Kauf von Notverkaufsobjekten und Wiederverkaufsobjekten aus dem Bau in Dubai unter Marktpreis: Preisvergleiche, Gebühren und Risiken

Was eine Notverkaufsimmobilie in Dubai ist – und was sie nicht ist

Eine Notverkaufsimmobilie in Dubai ist eine bezugsfertige oder im Bau befindliche Immobilie, die unter dem aktuellen Marktpreis verkauft wird, weil der Verkäufer unter Zeitdruck steht. Gründe hierfür sind beispielsweise eine Hypothek, die der Eigentümer nicht mehr bedienen kann, ein Zahlungsplan für eine im Bau befindliche Immobilie, den der Käufer nicht erfüllen kann, ein Umzug oder ein Bedarf an Bargeld. Der Begriff beschreibt die Situation des Verkäufers, nicht den Zustand der Immobilie.

Vier verschiedene Arten von Immobilien landen in denselben Suchergebnissen für „unter Marktpreis“, wobei für sie unterschiedliche Regeln gelten:

• Notverkauf einer bezugsfertigen Immobilie – ein privater Verkäufer mit Eigentumsurkunde, der für eine schnelle Übertragung einen niedrigeren Preis akzeptiert.
• Wiederverkauf einer im Bau befindlichen Immobilie (Abtretung) – der Erstkäufer einer noch nicht fertiggestellten Immobilie verkauft seinen Vertrag vor der Übergabe an einen neuen Käufer.
• Bauträgerrabatt – der Bauträger senkt den Preis für unverkaufte Einheiten; hierbei handelt es sich um eine Preissenkung gemäß Preisliste, nicht um einen Notverkauf.
• Auktionsverkauf – eine Einheit, die über einen Auktionskanal verkauft wird, einschließlich des DLD-eigenen eMart-Portals, wofür vor der Listung ein nicht älter als sechs Monate altes Bewertungsgutachten sowie eine Einverständniserklärung des Bauträgers oder der Eigentümergemeinschaft erforderlich sind.

Ein Notverkauf ist weder eine Bankversteigerung noch eine Werbeaktion des Bauträgers. Jeder Weg hat seinen eigenen Papierkram, seine eigene Gebührenstruktur und seine eigene Art, den tatsächlichen Preis zu verschleiern, weshalb die erste Frage immer lautet: Um welche der vier Möglichkeiten handelt es sich in Ihrem Fall? East Property sammelt Angebote unter Marktpreis auf der Seite für Notverkäufe; Neubauobjekte werden unter „Off-Plan“ und „Projekte“ aufgeführt.

Warum 2026 in Dubai Immobilien unter Marktpreis auf den Markt kamen

Laut Cushman & Wakefield Core (Bericht vom 24. Juli 2026) sanken die Immobilienpreise in Dubai im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorquartal um 4 % und die Mieten um 6 %. Unter den im Bericht genannten Gebieten sanken die Preise für Wohnungen in Business Bay und Downtown Dubai um 7 %, auf Palm Jumeirah um 9 % und im Jumeirah Village Circle (JVC) um 3 %. Der Bericht führt den Rückgang auf gedämpfte Transaktionsvolumina, divergierende Erwartungen von Käufern und Verkäufern sowie neues Angebot zurück: Im zweiten Quartal 2026 wurden mehr als 13.200 Einheiten fertiggestellt, und für die zweite Jahreshälfte werden etwa 32.000 weitere erwartet.

Spätere Indizes verwenden andere Messgrößen. Der REIDIN-Wohnimmobilienbericht für August 2026 (veröffentlicht am 11. September 2026) gibt den Verkaufspreisindex für Dubai im Jahresvergleich mit einem Rückgang von 0,77 % und den Mietindex mit einem Rückgang von 5,04 % an. Verschiedene Indizes messen unterschiedliche Warenkörbe, sodass eine einzelne Angabe wie „der Markt ist um X % gefallen“ kein bestimmtes Gebäude beschreibt.

Für einen Käufer, der auf Schnäppchen aus ist, sind zwei Fakten entscheidend:

• Off-Plan-Projekte dominieren nach wie vor die Registrierungen. Die DLD-Zahlen für das erste Halbjahr 2026, über die Emirates 24/7 am 20. Juli 2026 berichtete, zeigen etwa 86.000 Verkäufe, von denen 58.840 Off-Plan-Verkäufe waren – nach unseren Berechnungen etwa 68 % gemessen an der Anzahl der Transaktionen. Eine große Basis an Off-Plan-Projekten bedeutet einen großen Pool an Erstkäufern, die ihre Immobilie möglicherweise noch vor der Übergabe wieder verkaufen möchten.
• Wiederverkäufe unter dem Einführungspreis gab es bereits vor der Korrektur im Jahr 2026. Im Februar 2026 erklärte Knight Frank, dass Wiederverkäufe von Off-Plan-Immobilien auf dem Sekundärmarkt in bestimmten Teilmärkten zu oder unter den Einführungspreisen abgeschlossen wurden, wobei in Gebieten wie Sobha Hartland, Damac Lagoons und JLT zweistellige Preisnachlässe gemeldet wurden, und bezeichnete dies als vereinzelte Einzelfälle und nicht als systemische Schwäche; Derselbe Bericht der „Khaleej Times“ (15. Februar 2026) bezifferte den Anteil der Wiederverkäufe von Off-Plan-Objekten im Jahr 2025 auf lediglich 9 % aller Off-Plan-Transaktionen.

Ein sinkender Durchschnittswert bedeutet nicht, dass jede Immobilie günstig ist. Er führt dazu, dass mehr Verkäufer verhandlungsbereit sind – und dass mehr Angebote ohne Beleg als „Notverkäufe“ beworben werden.

Vier Quellen für Immobilien mit Preisnachlass und wie sie sich unterscheiden

Ein unter dem Marktpreis liegender Preis in Dubai hat eine von vier Ursachen: eine Notverkaufsimmobilie aus dem Bestandsbestand, eine Abtretung eines Off-Plan-Vertrags, ein Entwicklerrabatt oder eine Auktion. Jede dieser Ursachen legt den Preis einer Immobilie anhand eines anderen Bezugspunkts fest, weshalb jede einer gesonderten Prüfung bedarf.

Quelle	Verkäufer	Der Preis wird verglichen mit	Registrierung	Hauptdokument
Notverkauf, sofort verfügbar	Privatverkäufer	Aktuelle DLD-Verkäufe in dem Gebäude	Übertragung der Eigentumsurkunde bei einer Treuhandstelle	Kaufvertrag + e-NOC des Bauträgers
Wiederverkauf ab Plan (Abtretung)	Erstkäufer einer noch nicht fertiggestellten Einheit	Aktueller Preis des Bauträgers und aktuelle Wiederverkäufe im Projekt	Eintragung in das vorläufige Register (Oqood)	Ursprünglicher Kaufvertrag + NOC des Bauträgers
Bauträgerrabatt	Bauträger	Die Preisliste des Bauträgers	Erstregistrierung bei Oqood	Neuer Kaufvertrag
Auktion	Eigentümer, Bank oder gerichtliches Verfahren	Vom Verfahren festgelegter Mindestpreis	Registrierung eines Auktionsverkaufs	Auktionsbedingungen + DLD-Bewertung

Die Tabelle in Worten: Der Preis für eine Notverkaufsimmobilie richtet sich nach dem tatsächlichen Verkaufspreis desselben Gebäudes; der Preis für eine Off-Plan-Übertragung richtet sich nach der aktuellen Preisliste des Bauträgers und anderen Wiederverkäufen im Projekt; der Preis für einen Bauträgerrabatt richtet sich nach der früheren Preisliste des Bauträgers selbst; der Preis bei einer Auktion richtet sich nach einem Mindestpreis. Nur die ersten beiden Fälle stellen im marktüblichen Sinne Notverkäufe dar.

Die Bauträgerrabatte sind moderat. In einem Gespräch mit „Kommersant“ am 16. Juni 2026 über den Markt in den Vereinigten Arabischen Emiraten schätzte Tranio die durchschnittlichen Bauträgerrabatte auf etwa 5 %, wobei sie in Einzelfällen bis zu 10 % erreichen können. Ein Wiederverkauf durch einen Erstkäufer, der aussteigen muss, kann noch weiter gehen, da dieser Verkäufer zwischen einem Verlust und einem Zahlungsausfall wählen muss.

So überprüfen Sie einen Preisnachlass anhand der DLD-Transaktionsdaten

Um einen Preisnachlass bei einer Immobilie in Dubai zu überprüfen, vergleichen Sie den Angebotspreis pro Quadratfuß mit den beim DLD registrierten Verkäufen ähnlicher Einheiten im selben Gebäude in den letzten Monaten. Die Angebotspreise anderer Inserate gelten nicht als Nachweis – nur registrierte Immobilientransaktionen sind maßgeblich.

Das Land Department veröffentlicht Transaktionsdaten an drei Stellen: im Immobilientransaktionsdienst auf dubailand.gov.ae, im offenen Datensatz des DLD (Verkäufe, Hypotheken und Schenkungen mit Betrag, Größe und Standort, wobei frühere Jahre auf Dubai Pulse zu finden sind) sowie in der Dubai REST-App, die die DLD-Verkaufs- und Mietindizes sowie Transaktionsdienste anbietet. DXB Interact ist eine private Analyseplattform, die im Rahmen einer Vereinbarung mit dem DLD aus dem Jahr 2022 betrieben wird; sie ist praktisch, stellt jedoch ein Partner-Tool dar und ist nicht das amtliche Register.

Eine praktische Überprüfung erfolgt in fünf Schritten:

1. Identifizieren Sie die Immobilie genau: Gebäude, Etagenbereich, Wohnungstyp, Schlafzimmer, bebaute Fläche in Quadratfuß, Aussicht und ob es sich um eine bezugsfertige oder eine im Bau befindliche Immobilie handelt. Ein Studio und eine Ein-Zimmer-Wohnung im selben Turm sind unterschiedliche Märkte.
2. Rufen Sie die registrierten Verkäufe für dasselbe Gebäude ab. Filtern Sie die Transaktionsdaten nach Projekt oder Gebäude, demselben Wohnungstyp und einer ähnlichen Fläche. Wenn es in dem Gebäude nur wenige Verkäufe gibt, erweitern Sie die Suche auf dasselbe Projekt, nicht auf den gesamten Bezirk.
3. Rechnen Sie alles in AED pro Quadratfuß um. Teilen Sie jeden registrierten Preis durch die entsprechende Fläche und ermitteln Sie den Median, nicht den Durchschnitt, damit ein einzelnes Ausreißer-Geschäft den Referenzwert nicht verzerrt.
4. Trennen Sie Off-Plan-Verkäufe von Verkäufen fertiggestellter Einheiten. Ein Off-Plan-Wiederverkauf sollte mit anderen Off-Plan-Wiederverkäufen und mit dem aktuellen Preis des Bauträgers verglichen werden; eine fertiggestellte Einheit mit Verkäufen fertiggestellter Einheiten. Eine Vermischung beider Arten verschleiert oder überhöht den Preisnachlass.
5. Lassen Sie den Preis durch ein DLD-Bewertungszertifikat bestätigen, wenn es sich um einen wesentlichen Betrag handelt. Der DLD-Bewertungsservice kostet 4.000 AED zuzüglich 20 AED an Wissens- und Innovationsgebühren für Wohneinheiten und Villen und wird für Wohneinheiten und Reihenvillen sofort ausgestellt; eine Treuhandstelle berechnet zusätzlich 230 AED + MwSt. (DLD-Service-Seite, aktualisiert am 23. September 2026).

Der Preisnachlass ist die Differenz zwischen dem Angebotspreis pro Quadratfuß und dem medianen registrierten Preis pro Quadratfuß für vergleichbare Einheiten. Liegt diese Differenz nahe bei Null, entspricht der Preis der Immobilie dem Marktpreis, unabhängig davon, was in der Anzeige angegeben ist. Wird der „Rabatt“ anhand des eigenen Kaufpreises des Verkäufers oder einer Einführungspreisliste berechnet, beschreibt er den Verlust des Verkäufers und nicht den Gewinn des Käufers.

Wiederverkauf von Off-Plan-Immobilien in Dubai: Oqood, die Zahlungsschwelle und die NOC des Bauträgers

Bei einem Weiterverkauf von Off-Plan-Immobilien in Dubai wird der Vertrag des Erstkäufers für eine noch nicht fertiggestellte Immobilie auf einen neuen Käufer übertragen, und das DLD trägt diesen im vorläufigen Immobilienregister, dem sogenannten Oqood, ein. Das Gesetz Nr. 13 von 2008 schreibt vor, dass jede Veräußerung einer Off-Plan-Einheit in dieses Register eingetragen werden muss, und erlaubt den Verkauf, die Beleihung oder sonstige Veräußerung registrierter Off-Plan-Einheiten. Ein Weiterverkauf einer Off-Plan-Immobilie, die dort nicht registriert ist, ist nichtig.

Drei Bedingungen bestimmen jede Übertragung:

• Die Zahlungsschwelle des Bauträgers. Ein Bauträger kann eine Mindestzahlung verlangen, bevor er eine NOC für den Weiterverkauf ausstellt. Meraas gibt beispielsweise an, dass der Weiterverkauf beginnen kann, sobald das Oqood oder die vorläufige Eigentumsurkunde ausgestellt ist, jedoch muss ein Mindestbetrag erreicht sein, um die NOC zu beantragen. Die Bedingungen unterscheiden sich je nach Bauträger; lesen Sie daher den Kaufvertrag (SPA) und die Wiederverkaufsrichtlinien des Bauträgers und verlassen Sie sich nicht auf die Zusammenfassung eines Maklers.
• Die NOC des Bauträgers. Das DLD führt ein elektronisches Unbedenklichkeitszertifikat (e-NOC) des Bauträgers, das über die Dubai REST-App ausgestellt wird, als eines der erforderlichen Dokumente für einen Verkauf in Gebieten mit Eigentumsrecht auf. Die NOC wird beim Bauträger beantragt, und wir konnten die Gebühr dafür auf den offiziellen Seiten der Bauträger nicht finden.
• Der verbleibende Zahlungsplan. Der neue Käufer zahlt dem Erstkäufer den bereits geleisteten Betrag (zuzüglich oder abzüglich der vereinbarten Prämie oder des vereinbarten Rabatts) und übernimmt die verbleibenden Raten an den Bauträger. Die Raten fließen weiterhin auf das durch das Gesetz Nr. 8 von 2007 geregelte Treuhandkonto des Projekts.

Die Gebührenordnung des DLD für die Registrierung eines ersten Off-Plan-Verkaufs durch einen Bauträger beträgt 4 % des Preises, aufgeteilt zu 2 % für den Verkäufer und 2 % für den Käufer. Wir haben keine separate offizielle DLD-Seite für Oqood-Wiederverkäufe von Käufer zu Käufer gefunden; erkundigen Sie sich daher vor der Unterzeichnung beim Treuhänderbüro nach der genauen Gebühr.

Warum gewähren Verkäufer von Off-Plan-Immobilien Preisnachlässe? Weil die Alternative noch schlimmer sein kann. Gemäß Artikel 11 des Gesetzes Nr. 13 von 2008 in der Fassung von 2020 benachrichtigt der Bauträger bei Zahlungsverzug des Käufers das DLD, der Käufer erhält eine 30-tägige Kündigungsfrist, und anschließend kann der Bauträger den Vertrag kündigen und bis zu 25 % des Wertes der Einheit einbehalten, wenn der Baufortschritt unter 60 % liegt, sowie bis zu 40 %, wenn er zwischen 60 % und 80 % liegt. Ein Erstkäufer, der den Zahlungsplan nicht einhalten kann, zieht möglicherweise eine Abtretung mit Preisnachlass diesem Ergebnis vor – und genau hier kommen echte Preisnachlässe ins Spiel.

Kauf einer notverkauften, bezugsfertigen Immobilie: So funktioniert die Übertragung

Der Kauf einer notleidenden, bezugsfertigen Immobilie in Dubai wird mit einer einzigen Eigentumsübertragung in einem Treuhandbüro abgeschlossen, wo der Käufer mit Bankschecks bezahlt und die neue Eigentumsurkunde erhält. Die Eile, die der Verkäufer benötigt, ist gleichzeitig das Druckmittel des Käufers – und das Risiko des Käufers, falls die Unterlagen noch nicht bereit sind.

Der übliche Ablauf:

1. Vereinbaren Sie den Preis und die Bedingungen schriftlich. Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Kaufvertrag, in dem der Preis, die Anzahlung, der Übertragungstermin und die Aufteilung der Gebühren festgelegt werden. Die Höhe der Anzahlung ist eine ausgehandelte Bedingung und keine Vorschrift des DLD.
2. Der Verkäufer besorgt sich die e-NOC des Bauträgers. In Gebieten mit Eigentumsrecht verlangt das DLD diese für die Eigentumsübertragung. Bitten Sie den Verkäufer gleichzeitig um den Kontoauszug des Bauträgers.
3. Überprüfen Sie das Eigentumsrecht und eventuelle Hypotheken. Bitten Sie den Verkäufer um die Eigentumsurkunde und, falls eine Bank beteiligt ist, um eine Verbindlichkeitserklärung, aus der die ausstehende Darlehenssumme hervorgeht (siehe nächsten Abschnitt).
4. Bereiten Sie die Zahlungsmittel vor. Die Eigentumsübertragung wird mit Bankschecks beglichen: an den Verkäufer, an die Bank des Verkäufers, falls die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist, und an das DLD für die Gebühren.
5. Die Eigentumsübertragung erfolgt bei einer Treuhandstelle. Beide Parteien oder ihre Vertreter sind anwesend; das Grundbuchamt trägt den Verkauf ein und stellt dem Käufer die neue Eigentumsurkunde aus.

Ein Käufer, der nicht anwesend sein kann, kann sich durch eine Vollmacht vertreten lassen. Gemäß dem DLD-Rundschreiben Nr. 29/R/2025 vom 16. Juli 2025, wie von BSA Law zusammengefasst, muss eine außerhalb der VAE ausgestellte Vollmacht innerhalb der letzten zwei Jahre ausgestellt, im Ausstellungsland notariell beglaubigt, von der Botschaft oder dem Konsulat der VAE legalisiert und vom Außenministerium der VAE beglaubigt worden sein. Das Original muss vorgelegt werden, und eine Vollmacht, die nicht in arabischer Sprache verfasst ist, bedarf einer vollständigen beglaubigten Übersetzung durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer. Erkundigen Sie sich vor dem Übertragungstermin bei der Treuhandstelle nach den aktuellen Anforderungen.

Kauf von einem Verkäufer, der noch eine Hypothek hat

Wenn der Verkäufer einer notleidenden Immobilie in Dubai noch Schulden bei der Bank hat, registriert das Grundbuchamt den Verkauf erst, nachdem die Hypothek getilgt und die Freigabebescheinigung der Bank eingereicht wurde. Die Tilgung des Darlehens des Verkäufers führt zu zusätzlichen Unterlagen und einer Frist seitens der Bank für die Eigentumsübertragung, daher wird dies zuerst geprüft.

Der DLD-Service für den Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Immobilie listet die Schritte und Unterlagen auf:

• eine Verbindlichkeitsbescheinigung der Bank (oder ein Schreiben des Bauträgers, falls der Kredit beim Bauträger aufgenommen wurde), aus der der zur Tilgung des Kredits erforderliche Betrag hervorgeht;
• drei Bankschecks: an die Bank oder den Bauträger für den ausstehenden Betrag, an den Verkäufer für den Restbetrag und an das DLD für die Gebühren;
• die Hypothekenlöschungsbescheinigung, woraufhin der Verkauf abgeschlossen ist.

Das DLD erhebt eine Gebühr von 1.000 AED für die Löschung der Hypothek sowie 250 AED für die Eigentumsurkunde und 20 AED an Wissens- und Innovationsgebühren; der Servicepartner berechnet zusätzlich 300 AED zzgl. MwSt. (DLD-Service-Seite „Antrag auf Hypothekenlöschung“, aktualisiert am 23. September 2026). Wenn der Käufer den Kauf ebenfalls finanziert, wird eine neue Hypothek in Höhe von 0,25 % des Darlehensbetrags zuzüglich einer Servicepartnergebühr eingetragen. Ein Käufer, der den Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie finanziert, unterliegt gesonderten Vorschriften der Kreditgeber, die in unserem Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek für eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai behandelt werden.

Das praktische Risiko: Wenn die Schulden des Verkäufers höher sind als der vereinbarte Preis, kann der Kauf nicht abgeschlossen werden, es sei denn, der Verkäufer gleicht die Differenz in bar aus. Fordern Sie die Haftungserklärung an, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Was der Kauf unter Marktpreis zusätzlich zum Preis kostet

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen bei einer Immobilienübertragung in Dubai eine DLD-Registrierungsgebühr von 4 %, eine Gebühr für die Eigentumsurkunde, eine Gebühr für das Treuhandamt sowie gegebenenfalls Hypotheken- und Bauträgergebühren an. Die nachstehende Gebührenübersicht stammt aus den im September 2026 aktualisierten DLD-Service-Seiten.

Posten	Betrag	DLD-Service-Seite
DLD-Registrierungsgebühr für den Verkauf	4 % des Verkaufswerts: 2 % Verkäufer, 2 % Käufer gemäß DLD-Gebührenordnung	Verkaufsregistrierung
Eigentumsurkunde	250 AED + 20 AED für Wissens- und Innovationsgebühren	Verkaufsregistrierung
Kartengebühr	250 AED für Villen und Wohnungen (225 AED bzw. 100 AED für Grundstücke)	Registrierung des Verkaufs
Gebühr für die Treuhandstelle (Servicepartner)	4.000 AED + MwSt. bei Verkäufen ab 500.000 AED; 2.000 AED + MwSt. darunter	Registrierung des Verkaufs
Löschung der Hypothek des Verkäufers	1.000 AED + 250 AED + 20 AED; Dienstleistungspartner 300 AED + MwSt.	Hypothekenlöschung
Eintragung der Hypothek des Käufers	0,25 % des Darlehensbetrags + 250 AED + 20 AED; Servicepartner 4.000 AED + MwSt. (5.000 AED + MwSt. bei einer Hypothek für eine im Bau befindliche Immobilie)	Hypothekeneintragung
DLD-Bewertungsbescheinigung (optional)	4.000 AED + 20 AED; 230 AED + MwSt. bei einer Treuhandstelle	Bewertung
NOC des Bauträgers	wird von jedem Bauträger festgelegt	—
Maklerprovision	mit dem Makler vereinbart	—

In Worten: Die DLD-Tabelle sieht vor, dass die 4-prozentige Registrierungsgebühr zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird; jede andere Aufteilung – einschließlich der Übernahme der gesamten 4 % durch den Käufer – ist Bestandteil des Kaufvertrags. Bei einem Notverkauf kann der Käufer den Verkäufer bitten, auch die 2 % des Käufers zu übernehmen. Die festen DLD-Gebühren sind im Vergleich zum Prozentsatz gering, sodass die 4 % und etwaige Maklerprovisionen die tatsächlichen Abschlusskosten bestimmen.

Diese Kosten fallen bei jedem Kauf an, sodass sie einen im Vergleich zum Marktpreis gewährten Rabatt nicht aufheben. Was einen Rabatt aufhebt, ist der falsche Bezugspunkt: Ein Preisnachlass von 5 % auf einen Angebotspreis, der 5 % über den registrierten Verkaufspreisen lag, führt dazu, dass der Käufer den Marktpreis zahlt. Ein Käufer, der plant, die Immobilie bald wieder zu verkaufen, sollte zudem bedenken, dass die Übertragungskosten beim Verkauf erneut anfallen.

Risiken bei Notverkäufen und dem Weiterverkauf von Off-Plan-Immobilien

Ein Treuhandkonto schützt Zahlungen für Off-Plan-Immobilien in Dubai, schützt jedoch weder den Übergabetermin noch die Schulden des Verkäufers noch den vereinbarten Preis. Jeder Notverkauf birgt seine eigenen Risiken:

• Zahlungsschwelle nicht erreicht. Wenn der Erstkäufer die vom Bauträger festgelegte Schwelle für den Weiterverkauf nicht erreicht hat, stellt der Bauträger die NOC nicht aus und die Abtretung kann nicht registriert werden. Überprüfen Sie den Kontoauszug des Bauträgers, nicht einen Screenshot.
• Versteckte Zahlungsrückstände. Unbezahlte Raten, Verzugszinsen oder Nebenkosten gelten als Schulden des Verkäufers, sofern im Vertrag nichts anderes festgelegt ist. Fordern Sie den Kontoauszug des Bauträgers an und legen Sie im Kaufvertrag fest, wer etwaige Zahlungsrückstände vor der Eigentumsübertragung begleicht.
• Schulden des Verkäufers, die über den Kaufpreis hinausgehen. Ein Hypothekensaldo, der über dem vereinbarten Kaufpreis liegt, bedeutet, dass der Verkäufer ohne zusätzliche Barmittel kein lastenfreies Eigentumsrecht übertragen kann.
• Verzögerung bei der Übergabe. Durch eine Abtretung erwirbt der erste Käufer seinen Platz in der Warteliste, einschließlich etwaiger Verzögerungen; bei der Treuhandverwaltung verbleibt das Geld auf dem Projektkonto, der Termin wird jedoch nicht verschoben.
• Verzug des neuen Käufers. Nach der Eintragung ist der neue Käufer der Erwerber im Rahmen des Off-Plan-Kaufvertrags; daher sollten vor der Unterzeichnung die Rechtsbehelfe gemäß Artikel 11 – Kündigung und Einbehaltung von bis zu 25 % oder 40 % des Wertes der Einheit, je nach Fertigstellung – sorgfältig geprüft werden.
• Falsch gekennzeichnete Angebote. Ein als „Distress“ gekennzeichnetes Angebot zum Marktpreis pro Quadratfuß stellt keinen Preisnachlass dar; der Filter ist das Häkchen im Abschnitt zu den DLD-Transaktionsdaten.

Mythen über Angebote unter Marktpreis in Dubai

Ein Rabatt gegenüber der Preisliste eines Bauträgers ist kein Rabatt gegenüber dem Marktpreis, da die Preisliste möglicherweise bereits über dem Preis liegt, zu dem dieselben Einheiten laut DLD-Aufzeichnungen weiterverkauft werden. Der Bezugspunkt sind die registrierten Verkäufe, nicht die Broschüre.

• „Notverkauf bedeutet eine Bankversteigerung.“ Ein Notverkauf ist eine gewöhnliche Übertragung durch den Eigentümer; Versteigerungen laufen über separate Kanäle wie das eMart-Portal des Landamtes ab, mit eigenen Bewertungs- und NOC-Anforderungen.
• „Eine im Bau befindliche Einheit kann jederzeit weiterverkauft werden.“ Für einen Weiterverkauf ist die NOC des Bauträgers erforderlich, und Bauträger wie Meraas verlangen eine Mindestzahlung, bevor sie diese ausstellen.
• „Sinkende Preise bedeuten, dass jedes Angebot günstig ist.“ Die stadtweiten Indizes fielen im Jahr 2026, jedoch ungleichmäßig: Im zweiten Quartal sanken die Preise für Wohnungen in JVC um 3 % und auf Palm Jumeirah um 9 %, während die Preise für Villen in beiden Gebieten laut Cushman & Wakefield Core stiegen. Ein bestimmtes Gebäude kann sich entgegen dem Durchschnitt entwickeln.
• „Die DLD-Gebühr von 4 % steht dem Käufer laut Gesetz zu.“ Die DLD-Gebührenordnung sieht eine Aufteilung der Gebühr im Verhältnis 2 % zu 2 % vor; jede andere Aufteilung, einschließlich der Übernahme der gesamten 4 % durch den Käufer, ist eine Vereinbarung im Kaufvertrag.

Notverkauf einer bezugsfertigen Einheit vs. Wiederverkauf einer Off-Plan-Immobilie vs. Bauträgerrabatt

Eine notverkaufte, bezugsfertige Einheit bietet eine Eigentumsurkunde und Mieteinnahmen vom ersten Tag an, ein Wiederverkauf einer im Bau befindlichen Immobilie ermöglicht einen niedrigeren Einstieg mit einem verbleibenden Zahlungsplan, und ein Bauträgerrabatt bietet einen neuen Vertrag mit den wenigsten Übertragungsschritten.

Kriterium	Notverkauf einer bezugsfertigen Immobilie	Wiederverkauf einer im Bau befindlichen Immobilie (Abtretung)	Bauträgerrabatt
Was Sie erhalten	Eigentumsurkunde	Oqood-Registrierung + Kaufvertrag für Erstkäufer	Neue Oqood-Registrierung
Bei der Eigentumsübertragung fälliger Betrag	Gesamtpreis (oder Anzahlung + Hypothek)	Vom Erstkäufer bereits gezahlter Betrag ± Aufschlag	Anzahlung des Bauträgers
Mieteinnahmen	Ab dem ersten Monat	Nach der Übergabe	Nach der Übergabe
Zusätzliche Schritte	Löschung der Hypothek des Verkäufers, e-NOC des Bauträgers	Schlussabnahme durch den Bauträger und NOC, Übernahme der Ratenzahlungen	Keine über den Kaufvertrag hinaus
Preisangabe	DLD-Verkäufe im Gebäude	Aktueller Preis des Bauträgers + Wiederverkäufe aus dem Projekt	Eigene Preisliste des Bauträgers
Hauptrisiko	Schulden des Verkäufers, Zustand, Zahlungsrückstände	Verzögerung bei der Übergabe, Schwellenwert nicht erreicht	Rabatt auf eine überhöhte Preisliste

Kurz gesagt: Der „Ready“-Weg eignet sich für Käufer, die Erträge und Sicherheit wünschen; der Wiederverkauf von Off-Plan-Immobilien eignet sich für Käufer, die das Übergaberisiko in Kauf nehmen, um heute einen geringeren Kaufpreis zu zahlen; der Bauträgerrabatt eignet sich für Käufer, die möglichst wenig Papierkram wünschen und ausschließlich Neubauprojekte vergleichen.

Vor- und Nachteile des Kaufs von Notverkaufsobjekten in Dubai

Der Hauptvorteil eines Kaufs einer Notverkaufsimmobilie in Dubai ist ein nachweisbar unter den jüngsten Verkaufspreisen liegender Preis; der Hauptnachteil besteht darin, dass die Eile das Risiko bei der Abwicklung auf den Käufer verlagert.

Vorteile:

• Ein echter Preisnachlass lässt sich anhand der beim DLD registrierten Verkäufe überprüfen, bevor Geld fließt.
• Ein Verkäufer, der unter Zeitdruck steht, verhandelt nicht nur über den Preis, sondern auch über Gebühren und Konditionen, einschließlich der Frage, wer die 4-prozentige DLD-Gebühr übernimmt.
• Eine Abtretung einer im Bau befindlichen Immobilie kann den Einstieg zu einem Preis ermöglichen, der unter dem aktuellen Preis des Bauträgers bei einem bereits im Bau befindlichen Projekt liegt.
• Eine bezugsfertige Einheit generiert sofort Mieteinnahmen.

Nachteile:

• Die Fristen werden von der Bank des Verkäufers oder vom Bauträger festgelegt, nicht vom Käufer.
• Zahlungsrückstände, Hypothekensalden und Zahlungsschwellen müssen Dokument für Dokument überprüft werden.
• Ein „Rabatt“, der auf der Grundlage eines überhöhten Angebotspreises berechnet wird, kann sich als Marktpreis herausstellen.
• Beim Wiederverkauf einer im Bau befindlichen Immobilie besteht das ursprüngliche Übergaberisiko.

Für wen der Kauf von Notverkaufsobjekten nicht geeignet ist

Der Kauf von Notverkaufsobjekten in Dubai ist nicht geeignet für Käufer, die den Kauf nicht innerhalb des vom Verkäufer vorgegebenen Zeitplans abschließen können. Konkrete Fälle:

• Kein Bargeld für die Übertragung bereit. Ein notleidender Verkäufer benötigt die Schecks des Verwalters innerhalb der von der Bank oder dem Bauträger gesetzten Frist; ein Käufer, der noch auf die Genehmigung eines Hypothekendarlehens oder eine Auslandsüberweisung wartet, verliert das Geschäft.
• Keine Möglichkeit, persönlich anwesend zu sein oder eine Vollmacht zu unterzeichnen. Die Übertragung findet in einem Treuhandbüro statt; eine ausländische Vollmacht muss im Voraus notariell beglaubigt, legalisiert und beglaubigt werden.
• Ein Käufer, der die Immobilie zu einem festgelegten Termin für ein Aufenthaltsvisum benötigt. Verzögerungen bei der Eintragung einer mit einer Hypothek belasteten oder im Bau befindlichen Immobilie verschieben den Zeitplan für das Visum; prüfen Sie die Vorschriften in unserem Leitfaden zum Aufenthaltsvisum für Immobilien in den VAE, bevor Sie sich für diesen Weg entscheiden.
• Ein Käufer, der den Kaufvertrag (SPA) nicht liest. Bei einem Wiederverkauf einer im Bau befindlichen Immobilie sind die Zahlungsfristen, die NOC-Bedingungen und die Verzugsklauseln im ursprünglichen Kaufvertrag (SPA) festgelegt; ohne diesen zu lesen, lässt sich der Preisnachlass nicht einschätzen.

Methodik und Quellen

Alle Zahlen in diesem Leitfaden wurden am 25. September 2026 anhand von Primärquellen überprüft: DLD-Service-Seiten, Gesetzgebung von Dubai und eigene Berichte der Forschungsunternehmen. Sofern nur Medienberichte verfügbar waren, werden die Quelle und das Datum im Text genannt. Marktindizes werden mit ihrem Herausgeber und dem Zeitraum angegeben, da sie sich in ihrer Methodik unterscheiden. Wir haben keine Immobilienportale oder Makler-Blogs als Quellen für Zahlen herangezogen. Die NOC-Gebühren der Bauträger und die Schwellenwerte für den Wiederverkauf werden auf den offiziellen Seiten der Bauträger, die wir finden konnten, nicht veröffentlicht, daher beschreiben wir die Regelung ohne Zahlenangabe.

Quellen:

• Service-Seiten des Dubai Land Department – Verkaufsregistrierung; Verkauf einer mit einer Hypothek belasteten Einheit; Hypothekenlöschung; Hypothekenregistrierung; Wertermittlung; Dubai REST; Immobilientransaktionen und offene Daten (Stand: September 2026).
• eMart, das Auktionsportal des Land Department – Auktionsvoraussetzungen.
• Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten; Gesetz Nr. 13 von 2008 über das vorläufige Register, Artikel 11 in der durch Gesetz Nr. 19 von 2020 geänderten Fassung – Dubai Legislation Portal.
• Meraas – FAQ zu Wiederverkauf und NOC.
• Cushman & Wakefield Core – Dubai Residential Marketbeat Q2 2026 (24. Juli 2026).
• REIDIN – Bericht zu den Wohnimmobilienpreisen in den VAE, August 2026 (11. September 2026).
• Emirates 24/7 – DLD-Transaktionen im ersten Halbjahr 2026 (20. Juli 2026).
• Khaleej Times – Weiterverkauf von Immobilien ab Plan und Kommentare von Knight Frank (15. Februar 2026).
• Kommersant – Rabatte von Bauträgern, Schätzung von Tranio (16. Juni 2026).
• BSA Law – Zusammenfassung des DLD-Rundschreibens Nr. 29/R/2025 vom 16. Juli 2025 zu Vollmachten (18. August 2025).

Erstellt von der Redaktion von East Property. Stand: 25. September 2026; die Zahlen werden überprüft, sobald sich die DLD-Gebühren oder die vierteljährlichen Marktberichte ändern.

FAQ

Was ist eine Notverkaufsimmobilie in Dubai?

Es handelt sich um eine bezugsfertige oder im Bau befindliche Immobilie, deren Eigentümer sie – aufgrund einer Hypothek, eines nicht erfüllten Zahlungsplans oder eines Umzugs – schnell verkaufen muss und sie zu einem Preis unterhalb vergleichbarer registrierter Verkaufspreise anbietet. Der Begriff beschreibt die Situation des Verkäufers, nicht den Zustand der Immobilie.

Woran erkenne ich, ob eine Immobilie in Dubai wirklich unter dem Marktpreis liegt?

Vergleichen Sie den Angebotspreis pro Quadratfuß mit dem Median der bei der DLD registrierten Verkäufe ähnlicher Einheiten im selben Gebäude in den letzten Monaten, wobei Sie die Transaktions- und Open-Data-Daten der DLD nutzen. Ist die Differenz gering, entspricht der Preis dem Marktpreis, unabhängig von der Bezeichnung „Notverkauf“.

Kann ich in Dubai eine Off-Plan-Immobilie vor der Übergabe verkaufen oder kaufen?

Ja. Im Oqood-Vorläuferregister eingetragene Off-Plan-Einheiten können mit der NOC des Bauträgers weiterverkauft werden; Bauträger wie Meraas stellen diese erst nach Zahlung eines Mindestbetrags aus. Der neue Käufer übernimmt die verbleibenden Raten.

Was ist die 4-prozentige DLD-Gebühr und wer zahlt sie?

Es handelt sich um die Registrierungsgebühr des Land Department (DLD) bei einem Verkauf, die 4 % des Kaufpreises beträgt. Die DLD-Regelung sieht eine Aufteilung von 2 % für den Verkäufer und 2 % für den Käufer vor; die endgültige Aufteilung wird im Kaufvertrag vereinbart.

Was bedeutet „Oqood“ in Dubai?

„Oqood“ ist das vorläufige Register des Grundbuchamtes für Off-Plan-Einheiten, das gemäß Gesetz Nr. 13 von 2008 eingerichtet wurde. Ein Off-Plan-Verkauf oder -Wiederverkauf muss dort eingetragen werden; sobald das Gebäude fertiggestellt ist, wird die Einheit in die Eigentumsurkunde übertragen.

Benötige ich eine NOC des Bauträgers, um eine Wiederverkaufsimmobilie zu erwerben?

Ja, in Gebieten mit Eigentumsrecht. Das DLD führt eine elektronische NOC des Bauträgers, die über die Dubai REST-App ausgestellt wird, als erforderliches Dokument für die Registrierung eines Verkaufs auf. Die NOC wird beim Bauträger beantragt.

Ist ein Notverkauf dasselbe wie eine Bankversteigerung?

Nein. Ein Notverkauf ist eine normale Übertragung durch einen Eigentümer, der schnell verkaufen muss. Auktionen laufen über separate Kanäle wie das eMart-Portal des Land Department, für das ein aktuelles Bewertungsgutachten sowie eine NOC des Bauträgers oder der Eigentümergemeinschaft erforderlich sind.

Kann ich eine Einheit kaufen, auf der noch die Hypothek des Verkäufers lastet?

Ja. Mit den Geldern des Käufers wird das Darlehen des Verkäufers bei der Eigentumsübertragung mittels Verwalter-Schecks getilgt, die Bank stellt eine Freigabebescheinigung aus, und das DLD registriert anschließend den Verkauf. Verlangen Sie vor der Zahlung einer Anzahlung die Haftungserklärung der Bank.

Wie viel kann ich 2026 beim Kauf einer Immobilie in Dubai verhandeln?

Es gibt keinen festen Wert. Laut einer Schätzung von Tranio vom Juni 2026 lagen die Rabatte der Bauträger in den VAE im Durchschnitt bei etwa 5 %, in Einzelfällen bis zu 10 %; bei Notverkäufen kann der Preis noch weiter sinken, doch nur ein Vergleich mit den beim DLD registrierten Verkäufen zeigt, ob ein bestimmter Preis unter dem Marktpreis liegt.

Sinken die Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2026?

Cushman & Wakefield Core meldete im 2. Quartal 2026 einen Rückgang von 4 % gegenüber dem Vorquartal, und der REIDIN-Index vom August 2026 lag um 0,77 % unter dem Vorjahreswert. Die Entwicklungen unterscheiden sich stark je nach Stadtteil und Gebäude.

Kann ich von im Ausland aus Notverkäufe in Dubai erwerben?

Ja, mittels einer Vollmacht. Eine außerhalb der VAE ausgestellte Vollmacht muss aktuell sein (innerhalb der letzten zwei Jahre ausgestellt), notariell beglaubigt, von der Botschaft oder dem Konsulat der VAE legalisiert, vom Außenministerium der VAE beglaubigt und von einem in den VAE zugelassenen Übersetzer ins Arabische übersetzt sein; erkundigen Sie sich vor dem Übertragungstermin bei der Treuhandstelle nach den aktuellen Anforderungen.