Unterhalt einer Wohnung in Dubai: Kosten für Immobilienbesitzer in den VAE und Servicegebühren

Im Jahr 2026 spielte der Unterhalt in den Berechnungen der Käufer eine größere Rolle. Das Grundstücksamt veröffentlicht die genehmigten Tarife für die Betriebsgebühren für jedes Haus, und im Laufe des Jahres sind diese in den dicht besiedelten Stadtteilen um 3–8 % gestiegen. Die Kühlungsgebühren enthalten einen festen Anteil, der auch bei einer leerstehenden Wohnung berechnet wird. Die Verwaltungsgebühren und Reparaturkosten sind bei Villen und Wohnungen unterschiedlich geregelt, obwohl sie in den Anzeigen unter einer einzigen Rubrik „Nebenkosten“ aufgeführt werden.

In diesem Artikel betrachten wir die Unterhaltskosten für sechs Wohnformen: Studio, Ein- und Zweizimmerwohnungen, Reihenhaus, Villa mit Pool und Apartments in einem Premium-Hochhaus. Jedes Wohnformat wird anhand von vier Szenarien betrachtet: Sie wohnen selbst darin, vermieten langfristig, vermieten tageweise, die Immobilie steht leer oder wird nur einen Teil des Jahres genutzt. Die Zahlen sind Richtwerte für September 2026; die Tarife für ein bestimmtes Haus sollten vor dem Kauf im RERA-Register überprüft werden.

Woraus setzen sich die Unterhaltskosten zusammen und wer zahlt sie?

Die Unterhaltskosten für Wohnraum in den VAE setzen sich aus fünf Ausgabengruppen zusammen, wobei jede Gruppe einen eigenen Kostenträger hat. Ein Teil der Zahlungen obliegt stets dem Eigentümer, ein Teil geht auf den Bewohner der Wohnung über, und ein Teil wird vertraglich geregelt. Ein häufiger Rechenfehler besteht darin, alle fünf Gruppen bei der Vermietung als Kosten des Eigentümers zu betrachten oder sie umgekehrt zu vergessen, wenn man selbst in der Wohnung wohnt. Wer zahlt was:

Kostengruppe	Der Eigentümer wohnt dort	Vermietet	Steht leer
Hausbetriebsgebühren	Eigentümer	Eigentümer	Eigentümer
Strom und Wasser (DEWA)	Eigentümer	Mieter	Eigentümer, Mindestbetrag
Kühlung: Verbrauch	Eigentümer	Mieter	Nein
Kühlung: fester Anteil	Eigentümer	Vertragsgemäß, häufig der Eigentümer	Eigentümer
Kommunale Abgabe in Höhe von 5 % der Miete	Eigentümer gemäß Schätzung	Mieter	Eigentümer gemäß Bewertung, sofern ein DEWA-Konto besteht
Kleinere Reparaturen im Innenbereich	Eigentümer	Mieter bis zu dem im Vertrag festgelegten Höchstbetrag, in der Regel 500–1.000 Dirham	Eigentümer
Größere Reparaturen und Austausch von Geräten	Eigentümer	Eigentümer	Eigentümer
Verwaltung und Mietersuche	Nein	Eigentümer	Nein
Versicherung für Innenausbau und Haftpflicht	Eigentümer	Eigentümer	Eigentümer

Betriebsgebühren: Tarife für 2026 nach Wohnungsgrößen

Die Betriebsgebühren sind der größte und zugleich am besten kalkulierbare Kostenfaktor für eine Wohnung. Der Tarif wird von der RERA für jedes Gebäude separat festgelegt, richtet sich nach der Wohnfläche der Wohnung und wird von der Verwaltungsgesellschaft vierteljährlich oder einmal jährlich in Rechnung gestellt. Zum Tarif kommt eine Mehrwertsteuer von 5 % hinzu: Die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes erbringt laut Auslegung der Steuerbehörde eine steuerpflichtige Dienstleistung. Die Spanne zwischen den verschiedenen Wohnformen beträgt das Zehnfache: von 65 Dirham pro Quadratmeter und Jahr in den günstigsten Stadtteilen bis zu 500–750 Dirham in Hochhäusern mit Schwimmbädern, Fitnessstudios und Concierge-Service. Richtwerte für das Jahr 2026, umgerechnet in Quadratmeter:

Wohnform und Stadtteil	Preis pro Quadratmeter pro Jahr	Was ist enthalten
Günstige Stadtteile: International City, Discovery Gardens	65–130 Dirham	Grundreinigung, Sicherheitsdienst, Aufzüge; in Discovery Gardens ist die Klimatisierung inbegriffen
Beliebte Stadtteile: JVC, Arjan, Dubai Sports City, Dubai South	110–170 Dirham	Reinigung, Sicherheitsdienst, Schwimmbad und Fitnessstudio in den meisten Gebäuden
Mittelklasse-Hochhäuser: Business Bay, Dubai Marina, JLT	160–300 Dirham	Umfassendes Angebot an Gemeinschaftsbereichen, Concierge, Parkplätze
Premium-Hochhäuser: Downtown, Palm Jumeirah, Bluewaters	240–500 Dirham, in Markengebäuden bis zu 750	Service auf Hotelniveau
Reihenhäuser: Town Square, Damac Hills 2, Tilal Al Ghaf	30–65 Dirham, abhängig von der Wohnfläche	Straßen, Parks, Sicherheitsdienst der Wohnanlage, Beleuchtung
Villen: Arabian Ranches, Dubai Hills Estate	25–65 Dirham, abhängig von der Wohnfläche	Infrastruktur der Wohnanlage, die Villa verfügt über eigene technische Anlagen

Bei einer Villa ist der Preis pro Quadratmeter fünf- bis zehnmal niedriger als bei einer Wohnung, da die Wohnanlage für Straßen und Parks aufkommt, während die Villa über eigene Aufzüge, einen Pool und Klimaanlagen verfügt. Allerdings ist die Wohnfläche einer Villa vier- bis sechsmal größer, und die eigene Haustechnik verursacht zusätzliche Kosten, weshalb die Gesamtkosten für die Instandhaltung bei einem Haus höher sind als bei einer Wohnung.

Versorgungsleistungen und Kühlung

Strom und Wasser werden in Dubai von DEWA nach einem gestaffelten Tarif bereitgestellt: Je höher der Verbrauch, desto teurer wird jede weitere Kilowattstunde. Im Sommer steigt die Rechnung aufgrund der Klimaanlagen um das Eineinhalb- bis Zweifache. Die entscheidende Frage ist, wie die Kühlung im Haus organisiert ist, denn davon hängt bis zur Hälfte der Nebenkostenrechnung ab. Es gibt zwei Möglichkeiten:

• Klimaanlagen sind in der DEWA-Rechnung enthalten. Das Haus verfügt über eigene Split-Systeme oder eine zentrale Anlage, deren Kosten in den Betriebsgebühren enthalten sind. Es gibt keine separate Rechnung für die Kühlung; in Anzeigen wird dies als „chiller free“ bezeichnet. Typisch für JVC, Silicon Oasis, ältere Häuser in Deira und Teile von Discovery Gardens.
• Zentrale Kühlung. Das Kühlwasser wird von einer regionalen Station geliefert, die Rechnung wird von einem separaten Anbieter ausgestellt. Sie besteht aus zwei Teilen: einem festen Betrag für die angeschlossene Leistung und einem variablen Betrag für den Verbrauch. Der feste Anteil wird jeden Monat berechnet, unabhängig davon, ob die Klimaanlage eingeschaltet ist, und macht 60–80 % der Winterrechnung aus. Typisch für Downtown, Marina, Business Bay, JLT und JBR.

Richtwerte für das Jahr 2026 für bewohnte Wohnungen, im Jahresdurchschnitt: Studio – 300–500 Dirham pro Monat für DEWA plus 300–500 für die Kühlung, Einzimmerwohnung – 350–600 plus 450–800, Zweizimmerwohnung – 500–800 plus 600–1.000, Dreizimmervilla – 1.500–3.500 für DEWA mit Klimaanlagen. In den Premium-Hochhäusern Marina und Downtown beläuft sich die Sommerrechnung für die Kühlung einer großen Wohnung auf bis zu 1.500 Dirham pro Monat.

Sechs Berechnungsmodelle

Im Folgenden basieren alle Berechnungen auf sechs typischen Objekten. Die Parameter basieren auf den Durchschnittspreisen und Mietpreisen des Massenmarktes für den Sommer 2026, die Tarife für die Betriebskosten liegen im mittleren Bereich der jeweiligen Gegend. Die Bruttorendite liegt bei allen sechs Objekten zwischen 5 und 7,5 %, und gerade die Betriebskosten führen dazu, dass sich aus diesen Prozentsätzen unterschiedliche Nettobeträge ergeben. Ausgangsdaten:

Format	Fläche	Preis	Jahresmiete	Gebühren	Nebenkosten pro Jahr inkl. MwSt.
Studio im JVC, ohne separate Kühlung	40 m²	600.000 Dirham	45.000 Dirham	130 pro m²	ca. 5.500 Dirham
Einzimmerwohnung in Business Bay	70 m²	1,5 Millionen Dirham	90.000 Dirham	220 pro Quadratmeter	ca. 16.200 Dirham
Zweizimmerwohnung in Dubai Marina	120 m²	2,8 Millionen Dirham	150.000 Dirham	240 pro Quadratmeter	ca. 30.200 Dirham
Reihenhaus in einer Wohnsiedlung, drei Schlafzimmer	220 m²	2,2 Millionen Dirham	120.000 Dirham	45 pro Quadratmeter	ca. 10.400 Dirham
Villa mit Pool, vier Schlafzimmer	400 m²	6 Millionen Dirham	320.000 Dirham	40 pro Quadratmeter	ca. 16.800 Dirham
Wohnungen in einem Premium-Hochhaus	150 m²	6 Millionen Dirham	300.000 Dirham	500 pro Quadratmeter	Etwa 78.800 Dirham

Szenario 1: Sie wohnen alleine

Wenn der Eigentümer in der Wohnung wohnt, trägt er alle fünf Kostenarten. Hier fallen keine Verwaltungsgebühren an, dafür jedoch Nebenkosten, Kosten für die Kühlung und eine kommunale Abgabe in Höhe von 5 % des geschätzten Mietwerts, die über die DEWA-Rechnung abgerechnet wird. Bei einer Wohnung in einem Hochhaus mit zentraler Kühlung sind die Nebenkosten mit den Betriebsgebühren vergleichbar, bei einer Villa hingegen doppelt so hoch. Berechnung für ein Jahr:

Format	Gebäudegebühren	DEWA, Kühlung, Haustechnik	5 % Gebühr und Versicherung	Rücklage	Gesamtbetrag pro Jahr
JVC-Studio	5.500	6.000	2.750	3.000	ca. 17.000
Einzimmerwohnung in Business Bay	16.200	11.400	5.200	7.500	ca. 40.000
Zweizimmerwohnung „Marina“	30.200	16.800	8.500	14.000	ca. 70.000
Reihenhaus	10.400	21.500	7.200	16.500	ca. 56.000
Villa mit Pool	16.800	51.500	18.500	45.000	Etwa 132.000
Premium-Turm	78.800	18.000	17.000	30.000	Etwa 144.000

In der Spalte „DEWA, Kühlung, Technik“ ist die Kühlung für das Studio in der DEWA-Rechnung enthalten; für Ein- und Zweizimmerwohnungen sowie den Premium-Turm beträgt die separate Rechnung für die Kühlung 7.200, 10.800 bzw. 12.000 Dirham; bei Reihenhäusern und Villen kommen zu den Nebenkosten die Wartungskosten für Klimaanlagen, Swimmingpool und Garten hinzu: 3.500 bzw. 15.500 Dirham. Die kommunale Abgabe in Höhe von 5 % wird auf den geschätzten Mietwert berechnet.

Die Rücklage für Reparaturen beträgt 0,5 % des Preises für Wohnungen und 0,75 % für Häuser. Es handelt sich hierbei nicht um eine jährliche Zahlung, sondern um einen Betrag, den man sinnvollerweise zurücklegen sollte: Die Klimaanlage in einer Wohnung muss alle 8–10 Jahre ausgetauscht werden, der Warmwasserbereiter alle 5–7 Jahre; bei einer Villa kommen noch das Dach, die Poolpumpen und die Außengeräte hinzu.

Szenario 2: Langzeitvermietung

Bei einer Vermietung für ein Jahr oder länger gehen die Nebenkosten, die Kosten für die Klimatisierung und die kommunale Abgabe zu Lasten des Mieters, während der Eigentümer für die Hausgebühren, die Verwaltung, die Versicherung, größere Reparaturen und Leerstandszeiten zwischen den Mietern aufkommen muss. Die obligatorischen Ausgaben des Eigentümers verschlingen 16–32 % der Mieteinnahmen, mit Rücklagen für Leerstand und Reparaturen sogar 30–46 %. Berechnung für ein Jahr bei Verwaltung durch eine Agentur für 5 % der Miete:

Format	Hausnebenkosten	Verwaltung 5 %	Ejari und Versicherung	Haustechnik
JVC-Studio	5.500	2.400	700	0
Einzimmerwohnung in Business Bay	16.200	4.700	900	0
Zweizimmerwohnung in der Marina	30.200	7.900	1.200	0
Reihenhaus	10.400	6.300	1.400	3.500
Villa mit Pool	16.800	16.800	2.700	15.500
Luxus-Hochhaus	78.800	15.800	2.200	0

Dies ist ein obligatorischer Bestandteil. Hinzu kommen zwei Rücklagen: eine für Leerstandszeiten zwischen den Mietern und eine für Reparaturen im Inneren des Objekts. Die Summe der obligatorischen Ausgaben, ihr Anteil an der Miete, die Rücklagen, die Gesamtsumme einschließlich der Rücklagen und die Nettorendite nach Abzug aller Ausgaben:

Format	Obligatorisch	Anteil	Rücklagen	Gesamt	Netto
JVC Studio	8.600	19 %	4.800	13.400	5,3 %
Einzimmerwohnung in Business Bay	21.800	24 %	11.100	32.900	3,8 %
Zweizimmerwohnung Marina	39.300	26 %	20.000	59.300	3,2 %
Reihenhaus	21.600	18 %	21.300	42.900	3,5 %
Villa mit Pool	51.800	16 %	64.200	116.000	3,4 %
Premium-Turm	96.800	32 %	42.000	138.800	2,7 %

Die Rückstellung für Leerstand wird mit 4 % der Miete für Wohnungen und 6 % für Villen angesetzt: Mieterwechsel alle zwei Jahre mit einem freien Monat und Kosten für die Vorbereitung. Der feste Anteil der Kühlkosten wird in der Berechnung dem Mieter zugerechnet; wenn er vertraglich beim Eigentümer verbleibt, kommen zu den Kosten einer Einzimmerwohnung etwa 3.600 Dirham pro Jahr hinzu, bei einer Zweizimmerwohnung etwa 5.000.

Praktische Schlussfolgerung: Ein Studio in einem belebten Stadtteil verursacht die geringsten Unterhaltskosten und weist die höchste Nettorendite auf. Ein Luxushochhaus verliert fast die Hälfte der Mieteinnahmen und wird eher wegen des Wertzuwachses und des Status gekauft als wegen der Mieteinnahmen.

Szenario 3: Kurzzeitvermietung

Die Vermietung auf Tagesbasis stellt die Kostenaufstellung auf den Kopf. Nebenkosten und Kühlkosten gehen wieder zu Lasten des Eigentümers, da der Gast diese nicht bezahlt. Hinzu kommen die Lizenz für eine Privatunterkunft beim Ministerium für Wirtschaft und Tourismus, eine Vermittlerprovision von 15–25 % des Umsatzes, Reinigung und Wäsche sowie eine doppelt so schnelle Abnutzung der Möbel. Der Bruttoumsatz liegt um 40–50 % höher als bei einer Langzeitvermietung, aber auch die Kosten sind doppelt so hoch. Berechnung für beide Modelle, bei denen die Vermietung auf Tagesbasis tatsächlich gefragt ist, bei einer Auslastung von 70 %:

Artikel	Einzimmerwohnung in Business Bay	Zweizimmerwohnung in Marina
Durchschnittspreis pro Nacht und Auslastung	520 Dirham, 70 %	800 Dirham, 70 %
Bruttoeinnahmen pro Jahr	Etwa 133.000	Etwa 204.000
Provision des Betreibers 20 %	26.600	40.900
DEWA und Kühlung auf Kosten des Eigentümers	12.000	17.000
Lizenz für Gästehaus	ca. 1.500	ca. 1.500
Betriebsgebühren inkl. MwSt.	16.200	30.200
Versicherung	1.000	1.500
Rückstellung für Reparaturen bei vorzeitigem Verschleiß, 1 % des Preises	15.000	28.000
Jahresnettoeinkommen	ca. 61.000	ca. 85.000
Nettorendite	4,0 %	3,0 %
Zum Vergleich: Nettorendite bei langfristiger Vermietung	3,8 %	3,2 %

Reinigung und Wäsche werden im Kalkül über die Reinigungsgebühr auf den Gast umgelegt; die Kurtaxe in Höhe von 10–20 Dirham pro Nacht zahlt der Gast. Die Schlussfolgerung aus der Tabelle ist wichtiger als die Zahlen selbst: Die Tagesvermietung erhöht die Nettorendite einer Einzimmerwohnung um etwa einen halben Prozentpunkt, bei einer Zweizimmerwohnung hingegen um nichts. Der Aufschlag für die tägliche Vermietung besteht bei hoher Auslastung in touristischen Gebieten und entfällt bei einer Auslastung unter 60 % oder bei Übernachtungspreisen unter den kalkulierten Werten.

Szenario 4: Die Immobilie steht leer oder wird nur einen Teil des Jahres genutzt

Ein Eigentümer, der zwei bis drei Monate im Jahr vor Ort ist, zahlt fast genauso viel wie ein Dauerbewohner, da der Großteil der Kosten nicht von der Anwesenheit abhängt. Betriebsgebühren, der feste Anteil an den Kühlkosten, Versicherungen und die kommunale Abgabe auf der Grundlage des Schätzwertes fallen das ganze Jahr über an. Eine leerstehende Wohnung in Dubai ist nicht kostenlos: Eine Einzimmerwohnung in Business Bay kostet bei einer Nutzung von drei Monaten etwa 37.000 Dirham pro Jahr, also mehr als 12.000 pro bewohntem Monat. Was wird bei einer leerstehenden Wohnung berechnet:

• Betriebsgebühren in voller Höhe: 16.200 Dirham für eine Einzimmerwohnung in Business Bay.
• Fester Anteil für die Kühlung: etwa 3.600 pro Jahr bei zentraler Kühlung.
• Mindestrechnung der DEWA für die Aufrechterhaltung des Anschlusses und seltene Inbetriebnahmen: 1.500–2.000 pro Jahr.
• Kommunale Abgabe auf den geschätzten Mietwert, solange der DEWA-Vertrag auf den Eigentümer läuft: 4.500.
• Inspektionen und Lüften. In einer im Sommer verschlossenen Wohnung entstehen Schimmel und Gerüche aus trockenen Abflussrohren, daher wird eine Person benötigt, die alle zwei Wochen die Klimaanlage einschaltet und die Wasserhähne öffnet: 2.500–4.000 pro Jahr.
• Versicherung und Rücklage für Reparaturen: 700 und 7.500.

Für solche Eigentümer gibt es zwei Möglichkeiten. Die erste besteht darin, die Wohnung in den Monaten, in denen sie nicht benötigt wird, über einen Anbieter für Kurzzeitvermietungen zu vermieten, der auch die Inspektionen übernimmt. Die zweite Möglichkeit besteht darin, eine Wohnung in einem Haus ohne zentrale Kühlung zu kaufen, in dem eine leerstehende Wohnung keine festen Kosten für die Kühlung verursacht.

Villa vs. Wohnung: Wo liegt der Unterschied?

Die Betriebsgebühren für eine Villa sind niedrig, was den Eindruck erweckt, der Unterhalt sei günstig. Tatsächlich fallen bei einer Villa jedoch bestimmte Kosten an, die bei einer Wohnung nicht anfallen und in keinem Verzeichnis aufgeführt sind. Bei einer Villa mit Pool kostet die Wartung der eigenen Anlagen etwa genauso viel wie die Gemeinschaftsgebühren der Wohnanlage. Hinzu kommt:

• Swimmingpool. Wöchentliche Reinigung, Chemikalien, Wartung von Pumpen und Filtern: 400–700 Dirham pro Monat.
• Garten. Bewässerung, Rasenmähen, Austausch von Pflanzen, Arbeit des Gärtners: 300–600 pro Monat.
• Klimaanlagen. In der Villa befinden sich vier bis acht Außengeräte, jährlicher Wartungsvertrag: 2.000–4.000, Austausch eines Geräts alle 8–10 Jahre.
• Schädlingsbekämpfung. In Vorort-Siedlungen vorgeschrieben: 800–1.500 pro Jahr.
• Wasser und Strom. Eine Villa verbraucht drei- bis fünfmal so viel wie eine Wohnung; die DEWA-Rechnung im Sommer beläuft sich auf 4.000–7.000 pro Monat.
• Dach, Wassertanks, Pumpen. Eigene Infrastruktur, die in einer Wohnung in den Hausgebühren enthalten ist.

Bei der Vermietung der Villa kann ein Teil dieser Kosten vertraglich auf den Mieter übertragen werden, doch der Markt berücksichtigt dies bereits: Eine Villa, bei der die Pflege des Pools und des Gartens vom Eigentümer übernommen wird, lässt sich teurer und schneller vermieten.

Alter des Gebäudes und Rücklagen für Reparaturen

Die Höhe der Betriebsgebühren steigt mit dem Alter des Gebäudes und sinkt nicht. Aufzüge, Fassaden und Kühlsysteme in Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, erfordern eine umfassende Sanierung, und die Verwaltungsgesellschaft legt entweder im Rücklagenfonds dafür Geld zurück oder erhebt einmalige Beiträge von den Eigentümern. Vor dem Kauf einer Wohnung in einem Haus, das älter als zehn Jahre ist, sollte man den Stand des Rücklagenfonds und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten zwei Jahre anfordern: Ein leerer Fonds bei abgenutzten Aufzügen bedeutet eine einmalige Sonderumlage in den kommenden Jahren. Innerhalb der Wohnung bildet der Eigentümer seine eigene Rücklage: 0,5 % des Kaufpreises pro Jahr für neue Wohnungen, bis zu 1 % für Wohnungen, die älter als zehn Jahre sind, und für Häuser mit eigener Haustechnik.

So senken Sie die Unterhaltskosten

Ein Teil der Kosten hängt von der Wahl der Immobilie ab, ein Teil von den Vertragsbedingungen, und auf beides kann man vor dem Kauf Einfluss nehmen. Was funktioniert:

• Ein Haus ohne zentrale Kühlung. Das eliminiert den festen Anteil der Kühlkosten und macht eine leerstehende Wohnung günstiger. Besonders wichtig für diejenigen, die die Wohnung nur einen Teil des Jahres nutzen.
• Gebühren nach dem RERA-Register statt nach Angaben des Maklers. Zwei benachbarte Häuser in derselben Gegend können sich um das Doppelte unterscheiden. Häuser ohne Dachpool und ohne Hausmeister sind 30–40 % günstiger.
• Fester Anteil an den Kühlkosten im Mietvertrag. Wenn dieser zu Lasten des Mieters festgelegt ist, spart der Eigentümer 3.000–5.000 pro Jahr.
• Verwaltung gegen einen Festbetrag statt prozentual bei hoher Miete: Bei einer Villa für 320.000 pro Jahr ist der Unterschied spürbar.
• Versicherung für Innenausstattung und Haftpflicht für einige hundert Dirham statt einer Rückstellung für Wasserschäden bei Nachbarn.
• Jahresvertrag für Klimaanlagen statt Reparaturen nach Bedarf: Durch planmäßige Wartung verdoppelt sich die Lebensdauer der Geräte.

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

Die Bedingungen sollten vor der Anzahlung geklärt werden, da sie nach Abschluss des Geschäfts nicht mehr geändert werden können. Was Sie anfordern und wo Sie es überprüfen sollten:

• Den genehmigten Gebührensatz für das laufende Jahr im RERA-Register und die Entwicklung über drei Jahre.
• Ausstehende Gebühren des Verkäufers: Diese gehen mit der Wohnung über, und eine Bescheinigung des Bauträgers bestätigt deren Nichtvorhandensein.
• Die Art der Kühlung und wer in der Praxis des Hauses den festen Anteil bezahlt.
• Stand des Rücklagenfonds und Pläne für größere Instandhaltungsmaßnahmen bei der Verwaltungsgesellschaft.
• Das Alter der Klimaanlagen und des Warmwasserbereiters in der Wohnung: deren Austausch ist die erste größere Ausgabe für den neuen Eigentümer.
• DEWA-Rechnungen und Rechnungen für die Kühlung des Vorjahres beim Verkäufer oder Mieter: Der tatsächliche Verbrauch sagt mehr aus als jede Schätzung.

Außerhalb von Dubai

In Abu Dhabi, Sharjah und den nördlichen Emiraten ist die Struktur der Unterhaltskosten dieselbe, jedoch gelten eigene Tarife und Regulierungsbehörden. Die Betriebsgebühren werden nicht von der RERA, sondern von der örtlichen Behörde genehmigt, die Versorgungsrechnungen werden von lokalen Anbietern ausgestellt, kommunale Abgaben von Mietern gibt es nicht überall und sie werden nach eigenen Regeln berechnet. Für alle Emirate gilt eine gemeinsame Regel: Fordern Sie vor dem Kauf die genehmigten Gebühren und die Stromrechnungen des vergangenen Jahres an, statt sich auf einen durchschnittlichen Marktwert zu verlassen. In Abu Dhabi sind die Gebühren auf den Inseln mit hoher Hochhausdichte mit denen in Dubai vergleichbar, in Sharjah und Ajman liegen sie deutlich niedriger, da es dort weniger Gemeinschaftsbereiche gibt.

Fehler, die Geld kosten

Die meisten Fehler bei der Berechnung der Unterhaltskosten wiederholen sich bei Käufern Jahr für Jahr. Die häufigsten sind:

• Der Gebührensatz stammt aus der Anzeige. Der tatsächliche Satz liegt um 20–40 % höher, da in der Anzeige die Mehrwertsteuer nicht berücksichtigt ist oder der Satz des Vorjahres angegeben ist.
• Die Kosten für die Klimatisierung wurden nicht berücksichtigt. Der Käufer rechnet die DEWA-Kosten aufgrund seiner Erfahrungen mit Split-Systemen zu Hause, erhält dann aber eine zweite Rechnung vom Kühlungsanbieter.
• Die Villa wurde nach dem Tarif für Wohnsiedlungen berechnet. Pool, Garten und Klimaanlagen verdoppeln den Endbetrag.
• Leerstand ist nicht einkalkuliert. Ein Monat ohne Mieter alle zwei Jahre bedeutet einen Einkommensverlust von 4 %, und das ist bei großen Objekten noch optimistisch gerechnet.
• Die Rücklage für Reparaturen beträgt null. Eine Klimaanlage, die im Juli ausfällt, kostet 5.000 bis 8.000, und der Mieter wird nicht warten.
• Eine leerstehende Wohnung gilt als kostenlos. Nebenkosten, der feste Anteil für die Kühlung und die kommunale Abgabe fallen das ganze Jahr über an.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel kostet der Unterhalt einer Wohnung in Dubai pro Jahr?

Für eine Einzimmerwohnung in einem Mittelklasse-Hochhaus belaufen sich die Kosten auf etwa 40.000 Dirham pro Jahr, wenn man selbst darin wohnt, und auf etwa 22.000 Dirham an obligatorischen Ausgaben bei Vermietung, ohne Rücklagen für Leerstand und Reparaturen. Ein Studio in einem Massenwohnviertel kostet halb so viel, eine Wohnung in einem Premium-Hochhaus ist dreimal so teuer.

Wer zahlt die Betriebskosten, wenn die Wohnung vermietet wird?

Immer der Eigentümer. Der Mieter zahlt Strom, Wasser, den Verbrauch für die Klimatisierung und die kommunale Abgabe von 5 % über die DEWA-Rechnung. Der feste Anteil für die Klimatisierung wird vertraglich geregelt.

Was ist teurer im Unterhalt: eine Villa oder eine Wohnung?

Eine Villa. Die Gebühren der Wohnanlage sind zwar niedrig, aber der Pool, Garten, die eigenen Klimaanlagen und die drei- bis fünfmal höheren Nebenkosten im Vergleich zu Wohnungen summieren sich auf etwa 130.000 Dirham pro Jahr für eine Villa im Wert von 6 Millionen gegenüber 70.000 Dirham für eine Zweizimmerwohnung im Wert von 2,8 Millionen.

Lohnt es sich mehr, täglich zu vermieten?

Bei einer Einzimmerwohnung in einer Touristengegend mit einer Auslastung von 70 % ist die Nettorendite um einen halben Prozentpunkt höher als bei einer Langzeitmiete, bei doppelt so hohem Aufwand. Bei einer Zweizimmerwohnung gibt es fast keinen Unterschied. Bei einer Auslastung unter 60 % ist die Vermietung auf Tagesbasis unrentabel.

Wie viel kostet eine leerstehende Wohnung?

Eine Einzimmerwohnung in einem Hochhaus mit zentraler Kühlung – etwa 30.000 bis 37.000 Dirham pro Jahr, einschließlich Nebenkosten, des festen Anteils für die Kühlung, der kommunalen Bewertungsabgabe, der Mindestrechnung der DEWA und der Inspektionen. Bei einem Haus ohne zentrale Kühlung verringert sich dieser Betrag um etwa 4.000.

Wo kann man die Gebühren eines bestimmten Gebäudes überprüfen?

Im RERA-Gebührenregister auf dem Portal des Grundstücksamtes oder in der Dubai REST-App unter Angabe des Gebäudenamens. Dort ist auch ersichtlich, ob der Gebührensatz für das laufende Jahr genehmigt wurde und wie er sich verändert hat.

Was Sie unbedingt beachten sollten

• Die Nebenkosten werden nach Umfang und nicht nach Preis berechnet. Bei einem Studio in JVC entfallen 19 % der Miete auf die obligatorischen Nebenkosten, bei einem Premium-Hochhaus sind es 32 %.
• Je nach Situation ändert sich der Zahlungspflichtige. Bei Vermietung gehen die Nebenkostenrechnungen und die kommunale Abgabe zu Lasten des Mieters, bei Leerstand und während der Lebenszeit des Eigentümers gehen sie zu Lasten des Eigentümers.
• Eine Villa ist selbst bei einem niedrigen Mietpreis teurer als eine Wohnung. Pool, Garten und Klimaanlagen erhöhen die Gebühren der Wohnanlage um 15.000 bis 20.000 Dirham pro Jahr.
• Die Tagesvermietung ist nicht für alle Wohnformen rentabel. Bei einer Einzimmerwohnung in einer Touristengegend beträgt der Renditegewinn einen halben Prozentpunkt, bei einer Zweizimmerwohnung null.
• Eine leerstehende Wohnung kostet 30.000 Dirham und mehr. Eine zentrale Klimaanlage mit Festkostenanteil verteuert sie, ein Haus ohne diese Anlage ist günstiger.
• Die Höhe der Gebühren wird vor der Anzahlung im RERA-Register überprüft. Die Gebühren benachbarter Häuser können sich um das Doppelte unterscheiden, und dies lässt sich nach dem Kauf nicht mehr ändern.

Bitten Sie um zwei Berechnungen: zum Selbstbewohnen und zur Vermietung

Wir berechnen die Unterhaltskosten für jede Immobilie in zwei Szenarien vor der Leistung der Anzahlung: wie viel sie den Eigentümer kostet, der darin wohnt, und wie viel von der Miete nach Abzug aller obligatorischen Ausgaben und Rücklagen übrig bleibt. In die Berechnung fließen der im RERA-Register genehmigte Gebührensatz inklusive Mehrwertsteuer, die Art der Klimatisierung und deren fester Anteil, die Nebenkostenabrechnungen des Vorjahres, die Verwaltungsgebühr sowie Rücklagen für Stillstandzeiten und Reparaturen entsprechend dem Alter des Gebäudes ein.

Sehen Sie sich unsere Angebote in den VAE an und hinterlassen Sie eine Anfrage: Wir wählen Objekte passend zu Ihrem Szenario aus und senden Ihnen für jedes eine Übersichtstabelle wie in diesem Artikel mit der Nettorendite nach Abzug aller Kosten zu.