Kann ein Nichtansässiger eine Wohnung in Dubai kaufen: Immobilienkauf in den VAE ohne Aufenthaltsgenehmigung

Im Jahr 2026 ist dieser Weg an einer Stelle kürzer und an einer anderen länger geworden. Kürzer, weil seit April jede bezugsfertige Wohnung einem Nichtansässigen eine Aufenthaltsgenehmigung verschafft und der Status „Nichtansässiger“ einen Monat nach dem Kauf aufgehoben werden kann. Länger, weil Banken und Meldeämter die Herkunft der Gelder strenger prüfen als noch vor einem Jahr, und eine Transaktion über einen Bevollmächtigten eine beglaubigte Vollmacht erfordert, deren Bearbeitung bis zu einem Monat dauert.

In diesem Artikel erläutern wir die Anforderungen an einen nicht ansässigen Käufer, das vollständige Dokumentenpaket nach einzelnen Schritten sowie den Ablauf des Kaufs von Bestandsimmobilien und Neubauten, wenn der Käufer nicht in den VAE wohnt oder den Kauf ohne persönliche Anwesenheit tätigt. Die Zahlen sind Richtwerte und beziehen sich auf den Stand vom September 2026. Da die Anforderungen der Banken und Bauträger variieren, sollten Sie die Liste der erforderlichen Unterlagen vor Beginn der Transaktion mit Ihrem Makler und Ihrem Anwalt abklären.

Wer gilt als Nichtansässiger und welche Möglichkeiten stehen ihm offen?

Ein Nichtansässiger auf dem Immobilienmarkt der VAE ist ein Käufer ohne Aufenthaltsvisum und ohne Emirates-ID-Karte. Staatsangehörigkeit und Wohnsitzland spielen dabei keine Rolle: Staatsangehörige aller Länder mit einem Touristenvisum oder ganz ohne Visum fallen unter diese Kategorie. Das Eigentumsrecht eines Nichtansässigen ist uneingeschränkt und unbefristet; es wird beim Grundbuchamt von Dubai registriert und unterscheidet sich in keiner Weise vom Eigentumsrecht eines Ansässigen. Es gibt nur eine Einschränkung: Der Kauf ist nur in Freihold-Zonen möglich, von denen es in Dubai mehr als sechzig gibt. Was für Nichtansässige zugänglich ist und was nicht:

Möglichkeit	Einwohner	Nichtansässiger
Kauf in Freehold-Zonen	Ja	Ja, mit Reisepass
Eigentumsurkunde auf den eigenen Namen	Ja	Ja
Vermietung und Verkauf	Ja	Ja
Girokonto mit Scheckheft	Ja	Nein, nur Sparkonto
Hypothek	Bis zu 80 % bei den meisten Banken	Bis zu 50–60 %, bei einigen Banken bis zu 65 %, bei einigen Banken
Verifiziertes UAE-Pass-Konto	Ja	Nein, Basisstufe ohne Emirates ID
Persönliche Anwesenheit bei der Transaktion	Erforderlich oder Vollmacht	Erforderlich oder Vollmacht
Aufenthaltsgenehmigung für die Wohnung	Bereits vorhanden	Kann nach der Registrierung beantragt werden

Anforderungen an einen nicht ansässigen Käufer

Es gibt nur wenige formale Anforderungen an Nichtansässige, und alle werden an einer einzigen Stelle geprüft: im Registrierungsbüro des Katasteramts am Tag des Geschäftsabschlusses, bei Neubauten hingegen beim Bauträger bei Vertragsunterzeichnung. Die wichtigste Anforderung für das Jahr 2026 ist die nachgewiesene Herkunft der Geldmittel. Ohne diesen Nachweis wird die Transaktion weder beim Bauträger noch in der Registrierungsstelle noch bei der Bank bei der Kontoeröffnung genehmigt. Vollständige Liste:

• Ein Reisepass mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens sechs Monaten zum Zeitpunkt der Transaktion. Der im Reisepass in lateinischer Schrift angegebene Name ist der Name, der in der Eigentumsurkunde stehen wird; daher müssen alle anderen Dokumente buchstabengetreu mit diesem übereinstimmen.
• Mindestalter von 21 Jahren: Dies ist das Volljährigkeitsalter in den VAE und wird auch von Banken und Bauträgern verlangt. Der Kauf im Namen eines Minderjährigen erfolgt über einen Vormund und bedarf einer gesonderten Genehmigung.
• Die Immobilie befindet sich in einer Freehold-Zone. Außerhalb dieser Zonen kann ein Nichtansässiger nur ein langfristiges Mietrecht erwerben.
• Geld von Ihrem eigenen Konto. Zahlungen vom Konto eines Dritten, eines Unternehmens ohne Unterlagen oder in bar führen zu einer Überprüfung und in den meisten Fällen zu einer Ablehnung.
• Herkunft der Gelder mit Belegen. Gehalt, Verkauf von Vermögen, Dividenden, Geschäftstätigkeit – mit Kontoauszügen und Verträgen in englischer Sprache.
• Nicht in Sanktionslisten aufgeführt. Dies wird von Banken, Bauträgern und dem Grundbuchamt anhand internationaler Datenbanken überprüft.
• Persönliche Anwesenheit oder Vollmacht. Das Formular F muss persönlich oder durch einen Bevollmächtigten mit beglaubigter Vollmacht unterzeichnet werden, und bei der Eigentumsübertragung muss man persönlich anwesend sein oder einen Bevollmächtigten mit beglaubigter Vollmacht entsenden.

Dokumente eines Nichtansässigen nach Transaktionsphasen

Die Unterlagen eines Nichtansässigen werden an drei Stellen zusammengestellt: für den Makler und den Verkäufer, für die Bank und für das Grundbuchamt. Ein Teil der Dokumente wird in doppelter Ausfertigung in unterschiedlicher Form benötigt. Dokumente aus dem Wohnsitzland werden in den VAE erst nach Legalisierung akzeptiert; ein Apostille ist hier nicht gültig, da die Emirate nicht dem Haager Übereinkommen beigetreten sind. Was in jeder Phase benötigt wird:

Phase	Unterlagen	Besonderheiten für Nichtansässige
Terminvereinbarung und Formular F	Kopie des Reisepasses, Kontaktdaten, Adressnachweis	Adressnachweis – Strom-, Wasser- oder Gasrechnung oder Kontoauszug, der nicht älter als drei Monate ist
Eröffnung eines Bankkontos in den VAE	Original des Reisepasses mit Einreisestempel, Adressnachweis, Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate, Empfehlungsschreiben Ihrer Bank, Unterlagen zur Herkunft der Gelder	Persönlicher Besuch in der Filiale, Begründung des Zwecks: Buchungsbestätigung oder Schreiben der Agentur
Zahlung	Nachweis der Herkunft der Gelder, Zahlungsbelege	Überweisung ausschließlich von Ihrem eigenen Konto, Angabe des Objekts und der Vertragspartei im Verwendungszweck
Registrierungsstelle	Original des Reisepasses oder beglaubigte Vollmacht, Bankschecks, Formular F, Bescheinigung des Bauträgers	Der Bevollmächtigte legt seine Emirates-ID und die Originalvollmacht vor
Vertrag mit dem Bauträger	Reisepass, Adressnachweis, Herkunft der Gelder	Ein Teil der Bauträger akzeptiert eine elektronische Unterschrift, ein anderer Teil verlangt die Unterschrift des Bevollmächtigten
Nach Abschluss der Transaktion	Eigentumsurkunde in elektronischer Form	Wird per E-Mail zugestellt, die elektronische Version ist rechtsgültig

Vollmacht: So kaufen Sie, ohne persönlich vor Ort zu sein

Eine Transaktion ohne persönliche Anwesenheit in Dubai ist möglich und weit verbreitet. Alle Schritte, mit Ausnahme des Besuchs beim Grundbuchamt, werden aus der Ferne abgewickelt, während ein Bevollmächtigter zum Grundbuchamt geht. Das Grundbuchamt akzeptiert eine Vollmacht für den Kauf, die Zahlung und den Erhalt der Urkunde, sofern diese beglaubigt und übersetzt ist; im Jahr 2026 ist dies die häufigste Ursache für Verzögerungen bei Käufern aus dem Ausland. Was Sie über die Vollmacht wissen müssen:

• Sie muss speziell und darf nicht allgemein gehalten sein. In dem Dokument sind die konkrete Immobilie mit Nummer, die Liste der Handlungen (Vertrag unterzeichnen, Gebühren bezahlen, Eigentumsurkunde entgegennehmen), der Höchstpreis und die Gültigkeitsdauer anzugeben. Eine allgemeine Vollmacht für „alle Handlungen“ wirft beim Registeramt Fragen auf.
• Legalisierungskette für ein im Ausland ausgestelltes Dokument: Notar im Ausstellungsland, Beglaubigung durch eine zuständige Behörde dieses Landes, Konsulat der VAE, anschließend Außenministerium der VAE in den Emiraten. Die Gebühr des Außenministeriums der VAE für ein persönliches Dokument beträgt etwa 150 Dirham. Übersetzung ins Arabische durch einen vereidigten Übersetzer. Der gesamte Prozess dauert 15–30 Werktage.
• Wenn sich der Käufer mindestens einen Tag in Dubai aufhält. Die Vollmacht wird bei einem Notar in Dubai oder über das elektronische Notariat innerhalb eines Tages ausgestellt, und die Legalisierungskette ist nicht erforderlich.
• Wer kann Bevollmächtigter sein? Ein Einwohner der VAE mit Emirates-ID: Rechtsanwalt, Notar, Verwandter, Mitarbeiter einer Agentur. Der Makler derselben Transaktion kann nicht als Bevollmächtigter auftreten.
• Gültigkeitsdauer. Bei Immobilientransaktionen akzeptiert das Grundbuchamt eine Vollmacht, die nicht älter als zwei Jahre ab Ausstellungsdatum ist, und das Registrierungsamt sowie die Bank prüfen sie zusätzlich hinsichtlich des Umfangs der Befugnisse.
• Widerruf. Die Vollmacht wird durch einen Notar widerrufen, wobei der Bevollmächtigte und alle, die sich darauf verlassen haben, benachrichtigt werden. Wurde sie bei einer Transaktion verwendet, wird der Widerruf beim Grundbuchamt registriert.

Praktischer Tipp: Beginnen Sie mit der Beglaubigung der Vollmacht bereits am Tag der Wohnungsauswahl und nicht erst nach Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung. Die Fristen für die Beglaubigung und die Transaktion laufen parallel, und eine verspätete Beglaubigung der Vollmacht bedeutet eine Verschiebung des Registrierungstermins.

Geld: Woher und wie wird bezahlt?

Zahlungen bei Immobilientransaktionen in Dubai erfolgen in Dirham und, bei der Übertragung des Eigentums an einer bezugsfertigen Immobilie, per Bankscheck im Registrierungsbüro. Nichtansässige erhalten kein Scheckheft, daher muss die Zahlungsweise im Voraus auf eine der drei folgenden Arten geregelt werden. Keine dieser Möglichkeiten sieht eine Zahlung über das Konto eines Dritten vor – eine solche Zahlung wird als verdächtig eingestuft und kann die Transaktion zum Scheitern bringen. Drei praktikable Optionen:

• Direkte internationale Überweisung. Beim Kauf einer Neubauwohnung – auf das Treuhandkonto des Projekts unter Angabe der Wohnungsnummer. Beim Kauf einer fertiggestellten Immobilie – auf das Konto der Registrierungsstelle oder des Verkäufers gemäß den Angaben in den Vertragsunterlagen, sofern die Parteien und die Registrierungsstelle dies zulassen. Ein Konto in den VAE ist nicht erforderlich, die Gutschrift dauert zwischen einigen Tagen und zwei Wochen.
• Eigenes Konto bei einer Bank in den VAE. Das Geld wird auf das eigene Sparkonto für Nichtansässige überwiesen, und die Bank stellt auf Antrag Bankschecks über die gewünschten Beträge aus. Die berechenbarste Methode für Transaktionen auf dem Sekundärmarkt und obligatorisch für diejenigen, die Mieteinnahmen erzielen werden.
• Treuhandkonto einer Anwaltskanzlei. Der Käufer überweist das Geld auf ein Mandantenkonto einer zugelassenen Anwaltskanzlei, die auf Grundlage der Transaktionsunterlagen Bankschecks ausstellt. Diese Option eignet sich, wenn die Eröffnung eines Kontos nicht gelungen ist oder die Zeit dafür fehlt. Sie ist mit zusätzlichen Kosten verbunden und erfordert die Überprüfung der Zulassung der Kanzlei.

Die Herkunft des Geldes wird in jeder Phase überprüft: von der Bank bei der Kontoeröffnung, vom Bauträger bei Vertragsunterzeichnung und vom Registeramt bei hohen Beträgen. Barzahlungen ab 55.000 Dirham müssen Makler dem Aufsichtssystem melden, was für den Käufer eine unnötige und sinnlose zusätzliche Überprüfung darstellt.

Bankkonto in den VAE ohne Wohnsitz

Nichtansässigen stehen bei Banken in den VAE Sparkonten oder Festgeldkonten zur Verfügung, jedoch keine Girokonten. Das bedeutet: Überweisungen, Debitkarte, Bankschecks auf Antrag – ja; Scheckheft, Überziehungskredit, Kreditkarte ohne Sicherheiten – nein. Ein Konto kann nur bei einem persönlichen Besuch in einer Filiale eröffnet werden; Banken eröffnen für Nichtansässige keine Konten aus der Ferne. Was Sie vor dem Besuch wissen sollten:

• Mindestguthaben. Bei den meisten Banken zwischen 25.000 und 100.000 Dirham, bei Premium-Konten ab 250.000 Dirham. Bei einem Guthaben unter diesem Betrag wird eine monatliche Gebühr erhoben.
• Begründung des Verwendungszwecks. Die Bank fragt, wofür das Konto benötigt wird. Ein Buchungsvertrag, ein unterschriebenes Formular F oder ein Schreiben einer RERA-lizenzierten Agentur gelten als ausreichende Begründung.
• Unterlagen. Reisepass mit Einreisestempel, Adressnachweis, Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate, Empfehlungsschreiben Ihrer Bank, Unterlagen zur Herkunft der Gelder. Alles in englischer Sprache oder mit beglaubigter Übersetzung.
• Bearbeitungszeit. Von einigen Tagen bis zu drei Wochen nach dem Besuch; die Entscheidung liegt bei der Bank und ist nicht garantiert.
• Wozu wird es benötigt? Mieter in Dubai zahlen per Scheck an den Eigentümer, und der Erlös aus dem Verkauf einer Wohnung wird ausschließlich auf das Konto des Eigentümers bei einer Bank in den VAE überwiesen. Ohne Konto laufen beide Vorgänge über den Verwalter oder einen Anwalt.
• Aktivität: Ein Konto, auf dem sechs Monate lang keine Transaktionen stattfinden, wird in den Ruhezustand versetzt; daher ist alle paar Monate mindestens eine Transaktion erforderlich.

Ablauf einer Transaktion mit einer bezugsfertigen Wohnung

Der Ablauf einer Transaktion auf dem Sekundärmarkt ist für Nichtansässige derselbe wie für Ansässige, allerdings muss ein Nichtansässiger bei vier von sechs Schritten eigene Maßnahmen ergreifen. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass drei parallele Prozesse aufeinander abgestimmt werden müssen: die Beglaubigung der Vollmacht, die Kontoeröffnung oder die Überweisung sowie die Transaktion selbst. Die Schritte in der Reihenfolge, in der sie ablaufen:

• Auswahl und Prüfung der Immobilie. Die Bescheinigung des Verkäufers, die RERA-Maklerkarte und die Schuldenfreiheit – all dies wird aus der Ferne in den öffentlichen Registern der DLD überprüft. Noch am selben Tag wird die Beglaubigung der Vollmacht in die Wege geleitet, falls der Käufer nicht persönlich erscheint.
• Formular F und Anzahlung. Der Standardvertrag der DLD wird persönlich, durch einen Bevollmächtigten oder elektronisch unterzeichnet, sofern die Agentur über das DLD-System arbeitet. Die Anzahlung in Höhe von 10 % leistet der Nichtansässige per Bankscheck von seinem Konto in den VAE oder per Überweisung auf das Konto der Registrierungsstelle, sofern sich die Parteien darauf geeinigt haben. In Formular F sollte die Frist für den Vertragsabschluss mit einem Zeitpuffer für die Beglaubigung und die Überweisungen angegeben werden.
• Bescheinigung des Bauträgers (NOC). Diese erhält der Verkäufer; für Nichtansässige ist dieser Schritt nicht relevant. Die Bearbeitungszeit beträgt zwischen einem Tag und zwei Wochen.
• Geld vor Ort. Bis zum Datum der Registrierung muss der Betrag für die Wohnung sowie die Gebühren auf dem Konto des Nichtansässigen in den VAE oder bei der Registrierungsstelle eingegangen sein. Eine internationale Überweisung sollte zwei Wochen vor dem Termin getätigt werden.
• Tag der Registrierung. Der Käufer erscheint persönlich mit dem Original seines Reisepasses oder ein Bevollmächtigter mit der Originalvollmacht und seiner Emirates-ID bei der Registrierungsstelle. Bankschecks über den Kaufpreis, die DLD-Gebühr in Höhe von 4 % und die Gebühren der Registrierungsstelle werden dem Verkäufer und der DLD übergeben. Die Eigentumsurkunde wird dem Käufer noch am selben Tag per E-Mail zugeschickt.
• Übergabe. Schlüssel, Zugangskarten, Umschreibung des DEWA-Kontos. Ein Nichtansässiger, der nicht persönlich erschienen ist, erhält die Schlüssel über einen Bevollmächtigten oder die Verwaltungsgesellschaft.

Fristen: Ein reiner Barverkauf mit vorliegender Vollmacht und Rechnung wird innerhalb von zwei bis drei Wochen abgewickelt. Ohne Vollmacht und Rechnung kommt ein Monat Vorbereitungszeit hinzu.

Ablauf des Kaufs einer Neubauwohnung beim Bauträger

Ein Nichtansässiger kauft eine Neubauimmobilie ohne Registrierungsstelle und ohne Bankschecks, weshalb dieser Weg für einen Käufer aus dem Ausland technisch einfacher ist. Der einzige Vertragspartner ist der Bauträger, und das Geld wird per internationaler Überweisung auf das Treuhandkonto des Projekts überwiesen. Es muss lediglich überprüft werden, ob das Projekt beim DLD registriert ist und ob die Nummer des Treuhandkontos im Register eingetragen ist, da eine Überweisung auf ein anderes Konto durch das Treuhandgesetz nicht geschützt ist. Vorgehensweise:

• Reservierung. Reservierungsformular und erste Anzahlung, in der Regel 5–10 %, oft aus der Ferne. Dem Formular sind eine Kopie des Reisepasses und ein Adressnachweis beizufügen.
• Kaufvertrag (SPA). Einige Bauträger akzeptieren eine elektronische Unterschrift, andere verlangen eine persönliche Unterzeichnung oder die Unterzeichnung durch einen Bevollmächtigten. Der Vertrag legt den Zahlungsplan, die Fläche, den Fertigstellungstermin und die zulässige Verzögerung fest.
• Oqood-Registrierung. Der Bauträger trägt den Vertrag in das vorläufige Register des DLD ein, der Käufer entrichtet eine Gebühr von 4 %. Das Oqood-Zertifikat ist das einzige Dokument, das die Rechte des Käufers bis zur Übergabe des Hauses belegt; dessen Ausstellung muss in den ersten Wochen überprüft werden.
• Zahlungen gemäß Zahlungsplan. Jede Rate wird per internationaler Überweisung auf ein Treuhandkonto unter Angabe der Wohnungsnummer und der Vertragsnummer überwiesen. Wechselkursverluste bei der Umrechnung und Gebühren der Korrespondenzbanken sollten im Voraus einkalkuliert werden: 0,5–1,5 % jedes Betrags.
• Übergabe des Hauses. Abnahme der Wohnung persönlich oder durch einen Bevollmächtigten, Behebung von Mängeln, letzte Rate und Ausstellung der Eigentumsurkunde anstelle von Oqood. Für das Visum benötigt ein Nichtansässiger genau diese Urkunde.

Nach dem Kauf: Was ein Nichtansässiger aus der Ferne erledigt

Das Eigentumsrecht ist eingetragen, und für den Nichtansässigen beginnt nun der zweite Teil, den die meisten Käufer nicht einplanen: die Verwaltung der Wohnung aus dem Ausland ohne Emirates ID. Das verifizierte UAE-Pass-Konto, über das Einwohner die Immobilie online verwalten, steht einem Nichtansässigen nicht zur Verfügung, weshalb ein Teil der Vorgänge über die Verwaltungsgesellschaft oder einen Bevollmächtigten abgewickelt wird. Was und wie wird geregelt:

• Versorgungsleistungen. Ein DEWA-Konto wird bei Vermietung auf den Mieter eröffnet oder bei Eigennutzung auf den Eigentümer über einen Bevollmächtigten.
• Miete. Der Mietvertrag wird im Ejari-System registriert; ohne Emirates-ID übernimmt dies die Verwaltungsgesellschaft oder ein Tipping-Center. Der Mieter zahlt per Scheck auf den Namen des Eigentümers; daher ist entweder ein Konto in den VAE oder ein Verwalter erforderlich, der die Zahlungen gemäß Vertrag auf sein Konto entgegennimmt.
• Betriebsgebühren. Diese werden per Überweisung auf das Konto der Hausverwaltungsgesellschaft bezahlt, basierend auf der Rechnung, die per E-Mail zugestellt wird.
• Vollmacht zur Verwaltung: Diese unterscheidet sich von der Vollmacht zum Kauf und umfasst die Vermietung, die Registrierung von Verträgen, die Begleichung von Nebenkostenrechnungen sowie die Vertretung im Mietausschuss im Falle von Streitigkeiten.
• Steuern. In den VAE fällt für Privatpersonen ohne Gewerbeschein keine Steuer auf Mieteinnahmen an. Die Verpflichtungen gegenüber dem Land der steuerlichen Ansässigkeit bleiben vollständig bestehen.

Status nach dem Kauf: vom Nichtansässigen zum Ansässigen

Der Kauf einer Wohnung ist der kürzeste Weg vom Nichtansässigen zum Ansässigen, und seit 2026 ist dieser Weg noch leichter zugänglich. Ab dem 29. April 2026 gewährt eine bezugsfertige Wohnung jeglichen Wertes dem Alleineigentümer ein Visum für zwei Jahre; bei Miteigentum benötigt jeder Miteigentümer einen Anteil von mindestens 400.000 Dirham. Eine Wohnung im Wert von mindestens 2 Millionen Dirham (nach Schätzung des DLD) berechtigt zu einem „Goldenen Visum“ für zehn Jahre, auch bei Finanzierung über eine Hypothek und bei einer im Bau befindlichen Wohnung eines zugelassenen Bauträgers. Der Antrag wird über das zentrale Portal der Einwanderungsbehörde gestellt; für das „Goldene Visum“ muss sich der Antragsteller in den VAE aufhalten. Nach Erhalt des Visums und der Emirates ID eröffnet der Käufer ein Girokonto mit Scheckheft, erhält einen verifizierten UAE Pass und refinanziert den Kredit, falls er diesen als Nichtansässiger aufgenommen hat. Das Wichtigste für den Käufer dabei ist: Die Beschränkungen für Nichtansässige werden ein bis zwei Monate nach der Transaktion aufgehoben.

Verkauf und Vererbung

Ein Nichtansässiger kann die Wohnung genauso aus der Ferne verkaufen, wie er sie gekauft hat: über einen Bevollmächtigten mit einer Verkaufsvollmacht, deren Gültigkeitsdauer vom Grundbuchamt auf zwei Jahre begrenzt ist. Der Verkaufserlös wird ausschließlich auf das Konto des Eigentümers bei einer Bank in den VAE überwiesen; daher muss das Konto vor der Transaktion und nicht erst danach eröffnet werden. Beim Verkauf zahlt der Nichtansässige die Bescheinigung des Bauträgers, die vertraglich vereinbarte Maklerprovision und, im Falle einer Hypothek, eine Vorfälligkeitsentschädigung von höchstens 1 % des Restbetrags und höchstens 10.000 Dirham. Eine Wertzuwachssteuer gibt es in den VAE nicht.

Die Erbfolge ist ein Thema, das Nichtansässige am häufigsten aufschieben. Ohne ein registriertes Testament kann die Immobilie nach den Vorschriften des lokalen Rechts verteilt werden, die sich von den gewohnten unterscheiden. Das Bundesgesetz Nr. 41 aus dem Jahr 2022 räumt Nicht-Muslimen das Recht ein, für die Erbfolge das Recht ihres Heimatlandes zu wählen; zu diesem Zweck wird das Testament im Testamentsregister für Nicht-Muslime in Dubai registriert. Dies kann aus der Ferne über einen Bevollmächtigten erfolgen und ist kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren zwischen den Erben.

Fristen und zusätzliche Kosten für Nichtansässige

Eine Transaktion eines Nichtansässigen ist teurer und dauert länger als die eines Ansässigen – nicht wegen der Gebühren, die identisch sind, sondern wegen der Vorbereitungsarbeiten. Zu den üblichen Kaufkosten kommen hinzu:

Punkt	Frist	Ungefähre Kosten
Beglaubigung der Vollmacht im Ausland und Übersetzung	15–30 Werktage	1.000–3.000 Dirham inklusive Notar, Übersetzung und Gebühren
Vollmacht beim Notar in Dubai bei persönlichem Besuch	1 Tag	Einige hundert Dirham
Eröffnung eines Kontos für Nichtansässige	1–3 Wochen nach dem Besuch	Mindestguthaben ab 25.000 Dirham
Auslandsüberweisungen und Währungsumrechnung	3–14 Tage für die Überweisung	0,5–1,5 % des Betrags
Treuhandkonto einer Anwaltskanzlei anstelle eines Kontos	Gemäß Vertrag	Nach dem Tarif der Kanzlei, in der Regel ein Prozentsatz des Betrags
Rechtliche Begleitung der Transaktion	Parallel zur Transaktion	5.000–15.000 Dirham
Eintragung eines Testaments	1–2 Wochen	Gemäß den Gebühren des Registers

Die Gebühren des Katasteramts, des Registrierungsamtes und die Provision des Maklers sind für Nichtansässige dieselben wie für Ansässige: 4 % zuzüglich Verwaltungsgebühren, 4.000 Dirham zuzüglich Mehrwertsteuer für das Registrierungsamt, 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer für den Makler.

Fehler von Nichtansässigen

Die meisten Verzögerungen und gescheiterten Transaktionen bei Käufern aus dem Ausland sind auf dieselben Ursachen zurückzuführen. Die häufigsten sind:

• Die Vollmacht wird erst nach der Reservierung ausgestellt. Die Beglaubigung dauert bis zu einem Monat, der Termin für die Eintragung verschiebt sich, und der Verkäufer ist berechtigt, die Anzahlung gemäß Formular F einzubehalten.
• Eine allgemeine Vollmacht anstelle einer speziellen. Das Registeramt oder die Bank lehnt das Dokument ab, wenn die Immobilie und die Befugnisse nicht angegeben sind.
• Der Bevollmächtigte ist gleichzeitig Makler für denselben Geschäftsabschluss. Das Katasteramt lässt eine Rollenkumulierung nicht zu.
• Das Geld wurde einen Tag vor der Eintragung überwiesen. Eine internationale Überweisung dauert bis zu zwei Wochen, und Bankschecks werden nur über den tatsächlich gutgeschriebenen Betrag ausgestellt.
• Zahlung von einem fremden Konto. Eine Überweisung von einem Verwandten oder einem Unternehmen ohne entsprechende Unterlagen führt dazu, dass die Transaktion bei der Überprüfung der Herkunft der Gelder gestoppt wird.
• Der Name in den Unterlagen weicht ab. Die Transliteration im Reisepass, in der Übersetzung der Vollmacht und im Vertrag muss vollständig übereinstimmen.
• Das Konto ist zum Zeitpunkt der Vermietung oder des Verkaufs noch nicht eröffnet. Schecks des Mieters und Verkaufserlöse werden ohne ein Konto des Eigentümers in den VAE nicht akzeptiert.
• Überweisung auf das Konto des Bauträgers anstelle eines Treuhandkontos. Eine solche Zahlung ist durch das Treuhandgesetz nicht geschützt.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein Nichtansässiger eine Wohnung in Dubai ohne Visum und ohne persönliche Anwesenheit kaufen?

Ja. Der Kauf wird in den Freehold-Zonen anhand des Reisepasses abgewickelt, und die Anwesenheit im Registrierungsbüro wird durch einen Bevollmächtigten mit beglaubigter Vollmacht ersetzt. Eine Anreise ist nur für die Eröffnung eines Bankkontos erforderlich und kann mit einer Besichtigung der Wohnung verbunden werden.

Benötigt ein Nichtansässiger ein Bankkonto in den VAE?

Für den Kauf einer Neubauwohnung – nein, das Geld wird per Überweisung auf ein Treuhandkonto überwiesen. Für eine Transaktion auf dem Sekundärmarkt – wünschenswert, da die Zahlungen per Bankscheck erfolgen. Für den Erhalt von Mieteinnahmen und für den Verkauf – zwingend erforderlich, da der Verkaufserlös ausschließlich auf das Konto des Eigentümers überwiesen wird.

Welche Unterlagen benötigt ein Nichtansässiger für eine Transaktion?

Ein Reisepass mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens sechs Monaten, ein Adressnachweis, Unterlagen zur Herkunft der Gelder sowie bei Ferngeschäften eine beglaubigte und übersetzte Vollmacht. Für ein Bankkonto kommen Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate sowie ein Empfehlungsschreiben der eigenen Bank hinzu.

Wie lange dauert die Transaktion bei einem Nichtansässigen?

Bei einer fertigen Immobilie mit vorbereiteter Vollmacht und Bankkonto: zwei bis drei Wochen; ohne diese Unterlagen: einen bis eineinhalb Monate, unter Berücksichtigung der Beglaubigung und der Übersetzungen. Bei einem Neubau: von einigen Tagen bis zur Reservierung und Vertragsunterzeichnung, danach gemäß dem Zeitplan des Bauträgers.

Kann man die Wohnung direkt per Überweisung aus dem eigenen Land bezahlen?

Eine Neubauwohnung – ja, auf das Treuhandkonto des Projekts. Eine bezugsfertige Wohnung – wenn der Verkäufer und die Registrierungsstelle eine Überweisung auf das Konto der Registrierungsstelle akzeptieren. In allen anderen Fällen sind Bankschecks von Ihrem Konto in den VAE oder über das Treuhandkonto einer Anwaltskanzlei erforderlich.

Was bringt der Kauf einem Nichtansässigen außer dem Eigentumsrecht?

Das Recht auf eine Aufenthaltsgenehmigung: ab April 2026 für eine bezugsfertige Wohnung beliebigen Wertes für zwei Jahre, ab 2 Millionen nach DLD-Bewertung für zehn Jahre. Nach Erhalt des Visums entfallen alle Beschränkungen für Nichtansässige: Girokonto, Hypothek bis zu 80 %, uneingeschränkter Zugang zu staatlichen Dienstleistungen.

Was Sie unbedingt beachten sollten

• Die Rechte sind dieselben, der Weg ist ein anderer. Ein Nichtansässiger erhält das uneingeschränkte Eigentumsrecht auf Basis seines Reisepasses, jedoch ohne Scheckheft, ohne verifizierten UAE Pass und fast ohne Hypothek.
• Drei Prozesse laufen parallel. Die Beglaubigung der Vollmacht, die Kontoeröffnung oder die Überweisung sowie die Transaktion selbst müssen an einem Tag in die Wege geleitet werden, da sich sonst der Termin der Registrierung verschiebt.
• Die Vollmacht muss speziell und beglaubigt sein, darf nicht älter als zwei Jahre sein, der Bevollmächtigte muss über eine Emirates-ID verfügen und darf kein Makler für die Transaktion sein.
• Das Geld darf nur von einem eigenen Konto mit Herkunftsnachweisen stammen; Bargeldbeträge ab 55.000 Dirham müssen deklariert werden.
• Ein Konto in den VAE ist für die Vermietung und den Verkauf erforderlich. Mietzahlungen des Mieters und Verkaufserlöse werden ausschließlich auf das Konto des Eigentümers entgegengenommen.
• Der Status als Nichtansässiger kann nach einem Monat aufgehoben werden. Eine bezugsfertige Wohnung beliebigen Wertes berechtigt ab April 2026 zu einem Visum für zwei Jahre.

Wenn Sie kaufen, ohne nach Dubai zu reisen

Wir wickeln Transaktionen für Käufer aus dem Ausland nach beiden Modellen ab: entweder mit einer eintägigen Anreise für den Notar und die Bank oder vollständig aus der Ferne über einen Bevollmächtigten. Wir erstellen den Text der Vollmacht gemäß den Anforderungen des Grundbuchamtes vor Beginn der Legalisierung, überprüfen die Transliteration des Namens in allen Dokumenten, stimmen das Datum der Registrierung mit dem Datum des Eingangs der Überweisung ab und eröffnen ein Mietkonto, bevor es benötigt wird. Beim Kauf einer Neubauwohnung überprüfen wir die Registrierung des Bauvorhabens und das Treuhandkonto anhand des Registers und übermitteln dem Bauträger die Unterlagen zur Herkunft der Gelder in einer Form, in der sie auf Anhieb akzeptiert werden.

Sehen Sie sich unsere Angebote in den VAE an und hinterlassen Sie eine Anfrage: Wir suchen Wohnungen aus, die Ihren Anforderungen entsprechen, und senden Ihnen einen detaillierten Zeitplan für den Kauf aus Ihrem Heimatland zu, einschließlich einer Liste der erforderlichen Unterlagen für jeden Schritt.