Immobilienkauf in Dubai aus dem Ausland: Vollmacht, Zahlungen aus dem Ausland und die vom Katasteramt geprüften Unterlagen

Kann man in Dubai aus der Ferne Immobilien kaufen? Drei Möglichkeiten

Der Kauf von Immobilien in Dubai aus dem Ausland ist für Ausländer legal: Das Gesetz Nr. 7 von 2006 erlaubt Nicht-Staatsangehörigen der VAE den Erwerb von Eigentumsimmobilien in vom Herrscher festgelegten Gebieten, und das DLD akzeptiert einen gültigen Reisepass von nicht ansässigen Käufern. Sie benötigen für den Kauf weder ein Aufenthaltsvisum für die VAE noch eine Emirates-ID. Der Aufenthalt im Ausland beeinflusst lediglich die Art und Weise, wie Sie den Kaufvertrag unterzeichnen und die Zahlung vornehmen – nicht jedoch, ob Sie die Immobilie kaufen dürfen.

Für Nichtansässige gibt es keine einfache Online-Lösung. Der DLD-Service „Kauf oder Verkauf von Immobilien über Dubai Now“ ist rund um die Uhr verfügbar, steht jedoch nur Inhabern einer Emirates-ID und eines UAE PASS zur Verfügung – und zwar ausschließlich für Objekte in Gebieten mit Eigentumsrecht, die frei von Hypotheken oder Beschränkungen sind. Ein Immobilienkäufer, der im Ausland lebt, nutzt einen von drei Wegen:

Weg	Wer unterzeichnet und registriert	Wohin das Geld fließt	Was Sie erhalten
Neubau-Einheit von einem Bauträger	Sie unterzeichnen den Kaufvertrag (SPA); der Bauträger trägt den Verkauf in das Oqood-Zwischenregister ein	Das Treuhandkonto des Projekts	Registrierung bei Oqood, anschließend Eigentumsurkunde bei der Übergabe
Fertiggestellte Immobilie (Wiederverkauf) über einen Anwalt	Ihr Anwalt erscheint mit einer beglaubigten Vollmacht beim Treuhandzentrum	An den Verkäufer und an das DLD bei der Übertragung	Elektronische Eigentumsurkunde auf Ihren Namen
Bezugsfertige Wohnung, nur ein kurzer Weg	Sie nehmen persönlich an der Eigentumsübertragung teil; alles davor wird aus der Ferne erledigt	An den Verkäufer und an das DLD bei der Eigentumsübertragung	Elektronische Eigentumsurkunde auf Ihren Namen

Kurz gesagt: Der Off-Plan-Weg erfordert weder einen Anwalt noch eine Reise, der Wiederverkaufsweg erfordert entweder einen Anwalt oder Ihre persönliche Anwesenheit am Tag der Eigentumsübertragung, und jeder Weg endet mit einer DLD-Registrierung auf Ihren Namen. Entwicklerprojekte sind unter „Off-Plan“ und „Projekte“ aufgeführt, bezugsfertige Einheiten unter „Sekundärmarkt“.

Vollmacht für Immobilien in Dubai: Was das Land Department akzeptiert

Eine Vollmacht für den Kauf einer Immobilie in Dubai ermöglicht es einem Bevollmächtigten, den Vertrag in Ihrem Namen zu unterzeichnen und zu registrieren, und die DLD-Registrierungsstelle für Verkäufe akzeptiert Anträge vom Käufer und Verkäufer „oder deren gesetzlich bevollmächtigten Vertretern“. Seit dem DLD-Rundschreiben Nr. 29/R/2025 vom 16. Juli 2025 gelten strenge Anforderungen für im Ausland ausgestellte Vollmachten. Da das Rundschreiben nicht auf der DLD-Website veröffentlicht ist, stützen sich die folgenden Punkte auf Zusammenfassungen der Anwaltskanzleien BSA (19. August 2025) und ANDERS (24. November 2025):

• Aktuell. Die Vollmacht muss innerhalb der letzten zwei Jahre vor ihrer Einreichung ausgestellt worden sein.
• Spezifisch. Sie muss die Art der Transaktion ausdrücklich genehmigen – zum Beispiel den Kauf einer Immobilie in Dubai. Eine allgemeine Vollmacht ohne diesen Wortlaut erfüllt diese Anforderung nicht.
• Beglaubigt. Sie muss im Ausstellungsland notariell beglaubigt, von der dortigen Botschaft oder dem Konsulat der VAE legalisiert und vom Außenministerium der VAE (MOFA) beglaubigt sein.
• Übersetzt. Eine beglaubigte arabische Übersetzung durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer.
• Original. Das Originaldokument ist erforderlich; laut den Zusammenfassungen werden nicht beglaubigte elektronische oder gescannte Kopien nicht akzeptiert.
• Verkaufserlös. Laut ANDERS werden beim Verkauf einer Immobilie im Rahmen einer Vollmacht Schecks an den Eigentümer ausgestellt; eine Zahlung an den Bevollmächtigten wird nur akzeptiert, wenn dies sowohl im Kaufvertrag als auch in der Vollmacht ausdrücklich festgelegt ist.

Wählen Sie den Bevollmächtigten genauso sorgfältig aus wie die Immobilie selbst. Eine Vollmacht, die es dem Bevollmächtigten erlaubt, Gelder entgegenzunehmen oder weitere Dokumente zu unterzeichnen, gewährt ihm die tatsächliche Kontrolle über Ihr Geld. Beschränken Sie die Vollmacht auf eine Immobilie, eine Transaktion und einen festgelegten Zeitraum. Sollten sich Ihre Pläne ändern, widerrufen Sie die Vollmacht noch vor der Unterzeichnung durch den Bevollmächtigten über den Notar, der sie ausgestellt hat, und informieren Sie das Treuhandzentrum sowie Ihren Makler; das DLD bietet zudem einen Service zur Aufhebung von Vollmachten an.

So lassen Sie eine Vollmacht im Ausland beglaubigen: Die VAE sind nicht Vertragspartei des Apostille-Übereinkommens

Die VAE sind kein Vertragsstaat des Haager Apostille-Übereinkommens, daher ersetzt eine Apostille nicht die Beglaubigung einer in Dubai verwendeten Vollmacht. In der Statustabelle der Haager Konferenz sind die VAE nicht aufgeführt, während Saudi-Arabien, Oman und Bahrain Vertragsstaaten sind. Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht für einen Immobilienkauf in Dubai durchläuft eine Reihe von Beglaubigungsschritten, bevor ein Treuhandzentrum in Dubai sie für eine Eigentumsübertragung akzeptieren kann.

Die Kette (Schritte 2–4 gemäß der Beschreibung des Außenministeriums der VAE, Schritte 1 und 5 gemäß den Zusammenfassungen der Anwaltskanzleien zum Rundschreiben des DLD):

1. Beglaubigung der Vollmacht in dem Land, in dem Sie wohnen.
2. Beglaubigung durch das Außenministerium dieses Landes (oder die von diesem benannte Stelle).
3. Beglaubigung durch die Botschaft oder das Konsulat der VAE in diesem Land.
4. Beglaubigung durch das Außenministerium der VAE. Einige Vertretungen der VAE bieten mittlerweile eine digitale Beglaubigung an: Die Vertretung in London versendet beispielsweise per E-Mail eine Kopie, die „digital von der Botschaft der VAE und vom Außenministerium beglaubigt“ ist und unter verify.mofa.gov.ae überprüft werden kann.
5. Beglaubigte Übersetzung ins Arabische durch einen in den VAE zugelassenen Übersetzer.

Die Reihenfolge ist entscheidend: Ein Botschaftsstempel ohne Beglaubigung durch das Innenministerium wird abgelehnt, und eine Beglaubigung durch das Außenministerium darf nicht vor der der Botschaft erfolgen. Berücksichtigen Sie bei der Planung des Termins für die Eigentumsübertragung die Bearbeitungszeit für jeden Schritt und denken Sie an die zweijährige Gültigkeitsdauer der Vollmacht selbst.

Dubai Courts betreibt einen digitalen Notariatsdienst, der auch Vollmachten umfasst, wobei die Teilnahme laut einem Bericht der „Gulf News“ zur Einführung im Jahr 2021 „virtuell oder persönlich“ erfolgen kann. Die „Gulf News“ berichtete im Jahr 2023, dass der Zugang über UAE PASS erfolgt, und wir fanden keine offizielle Bestätigung dafür, dass Personen im Ausland ohne Emirates-ID diesen Dienst nutzen können. Klären Sie die Teilnahmeberechtigung bei den Gerichten von Dubai ab, bevor Sie sich auf diesen Weg verlassen.

Herkunft der Mittel und AML-Prüfungen beim Kauf aus dem Ausland

Jeder Immobilienkauf in Dubai unterliegt Geldwäscheprüfungen (AML): Makler erheben eine Kopie des Reisepasses oder der Emirates-ID des Käufers und müssen Transaktionen, die in bar in Höhe von 55.000 AED oder mehr oder in Form von virtuellen Vermögenswerten getätigt werden, an die Finanzermittlungsstelle der VAE melden. Das derzeit geltende Bundesgesetz ist das Bundesgesetz Nr. 10 von 2025, das seit dem 14. Oktober 2025 in Kraft ist; es hob das Bundesgesetz Nr. 20 von 2018 auf.

Die Meldepflicht geht auf eine Bekanntmachung des Wirtschaftsministeriums vom 7. Juli 2022 zurück. Immobilienmakler und -vermittler reichen über das goAML-System einen Immobilienaktivitätsbericht (REAR) für den Kauf und Verkauf von Eigentumsimmobilien ein, wenn:

• eine oder mehrere Barzahlungen in Höhe von 55.000 AED oder mehr den Preis ganz oder teilweise decken;
• der Kaufpreis ganz oder teilweise in virtuellen Vermögenswerten gezahlt wird;
• die verwendeten Mittel aus einem virtuellen Vermögenswert umgewandelt wurden.

Von privaten Immobilienkäufern verlangt das Ministerium Kopien einer Emirates-ID oder eines gültigen Reisepasses; Unternehmen müssen zusätzlich die Gewerbelizenz, die Satzung und das Register der wirtschaftlichen Eigentümer vorlegen. In den Immobilienrichtlinien des Ministeriums werden Makler aufgefordert, zu überprüfen, ob der Kauf dem Profil des Kunden entspricht, und es heißt, sie „können Bankreferenzen oder Bankkontoinformationen anfordern“.

In der Praxis sollten Sie vor der Reservierung einer Immobilie eine Unterlagenmappe zur Herkunft der Mittel vorbereiten: Kontoauszüge, aus denen das Guthaben auf Ihrem eigenen Konto hervorgeht, sowie ein Dokument, das die Herkunft der Mittel belegt – Gehaltsabrechnungen, einen Kaufvertrag für eine andere Immobilie, einen Dividenden- oder Erbschaftsnachweis. Ein Käufer, der die Herkunft der Mittel nicht nachweisen kann, sollte kein Ferngeschäft abschließen (siehe: Für wen ist der Fernkauf nicht geeignet?).

So bezahlen Sie eine Immobilie in Dubai aus dem Ausland: Banküberweisung, Treuhandkonto und Bankschecks

Die Zahlung für eine im Bau befindliche Immobilie in Dubai erfolgt auf das Treuhandkonto des Projekts: Gemäß Gesetz Nr. 8 von 2007 werden Zahlungen von Käufern von im Bau befindlichen Immobilien auf ein Konto eingezahlt, das bei der Treuhandstelle im Namen des Projekts eröffnet wurde. Das Treuhandkonto ist ausschließlich für die Errichtung dieses Projekts bestimmt. Überprüfen Sie vor jeder Überweisung, ob der Name des Begünstigten in den Zahlungsanweisungen mit dem in Ihrem Kaufvertrag (SPA) und Ihrem Zahlungsplan angegebenen Treuhandkonto des Projekts übereinstimmt und nicht mit dem eines Maklers oder eines Drittunternehmens.

Eine fertige Immobilie, die auf dem Sekundärmarkt gekauft wird, wird anders bezahlt. Der Verkäufer wird bei der Eigentumsübertragung bezahlt, in der Regel per Bankscheck. Wenn eine Einheit noch mit einer Hypothek belastet ist, sieht der DLD-Service für den Verkauf einer hypothekenbelasteten Immobilie drei Bankschecks vor: an die Bank für den ausstehenden Kredit, an den Verkäufer für den Restbetrag und an das DLD für die Gebühren. Die DLD-Gebühren selbst können per ePay, Dubai Pay, Noqodi-Wallet oder Bankscheck bezahlt werden. In der Praxis werden diese Schecks auf eine Bank in den VAE ausgestellt, sodass ein Käufer im Ausland in der Regel entweder ein Konto in den VAE eröffnet oder das Geld auf ein im Vertrag genanntes Konto eines Immobilienvermittlers oder Bauträgers überweisen lässt.

Nichtansässige können bei einigen Banken in den VAE ein Konto eröffnen, wobei die Anforderungen von Bank zu Bank variieren. Die First Abu Dhabi Bank beispielsweise eröffnet Nichtansässigen gegen Vorlage eines Reisepasses und eines Einkommensnachweises ein Sparkonto und weist darauf hin, dass „je nach Einzelfall zusätzliche Unterlagen erforderlich sein können“. Eine Kontoeröffnung aus der Ferne ist nicht garantiert; planen Sie die Kontoeröffnung vor dem Überweisungstermin ein, nicht erst in der Woche davor.

Barzahlung ist beim Immobilienkauf rechtlich zulässig, für einen Käufer aus der Ferne jedoch wenig geeignet. Die Leitlinien der Zentralbank der VAE für Banken besagen, dass es „keine gesetzlichen Beschränkungen für die Verwendung von Bargeld zum Kauf von Immobilien in Dubai oder Abu Dhabi“ gibt; dennoch löst jede Barzahlung in Höhe von 55.000 AED oder mehr eine Meldung an die FIU aus, und das Mitführen von Bargeld zum Übertragungsort macht den Sinn eines Fernkaufs zunichte.

Kann man Immobilien in Dubai mit Kryptowährung kaufen?

Immobilienübertragungen in Dubai werden in Dirham registriert, und in den VAE darf ein Unternehmen Kryptowährung nur in Form eines lizenzierten Dirham-Zahlungstokens gemäß der seit dem 31. August 2024 geltenden Verordnung der Zentralbank über Zahlungstoken-Dienste direkt als Zahlungsmittel akzeptieren. Wie diese Regelung auf Immobilien anzuwenden ist, ist noch nicht geklärt. „Gulf News“ berichtete am 5. August 2026, dass Kryptowährung über einen lizenzierten Vermittler in Dirham umgetauscht werden muss, bevor eine Immobilie registriert werden kann; behandeln Sie Kryptowährung daher als Geld, das umgetauscht werden muss, bevor es den Verkäufer erreicht.

Was in den Vorschriften steht:

• Vorschrift. Artikel 2(7) der Verordnung über Zahlungstoken-Dienste besagt, dass eine Person in den VAE, die Waren oder Dienstleistungen verkauft, keine virtuellen Vermögenswerte als Zahlungsmittel akzeptieren darf, es sei denn, es handelt sich um einen von einem zugelassenen Emittenten ausgegebenen Dirham-Zahlungstoken; die Finanzfreizonen sind von diesem Artikel ausgenommen.
• Meldepflicht. Jeder Kauf, der ganz oder teilweise mit virtuellen Vermögenswerten oder mit daraus umgetauschten Geldern bezahlt wird, wird vom Makler über goAML gemeldet.
• DLD. Am 6. Juli 2025 unterzeichnete das DLD eine Absichtserklärung mit Crypto.com, um den potenziellen Einsatz digitaler Währungen bei Immobilientransaktionen zu untersuchen – es handelt sich um eine Sondierung, nicht um einen Zahlungskanal. Das DLD-Tokenisierungs-Pilotprojekt auf der Prypco-Mint-Plattform (Mai 2025) lief ausschließlich in Dirham, ohne Kryptowährungen, und stand nur Inhabern eines VAE-Ausweises offen.
• Bauträger. Im Jahr 2022 berichteten große Medien, dass DAMAC und Binghatti Bitcoin und Ethereum akzeptieren würden, wobei eine Umrechnung in Fiat-Währung erfolgen sollte. Wir konnten auf den Websites der Bauträger selbst keine aktuellen Angaben dazu finden. Emaar erklärte 2019, dass es Zahlungen nur in staatlich ausgegebener Währung akzeptiert.

Wenn ein Verkäufer oder Bauträger eine Krypto-Option anbietet, fragen Sie, wer die Coins umtauscht, ob dieser Anbieter über eine Lizenz der Virtual Assets Regulatory Authority (VARA) verfügt und in welcher Währung der Preis im Kaufvertrag (SPA) angegeben ist. Bewahren Sie die Umrechnungsbelege für Ihre Unterlagen zur Herkunft der Mittel auf.

Immobilienkauf in Dubai aus der Ferne – Schritt für Schritt

Ein Immobilienkauf aus der Ferne in Dubai unterliegt derselben DLD-Registrierung wie ein Kauf vor Ort; lediglich die Unterschrift und der Geldtransfer erfolgen über Dokumente und Banken statt persönlich. Bei einer Off-Plan-Immobilie übernimmt der Bauträger die Registrierung; bei einem Wiederverkauf suchen Sie oder Ihr Anwalt ein Treuhandzentrum auf.

1. Überprüfen Sie die Vertragspartner. Verifizieren Sie die Maklerlizenz und die Vermarktungsgenehmigung über das DLD (siehe „So überprüfen Sie den Makler und das Eigentumsrecht“).
2. Reservieren Sie die Immobilie und vereinbaren Sie die Bedingungen schriftlich. Bei einer Off-Plan-Immobilie: ein Reservierungsformular und der Kaufvertrag (SPA) mit dem Zahlungsplan. Bei einer Wiederverkaufsimmobilie: ein Kaufvertrag, der den Preis, die Anzahlung, den Übergabetermin und die Aufteilung der Gebühren festlegt.
3. Bereiten Sie die Vollmacht vor, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können. Beginnen Sie frühzeitig mit der Beglaubigungskette; dies ist in der Regel der zeitaufwendigste Schritt.
4. Stellen Sie die Unterlagen zur Herkunft der Mittel zusammen und senden Sie die KYC-Dokumente an den Makler oder Bauträger.
5. Überweisen Sie die Gelder. Raten für Off-Plan-Käufe gehen auf das Treuhandkonto des Projekts; Gelder für den Wiederverkauf gehen auf das im Kaufvertrag angegebene Konto oder per Scheck.
6. Registrieren. Der Bauträger trägt einen Off-Plan-Verkauf in das vorläufige Register (Oqood) ein. Ein Wiederverkauf wird bei einem Real Estate Registration Trustees Center unter Vorlage des e-NOC des Bauträgers des Verkäufers registriert.
7. Erhalten Sie die Eigentumsurkunde. Das DLD stellt eine elektronische Eigentumsurkunde aus und sendet per E-Mail einen Link dazu; diese kann in der Dubai REST-App geöffnet werden.

Dokumente auf einen Blick:

Dokument	Off-Plan-Kauf vom Bauträger	Wiederverkauf bei einem Treuhandzentrum
Reisepass des Käufers (Nichtansässiger)	Ja, Kopie zusammen mit der Erstverkaufsregistrierung	Ja, anstelle einer Emirates-ID
SPA / Kaufvertrag	Kopie des Kaufvertrags	Von beiden Parteien unterzeichneter Kaufvertrag
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (e-NOC)	Nicht erforderlich beim Erstverkauf	Ja, vom Verkäufer über Dubai REST eingeholt
Beglaubigte Vollmacht mit arabischer Übersetzung	Nur, wenn ein Bevollmächtigter für Sie unterzeichnet	Falls Sie nicht persönlich anwesend sind
Nachweis über die finanziellen Mittel und deren Herkunft	Für die KYC-Prüfung des Bauträgers und des Maklers	Für die KYC-Prüfung des Maklers und der Bank
Zahlung	Überweisungen auf das Treuhandkonto	Bankschecks oder Überweisungen pro Vertrag, DLD-Gebühren per ePay, Dubai Pay, Noqodi oder Scheck

Die Tabelle in Worten: Ein Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie im Ausland benötigt einen Reisepass, den Kaufvertrag (SPA) und die Einzahlung der Mittel auf das Treuhandkonto, während ein Käufer einer Bestandsimmobilie im Ausland zusätzlich die e-NOC des Verkäufers sowie entweder eine beglaubigte Vollmacht (POA) oder eine Reise zum Tag der Eigentumsübertragung benötigt.

Was ein Immobilienkauf aus der Ferne an DLD-Gebühren kostet

Die DLD-Gebühr für die Verkaufsregistrierung in Dubai beträgt 4 % des Kaufpreises, wobei die DLD-Gebührenordnung diese auf 2 % für den Verkäufer und 2 % für den Käufer aufteilt; wer die Gebühr letztendlich zahlt, ist im Vertrag geregelt. Die Tabelle listet die Gebühren aus den im September 2026 aktualisierten DLD-Service-Seiten auf.

Posten	Betrag	Kanal
Gebühr für die Registrierung des Verkaufs (Wiederverkauf)	4 % des Kaufpreises: 2 % Verkäufer, 2 % Käufer gemäß DLD-Regelung	Treuhandstelle
Erstregistrierung des Verkaufs (Neubau, Oqood)	4 % des Kaufpreises: 2 % Verkäufer, 2 % Käufer; wird vom Bauträger eingereicht	Oqood-Portal
Eigentumsurkunde	250 AED	Treuhandzentrum
Gebühren für Beratung und Innovation	10 AED + 10 AED	Treuhandzentrum, Oqood
Kartengebühr (Gebiete der Stadtverwaltung von Dubai)	225 AED	Treuhandzentrum
Gebühr des Treuhandzentrums (Servicepartner)	4.000 AED + MwSt. bei einem Verkaufspreis von 500.000 AED oder mehr; 2.000 AED + MwSt. bei einem geringeren Betrag	Treuhandzentrum
Beglaubigung und Übersetzung der Vollmacht	Wird vom Notar, den Ministerien, der Botschaft und dem Übersetzer festgelegt	Ausstellungsland und VAE
Vermittlungsprovision	Mit dem Makler vereinbart	—

In Worten: Bei einem Wiederverkauf machen die prozentuale Gebühr und die Gebühr des Treuhandzentrums fast die gesamten DLD-Kosten aus; beim Fernkauf kommen die Kosten für die Beglaubigung und Übersetzung der Vollmacht hinzu, die vom jeweiligen Land abhängen. Der digitale Verkaufsservice der DLD gibt Wissens- und Innovationsgebühren von jeweils 30 AED statt 10 AED an; überprüfen Sie daher die Gebühr für den Kanal, den Sie tatsächlich nutzen.

So überprüfen Sie den Makler, das Exposé und die Eigentumsurkunde aus dem Ausland

Ein Käufer aus dem Ausland kann die Lizenz eines Maklers in Dubai, die Genehmigung für das Inserat und die Eigentumsurkunde online über die Dienste des DLD überprüfen, wodurch ein Großteil des Risikos entfällt, das damit verbunden ist, das Büro oder die Immobilie nicht persönlich in Augenschein nehmen zu können.

• Makler und Agentur. Der DLD-Dienst „Verify License and Permits“ (Lizenzen und Genehmigungen überprüfen) umfasst Lizenzen und Genehmigungen, die an Immobilienfachleute in Dubai ausgestellt wurden; er ist auf der DLD-Website und in der Dubai REST-App verfügbar.
• Immobilienanzeige. Seit dem 24. April 2023 sind Immobilienanzeigen mit einem Madmoun-QR-Code versehen, der anzeigt, ob die Anzeige genehmigt ist und wer sie geschaltet hat.
• Eigentumsurkunde. Der DLD-Dienst „Title Deed Verification“ bestätigt, dass eine vom Landamt ausgestellte Eigentumsurkunde oder Bescheinigung gültig ist – nützlich vor der Zahlung einer Anzahlung bei einem Wiederverkauf.
• Neubauprojekt. „Dubai REST“, die App des DLD für Immobilienbesitzer, Mieter, Makler und Bauträger, ermöglicht die Nachverfolgung von Neubauprojekten.

Fragen Sie schriftlich nach der Maklerlizenznummer und der Vermittlungsgenehmigung und überprüfen Sie diese, bevor Sie Geld überweisen. Wenn eine Gegenpartei diese Nummern nicht angeben kann, betrachten Sie dies als Antwort.

Mythen über den Kauf von Immobilien in Dubai aus dem Ausland

Die weit verbreitete Annahme, dass man für den Kauf einer Immobilie in Dubai ein Visum für die VAE oder eine Emirates-ID benötigt, ist falsch: Bei der Verkaufsregistrierung beim DLD wird ein gültiger Reisepass von nicht ansässigen Ausländern akzeptiert. Andere Mythen kosten Käufer aus dem Ausland Zeit oder Geld:

• „Eine Apostille reicht für eine Vollmacht aus.“ Das ist nicht der Fall: Die VAE sind nicht Vertragspartei des Apostille-Übereinkommens, daher muss die Vollmacht von der Botschaft legalisiert und vom Außenministerium (MOFA) beglaubigt werden.
• „Jede Vollmacht reicht aus.“ Gemäß dem Rundschreiben des DLD aus dem Jahr 2025, wie es von Anwaltskanzleien zusammengefasst wurde, muss die Vollmacht aktuell sein (innerhalb der letzten zwei Jahre ausgestellt), die konkrete Transaktion benennen und im Original vorgelegt werden.
• „Jeder kann online über ‚Dubai Now‘ kaufen.“ Der digitale Verkaufsservice des DLD steht nur Inhabern eines VAE-Personalausweises und eines UAE PASS zur Verfügung.
• „Bauträger akzeptieren Kryptowährungen direkt.“ Die Registrierung erfolgt in Dirham; jede Option mit Kryptowährungen läuft über eine Umrechnung durch einen Vermittler, und Emaar hat erklärt, dass es nur von der Regierung ausgegebene Währungen akzeptiert.
• „Der Kauf einer Immobilie führt automatisch zu einer Aufenthaltsgenehmigung.“ Ein Aufenthaltsvisum ist ein separater Antrag mit eigenen Bedingungen, die in unserem Leitfaden zum Aufenthaltsvisum für Immobilien in den VAE dargelegt sind.

Kauf aus der Ferne vs. Kauf vor Ort

Der Kauf aus der Ferne erspart die Reise, erfordert jedoch eine Vollmacht und zusätzliche Bankschritte, während Sie beim Kauf vor Ort die Immobilie besichtigen und die Unterlagen im Treuhandzentrum persönlich unterzeichnen können.

Kriterium	Fernkauf, Kauf ab Plan	Fernkauf, Wiederverkauf über einen Anwalt	Persönlich
Anreise	Keine	Keine	Mindestens eine Anreise für die Übergabe
Auf Anfrage	Nicht erforderlich	Erforderlich, beglaubigt und übersetzt	Nicht erforderlich
Besichtigung	Wohnungen besichtigen, Videos, Grundrisse	Video-Besichtigung, Mängelprotokoll durch Dritte	Eigene Besichtigung
Zahlung	Überweisungen auf das Treuhandkonto des Projekts	Über ein Konto in den VAE oder einen Immobilienanwalt; Manager-Schecks bei der Übertragung	Manager-Schecks bei der Übertragung
Hauptrisiko	Verzögerung bei der Übergabe; Zahlung auf das falsche Konto	Vollmacht; Ablehnung der Vollmacht am Tag der Übertragung	Kosten und Zeitaufwand für die Reise

Kurz gesagt: Der Kauf einer Immobilie vom Plan weg ist der einfachste Weg aus der Ferne, da der Bauträger den Verkauf registriert; ein Fernverkauf ist machbar, hängt jedoch von einer ordnungsgemäß beglaubigten Vollmacht und einem vertrauenswürdigen Anwalt ab. Ein Käufer, der eine Hypothek in Anspruch nimmt, muss zudem die Bankvorschriften für Nichtansässige beachten, die in unserem Leitfaden zur Aufnahme einer Hypothek für eine Immobilie vom Plan weg in Dubai behandelt werden.

Vor- und Nachteile des Fernkaufs von Immobilien in Dubai

Der Hauptvorteil eines Fernkaufs in Dubai besteht darin, dass die Registrierung beim DLD ohne Reise erreicht wird; der Hauptnachteil ist, dass man auf Dokumente und Personen angewiesen ist, die man nicht persönlich überprüfen kann.

Vorteile:

• Es sind weder ein Visum noch eine Aufenthaltsgenehmigung oder eine Emirates-ID erforderlich; ein Reisepass reicht für die Registrierung aus.
• Käufe von Immobilien ab Plan werden vom Bauträger registriert, wobei die Zahlungen auf einem Treuhandkonto für das Projekt gesichert sind.
• Makler, Immobilienangebote und Eigentumsurkunden können über die DLD-Dienste von überall aus überprüft werden.
• Die Eigentumsurkunde wird elektronisch ausgestellt und per E-Mail versendet.

Nachteile:

• Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht muss notariell beglaubigt, legalisiert, vom Außenministerium (MOFA) beglaubigt und übersetzt werden und verliert für DLD-Zwecke nach zwei Jahren ihre Gültigkeit.
• Ein Bevollmächtigter mit weitreichenden Befugnissen stellt ein finanzielles Risiko dar.
• Die Eröffnung eines Bankkontos aus der Ferne ist nicht garantiert, und Bankschecks werden in der Praxis auf eine Bank in den VAE ausgestellt.
• Sie können eine Wiederverkaufsimmobilie vor der Übertragung nicht selbst besichtigen.

Für wen der Fernkauf einer Immobilie in Dubai nicht geeignet ist

Der Fernkauf einer Immobilie in Dubai eignet sich nicht für Käufer, die die Herkunft des Geldes nicht nachweisen können, da jede Transaktion Geldwäscheprüfungen durch Makler und Banken durchläuft. Weitere Fälle:

• Kein vertrauenswürdiger Bevollmächtigter in Dubai. Ein Wiederverkauf ohne Ihre Anwesenheit erfordert eine Person Ihres Vertrauens mit einer spezifischen, zeitlich begrenzten Vollmacht.
• Ein Wiederverkauf, der innerhalb weniger Tage abgeschlossen werden muss. Die Beglaubigung einer Vollmacht erfordert mehrere Schritte in zwei Ländern; bei einer knappen Frist ist es ratsam, vor Ort zu sein.
• Zahlung nur in bar oder mit Kryptowährung. Bargeldbeträge von 55.000 AED oder mehr sowie alle Zahlungen in virtuellen Vermögenswerten werden gemeldet; direkte Zahlungen in Kryptowährung sind auf lizenzierte Dirham-Token beschränkt.
• Ein Käufer, der den Kaufvertrag (SPA) nicht lesen will. Bei Off-Plan-Immobilien sind der Zahlungsplan, die Treuhanddetails und die Verzugsklauseln im Kaufvertrag enthalten; eine Fernunterzeichnung ohne vorherige Lektüre entzieht Ihnen Ihren wichtigsten Schutz.

Methodik und Quellen

Alle Fakten in diesem Leitfaden wurden am 25. September 2026 anhand von Primärquellen überprüft: DLD-Service-Seiten, Gesetzgebung von Dubai und der Föderation, Außenministerium der VAE (MOFA), Regelwerk der Zentralbank der VAE und Wirtschaftsministerium. Sofern der Originaltext nicht öffentlich zugänglich ist – DLD-Rundschreiben Nr. 29/R/2025 –, nennen wir die Anwaltskanzleien, deren Zusammenfassungen wir verwendet haben. Berichte darüber, dass Bauträger Kryptowährungen akzeptieren, sind datiert und den Medien zugeordnet, die sie veröffentlicht haben. Wir haben keine Immobilienportale, Blogs von Zahlungsdienstleistern oder Agenturblogs als Quellen herangezogen.

Quellen:

• Dubai Land Department – Registrierung von Immobilienverkäufen; Antrag auf Eigentumsübertragung; Antrag auf Registrierung des Erstverkaufs; Kauf oder Verkauf von Immobilien über „Dubai Now“; Überprüfung der Eigentumsurkunde; Überprüfung von Lizenzen und Genehmigungen; Dubai REST; Widerruf einer Vollmacht (Seiten aktualisiert im September 2026); Madmoun News (18. April 2023); Prypco Mint News (25. Mai 2025).
• Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Registrierung von Immobilien (Art. 4) und Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten (Art. 7, 9) – Rechtsportal von Dubai.
• Bundesgesetz Nr. 10 von 2025 über Geldwäschebekämpfung und Terrorismusfinanzierung (AML/CFT) – Rechtsportal der VAE.
• Wirtschaftsministerium – REAR-Verpflichtungen für Immobilienmakler (7. Juli 2022); Ergänzende Leitlinien für den Immobiliensektor.
• Zentralbank der VAE – Verordnung über Zahlungstoken-Dienste (in Kraft seit dem 31. August 2024); Leitlinien zur Verwendung von Bargeld im Immobilienbereich (in Kraft seit dem 16. Juni 2021).
• Außenministerium der VAE – Beglaubigungsdienst; digitale Beglaubigung durch die Botschaft der VAE in London.
• HCCH – Tabelle zum Status des Apostille-Übereinkommens.
• VARA – Hinweis zum Pilotprojekt zur Tokenisierung von Immobilien (19. Februar 2026); Dubai Media Office – Memorandum von DLD und Crypto.com (6. Juli 2025).
• BSA Law (19. August 2025) und ANDERS (24. November 2025) – Zusammenfassungen des DLD-Rundschreibens Nr. 29/R/2025.
• Gulf News – E-Notar der Gerichte von Dubai (25. Juli 2021); Stellungnahme von Emaar zu Zahlungen (17. März 2019); Umwandlung in Kryptowährung vor der Registrierung (5. August 2026). The National – DAMAC (29. April 2022). Khaleej Times – Binghatti (2. Juni 2022).
• First Abu Dhabi Bank – Konditionen für Sparkonten für Nichtansässige.

Erstellt vom East Property-Redaktionsteam. Stand: 25. September 2026. Gebühren und Vollmachtsregeln werden überprüft, sobald sich die DLD-Service-Seiten oder Rundschreiben ändern.

FAQ

Kann ich eine Immobilie in Dubai kaufen, ohne vor Ort zu sein?

Ja. Ausländer können in bestimmten Gebieten Eigentumswohnungen erwerben, und ein Nichtansässiger lässt sich mit seinem Reisepass registrieren. Eine im Bau befindliche Wohnung wird vom Bauträger registriert; ein Wiederverkauf wird in einem Treuhandzentrum von Ihnen oder von einem Bevollmächtigten im Rahmen einer beglaubigten Vollmacht abgewickelt.

Benötige ich ein Visum für die VAE oder eine Emirates-ID, um eine Immobilie in Dubai zu kaufen?

Nein. Der DLD-Registrierungsdienst für Immobilienverkäufe akzeptiert bei nicht ansässigen Ausländern einen gültigen Reisepass anstelle einer Emirates-ID. Ein Aufenthaltsvisum muss nach dem Kauf separat beantragt werden.

Ist eine Vollmacht aus dem Ausland in Dubai gültig?

Ja, sofern sie im Ausstellungsland notariell beglaubigt, von der Botschaft der VAE legalisiert, vom Außenministerium der VAE beglaubigt und ins Arabische übersetzt wurde. Zusammenfassungen von Anwaltskanzleien zum DLD-Rundschreiben Nr. 29/R/2025 fügen hinzu, dass sie innerhalb der letzten zwei Jahre ausgestellt worden sein muss und die Art der Transaktion ausdrücklich benennen muss.

Ist eine Apostille für Dokumente gültig, die in Dubai verwendet werden?

Nein. Die VAE sind nicht Vertragspartei des Haager Apostille-Übereinkommens, daher benötigen im Ausland ausgestellte Dokumente stattdessen eine konsularische Beglaubigung und eine Beglaubigung durch das Außenministerium (MOFA).

Welche Dokumente benötige ich, um von im Ausland aus eine Immobilie in Dubai zu kaufen?

Einen Reisepass, den Kaufvertrag (SPA), einen Nachweis über die Herkunft der Mittel für die KYC-Prüfung sowie bei einem Wiederverkauf die e-NOC des Bauträgers des Verkäufers. Wenn Sie bei der Eigentumsübertragung nicht anwesend sind, fügen Sie eine beglaubigte und übersetzte Vollmacht (POA) bei.

Wie überweise ich Geld für den Kauf einer Immobilie in Dubai?

Raten für Off-Plan-Käufe werden auf das in Ihrem SPA genannte Treuhandkonto des Projekts eingezahlt. Bei einem Wiederverkauf wird der Verkäufer in der Regel bei der Eigentumsübertragung mit Bankschecks bezahlt, die in der Praxis auf eine Bank in den VAE ausgestellt sind; daher benötigen Sie in der Regel ein Konto in den VAE oder ein im Vertrag genanntes Konto des Immobilienanwalts.

Wie hoch ist die DLD-Gebühr beim Kauf in Dubai?

Die Verkaufsregistrierungsgebühr beträgt 4 % des Kaufpreises, die gemäß der DLD-Gebührenordnung zu 2 % vom Verkäufer und zu 2 % vom Käufer zu tragen sind, zuzüglich einer Gebühr für die Eigentumsurkunde in Höhe von 250 AED, 20 AED an Wissens- und Innovationsgebühren sowie eine Treuhandzentrumsgebühr von 4.000 AED + MwSt. bei Verkäufen ab 500.000 AED.

Kann ich in Dubai Immobilien mit Kryptowährung kaufen?

In den meisten Fällen nicht direkt. Die Vorschriften der Zentralbank erlauben es Unternehmen, Kryptowährung nur als lizenzierten Dirham-Zahlungstoken als Zahlungsmittel zu akzeptieren, und Immobilien werden in Dirham registriert. Jede Kryptowährungsoption erfolgt über eine Umrechnung durch einen Vermittler und wird gemäß den AML-Vorschriften gemeldet.

Wer sind die zugelassenen Treuhänder für die Immobilienregistrierung in Dubai?

Übertragungen bei Wiederverkauf werden bei den „Real Estate Registration Trustees Centers“ registriert, die den DLD-Verkaufsregistrierungsdienst anbieten. Erkundigen Sie sich beim DLD oder Ihrem Makler, welches Zentrum Ihre Übertragung abwickelt, und vereinbaren Sie einen Termin, sobald die e-NOC und die Mittel bereitstehen.

Erhalte ich eine Eigentumsurkunde, wenn ich aus der Ferne kaufe?

Ja. Das DLD stellt eine elektronische Eigentumsurkunde aus und sendet einen Link per E-Mail; diese kann auch in der Dubai REST-App eingesehen werden. Bei Off-Plan-Objekten erfolgt zunächst die vorläufige Oqood-Registrierung, die Eigentumsurkunde folgt bei der Übergabe.

Wie kann ich einen Makler in Dubai vom Ausland aus überprüfen?

Nutzen Sie den DLD-Service „Verify License and Permits“ auf der DLD-Website oder in Dubai REST und scannen Sie den Madmoun-QR-Code in der Anzeige, um zu überprüfen, ob das Angebot genehmigt ist.