كيفية شراء شقة في دبي عام 2026: إجراءات شراء العقارات

يمكن إتمام صفقة شراء شقة جاهزة للسكن في دبي في يوم واحد. يتوجه المشتري والبائع إلى مكتب التسجيل، وبحلول المساء يكون سند الملكية في حوزة المالك الجديد. تستغرق الاستعدادات لهذا اليوم أسابيع، وخلال هذه العملية يتكبد المشترون خسائر مالية.

في عام 2026، تغيرت القواعد بشكل كبير. لم تعد البنوك تدرج رسوم التسجيل وعمولة الوكيل العقاري في القرض، ومنذ فبراير، أصبحت «التأشيرة الذهبية» تُصدر للشقق المرهونة أو التي لا تزال قيد الإنشاء. بعد ثلاث سنوات من النمو، توقف السوق للمرة الأولى: في الربع الثاني، انخفض عدد المعاملات بنحو الثلث، في حين ظلت الأسعار أعلى من مستويات العام الماضي.

في هذا المقال، نحلل عملية الشراء خطوة بخطوة: من يمكنه الشراء وأين، وكم تبلغ التكاليف الإضافية إلى جانب سعر العقار، وكيف تتم المعاملات لكل من العقارات الجاهزة والمباني الجديدة، وكيفية التحقق من مصداقية البائع، وما يجب فعله بعد التسجيل. الأرقام تقريبية وتعود إلى سبتمبر 2026؛ ويجب التأكد من التفاصيل القانونية لأي معاملة محددة مع محامٍ في الإمارات العربية المتحدة.

من يمكنه شراء شقة في دبي

يمكن للمواطن الأجنبي شراء شقة في دبي مع حقوق ملكية كاملة دون الحاجة إلى تصريح إقامة ودون شريك محلي. يكفي وجود جواز سفر ساري المفعول. هناك قيد واحد. لا يُسمح للأجانب بالتملك الحر إلا في المناطق المخصصة للتملك الحر، والتي تمت الموافقة على قائمتها بموجب مرسوم حاكم دبي رقم 3 لعام 2006. يوجد أكثر من خمسين منطقة من هذا النوع، ويتم بناء جميع المشاريع الجديدة تقريبًا داخلها.

خارج هذه المناطق، تُباع حقوق الإيجار طويل الأجل، أو تكون العقارات متاحة فقط لمواطني الإمارات ودول الخليج. من السهل التحقق من حالة عقار معين. يُحدد نوع الملكية في سند الملكية، ويتيح لك تطبيق دبي REST الاطلاع على تفاصيل أي عقار. ما تحتاج إلى معرفته قبل بدء البحث:

• عمر المشتري ووضعه القانوني. يجوز لأي شخص بالغ شراء عقار؛ ويبلغ السن القانوني في الإمارات العربية المتحدة 21 عامًا. ولا يشترط الحصول على إقامة للشراء أو التملك أو التأجير.
• شكل الملكية. يمكن تسجيل الشقة باسم فرد أو شركة. يتطلب الشراء من قبل شركة من دولة أخرى موافقة منفصلة، لذا من الأفضل مناقشة هذا الأمر مع محامٍ مسبقًا.
• الشراء المشترك. يُدرج مالكان أو أكثر في سند ملكية واحد، مع تحديد حصص كل منهم.
• مصدر الأموال. يجب أن تأتي الأموال من حسابك الخاص. الدفع نقدًا أو من حساب طرف ثالث يثير تساؤلات لدى مكتب التسجيل والبنك الذي يتعامل معه البائع.

شقة قائمة أم مبنية حديثًا

هذا هو الخيار الأول، وهو الذي يحدد مسار الإجراءات اللاحقة بالكامل. تدر الشقة القائمة دخلاً منذ الشهر الأول، ويمكن تسجيلها في غضون يوم واحد، وتكلفتها هي بالضبط ما هو مذكور في سند الملكية. أما العقار الجديد فهو أرخص في البداية، لكن الأموال تظل مجمدة لمدة تتراوح بين سنتين وأربع سنوات، ولا يبدأ الدخل إلا بعد اكتمال بناء العقار. في الربع الثاني من عام 2026، شكلت العقارات الجديدة حوالي 70 في المائة من المعاملات في دبي، في حين انخفض سوق العقارات المستعملة بشكل أكثر حدة بكثير مقارنة بسوق العقارات الجديدة.

ولا يكمن الفرق بين الخيارين في السعر فحسب. وفيما يلي مقارنة بين المعايير الرئيسية:

المعيار	شقة جاهزة	العقار الجديد
الدفع	المبلغ الكامل عند التسجيل، قرض عقاري يصل إلى 80%	خطة تقسيط من المطور، عادةً بنسبة 60/40 أو 80/20
سند الملكية	سند الملكية	تسجيل مؤقت في سجل العقود (Oqood) حتى تسليم العقار
أين تذهب الأموال	إلى البائع عبر مكتب التسجيل	إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك في دبي
إيرادات الإيجار	فور إتمام الصفقة	عند تسليم العقار، في غضون سنتين إلى أربع سنوات
المخاطر الرئيسية	الديون الخفية وحالة الشقة	التأخيرات والتباينات بين التصاميم والنتيجة النهائية
ضريبة DLD بنسبة 4%	عند نقل الملكية	عند التسجيل لدى Oqood، فور توقيع العقد

كم تبلغ التكلفة الإضافية على سعر الشقة

السعر المذكور في الإعلان ليس المبلغ النهائي. تُضاف إليه الرسوم التي تفرضها دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ورسوم مكتب التسجيل، وعمولة الوكيل العقاري، وفي حالة الرهن العقاري، تُضاف الرسوم المصرفية. في حالة الشراء نقدًا، يجب تخصيص 6–7 في المائة بالإضافة إلى السعر؛ وفي حالة الشراء بقرض عقاري، يجب تخصيص 8–9 في المائة. التكاليف اعتبارًا من سبتمبر 2026:

فئة المصروفات	المبلغ	من يتحمل التكلفة
رسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي في دبي	4% من السعر	بموجب القانون، 2% من كل طرف؛ لكن في الواقع، يدفع المشتري الرسوم بالكامل
الرسوم الإدارية لـ DLD	580 درهمًا لكل شقة	المشتري
خدمات مكتب التسجيل	4,000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي يبلغ سعرها 500,000 درهم أو أكثر؛ و2,000 درهم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة للعقارات التي يقل سعرها عن ذلك	المشتري
إصدار سند الملكية	250 درهمًا	المشتري
عمولة الوكيل	2 في المائة من السعر بالإضافة إلى 5 في المائة ضريبة القيمة المضافة	المشتري
شهادة عدم ممانعة من المطور عند إعادة البيع	500–5,000 درهم	البائع، ولكن غالبًا ما يتم تحميلها على المشتري
تسجيل الرهن العقاري	0.25 في المائة من مبلغ القرض بالإضافة إلى 290 درهمًا	المقترض
معالجة القرض والتقييم	حوالي 1 في المائة من مبلغ القرض و2,500–3,500 درهم للتقييم	المقترض

استنتاج عملي: يتم تحديد توزيع رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) في النموذج F، الذي يوقعه الطرفان قبل إتمام الصفقة. إذا كان البائع مستعدًا لتغطية نسبة 2% بنفسه، فيجب ذكر ذلك في الوثيقة. لن يصمد الاتفاق الشفهي أمام التدقيق في يوم التسجيل.

كيفية اختيار شقة تناسب غرضك

يختلف اختيار الشقة للسكن عن اختيارها للاستثمار، والخطأ في هذا الأمر أكثر تكلفة من الخطأ في السعر. بالنسبة للتأجير، يُعد الحي الذي يتمتع بطلب مستمر ورسوم خدمات منخفضة أكثر أهمية. أما بالنسبة للسكن، فإن التصميم الداخلي والمدارس ومسافة التنقل إلى العمل هي العوامل الأكثر أهمية. يبلغ متوسط سعر المتر المربع في دبي في صيف عام 2026 حوالي 19,000–21,000 درهم، لكن التباين بين الأحياء يزيد عن خمسة أضعاف، لذا فإن الرقم المتوسط ليس ذا دلالة كبيرة. ما يجب التحقق منه لكل خيار:

• رسوم الخدمات. في المناطق المخصصة للسوق الشعبي، تتراوح هذه الرسوم بين 110 و170 درهمًا للمتر المربع سنويًّا شاملة ضريبة القيمة المضافة؛ وفي الأبراج متوسطة المستوى، تتراوح بين 160 و300 درهم؛ وفي الأبراج الفاخرة، تتراوح بين 240 و500 درهم وما فوق. تمثل هذه الرسوم ما بين 1.5 و3 نقاط مئوية من العائد الإجمالي. وتُنشر الأسعار الخاصة بكل مبنى في سجل هيئة التنظيم العقاري (RERA).
• عمر المبنى والمطور العقاري. تتطلب المباني التي يزيد عمرها عن عشر سنوات إجراء تقييم لحالة أنظمتها الهندسية والمصاعد. ويتحمل الملاك تكاليف إصلاحات المناطق المشتركة.
• السيولة. تُباع الشقق الاستوديو والشقق ذات غرفة نوم واحدة في المناطق التي تشهد طلبًا مرتفعًا بشكل أسرع من الشقق الأكبر حجمًا في المشاريع السكنية الأقل شيوعًا.
• الإطلالة ومستوى الطابق. تؤثر هذه العوامل على دخل الإيجار بدرجة أقل مما يتوقع المشترون، لكنها تؤثر بشكل كبير على سعر الشراء. ولأغراض الاستثمار، غالبًا ما يؤدي ذلك إلى دفع مبالغ زائدة.

كيفية التحقق من البائع والوكيل العقاري والشقة

تستغرق عملية التحقق بضعة أيام وتكلفتها أقل من أي خطأ تمنعه. تُجرى جميع عمليات التحقق عبر الخدمات الحكومية، بشكل مستقل عن البائع والوكيل. لا ينبغي قبول أي مستند على أساس ظاهري بناءً على كلمة الوسيط وحده. لدى إدارة الأراضي والتخطيط (DLD) سجلات عامة، وتوفر هذه السجلات إجابات على كل سؤال من الأسئلة أدناه. ما يجب التحقق منه قبل دفع عربون:

• الوكيل العقاري. يجب أن يكون لدى الوكيل بطاقة RERA تحمل رقم BRN، ويجب أن تحتوي قائمة العقارات على رقم ترخيص Trakheesi. يمكن التحقق من كليهما عبر تطبيق Dubai REST. وتعد القائمة التي تخلو من رقم الترخيص سببًا كافيًا للانسحاب من الصفقة.
• المالك. يجب أن يتطابق الاسم الموجود في جواز سفر البائع وبطاقة الهوية الإماراتية تمامًا، حرفًا بحرف، مع الاسم الوارد في سند الملكية. يمكن التحقق من الوثيقة نفسها عبر رمز الاستجابة السريعة (QR) أو على تطبيق Dubai REST.
• الرهونات. الرهون العقارية، وحالات الحجز، والنزاعات القانونية. تُطلب المعلومات من دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بينما تؤكد شهادة من المطور عدم وجود رسوم خدمات مستحقة.
• ديون المرافق. تنتقل أي ديون مستحقة لهيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) مع الشقة ما لم يتم تسويتها قبل إتمام الصفقة.
• بالنسبة للعقارات الجديدة. تسجيل المشروع لدى دائرة الأرض والمباني، ورقم حساب الضمان، ووضع المطور في سجل هيئة تنظيم العقارات في دبي (RERA). المدفوعات التي تُسدد إلى حساب غير حساب الضمان الخاص بالمشروع لا تحظى بحماية القانون.

إجراءات شراء شقة مكتملة البناء

تتبع المعاملات المتعلقة بالعقارات المكتملة في السوق الثانوية نفس الإجراء في جميع المناطق وبالنسبة لجميع المطورين. ويعتمد الإطار الزمني على ما إذا كان البائع أو المشتري لديه رهن عقاري. تُنجز المعاملة النقدية المباشرة في غضون أسبوع إلى أسبوعين؛ أما المعاملة التي تشمل بنكين فتستغرق من أربعة إلى ستة أسابيع. وفيما يلي الخطوات بالترتيب الذي تتم به:

• العرض والنموذج F. يوقع الطرفان على مذكرة تفاهم باستخدام النموذج F، وهو العقد القياسي الصادر عن إدارة الأراضي والتنمية (DLD). ويحدد هذا العقد السعر، والجداول الزمنية، وتوزيع الرسوم، وغرامة الانسحاب من الصفقة، والتي تبلغ عادةً 10 في المائة من السعر.
• الوديعة. يحرر المشتري شيكًا بنسبة 10 في المائة من السعر باسم البائع. ويحتفظ الوكيل العقاري بالشيك ولا يتم تسليمه إلى البائع إلا في يوم التسجيل.
• شهادة من المطور العقاري. يطلب البائع شهادة عدم ممانعة (NOC) من شركة الإدارة. وهي تأكيد على عدم وجود ديون مستحقة على العقار وأن المطور العقاري لا يمانع في إتمام الصفقة. ويستغرق ذلك ما بين يوم واحد وأسبوعين.
• إلغاء الرهن العقاري للبائع. إذا كانت الشقة مرهونة، يقوم المشتري أو مصرفه بدفع الرصيد المتبقي مباشرةً إلى مصرف البائع، ثم يصدر المصرف وثيقة تؤكد إلغاء الرهن العقاري.
• يوم التسجيل. يتوجه الطرفان إلى مكتب التسجيل؛ حيث يسلم المشتري شيكات مصرفية بقيمة ثمن الشراء والرسوم، ويتم إصدار شهادة ملكية باسم المالك الجديد في نفس اليوم.
• تسليم العقار. يتم تسليم المفاتيح وبطاقات الدخول ونقل حساب هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA) إلى المالك الجديد.

إجراءات شراء عقار جديد البناء

في حالة العقارات الجديدة البناء، يتعامل المشتري مع طرف واحد، وهو المطور العقاري، وتستند جميع الإجراءات القانونية إلى قانونين في دبي: قانون حسابات الضمان (رقم 8 لعام 2007) وقانون السجل المؤقت (رقم 13 لعام 2008). لا يُقبل دفع ثمن الشقة قيد الإنشاء إلا في حساب الضمان الخاص بالمشروع. ويتسلم المطور الأموال من هذا الحساب مع اكتمال كل مرحلة من مراحل البناء، تحت إشراف دائرة الأراضي والأملاك في دبي. الإجراء:

• الحجز. استمارة حجز ومقدم أولي، عادةً ما يتراوح بين 5 و10 في المائة. في هذه المرحلة، يجدر التحقق من رقم حساب الضمان ومقارنته بالتفاصيل الواردة في سجل دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• عقد البيع والشراء (SPA). يتم توقيع عقد البيع والشراء، بما في ذلك جدول السداد، ومخطط الشقة، وتاريخ التسليم، والفترة المسموح بها للتأخير. يرجى ملاحظة المساحة الأرضية: المساحة المباعة هي وفقًا للوثائق، وليست كما تظهر في الرسومات التوضيحية.
• تسجيل العقد. يقوم المطور بتسجيل العقد في السجل المؤقت لدائرة الأراضي والمساكن (DLD)؛ ويدفع المشتري رسومًا بنسبة 4 في المائة ويحصل على شهادة. وبدون ذلك، لا يتمتع العقد بالحماية القانونية، لذا يجب عليك التحقق من إتمام التسجيل خلال الأسابيع القليلة الأولى بعد التوقيع.
• الدفعات وفقًا للجدول الزمني. تُودع كل دفعة في حساب ضمان، مع تحديد رقم الشقة. يجب سداد الدفعات في موعدها: يمنح العقد المطور الحق في إنهاء الصفقة في حالة التأخر في السداد.
• تسليم المبنى. فحص الشقة، وقائمة الأعمال المتبقية، وتصحيحها، ودفع القسط الأخير، وإصدار سند الملكية بدلاً من العقد.

الرهون العقارية: ما الذي تغير بالنسبة للمشترين

تُمنح الرهون العقارية في الإمارات العربية المتحدة للمقيمين، وبشكل محدود، لغير المقيمين الذين لديهم دخل مؤكد. ويحدد البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة الحدود القصوى، ولا تتجاوزها البنوك. اعتبارًا من 1 فبراير 2025، لن تتحمل البنوك رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أو عمولة الوكيل. ويجب على المشتري دفع هذه النسبة البالغة 6 في المائة من أمواله الخاصة، بالإضافة إلى الدفعة الأولية. المعايير الرئيسية لعام 2026:

الشرط	المقيم الأجنبي	غير المقيم
الشقة الأولى حتى 5 ملايين درهم	حتى 80 في المائة من القيمة	ما يصل إلى 50–60 في المائة؛ وتقدم بعض البنوك ما يصل إلى 65 في المائة
شقة تزيد قيمتها عن 5 ملايين درهم	ما يصل إلى 70%	حسب كل حالة على حدة
الشقق الثانية وما يليها	تصل إلى 60 في المائة	حسب كل حالة على حدة
الشقة قيد الإنشاء	تصل إلى 50%	لا تستوفي الشروط عمومًا للحصول على التمويل
سداد جميع القروض	لا تزيد عن 50% من الدخل	لا تزيد عن 50% من الدخل
مبلغ القرض	ما يصل إلى 7 أضعاف الدخل السنوي	ما يصل إلى 7 أضعاف الدخل السنوي

يصدر البنك الموافقة المبدئية في غضون ثلاثة إلى سبعة أيام عمل، وتستغرق الموافقة النهائية – بعد تقييم الشقة – من خمسة إلى عشرة أيام إضافية. يتم احتساب سعر الفائدة على القرض بناءً على تقييم البنك، وليس السعر المذكور في العقد. إذا كان التقييم أقل من السعر، يجب على المشتري سداد الفرق بنفسه.

برنامج المشترين لأول مرة

في يوليو 2025، أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بالتعاون مع دائرة الاقتصاد والسياحة، برنامجًا للمشترين لأول مرة. وقد استفاد منه أكثر من 3,200 مقيم في السنة الأولى. والشروط بسيطة: حيازة تأشيرة إقامة في الإمارات العربية المتحدة، وعدم امتلاك عقار في مناطق التملك الحر بدبي، وسعر الشقة الذي لا يتجاوز 5 ملايين درهم. لا يعفي البرنامج من رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي. بل يوفر الوصول إلى مزايا الشركاء: أولوية الوصول إلى المشاريع الجديدة، وخصومات من المطورين، وخطط تقسيط لدفع الرسوم عبر بطاقات البنوك الشريكة، وأسعار تفضيلية للرهن العقاري. يتم التسجيل عبر تطبيق Dubai REST. بمجرد الموافقة، يتلقى المشتري رمز QR ويقدمه إلى المطور والبنك.

يوم إتمام المعاملة في مكتب التسجيل

تتم معالجة نقل الملكية من قبل مكاتب التسجيل المرخصة التي تعمل نيابة عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي. ويحضر كل من المشتري والبائع والوكيل العقاري، وفي حالة الرهن العقاري، ممثلون عن البنوك. تستغرق الإجراءات من ساعة إلى ساعتين. ما تحتاج إلى إحضاره معك:

• جوازات السفر وبطاقات الهوية الإماراتية لكلا الطرفين. إذا تعذر على أحد الطرفين الحضور، فيجب أن يمثله وكيل مفوض يحمل توكيلًا موثقًا ومعترفًا به في دولة الإمارات العربية المتحدة.
• شيكات مصرفية. شيك واحد بقيمة ثمن الشقة باسم البائع أو البنك الذي يتعامل معه، وشيك آخر بقيمة 4 في المائة من السعر يدفع إلى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، وشيك ثالث مقابل أتعاب الوكالة. لا تُقبل الشيكات الشخصية أو التحويلات المصرفية في يوم إتمام الصفقة.
• شهادة من المطور، وإذا كان البائع قد حصل على قرض عقاري، فيجب تقديم مستند يؤكد رفع الرهن.
• نموذج F موقّع وإثبات دفع العمولة إلى الوكيل العقاري.

بمجرد سداد المبلغ، يقوم مكتب التسجيل بإدخال التفاصيل في السجل، ويتم إرسال الشهادة عبر البريد الإلكتروني في نفس اليوم. يتم إصدار نسخة ورقية عند الطلب. النسخة الإلكترونية ملزمة قانونًا وهي التي يتم التحقق منها خلال أي عملية بيع لاحقة.

ما يجب فعله بعد التسجيل

بمجرد استلام الشهادة، يتعين على المالك سداد بعض المدفوعات الإلزامية وإتمام عدة إجراءات تسجيل. تُفرض رسوم الصيانة اعتبارًا من تاريخ نقل الملكية، بغض النظر عما إذا كان هناك من يقيم في الشقة أم لا. ما يجب ترتيبه في الأسابيع القليلة الأولى:

• حساب هيئة كهرباء ومياه دبي (DEWA). قم بتحويل الحساب إلى المالك الجديد مع إيداع مبلغ 2,000 درهم لكل شقة. وبدون ذلك، لن يتم توفير الكهرباء أو المياه.
• رسوم الخدمات. يتم إصدار فواتير بها من قبل شركة إدارة المبنى، وعادةً ما تكون على أساس ربع سنوي. ومن الجدير توضيح المبلغ وترتيبات السداد في يوم إتمام الصفقة.
• تسجيل عقد الإيجار في نظام «إجاري». إذا كانت الشقة مؤجرة، يجب تسجيل كل عقد إيجار في نظام «إجاري». فبدون التسجيل، لا يمكن للمستأجر توصيل المرافق، ولا يمكن للمالك التقدم بطلب إلى لجنة الإيجارات.
• UAE Pass. يلزم وجود حساب معتمد لإدارة العقار عبر الخدمات الحكومية. ويجب على غير المقيمين الذين لا يحملون بطاقة الهوية الإماراتية الاستعانة بممثل مفوض أو مراكز الخدمات المدفوعة.
• التأمين. ليس إلزامياً، لكن التأمين الذي يغطي تجهيزات العقار والمسؤولية تجاه الجيران يكلف عدة مئات من الدرهم سنوياً.

التأشيرة عند شراء شقة

يمنحك شراء شقة الحق في الحصول على تصريح إقامة، ولكن ليس تلقائيًا. بالنسبة لـ«التأشيرة الذهبية»، يعتمد الحد الأدنى على التقييم الذي تجريه دائرة الأرضيات والمساكن (DLD)، وليس على السعر المذكور في العقد. اعتبارًا من أبريل 2026، لن يكون هناك حد أدنى للحصول على تأشيرة لمدة سنتين. خياران لعام 2026:

• تأشيرة إقامة لمدة سنتين لشقة جاهزة. اعتبارًا من 29 أبريل 2026، سيتم إلغاء الحد الأدنى البالغ 750,000 درهم: يمكن للمالك الوحيد التقدم بطلب بغض النظر عن قيمة العقار؛ وفي حالة الملكية المشتركة، يجب أن يمتلك كل شريك حصة تبلغ قيمتها 400,000 درهم على الأقل. لا تُعتبر العقارات قيد الإنشاء مؤهلة حتى اكتمال بناء المبنى. وتكون التأشيرة قابلة للتجديد طالما ظلت الشقة مملوكة للمتقدم.
• تتوفر «التأشيرة الذهبية» لمدة عشر سنوات للعقارات التي تبلغ قيمتها 2 مليون درهم أو أكثر. اعتبارًا من فبراير 2026، ستكون الشقة المرهونة مؤهلة بناءً على تقييم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، دون اشتراط سداد حصة مالية؛ ولا يُطلب سوى خطاب من البنك يؤكد عدم وجود أي اعتراضات. يمكن دمج عدة شقق لتلبية الحد الأدنى المطلوب.

تختلف المصادر بشأن العقارات قيد الإنشاء. تشير بعض المصادر إلى أنه، عقب التغييرات التي ستدخل حيز التنفيذ في فبراير، يكفي وجود عقد «أقود» مسجل بقيمة 2 مليون درهم، بينما تذكر مصادر أخرى أن المبلغ المدفوع يجب أن يصل إلى 2 مليون درهم. يجب توضيح هذه النقطة مع دائرة الأرض والمباني (DLD) في تاريخ تقديم الطلب. تمنح كلتا التأشيرتين حاملها الحق في كفالة أفراد الأسرة، في حين أن التأشيرة «الذهبية» لا تشترط فترة إقامة دنيا في الدولة.

الأخطاء التي تكلف المال

تتكرر معظم المشاكل التي تواجه أثناء عملية الشراء من صفقة إلى أخرى. ولا يرجع السبب عادةً إلى تعقيد القواعد، بل يكمن في التسرع في إتمام الإجراءات والاعتماد على الاتفاقات الشفوية. وأكثر الأخطاء شيوعًا هي:

• دفع عربون قبل التحقق. دفع المبلغ للبائع قبل التحقق من سند الملكية وجواز السفر والشهادة الصادرة عن المطور العقاري. يعتمد استرداد العربون في حالة اكتشاف مشاكل على الصياغة الواردة في النموذج F.
• إجراء الدفع إلى الحساب الخاطئ. يتم دفع أموال العقار الجديد إلى حساب شركة المطور بدلاً من حساب الضمان الخاص بالمشروع. ولا تتمتع هذه المدفوعات بالحماية بموجب قانون الضمان.
• الميزانية التي لا تشمل الرسوم. يحسب المشتري دفعة أولية بنسبة 20 في المائة ليكتشف أن المطلوب هو 26–27 في المائة، مع أخذ الرسوم التي لم يعد البنك يغطيها في إطار الرهن العقاري في الحسبان.
• العائد كما هو معلن. يتحول العائد الإجمالي البالغ 7–8 في المائة إلى 4–5 في المائة بعد خصم رسوم الخدمات وفترات الشغور ورسوم الإدارة. عليك حساب العائد الصافي.
• توكيل غير مصدق. لن يقبل مكتب التسجيل توكيلًا صادرًا من دولة أخرى دون تصديق وترجمة، مما يؤدي إلى تأجيل المعاملة.
• عقد بدون محامٍ. يتم صياغة عقد البيع (SPA) الخاص بالمطور بما يخدم مصالح المطور. يجب مراجعة البنود المتعلقة بالتأخير في التسليم، والتغييرات في المساحة الأرضية، وإنهاء العقد مع محامٍ قبل التوقيع.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن شراء شقة في دبي دون السفر إلى هناك؟

نعم. تتم المعاملة عن طريق ممثل مفوض بموجب توكيل رسمي تم التصديق عليه في قنصلية الإمارات العربية المتحدة أو تصديقه وترجمته. من الأفضل معاينة الشقة وتسليم العقار الجديد شخصيًا أو من خلال متخصص مستقل.

هل يتعين عليّ دفع ضريبة على الشراء والملكية؟

لا توجد ضريبة عقارية سنوية في دبي، ولا توجد ضريبة على دخل الإيجار للأفراد. هناك رسوم DLD تُدفع مرة واحدة بنسبة 4 في المائة عند الشراء، وضريبة قيمة مضافة بنسبة 5 في المائة على خدمات الوكيل العقاري، بالإضافة إلى رسوم صيانة المبنى.

ما مدى سرعة إعادة بيع الشقة؟

يمكن إعادة بيع الشقة الجاهزة في أي وقت بعد التسجيل. أما الشقة قيد الإنشاء فيمكن إعادة بيعها بعد دفع النسبة المئوية من سعر الشراء التي يحددها المطور – وعادةً ما تتراوح بين 30 و40 في المائة – وبعد سداد قيمة شهادة التسوية الصادرة عن المطور.

ماذا يحدث إذا تأخر المطور في التسليم؟

يسمح العقد عادةً بتأخير يصل إلى 12 شهراً دون غرامات. في حالة حدوث تأخير أطول، يحق للمشتري المطالبة بتعويض وفقاً لشروط اتفاقية البيع والشراء (SPA)، وإذا تم إيقاف المشروع، يتم إرجاع الأموال من حساب الضمان عبر DLD.

هل يمكنني دفع ثمن شقة بالعملة المشفرة؟

ليس مباشرةً إلى السجل العقاري. يقبل عدد من المطورين الدفع عبر وسطاء مرخصين مع تحويل المبلغ إلى درهم، لكن رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) والتسجيل تكون دائمًا بالدرهم. ولا تتمتع المعاملات بين الأفراد خارج إطار ترتيب الحساب المعلق بالحماية.

النقاط الرئيسية التي يجب تذكرها

• يكفي جواز السفر. يمكن للأجانب شراء عقارات بالتملك الحر في المناطق المخصصة للتملك الحر دون الحاجة إلى إقامة.
• 6–9% بالإضافة إلى سعر الشراء. ويشمل ذلك رسوم DLD البالغة 4%، ورسوم مكتب التسجيل، وعمولة الوكيل، وفي حالة الرهن العقاري، الرسوم المصرفية، التي لن يتم تغطيتها بعد الآن من خلال القرض اعتبارًا من عام 2025.
• إجراء التحقق اللازم قبل دفع العربون. يتم التحقق من الوسيط والمالك والرهونات وحساب الضمان من خلال السجلات العامة لدائرة الأراضي والمباني (DLD) في غضون بضعة أيام.
• تجهيز الإجراءات في يوم واحد؛ بينما يستغرق بناء العقار الجديد سنوات. النموذج F والسجل العقاري في حالة واحدة؛ وعقد البيع (SPA) والعقد (Oqood) وحساب الضمان في الحالة الأخرى.
• أصبحت الحصول على تأشيرة لشراء شقة أكثر سهولة. تأشيرة لمدة سنتين – دون شرط الحد الأدنى للقيمة للمالكين الفرديين للشقق المكتملة اعتبارًا من أبريل 2026؛ وتأشيرة «ذهبية» – ابتداءً من 2 مليون وفقًا لتقييم إدارة الأراضي والعقارات (DLD)، اعتبارًا من فبراير 2026، بما في ذلك الشقق المملوكة بموجب رهن عقاري.

إذا لم يتم دفع الوديعة بعد

نحن ندعم عملية شراء شقة في دبي بدءًا من اختيار العقار وحتى يوم التسجيل: نتحقق من سند الملكية والوكيل العقاري وحساب الضمان مقارنةً بسجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، ونقوم بإعداد النموذج F، ونسّق الجداول الزمنية مع البنوك الخاصة بالأطراف، ونحضر إلى مكتب التسجيل. نعمل مع العقارات القائمة والمباني الجديدة في جميع مناطق التملك الحر، بدءًا من الاستوديوهات في JVC ودبي الجنوب وصولًا إلى الشقق في داون تاون ودبي مارينا ونخلة جميرا.

تفضل بإلقاء نظرة على عقاراتنا المعروضة في الإمارات العربية المتحدة وقدم استفسارًا: سنبحث عن شقق تناسب احتياجاتك – سواء للسكن أو لتوليد الدخل أو للحصول على تأشيرة – ونحسب التكلفة الإجمالية للشراء بما في ذلك جميع الرسوم، ونضع خطة معاملة تفصيلية خطوة بخطوة.