تأجير شقة في دبي كمنزل لقضاء العطلات: من يحتاج إلى تصريح DET، وكم تكلفته، ومتى يكون الإيجار قصير الأجل أفضل من عقد الإيجار طويل الأجل

هل تحتاج إلى ترخيص منزل عطلة في دبي؟

نعم: أي شخص يقوم بانتظام بتأجير منزل مؤثث في دبي لضيوف يقيمون لفترات قصيرة يحتاج إلى ترخيص منزل عطلة من إدارة السياحة والترفيه (DET)، سواء كان المضيف مالكًا فرديًا أو شركة. تنص المادة 3 من المرسوم رقم 41 لعام 2013 على أنه لا يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري ممارسة هذه النشاط دون الحصول على ترخيص من الإدارة. وتضيف صفحة الخدمات الخاصة بإدارة السياحة في دبي (DET) أنه يجب تسجيل جميع الشقق والفيلات والحصول على موافقة الإدارة قبل عرضها على أي منصة حجز.

وبمجرد الحصول على الترخيص، يجوز تأجير منزل العطلات «على أساس يومي أو أسبوعي أو شهري أو سنوي» بموجب المادة 8 من المرسوم، ولكن يجب تأجيره ككل، وليس غرفةً غرفةً أو سريرًا سريرًا. وبالتالي، فإن تأجير غرفة نوم إضافية للمسافرين لا يُعتبر منزلًا للعطلات وفقًا لقوانين دبي، ولن يشمله ترخيص منزل العطلات.

يتكون الأساس القانوني من ثلاث مستويات، ومن المفيد معرفة المستوى الذي تنبع منه كل قاعدة:

الصك	ما ينص عليه
المرسوم رقم 41 لعام 2013	متطلبات الترخيص، والواجبات التشغيلية، ونطاق الغرامات
قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لعام 2014	جدول الرسوم وقائمة الغرامات
القرار الإداري رقم 1 لعام 2020	اللائحة التنفيذية: التصاريح لكل وحدة، والوثائق، والتزامات المضيف

لا تزال الهيئة التنظيمية تُسمى "DTCM" في هذه النصوص. وهي تُعرف الآن باسم "DET"، أي دائرة الاقتصاد والسياحة بدبي، وغالبًا ما يبحث المضيفون عن "تصريح منزل عطلة من DTCM". يشير كلا الاسمين إلى نفس الهيئة ونفس البوابة الإلكترونية.

ترخيص منزل العطلات مقابل تصريح الوحدة: وثيقتان

يخوّل ترخيص منزل العطلات المضيف ممارسة هذه النشاط، بينما يوافق تصريح منزل العطلات على وحدة مفروشة محددة واحدة. يُعرّف القرار الإداري رقم 1 لعام 2020 التصريح بأنه «وثيقة صادرة عن DTCM تنص على موافقة DTCM على تخصيص وحدة عقارية مفروشة لتكون منزل عطلات». يمتلك المضيف الذي لديه ثلاث شقق حسابًا واحدًا وثلاثة تصاريح، واحد لكل منزل عطلة.

هناك طريقتان للحصول على الترخيص:

• بصفتك مالكًا فرديًا. تقوم بتسجيل وحدتك الخاصة على بوابة منازل العطلات التابعة لدائرة السياحة والتسويق (DET). وتشترط الدائرة أن يتطابق الاسم الموجود في الحساب مع الاسم الوارد في سند الملكية.
• بصفتك مشغلًا محترفًا. تقوم شركة بالتسجيل لدى إدارة السياحة والتسويق (DET) وتدير الوحدات نيابة عن المالكين. تشترط إدارة السياحة والتسويق (DET) أن يكون نشاط الرخصة التجارية هو «تأجير منازل العطلات»، وتحدد رسوم تسجيل ثابتة قدرها 1,500 درهم إماراتي بالإضافة إلى 10 دراهم إماراتية كرسوم المعرفة و10 دراهم إماراتية كرسوم الابتكار.

بالنسبة للشقة الفردية، يختار الملاك عادةً بين التسجيل بأنفسهم أو تسليم الوحدة إلى مشغل مرخص. عندئذٍ يحمل المشغل الترخيص والالتزامات تجاه الضيوف، ويحصل المالك على صافي الإيجار بموجب عقد إدارة. يتم تناول ما يعنيه هذا الاختيار من الناحية الضريبية في قسم الضرائب.

كيفية الحصول على ترخيص منزل العطلات في دبي، خطوة بخطوة

يتم إصدار ترخيص منزل العطلات في دبي عبر الإنترنت من خلال بوابة منازل العطلات التابعة لدائرة السياحة والتسويق (DET)، وتشير الدائرة إلى أن الطلبات تتم مراجعتها في غضون يوم عمل واحد. يجب أن تكون الوحدة جاهزة لاستقبال الضيوف عند تقديم الطلب، لأن الترخيص يصدر لمنزل عطلات مؤثث.

الخطوات الخمس التي تحددها إدارة السياحة والترفيه (DET) للمضيف الفردي:

1. تسجيل الدخول إلى بوابة «Holiday Homes». قم بإنشاء حساب مضيف أولاً إذا لم يكن لديك حساب.
2. أضف الوحدة. أدخل اسم المبنى ورقم الوحدة ورقم حساب DEWA. تحذر DET المتقدمين من إدخال رقم المبنى بدلاً من رقم حساب DEWA.
3. قم بتحميل المستندات الداعمة. انظر قائمة المستندات أدناه.
4. مراجعة وتقديم الطلب. تحقق من التفاصيل قبل إرسال الطلب.
5. الدفع والتصنيف الذاتي بعد الموافقة. تنص اللائحة على دفع الرسوم بمجرد الموافقة على الطلب، ويعتمد المبلغ على عدد غرف النوم (انظر الرسوم). ثم يقوم المضيف بتصنيف المنزل على أنه قياسي أو فاخر، مما يحدد سعر «درهم السياحة».

بمجرد الموافقة على منزل العطلات، يصبح لرقم الترخيص استخدام عملي. تنص المادة 14(13) من اللائحة على أن يضع المضيف رقم الترخيص في كل إعلان مطبوع أو رقمي، كما تنص قاعدة DET لعام 2023 على وضع رمز QR عند المدخل الرئيسي لكل منزل عطلات.

المستندات وشهادة عدم الممانعة (NOC) الخاصة بالمبنى

الوثائق التي تطلبها إدارة السياحة والتسويق (DET) هي سند الملكية وجواز سفر المالك أو بطاقة الهوية الإماراتية، بالإضافة إلى شهادة عدم ممانعة (NOC) من المطور العقاري حيثما ينطبق ذلك. وتسرد صفحات خدمات إدارة السياحة والتسويق (DET) ما يلي:

• سند الملكية، أو نسخة موقعة من جواز السفر أو بطاقة الهوية الإماراتية للمالك؛
• نسخة من الرخصة التجارية إذا كانت الوحدة مملوكة لشركة؛
• شهادة عدم ممانعة من المطور العقاري، إن وجدت؛
• بالنسبة للمشغلين الذين يديرون وحدة تابعة لشخص آخر، شهادة إتمام البناء وشهادة عدم ممانعة من المالك تحدد عدد الوحدات المدارة؛
• رقم حساب «ديوا» الخاص بالوحدة.

تضيف اللائحة الداخلية شرطين مهمين قبل الشراء. يجب على مقدم الطلب إثبات حقه في التصرف في الوحدة، ويجب ألا تتضمن اتفاقية البيع والشراء (SPA) بنداً يمنع استخدام الوحدة كمنزل لقضاء العطلات. تنص المادة 17 من اللائحة نفسها على أن المطورين وجمعيات الملاك وشركات إدارة العقارات ملزمون بـ«تمكين المرخص لهم من ممارسة النشاط»، لذا لا يمكن للمبنى ببساطة رفض مضيف مرخص. أما البند الوارد في اتفاقية البيع والشراء الخاصة بك فهو أمر مختلف، كما يمكن لـ«DET» رفض منح الترخيص بناءً على موقع الوحدة أو فئتها. إذا كنت تشتري وحدة على المخطط لتأجيرها لفترات قصيرة، فاقرأ اتفاقية البيع والشراء وقواعد المجمع السكني قبل دفع العربون. ينطبق هذا الفحص على كل من المشاريع على المخطط، حيث تحدد اتفاقية البيع والشراء الخاصة بالمطور القواعد، وعلى المنازل الثانوية الجاهزة، حيث ترث اتفاقية البيع والشراء الأصلية وقواعد المجمع السكني.

رسوم وزارة التعليم والتدريب (DET) على منازل العطلات في عام 2026

تبلغ رسوم ترخيص DET لمنزل العطلات 300 درهم إماراتي لكل غرفة نوم، بحد أقصى 1,200 درهم إماراتي لكل منزل سنويًا، بالإضافة إلى 50 درهمًا إماراتيًا لشهادة التصنيف، بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لعام 2014. وتقدر إدارة التخطيط العمراني (DET) المبلغ الإجمالي لتصريح منزل جديد بغرفة نوم واحدة بـ 370 درهمًا إماراتيًا، بما في ذلك 10 دراهم إماراتية كرسوم المعرفة و10 دراهم إماراتية كرسوم الابتكار.

الرسوم	المبلغ	المصدر
تصريح الوحدة، جديد أو تجديد	300 درهم إماراتي لكل غرفة نوم، بحد أقصى 1,200 درهم إماراتي لكل منزل سنويًا	القرار رقم 49/2014، البند 11
شهادة التصنيف	50 درهمًا إماراتيًا لكل منزل	القرار رقم 49/2014، البند 16
رسوم المعرفة والابتكار	10 درهم إماراتي + 10 درهم إماراتي	صفحة خدمات DET
التفتيش	300 درهم إماراتي لكل منزل	القرار رقم 49/2014، البند 12
الترخيص: الموافقة المبدئية / ترخيص جديد أو تجديد	100 درهم / 500 درهم	القرار رقم 49/2014، البندان 1 و2
اشتراك في البرنامج الإلكتروني (تدرجه وزارة التعليم والتدريب المهني تحت بند تسجيل المشغل)	1,500 درهم إماراتي	القرار رقم 49/2014، البند 9؛ صفحة المشغلين على موقع DET
إلغاء الترخيص	70 درهم إماراتي	دليل رحلة العميل الخاص بـ DET

بالكلمات: تبلغ تكلفة ترخيص وحدة بغرفة نوم واحدة 370 درهمًا إماراتيًا، ووحدة بغرفتي نوم 670 درهمًا إماراتيًا، لأن رسوم غرف النوم هي وحدها التي ترتفع. ابتداءً من أربع غرف نوم، تصل رسوم الغرف إلى الحد الأقصى البالغ 1,200 درهم إماراتي. التصريح صالح لمدة عام واحد ويجب تجديده قبل انتهاء صلاحيته، وتشير DET إلى أن حسابات المشغلين لا تخضع لرسوم تجديد، على الرغم من أنه يجب تحديث تفاصيل الرخصة التجارية كل عام. يُدرج القرار رسوم الترخيص لكل حامل ترخيص، في حين أن صفحة الترخيص الخاصة بـ DET تذكر فقط المبلغ الإجمالي البالغ 370 درهمًا إماراتيًا لكل وحدة ذات غرفة نوم واحدة، لذا تحقق من البوابة الإلكترونية لمعرفة الرسوم التي تنطبق على نوع حسابك.

هذه هي رسوم منازل العطلات التي تفرضها الهيئة التنظيمية فقط. وعادةً ما تتكلف تكاليف الأثاث والتنظيف والبياضات والمرافق وعمولة المنصة ورسوم الإدارة أكثر بكثير من تكلفة التصريح. وقد تم تغطية هذه التكاليف في المقارنة التفصيلية.

ديرهام السياحة وقواعد الضيافة

تقوم كل منزل عطلة في دبي بتحصيل رسوم درهم السياحة البالغة 15 درهمًا إماراتيًا لكل غرفة نوم في الليلة للوحدات الفاخرة و10 دراهم إماراتية للوحدات القياسية، بموجب قرار المجلس التنفيذي رقم 2 لعام 2014 بصيغته المعدلة. يقوم المضيف بتحصيل هذه الرسوم من الضيف ودفعها إلى دائرة السياحة والترفيه (DET) قبل يوم 16 من الشهر التالي.

تحدد ثلاث قواعد المبلغ الذي يجب تحصيله:

• لكل غرفة نوم. ينص القرار الإداري رقم 2 لعام 2020 على أنه عندما تحتوي الوحدة على أكثر من غرفة نوم واحدة، تُطبق الرسوم على كل غرفة في الليلة.
• حد أقصى 30 ليلة. تنص هيئة دبي للسياحة والترفيه (DET) على أنه في حالة الإقامات التي تزيد عن 30 ليلة متتالية، يتم احتساب درهم السياحة على أول 30 ليلة فقط.
• الفئة. تحدد الفئة القياسية أو الفخمة التي تختارها بعد الموافقة ما إذا كان سيتم تطبيق 10 درهم أو 15 درهم.

كما تحدد اللائحة الداخلية واجبات المضيف. يجب على المضيف إرسال معلومات الضيوف إلى إدارة السياحة والترفيه (DET)، والاحتفاظ بسجلات لجميع الضيوف لمدة ثلاث سنوات على الأقل، واحترام الحد الأقصى للإشغال المحدد في التصريح. تُلزم شروط التصريح وحدود الإشغال المضيف، ويؤدي عدم الامتثال لشروط التصريح إلى فرض غرامة (انظر الغرامات).

الغرامات المفروضة على التأجير بدون ترخيص منزل عطلة

يُعاقب تأجير منزل عطلة في دبي دون ترخيص بغرامة قدرها 5,000 درهم إماراتي، بينما يُعاقب تأجير وحدة سكنية دون موافقة مسبقة من دائرة السياحة والتسويق العقاري (DET) بغرامة قدرها 2,000 درهم إماراتي، وفقًا لجدول القرار رقم 49 لعام 2014. ويحدد المرسوم رقم 41 لعام 2013 النطاق الإجمالي للغرامات: من 200 درهم إماراتي إلى 20,000 درهم إماراتي لكل مخالفة، وتُضاعف الغرامة في حالة تكرار المخالفة خلال عام واحد، لتصل إلى 100,000 درهم إماراتي.

المخالفة (القرار رقم 49/2014)	الغرامة
ممارسة النشاط دون ترخيص	5,000 درهم إماراتي
تأجير منازل العطلات دون موافقة مسبقة من وزارة التعليم والتدريب	2,000 درهم إماراتي
تقديم معلومات كاذبة أو غير صحيحة	5,000 درهم
عدم الامتثال لشروط الترخيص	500 درهم
عدم تأجير المنزل بالكامل	500 درهم إماراتي
تكرار المخالفة خلال سنة واحدة	مضاعفة الغرامة، بحد أقصى 100,000 درهم إماراتي

بالإضافة إلى الغرامات، يسمح المرسوم لـ DET بإصدار تحذير، أو تعليق النشاط لمدة تصل إلى ستة أشهر، أو إلغاء الترخيص. تختلف مبالغ الغرامات المتداولة عبر الإنترنت. تشير بعض المصادر إلى حد أقصى يبلغ 200,000 درهم إماراتي، لكننا لم نعثر على أي نص قانوني يدعم هذا الرقم. الحد الأقصى المنصوص عليه في المرسوم والقرار هو 100,000 درهم إماراتي.

ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات على دخل الإيجار قصير الأجل

لا تفرض الإمارات العربية المتحدة ضريبة دخل على الأفراد، لكن دخل منازل العطلات قد يخضع لضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات، لأن الإقامات القصيرة لا تُعامل كإيجار سكني، كما أن تصريح إدارة السياحة والترفيه يُعتبر ترخيصًا لأغراض ضريبية.

• ضريبة القيمة المضافة. تعفي اللائحة التنفيذية عقود الإيجار السكنية فقط عندما تزيد مدة الإيجار عن ستة أشهر أو عندما يكون المستأجر حاملًا لبطاقة الهوية الإماراتية (المادة 43). يُستثنى من فئة «المباني السكنية» الشقق الفندقية والشقق المخدومة (المادة 37). وبالتالي، فإن الإقامات التي تستغرق بضع ليالٍ للزوار لا تدخل في نطاق الإعفاء. ويصبح التسجيل إلزامياً عندما تتجاوز التوريدات الخاضعة للضريبة 375,000 درهم إماراتي. وأقل من هذا الحد، لا يُطلب من المضيف التسجيل.
• ضريبة الشركات. يستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023 دخل الاستثمار العقاري للفرد فقط عندما لا تتم ممارسة النشاط، ولا يلزم ممارسته، من خلال ترخيص. ينص دليل الهيئة الاتحادية للضرائب بشأن الاستثمار العقاري للأشخاص الطبيعيين على أن وثيقة DET التي تسمح للفرد بتأجير منازل العطلات «تشكل ترخيصًا ذي صلة». وبالتالي، فإن الفرد الذي يحمل تصريحًا لمنزل عطلات يقع ضمن نطاق ضريبة الشركات بمجرد أن يتجاوز حجم أعماله 1,000,000 درهم إماراتي في السنة التقويمية.

ولا يتناول الدليل حالة المالك الذي يؤجر عقاره من خلال مشغل مرخص ولا يحمل ترخيصًا شخصيًا. إذا كان حجم مبيعاتك يقترب من أي من هذين الحدين، فاستشر مستشارًا ضريبيًّا في الإمارات العربية المتحدة قبل أن تختار بين التسجيل الذاتي والاستعانة بمشغل. كما أن المقيمين في دول أخرى ملزمون بدفع الضرائب في بلدانهم الأصلية. تحدد دولتك الأصلية كيفية فرض الضرائب على دخل الإيجار من دبي، ولا يغير الإعفاء الضريبي في الإمارات العربية المتحدة من ذلك.

المستأجرون، وإعادة التأجير، وقانون السكن المشترك

لا يجوز للمستأجر في دبي تأجير شقة مستأجرة لضيوف العطلات دون موافقة خطية من المالك: تنص المادة 24 من القانون رقم 26 لعام 2007 على حظر التأجير من الباطن لأطراف ثالثة ما لم يوافق المالك على ذلك كتابةً. كما يُعد التأجير من الباطن دون هذه الموافقة سببًا للإخلاء بموجب المادة 25.

تقبل اللائحة التنفيذية لعام 2020 الطلب المقدم من «المالك أو المستأجر»، ولكن بشرط تقديم دليل على أن مقدم الطلب لديه الحق في التصرف في الوحدة. ونظرًا لأن المادة 24 من قانون الإيجار تشترط الحصول على موافقة خطية من المالك على أي إيجار من الباطن، فإن المستأجر يحتاج عمليًّا إلى الحصول على تلك الموافقة قبل تقديم الطلب.

أما السكن المشترك فيخضع لنظام منفصل. فالقانون رقم 4 لعام 2026، الساري المفعول منذ 26 أغسطس 2026، يشترط الحصول على تصريح من بلدية دبي لتخصيص وحدة للسكن المشترك. ووفقًا للإعلان الصادر عن مكتب دبي للإعلام، لا يجوز للمستأجرين إعادة تأجير أي جزء من هذه الوحدة، وتتراوح الغرامات بين 500 درهم و500,000 درهم، وتُضاعف في حالة التكرار لتصل إلى مليون درهم، ولدى الوحدات القائمة مهلة سنة واحدة للامتثال. لم نعثر على أي بيان رسمي بشأن ما إذا كان القانون يشمل الإيجارات قصيرة الأجل. يتم تأجير الوحدة المرخصة ككل لطرف واحد، وهو ما لا يتوافق مع النموذج الذي يصفه قانون السكن المشترك.

الأساطير حول الإيجار قصير الأجل في دبي

الاعتقاد بأن عرض شقة على منصة حجز يكفي لاستضافة ضيوف بشكل قانوني في دبي هو اعتقاد خاطئ: تتطلب إدارة السياحة والسكن (DET) أن يتم تسجيل كل وحدة والموافقة عليها قبل عرضها. وهناك اعتقادات شائعة أخرى تتعارض أيضًا مع النصوص القانونية:

• "يمكن للمبنى ببساطة منعي." يجب على المطور العقاري أو جمعية الملاك السماح للمضيفين المرخصين بموجب المادة 17 من اللائحة التنفيذية. ومع ذلك، يمكن رفض منح التصريح لأسباب أخرى، مثل وجود بند في عقد البيع (SPA) يمنع الإيجار قصير الأجل أو بسبب موقع الوحدة وفئتها، لذا اقرأ عقد البيع أولاً.
• «لا توجد ضرائب على الإطلاق.» لا توجد ضريبة دخل شخصي، لكن ضريبة القيمة المضافة تُفرض على الموردات الخاضعة للضريبة التي تتجاوز 375,000 درهم إماراتي، وتعتبر هيئة الضرائب (FTA) تصريح إدارة السياحة والترفيه (DET) بمثابة ترخيص لأغراض ضريبة الشركات.
• «تكلفة التصريح تصل إلى آلاف». تبلغ رسوم تصريح الوحدة 370 درهمًا إماراتيًا لغرفة نوم واحدة، ويبلغ الحد الأقصى لرسوم غرفة النوم 1,200 درهم إماراتي سنويًا. وغالبًا ما تضيف الأرقام الأكبر المتداولة عبر الإنترنت رسوم اشتراك البرنامج الإلكتروني البالغة 1,500 درهم إماراتي أو رسوم خدمات المشغل.
• "الإيجار قصير الأجل يدر دائمًا أرباحًا أكبر." لا يمكن مقارنة إجمالي الإيرادات الليلة بالإيجار طويل الأجل إلا بعد خصم تكاليف الإشغال والإدارة والتنظيف والمرافق (انظر المقارنة).
• "يمكن للمستأجر استضافة ضيوف إذا لم يمانع المالك." يجب أن تكون الموافقة خطية، ولا يزال المستأجر بحاجة إلى الترخيص.

الإيجار قصير الأجل مقابل الإيجار طويل الأجل: وحدة واحدة، نتيجتان

لا يتفوق الإيجار قصير الأجل في دبي على الإيجار طويل الأجل إلا عندما يظل معدل الإشغال مرتفعًا بما يكفي لتغطية تكاليف الإدارة والتشغيل. في الوحدة التوضيحية المكونة من غرفة نوم واحدة، يبلغ معدل الإشغال اللازم لتحقيق التعادل 64.6%. أشارت بيانات AirDNA التي نشرتها صحيفة «إمارات 24|7» إلى أن متوسط معدل الإشغال قصير الأجل في دبي بلغ 69% خلال الاثني عشر شهراً حتى أغسطس 2026، بمتوسط سعر حجز يبلغ 178 دولاراً أمريكياً في الليلة.

البيانات الواردة أدناه هي افتراضات وليست بيانات سوقية لمبنى معين. استبدلها بأسعارك الخاصة.

الافتراض (توضيحي)	الإيجار قصير الأجل	الإيجار طويل الأجل
السعر الليلي / الإيجار السنوي	500 درهم إماراتي في الليلة	80,000 درهم إماراتي في السنة
تكاليف الإدارة والتأجير	20% من الإيرادات	5% من الإيجار
تكاليف التشغيل التي يتحملها المالك	18,000 درهم إماراتي سنويًا (المرافق، الإنترنت، مستلزمات التنظيف، الاستهلاك)	يتحملها المستأجر
تصريح من وزارة التعليم والتدريب	370 درهم إماراتي	—
رسوم الخدمات	نفس المبلغ لكليهما، لم يُذكر	نفس المبلغ لكليهما، تم استبعاده

صافي دخل المالك قبل رسوم الخدمة، حسب نسبة الإشغال:

نسبة الإشغال	الإجمالي قصير الأجل	صافي الإيجار قصير الأجل	صافي الإيجار طويل الأجل
50	91,250 درهم إماراتي	54,630 درهم إماراتي	76,000 درهم إماراتي
60	109,500 درهم إماراتي	69,230 درهم إماراتي	76,000 درهم إماراتي
69	125,925 درهم إماراتي	82,370 درهم إماراتي	76,000 درهم إماراتي
75	136,875 درهم إماراتي	91,130 درهم إماراتي	76,000 درهم

بالكلمات: عند معدل إشغال يتراوح بين 50 و60٪، يدر الإيجار قصير الأجل عائدًا أقل من الإيجار طويل الأجل. وعند متوسط السوق المعلن البالغ 69٪، يدر الإيجار قصير الأجل حوالي 6,000 درهم إماراتي إضافي سنويًا، وعند 75٪ يدر حوالي 15,000 درهم إماراتي إضافي. يتم تحصيل «درهم السياحة» من الضيوف وتحويله إلى دائرة السياحة والترفيه (DET)، لذا لا يؤثر ذلك على صافي أرباح المالك. ومن شأن ضريبة القيمة المضافة أن تقلل من عائدات الإيجار قصير الأجل إذا كان المضيف مسجلاً.

هناك حقيقة سوقية واحدة تؤثر على جانب الإيجار طويل الأجل. أفادت شركة «كوشمان آند ويكفيلد كور» أن الإيجارات في دبي انخفضت بنسبة 6% على أساس ربع سنوي في الربع الثاني من عام 2026، مما يخفض المعيار المرجعي طويل الأجل في الجدول. إذا كنت تختار وحدة سكنية لهذا النموذج، فقارن بين عدد من المباني في المشاريع الحالية بدلاً من الاعتماد على المتوسط على مستوى المدينة. إذا كنت تخطط لتمويل الشراء، فتحقق من شروط المقرض قبل وضع نموذج للإيجار: يغطي دليلنا للحصول على قرض عقاري لعقار على المخطط في دبي الدفعة المقدمة وشروط البنك.

إيجابيات وسلبيات ترخيص منزل العطلات

تتمثل الميزة الرئيسية للإيجار قصير الأجل في دبي في المرونة وإمكانية تحقيق دخل أعلى، أما العيب الرئيسي فهو أن المالك يتحمل مخاطر الإشغال وأعباء التشغيل.

المزايا:

• الحصول على الترخيص سريع ورخيص: تقول إدارة السياحة والتسويق في دبي (DET) إنها تراجع الطلبات في غضون يوم عمل واحد، وتبلغ تكلفة ترخيص غرفة نوم واحدة 370 درهمًا إماراتيًا.
• يحتفظ المالك بالوحدة متاحة للإقامة الشخصية بين الحجوزات.
• يجب على المطورين وجمعيات الملاك تمكين المضيفين المرخصين بموجب اللائحة الداخلية.
• يمكن تحديد الأسعار وفقًا للطلب ليلةً ليلةً بدلاً من أن تكون ثابتة لمدة عام.

العيوب:

• يعتمد الدخل على معدل الإشغال. في مثالنا، يدر الإيجار قصير الأجل عائدًا أقل من عقد الإيجار إذا كان معدل الإشغال أقل من 65٪ تقريبًا.
• يتحمل المالك تكاليف التشغيل: المرافق، والتنظيف، والمفروشات، وتآكل الأثاث.
• يستمر الالتزام باللوائح بعد الحصول على الموافقة: تقديم بيانات الضيوف إلى وزارة السياحة (DET)، والاحتفاظ بالسجلات لمدة ثلاث سنوات، ووضع رقم الترخيص في الإعلانات، ووضع رمز الاستجابة السريعة (QR) على الباب، وتقديم إقرارات ضريبة السياحة (درهم السياحة).
• قد يخضع المضيف الفردي المرخص له لعتبات ضريبة القيمة المضافة أو ضريبة الشركات التي لا يواجهها مالك العقار ذو عقد الإيجار الطويل أبدًا.

من لا يناسبه ترخيص منزل العطلات

لا تناسب رخصة منزل العطلات المالك الذي لا يمكن لوحدته أن تصل إلى نسبة إشغال تبلغ حوالي 65% بسعر ليلي واقعي، لأن الإيجار طويل الأجل يكون أكثر ربحية في نموذجنا إذا كانت نسبة الإشغال أقل من ذلك. حالات أخرى:

• المستأجر الذي لا يحمل موافقة خطية من المالك. فالتأجير من الباطن دون هذه الموافقة يخالف المادة 24 من قانون الإيجار ويُعد سببًا للإخلاء.
• اتفاقية البيع والشراء (SPA) التي تحظر التأجير قصير الأجل. تنص اللوائح على ألا تستبعد اتفاقية البيع والشراء (SPA) الاستخدام لأغراض العطلات، وبالتالي لن يتم إصدار الترخيص.
• المالك المقيم في الخارج الذي يخطط للإدارة الذاتية. يتطلب التعامل مع الضيوف وتسجيل الوصول والتنظيف وتقديم بيانات الضيوف إلى دائرة السياحة والترفيه (DET) وجود شخص في دبي كل يوم. لذا، يجب تخصيص ميزانية لمشغل بدلاً من ذلك.
• المالك الذي يحتاج إلى دخل ثابت ويمكن التنبؤ به. عقد الإيجار طويل الأجل يثبت الإيجار لمدة عام. أما الإيجار قصير الأجل فيستبدل هذه اليقين بدخل متغير.

المنهجية والمصادر

تم التحقق من كل رسوم وغرامة وقاعدة في هذا الدليل في 25 سبتمبر 2026 بمقارنتها بتشريعات دبي، وصفحات خدمات دائرة السياحة والتسويق (DET)، ونصوص الضرائب الاتحادية في الإمارات العربية المتحدة. لا تُحمَّل صفحات خدمات DET إلا عبر المتصفح، لذا استخدمنا نص الصفحة كما تم فهرسته بواسطة Google في 25 سبتمبر 2026، وقمنا بمقارنة المبالغ مع جدول الرسوم الوارد في القرار رقم 49 لعام 2014. تُنسب أرقام السوق إلى مزودي البيانات والمنافذ المذكورة. أما الحسابات التي تقارن بين المدى القصير والمدى الطويل فهي نموذج خاص بنا مع الافتراضات المذكورة في الجدول. ولم نستخدم بوابات الإدراج أو مدونات الوكالات كمصادر.

المصادر:

• المرسوم رقم 41 لعام 2013 الذي ينظم نشاط تأجير منازل العطلات؛ قرار المجلس التنفيذي رقم 49 لعام 2014 (الرسوم والغرامات)؛ القرار الإداري رقم 1 لعام 2020 (اللوائح التنفيذية)؛ قرار المجلس التنفيذي رقم 2 لعام 2014 بشأن «درهم السياحة»؛ القانون رقم 26 لعام 2007 بشأن العلاقات بين المالك والمستأجر: بوابة دبي التشريعية.
• دائرة السياحة والتسويق (DET): التقدم بطلب للحصول على ترخيص منزل عطلة؛ إصدار ترخيص جديد لمنزل عطلة؛ تجديد ترخيص منزل عطلة؛ التسجيل كمشغل لمنزل عطلة؛ دليل تجربة العملاء لمنزل العطلة.
• مكتب دبي للإعلام: رموز QR لمنازل العطلات (29 مايو 2023)؛ القانون رقم 4 لعام 2026 بشأن السكن المشترك (11 مارس 2026). صحيفة «جلف نيوز» و«ذا ناشيونال» حول دخول القانون حيز التنفيذ (26 أغسطس 2026).
• وزارة المالية الإماراتية: اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة (قرار مجلس الوزراء رقم 52 لعام 2017، بصيغته الموحدة)؛ قرار مجلس الوزراء رقم 49 لعام 2023. هيئة الضرائب الاتحادية: دليل ضريبة الشركات CTGREI1 (22 أكتوبر 2024). u.ae: الضرائب.
• كوشمان آند ويكفيلد كور، تقرير «ماركتبيت» للسكن في الربع الثاني من عام 2026 في دبي، كما أوردته صحيفة «خليج تايمز» (9 أغسطس 2026). بيانات «إير دي إن إيه» كما أوردتها صحيفة «إماراتس 24|7» (4 سبتمبر 2026).

أعده فريق تحرير East Property. البيانات حتى 25 سبتمبر 2026. تتم مراجعة الرسوم عند نشر DET أو بوابة دبي التشريعية لأي تغيير.

الأسئلة الشائعة

هل أحتاج إلى ترخيص لتأجير شقتي على منصة Airbnb في دبي؟

نعم. يُعد تأجير منزل مفروش بشكل منتظم للضيوف المقيمين لفترات قصيرة نشاطًا خاضعًا للترخيص بموجب المرسوم رقم 41 لعام 2013، وتشترط إدارة السياحة والتسويق (DET) أن تكون كل وحدة مسجلة ومعتمدة قبل عرضها على أي منصة.

كم تبلغ تكلفة ترخيص منزل العطلات في دبي؟

تبلغ تكلفة ترخيص الوحدة 300 درهم إماراتي لكل غرفة نوم، بحد أقصى 1,200 درهم إماراتي سنويًا، بالإضافة إلى 50 درهمًا إماراتيًا للتصنيف و20 درهمًا إماراتيًا كرسوم المعرفة والابتكار. أي ما مجموعه 370 درهمًا إماراتيًا لوحدة مكونة من غرفة نوم واحدة. ويدفع المشغلون رسوم تسجيل منفصلة قدرها 1,500 درهم إماراتي بالإضافة إلى 20 درهمًا إماراتيًا.

كم من الوقت يستغرق الحصول على ترخيص منزل العطلات في دبي؟

تنص دائرة السياحة والتسويق (DET) على أن الطلبات تُراجع في غضون يوم عمل واحد بمجرد تحميل المستندات على بوابة الدائرة الإلكترونية.

ما هي مدة صلاحية ترخيص منزل العطلات؟

سنة واحدة. ويجب تجديده قبل انتهاء صلاحيته لمواصلة تأجير الوحدة.

ما هي الغرامة المفروضة على تشغيل منزل عطلة بدون ترخيص في دبي؟

5,000 درهم إماراتي لممارسة النشاط دون ترخيص و2,000 درهم إماراتي للتأجير دون موافقة مسبقة من دائرة السياحة والتسويق (DET). وتُضاعف الغرامة في حالة تكرار المخالفة خلال عام واحد، لتصل إلى 100,000 درهم إماراتي.

كم يبلغ «درهم السياحة» الخاص بمنازل العطلات؟

15 درهمًا إماراتيًا لكل غرفة نوم في الليلة للوحدات الفاخرة و10 دراهم إماراتية للوحدات العادية، وتُفرض هذه الرسوم على إقامة تصل إلى 30 ليلة متتالية.

هل يمكن للمستأجر تشغيل منزل عطلة في دبي؟

فقط بموافقة خطية من المالك، وهو ما تنص عليه المادة 24 من القانون رقم 26 لعام 2007 لأي إيجار من الباطن، وبترخيص من دائرة السياحة والتسويق (DET) باسم المستأجر.

هل أحتاج إلى شهادة عدم ممانعة من المبنى؟

تطلب إدارة السياحة والترفيه (DET) شهادة عدم ممانعة من المطور العقاري حيثما ينطبق ذلك. يجب على المطورين وجمعيات الملاك السماح للمضيفين المرخصين بموجب اللائحة الداخلية، ولكن أي بند في عقد البيع والشراء (SPA) يحظر التأجير قصير الأجل سيؤدي إلى حجب التصريح.

هل يخضع دخل منازل العطلات للضريبة في الإمارات العربية المتحدة؟

لا توجد ضريبة دخل شخصية. التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامي عند تجاوز قيمة التوريدات الخاضعة للضريبة 375,000 درهم إماراتي، وتعتبر هيئة الضرائب (FTA) تصريح DET بمثابة ترخيص، لذا يخضع المضيف الفردي الذي يتجاوز حجم أعماله مليون درهم إماراتي لضريبة الشركات.

هل الإيجار قصير الأجل أكثر ربحية من الإيجار طويل الأجل في دبي؟

فقط إذا تجاوزت نسبة الإشغال عتبة التعادل. في الوحدة النموذجية المكونة من غرفة نوم واحدة التي استخدمناها كمثال، يكون الإيجار قصير الأجل أكثر ربحية من الإيجار طويل الأجل عند بلوغ نسبة إشغال تبلغ حوالي 65%. وتشير بيانات AirDNA إلى أن متوسط نسبة الإشغال في دبي يبلغ 69% للسنة المنتهية في أغسطس 2026.