非居民能否在迪拜购买公寓：无需居留许可在阿联酋购买房产

2026年，这条途径在某一方面变得更快捷，在另一方面则变得更耗时。之所以更快捷，是因为从4月起，任何已竣工的公寓都能为非居民提供居留许可，且“非居民”身份可在交易完成一个月后解除。 而流程变长，是因为银行和登记机构对资金来源的审查比一年前更为严格，且通过代理人进行的交易需要经公证的授权书，这一过程可能耗时长达一个月。

本文将详细解析针对非居民买家的要求、分阶段的完整文件清单，以及当买家不居住在阿联酋或未亲自到场购房时，购买现房和期房的交易流程。 上述数据仅供参考，截至2026年9月。由于银行和开发商的具体要求各不相同，因此在开始交易前，建议向您的房产经纪人和律师确认所需文件清单。

谁被视为非居民以及他们可以购买哪些房产

在阿联酋房地产市场中，非居民是指没有居留签证且没有Emirates ID卡的买家。国籍和居住国并不重要：任何国家的公民，无论是否持有旅游签证，都属于这一类别。 非居民享有完全且无期限的所有权，该权利在迪拜土地局进行登记，与居民的权利没有任何区别。 仅有一项限制：只能在自由持有区（freehold）购房，迪拜此类区域超过六十处。非居民可购房的区域及受限区域如下：

可享权利	居民	非居民
在自由持有区购房	是	可以，凭护照
以本人名义登记的产权证书	是	是
出租和出售	是	是
附支票本的活期账户	是	不，只有储蓄账户
住房贷款	大多数银行最高可达80%	最高50–60%，部分银行最高65%，少数几家银行
已验证的UAE Pass账户	是	否，无Emirates ID则为基础级别
交易时需本人到场	必须亲自到场或提供授权书	必须亲自到场或提供授权书
基于公寓的居留许可	已有	可在登记后办理

对非居民买家的要求

针对非居民的形式要求不多，且所有要求均在同一地点进行核验：在交易当日前往土地管理局的登记处；若是新房，则在签订合同时由开发商进行核验。 2026年的主要要求是资金来源证明。若无此证明，无论在开发商处、登记处还是银行开户时，交易均无法完成。完整清单如下：

• 交易日当天有效期不少于六个月的护照。护照上的姓名（拉丁字母）即为房产证上的姓名，因此所有其他文件必须与之逐字一致。
• 年满21周岁：这是阿联酋的法定成年年龄，银行和开发商均以此为要求。未成年人购房需通过监护人办理，并需获得单独许可。
• 房产位于自由持有区。在这些区域之外，非居民只能获得长期租赁权。
• 资金须来自本人账户。若使用第三方账户、无相关文件的公司账户或现金支付，将引发审查，且大多数情况下会被拒绝。
• 资金来源需提供证明文件。工资、财产出售、股息、商业收入等，均需提供英文版银行对账单和合同。
• 未列入制裁名单。银行、开发商及注册办公室将通过国际数据库进行核查。
• 本人到场或授权委托。签署F表并在产权过户时到场，需由本人亲自办理，或通过持有经公证授权书的受托人办理。

非居民在交易各阶段所需文件

非居民的文件包需分别准备三套：一套给代理人和卖方，一套给银行，一套给登记处。 部分文件需以不同形式准备两份。来自居住国的文件只有经过领事认证后才可在阿联酋被接受，因为阿联酋未加入《海牙公约》，因此“ Apostille”在此不生效。各阶段所需材料如下：

阶段	文件	非居民的特殊要求
预约及F表	护照复印件、联系方式、地址证明	地址证明——公用事业账单或最近三个月内的银行对账单
在阿联酋开设银行账户	带有入境签注的护照原件、住址证明、6至12个月的银行对账单、原银行出具的推荐信、资金来源证明	亲自前往分行办理，并说明目的：预订合同或旅行社函件
付款	资金来源证明、付款凭证	仅可从本人账户转账，付款用途栏需注明交易标的及交易双方
登记处	护照原件或经公证的授权书、银行支票、F表、开发商出具的证明	受托人须出示其阿联酋身份证（Emirates ID）及授权书原件
与开发商的合同	护照、地址证明、资金来源证明	部分开发商接受电子签名，部分要求代理人亲笔签名
交易完成后	电子版产权证书	通过电子邮件发送，电子版本具有法律效力

授权委托书：如何无需亲临现场完成购房

在迪拜，无需亲自到场即可完成交易，这种方式既可行又普遍。除前往登记处办理手续外，所有环节均可远程完成，由受托人前往登记处办理。 土地部门接受用于购房、付款及领取证书的授权书，前提是该授权书已经过公证并翻译；而在2026年，这正是海外买家遭遇延误的最常见原因。关于授权书需知：

• 必须是特别授权书，而非通用授权书。文件中需明确指定具体房产及其编号、需办理的事项清单（签署合同、缴纳费用、领取产权证）、最高限价及有效期。若授权书仅笼统表述为“办理所有事项”，将引发登记处质疑。
• 境外签发的文件需经过以下认证流程：在签发国由公证人公证，经该国授权机构认证，提交至阿联酋领事馆，最后由阿联酋外交部在阿联酋境内完成认证。 阿联酋外交部对个人文件的认证费约为150迪拉姆。需由宣誓翻译员将文件翻译成阿拉伯语。整个流程需15至30个工作日。
• 如果买方在迪拜停留至少一天。授权书可在迪拜公证处或通过电子公证服务在一天内办理，且无需经过认证流程。
• 谁可以担任受权人。持有阿联酋身份证（Emirates ID）的阿联酋居民：律师、公证人、亲属、中介机构员工。同一笔交易的经纪人不能担任受权人。
• 有效期。对于房地产交易，土地局仅接受自签发之日起不超过两年的授权书，而登记处和银行还会进一步核查其授权范围。
• 撤销。委托书须通过公证人办理撤销手续，并通知受托人及所有依赖该委托书的第三方。若该委托书已用于交易，撤销登记须向土地局办理。

实用建议：应在选定公寓当天即开始办理委托书公证手续，而非在签署预订协议之后。公证期限与交易期限是并行的，委托书办理延误将导致登记日期推迟。

款项：来源与支付方式

迪拜房地产交易的结算以迪拉姆为单位，在现房产权过户时，需在登记处通过银行支票支付。非居民无法获得支票簿，因此付款问题需提前通过以下三种方式之一解决。 这三种方式均不允许通过第三方账户付款——此类付款会被视为可疑交易并可能导致交易中止。三种可行方案：

• 直接国际汇款。购买新房时，需汇入项目托管账户并注明公寓号；购买现房时，若交易双方及登记处均同意，可将款项汇入登记处或卖方的账户，具体账户信息以交易文件为准。 无需在阿联酋开设账户，到账时间从几天到两周不等。
• 在阿联酋银行开设个人账户。资金汇入您名下的非居民储蓄账户，银行将根据申请开具相应金额的银行支票。 这是二手房交易中最可预测的方式，对于将收取租金的一方而言是强制性的。
• 律师事务所的托管账户。 买方将款项汇入持牌律师事务所的客户账户，该事务所将根据交易文件开具银行支票。适用于无法开立账户或时间紧迫的情况。需额外支付费用，并需核查该律师事务所的执照。

资金来源在每个阶段都会被核查：开户时银行会询问，签订合同时开发商会核实，涉及大额交易时登记处也会进行核查。 5.5万迪拉姆以上的现金交易，经纪人必须向监管系统申报，这对买家而言是多余且无益的额外核查。

无需阿联酋居留权即可开设银行账户

非居民在阿联酋银行可开设储蓄账户或定期存款账户，但不能开设活期账户。这意味着：转账、借记卡、申请开具银行支票——可以； 支票簿、透支、无抵押信用卡——不可。开户必须亲自前往分行办理，银行不为非居民提供远程开户服务。前往前需了解：

• 最低余额。大多数银行要求2.5万至10万迪拉姆，高端服务账户则需25万迪拉姆起。若余额低于此标准，将收取月费。
• 开户目的说明。银行会询问开户用途。预订合同、已签署的F表或持有RERA许可证的房产中介出具的信函均可作为充分依据。
• 所需文件。带有入境盖章的护照、住址证明、6至12个月的银行对账单、本行出具的推荐信以及资金来源证明。所有文件均需为英文版或附经公证的译文。
• 办理时限。自面谈后需数天至三周不等，具体由银行决定且不作保证。
• 用途。迪拜的租客需向房主开具支票支付租金，而公寓销售所得也仅能汇入房主在阿联酋的银行账户。若无银行账户，上述两项款项均需通过物业管理公司或律师进行处理。
• 账户活跃度。半年内无交易记录的账户将转入休眠状态，因此每隔几个月需进行至少一笔交易。

现房交易流程

非居民在二手房市场进行交易的流程与居民相同，但在六步中的四步中，非居民需要采取特定操作。 关键区别在于，需要同步推进三个并行流程：委托书的合法化、开户或汇款，以及交易本身。具体步骤按以下顺序进行：

• 选房与核查。卖方的证明文件、RERA经纪人卡、无债务记录——所有这些信息均可通过DLD公开登记系统远程核查。若买方无法亲临现场，则于当天启动委托书公证程序。
• F表及定金。DLD标准合同可由当事人亲自签署、通过受权代表签署，或通过电子方式签署（若中介机构使用DLD系统）。 非居民需支付10%的定金，可通过其阿联酋账户开具银行支票，或在双方达成一致的情况下，汇款至登记处账户。在F表中应明确交易期限，并预留足够时间用于公证和资金转账。
• 开发商出具的证明（NOC）。该证明由卖方获取，非居民无需办理此步骤。办理时限为1天至2周。
• 款项到位。截至登记之日，公寓款项及相关费用必须已存入非居民在阿联酋的银行账户或登记处账户。国际汇款应于登记日期前两周发出。
• 登记日。买方需携带护照原件前往登记处，或由受托人携带授权书原件及本人Emirates ID前往办理。 购房款、4%的DLD费用及登记处服务费的银行支票将移交给卖方和DLD。房产所有权证书将于当天发送至买方的电子邮箱。
• 交接。钥匙、门禁卡、DEWA账户过户。未亲临现场的非居民可通过受权代表或物业管理公司领取钥匙。

时限：若已备妥授权书及结算账单，现金全款交易可在两至三周内完成。若无授权书及结算账单，则需额外增加一个月准备时间。

向开发商购买新房的流程

非居民购买新房时无需办理房产登记手续，也无需银行支票，因此对海外买家而言，这种方式在技术上更为简便。唯一的交易对手是开发商，款项通过国际汇款汇入项目的托管账户。 需要核查的仅包括该项目在DLD的注册情况以及登记册中的托管账户号码，因为根据托管法规定，汇款至任何其他账户均不受法律保护。操作流程如下：

• 预订。填写预订表并支付首付款（通常为5%–10%），通常可远程办理。预订表需附上护照复印件和地址证明。
• 买卖合同（SPA）。部分开发商接受电子签名，部分则要求亲自签署或通过授权代表签署。合同中明确规定付款时间表、面积、交付期限及允许的延迟时间。
• Oqood登记。开发商将合同登记在DLD的临时登记册上，买家需支付4%的登记费。Oqood证书是房屋交付前证明买家权利的唯一文件，需在交付后的头几周内确认其已签发。
• 按计划付款。 每笔款项均通过国际汇款汇入托管账户，并注明公寓号和合同号。应预先计入货币兑换损失及代理银行手续费：每笔款项的0.5%–1.5%。
• 房屋交付。亲自或通过代表验收公寓，整改瑕疵，支付最后一期款项，并领取取代Oqood的产权证书。非居民申请签证时，必须提供该产权证书。

交易完成后：非居民需远程办理的事项

产权登记完成后，非居民将进入第二阶段——这是大多数买家未曾预料到的：在没有Emirates ID的情况下，从国外管理房产。 经认证的UAE Pass账户（居民通过该账户在线管理房产）对非居民不可用，因此部分操作需通过物业管理公司或受托人进行。具体处理事项及方式如下：

• 公用事业服务。若房产用于出租，则以租客名义开设DEWA账户；若业主自行使用，则通过代表以业主名义开设账户。
• 租赁。租赁合同需在Ejari系统中注册，若无阿联酋身份证（Emirates ID），则由物业管理公司或打字中心代为办理。租户需开具以业主名义的支票支付租金，因此需在阿联酋开设银行账户，或委托物业管理公司根据合同将其收款转入自身账户。
• 物业费。需根据发送到电子邮箱的账单，通过银行转账支付至物业管理公司的账户。
• 管理授权书。与购房授权书不同：涵盖租赁、合同登记、公用事业账单，以及在发生纠纷时代表租户在租赁委员会中进行交涉。
• 税收。在阿联酋，未持有执照的自然人无需缴纳租金收入税。但对税务居住国所承担的纳税义务仍完全有效。

购房后的身份：从非居民转为居民

购买公寓是从非居民转为居民的最快捷径，且在2026年这一途径变得更加便捷。 自2026年4月29日起，无论价值多少的现房均可为唯一业主提供两年期签证；若为共同所有，每位业主需持有价值40万迪拉姆及以上的房产份额。 根据DLD的评估，价值200万迪拉姆及以上的公寓可获得为期十年的“黄金签证”，这包括按揭购房以及在经批准的开发商处购买在建房产的情况。 申请需通过移民局统一门户网站提交，申请“黄金签证”时申请人必须身处阿联酋境内。 获得签证和阿联酋身份证（Emirates ID）后，购房者需开设附带支票本的活期账户，领取经认证的UAE Pass，若此前以非居民身份申请贷款，则需办理贷款再融资。对购房者而言，最关键的一点是：交易完成后一两个月内，非居民身份的限制将被解除。

出售与继承

非居民出售公寓的方式与购房时相同，即通过持有销售授权书的代理人远程办理；土地局规定该授权书的有效期为两年。 出售所得款项仅可汇入业主在阿联酋银行的账户，因此必须在交易前而非交易后开设该账户。 出售时，非居民需支付开发商出具的证明费、合同约定的中介佣金，以及（如有抵押贷款）提前还款费（不超过余额的1%，且不超过10,000迪拉姆）。阿联酋不征收资本利得税。

遗产继承是非居民最常拖延处理的问题。若未登记遗嘱，房产将根据当地法律规定进行分配，这些规定可能与非居民习惯的法律有所不同。 2022年第41号联邦法令赋予非穆斯林选择适用本国法律进行遗产继承的权利，为此，遗嘱需在迪拜的非穆斯林遗嘱登记处进行登记。 此项手续可通过授权代理人远程办理，其费用低于继承人通过司法程序解决的费用。

非居民的办理时限及额外费用

非居民的交易比居民的交易更昂贵、耗时更长，这并非因为费用不同（两者费用相同），而是由于准备工作所致。除常规购房费用外，还需增加以下费用：

条目	时限	预估费用
海外委托书认证及翻译	15–30个工作日	1 000–3 000迪拉姆（含公证费、翻译费及相关手续费）
亲自前往迪拜公证处办理授权书	1天	几百迪拉姆
非居民开户	到访后1–3周	最低余额25,000迪拉姆起
国际汇款和货币兑换	汇款需3–14天	手续费为汇款金额的0.5–1.5%
由律师事务所提供托管服务（代替银行账户）	按合同约定	按律所收费标准，通常为交易金额的百分比
交易法律支持	与交易同步进行	5,000–15,000迪拉姆
遗嘱登记	1–2周	按登记处收费标准计

土地部门、登记处收取的费用以及非居民向代理商支付的佣金与居民相同：4%外加行政费，4 000迪拉姆外加登记处增值税，2%外加代理商增值税。

非居民常见的错误

海外买家交易出现延误或流产的情况，大多源于相同的原因。最常见的原因包括：

• 在预订后才开始办理授权委托书。认证手续可能耗时长达一个月，导致注册日期推迟，卖方有权依据F表扣留定金。
• 使用普通授权书而非专项授权书。登记处或银行会因文件未明确标注标的物及授权范围而驳回该文件。
• 受托人即是该交易的经纪人。土地部门不允许角色兼任。
• 款项在登记前一天汇出。国际汇款需时长达两周，而银行支票仅能基于已入账金额开具。
• 从他人账户付款。若未提供相关证明文件，来自亲属或公司的汇款将在资金来源核查阶段导致交易中止。
• 文件中的姓名不一致。护照、授权书译本及合同中的姓名转写必须完全一致。
• 在出租或出售时账户尚未开设。若业主在阿联酋未开设账户，则不接受租户的支票及销售所得。
• 将款项汇入开发商账户而非托管账户。此类付款不受托管法保护。

常见问题

非居民能否在无需签证且无需亲自到场的情况下在迪拜购买公寓？

可以。在自由持有区，购房手续可通过护照办理，且由持有经公证授权书的代理人代替本人前往登记办公室办理。仅需亲自前往开设银行账户，此行程可与看房结合进行。

非居民是否需要在阿联酋开设银行账户？

购买新房时不需要，款项将通过电汇汇入托管账户。 若在二手房市场交易——建议开设，因为结算需通过银行支票进行。若要收取租金或出售房产——则必须开设，房产出售所得仅可汇入业主的账户。

非居民进行交易需要哪些文件？

有效期不少于六个月的护照、住址证明、资金来源证明；若进行远程交易，还需提供经公证并翻译的授权书。若需开立银行账户，还需补充过去6至12个月的银行对账单以及所在银行出具的推荐信。

非居民完成交易需要多长时间？

现房交易若已备妥授权书和银行账户，需两至三周；若未备妥，则需一个半月左右（含公证和翻译时间）。新房交易则从预订到签订合同需数天，后续流程按开发商的进度安排。

能否直接从本国汇款支付房款？

新房可以，需汇入项目的托管账户。现房则需看卖方和登记处是否接受汇入登记处账户的款项。其他情况下，需提供从阿联酋本地账户开具的银行支票，或通过律师事务所的托管账户进行支付。

对于非居民而言，购房除了获得产权外还能带来什么？

居留权：自2026年4月起，购买任何价位的现房可获两年居留权；若房产经DLD评估价值达200万及以上，则可获十年居留权。 获得居留签证后，非居民的所有限制均被解除：可开设活期账户，房贷比例最高可达80%，并可全面享受政府公共服务。

需要牢记的重要事项

• 权利相同，途径不同。非居民凭护照即可获得完全所有权，但无需支票簿、无需经过验证的UAE Pass，且几乎无需办理抵押贷款。
• 三项流程需同步进行。授权书的公证、账户开设或资金转账以及交易本身必须在同一天启动，否则注册日期将推迟。
• 需提供经公证的专项授权书，有效期不超过两年，受托人须持有阿联酋身份证（Emirates ID），且不得为该交易的经纪人。
• 资金必须从本人账户转出并附有资金来源证明，5.5万迪拉姆以上的现金需申报。
• 在阿联酋开设银行账户是租赁和销售房产的必要条件。租户的支票及销售所得仅可汇入业主账户。
• 一个月后即可解除非居民身份。购买任何价位的现房均可获得自2026年4月起有效的两年期签证。

如果您不亲自前往迪拜购房

我们为海外买家提供两种交易方案：一种是专程来迪拜停留一天，办理公证和银行手续；另一种是通过授权代理人完全远程办理。 在办理法律认证前，我们会根据土地部门的要求起草授权书文本，核对所有文件中姓名的音译，协调注册日期与汇款到账日期，并在需要之前开设租赁专用账户。 购买新房时，我们会通过登记册核查项目登记情况及托管账户，并将资金来源证明文件以开发商首次即可接受的形式提交给开发商。

请查看我们在阿联酋的房源并提交申请：我们将根据您的需求为您挑选公寓，并发送一份从您所在国家购房的按日交易计划，其中包含每个步骤所需的文件清单。