الحصول على قرض عقاري لشراء عقار قيد الإنشاء في دبي

ما هو الرهن العقاري على المخطط في دبي؟

الرهن العقاري على المخطط هو تمويل لوحدة سكنية لا تزال قيد الإنشاء، ويبيعها المطور مباشرةً ويتم سداد ثمنها على أقساط في حساب ضمان قبل تسجيل العقار على أنه مكتمل. وعلى عكس الرهن العقاري على العقار الجاهز، لا يقدم البنك القرض مقابل أصل مكتمل ومُقيَّم — بل يقدمه مقابل مشروع لم يسلمه المطور بعد، ولهذا السبب يعامل البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة (CBUAE) الإقراض على المخطط كفئة منفصلة وأكثر تحفظًا من قروض الإسكان.

في الممارسة العملية، يوقع المشتري اتفاقية بيع وشراء (SPA) مع المطور العقاري، ويدفع دفعة أولى، ويستمر في سداد أقساط المطور العقاري جنبًا إلى جنب مع الرهن العقاري — وليس بدلاً منه. وعادةً ما يغطي قرض البنك جزءًا من الأقساط المتبقية أو الرصيد المستحق عند التسليم، وتصبح الوحدة نفسها ضمانًا بمجرد قيام دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتسجيل الرهن العقاري على سند الملكية. وعادةً ما يرى المشترون الذين يقارنون بين المشاريع المعروضة للبيع بخطة سداد شروط التمويل مدرجةً مرحلةً تلو الأخرى، بدءًا من الحجز وحتى التسليم.

التمويل العقاري على المخطط ليس منتجاً متخصصاً في دبي. تشير بيانات DXB Interact التي نشرتها مجلة «إيكونومي ميدل إيست» إلى أن هذا القطاع يمثل حوالي 70% من حجم مبيعات العقارات السكنية و71% من قيمتها في الربع الأول من عام 2026 (Economy Middle East، 3 أبريل 2026)، وهو أحد الأسباب التي تدفع البنوك الآن إلى إدارة مسارات مخصصة للرهن العقاري على المخطط بدلاً من التعامل معها كحالة استثنائية.

كيف يعمل تمويل الرهن العقاري للمشاريع قيد الإنشاء، خطوة بخطوة

يتبع تمويل الوحدة قيد الإنشاء ترتيبًا مختلفًا عن تمويل المنزل الجاهز، لأن جزءًا من السعر لا يزال يُدفع للمطور العقاري بينما يقوم البنك بضمان القرض.

1. احصل على موافقة مسبقة قبل حجز الوحدة. يقوم البنك بمراجعة الدخل والديون الحالية ووثائق الهوية، ثم يصدر موافقة مشروطة على مبلغ القرض — وهذه ليست موافقة على عقار معين بعد.
2. تأكد من أن المشروع معتمد من البنك. تحتفظ البنوك بقوائم داخلية بالمطورين والمشاريع التي تمنح قروضًا مقابلها؛ ولا يمكن رهن مشروع غير معتمد بغض النظر عن مدى قوة ملف المشتري.
3. وقّع عقد بيع العقار (SPA) وادفع وديعة الحجز للمطور، والتي عادةً ما تتراوح بين 10 و20% من السعر، مباشرةً إلى حساب الضمان الخاص بالمطور.
4. تقديم طلب للحصول على الموافقة النهائية على الرهن العقاري مع اقتراب موعد التسليم، بمجرد تحديد الوحدة وسعرها، وتوافق مرحلة البناء مع شروط صرف القرض التي يحددها البنك.
5. يقوم البنك بصرف القرض، وتقوم إدارة التسجيل العقاري (DLD) بتسجيل الرهن العقاري على سند الملكية بمجرد اكتمال الوحدة ونقل الملكية.

ملاحظة: الموافقة المسبقة هي تقييم للمشتري، وليست للمبنى. قد يحصل المشتري على موافقة مسبقة كاملة، ومع ذلك لا يزال غير قادر على الحصول على رهن عقاري لوحدة معينة إذا لم يكن المطور أو المشروع مدرجًا في قائمة البنوك المعتمدة — تأكد دائمًا من حالة المشروع مباشرةً مع الجهة المقرضة قبل دفع رسوم الحجز.

الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% للعقارات على المخطط

يبلغ الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) لأي عملية شراء عقار على المخطط في دبي 50% من سعر العقار، ولا يتغير هذا الحد الأقصى بغض النظر عن الجنسية أو الدخل أو الغرض من الاستخدام. وبموجب لوائح البنك المركزي الإماراتي المتعلقة بقروض الرهن العقاري، تتمتع العقارات المكتملة بنسب LTV أعلى — تصل إلى 80% للمنزل الأول للمقيم الذي يقل سعره عن 5 ملايين درهم إماراتي — ولكن «نظرًا للطبيعة طويلة الأجل لعملية التطوير وارتفاع مستوى المخاطر المتعلقة بالإنجاز»، يُحدد سقف عمليات الشراء على المخطط بنسبة 50% لكل فئة من فئات المشترين (دليل قواعد البنك المركزي الإماراتي، المادة 3، تم التحقق منه في 15 سبتمبر 2026).

وهذا يعني أن المشتري الذي يمول شقة على المخطط بقيمة 2,000,000 درهم إماراتي يمكنه اقتراض مبلغ لا يتجاوز 1,000,000 درهم إماراتي من البنك؛ أما المبلغ المتبقي البالغ 1,000,000 درهم إماراتي فيأتي من أموال المشتري الخاصة وخطة السداد التي يضعها المطور معًا. تحدد بعض البنوك سقفها الداخلي بأقل من الحد الأقصى التنظيمي للمتقدمين غير المقيمين، لذا فإن نسبة 50% هي الحد الأقصى، وليست ضمانًا.

الحقيقة على أرض الواقع: إن نسبة 80% من قيمة العقار (LTV) التي ربما تكون قد رأيتها مذكورة في عناوين الأخبار بشأن الرهون العقارية في دبي تنطبق على العقارات المكتملة، وليس على العقارات قيد الإنشاء. لا يمكن لأي بنك أن يقرض أكثر من 50% مقابل وحدة لم يتم تسليمها بعد، مهما كانت قوة الملف الائتماني للمشتري.

نسبة عبء الديون: الحد الأقصى الثاني

تحدد نسبة عبء الديون (DBR) الحد الأقصى لإجمالي مدفوعات الديون الشهرية، بما في ذلك الرهن العقاري الجديد، بنسبة 50% من الدخل الشهري الإجمالي (دليل قواعد البنك المركزي الإماراتي، المادة 3). حتى المشتري الذي يجتاز اختبار نسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغة 50% قد يُرفض طلبه بناءً على هذا المعيار الثاني. تُحسب نسبة عبء الديون (DBR) على أساس جميع الالتزامات الحالية: تمويل السيارة، والقروض الشخصية، والحد الأدنى للمدفوعات على بطاقات الائتمان، وأي رهن عقاري آخر، وليس فقط الرهن العقاري الجديد المطلوب.

ولهذا السبب يجب فحص LTV و DBR بشكل منفصل بدلاً من افتراض أنهما يتحركان معاً. فقد يتم تقييد مشترٍ ذي دخل مرتفع ولديه ديون حالية قليلة بمعدل LTV وحده؛ في حين أن المشتري الذي لديه قرض سيارة وقرض شخصي قد يكون مؤهلاً للحصول على LTV أقل من 50% في الواقع العملي لأن سقف DBR هو الذي يحدد الحد الأقصى أولاً. وعندما يمتد جدول السداد إلى ما بعد سن التقاعد المتوقع للمقترض، يجب على البنك أيضًا التأكد من أنه لا يزال من الممكن سداد الرصيد المستحق بمعدل DBR يبلغ 50% مقارنة بدخل ما بعد التقاعد.

مدة القرض وحدود العمر

المدة القصوى لأي قرض عقاري في الإمارات العربية المتحدة، بما في ذلك القروض على المخطط، هي 25 عامًا، ويحدد المقرضون الحد الأقصى لعمر المقترض عند السداد النهائي وفقًا لسياسة المخاطر الخاصة بهم (دليل قواعد البنك المركزي الإماراتي، المادة 3). تؤدي المدة الأطول إلى خفض القسط الشهري ولكنها تزيد من إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض — وهي مقايضة تستحق الدراسة مقارنةً بتاريخ تسليم الوحدة المحددة، نظرًا لأن العد التنازلي للقرض على المخطط يبدأ فعليًّا بمجرد أن يبدأ البنك في صرف المبالغ وفقًا لجدول الدفع الخاص بالمطور، وليس بالضرورة في يوم توقيع عقد البيع والشراء (SPA).

ما الذي تغير في قروض الرهن العقاري على المخطط في دبي خلال عام 2026

في 16 أبريل 2026، أطلقت «دبي القابضة العقارية» و«بنك الإمارات دبي الوطني» نموذجًا تمويليًّا للموافقة المسبقة المبكرة على الرهن العقاري لمنازل «ميراس» و«نخيل» و«دبي للعقارات» (جلف نيوز، 16 أبريل 2026)، مما يتيح للمشترين التقدم بطلبات بدلاً من الانتظار حتى يقترب البناء من الاكتمال. إلا أن الموافقة المسبقة ليست سوى الخطوة الأولى: فقد أكد البنك أن الطلبات الكاملة تُنظر فيها بمجرد استيفاء معلمين رئيسيين — دفع المشتري 50% من قيمة العقار، ووصول نسبة إنجاز البناء إلى 30%. وخيار التمويل متاح للمقيمين وغير المقيمين في الإمارات العربية المتحدة، رهناً بفحوصات الأهلية. وقبل أسبوع من ذلك، أبرم بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD) اتفاقية تمويل مبكر مماثلة مع شركة «سوبا العقارية» (Sobha Realty) لمشاريعها العقارية على المخطط.

وبعد أسبوعين، أطلق بنك أبوظبي التجاري (ADCB) برنامج الرهن العقاري الخاص به والمستقل للمشتريات على المخطط للمشترين من مختلف المطورين العقاريين الرئيسيين في الإمارات العربية المتحدة (خليج تايمز، 30 أبريل 2026). تغطي الموافقة المسبقة من بنك أبوظبي التجاري (ADCB) ما يصل إلى 50% من قيمة العقار، وتظل سارية لمدة 12 شهراً، ويمكن تجديدها سنوياً حتى تسليم العقار، وتُحوّل إلى قرض عقاري كامل بأسعار السوق السائدة بمجرد تسليم الوحدة. عند الإطلاق، حدد بنك أبوظبي التجاري (ADCB) سعر البرنامج بنسبة 3.49% سنويًا ثابتة لمدة ثلاث سنوات، وأعفى المشترين من رسوم المعالجة والتقييم لفترة محدودة — وهو سعر ترويجي لن يستمر إلى الأبد، لذا يجب التعامل معه على أنه لمحة سريعة وليس السعر السائد اليوم.

ومن الجدير بالذكر مشروع منفصل خاص بأبو ظبي حتى لا يتم الخلط بينه وبين قواعد دبي: في سبتمبر 2026، أكملت شركة «ألدار» وبنك أبوظبي التجاري (ADCB) أول قرض عقاري على المخطط مسجل بموجب إطار عمل جديد من مركز أبوظبي العقاري (ADREC)، والذي يسمح بتسمية البنك رسميًا في شهادة تسجيل الرهن العقاري قبل التسليم (خليج تايمز، 4 سبتمبر 2026). مركز أبوظبي العقاري (ADREC) هو السجل العقاري الخاص بأبوظبي، وهو منفصل عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) — ويحكم هذا الإطار المعاملات في أبوظبي ولا يغير في حد ذاته طريقة تسجيل الرهن العقاري على المخطط في دبي.

ملاحظة: «الموافقة المسبقة» و«الرهن العقاري الممول» هما مرحلتان مختلفتان. وفيما يتعلق ببرنامج بنك الإمارات دبي الوطني/دبي القابضة على وجه التحديد، لا يشرع البنك في تقديم الطلب الكامل إلا بعد أن يدفع المشتري 50% من السعر ويصل المشروع إلى مرحلة إنجاز 30% من البناء — تأكد من المعالم المماثلة لبرامج بنك أبوظبي التجاري (ADCB) أو أي بنك آخر مباشرةً مع ذلك البنك، حيث يضع كل مقرض شروطه الخاصة بالإضافة إلى الحد الأدنى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% الذي حدده بنك الإمارات المركزي (CBUAE).

المبلغ النقدي اللازم لإتمام الصفقة: ما تدفعه بالإضافة إلى المقدم

منذ 1 فبراير 2025، توقفت البنوك الإماراتية عن تمويل رسوم نقل الملكية البالغة 4% وعمولة السمسرة البالغة 2% ضمن الرهن العقاري (صحيفة «ذا ناشيونال»، 25 يناير 2025؛ خليج تايمز، 26 يناير 2025)، لذا يجب الآن دفع كلاهما نقدًا بالإضافة إلى الدفعة الأولى. قبل ذلك التاريخ، كانت البنوك عادةً ما تدمج جزءًا كبيرًا من هذه التكاليف في القرض؛ أما الآن فيحتاج المشترون إلى السيولة النقدية في متناول اليد.

بالنسبة لوحدة قيد الإنشاء بقيمة 2,000,000 درهم إماراتي ممولة بنسبة 50% كحد أقصى من قيمة العقار (LTV)، يبدو التوزيع النموذجي للمبالغ النقدية اللازمة لإتمام الصفقة كما يلي:

البند	الأساس	المبلغ التقريبي (درهم إماراتي)
الدفعة الأولى (50% من السعر)	لا يمكن للبنك تمويل أكثر من 50% من قيمة العقار	1,000,000
رسوم نقل الملكية في ديلد	4% من السعر	80,000
عمولة الوساطة العقارية	حوالي 2% من السعر، في حالة الاستعانة بوكيل	40,000
رسوم مكتب أمين الصندوق التابع لدائرة التنمية العقارية	رسوم ثابتة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 500,000 درهم إماراتي	حوالي 4,200
رسوم تسجيل الرهن العقاري	0.25% من مبلغ القرض + 290 درهم إماراتي	~2,790
رسوم سند الملكية	الرسوم الإدارية الثابتة	~500

هذه الأرقام إرشادية وتختلف حسب البنك وحسب الجدول الذي تنشره دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وقت إجراء المعاملة؛ اطلب دائمًا كشفًا تفصيليًّا بالتكاليف من كل من البنك ومكتب أمين دائرة الأراضي والأملاك في دبي قبل التوقيع. بالإضافة إلى هذا الجدول، ضع ميزانية منفصلة للتأمين على العقار والتأمين على الحياة، اللذين تشترط معظم البنوك الحصول عليهما طوال مدة القرض، ويتم تحديد سعرهما كنسبة مئوية من الرصيد المستحق.

ما هي البنوك التي تمنح قروضًا لغير المقيمين

تقبل عدة بنوك في الإمارات العربية المتحدة المتقدمين غير المقيمين للحصول على قروض عقارية على المخطط، بما في ذلك بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD)، وبنك أبوظبي التجاري (ADCB)، وبنك المشرق (Mashreq)، وبنك HSBC، وبنك دبي الإسلامي، وبنك أبوظبي الأول (First Abu Dhabi Bank)، على الرغم من أن كل بنك يطبق حدود الدخل الخاصة به، والجنسيات المقبولة، والوثائق المطلوبة، بالإضافة إلى سقف 50% الذي حدده مجلس بنوك الإمارات العربية المتحدة (CBUAE) للقروض العقارية على المخطط. كنقطة مرجعية للتسعير الثابت، ينشر بنك أبوظبي الأول أسعارًا ثابتة تبدأ من 3.99% سنويًا لمدد تتراوح من سنة واحدة إلى ثلاث سنوات، و4.19% لمدة خمس سنوات على صفحة الأسعار الخاصة به (bankfab.com، تم الوصول إليها في 15 سبتمبر 2026) — وهو معيار مفيد للمقارنة مع أي عرض أسعار تتلقاه، نظرًا لأن الأسعار المنشورة تتغير ونادرًا ما يكون أفضل سعر يقدمه البنك هو السعر الوحيد المتاح. يجب على مقدم الطلب غير المقيم أن يتوقع تقديم جواز سفر، وكشوف حساب بنكية لستة أشهر، وتقرير ائتماني من بلده الأصلي، إلى جانب إثبات الدخل أو ملكية الأعمال التجارية، والأوراق القياسية الخاصة بـ«اعرف عميلك» (KYC)، وأن يستوفي الحد الأدنى للراتب أو الدخل الذي يحدده البنك نفسه، والذي يختلف حسب المقرض وليس حسب اللوائح التنظيمية.

نادرًا ما تكون الجنسية بحد ذاتها عاملاً يؤدي إلى الاستبعاد — فالبنوك تقيّم إمكانية التحقق من الدخل والديون الحالية لمقدم الطلب أكثر بكثير من بلد جواز السفر — لكن أوقات المعالجة وتنسيقات المستندات المقبولة تختلف بشكل كافٍ بين البنوك، لذا فإن مقارنة اثنين أو ثلاثة من المقرضين قبل التقديم تستحق الأسبوع الإضافي الذي يستغرقه ذلك.

السعر الثابت مقابل السعر المتغير: كيف يؤثر معدل EIBOR على سعر الفائدة الخاص بك

يتم تسعير الرهون العقارية في دبي إما بمعدل ثابت لفترة أولية (عادةً ما تتراوح من سنة إلى خمس سنوات) أو بمعدل متغير مرتبط بمعدل الفائدة بين البنوك الإماراتية (EIBOR) لمدة ثلاثة أشهر مضافًا إليه هامش البنك نفسه. تتغير التكلفة الإجمالية للرهن العقاري ذي المعدل المتغير كلما تم تعديل معدل EIBOR، لذا فإن الهامش المحدد من قبل البنك ليس سوى جزء من السعر — حيث يتم نشر مكون EIBOR بشكل مستقل من قبل بنك الإمارات المركزي ويتغير بمرور الوقت، ولهذا السبب يجب دائمًا إعادة التحقق من السعر المحدد اليوم مقارنةً بتثبيت EIBOR الحالي بدلاً من افتراض ثباته.

تزيل المنتجات ذات السعر الثابت هذا الغموض خلال الفترة الأولية، لكنها عادةً ما تعود إلى السعر المتغير بمجرد انتهاء المدة الثابتة، وعندها تُطبق نفس آلية «EIBOR زائد الهامش». لا يغير أي من هذين الهيكلين سقف نسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% أو سقف نسبة الدين إلى الدخل (DBR) البالغ 50% — فالسعر يؤثر على القدرة على تحمل التكاليف والتكلفة الشهرية، وليس على المبلغ الذي يمكن اقتراضه قانونياً.

تحقق من الواقع: «سعر الفائدة المصرفي» و«EIBOR» ليسا الرقم نفسه. EIBOR هو المعيار المرجعي المنشور؛ أما السعر الذي يتم عرضك عليه فهو EIBOR مضافًا إليه هامش البنك (للمنتجات ذات السعر المتغير) أو رقم ثابت منفصل يحدده البنك للفترة الأولية. تأكد من أيهما يشير عرض الأسعار قبل مقارنة عرضين.

الرهن العقاري على المخطط مقابل خطة السداد الخاصة بالمطور

يختار معظم مشتري العقارات على المخطط في دبي بين التمويل من خلال أحد البنوك، أو الالتزام الكامل بخطة التقسيط الخاصة بالمطور العقاري، أو الجمع بين الاثنين. يضيف الرهن العقاري على المخطط فائدة بنكية وتكاليف ضمان إلى سعر الشراء، في حين أن خطة السداد الخاصة بالمطور العقاري تكون عادةً خالية من الفوائد، لكنها تربط جزءًا أكبر من أموال المشتري الخاصة مقارنةً بالتمويل. يحل كل من هذين المسارين مشاكل مختلفة وينطوي على تكاليف مختلفة.

	الرهن العقاري على المخطط	خطة السداد الخاصة بالمطور فقط
التمويل الأقصى	50% من السعر (الحد الأقصى الذي حددته CBUAE)	يحدده المطور، وأحيانًا يكون الرافعة المالية الفعلية أعلى
المبلغ النقدي المطلوب مقدمًا	الدفعة الأولى + رسوم DLD + عمولة الوساطة، تُدفع بشكل منفصل اعتبارًا من فبراير 2025	عادةً ما يقتصر الأمر على وديعة الحجز والأقساط المجدولة
الفائدة	نعم، بسعر الفائدة المصرفي (ثابت أو مرتبط بمعدل EIBOR)	عادةً ما تكون 0% — يتم تضمين التكلفة في السعر/الجدول الزمني بدلاً من ذلك
عملية الموافقة	تقييم مصرفي كامل، وفحص الدخل والائتمان	تقييم المطور الخاص للمشتري، وعادةً ما يكون أقل صرامة
مرونة في البيع قبل التسليم	يجب تسوية الرهن العقاري أو تحويله عند إعادة البيع	غالبًا ما يكون الأمر أسهل إذا سمح المطور بالتنازل/إعادة البيع

لا يُعتبر أي من الخيارين أفضل بشكل قاطع: فخطة السداد التي يقدمها المطور العقاري تتجنب الفوائد المصرفية والإجراءات الورقية، لكنها تربط جزءًا أكبر من أموال المشتري الخاصة مقارنة بالتمويل، في حين أن الرهن العقاري ينطوي على تكاليف الضمان والفوائد، لكنه يمكن أن يحرر رأس المال لاستخدامات أخرى بمجرد أخذ سقف نسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% في الاعتبار منذ البداية.

المفاهيم الخاطئة الشائعة حول الرهون العقارية على المخطط

نسبة القرض إلى القيمة البالغة 80%، والتي يتم الإعلان عنها أحيانًا للرهون العقارية في دبي بشكل عام، لا تنطبق على أي عملية شراء على المخطط. تحدد هيئة الرهن العقاري في الإمارات العربية المتحدة (CBUAE) سقف الرهن على المخطط بنسبة 50% لكل فئة من فئات المشترين، دون استثناء لذوي الدخل المرتفع أو حاملي الجنسية الإماراتية.

معدل الرهن العقاري الذي تعلن عنه البنوك ليس هو نفس رقم معدل EIBOR نفسه؛ فمعدل EIBOR هو المعيار المرجعي المنشور، أما المعدل الذي تدفعه فهو معدل EIBOR مضافًا إليه هامش البنك على المنتجات المتغيرة، أو معدل ثابت منفصل يحدده البنك بشكل مستقل للفترة الأولية.

تؤكد الموافقة المسبقة على الرهن العقاري المبلغ الذي يرغب البنك في إقراضه لمشتري معين — ولا تؤكد أن البنك سيقرض لمشروع معين، والذي يجب أن يظهر في قائمة المطورين والمشاريع المعتمدة لدى ذلك البنك قبل أن يتم صرف القرض.

تضيف برامج الرهن العقاري ذات الوصول المبكر، مثل الترتيب بين بنك الإمارات دبي الوطني (Emirates NBD) وشركة دبي القابضة العقارية (Dubai Holding Real Estate) وبرنامج بنك أبوظبي التجاري (ADCB) للعقارات على المخطط، خيارًا تمويليًا في مرحلة الموافقة المسبقة؛ فهي لا تحل محل خطة السداد الخاصة بالمطور، ولا تتجاوز الشروط المرحلية التي يحددها كل بنك (مثل شرط «دفع 50% من المبلغ بالإضافة إلى إنجاز 30% من البناء» الذي يفرضه بنك الإمارات دبي الوطني)، ولا تعفي المشتري من رسوم التحويل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي وعمولة السمسرة، التي لا يزال يتعين دفعها نقدًا.

يُعد إطار تسجيل الرهن العقاري ADREC في أبوظبي، الذي تم إطلاقه بالتعاون مع «ألدار» و«بنك أبوظبي التجاري» في سبتمبر 2026، سجلاً منفصلاً خاصاً بأبوظبي — ولا يغير طريقة تسجيل الرهن العقاري على العقارات قيد الإنشاء في دبي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي، على الرغم من أن التغطية الصحفية للخيارين قد تبدو متشابهة.

من لا يناسبهم هذا المسار

• المشترون الذين يعتمدون على تمويل بنسبة 80%. إن الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) للمشروع على الورق البالغ 50% محدد بموجب اللوائح التنظيمية، وليس بسياسة أي بنك بمفرده، لذا فإن البحث عن أفضل عرض لن يؤدي إلى الحصول على نسبة أعلى لوحدة في مرحلة البناء.
• المشترون الذين يقترب معدل مديونيتهم (DBR) بالفعل من 50% بسبب ديون أخرى. فقد يؤدي قرض سيارة أو قرض شخصي أو رهن عقاري ثانٍ إلى تجاوز إجمالي الالتزامات للحد الأقصى بمجرد إضافة القسط الجديد، حتى لو كانت حسابات نسبة القرض إلى القيمة (LTV) صحيحة نظريًا.
• المشترون الذين يستهدفون مشروعًا لمطور عقاري صغير أو تم إطلاقه حديثًا ولا يتمتع باعتماد مصرفي. لا قيمة للموافقة المسبقة الشخصية القوية في مواجهة مشروع لم يوافق عليه المقرض — ويجب تأكيد ذلك قبل دفع رسوم الحجز، وليس بعده.
• المشترون الذين تقل مدة استثمارهم عن ثلاث سنوات تقريبًا. عادةً ما يؤدي السداد المبكر إلى فرض غرامة (تبلغ عادةً حوالي 1% من الرصيد المستحق، بحد أقصى 10,000 درهم إماراتي على المنتجات ذات الفائدة المتغيرة، وتكون أعلى في بعض القروض ذات الفائدة الثابتة)، كما أن أي إعادة تمويل تؤدي إلى فرض رسوم تسجيل الرهن العقاري (DLD) جديدة بنسبة 0.25%.
• المشترون الذين لا يملكون النقد اللازم لدفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) وعمولة الوساطة مقدمًا. نظرًا لأنه لم يعد من الممكن دمج هذه المبالغ في القرض، فقد يكون من الأفضل للمشتري الذي يحتاج إلى توزيع كل درهم على مدار فترة زمنية أن يلجأ إلى خطة سداد مباشرة مع المطور بدلاً من إضافة رهن عقاري في هذه المرحلة.

المنهجية والمصادر

تم التحقق من الأرقام الواردة في هذا الدليل بمقارنتها بالمصادر الأولية بين أبريل وسبتمبر 2026، وهي سارية اعتبارًا من 15 سبتمبر 2026. تتغير الحدود القصوى التنظيمية ومعايير البنوك وقوائم اعتماد المطورين وجداول الرسوم؛ لذا تأكد من الشروط الحالية مباشرةً مع الجهة المقرضة ودائرة الأراضي في دبي قبل الالتزام بالشراء. هذه معلومات عامة، وليست مشورة مالية أو قانونية أو ضريبية.

المصادر:

• البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة، دليل القواعد — «اللوائح المتعلقة بقروض الرهن العقاري»، المادة 3، «النسب المهمة» (rulebook.centralbank.ae)، تم التحقق منها في 15 سبتمبر 2026
• جلف نيوز، «بنك الإمارات دبي الوطني في دبي يتيح الحصول المبكر على قروض الرهن العقاري لمشاريع دبي القابضة قيد الإنشاء»، 16 أبريل 2026
• خليج تايمز، «بنك أبوظبي التجاري (ADCB) يطلق برنامج قروض عقارية للمشتريات على المخطط لتسهيل تمويل المساكن للمشترين»، 30 أبريل 2026
• صحيفة «خليج تايمز»، «شركتا «ألدار» و«بنك أبوظبي التجاري» تكملان أول قرض عقاري على المخطط في أبوظبي بموجب إطار عمل «أدريك» الجديد»، 4 سبتمبر 2026
• صحيفة «ذا ناشيونال»، «المشترون في الإمارات سيتحملون تكاليف مقدمة أعلى للعقارات مع إصدار البنك المركزي أوامر جديدة»، 25 يناير 2025
• خليج تايمز، «الإمارات: مشترو العقارات سيدفعون مبالغ مقدمة أعلى مع توقف البنوك عن تمويل رسوم دائرة أرض وديتش (DLD) ورسوم السمسرة»، 26 يناير 2025
• إيكونومي ميدل إيست، «مبيعات العقارات في دبي تصل إلى 48.11 مليار دولار في الربع الأول من عام 2026، بزيادة 23.4 في المائة»، 3 أبريل 2026
• بنك أبوظبي الأول، جدول أسعار الرهن العقاري المنشور (bankfab.com)، تم الاطلاع عليه في 15 سبتمبر 2026

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني الحصول على قرض عقاري لشراء عقار على المخطط في دبي؟ نعم. تقدم العديد من البنوك في الإمارات العربية المتحدة — بما في ذلك بنك الإمارات دبي الوطني، وبنك أبوظبي التجاري، وبنك HSBC، وبنك المشرق، وبنك دبي الإسلامي، وبنك أبوظبي الأول — قروضاً عقارية للعقارات قيد الإنشاء، وتخضع جميعها للحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% الذي يحدده البنك المركزي، بالإضافة إلى معايير الأهلية الخاصة بكل بنك.

ما هو الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقرض الرهن العقاري على العقارات قيد الإنشاء في دبي؟ 50% على الأقل من سعر العقار، حيث إن هذا هو الحد الأقصى الذي يمكن للبنك تمويله بموجب الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) الذي وضعه البنك المركزي الإماراتي للعقارات قيد الإنشاء؛ وتحدد بعض البنوك حدًا أدنى أعلى، خاصةً بالنسبة لغير المقيمين.

ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) البالغة 4%؟ هي رسوم التحويل التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك في دبي، وتُحتسب بنسبة 4% من سعر العقار لتسجيل عملية البيع. اعتبارًا من 1 فبراير 2025، لم يعد من الممكن تمويلها ضمن الرهن العقاري ويجب دفعها نقدًا، إلى جانب عمولة الوساطة التي تبلغ حوالي 2% في حالة وجود وكيل عقاري.

هل الحد الأقصى لنسبة القرض إلى القيمة (LTV) البالغ 50% على العقارات قيد الإنشاء قابل للتفاوض؟ لا. فقد حدده بنك الإمارات العربية المتحدة المركزي لكل فئة من فئات المشترين في عمليات الشراء قيد الإنشاء؛ ويمكن للبنوك الفردية إقراض أقل من 50% ولكن ليس أكثر.

ماذا يحدث إذا أردت البيع قبل تسليم العقار وكان عليّ رهن عقاري على الوحدة؟ يجب عمومًا تسوية الرهن العقاري المستحق أو تحويله رسميًا كجزء من عملية إعادة البيع، وقد تؤدي التسوية المبكرة إلى فرض غرامة — تحقق من الشروط المحددة في خطاب عرض القرض الخاص بك قبل أن تفترض أن إعادة البيع السريع أمر بسيط.