شراء العقارات في دبي من الخارج: التوكيل الرسمي، والمدفوعات من الخارج، والوثائق التي تتحقق منها دائرة الأراضي

هل يمكنك شراء عقار في دبي عن بُعد؟ ثلاث طرق

يُعد شراء العقارات في دبي عن بُعد أمرًا قانونيًا للأجانب: حيث يُسمح بموجب القانون رقم 7 لعام 2006 لغير مواطني الإمارات العربية المتحدة بتملك العقارات بالتملك الحر في المناطق التي يحددها الحاكم، وتقبل دائرة الأرض والمباني جواز سفر ساري المفعول من المشترين غير المقيمين. لا تحتاج إلى تأشيرة إقامة في الإمارات العربية المتحدة أو بطاقة هوية إماراتية للشراء. إن وجودك في الخارج يغير طريقة التوقيع على العقار ودفع ثمنه، ولا يؤثر على إمكانية شرائه.

لا توجد خدمة إلكترونية واحدة مخصصة لغير المقيمين. تعمل خدمة «شراء أو بيع العقارات عبر دبي الآن» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع، ولكنها مخصصة فقط لحاملي بطاقة الهوية الإماراتية و«Emirates PASS»، وللوحدات العقارية الموجودة في المناطق المملوكة ملكية حرة والخالية من الرهون العقارية أو القيود. يتبع مشتري العقار المقيم في الخارج إحدى الطرق الثلاث التالية:

الطريقة	من يقوم بالتوقيع والتسجيل	أين تذهب الأموال	ما تحصل عليه
وحدة على المخطط من مطور عقاري	توقع على اتفاقية البيع والشراء (SPA)؛ ويقوم المطور بتسجيل عملية البيع في السجل المؤقت لـ Oqood	حساب الضمان الخاص بالمشروع	التسجيل في Oqood، ثم سند الملكية عند التسليم
وحدة جاهزة (إعادة بيع) من خلال محامٍ	يحضر محاميك إلى مركز الوصاية بموجب توكيل رسمي	إلى البائع وإلى دائرة الأراضي والمساكن (DLD) عند نقل الملكية	سند ملكية إلكتروني باسمك
وحدة جاهزة، رحلة قصيرة واحدة	تحضر عملية نقل الملكية شخصيًا؛ ويتم إنجاز جميع الإجراءات السابقة عن بُعد	إلى البائع وإلى إدارة الأراضي والعقارات (DLD) عند نقل الملكية	سند ملكية إلكتروني باسمك

باختصار: لا يتطلب مسار الشراء على المخطط محامياً ولا رحلة، بينما يتطلب مسار إعادة البيع إما محامياً أو حضورك شخصياً في يوم نقل الملكية، وينتهي كل مسار بتسجيل في دائرة الأراضي والأملاك (DLD) باسمك. تُدرج مشاريع المطورين في فئة "على المخطط" و"المشاريع"، بينما تُدرج الوحدات الجاهزة في فئة "السوق الثانوية".

التوكيل العقاري في دبي: ما تقبله دائرة الأراضي والأملاك

تسمح التوكيلات الخاصة بشراء عقار في دبي للمحامي بالتوقيع على الصفقة وتسجيلها باسمك، وتقبل خدمة تسجيل البيع في دائرة الأراضي والأملاك (DLD) الطلبات المقدمة من المشتري والبائع «أو ممثليهما المفوضين قانونًا». منذ صدور التعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) بتاريخ 16 يوليو 2025، أصبحت متطلبات التوكيل الصادر من الخارج صارمة. لم يتم نشر التعميم على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والعقارات، لذا تستند النقاط الواردة أدناه إلى ملخصات أعدتها شركتا المحاماة BSA (19 أغسطس 2025) وANDERS (24 نوفمبر 2025):

• حداثة الصدور. يجب أن تكون توكيلات البيع قد صدرت خلال السنتين السابقتين لتاريخ تقديمها.
• محددة. يجب أن يصرح التوكيل صراحةً بنوع المعاملة — على سبيل المثال، شراء عقار في دبي. ولا يستوفي التوكيل العام الذي لا يتضمن هذه الصيغة هذا الشرط.
• مصدقة. يجب أن تكون موثقة في بلد الإصدار، ومصدقة من قبل سفارة أو قنصلية الإمارات العربية المتحدة هناك، ومصدقة من قبل وزارة الخارجية الإماراتية (MOFA).
• مترجمة. ترجمة قانونية إلى اللغة العربية من قبل مترجم مرخص من الإمارات العربية المتحدة.
• أصلية. يجب تقديم الوثيقة الأصلية؛ وتشير الملخصات إلى عدم قبول النسخ الإلكترونية أو الممسوحة ضوئيًا غير المصدقة.
• عائدات البيع. وفقًا لـ ANDERS، عند بيع عقار بموجب توكيل رسمي، تُصدر الشيكات لصالح المالك؛ ولا يُقبل الدفع للمفوض إلا إذا نُص على ذلك صراحةً في كل من عقد البيع والتوكيل الرسمي.

اختر الوكيل بعناية شديدة تمامًا كما تختار العقار نفسه. تمنحك توكيلات الوكالة التي تسمح للوكيل بتلقي الأموال أو التوقيع على مستندات أخرى سيطرة حقيقية على أموالك. اقتصر على عقار واحد، ومعاملة واحدة، وفترة محددة. إذا تغيرت خططك، فقم بإلغاء التوكيل قبل أن يوقع الوكيل، من خلال كاتب العدل الذي أصدره، وأبلغ مركز الوصاية والوسيط الخاص بك؛ كما تقدم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) خدمة إلغاء التوكيل.

كيفية تصديق التوكيل في الخارج: الإمارات العربية المتحدة ليست طرفًا في اتفاقية الأبوستيل

الإمارات العربية المتحدة ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، لذا فإن الأبوستيل لا يحل محل التصديق القانوني لتوكيل رسمي يُستخدم في دبي. ولا تدرج جدول حالة مؤتمر لاهاي الإمارات العربية المتحدة، على الرغم من أن المملكة العربية السعودية وعمان والبحرين أطراف في الاتفاقية. يخضع التوكيل الصادر في الخارج لشراء عقار في دبي لسلسلة من الأختام قبل أن يقبله مركز الوصاية في دبي لإتمام نقل ملكية العقار.

وتتكون هذه السلسلة (الخطوات 2-4 كما وصفتها وزارة الخارجية الإماراتية، والخطوتان 1 و5 كما وردتا في ملخصات مكاتب المحاماة للتعميم الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي) مما يلي:

1. توثيق توكيل في البلد الذي تقيم فيه.
2. التصديق من قبل وزارة الخارجية في ذلك البلد (أو الجهة التي تعينها).
3. التصديق من قبل سفارة أو قنصلية الإمارات العربية المتحدة في ذلك البلد.
4. التصديق من قبل وزارة الخارجية الإماراتية. تقدم بعض البعثات الدبلوماسية الإماراتية الآن خدمة التصديق الرقمي: فالبعثة في لندن، على سبيل المثال، ترسل عبر البريد الإلكتروني نسخة «مصدقة رقميًا من قبل سفارة الإمارات ووزارة الخارجية»، والتي يمكن التحقق منها على الموقع verify.mofa.gov.ae.
5. الترجمة القانونية إلى اللغة العربية بواسطة مترجم مرخص من الإمارات العربية المتحدة.

الترتيب مهم: يُرفض ختم السفارة دون تصديق وزارة الخارجية في البلد الأصلي، ولا يمكن أن يسبق تصديق وزارة الخارجية تصديق السفارة. ضع في اعتبارك الوقت اللازم لكل خطوة عند التخطيط لتاريخ نقل ملكية العقار، وتذكر أن مدة صلاحية التوكيل نفسها محددة بسنتين.

تقدم محاكم دبي خدمة التوثيق الرقمي التي تشمل التوكيلات، مع إمكانية الحضور «افتراضيًا أو شخصيًا» وفقًا لتغطية إطلاق الخدمة عام 2021 في صحيفة «جلف نيوز». وأفادت صحيفة «جلف نيوز» في عام 2023 أن الوصول إلى الخدمة يتم عبر تطبيق «الإماراتي»، ولم نجد أي تأكيد رسمي على أنه يمكن لأي شخص في الخارج لا يحمل بطاقة الهوية الإماراتية استخدامها. تأكد من أهليتك لدى محاكم دبي قبل الاعتماد على هذه الطريقة.

مصدر الأموال وفحوصات مكافحة غسل الأموال عند الشراء من الخارج

يخضع كل عملية شراء عقار في دبي لفحوصات مكافحة غسل الأموال (AML): حيث يقوم السماسرة بجمع نسخة من جواز سفر المشتري أو بطاقة الهوية الإماراتية، ويجب عليهم الإبلاغ عن الصفقات المدفوعة نقدًا بمبلغ 55,000 درهم أو أكثر، أو بالأصول الرقمية، إلى وحدة الاستخبارات المالية في الإمارات العربية المتحدة. القانون الاتحادي الحالي هو المرسوم القانوني الاتحادي رقم 10 لعام 2025، الساري المفعول منذ 14 أكتوبر 2025؛ وقد ألغى المرسوم القانوني الاتحادي رقم 20 لعام 2018.

وتعود قاعدة الإبلاغ إلى إعلان صادر عن وزارة الاقتصاد بتاريخ 7 يوليو 2022. ويقوم السماسرة والوكلاء العقاريون بتقديم «تقرير الأنشطة العقارية» (REAR) عبر نظام goAML فيما يتعلق بعمليات بيع وشراء العقارات المملوكة ملكية حرة في الحالات التالية:

• تغطي دفعة نقدية واحدة أو عدة دفعات نقدية بقيمة 55,000 درهم أو أكثر السعر كليًا أو جزئيًا؛
• يُدفع السعر كليًا أو جزئيًا بأصول افتراضية؛
• تم تحويل الأموال المستخدمة من أصل افتراضي.

بالنسبة لمشتري العقارات من الأفراد، تطلب الوزارة نسخًا من بطاقة الهوية الإماراتية أو جواز سفر ساري المفعول؛ أما الشركات، فيجب عليها أيضًا تقديم الرخصة التجارية والنظام الأساسي وسجل المالكين المستفيدين. وتطلب إرشادات الوزارة الخاصة بالعقارات من السماسرة التحقق من أن عملية الشراء تتوافق مع الملف الشخصي للعميل، وتنص على أنه «يجوز لهم طلب مراجع بنكية أو معلومات عن الحساب المصرفي».

عملياً، قم بإعداد ملف يوضح مصدر الأموال قبل حجز العقار: كشوف حساب بنكية تظهر الأموال الموجودة في حسابك الخاص، ووثيقة توضح مصدرها — كشوف رواتب، أو عقد بيع لعقار آخر، أو سجل أرباح أو ميراث. يجب على المشتري الذي لا يستطيع إثبات مصدر الأموال ألا يبدأ صفقة عن بُعد (انظر: من لا يناسبه الشراء عن بُعد).

كيفية دفع ثمن عقار في دبي من الخارج: التحويل المصرفي، وحساب الضمان، والشيكات الإدارية

يُودع المبلغ المدفوع لشراء عقار على المخطط في دبي في حساب الضمان الخاص بالمشروع: بموجب القانون رقم 8 لعام 2007، تُودع المدفوعات التي يسددها مشترو العقارات على المخطط في حساب مفتوح لدى وكيل الضمان باسم المشروع. حساب الضمان مخصص لبناء ذلك المشروع. قبل كل تحويل، تأكد من أن اسم المستفيد الوارد في تعليمات الدفع هو حساب الضمان الخاص بالمشروع المبين في عقد البيع (SPA) وجدول الدفعات الخاص بك، وليس اسم شركة وسيط أو طرف ثالث.

أما الدفع مقابل العقار الجاهز الذي يتم شراؤه من سوق إعادة البيع فيتم بطريقة مختلفة. يتم الدفع للبائع عند نقل الملكية، وعادةً ما يكون ذلك عن طريق شيكات إدارية. وعندما تكون الوحدة لا تزال مرهونة برهن عقاري، فإن خدمة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) الخاصة ببيع العقارات المرهونة تنص على إصدار ثلاثة شيكات إدارية: شيك للبنك لسداد القرض المستحق، وشيك للبائع لسداد الرصيد المتبقي، وشيك لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لسداد الرسوم. يمكن دفع رسوم دائرة الأراضي والأملاك (DLD) نفسها عبر ePay أو Dubai Pay أو محفظة Noqodi أو شيك إداري. وفي الممارسة العملية، تُسحب هذه الشيكات من أحد البنوك الإماراتية، لذا عادةً ما يقوم المشتري المقيم في الخارج إما بفتح حساب في الإمارات العربية المتحدة أو بتحويل الأموال إلى حساب وكيل نقل الملكية أو المطور العقاري المذكور في العقد.

يمكن لغير المقيم فتح حساب في بعض البنوك الإماراتية، وتختلف المتطلبات من بنك لآخر. على سبيل المثال، يفتح بنك أبوظبي الأول حسابات التوفير لغير المقيمين بمجرد تقديم جواز السفر وإثبات الدخل، ويشير إلى أنه «قد يُطلب تقديم مستندات إضافية حسب كل حالة على حدة». لا يُضمن فتح الحساب عن بُعد؛ لذا، قم بالتخطيط لفتح الحساب قبل تاريخ التحويل، وليس خلال الأسبوع الذي يسبق ذلك.

يُعد الدفع النقدي خيارًا قانونيًا لشراء العقارات، لكنه غير مناسب للمشتري عن بُعد. تنص إرشادات البنك المركزي الإماراتي للبنوك على أنه «لا توجد قيود قانونية على استخدام النقد لشراء العقارات في دبي أو أبوظبي»، ومع ذلك فإن أي دفعة نقدية تبلغ 55,000 درهم إماراتي أو أكثر تستلزم تقديم تقرير إلى وحدة الاستخبارات المالية، كما أن حمل النقد إلى مكان التحويل يتعارض مع الغرض من الشراء عن بُعد.

هل يمكنك شراء عقار في دبي باستخدام العملات المشفرة؟

يتم تسجيل عمليات نقل ملكية العقارات في دبي بالدرهم، وفي الإمارات العربية المتحدة، لا يجوز لأي شركة قبول العملات المشفرة كوسيلة دفع مباشرة إلا في شكل رمز دفع بالدرهم مرخص بموجب لائحة خدمات رموز الدفع الصادرة عن البنك المركزي، والتي دخلت حيز التنفيذ منذ 31 أغسطس 2024. ولم يتم بعد تحديد كيفية تطبيق هذه القاعدة على العقارات. ذكرت صحيفة «جلف نيوز» في 5 أغسطس 2026 أنه يجب تحويل العملات المشفرة إلى درهم عبر وسيط مرخص قبل أن يتم تسجيل العقار، لذا تعامل مع العملات المشفرة كأموال يجب تحويلها قبل أن تصل إلى البائع.

ما هو مسجل في اللوائح:

• اللوائح التنظيمية. تنص المادة 2(7) من لائحة خدمات رموز الدفع على أنه لا يجوز لأي شخص في الإمارات العربية المتحدة يبيع سلعًا أو خدمات قبول أصل افتراضي كوسيلة للدفع ما لم يكن رمز دفع بالدرهم صادرًا عن جهة إصدار مرخصة؛ وتُستثنى المناطق الحرة المالية من نطاق هذه المادة.
• الإبلاغ. يُبلغ الوسيط عبر منصة goAML عن أي عملية شراء يتم دفع ثمنها كليًا أو جزئيًا بأصول افتراضية، أو بأموال تم تحويلها منها.
• DLD. في 6 يوليو 2025، وقعت DLD مذكرة تفاهم مع Crypto.com لاستكشاف الاستخدام المحتمل للعملات الرقمية في المعاملات العقارية — وهو استكشاف، وليس قناة دفع. تم تنفيذ المشروع التجريبي للترميز الذي أطلقته دائرة التنمية العقارية (DLD) على منصة Prypco Mint (مايو 2025) بالدرهم فقط، دون استخدام أي عملات مشفرة، وكان متاحًا فقط لحاملي بطاقات الهوية الإماراتية.
• المطورون العقاريون. في عام 2022، أفادت وسائل إعلام كبرى أن شركتي «داماك» و«بينغاتي» ستقبلان «بيتكوين» و«إيثريوم»، مع تحويلهما إلى عملات تقليدية. لم نعثر على أي بيان حالي على المواقع الإلكترونية الخاصة بالمطورين. وأعلنت شركة «إعمار» في عام 2019 أنها تقبل الدفع بالعملة الصادرة عن الحكومة فقط.

إذا عرض البائع أو المطور خيار الدفع بالعملات المشفرة، فاسأل عن الجهة التي تقوم بتحويل العملات، وما إذا كان هذا المزود يحمل ترخيصًا من هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA)، والعملة التي يحدد بها عقد البيع الشراء (SPA) السعر. احتفظ بسجلات التحويل في ملف مصدر الأموال الخاص بك.

شراء عقار في دبي عن بُعد، خطوة بخطوة

يتبع شراء العقارات عن بُعد في دبي نفس إجراءات التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) التي يتبعها الشراء المحلي؛ إلا أن التوقيع وتحويل الأموال يتمان عبر المستندات والبنوك بدلاً من القيام بهما شخصيًا. بالنسبة للوحدات قيد الإنشاء، يتولى المطور عملية التسجيل؛ أما بالنسبة لإعادة البيع، فيقوم محاميك أو أنت بنفسك بالذهاب إلى مركز الوصاية.

1. تحقق من الأطراف المعنية. تحقق من ترخيص الوسيط وتصريح الإدراج من خلال دائرة الأراضي والأملاك (DLD) (انظر كيفية التحقق من الوسيط وسند الملكية).
2. احجز العقار واتفق على الشروط كتابةً. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء: نموذج حجز وعقد بيع مع جدول الدفعات. بالنسبة للعقارات المعاد بيعها: عقد بيع يحدد السعر، والوديعة، وتاريخ التحويل، ومن يتحمل كل رسوم.
3. قم بإعداد توكيل رسمي إذا كنت لن تحضر. ابدأ إجراءات التصديق مبكرًا؛ فهي عادةً ما تكون الخطوة الأطول.
4. قم بإعداد ملف مصدر الأموال وأرسل مستندات «اعرف عميلك» (KYC) إلى الوسيط أو المطور.
5. قم بتحويل الأموال. تودع أقساط الشراء على المخطط في حساب الضمان الخاص بالمشروع؛ أما أموال إعادة البيع فتودع في الحساب أو تُدفع بالشيكات المحددة في اتفاقية البيع.
6. قم بالتسجيل. يقوم المطور بتسجيل عملية البيع على المخطط في السجل المؤقت (Oqood). أما عملية إعادة البيع، فيتم تسجيلها في مركز أمناء تسجيل العقارات باستخدام شهادة الموافقة الإلكترونية (e-NOC) الصادرة عن المطور الخاص بالبائع.
7. استلام سند الملكية. تصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) سند ملكية إلكتروني وترسل رابطًا إليه عبر البريد الإلكتروني؛ ويمكن فتحه في تطبيق «دبي REST».

نظرة عامة على المستندات:

الوثيقة	البيع على المخطط من المطور	إعادة البيع في مركز أمناء التسجيل العقاري
جواز سفر المشتري (غير المقيم)	نعم، نسخة مع تسجيل البيع الأولي	نعم، بدلاً من بطاقة الهوية الإماراتية
عقد البيع (SPA)	نسخة من اتفاقية البيع	اتفاقية البيع الموقعة من قبل الطرفين
شهادة عدم ممانعة من المطور (e-NOC)	غير مطلوب للبيع الأول	نعم، يحصل عليها البائع من خلال نظام REST بدبي
توكيل مصدق مع ترجمة إلى اللغة العربية	فقط إذا وقع محامٍ نيابة عنك	إذا لم تحضر
إثبات الأموال ومصدرها	لأغراض "اعرف عميلك" (KYC) الخاصة بالمطور والوسيط	لإجراءات "اعرف عميلك" الخاصة بالوسيط والبنك
الدفع	التحويلات إلى حساب الضمان	شيكات مديرة الحساب أو التحويلات وفقًا للعقد، ورسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عبر ePay أو Dubai Pay أو Noqodi أو شيك

شرح الجدول: يحتاج المشتري من الخارج للعقارات على المخطط إلى جواز سفر وعقد البيع والشراء (SPA) وتحويل الأموال إلى حساب الضمان، بينما يحتاج المشتري من الخارج للعقارات المعاد بيعها أيضًا إلى شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) من البائع وإما توكيل رسمي مصدق أو السفر لحضور يوم التحويل.

تكلفة شراء عقار عن بُعد من حيث رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)

تبلغ رسوم تسجيل البيع لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) 4% من السعر، والتي يقسمها جدول الدائرة إلى 2% للبائع و2% للمشتري؛ ويحدد العقد من يتحمل دفعها في النهاية. يسرد الجدول الرسوم الواردة في صفحات خدمات دائرة الأراضي والأملاك (DLD) المحدثة في سبتمبر 2026.

البند	المبلغ	القناة
رسوم تسجيل البيع (إعادة البيع)	4% من السعر: 2% للبائع و2% للمشتري وفقًا لجدول دائرة الأراضي والأملاك في دبي	مركز الوصاية
تسجيل البيع الأولي (على المخطط، عقود)	4% من السعر: 2% للبائع، و2% للمشتري؛ يتم تقديم الطلب من قبل المطور	بوابة "أقود"
سند الملكية	250 درهم إماراتي	مركز الوصاية
رسوم المعرفة والابتكار	10 درهم + 10 درهم	مركز الوصاية، عقود
رسوم الخريطة (مناطق بلدية دبي)	225 درهم إماراتي	مركز الوصاية
رسوم مركز الوصي (شريك الخدمة)	4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لعمليات البيع التي تبلغ قيمتها 500,000 درهم إماراتي أو أكثر؛ 2,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة لأقل من ذلك	مركز الوصاية
تصديق وترجمة توكيل	يحددها كاتب العدل والوزارات والسفارة والمترجم	بلد الإصدار والإمارات العربية المتحدة
عمولة الوكالة	يتم الاتفاق عليها مع الوسيط	—

بالكلمات: عند إعادة البيع، تشكل النسبة المئوية للرسوم ورسوم مركز الوصاية معظم تكلفة دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)؛ أما الشراء عن بُعد فيضيف تكلفة تصديق وترجمة توكيل البيع، والتي تختلف حسب البلد. تُدرج خدمة البيع الرقمي التابعة لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) رسوم المعرفة والابتكار بقيمة 30 درهمًا إماراتيًا لكل منها بدلاً من 10 دراهم إماراتية، لذا تحقق من الرسوم الخاصة بالقناة التي تستخدمها فعليًّا.

كيفية التحقق من الوسيط والإعلان وسند الملكية من الخارج

يمكن للمشتري عن بُعد التحقق من ترخيص الوسيط العقاري في دبي، وتصريح الإدراج، وسند الملكية عبر الإنترنت من خلال خدمات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، مما يقلل بشكل كبير من مخاطر عدم رؤية المكتب أو العقار شخصيًا.

• الوسيط والوكالة. تغطي خدمة «التحقق من التراخيص والتصاريح» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) التراخيص والتصاريح الصادرة للممارسين في مجال العقارات في دبي؛ وهي متاحة على الموقع الإلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وفي تطبيق Dubai REST.
• الإعلان عن العقار. منذ 24 أبريل 2023، تحمل إعلانات العقارات رمز QR من Madmoun، والذي يوضح ما إذا كان الإعلان معتمدًا ومن قام بنشره.
• سند الملكية. تؤكد خدمة "التحقق من سند الملكية" التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) صحة سند الملكية أو الشهادة الصادرة عن الدائرة — وهي خدمة مفيدة قبل دفع عربون عند شراء عقار معاد بيعه.
• المشاريع قيد الإنشاء. يتضمن تطبيق «دبي ريست» (Dubai REST)، وهو تطبيق دائرة الأراضي والأملاك في دبي المخصص لأصحاب العقارات والمستأجرين والوسطاء والمطورين، ميزة تتبع المشاريع قيد الإنشاء.

اطلب رقم ترخيص الوسيط وتصريح الإدراج كتابةً وتحقق منهما قبل إرسال أي أموال. إذا لم يتمكن الطرف المقابل من تقديم هذه الأرقام، فاعتبر ذلك إجابة كافية.

أساطير حول شراء العقارات في دبي من الخارج

الاعتقاد الشائع بأنك بحاجة إلى تأشيرة الإمارات العربية المتحدة أو بطاقة الهوية الإماراتية لشراء عقار في دبي هو اعتقاد خاطئ: حيث يقبل قسم تسجيل المبيعات في دائرة الأراضي والأملاك في دبي جواز سفر ساري المفعول للأجانب غير المقيمين. وهناك خرافات أخرى تكلف المشترين عن بُعد الوقت أو المال:

• «يكفي وجود شهادة أبوستيل لتوكيل رسمي.» هذا غير صحيح: الإمارات العربية المتحدة ليست طرفًا في اتفاقية الأبوستيل، لذا يحتاج التوكيل الرسمي إلى تصديق من السفارة وتصديق من وزارة الخارجية.
• "أي توكيل رسمي سيفي بالغرض." وفقًا للتعميم الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) لعام 2025، كما لخصته شركات المحاماة، يجب أن يكون التوكيل الرسمي حديثًا (صادرًا خلال عامين)، وأن يحدد المعاملة المحددة، وأن يُقدَّم في صورته الأصلية.
• "يمكن لأي شخص الشراء عبر الإنترنت من خلال منصة «دبي الآن»." خدمة البيع الرقمية التي تقدمها دائرة الأراضي والأملاك في دبي مخصصة فقط لحاملي بطاقة الهوية الإماراتية وبطاقة «PASS» الإماراتية.
• "المطورون العقاريون يقبلون العملات المشفرة مباشرةً." يتم التسجيل بالدرهم؛ وأي خيار للدفع بالعملات المشفرة يتم من خلال التحويل بواسطة وسيط، وقد صرحت شركة «إعمار» أنها لا تقبل سوى العملة الصادرة عن الحكومة.
• "شراء العقار يمنحك الإقامة تلقائيًا." تأشيرة الإقامة هي طلب منفصل له شروطه الخاصة، الموضحة في دليلنا الخاص بتأشيرة الإقامة العقارية في الإمارات العربية المتحدة.

الشراء عن بُعد مقابل الشراء شخصيًا

يوفر الشراء عن بُعد عناء السفر، لكنه يتطلب توكيلًا رسميًا ومزيدًا من الإجراءات المصرفية، بينما يتيح لك الشراء شخصيًا فحص الوحدة والتوقيع بنفسك في مركز الوصي.

المعيار	عن بُعد، على المخطط	عن بُعد، إعادة بيع عبر محامٍ	شخصيًا
السفر	لا شيء	لا شيء	رحلة واحدة على الأقل لنقل الملكية
حسب العرض	غير مطلوب	مطلوب، مصدق عليه ومترجم	غير مطلوب
الفحص	عرض الوحدات، مقاطع الفيديو، المخططات	مشاهدة مقاطع الفيديو، فحص العيوب من قبل طرف ثالث	المشاهدة بنفسك
الدفع	التحويلات إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع	عبر حساب في الإمارات العربية المتحدة أو وكيل نقل الملكية؛ شيكات المدير عند التحويل	شيكات المدير عند التحويل
المخاطر الرئيسية	تأخير التسليم؛ الدفع إلى الحساب الخطأ	صلاحيات الوكيل؛ رفض توكيل في يوم التحويل	تكلفة وتوقيت السفر

باختصار: الشراء على المخطط هو أبسط طريقة عن بُعد لأن المطور العقاري هو الذي يسجل عملية البيع؛ أما إعادة البيع عن بُعد فهي ممكنة ولكنها تعتمد على توكيل رسمي مصدق بشكل صحيح ومحامٍ جدير بالثقة. كما يواجه المشتري الذي يستخدم قرضاً عقارياً قواعد البنوك الخاصة بغير المقيمين، والتي تم تناولها في دليلنا للحصول على قرض عقاري لشراء عقار على المخطط في دبي.

إيجابيات وسلبيات شراء عقار في دبي عن بُعد

الميزة الرئيسية للشراء عن بُعد في دبي هي أنه يحقق نفس التسجيل لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) دون الحاجة إلى السفر؛ أما العيب الرئيسي فهو أنك تعتمد على مستندات وأشخاص لا يمكنك التحقق منهم شخصيًا.

المزايا:

• لا حاجة لتأشيرة أو إقامة أو بطاقة الهوية الإماراتية؛ يكفي جواز السفر للتسجيل.
• يتم تسجيل عمليات الشراء على المخطط من قبل المطور، مع حماية المدفوعات في حساب ضمان خاص بالمشروع.
• يمكن التحقق من الوسطاء والعروض وسندات الملكية من خلال خدمات دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) من أي مكان.
• يتم إصدار سند الملكية إلكترونيًا وإرساله عبر البريد الإلكتروني.

العيوب:

• تحتاج الوكالة الصادرة في الخارج إلى توثيق وتصديق وتصديق من وزارة الخارجية وترجمة، وتنتهي صلاحيتها بعد عامين لأغراض دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• يُشكل الوكيل الذي يتمتع بصلاحيات واسعة مخاطرة مالية.
• لا يُضمن فتح حساب مصرفي عن بُعد، وفي الممارسة العملية تُسحب الشيكات الإدارية من أحد البنوك في الإمارات العربية المتحدة.
• لا يمكنك فحص الوحدة المعروضة للبيع بنفسك قبل نقل الملكية.

من لا يناسبه شراء العقارات في دبي عن بُعد

شراء العقارات في دبي عن بُعد لا يناسب المشتري الذي لا يستطيع توثيق مصدر الأموال، لأن كل صفقة تخضع لفحوصات مكافحة غسل الأموال من قبل السماسرة والبنوك. حالات أخرى:

• عدم وجود محامٍ موثوق به في دبي. تتطلب عملية إعادة البيع دون حضورك شخصًا تثق به ويحمل توكيلًا رسميًا محددًا ومحدود المدة.
• صفقة إعادة بيع يجب إتمامها في غضون أيام. يتطلب إضفاء الشرعية على توكيل عدة خطوات في بلدين؛ لذا فإن الموعد النهائي الضيق يجعل السفر إلى دبي خيارًا مفضلًا.
• الدفع نقدًا أو بالعملات المشفرة فقط. يتم الإبلاغ عن المبالغ النقدية التي تبلغ 55,000 درهم أو أكثر وأي مدفوعات بالأصول الافتراضية؛ ويقتصر الدفع المباشر بالعملات المشفرة على الرموز الرقمية المرخصة بالدرهم.
• مشتري لا يقرأ عقد البيع والشراء. بالنسبة للوحدات قيد الإنشاء، يتضمن عقد البيع والشراء جدول الدفعات وتفاصيل الحساب المعلق وشروط التخلف عن السداد؛ والتوقيع عن بُعد دون قراءتها يحرمك من الحماية الأساسية.

المنهجية والمصادر

تم التحقق من جميع الحقائق الواردة في هذا الدليل بمقارنتها بالمصادر الأولية في 25 سبتمبر 2026: صفحات خدمات دائرة التنمية العقارية (DLD)، والتشريعات في دبي والتشريعات الاتحادية، ووزارة الخارجية الإماراتية، ودليل قواعد البنك المركزي الإماراتي، ووزارة الاقتصاد. في الحالات التي لا يكون فيها النص الأصلي متاحًا للجمهور — مثل التعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي — نذكر أسماء مكاتب المحاماة التي استخدمنا ملخصاتها. أما التقارير التي تفيد بأن المطورين العقاريين يقبلون العملات المشفرة، فهي مؤرخة ومُرجعة إلى وسائل الإعلام التي نشرتها. ولم نستخدم بوابات عرض العقارات أو مدونات خدمات الدفع أو مدونات الوكالات كمصادر.

المصادر:

• دائرة الأراضي في دبي — تسجيل بيع العقارات؛ طلب نقل الملكية؛ طلب تسجيل البيع الأولي؛ شراء أو بيع العقارات عبر «دبي الآن»؛ التحقق من سند الملكية؛ التحقق من التراخيص والتصاريح؛ «دبي REST»؛ إلغاء التوكيل (تم تحديث الصفحات في سبتمبر 2026)؛ أخبار «مادمون» (18 أبريل 2023)؛ أخبار «برايبكو مينت» (25 مايو 2025).
• القانون رقم 7 لعام 2006 بشأن تسجيل العقارات (المادة 4) والقانون رقم 8 لعام 2007 بشأن حسابات الضمان (المادتان 7 و9) — بوابة التشريعات في دبي.
• المرسوم القانوني الاتحادي رقم 10 لعام 2025 بشأن مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب — بوابة التشريعات الإماراتية.
• وزارة الاقتصاد — التزامات نظام REAR للوسطاء العقاريين (7 يوليو 2022)؛ إرشادات تكميلية لقطاع العقارات.
• البنك المركزي لدولة الإمارات العربية المتحدة — لائحة خدمات الرموز الرقمية للدفع (سارية المفعول اعتبارًا من 31 أغسطس 2024)؛ إرشادات بشأن استخدام النقد في قطاع العقارات (سارية المفعول اعتبارًا من 16 يونيو 2021).
• وزارة الخارجية الإماراتية — خدمة التصديق؛ التصديق الرقمي من سفارة الإمارات في لندن.
• لجنة هاغ — جدول حالة اتفاقية الأبوستيل.
• هيئة تنظيم الأصول الرقمية (VARA) — تنبيه بشأن المشروع التجريبي لترميز العقارات (19 فبراير 2026)؛ مكتب دبي للإعلام — مذكرة تفاهم بين دائرة التنمية العقارية (DLD) وCrypto.com (6 يوليو 2025).
• قانون BSA (19 أغسطس 2025) وANDERS (24 نوفمبر 2025) — ملخصات للتعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• جلف نيوز — التوثيق الإلكتروني في محاكم دبي (25 يوليو 2021)؛ بيان شركة إعمار بشأن المدفوعات (17 مارس 2019)؛ تحويل العملات المشفرة قبل التسجيل (5 أغسطس 2026). صحيفة «ذا ناشيونال» — شركة «داماك» (29 أبريل 2022). صحيفة «خليج تايمز» — «بينغاتي» (2 يونيو 2022).
• بنك أبوظبي الأول — شروط حسابات التوفير لغير المقيمين.

أعده فريق تحرير «إيست بروبرتي». البيانات بتاريخ 25 سبتمبر 2026. تتم مراجعة الرسوم وقواعد التوكيل عند تغيير صفحات خدمات دائرة الأرضيات والمباني أو تعميماتها.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني شراء عقار في دبي دون زيارة المدينة؟

نعم. يمكن للأجانب امتلاك وحدات بالتملك الحر في مناطق محددة، ويتم تسجيل غير المقيم باستخدام جواز السفر. يتم تسجيل الوحدة على المخطط من قبل المطور؛ أما إعادة البيع فتتم في مركز الوصاية من قبلك أو من قبل محامٍ بموجب توكيل رسمي.

هل أحتاج إلى تأشيرة الإمارات العربية المتحدة أو بطاقة الهوية الإماراتية لشراء عقار في دبي؟

لا. تقبل خدمة تسجيل البيع في دائرة الأراضي والأملاك في دبي جواز سفر ساري المفعول للأجانب غير المقيمين بدلاً من بطاقة الهوية الإماراتية. أما تأشيرة الإقامة فهي طلب منفصل يتم تقديمه بعد الشراء.

هل التوكيل الصادر من الخارج صالح في دبي؟

نعم، إذا كانت موثقة في بلد الإصدار، ومصدقة من سفارة الإمارات العربية المتحدة، ومصدقة من وزارة الخارجية الإماراتية، ومترجمة إلى اللغة العربية. وتضيف ملخصات مكاتب المحاماة للتعميم رقم 29/R/2025 الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) أنه يجب أن تكون صادرة خلال العامين الماضيين وأن تحدد صراحةً نوع المعاملة.

هل تُقبل شهادة الأبوستيل (Apostille) للوثائق المستخدمة في دبي؟

لا. الإمارات العربية المتحدة ليست طرفًا في اتفاقية لاهاي للأبوستيل، لذا تحتاج المستندات الصادرة من الخارج إلى تصديق قنصلي وتصديق من وزارة الخارجية بدلاً من ذلك.

ما هي المستندات التي أحتاجها لشراء عقار في دبي من الخارج؟

جواز سفر، وعقد البيع (SPA)، وإثبات مصدر الأموال لإجراء فحوصات «اعرف عميلك» (KYC)، وفي حالة إعادة البيع، شهادة عدم ممانعة إلكترونية (e-NOC) من المطور العقاري للبائع. إذا لم تحضر عملية نقل الملكية، فقم بإضافة توكيل رسمي مصدق ومترجم.

كيف أقوم بتحويل الأموال لشراء عقار في دبي؟

تُدفع أقساط العقارات على المخطط إلى حساب الضمان الخاص بالمشروع المذكور في عقد البيع (SPA). أما في حالة إعادة البيع، فيتم الدفع للبائع عادةً بشيكات إدارية عند نقل الملكية، والتي تُسحب عملياً من أحد البنوك الإماراتية، لذا فأنت تحتاج عادةً إلى حساب مصرفي في الإمارات العربية المتحدة أو حساب وكيل نقل الملكية المذكور في العقد.

ما هي رسوم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) عند الشراء في دبي؟

تبلغ رسوم تسجيل البيع 4% من السعر، مقسمة بنسبة 2% للبائع و2% للمشتري وفقًا لجدول دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، بالإضافة إلى رسوم سند الملكية البالغة 250 درهمًا إماراتيًا، و20 درهمًا إماراتيًا كرسوم المعرفة والابتكار، ورسوم مركز الوصاية البالغة 4,000 درهم إماراتي + ضريبة القيمة المضافة للصفقات التي تبلغ قيمتها 500,000 درهم إماراتي أو أكثر.

هل يمكنني شراء عقار في دبي باستخدام العملات المشفرة؟

ليس بشكل مباشر في معظم الحالات. تسمح قواعد البنك المركزي للشركات بقبول العملات المشفرة كوسيلة للدفع فقط باعتبارها عملة دفع مرخصة بالدرهم، ويتم تسجيل العقارات بالدرهم. أي خيار للدفع بالعملات المشفرة يتم من خلال التحويل بواسطة وسيط ويتم الإبلاغ عنه بموجب قواعد مكافحة غسل الأموال.

من هم أمناء تسجيل العقارات المعتمدون في دبي؟

يتم تسجيل عمليات نقل ملكية العقارات المعاد بيعها في مراكز أمناء تسجيل العقارات، التي تقدم خدمة تسجيل البيع التابعة لدائرة الأراضي والمساكن (DLD). اسأل دائرة الأراضي والمساكن (DLD) أو الوسيط العقاري الخاص بك عن المركز الذي سيتولى عملية نقل الملكية الخاصة بك، وقم بحجز الموعد بمجرد توفر شهادة عدم الممانعة الإلكترونية (e-NOC) وتجهيز الأموال.

هل سأحصل على سند ملكية إذا اشتريت عن بُعد؟

نعم. تصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) سند ملكية إلكتروني وترسل رابطًا عبر البريد الإلكتروني؛ ويمكن أيضًا الاطلاع عليه في تطبيق Dubai REST. بالنسبة للوحدات قيد الإنشاء، يتم أولاً تسجيل العقد المؤقت (Oqood)، ويصدر سند الملكية عند التسليم.

كيف يمكنني التحقق من سمسار عقاري في دبي من الخارج؟

استخدم خدمة «التحقق من التراخيص والتصاريح» التابعة لدائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) على الموقع الإلكتروني للدائرة أو في تطبيق «دبي ريست»، وقم بمسح رمز QR الخاص بـ «مادمون» الموجود في الإعلان للتأكد من أن العرض معتمد.