2026年如何在迪拜购买公寓：购房流程

在迪拜，一套现房交易可在一天内完成。买卖双方前往登记处办理手续，到了傍晚，新业主就能拿到房产证。而为这一天做准备却需要数周时间，买家正是在这期间蒙受了经济损失。

2026年，相关规定发生了显著变化。银行不再将登记费和中介佣金计入贷款额度，且自2月起，“黄金签证”可针对已办理抵押贷款的公寓或处于建设阶段的房产发放。 经历三年增长后，市场首次出现停滞：第二季度交易量下降了约三分之一，但房价仍高于去年水平。

本文将分步骤解析购房流程：谁可以在哪里购房、除房价外还需要支付多少费用、现房和期房的交易流程有何不同、如何核实卖方资质，以及登记后应办理哪些手续。 数据仅供参考，基于2026年9月的情况，具体交易的法律细节应向阿联酋的律师确认。

谁可以在迪拜购买公寓

外国人无需居留许可，也无需当地合作伙伴，即可在迪拜购买拥有完全所有权的公寓。仅需护照即可。 但有一项限制：外国人的产权仅在“自由持有区”（freehold zones）内有效，这些区域的清单由迪拜酋长2006年第3号法令批准。此类区域超过五十个，几乎所有新开发项目都建在这些区域内。

在这些区域之外，出售的则是长期租赁权，或是仅限阿联酋及海湾国家公民购买的房产。核查具体房产的产权状况非常简单。 产权证书上会注明产权类型，而在Dubai REST应用程序中，可以查询任何房产的详细信息。开始搜索前需要了解以下几点：

• 买家的年龄和身份。任何成年人都可以购房，在阿联酋，成年年龄为21岁。无论是购房、持有房产还是出租，均无需居民身份。
• 产权形式。公寓可登记在个人名下，也可登记在公司名下。若由其他国家的公司购买，则需获得单独批准，因此最好提前咨询律师。
• 共同购买。两名及以上业主将共同登记在同一份产权证书上，并注明各自的份额。
• 资金来源。款项必须从您的账户转出。若使用现金或第三方账户付款，将引发房产登记处及卖方银行的质疑。

现房还是新房

这是首要选择，它将决定后续的所有操作流程。 现房从第一个月起即可产生收益，过户手续一天内即可办妥，且价格与产权证上标注的金额一致。新房起初价格较低，但资金会被冻结两到四年，且只有在房屋交付后才能产生收益。 2026年第二季度，迪拜约70%的交易涉及新房，而二手房市场的跌幅明显大于新房市场。

这两种选择的差异不仅体现在价格上。以下是主要参数的对比：

参数	现房	新房
付款方式	登记时支付全款，最高可申请80%的按揭贷款	开发商提供分期付款，通常为60/40或80/20
产权证明	产权证书	房屋交付前通过Oqood办理临时登记
资金流向	通过登记处支付给卖方	汇入由DLD监管的项目托管账户
租金收入	交易完成后立即支付	房屋交付后，约两至四年
主要风险	隐性债务及公寓状况	工期延误以及效果图与实际成果之间的差异
4%的DLD税费	产权过户时	在Oqood注册时，合同签订后立即

购房总价（含公寓价格以外的费用）

广告中的价格并非最终总额。此外还需加上迪拜土地局（DLD）的费用、登记处费用、中介佣金，以及办理抵押贷款时的银行费用。 若以现金购房，请预留房价6–7%的额外费用；若办理按揭贷款，则需预留8–9%。截至2026年9月的费用明细：

费用项目	金额	支付方
DLD登记费	房价的4%	根据法律规定，双方各承担2%；但实际操作中，全部费用由买方承担
DLD行政费	每套公寓580迪拉姆	买方
登记处服务费	房价在500,000迪拉姆及以上时为4,000迪拉姆加增值税；低于该金额时为2,000迪拉姆加增值税	买方
产权证书的签发	250迪拉姆	买方
代理佣金	价格的2%外加5%的增值税	买方
转售时需提供开发商出具的证明（NOC）	500–5 000迪拉姆	由卖方承担，但通常转嫁给买方
抵押登记	贷款金额的0.25% 加上290迪拉姆	借款人
贷款办理及评估	约占贷款金额的1%，另加2,500–3,500迪拉姆的评估费	借款人

实际结论：DLD费用的分摊比例应在F表中明确规定，该表需由双方在交易前签署。如果卖方愿意自行承担其2%的份额，这一点必须在文件中注明。在登记日之前达成的口头协议不会生效。

如何根据需求选择公寓

自住公寓与投资公寓是截然不同的两类房产，在此类选择中犯错的代价远高于价格上的失误。若用于出租，关键在于需求稳定的区域以及较低的物业费；若用于自住，则户型布局、学校资源及通勤距离更为重要。 2026年夏季迪拜的平均每平方米价格约为1.9万至2.1万迪拉姆，但各区域之间的价格差异超过五倍，因此平均数值参考价值有限。每套房源需核查的要点：

• 物业费。在普通社区，每年每平方米约110–170迪拉姆（含增值税）；中档公寓楼为160–300迪拉姆；高端公寓楼则为240–500迪拉姆及以上。 这些费用会吞噬1.5–3个百分点的总收益率。每栋楼的收费标准均公布在RERA登记册中。
• 楼龄与开发商。楼龄超过十年的楼盘需对工程系统和电梯进行状况评估。公共区域的维修费用由业主承担。
• 流动性。位于需求旺盛区域的单间公寓和一居室，比稀有项目中的大户型公寓更容易售出。
• 户型和楼层。对租金的影响小于买家预期，但对房价影响很大。对于投资型房产而言，这往往意味着多付了钱。

如何核实卖家、经纪人和房产情况

核查过程仅需几天时间，其成本远低于它所预防的任何错误。 所有核查均通过政府服务平台进行，与卖方和经纪人无关。任何文件均不得仅凭经纪人的一面之词就予以采信。DLD设有公开登记册，这些登记册可解答以下每个问题。支付定金前应核查事项：

• 房产经纪人。经纪人必须持有带有BRN编号的RERA卡，而房源广告必须附有Trakheesi许可编号。这两项信息均可通过Dubai REST应用程序进行核查。若房源广告未显示许可编号，则应拒绝交易。
• 业主。卖方护照和阿联酋身份证上的姓名必须与产权证书上的姓名逐字一致。该文件可通过二维码或Dubai REST进行核验。
• 产权负担。抵押、查封、法律纠纷。相关信息需向DLD查询，开发商出具的证明则需确认不存在物业管理费欠款。
• 公用事业欠款。若在交易前未结清欠款，欠DEWA的款项将随房产一并转移。
• 针对新建房产。项目在DLD的注册情况、托管账户号码以及开发商在RERA注册处的状态。若付款至非项目托管账户，该款项不受法律保护。

现房购买流程

在二手房市场购买现房时，所有区域和所有开发商的交易流程均遵循同一模式。具体时限取决于卖方或买方是否存在抵押贷款。 纯现金交易通常在一至两周内完成，涉及两家银行的交易则需四至六周。具体步骤按发生顺序如下：

• 要约与F表。双方签署F表格式的谅解备忘录，即标准DLD合同。其中载明价格、期限、费用分摊以及交易撤销罚金（通常为房价的10%）。
• 定金。买方开具金额为总价10%的支票，收款人为卖方。该支票由经纪人保管，仅在登记当天转交给卖方。
• 开发商出具的证明。卖方向物业管理公司申请无异议证明（NOC）。该证明确认该房产无欠款，且开发商不反对此次交易。办理时限为1天至2周。
• 解除卖方的抵押贷款。如果公寓已被抵押，买方或其银行将剩余债务直接支付给卖方的银行，卖方银行随后出具解除抵押的证明文件。
• 登记日。双方前往登记处，买方提交支付房款及费用的银行支票，当天即会签发以新业主名义登记的房产证。
• 交接。移交钥匙、门禁卡，并将DEWA账户过户至新业主名下。

购买新房的流程

购买新房时，买方只需与一个合同方——开发商——打交道，所有保障均基于两部迪拜法律： 《托管账户法》（2007年第8号）和《临时登记法》（2008年第13号）。 在建公寓的款项仅可汇入项目的托管账户。开发商将在DLD监督下，随着各建设阶段的推进，从该账户中提取资金。操作流程如下：

• 预订。填写预订表并支付首付款，通常为5%–10%。在此阶段，应核对托管账户号码是否与DLD登记册中的信息一致。
• 买卖合同。签署包含付款时间表、户型图、交付日期及允许延迟期限的买卖合同（SPA）。请注意面积：销售面积以文件记载为准，而非渲染图所示。
• Oqood登记。开发商将合同登记在DLD临时登记册中，买家支付4%的登记费并获得证书。若无该证书，合同不受法律保护，因此需在签约后的头几周内确认登记是否完成。
• 按计划付款。每笔款项均需汇入注明公寓号的托管账户。务必按时付款：合同赋予开发商在逾期时解除交易的权利。
• 房屋交付。检查公寓、编制未完工项目清单、整改问题、支付最后一期款项，并领取取代Oqood的产权证书。

抵押贷款：对购房者的变化

阿联酋的抵押贷款发放对象为居民，以及部分具有可证实收入的非居民。贷款限额由阿联酋中央银行设定，各银行不得超出该限额。 自2025年2月1日起，银行不再承担DLD费用及代理佣金。这6%的费用需由购房者在首付款之外自行承担。2026年的主要参数：

条件	外国居民	非居民
500万迪拉姆以下的首次购房	最高80%	最高50–60%，部分银行最高可达65%
500万迪拉姆以上的公寓	最高70%	视具体情况而定
第二套及后续房产	最高60%	视具体情况而定
在建公寓	最高50%	通常不予资助
所有贷款的还款额	不超过收入的50%	不超过收入的50%
贷款金额	最高为年收入的7倍	不超过7倍年收入

银行将在三至七个工作日内给予初步批准，最终批准需在公寓评估完成后进行，此过程还需五至十天。贷款利率以银行评估价为基准，而非合同标价。若评估价低于合同标价，差额需由购房者自行补足。

首次购房计划

2025年7月，DLD与经济和旅游部联合推出了面向首次购房者的专项计划。首年就有超过3,200名居民从中受益。 申请条件简单：持有阿联酋居留签证、在迪拜自由持有区无房产，且公寓价格不超过500万迪拉姆。 该计划并不免除DLD的费用，但可让申请人享受合作伙伴提供的优惠：新项目优先购买权、开发商折扣、通过合作伙伴银行的银行卡分期支付费用，以及优惠的抵押贷款利率。 注册通过Dubai REST应用程序进行。获批后，购房者将获得二维码，并向开发商和银行出示。

在登记处办理交易手续

产权过户由代表DLD运营的持牌登记处办理。买方、卖方、经纪人以及（如涉及抵押贷款）银行代表需到场。整个流程耗时一至两小时。需携带以下材料：

• 双方的护照和阿联酋身份证（Emirates ID）。若一方无法亲自到场，可由持有阿联酋认可的公证委托书的受托人代为出席。
• 银行支票。包括以卖方或其银行名义开具的房产价款支票、以DLD名义开具的4%手续费支票，以及支付给登记处的服务费支票。交易当日不接受个人支票和银行转账。
• 开发商出具的证明；若卖方曾有抵押贷款，则需提供解除抵押的文件。
• 已签署的F表及向经纪人支付佣金的付款凭证。

付款后，登记处将信息录入登记册，证书将于当天发送至电子邮箱。纸质文件可应要求提供。电子版本具有法律效力，下次出售时将核查该版本。

登记后需办理的事项

收到证书后，业主需履行若干强制性缴费义务并办理多项登记手续。物业费自产权转移之日起开始计收，无论该公寓是否有人居住。前几周需办理的事项：

• DEWA账单。需将账单过户至新业主名下，每套公寓需缴纳2,000迪拉姆押金。未办理此手续将无法使用水电。
• 物业费。由物业管理公司开具账单，通常按季度收取。具体金额及支付方式应在交易当天确认。
• Ejari租赁登记。若公寓用于出租，每份租赁合同均需在Ejari系统中登记。未登记的情况下，租户无法开通公用事业服务，业主也无法向租赁委员会提出申请。
• UAE Pass。需持有经过验证的账户，方可通过政府服务平台管理房产。未持有Emirates ID的非居民，需通过授权代表或付费服务中心办理相关事务。
• 保险。虽非强制要求，但装修保险和邻居责任险每年费用约为几百迪拉姆。

购房签证

购买公寓可获得居留权，但并非自动获得。申请“黄金签证”的门槛以DLD的评估为准，而非合同价格。自2026年4月起，两年期签证不再设有最低门槛。 2026年有两种申请方式：

• 购买现房可获两年期居留签证。 自2026年4月29日起，750,000迪拉姆的门槛被取消：单一业主无论房产价值多少均可提交申请；若为共同所有，每位业主需持有价值不低于400,000迪拉姆的份额。 在建住房在竣工前不符合申请条件。居留许可有效期将延续至该公寓仍处于申请人名下为止。
• 购房价值达200万迪拉姆及以上可获十年期“黄金签证”。自2026年2月起，按DLD评估标准，抵押贷款购房亦符合申请条件，且对已偿还份额无要求，仅需提供银行出具的无异议函。 多套公寓可合并计算以达到门槛要求。

关于在建房产，各方说法不一。 有消息称，根据2月份的政策调整，只需注册价值200万迪拉姆的Oqood合同即可；也有消息称，已偿还金额需达到200万迪拉姆。该条款需在提交申请当日向DLD确认。 这两种签证均赋予担保家属的权利，而“黄金签证”对在该国的最低居留期限没有要求。

会造成经济损失的错误

购房过程中出现的大多数问题在不同交易中反复出现。原因通常不在于规则复杂，而在于操之过急以及对口头协议的轻信。最常见的错误包括：

• 在核查前支付定金。在核对房产证、护照及开发商证明文件前就向卖方开具支票。若发现问题，定金能否退还取决于F表中的具体表述。
• 款项汇入错误账户。新房款项汇入了开发商公司的账户，而非项目的托管账户。此类付款不受托管法保护。
• 未计入各项费用的预算。买家原以为首付只需20%，却发现实际需支付26%–27%（含各项费用），而银行不再为这些费用提供贷款。
• 广告宣传中的收益率。7%–8%的毛收益率在扣除运营费、空置期损失及物业管理费后，实际仅剩4%–5%。计算时应以净收益为准。
• 未经认证的授权书。登记处不接受未经认证和翻译的外国授权书，导致交易延期。
• 未经律师审核的合同。开发商的销售协议（SPA）是根据开发商的利益起草的。关于交付延迟、面积变更和合同解除的条款，在签署前应与律师一起仔细阅读。

常见问题

不亲自前往迪拜能否购买公寓？

可以。交易由持有经阿联酋领事馆认证或经公证并翻译的授权书的受托人代为办理。公寓的实地考察及新房验收最好亲自进行，或委托独立专家代为办理。

购房和持有房产需要缴纳税费吗？

迪拜没有年度房产税，个人租金收入也不需缴税。购房时需缴纳4%的一次性DLD费用，中介服务费需缴纳5%的增值税，此外还有物业管理费。

公寓多久能转售？

已竣工的公寓——在完成登记后随时可以转售。在建公寓——在支付开发商规定的份额（通常为房价的30%–40%）并缴纳开发商出具的证明文件费用后，即可转售。

如果开发商延迟交付会怎样？

合同通常允许最长12个月的延期，且不产生违约金。若延期时间更长，买方有权根据购房合同（SPA）条款要求赔偿；若项目停工，款项将通过DLD从托管账户退还。

可以用加密货币支付房款吗？

直接向房产登记处支付——不行。 部分开发商接受通过持牌中介机构以迪拉姆结算的付款，但DLD手续费及登记费用始终以迪拉姆支付。个人之间绕过托管账户进行的交易不受保护。

重要注意事项

• 仅需护照即可。外国人在自由持有区购买房产时，无需居留权即可获得完全所有权。
• 房价外加6–9%的费用。其中包括4%的DLD费用、登记处费用、中介佣金，以及按揭贷款时的银行费用（自2025年起，这些费用将不再纳入贷款额度）。
• 付定金前需核查。经纪人、业主、产权负担及托管账户信息可在DLD公开登记册中进行核查，耗时数天。
• 现房一天即可完成交易，新房则需数年。一种情况只需填写F表并前往登记处办理；另一种情况则需签署SPA、Oqood协议并使用托管账户。
• 购房签证申请门槛已降低。 自2026年4月起，对于现房房产的唯一业主，两年期签证不再设最低价值门槛；自2026年2月起，“黄金”签证的评估价值需达到DLD评估的200万起，且包括按揭房产。

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