المفوض وأي شخص اعتمد عليه. وإذا تم استخدامه في معاملة ما، فيجب تسجيل الإلغاء لدى دائرة الأراضي.

نصيحة عملية: ابدأ في إجراءات تصديق التوكيل في اليوم الذي تختار فيه الشقة، بدلاً من الانتظار حتى بعد توقيع اتفاقية الحجز. تسير عملية التصديق والجدول الزمني للمعاملة بالتوازي، وأي تأخير في الحصول على التوكيل يعني أنه سيتعين تأجيل تاريخ التسجيل.

الأموال: مصدرها وكيفية الدفع

تُجرى المدفوعات في معاملات العقارات بدبي بالدرهم، وعند نقل ملكية عقار مكتمل، تُسدد عن طريق شيكات مصرفية في مكتب التسجيل. لا يحصل غير المقيمين على دفتر شيكات، لذا يجب ترتيب طريقة الدفع مسبقًا باستخدام أحد الخيارات الثلاثة التالية. لا تتضمن أي من هذه الطرق الدفع عبر حساب طرف ثالث – حيث يُعتبر مثل هذا الدفع مشبوهًا وقد يؤدي إلى إيقاف المعاملة. ثلاثة خيارات ممكنة:

• التحويل المصرفي الدولي المباشر. عند شراء عقار جديد، قم بتحويل الأموال إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع، مع تحديد رقم الشقة. عند شراء عقار مكتمل البناء، قم بتحويل الأموال إلى حساب مكتب التسجيل أو حساب البائع باستخدام التفاصيل الواردة في مستندات المعاملة، شريطة موافقة الأطراف ومكتب التسجيل على ذلك. ليس من الضروري امتلاك حساب في الإمارات العربية المتحدة؛ حيث ستُقيد الأموال في غضون بضعة أيام إلى أسبوعين.
• حسابك الخاص لدى أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة. يتم تحويل الأموال إلى حساب التوفير الخاص بك كغير مقيم، ويقوم البنك بإصدار شيكات مصرفية بالمبالغ المطلوبة عند الطلب. هذه هي الطريقة الأكثر موثوقية للمعاملات في السوق الثانوية، وهي إلزامية لمن سيتلقون مدفوعات الإيجار.
• حساب الضمان لدى مكتب محاماة. يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى حساب عميل لدى مكتب محاماة مرخص، والذي يقوم بدوره بإصدار شيكات مصرفية وفقًا لوثائق المعاملة. وتعد هذه الطريقة مناسبة إذا لم تتمكن من فتح حساب أو كنت تعاني من ضيق الوقت. وتترتب عليها تكاليف إضافية وتتطلب التحقق من ترخيص المكتب.

يتم التحقق من مصدر الأموال في كل مرحلة: من قبل البنك عند فتح الحساب، ومن قبل المطور عند توقيع العقد، ومن قبل مكتب التسجيل في حالة المبالغ الكبيرة. يلتزم السماسرة بالإبلاغ عن المعاملات النقدية التي تبلغ قيمتها 55,000 درهم أو أكثر إلى نظام الرقابة، ويُعد هذا بالنسبة للمشتري إجراءً إضافيًا غير ضروري ولا طائل منه.

حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة بدون إقامة

يمكن لغير المقيمين فتح حساب توفير أو إيداع لدى البنوك الإماراتية، ولكن لا يمكنهم فتح حساب جاري. وهذا يعني: التحويلات، وبطاقة الخصم، والشيكات المصرفية عند الطلب – نعم؛ أما دفاتر الشيكات، وتسهيلات السحب على المكشوف، وبطاقات الائتمان غير المضمونة – فلا. ولا يمكن فتح الحسابات إلا بزيارة أحد الفروع شخصيًا؛ حيث لا تفتح البنوك حسابات لغير المقيمين عن بُعد. ما تحتاج إلى معرفته قبل زيارتك:

• الحد الأدنى للرصيد. في معظم البنوك، يتراوح هذا المبلغ بين 25,000 و100,000 درهم؛ أما بالنسبة للحسابات المميزة، فيبلغ 250,000 درهم أو أكثر. يتم فرض رسوم شهرية إذا انخفض الرصيد عن هذا المبلغ.
• تبرير الغرض. سيسألك البنك عن سبب حاجتك إلى الحساب. ويُقبل عقد الحجز، أو النموذج «F» الموقع، أو خطاب من وكالة مرخصة من هيئة التنظيم العقاري (RERA) كدليل كافٍ على الغرض.
• المستندات. جواز سفر يحمل ختم الدخول، وإثبات العنوان، وكشوف حساب بنكية تغطي آخر 6 إلى 12 شهراً، وخطاب توصية من البنك الذي تتعامل معه، ومستندات تثبت مصدر الأموال. يجب أن تكون جميع المستندات باللغة الإنجليزية أو مصحوبة بترجمة معتمدة.
• المدة الزمنية. من بضعة أيام إلى ثلاثة أسابيع بعد الزيارة؛ والقرار يعود إلى البنك وليس مضمونًا.
• أسباب الحاجة إلى ذلك. يدفع المستأجرون في دبي عن طريق شيكات صادرة باسم المالك، ولا تُقيد عائدات بيع الشقة إلا في حساب المالك لدى أحد البنوك الإماراتية. وبدون حساب مصرفي، يجب أن تتم هاتان المعاملتان عن طريق مدير العقار أو محامٍ.
• النشاط. يتم تجميد الحساب الذي لا تسجل فيه أي معاملات لمدة ستة أشهر، لذا يلزم إجراء معاملة واحدة على الأقل كل بضعة أشهر.

إجراءات إجراء معاملة تتعلق بشقة جاهزة للسكن

إجراءات المعاملات في السوق الثانوية هي نفسها بالنسبة لغير المقيمين والمقيمين، ولكن في أربع خطوات من أصل ست، يتعين على غير المقيمين اتخاذ إجراءات محددة. والفرق الرئيسي هو أنه يجب مزامنة ثلاث عمليات متوازية: تصديق التوكيل، وفتح حساب مصرفي أو تحويل الأموال، والمعاملة نفسها. وفيما يلي الخطوات بالترتيب الذي تتم به:

• اختيار العقار والتحقق منه. يتم التحقق عن بُعد من شهادة البائع، ورخصة الوسيط الصادرة عن هيئة تنظيم العقارات (RERA)، وخلو السجل من أي ديون مستحقة – كل ذلك عبر السجلات العامة لدائرة الأراضي والمسكن (DLD). وفي اليوم نفسه، تبدأ إجراءات تصديق التوكيل القانوني إذا تعذر على المشتري الحضور شخصيًا.
• النموذج «F» والدفعة المقدمة. يتم توقيع عقد «DLD» القياسي شخصياً، أو عن طريق ممثل مفوض، أو إلكترونياً إذا كانت الوكالة تعمل من خلال نظام «DLD». يدفع غير المقيم الوديعة البالغة 10 في المائة عن طريق شيك مصرفي من حسابه في الإمارات العربية المتحدة أو عن طريق تحويل مصرفي إلى حساب مكتب التسجيل، إذا اتفق الطرفان على ذلك. يجب تحديد تاريخ إتمام الصفقة في النموذج F، مع إتاحة وقت كافٍ للتصديق والتحويلات.
• شهادة من المطور (NOC). يحصل البائع على هذه الشهادة؛ ولا تتأثر فئة غير المقيمين بهذه الخطوة. وتستغرق هذه العملية ما بين يوم واحد وأسبوعين.
• توافر الأموال. بحلول تاريخ التسجيل، يجب أن يكون مبلغ الشقة وأي رسوم أخرى متوفراً في حساب غير المقيم في الإمارات العربية المتحدة أو محتفظاً به لدى مكتب التسجيل. ويجب إرسال تحويل مصرفي دولي قبل الموعد بأسبوعين.
• يوم التسجيل. يحضر المشتري إلى مكتب التسجيل حاملاً جواز سفره الأصلي، أو يحضر ممثل مفوض حاملاً التوكيل الأصلي وبطاقة الهوية الإماراتية الخاصة به. يتم تسليم الشيكات المصرفية الخاصة بسعر الشراء ورسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4% ورسوم خدمات مكتب التسجيل إلى البائع ودائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD). يتم إرسال سند الملكية إلى المشتري عبر البريد الإلكتروني في نفس اليوم.
• تسليم العقار. المفاتيح وبطاقات الدخول وإعادة تسجيل حساب هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). يتسلم غير المقيم الذي لم يسافر إلى الإمارات العربية المتحدة المفاتيح عن طريق ممثل مفوض أو شركة إدارة العقارات.

المهل الزمنية: تُنجز المعاملة النقدية البسيطة التي تتضمن توكيلًا جاهزًا وفاتورة مرافق في غضون أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع. وبدون التوكيل وفاتورة المرافق، يلزم شهر إضافي للتحضير.

إجراءات شراء عقار جديد من المطور

يشتري غير المقيم عقارًا جديدًا دون الحاجة إلى مكتب تسجيل ودون شيكات مصرفية، لذا فإن هذه الطريقة أسهل من الناحية الفنية للمشتري الأجنبي. الطرف المقابل الوحيد هو المطور العقاري، ويتم تحويل الأموال إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع عبر تحويل مصرفي دولي. كل ما عليك التحقق منه هو أن المشروع مسجل لدى إدارة الأراضي والعقارات (DLD) وأن رقم حساب الضمان مدرج في السجل، حيث إن التحويلات إلى أي حساب آخر لا تتمتع بالحماية بموجب قانون الضمان. الإجراء:

• الحجز. غالبًا ما يتم ملء استمارة الحجز ودفع الدفعة الأولية، التي تتراوح عادةً بين 5 و10 في المائة، عن بُعد. ويجب إرفاق نسخة من جواز سفرك وإثبات العنوان بالاستمارة.
• اتفاقية البيع والشراء (SPA). يقبل بعض المطورين التوقيعات الإلكترونية، بينما يشترط آخرون توقيع الاتفاقية شخصيًا أو عن طريق ممثل مفوض. تحدد الاتفاقية جدول السداد ومساحة الطابق وتاريخ التسليم والتأخير المسموح به.
• تسجيل العقد. يقوم المطور بتسجيل العقد في السجل المؤقت لدائرة الأراضي والمساكن (DLD)، ويدفع المشتري رسومًا بنسبة 4 في المائة. وتُعد شهادة العقد هي الوثيقة الوحيدة التي تثبت حقوق المشتري حتى يتم تسليم العقار؛ ويجب متابعة إصدارها خلال الأسابيع القليلة الأولى.
• المدفوعات المجدولة. تُدفع كل قسط عن طريق التحويل المصرفي الدولي إلى حساب ضمان، مع تحديد رقم الشقة ورقم العقد. يُنصح بتخصيص ميزانية مسبقًا لتغطية خسائر تحويل العملة ورسوم البنوك المراسلة: 0.5–1.5 في المائة من كل مبلغ.
• تسليم العقار. استلام الشقة شخصيًا أو عن طريق ممثل، وتصحيح أي عيوب، ودفع القسط الأخير، وإصدار سند الملكية بدلاً من «العقد». يحتاج غير المقيم إلى سند الملكية هذا تحديدًا للحصول على التأشيرة.

بعد إتمام الصفقة: ما يفعله غير المقيم عن بُعد

بمجرد تسجيل الملكية، يدخل غير المقيم المرحلة الثانية، التي لا يخطط لها معظم المشترين: إدارة الشقة من بلد آخر دون بطاقة الهوية الإماراتية. حساب «الإمارات باس» (UAE Pass) المعتمد، الذي يدير المقيمون من خلاله عقاراتهم عبر الإنترنت، غير متاح لغير المقيمين؛ لذلك، يتم تنفيذ بعض المهام عبر شركة إدارة أو ممثل مفوض. ما الذي يجب تسويته وكيفية القيام بذلك:

• خدمات المرافق. يتم فتح حساب لدى هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) باسم المستأجر عند تأجير العقار، أو باسم المالك عبر ممثل إذا كان المالك يقيم في العقار بنفسه.
• الإيجار. يتم تسجيل عقد الإيجار في نظام «إجاري»؛ وبدون بطاقة الهوية الإماراتية، تقوم شركة إدارة العقارات أو أحد مراكز الطباعة بهذه المهمة. يدفع المستأجر عن طريق شيكات باسم المالك، لذا يلزم إما وجود حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة، أو وجود مدير عقارات يقبل الدفعات في حسابه الخاص بموجب شروط العقد.
• رسوم الخدمات. تُدفع هذه الرسوم عن طريق التحويل المصرفي إلى حساب شركة إدارة العقارات، بناءً على الفاتورة المرسلة عبر البريد الإلكتروني.
• التوكيل الخاص بإدارة العقار. وهو منفصل عن التوكيل الخاص بالشراء: ويشمل التأجير، وتسجيل العقود، وفواتير المرافق، والتمثيل في لجنة الإيجار في حالة نشوب نزاع.
• الضرائب. في الإمارات العربية المتحدة، لا يخضع الفرد الذي لا يحمل ترخيصًا للضريبة على دخل الإيجار. وتظل الالتزامات تجاه بلد الإقامة الضريبية سارية المفعول بالكامل.

الوضع بعد الشراء: من غير مقيم إلى مقيم

يُعد شراء شقة أسرع طريق للانتقال من وضع غير مقيم إلى وضع مقيم، وقد أصبح ذلك أكثر سهولة في عام 2026. اعتبارًا من 29 أبريل 2026، تمنح الشقة الجاهزة بأي قيمة كانت المالك الوحيد تأشيرة لمدة سنتين؛ وفي حالة الملكية المشتركة، يجب أن يمتلك كل شريك حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم. تمنح الشقة التي تقدر قيمتها بـ 2 مليون درهم أو أكثر وفقًا لتقدير دائرة التنمية العقارية (DLD) «تأشيرة ذهبية» لمدة عشر سنوات، بما في ذلك الشقق التي تم شراؤها بقرض عقاري أو في مبنى قيد الإنشاء من قبل مطور معتمد. تُقدم الطلبات عبر البوابة الإلكترونية الموحدة لدائرة الهجرة؛ وللتقدم بطلب للحصول على «التأشيرة الذهبية»، يجب أن يكون مقدم الطلب موجودًا فعليًّا في دولة الإمارات العربية المتحدة. بعد الحصول على التأشيرة وبطاقة الهوية الإماراتية، يفتح المشتري حسابًا جاريًا مع دفتر شيكات، ويحصل على بطاقة «الإمارات باس» (UAE Pass) المعتمدة، ويقوم بإعادة تمويل القرض إذا كان قد حصل عليه بصفته غير مقيم. والنقطة الأساسية بالنسبة للمشتري هي: يتم رفع القيود المفروضة على غير المقيمين بعد شهر أو شهرين من إتمام الصفقة.

البيع والميراث

يمكن لغير المقيم بيع شقة عن بُعد بنفس الطريقة التي اشتراها بها: من خلال ممثل مفوض يحمل توكيلًا بالبيع، تقتصر صلاحيته على سنتين وفقًا لدائرة الأراضي. يتم إيداع عائدات البيع حصريًّا في حساب المالك لدى أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة؛ ولذلك، يجب فتح الحساب قبل إتمام الصفقة، وليس بعدها. عند البيع، يدفع غير المقيم ثمن شهادة من المطور العقاري، وعمولة الوكيل وفقًا للعقد، وفي حالة وجود رهن عقاري، رسوم السداد المبكر التي لا تزيد عن 1 في المائة من الرصيد المستحق ولا تزيد عن 10,000 درهم. لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال في الإمارات العربية المتحدة.

الميراث هو المسألة التي غالبًا ما يؤجل غير المقيمين التعامل معها. فبدون وصية مسجلة، قد يتم توزيع العقار وفقًا للقانون المحلي، الذي يختلف عما قد يكون المرء معتادًا عليه. يمنح المرسوم القانوني الاتحادي رقم 41 لعام 2022 غير المسلمين الحق في اختيار قانون بلدهم لتنظيم الميراث؛ ولهذا الغرض، يتم تسجيل الوصية في سجل الوصايا لغير المسلمين في دبي. ويمكن القيام بذلك عن بُعد من خلال ممثل مفوض، وتكلفته أقل من تكلفة الإجراءات القانونية بين الورثة.

المهل الزمنية والتكاليف الإضافية لغير المقيمين

تكون المعاملات التي تشمل غير المقيمين أكثر تكلفة وتستغرق وقتًا أطول من تلك التي تشمل المقيمين، ليس بسبب الرسوم – التي تكون هي نفسها – ولكن بسبب الأعمال التحضيرية التي تنطوي عليها. ويُضاف ما يلي إلى التكاليف المعتادة لعملية الشراء:

البند	المدة الزمنية	التكلفة التقريبية
تصديق التوكيل في الخارج وترجمته	15–30 يوم عمل	1,000–3,000 درهم، بما في ذلك رسوم كاتب العدل والترجمة والمصاريف الأخرى
توكيل رسمي يتم إعداده من قبل كاتب عدل في دبي خلال زيارة شخصية	يوم واحد	عدة مئات من الدراهم
فتح حساب مصرفي لغير المقيمين	بعد 1–3 أسابيع من الزيارة	رصيد أدنى قدره 25,000 درهم
التحويلات الدولية وتحويل العملات	3–14 يومًا لكل تحويل	0.5–1.5 في المائة من المبلغ
حساب ضمان تابع لمكتب محاماة بدلاً من حساب مصرفي	حسب العقد	بمعدل المكتب، وعادةً ما يكون نسبة مئوية من المبلغ
الدعم القانوني للمعاملة	بالتوازي مع المعاملة	5,000–15,000 درهم
تسجيل الوصية	1–2 أسبوع	حسب تعريفات السجل

رسوم دائرة الأراضي ورسوم مكتب التسجيل وعمولة الوكيل بالنسبة لغير المقيمين هي نفسها بالنسبة للمقيمين: 4 في المائة بالإضافة إلى الرسوم الإدارية، و4,000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة لمكتب التسجيل، و2 في المائة بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للوكيل.

الأخطاء التي يرتكبها غير المقيمين

تحدث معظم حالات التأخير وفشل الصفقات التي تتعلق بالمشترين الأجانب لنفس الأسباب. وأكثرها شيوعًا هي:

• يتم إعداد التوكيل بعد الحجز. يستغرق التصديق ما يصل إلى شهر، ويتم تأجيل تاريخ التسجيل، ويحق للبائع الاحتفاظ بالوديعة بموجب النموذج F.
• استخدام توكيل عام بدلاً من توكيل محدد. يرفض السجل العقاري أو البنك الوثيقة إذا لم تحدد العقار أو الصلاحيات الممنوحة.
• أن يكون الممثل المفوض هو الوكيل العقاري لنفس الصفقة. ولا يسمح السجل العقاري بدمج هذين الدورين.
• تم تحويل الأموال في اليوم السابق للتسجيل. قد تستغرق التحويلات الدولية ما يصل إلى أسبوعين، ولا يتم إصدار الشيكات المصرفية إلا بعد إيداع الأموال في الحساب.
• الدفع من حساب شخص آخر. سيؤدي التحويل من أحد الأقارب أو شركة ما دون مستندات داعمة إلى إيقاف المعاملة ريثما يتم التحقق من مصدر الأموال.
• اختلاف الاسم في المستندات. يجب أن يتطابق التهجئة في جواز السفر، وفي ترجمة التوكيل، وفي العقد تمامًا.
• لم يتم فتح الحساب بحلول وقت التأجير أو البيع. لن يتم قبول شيكات المستأجر وعائدات البيع دون وجود حساب للمالك في الإمارات العربية المتحدة.
• تحويل إلى حساب المطور بدلاً من حساب الضمان. لا يخضع هذا الدفع للحماية بموجب قانون الضمان.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن لغير المقيم شراء شقة في دبي دون تأشيرة ودون السفر إلى هناك؟

نعم. تتم معالجة عملية الشراء باستخدام جواز سفر أجنبي في المناطق ذات الملكية الحرة، ويمكن لممثل مفوض يحمل توكيلًا قانونيًا أن يتصرف نيابة عن المالك في مكتب التسجيل. ولا يُشترط الحضور إلا لفتح حساب مصرفي، ويمكن الجمع بين ذلك ومشاهدة الشقة.

هل يحتاج غير المقيم إلى حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة؟

بالنسبة لشراء عقار جديد – لا، حيث يتم تحويل الأموال إلى حساب ضمان. بالنسبة للمعاملات في سوق العقارات المستعملة – يُنصح بإنشاء حساب، حيث تُسدد المدفوعات عن طريق الشيكات المصرفية. لتلقي إيرادات الإيجار وبيع العقار – يكون الحساب إلزامياً، حيث تُقيد عائدات البيع في حساب المالك فقط.

ما هي المستندات التي يحتاجها غير المقيم لإجراء معاملة؟

جواز سفر صالح لمدة ستة أشهر على الأقل، وإثبات العنوان، ووثائق تثبت مصدر الأموال، و– بالنسبة للمعاملات عن بُعد – توكيل رسمي مصدق ومترجم. لفتح حساب مصرفي، ستحتاج أيضًا إلى كشوف حساب تغطي آخر 6–12 شهرًا وخطاب توصية من البنك الذي تتعامل معه.

كم من الوقت تستغرق المعاملة بالنسبة لغير المقيم؟

بالنسبة للعقار الجاهز للسكن مع توفر توكيل رسمي وتفاصيل الحساب المصرفي، تستغرق المعاملة من أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع؛ وبدون ذلك، تستغرق من شهر إلى شهر ونصف، مع مراعاة إجراءات التصديق والتحويلات. أما بالنسبة للعقار الجديد، فتستغرق المعاملة بضعة أيام للحجز وإبرام العقد، ثم وفقًا لجدول المطور.

هل يمكن دفع ثمن الشقة مباشرةً عن طريق تحويل مصرفي من بلدك الأصلي؟

بالنسبة للعقار الجديد – نعم، إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع. بالنسبة للشقة الجاهزة للسكن – نعم، إذا وافق البائع ومكتب التسجيل على التحويل إلى حساب مكتب التسجيل. وفي جميع الحالات الأخرى، يلزم تقديم شيكات مصرفية من حسابك في الإمارات العربية المتحدة أو عبر حساب الضمان التابع لمكتب محاماة.

ما هي المزايا التي يوفرها الشراء لغير المقيم، بخلاف الملكية؟

الحق في الحصول على تصريح إقامة: اعتبارًا من أبريل 2026، تصريح لمدة سنتين لشقة مكتملة البناء بأي قيمة، أو تصريح لمدة عشر سنوات لشقة تبلغ قيمتها 2 مليون أو أكثر وفقًا لتقييم دائرة الأرض والمباني (DLD). بمجرد منح التأشيرة، تُرفع جميع القيود المفروضة على غير المقيمين: يمكنك فتح حساب جاري، والحصول على قرض عقاري بنسبة تصل إلى 80 في المائة، والتمتع بالوصول الكامل إلى الخدمات الحكومية.

النقاط الرئيسية التي يجب تذكرها

• الحقوق هي نفسها، لكن الإجراءات تختلف. يحصل غير المقيم على الملكية الكاملة باستخدام جواز سفره الأجنبي، ولكن دون دفتر شيكات، ودون بطاقة «الإمارات» (UAE Pass) معتمدة، وبدون رهن عقاري عمليًا.
• تجري ثلاث إجراءات بالتوازي. يجب البدء في تصديق التوكيل القانوني، وفتح الحساب أو تحويل الأموال، والمعاملة نفسها في نفس اليوم؛ وإلا فسيتم تأجيل تاريخ التسجيل.
• يجب أن تكون التوكيل وثيقة خاصة ومصدقة، ولا يزيد عمرها عن سنتين؛ ويجب أن يكون الممثل المفوض حاملًا لبطاقة الهوية الإماراتية، وألا يكون وسيطًا مشاركًا في المعاملة.
• يجب أن تأتي الأموال حصريًّا من حسابك الخاص، مصحوبةً بوثائق تثبت مصدرها؛ ويجب الإفصاح عن المبالغ النقدية التي تبلغ 55,000 درهم أو أكثر.
• يلزم وجود حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة لكل من التأجير والبيع. ولا تُقبل شيكات المستأجر وعائدات البيع إلا في حساب المالك.
• يمكنك التوقف عن كونك غير مقيم بعد شهر واحد. تمنحك شقة جاهزة للسكن بأي قيمة تأشيرة لمدة سنتين اعتبارًا من أبريل 2026.

إذا كنت تشتري دون السفر إلى دبي

نقوم بمعالجة المعاملات للمشترين من الخارج باستخدام كلتا الطريقتين: إما من خلال زيارة لمدة يوم واحد لمقابلة كاتب العدل وزيارة البنك، أو عن بُعد بالكامل عبر ممثل مفوض. نقوم بإعداد نص التوكيل وفقًا لمتطلبات دائرة الأراضي قبل عملية التصديق، والتحقق من التهجئة الصحيحة للاسم في جميع المستندات، وتنسيق تاريخ التسجيل مع تاريخ إيداع مبلغ التحويل، وفتح حساب الإيجار قبل الحاجة إليه. عند شراء عقار جديد البناء، نتحقق من تسجيل المشروع وحساب الضمان مقارنةً بالسجل، ونزود المطور بالوثائق التي تثبت مصدر الأموال بصيغة تُقبل من المرة الأولى.

ألقِ نظرة على عقاراتنا في الإمارات العربية المتحدة وأرسل استفسارًا: سنختار شققًا تناسب احتياجاتك ونرسل إليك خطة معاملة تفصيلية خطوة بخطوة للشراء من بلدك، مع قائمة كاملة بالوثائق المطلوبة في كل مرحلة.