दुबई में डेवलपर और ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट की जांच कैसे करें: यूएई में नए बने मकानों से जुड़े जोखिम

2026 में दुबई में आवासीय संपत्ति लेनदेन का लगभग 70 प्रतिशत तब होता है जब संपत्ति अभी भी निर्माणाधीन होती है। यहाँ की खरीदार सुरक्षा प्रणाली अधिकांश बाजारों की तुलना में अधिक कड़ी है: फंड केवल परियोजना के एस्क्रो खाते में ही स्वीकार किए जाते हैं; डेवलपर उन्हें एक स्वतंत्र इंजीनियर द्वारा सत्यापन के बाद किश्तों में प्राप्त करता है; और प्रत्येक परियोजना की पूर्णता की स्थिति सरकार द्वारा तस्वीरों और अंतिम निरीक्षण की तारीख सहित प्रकाशित की जाती है। हालांकि, यह सुरक्षा केवल सिस्टम में शामिल परियोजनाओं पर ही लागू होती है, और इसकी जांच करना खरीदार की जिम्मेदारी है।

इस लेख में, हम एक व्यावहारिक चेकलिस्ट प्रदान करते हैं जिसमें चार खंड शामिल हैं: डेवलपर, प्रोजेक्ट, पैसा और अनुबंध, और वित्तीय विवरण। प्रत्येक बिंदु के लिए, हम उस आधिकारिक सेवा का संकेत देते हैं जहाँ इसकी जाँच की जा सकती है, और एक संतोषजनक प्रतिक्रिया क्या है। अंत में, हम सितंबर 2026 तक इस चेकलिस्ट के आधार पर एक विशिष्ट परियोजना का विश्लेषण करते हैं और उन चेतावनी संकेतों की एक सूची प्रदान करते हैं जो इंगित करते हैं कि आपको बुकिंग के साथ आगे नहीं बढ़ना चाहिए। किसी विशिष्ट लेनदेन से संबंधित कानूनी मुद्दों की पुष्टि यूएई में एक वकील से करनी चाहिए।

कानून के तहत खरीदार की सुरक्षा क्या करती है

दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति के खरीदारों के लिए सुरक्षा दो कानूनों और एक विनियम पर आधारित है, और यह चेकलिस्ट सत्यापित करती है कि यह सुरक्षा किसी विशिष्ट परियोजना पर लागू होती है या नहीं। एस्क्रो खाता कानून संख्या 8, 2007 के अनुसार सभी खरीदारों के फंड को एक अनुमोदित बैंक में एक अलग परियोजना खाते में जमा किया जाना चाहिए, और एक परामर्श इंजीनियर द्वारा पुष्टि के बाद, डेवलपर को निर्माण की प्रगति के साथ-साथ इन फंडों को किश्तों में प्राप्त करना चाहिए। भवन सौंपे जाने के बाद भी खाता एक और वर्ष के लिए खुला रहता है। आपको और क्या जानना चाहिए:

• अस्थायी रजिस्टर। कानून संख्या 13, 2008 के अनुसार, निर्माणाधीन फ्लैट के प्रत्येक अनुबंध को ओकूड रजिस्टर में पंजीकृत कराना अनिवार्य है। एक अनियंत्रित अनुबंध खरीदार को कोई अधिकार नहीं देता है, और डेवलपर को प्रत्येक ऐसे अनुबंध के लिए 10,000 दिरहम का जुर्माना भुगतना पड़ता है।
• बिक्री शुरू करने की शर्तें। 2018 से, बिक्री शुरू होने से पहले, डेवलपर को जमीन के लिए पूरी तरह से भुगतान करना होगा और परियोजना के मूल्य का 20 प्रतिशत एक एस्क्रो खाते में जमा करना होगा या इस राशि के लिए बैंक गारंटी प्रदान करनी होगी।
• केवल प्राधिकरण के साथ विज्ञापन। किसी परियोजना को केवल डीएलडी (DLD) के साथ पंजीकरण करने और त्राखीसी (Trakheesi) प्रणाली के माध्यम से प्राधिकरण प्राप्त करने के बाद ही बेचा या विज्ञापित किया जा सकता है। प्रत्येक विज्ञापन में प्राधिकरण संख्या का उल्लेख होना चाहिए।
• जुर्माना। एस्क्रो कानून का उल्लंघन करने पर 100,000 दिरहम का जुर्माना और आपराधिक दायित्व होगा। 2024 के फैसले के अनुसार, पंजीकरण के बिना बिक्री पर 500,000 दिरहम तक का जुर्माना और रजिस्टर से हटा दिया जाना शामिल है।
• पूर्णता की समय-सीमा। कानून अधिकतम निर्माण अवधि निर्धारित नहीं करता है। तारीख अनुबंध से ली जाती है; यदि कोई तारीख निर्दिष्ट नहीं है, तो अदालत स्वयं एक उचित समय-सीमा निर्धारित करेगी। इसका मतलब है कि अनुबंध में निर्दिष्ट तारीख और कोई भी अनुमत देरी मौखिक वादों पर प्राथमिकता रखती है।

सत्यापन के लिए आधिकारिक सेवाएँ

चेकलिस्ट के लिए सभी डेटा खुले सरकारी स्रोतों से उपलब्ध हैं, और डेवलपर द्वारा विश्वास पर दी गई जानकारी पर निर्भर रहने की लगभग कोई आवश्यकता नहीं है। मुख्य उपकरण भूमि विभाग की दुबई REST ऐप है, जहाँ परियोजना स्थिति अनुभाग पंजीकरण विवरण, एस्क्रो खाते, एक परामर्शदाता द्वारा आकलित पूर्णता का प्रतिशत और निर्माण स्थल की तस्वीरें दिखाता है। क्या देखना है और कहाँ:

सेवा	यह क्या दिखाता है	कैसे उपयोग करें
दुबई REST, परियोजना की स्थिति	परियोजना पंजीकरण, डेवलपर, एस्क्रो खाता बैंक, पूर्णता का प्रतिशत, नवीनतम निरीक्षण की तारीख और तस्वीरें, निर्धारित हैंडओवर तिथि	लॉग इन किए बिना, प्रोजेक्ट नाम या डेवलपर के अनुसार खोजें
डीएलडी डेवलपर्स का रजिस्टर	क्या डेवलपर पंजीकृत है? उनका पंजीकरण नंबर और स्थिति	डीएलडी पोर्टल पर अनुमोदित डेवलपर्स पर अनुभाग
ट्राखीसी	परियोजना विज्ञापन लाइसेंस संख्या और एस्टेट एजेंट की प्रोफ़ाइल	विज्ञापन में दिए गए नंबर की पुष्टि दुबई REST के माध्यम से की जाती है
एस्क्रो बैंकों की सूची	क्या वह बैंक जहाँ परियोजना खाता रखा गया है, अनुमोदित है?	डीएलडी द्वारा प्रकाशित
RERA रखरखाव शुल्क रजिस्टर	उसी डेवलपर द्वारा और उसी क्षेत्र में पूरी की गई संपत्तियों के लिए कीमतें	डीएलडी पोर्टल या दुबई REST
डीएलडी लेनदेन डेटा	तुलना के लिए क्षेत्र में वास्तविक पंजीकरण शुल्क	सार्वजनिक रूप से उपलब्ध लेनदेन सांख्यिकी
निर्माण अनुमति	नगरपालिका या ट्रैहीस द्वारा मुक्त आर्थिक क्षेत्रों के लिए जारी	डेवलपर से अनुरोधित, संदर्भ संख्या द्वारा सत्यापित

डेवलपर सत्यापन

डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड की जाँच से पता चलता है कि उन्होंने पहले संपत्तियों को समय पर और किस समय-सीमा के भीतर पूरा किया है। DLD के साथ पंजीकरण एक आवश्यक लेकिन पर्याप्त शर्त नहीं है: दुबई में सैकड़ों पंजीकृत डेवलपर हैं, लेकिन समय पर पूरा करने का इतिहास रखने वाले काफी कम हैं। सबसे विश्वसनीय स्रोत डूबाई REST में डेवलपर के पिछले प्रोजेक्ट रिकॉर्ड हैं, जो बताई गई और वास्तविक हैंडओवर तिथियों दोनों को दिखाते हैं। क्या जाँचना है:

• पंजीकरण। डेवलपर DLD रजिस्टर में सूचीबद्ध है, उनकी स्थिति सक्रिय है, और पंजीकरण संख्या अनुबंध और विज्ञापन में बताई गई संख्या से मेल खाती है।
• पूरे हुए प्रोजेक्ट। कितनी इमारतें पूरी की गई हैं, कब, और बताई गई तारीख की तुलना में देरी कितनी थी। एक ही प्रोजेक्ट पर एक साल तक की देरी बाजार के लिए मानक है; सभी प्रोजेक्ट्स में देरी एक प्रणालीगत समस्या को दर्शाती है।
• वर्तमान कार्यभार। डेवलपर एक साथ कितने प्रोजेक्ट बना रहा है और प्रत्येक किस चरण में है। केवल दो पूरी की गई इमारतों वाले डेवलपर के लिए शिलान्यास चरण में पांच प्रोजेक्ट होना एक जोखिम है।
• स्वयं के संसाधन। क्या डेवलपर के पास अपनी खुद की निर्माण शाखा है या एक प्रतिष्ठित मुख्य ठेकेदार है, और क्या परियोजना के लिए एक परामर्श इंजीनियर नियुक्त किया गया है?
• भूमि। क्या प्लॉट डेवलपर के नाम पर पंजीकृत है, न कि किसी तीसरे पक्ष के नाम पर, और क्या इसका पूरा भुगतान कर दिया गया है?
• विवादों में प्रतिष्ठा। पिछले प्रोजेक्ट्स के संबंध में न्यायालय के निर्णय और खरीदारों की शिकायतें, विशेष रूप से रिफंड और फिनिशिंग की गुणवत्ता के बारे में।

परियोजना सत्यापन

परियोजना की जाँच डेवलपर से स्वतंत्र रूप से की जानी चाहिए, क्योंकि एक प्रतिष्ठित डेवलपर के पास भी निविदा चरण में एक अनपंजीकृत परियोजना हो सकती है। परियोजना पंजीकृत हो जाने और एक एस्क्रो खाता खोले जाने तक कोई भी धनराशि – वापस करने योग्य आरक्षण जमा को छोड़कर – का भुगतान नहीं किया जाना चाहिए। परियोजना के संबंध में क्या जाँच करें:

• डीएलडी के साथ परियोजना पंजीकरण। परियोजना को दुबई REST पर अपने स्वयं के नंबर के साथ सूचीबद्ध किया गया है, इसकी स्थिति 'सक्रिय' है, और परियोजना के विवरण में सूचीबद्ध डेवलपर विक्रेता से मेल खाता है।
• एस्क्रो खाता। परियोजना विवरण में अनुमोदित सूची से एक बैंक और एक खाता संख्या सूचीबद्ध है। अनुबंध में और परियोजना विवरण में खाता विवरण बिल्कुल मेल खाने चाहिए।
• निर्माण परमिट। दुबई नगर निगम या ट्रैहीस द्वारा जारी किया जाता है यदि भूखंड मुक्त आर्थिक क्षेत्र के भीतर है। इसके बिना निर्माण शुरू नहीं किया जा सकता।
• मास्टर डेवलपर की स्वीकृति। बड़े समुदायों के भीतर की परियोजनाओं के लिए, समुदाय के मालिक का एक पत्र आवश्यक है।
• पूर्णता का प्रतिशत और निरीक्षण की तारीख। एक नए विकास के लिए, यह शून्य होगा, जो सामान्य है। एक ऐसे प्रोजेक्ट के लिए जो एक साल से अधिक समय से बाज़ार में है, निरीक्षणों के बीच प्रगति होनी चाहिए। बिना किसी प्रगति के दो तिमाही एक चेतावनी संकेत है।
• विज्ञापन प्राधिकरण। विज्ञापनों में ट्रैखीसी नंबर दिखना चाहिए और यह उस एस्टेट एजेंट द्वारा प्रदान किया जाना चाहिए जो इस विकास परियोजना का विपणन कर रहा है।
• फ्लैटों की संख्या। डीएलडी (DLD) द्वारा अनुमोदित फ्लैटों की संख्या बिक्री के लिए उपलब्ध संख्या से मेल खाती है। ऐसे मामले सामने आए हैं जहाँ पंजीकृत फ्लैटों से अधिक फ्लैट बेचे गए।

पैसा और अनुबंध

पंजीकृत विकास के साथ भी, एक गलत खाते में एक ही हस्तांतरण से खरीदार अपनी सुरक्षा खो सकता है। विकास के पंजीकरण के बाद आरक्षण शुल्क सहित सभी भुगतान, विशेष रूप से फ्लैट नंबर निर्दिष्ट करते हुए केवल एक एस्क्रो खाते में ही किए जाने चाहिए। अनुबंध और भुगतान अनुसूची में क्या जाँचें:

• प्राप्तकर्ता। अनुबंध में एस्क्रो खाते का विवरण दुबई REST में दर्ज विवरण से मेल खाना चाहिए। यदि खाता डेवलपर की परिचालन कंपनी, एक ब्रोकर या किसी तीसरे पक्ष का है, तो लेनदेन को रद्द कर दिया जाना चाहिए।
• भुगतान अनुसूची और निर्माण चरण। एक ऐसी योजना जिसके तहत संरचनात्मक ढांचा तैयार होने से पहले 70-80 प्रतिशत का भुगतान किया जाता है, जोखिम खरीदार पर डाल देती है। भुगतान को विशिष्ट तिथियों से जोड़ने की तुलना में पूरा होने के चरणों से जोड़ना बेहतर सुरक्षा प्रदान करता है।
• पंजीकरण से पहले आरक्षण जमा। यदि परियोजना आधिकारिक लॉन्च से पहले आवेदन स्वीकार कर रही है, तो जमा राशि वापसी योग्य होनी चाहिए, जिसमें वापसी और समय-सीमा को निर्दिष्ट करने वाली लिखित नियम और शर्तें हों।
• अनुमत देरी। आमतौर पर बिना किसी दंड के 12 महीने तक। इसके बाद, मुआवजे या अनुबंध को समाप्त करने का अधिकार लागू होता है, और इसे स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए, न कि केवल संकेत दिया जाना चाहिए।
• फर्श क्षेत्र। बेचा गया फर्श क्षेत्र दस्तावेजों के अनुसार होना चाहिए, जिसमें अनुमत विचलन और किसी विसंगति की स्थिति में कीमत की पुनर्गणना की प्रक्रिया शामिल है।
• समाप्ति। यदि खरीदार चूक करता है तो क्या होता है: कानून के अनुसार, डेवलपर भुगतान की गई राशि का एक हिस्सा रखता है, जो परियोजना के पूरा होने के चरण पर निर्भर करता है, और अनुबंध इस प्रावधान को और खराब नहीं कर सकता।
• हस्तांतरण। क्या समापन से पहले फ्लैट बेचना संभव है; कितने भुगतान किए जाने के बाद; और डेवलपर को क्या शुल्क देय है?
• ओकूड पंजीकरण। 4 प्रतिशत शुल्क और हस्ताक्षर के बाद पंजीकरण की समय-सीमा। प्रमाणपत्र पहले कुछ हफ्तों के भीतर प्रदान किया जाना चाहिए।

परियोजना अर्थशास्त्र

एक प्रतिष्ठित डेवलपर की पंजीकृत परियोजना का मूल्य अधिक आंका जा सकता है, और यह उचित परिश्रम प्रक्रिया का भी एक हिस्सा है। नई-बनाई गई इमारत की प्रति वर्ग मीटर कीमत की तुलना डेवलपर की प्रस्तुति के बजाय, उसी क्षेत्र में पूरी हो चुकी संपत्तियों की पंजीकृत कीमतों से की जाती है। किन बातों पर विचार करें:

• प्रति मीटर कीमत की तुलना पूरी हो चुकी संपत्तियों से की जाती है। हाल के महीनों में उस क्षेत्र के लिए DLD लेनदेन डेटा। एक नई-निर्मित संपत्ति पर पूरी हो चुकी संपत्ति की तुलना में 10–20 प्रतिशत का प्रीमियम फिनिश और भुगतान योजना के कारण उचित है; 40–50 प्रतिशत का प्रीमियम उचित नहीं है।
• सर्विस चार्जेज। डेवलपर की पूरी हो चुकी इमारतों और पड़ोस के लिए RERA रजिस्टर में सूचीबद्ध दरें। वादे किए गए 'कम सर्विस चार्जेज' की पड़ोसियों से पूछताछ करके जांच करनी चाहिए।
• क्षेत्र में नई आपूर्ति। जिस वर्ष विकास पूरा होता है, उस वर्ष क्षेत्र में कितने फ्लैट किराए पर दिए गए हैं। एक साथ पांच टावरों का पूरा होना पहले वर्ष में किरायेदारों के लिए प्रतिस्पर्धा का मतलब है।
• निकास तरलता। क्षेत्र में लेनदेन की संख्या और असाइनमेंट (हस्तांतरण) पर नियम। एक ऐसी डेवलपमेंट से जिसमें आप हैंडओवर से पहले बाहर नहीं निकल सकते, उसमें चाबियाँ सौंपे जाने तक एक होल्डिंग पीरियड (धारण अवधि) की आवश्यकता होती है।
• छूट और 'उपहार'। डीएलडी शुल्क से छूट, गारंटीकृत रिटर्न, मुफ्त फर्नीचर – यह सब कीमत में शामिल होता है, इसलिए आपको इन 'उपहारों' को छोड़कर कीमतों की तुलना करने की आवश्यकता है।

एक एकल चेकलिस्ट

चार खंडों को कवर करते हुए बारह बिंदु। क्रम महत्वपूर्ण है: पहले चार बिंदु उन परियोजनाओं को छाँटते हैं जहाँ आपको बिल्कुल भी भुगतान नहीं करना चाहिए; बाकी यह सवाल का जवाब देते हैं कि क्या यह इसके लायक है। आवेदन जमा करने से पहले आपको क्या प्राप्त करना होगा:

• डेवलपर का DLD रजिस्टर में सूचीबद्ध होना चाहिए, और पंजीकरण संख्या अनुबंध पर दी गई संख्या से मेल खानी चाहिए।
• परियोजना को दुबई REST में 'सक्रिय' स्थिति के साथ सूचीबद्ध किया जाना चाहिए।
• एक अनुमोदित बैंक में एक एस्क्रो खाता, जिसके विवरण अनुबंध में दिए गए विवरणों से मेल खाते हों।
• एक बिल्डिंग परमिट और मास्टर डेवलपर से अनुमोदन।
• विज्ञापन में ट्रैखीसी प्राधिकरण संख्या शामिल होनी चाहिए और इसे एस्टेट एजेंट द्वारा प्रदान किया जाना चाहिए।
• पिछले प्रोजेक्ट्स के आधार पर डेवलपर का हैंडओवर तिथियों का ट्रैक रिकॉर्ड।
• एक तिहाई से अधिक समय से बिक्री के लिए उपलब्ध परियोजनाओं के लिए पूर्णता प्रतिशत और निरीक्षण तिथि।
• निर्माण चरणों से जुड़ा भुगतान अनुसूची, न कि केवल तिथियों से।
• विलंब, फर्श क्षेत्र, समाप्ति और हस्तांतरण को कवर करने वाली अनुबंध शर्तें।
• क्षेत्र में पूरी हो चुकी संपत्तियों की तुलना में प्रति वर्ग मीटर कीमत।
• डेवलपर की पूरी की गई इमारतों के लिए सेवा शुल्क।
• हैंडओवर के वर्ष में क्षेत्र में पूरी की गई नई संपत्तियों की संख्या और लेनदेन की संख्या।

उदाहरण विश्लेषण: इम्तियाज़ द्वारा 'द आर्काइव'

आइए एक ऐसी परियोजना की चेकलिस्ट देखें जो, सितंबर 2026 तक, अपने सबसे शुरुआती चरण में है — आधिकारिक बिक्री शुरू होने से पहले आवेदन एकत्र कर रही है। यह दुबई लैंड रेजिडेंस कॉम्प्लेक्स में इम्तियाज डेवलपमेंट्स द्वारा निर्मित 'द आर्काइव' है, दुबई लैंड: तीन पोडियम पर तेरह आवासीय मंजिलों वाली एक इमारत, जो पूरी तरह से तैयार और सुसज्जित स्टूडियो और एक से तीन-बेडरूम फ्लैट प्रदान करती है, जिसकी हस्तांतरण तिथि 2028 की तीसरी तिमाही में बताई गई है। प्रारंभिक चरण सबसे स्पष्ट उदाहरण है, क्योंकि इस चरण में कुछ बिंदुओं का सत्यापन नहीं किया जा सकता है, और यह स्वयं सत्यापन का परिणाम है। यहाँ लेखन की तारीख तक ब्लॉक-दर-ब्लॉक सत्यापन के निष्कर्ष दिए गए हैं:

बिंदु	क्या ज्ञात है	सत्यापन स्थिति
डेवलपर	इम्तियाज़ डेवलपमेंट्स, 1993 से संचालित; परियोजना दस्तावेज़ में डीएलडी पंजीकरण संख्या 1129 बताई गई है	यह संख्या डेवलपर्स के DLD रजिस्टर में सत्यापित है
पूर्णता का इतिहास	डेवलपर के अनुसार, 40 से अधिक परियोजनाएँ और 2,000 से अधिक पूर्ण फ्लैट हैं; उन पूर्ण परियोजनाओं में शेख जायद रोड पर RAW डिस्ट्रिक्ट I और II शामिल हैं	पिछले प्रोजेक्ट्स की पूर्णता तिथियों को दुबई REST के रिकॉर्ड्स के माध्यम से सत्यापित किया जा सकता है।
परियोजना पंजीकरण	परियोजना वर्तमान में आवेदन संग्रह चरण में है; बिक्री आधिकारिक रूप से शुरू नहीं हुई है	बिक्री शुरू होने से पहले, प्रोजेक्ट नंबर और एस्क्रो खाते का विवरण दुबई REST में दिखना चाहिए; तब तक केवल वापसी योग्य जमा ही देय है
एस्क्रो खाता	दस्तावेज़ों में कहा गया है कि धनराशि DLD के साथ पंजीकृत एक एस्क्रो खाते में रखी जाती है	बैंक और खाते का नंबर मांगें और बिक्री शुरू होने वाले दिन उन्हें परियोजना ब्रोशर से जांचें
आरक्षण शुल्क	प्रकाशित शर्तों के अनुसार, एक स्टूडियो के लिए 50,000 दिरहम, एक बेडरूम वाले फ्लैट के लिए 80,000, और दो या तीन बेडरूम वाले फ्लैट के लिए 100,000	ट्रांसफर करने से पहले लिखित रूप में रिफंड की शर्तें और समय-सीमा प्राप्त करें
भुगतान	बुकिंग पर 20 प्रतिशत प्लस 4 प्रतिशत डीएलडी शुल्क और एक प्रशासनिक शुल्क; इसके बाद हैंडओवर तक 50/50 भुगतान योजना, या हैंडओवर के तीन वर्षों के भीतर 40 प्रतिशत का भुगतान करने वाली 60/40 योजना	60/40 भुगतान योजना जोखिम का एक हिस्सा हैंडओवर के बाद की अवधि में स्थानांतरित करती है, जो खरीदार के पक्ष में है
अनुबंध	यह पाठ बिक्री शुरू होने से पहले प्रकाशित नहीं किया गया है	हस्ताक्षर करने से पहले मसौदा अनुबंध के विरुद्ध देरी, फर्श क्षेत्र, समाप्ति और आवंटन की जांच की जानी चाहिए।
कीमत	प्रकाशित शर्तों के अनुसार स्टूडियो फ्लैट 666,000 दिरहम से	2026 की गर्मियों के लिए दुबई लैंड रेजिडेंस कॉम्प्लेक्स में पूर्ण स्टूडियो के पंजीकरण से तुलना करें
शुल्क	यह एक नया विकास है; शुल्क संरचना अभी तक अनुमोदित नहीं हुई है	मार्गदर्शन के लिए, RERA रजिस्टर में पूरी की गई इम्तियाज़ संपत्तियों की दरों को देखें
क्षेत्र में विकास	यह क्षेत्र विकसित होता जा रहा है, पास में पूरी हो चुकी इमारतें और नए विकास हैं	2028 में हस्तांतरित की जाने वाली इकाइयों की संख्या का निर्णय लेने से पहले DLD डेटा के साथ सत्यापन किया जाना चाहिए

इस उदाहरण के आधार पर निष्कर्ष: पहले पाँच बिंदुओं में से चार की केवल आधिकारिक बिक्री लॉन्च के बाद ही पुष्टि की जा सकती है, जब प्रोजेक्ट और एस्क्रो खाता दुबई REST पर दिखाई देते हैं। यह प्रोजेक्ट की कोई कमी नहीं है, बल्कि शुरुआती चरण की एक विशेषता है। इस चरण में एक खरीदार के लिए सही कार्रवाई यह है कि वह केवल एक लिखित शर्त के साथ वापसी योग्य जमा राशि का भुगतान करे, पंजीकरण का इंतजार करे, एस्क्रो खाते के विवरण सत्यापित करे, और केवल तभी अनुबंध पर हस्ताक्षर करे और पहली किस्त का भुगतान करे। पूरे किए गए प्रोजेक्ट्स का रिकॉर्ड रखने वाला एक डेवलपर और अपनी खुद की निर्माण शाखा होने से सफल पंजीकरण की उम्मीद करने का कारण मिलता है, लेकिन तर्क और पुष्टि दो अलग-अलग चीजें हैं।

चेतावनी संकेत

कुछ चेतावनी संकेत किसी भी जाँच के किए जाने से पहले ही दिखाई देते हैं, और यदि वे दिखाई देते हैं, तो बाकी चेकलिस्ट को देखने की कोई आवश्यकता नहीं है। आपको बुकिंग करने से क्या रोकना चाहिए:

• परियोजना दुबई REST पर सूचीबद्ध नहीं है, और विक्रेता इसका कारण यह बताकर स्पष्टीकरण देता है कि इसे 'अगले कुछ दिनों में पंजीकृत कर दिया जाएगा'।
• भुगतान एस्क्रो खाते के बजाय डेवलपर, एक ब्रोकर या 'साझेदार' के खाते में किया जाता है।
• विज्ञापन में ट्रैखेसी प्राधिकरण संख्या नहीं है, या एस्टेट एजेंट अपना RERA कार्ड नहीं दिखाता है।
• निरीक्षण डेटा के अनुसार, परियोजना की प्रगति लगातार दो तिमाहियों से नहीं बढ़ी है।
• निर्दिष्ट समाप्ति तिथि सामान्य चक्र से कम है: शिलान्यास के एक साल और छह महीने के भीतर 20-मंज़िला इमारत का निर्माण पूरा किया जाना है।
• अनुबंध में हैंडओवर की तारीख का अभाव है या यह उचित देरी की अनुमति नहीं देता।
• बाज़ार दर से कई वर्षों के लिए अधिक गारंटीकृत रिटर्न, जो कीमत में शामिल है।
• समय का दबाव: 'केवल तीन फ्लैट बचे हैं', 'कीमत कल बढ़ जाएगी', 'अभी साइन करें'।
• किसी भी रूप में एस्क्रो को बाईपास करके भुगतान करने पर छूट।

यदि उचित परिश्रम विफल हो जाए तो क्या करें

एक ही बिंदु पर विसंगति का हमेशा अस्वीकृति का मतलब नहीं होता, लेकिन इसके लिए केवल शब्दों नहीं, बल्कि दस्तावेज़ द्वारा समर्थित स्पष्टीकरण की आवश्यकता होती है। आगे कैसे बढ़ें:

• परियोजना दुबई REST पर नहीं मिल रही है। डेवलपर से परियोजना का पंजीकरण नंबर और तारीख पूछें; यदि परियोजना वास्तव में आवेदन चरण में है, तो केवल वापसी योग्य जमा राशि का भुगतान करें।
• एस्क्रो खाते का विवरण मेल नहीं खाता है। भुगतान रोकें और इस परियोजना के लिए एस्क्रो खाता खोलने की पुष्टि करने वाला बैंक से एक पत्र मांगें। ऐप में कार्ड पर दिए गए विवरण से जांचें।
• पिछले प्रोजेक्ट में देरी। कारण पता करें और यह भी कि इसे खरीदारों के साथ कैसे सुलझाया गया था। अनुबंध के तहत मुआवज़ा एक बात है; कानूनी विवाद दूसरी।
• अनुबंध की शर्तें कानून की तुलना में कम अनुकूल हैं। वे धाराएँ जो 2008 के कानून संख्या 13 और 2020 के कानून संख्या 19 की तुलना में खरीदार को नुकसान में डालती हैं, विवादित हैं, लेकिन हस्ताक्षर करने से पहले उन्हें हटा देना सबसे अच्छा है।
• आरक्षण शुल्क गैर-वापसी योग्य है। भुगतान और पत्राचार के प्रमाण संलग्न करते हुए, DLD पोर्टल के माध्यम से RERA के पास शिकायत दर्ज करें।

दुबई के बाहर

चेकलिस्ट सभी अमीरातों में मानक है, लेकिन सेवाएं और नियामक निकाय भिन्न होते हैं। अबू धाबी में, परियोजना पंजीकरण और एस्क्रो खाते अबू धाबी रियल एस्टेट सेंटर द्वारा DARI प्लेटफॉर्म के माध्यम से प्रबंधित किए जाते हैं, जहाँ डेवलपर और परियोजना की जांच की जाती है। रस अल-खैमाह का अपना रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण है, जिसके पास परियोजनाओं का रजिस्टर और अनुमोदित बैंकों में रखे गए एस्क्रो खाते हैं। शारजाह और उत्तरी अमीरातों में, सत्यापन स्थानीय भूमि विभागों के माध्यम से किया जाता है, और वहां उपलब्ध ओपन डेटा का स्तर दुबई की तुलना में कम है; परिणामस्वरूप, डेवलपर को निर्देशित पूछताछ का अनुपात अधिक होता है। भुगतान केवल परियोजना के एस्क्रो खाते में करने का नियम उन सभी अमीरातों में लागू होता है जहाँ एस्क्रो कानून मौजूद है।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

मैं यह कहाँ जाँच सकता हूँ कि दुबई में कोई ऑफ-प्लान प्रोजेक्ट पंजीकृत है?

भूमि विभाग की दुबई REST ऐप में, 'परियोजना स्थिति' (Project Status) अनुभाग के अंतर्गत, बिना लॉग इन किए, परियोजना के नाम या डेवलपर के अनुसार जाँच सकते हैं। विवरण पृष्ठ पंजीकरण स्थिति, एस्क्रो खाता, पूर्णता का प्रतिशत और अंतिम निरीक्षण की तारीख दिखाता है।

क्या मैं परियोजना पंजीकृत होने से पहले डेवलपर को भुगतान कर सकता हूँ?

केवल एक वापसी योग्य आरक्षण जमा राशि, जिसमें वापसी की लिखित शर्त हो। अनुबंध के तहत कोई भी भुगतान एक एस्क्रो खाते में किया जाना चाहिए, जिसे परियोजना पंजीकृत होने के बाद स्थापित किया जाता है। किसी अन्य खाते में हस्तांतरण एस्क्रो कानून के तहत संरक्षित नहीं हैं।

मैं परियोजना की पूर्णता प्रतिशत कैसे जांच सकता हूँ?

दुबई REST पर प्रोजेक्ट के विवरण में। प्रतिशत की गणना डेवलपर द्वारा नहीं, बल्कि निरीक्षण के परिणामों के आधार पर एक स्वतंत्र परामर्श इंजीनियर द्वारा की जाती है, और प्रत्येक चरण के पूरा होने पर इसे अपडेट किया जाता है। पेज में निर्माण स्थल की तस्वीरें और निरीक्षण की तारीख भी शामिल है।

यदि परियोजना रद्द हो जाती है तो पैसे का क्या होता है?

यदि नियामक द्वारा परियोजना रद्द कर दी जाती है, तो एस्क्रो खाता जमा कर दिया जाता है, एक लेखा परीक्षक नियुक्त किया जाता है, और दस्तावेज़ों के अनुसार भुगतान की गई राशि के अनुपात में खरीदारों को पैसा वापस कर दिया जाता है। यह सुरक्षा केवल एस्क्रो खाते में किए गए भुगतानों और पंजीकृत अनुबंधों के तहत लागू होती है।

सत्यापन प्रक्रिया में कितना समय लगता है?

चेकलिस्ट की पहली पांच वस्तुओं को दुबई REST और DLD पोर्टल पर जांचने में दस से पंद्रह मिनट लगते हैं। डेवलपर का ट्रैक रिकॉर्ड और प्रोजेक्ट की वित्तीय स्थिति की जांच में एक से दो दिन लगते हैं, जिसमें दस्तावेजों का अनुरोध करने का समय भी शामिल है। अनुबंध एक वकील का काम है और इसमें आमतौर पर कई दिन लग जाते हैं।

क्या एक प्रतिष्ठित डेवलपर एक विश्वसनीय परियोजना की गारंटी देता है?

नहीं। पंजीकरण और एस्क्रो खाते की जाँच प्रत्येक परियोजना के लिए अलग से की जाती है, क्योंकि एक पंजीकृत डेवलपर के पास आवेदन चरण में कोई ऐसी परियोजना हो सकती है जो अभी तक पंजीकृत नहीं है। पूरी की गई परियोजनाओं का ट्रैक रिकॉर्ड जोखिम को कम करता है, लेकिन यह किसी विशिष्ट परियोजना की जाँच का विकल्प नहीं है।

याद रखने योग्य महत्वपूर्ण बातें

• सुरक्षा केवल सिस्टम के भीतर ही काम करती है। एस्क्रो खाता, परियोजना पंजीकरण और ओकूड खरीदार की रक्षा करते हैं यदि परियोजना उनमें शामिल है, और केवल खरीदार स्वयं ही इसकी पुष्टि कर सकता है।
• दुबई REST चेकलिस्ट के आधे हिस्से को कवर करता है। पंजीकरण, एस्क्रो खाता, पूरा होने का प्रतिशत, निरीक्षण की तारीख और तस्वीरें — सभी निःशुल्क और लॉग इन करने की आवश्यकता के बिना।
• पहले पाँच बिंदु यह निर्धारित करते हैं कि आपको भुगतान करना चाहिए या नहीं। शेष सात यह निर्धारित करते हैं कि यह इसके लायक है या नहीं।
• प्रारंभिक चरण किसी की बात पर अंधाधुंध भरोसा करने का कारण नहीं हैं। पंजीकरण से पहले, केवल लिखित शर्तों वाली एक वापसी योग्य जमा राशि, एक अनुबंध और पहली किस्त की आवश्यकता होती है – एक बार जब परियोजना रजिस्टर में दिखाई देती है।
• बैंक विवरणों को शब्दशः जाँचना चाहिए। एस्क्रो खाते के बजाय संचालन कंपनी के खाते का उपयोग करने पर एक ही ट्रांसफर में आप असुरक्षित रह जाते हैं।
• एक डेवलपर के ट्रैक रिकॉर्ड का आकलन पिछले प्रोजेक्ट के विवरणों से किया जाता है, न कि किसी प्रस्तुति से: बताई गई तारीख की तुलना वास्तविक तारीख से करें।

आवेदन जमा करने से पहले परियोजना की जाँच करें

हम अपने द्वारा पेश किए जाने वाले हर प्रोजेक्ट के लिए इस चेकलिस्ट से गुजरते हैं और परिणामों को लेख में दिए गए उदाहरण के समान प्रारूप में भेजते हैं: ज्ञात विवरण, सत्यापन की स्थिति। हम डेवलपर और प्रोजेक्ट के पंजीकरण, एस्क्रो खाते और हैंडओवर इतिहास को दुबई REST और DLD रजिस्टरों के माध्यम से सत्यापित करते हैं; हम खरीदार को दिखाने से पहले एक सॉलिसिटर के साथ अनुबंध की समीक्षा करते हैं, और हम पिछले कुछ महीनों में उस क्षेत्र में पूरी हुई संपत्तियों के हालिया पंजीकरण के साथ प्रति वर्ग मीटर कीमत की तुलना करते हैं।

यूएई में हमारी लिस्टिंग देखें और एक पूछताछ जमा करें: हम आपके बजट और समय-सीमा के अनुरूप ऑफ-प्लान परियोजनाओं का चयन करेंगे, और प्रत्येक के लिए आपको एक 12-सूत्रीय चेकलिस्ट भेजेंगे।