从国外在迪拜购买房产：授权书、海外付款以及土地部门核查的文件

可以在迪拜远程购房吗？三种途径

外国人远程购买迪拜房产是合法的：2006年第7号法律允许非阿联酋国民在酋长指定的区域内拥有永久产权房产，迪拜土地局（DLD）接受非居民买家出示的有效护照。 购房无需阿联酋居留签证或阿联酋身份证。身处海外仅会改变您签署合同和支付房款的方式，并不影响购房资格。

对于非居民而言，并不存在单一的在线操作按钮。迪拜土地局（DLD）的“通过迪拜现在（Dubai Now）买卖房产”服务虽全天候运行，但仅面向持有阿联酋身份证和阿联酋PASS卡的人士，且仅限于位于永久产权区域内、无抵押贷款或限制条件的房产。居住在国外的购房者可通过以下三种途径之一进行操作：

途径	由谁签署并办理登记	资金流向	您将获得什么
开发商预售房	您签署买卖协议（SPA）；开发商将该交易登记在Oqood临时登记册中	项目托管账户	在Oqood完成登记后，于交房时获得产权证
通过律师购买现房（二手房）	您的律师凭经公证的授权书前往托管中心	在产权过户时提交给卖方及DLD	以您名义签发的电子产权证
现房交易，只需短途出行一次	您需亲自出席产权过户手续；此前所有流程均可远程办理	在产权过户时提交给卖方及DLD	以您名义签发的电子产权证

简而言之：期房交易无需律师且无需亲自前往；二手房交易则需律师代理或您在过户当天亲自到场；无论哪种交易方式，最终均需在DLD以您的名义完成登记。开发商项目归类于“期房”和“在建项目”栏目，已交付房源则归类于“二手房”栏目。

迪拜房产授权委托书：土地局认可的文件

迪拜房产购买的授权书允许代理人在您名下签署并登记交易，而DLD销售登记服务接受来自买方和卖方“或其法定授权代表”的申请。 自2025年7月16日发布的DLD第29/R/2025号通告起，对在境外签发的授权书的要求变得十分严格。 该通告未在DLD网站上公布，因此以下要点参考了BSA律师事务所（2025年8月19日）和ANDERS律师事务所（2025年11月24日）的摘要：

• 时效性。授权书必须在提交前的两年内签发。
• 具体性。授权书必须明确授权特定类型的交易——例如，在迪拜购买房产。未包含此类表述的一般性授权书不符合此要求。
• 经认证。该授权书必须在签发国经过公证，由阿联酋驻该国大使馆或领事馆进行领事认证，并经阿联酋外交部（MOFA）核证。
• 翻译。须由阿联酋持证翻译人员提供经公证的阿拉伯语法律翻译件。
• 原件。必须提交原件；摘要中明确指出，不接受未经认证的电子版或扫描件。
• 销售款项。据ANDERS称，当房产根据授权书出售时，支票应开具给业主；只有当销售协议和授权书中均明确规定时，才接受向受托人支付款项。

选择授权代理人时应像挑选房产一样谨慎。允许授权代理人收取资金或签署后续文件的授权书，将赋予其对您资金的实际控制权。 将授权范围限定于一处房产、一笔交易及明确的期限内。若您的计划发生变化，请在受托人签字前，通过签发该授权书的公证处撤销授权书，并通知托管中心和您的经纪人；DLD还提供授权书撤销服务。

如何在国外办理授权书认证：阿联酋未加入《海牙认证公约》

阿联酋并非《海牙认证公约》的缔约国，因此对于在迪拜使用的授权书，海牙认证无法替代领事认证。尽管沙特阿拉伯、阿曼和巴林均为缔约国，但《海牙会议》缔约国一览表中并未列出阿联酋。 在国外签发的用于迪拜房产购买的授权书，必须经过一系列盖章程序，迪拜受托中心才能接受该文件用于房产过户。

该流程（根据阿联酋外交部描述的第2–4步，以及律师事务所对DLD通告摘要中列出的第1和第5步）：

1. 在您居住的国家对授权书进行公证。
2. 由该国外交部（或其指定机构）进行领事认证。
3. 由该国境内的阿联酋大使馆或领事馆进行认证。
4. 由阿联酋外交部（MOFA）认证。目前部分阿联酋使领馆已提供数字认证服务：例如，驻伦敦使领馆会通过电子邮件发送一份“经阿联酋大使馆和外交部数字认证”的副本，该副本可在 verify.mofa.gov.ae 网站上进行核验。
5. 由阿联酋持证翻译员将文件翻译成阿拉伯语并进行法律认证。

步骤顺序至关重要：若未经过所在国外交部认证而仅加盖大使馆印章，文件将被拒收；且阿联酋外交部的认证不得早于大使馆的认证。在规划房产过户日期时，请预留各步骤的处理时间，并谨记授权书本身有两年的有效期限制。

据《海湾新闻》2021年关于迪拜法院推出数字公证服务的报道，该服务涵盖授权书办理，可通过“线上或现场”方式办理。该报2023年报道称，需通过UAE PASS系统访问该服务，但我们未找到官方确认，表明身在海外且没有阿联酋身份证的人士能否使用该服务。 在选择此途径前，请先向迪拜法院确认您是否符合资格。

从海外购房时的资金来源及反洗钱（AML）核查

每笔迪拜房产交易均须通过反洗钱（AML）审查：经纪人需收集买方的护照或阿联酋身份证复印件，并必须向阿联酋金融情报局报告现金支付金额达55,000迪拉姆及以上，或使用虚拟资产支付的交易。 现行联邦法律为2025年第10号联邦法令，自2025年10月14日起生效；该法令废除了2018年第20号联邦法令。

该报告规定源于经济部2022年7月7日发布的公告。在以下情况下，房地产经纪人和代理商需通过goAML系统提交《房地产活动报告》（REAR），以报告永久产权房产的买卖交易：

• 全部或部分价款通过一次或多次现金支付，且单笔或累计金额达到55,000阿联酋迪拉姆或以上；
• 交易价款全部或部分以虚拟资产支付；
• 所用资金系由虚拟资产兑换而来。

对于个人购房者，该部要求提供阿联酋身份证或有效护照的复印件；公司购房者还需提供营业执照、公司章程及实际受益人登记册。该部的房地产指导方针要求经纪人核查购房行为是否与客户资料相符，并指出他们“可要求提供银行推荐信或银行账户信息”。

实际上，在预订房产之前，请准备一份资金来源文件：显示您本人账户内资金的银行对账单，以及说明资金来源的文件——如工资单、另一处房产的销售合同、股息或遗产记录。 无法提供资金来源证明的买家不应启动远程交易（参见“远程购房不适合哪些人”）。

如何从海外支付迪拜房产款项：银行转账、托管账户及经理支票

迪拜期房款项需汇入项目托管账户：根据2007年第8号法律，期房买家的付款将存入托管代理以项目名义开设的账户中。 该托管账户专用于该项目的建设。每次转账前，请确认付款指令中的收款人名称是您《房产买卖协议》（SPA）和付款计划中显示的项目托管账户，而非经纪人或第三方公司的名称。

通过二手房市场购买的现房付款方式有所不同。卖方通常在产权过户时通过经理支票收到款项。当房产仍存在抵押贷款时，迪拜土地局（DLD）关于出售抵押房产的服务规定需开具三张经理支票：一张支付给银行以清偿未偿还贷款，一张支付给卖方以结清余款，另一张支付给迪拜土地局（DLD）以支付相关费用。 DLD费用本身可通过ePay、Dubai Pay、Noqodi电子钱包或经理支票支付。实际上，这些支票均由阿联酋银行开具，因此海外买家通常需开设阿联酋银行账户，或将资金汇至合同中指定的产权过户代理或开发商账户。

非居民可在部分阿联酋银行开立账户，各银行的要求不尽相同。以第一阿布扎比银行为例，该行允许非居民凭护照和收入证明开立储蓄账户，并说明“根据具体情况，可能需要提供其他文件”。 无法保证远程开户成功；请在过户日期之前而非当周安排开户事宜。

虽然法律上允许使用现金购买房产，但这对远程买家而言并不合适。 阿联酋中央银行针对银行的指导意见指出，“在迪拜或阿布扎比使用现金购买房地产或房产不存在法律限制”，但任何55,000阿联酋迪拉姆及以上的现金支付都将触发向金融情报机构（FIU）的报告，且携带现金前往过户现场将违背远程购房的初衷。

可以用加密货币购买迪拜房产吗？

迪拜房产过户以迪拉姆为单位登记，且根据阿联酋中央银行自2024年8月31日起生效的《支付代币服务条例》，企业仅可接受经许可的迪拉姆支付代币形式的加密货币作为直接支付。该规定如何适用于房地产领域尚无定论。 《海湾新闻》于2026年8月5日报道称，在房产登记前，加密货币必须通过持牌中介机构兑换成迪拉姆，因此应将加密货币视为必须在支付给卖方前进行兑换的货币。

相关法规：

• 法规。《支付代币服务条例》第2(7)条规定，阿联酋境内销售商品或服务的人员不得接受虚拟资产作为支付方式，除非该虚拟资产是由持牌发行机构发行的迪拉姆支付代币；该条款不适用于金融自由区。
• 报告。任何全部或部分以虚拟资产支付，或使用由虚拟资产兑换而来的资金进行的购买交易，均须由经纪商通过goAML系统进行报告。
• DLD。2025年7月6日，DLD与Crypto.com签署了一份备忘录，旨在探索数字货币在房地产交易中的潜在应用——这仅是探索，并非支付渠道。 DLD在Prypco Mint平台上开展的代币化试点（2025年5月）仅支持迪拉姆结算，不涉及任何加密货币，且仅限阿联酋身份证持有人参与。
• 开发商。2022年，主流媒体曾报道DAMAC和Binghatti将接受比特币和以太坊，并将其兑换为法币。我们未在这些开发商自己的网站上找到当前的相关声明。Emaar公司于2019年声明，其仅接受政府发行的货币支付。

如果卖方或开发商提供加密货币支付选项，请询问由谁负责将加密货币兑换成法币、该服务提供商是否持有虚拟资产监管局（VARA）颁发的牌照，以及购房协议（SPA）中规定的价格以何种货币计价。请保留兑换记录，以备资金来源文件之用。

远程购买迪拜房产的分步指南

在迪拜远程购房的DLD（土地与房地产局）登记流程与本地购房相同；仅需通过文件和银行完成签名及资金转账，而非当面办理。对于期房，由开发商负责登记；对于二手房，则由您的律师或您本人前往受托人中心办理。

1. 核查交易对方。通过迪拜土地局（DLD）核实经纪人的执照及房源挂牌许可（参见如何核查经纪人和产权信息）。
2. 以书面形式预订并商定条款。对于期房：需签署预订表和包含付款计划的销售协议（SPA）；对于二手房：需签署销售协议，其中应明确价格、定金、过户日期以及各方应承担的费用。
3. 若您无法亲自到场，请准备授权书。尽早启动文件公证流程；这通常是耗时最长的环节。
4. 整理资金来源文件，并将客户尽职调查（KYC）文件发送给经纪人或开发商。
5. 汇款。期房的分期款项应汇入项目托管账户；二手房交易款项应汇入销售协议中指定的账户或支票。
6. 办理登记。开发商将期房销售登记在临时登记簿（Oqood）中；二手房交易需在房地产登记受托中心办理登记，并提交卖方开发商的电子无异议证明（e-NOC）。
7. 领取产权证。迪拜土地局（DLD）将签发电子产权证，并通过电子邮件发送查看链接；该产权证可在迪拜REST应用程序中查看。

文件一览：

文件	开发商的期房销售	在受托人中心办理转售
买方护照（非居民）	是，需提供附有首次销售登记信息的复印件	是，可替代阿联酋身份证
房产买卖协议（SPA）	销售协议副本	双方签署的销售协议
开发商无异议证明（e-NOC）	首次销售无需提供	是，由卖方通过迪拜REST系统获取
经公证的授权书及阿拉伯语译本	仅当由代理人代为签署时才需提供	若您无法亲自出席
资金证明及资金来源证明	用于开发商和经纪人的“了解你的客户”（KYC）核查	用于经纪人和银行的“了解你的客户”（KYC）
付款	向托管账户转账	根据合同开具经理支票或进行转账，DLD费用可通过ePay、Dubai Pay、Noqodi或支票支付

表格说明：海外期房买家需提供护照、房产买卖协议（SPA）并将资金存入托管账户；而海外二手房买家除上述材料外，还需提供卖方的电子无异议证明（e-NOC），并需持有经公证的授权书（POA），或亲自前往迪拜办理过户手续。

远程购房需缴纳的DLD费用

迪拜DLD的房产销售登记费为房价的4%，根据DLD收费标准，其中2%由卖方承担，2%由买方承担；最终由谁支付则取决于合同条款。下表所列费用源自DLD服务页面，数据更新于2026年9月。

项目	金额	渠道
销售登记费（转售）	房价的4%：根据DLD规定，卖方承担2%，买方承担2%	受托中心
首次销售登记（期房、Oqood）	价格的4%：卖方2%，买方2%；由开发商提交	Oqood门户网站
产权证	250迪拉姆	受托人中心
知识与创新费	10迪拉姆 + 10迪拉姆	受托人中心，Oqood
地图费（迪拜市政局辖区）	225迪拉姆	受托人中心
受托人中心（服务合作伙伴）费用	500,000迪拉姆及以上交易：4,000迪拉姆 + 增值税；低于该金额：2,000迪拉姆 + 增值税	受托中心
授权书的公证与翻译	由公证处、相关部委、使馆及翻译人员确定	签发国及阿联酋
代理佣金	与经纪人协商确定	—

文字说明：在转售交易中，百分比手续费和受托中心费用几乎构成了DLD费用的全部；远程购房还需增加授权书（POA）的公证和翻译费用，具体金额因国家而异。 DLD的数字销售服务中，知识与创新费列为每项30迪拉姆，而非10迪拉姆，因此请核对您实际使用的渠道所对应的费用。

如何在海外核查经纪人、房源信息及产权证

远程买家可通过DLD服务在线核查迪拜经纪人的执照、房源挂牌许可及产权证，这大大降低了因无法亲自前往办公室或实地看房而产生的风险。

• 经纪人和中介机构。DLD的“验证执照和许可”服务涵盖颁发给迪拜房地产从业人员的执照和许可；该服务可在DLD网站和迪拜REST应用程序上使用。
• 房源信息。自2023年4月24日起，房产广告均附有Madmoun二维码，该二维码可显示广告是否已获批准以及发布者信息。
• 产权证。DLD的“产权证验证”服务可确认土地部门签发的产权证或证书是否有效——在购买二手房支付定金前，此项服务非常有用。
• 期房项目。DLD专为业主、租户、经纪人和开发商推出的“迪拜REST”应用程序，包含期房项目的追踪功能。

请以书面形式索取经纪人的执照号码和房源许可号，并在付款前进行核查。如果交易对方无法提供这些号码，就应视为交易无法成立。

关于从海外购买迪拜房产的误区

普遍认为在迪拜购房需要阿联酋签证或阿联酋身份证，这种说法是错误的：迪拜土地局（DLD）的销售登记接受非居民外国人出示的有效护照。其他误区会让远程买家浪费时间或金钱：

• “授权书（POA）只需加注海牙认证即可。”事实并非如此：阿联酋并非《海牙认证公约》缔约国，因此授权书需经大使馆领事认证并由外交部（MOFA）核证。
• “任何授权书都可以。”根据律师事务所总结的2025年DLD通告，授权书必须是近期签发的（两年内），明确注明具体交易事项，并提交原件。
• “任何人都可以通过‘迪拜现在’在线购房。”DLD的数字销售服务仅面向持有阿联酋身份证和阿联酋PASS卡的人士。
• “开发商直接接受加密货币。”房产登记以迪拉姆结算；任何加密货币支付均需通过中介机构进行兑换，且Emaar公司已声明仅接受政府发行的法定货币。
• “购买房产可自动获得居留权。”居留签证需单独申请，并有其自身的条件，具体内容详见我们的《阿联酋房产居留签证指南》。

远程购房与亲临现场购房

远程购房虽省去了差旅，但需办理授权书（POA）并增加更多银行操作步骤；而亲自购房则可实地查看房源，并在托管中心亲自签署文件。

标准	远程、期房	远程，通过律师购买二手房	现场购买
出行	无	无	至少需前往一次办理过户手续
另行商定	无需	必须提供，并经公证和翻译	不需要
检查	房源展示、视频、户型图	视频观看、第三方验收	自行看房
付款	向项目托管账户转账	通过阿联酋账户或产权过户代理；过户时使用经理支票	转账时使用经理支票
主要风险	交房延迟；汇款至错误账户	授权书的权限；过户当日授权书被拒	差旅费用与时间安排

简而言之：期房交易是最简单的远程购房途径，因为由开发商负责办理销售登记；远程转售虽可行，但需依赖经正确公证的授权书以及值得信赖的律师。使用抵押贷款的买家还需遵守银行针对非居民的规定，相关内容详见我们关于在迪拜购买期房并办理抵押贷款的指南。

远程购买迪拜房产的利弊

在迪拜远程购房的主要优势在于，无需亲自前往即可完成与现场购房相同的DLD登记；主要缺点则是您必须依赖无法当面核查的文件和人员。

优点：

• 无需签证、居留许可或阿联酋身份证；仅凭护照即可办理登记。
• 期房交易由开发商负责登记，款项存入项目托管账户，受到保障。
• 无论身处何地，均可通过DLD服务核查经纪人、房源信息及产权证。
• 产权证以电子形式签发，并通过电子邮件发送。

缺点：

• 在国外签发的授权书（POA）需经过公证、认证、外交部认证及翻译，且就DLD用途而言，其有效期为两年。
• 授予广泛权力的授权书存在财务风险。
• 远程开户无法保证成功，且经理支票实际上由阿联酋银行开具。
• 在产权过户前，您无法亲自查看二手房源。

远程购买迪拜房产不适合以下人群

远程购买迪拜房产不适合无法证明资金来源的买家，因为每笔交易都要经过经纪人和银行的反洗钱审查。其他情况：

• 在迪拜没有值得信赖的律师。若您无法亲自到场办理二手房交易，则需委托一位值得信赖的人士，并授予其具体且有时间限制的授权书（POA）。
• 必须在数日内完成交易的二手房交易。授权书的法律认证需在两国完成多个步骤；若时间紧迫，建议亲自飞往迪拜办理。
• 仅接受现金或加密货币支付。55,000迪拉姆及以上的现金支付以及任何虚拟资产支付均需上报；直接加密货币支付仅限于持牌迪拉姆代币。
• 买家拒绝阅读《销售协议》（SPA）。对于期房，付款时间表、第三方托管细节及违约条款均载于《销售协议》中；未阅读相关内容便远程签署将使您失去主要保障。

方法论与来源

本指南中的所有事实均于2026年9月25日根据以下一手来源进行了核查：DLD服务页面、迪拜及联邦立法、阿联酋外交部、阿联酋中央银行规则手册以及经济部。 若原始文本未公开——如DLD第29/R/2025号通告——我们将注明所参考摘要的律所名称。关于开发商接受加密货币的报道均标注了发布日期及来源媒体。我们未将房产挂牌平台、支付服务博客或中介博客作为信息来源。

来源：

• 迪拜土地局——房产销售登记；所有权转让申请；首次销售登记申请；通过“迪拜现在”（Dubai Now）买卖房产；产权证核验；许可证及许可核验；迪拜REST；撤销授权书（页面更新于2026年9月）； Madmoun新闻（2023年4月18日）；Prypco Mint新闻（2025年5月25日）。
• 2006年第7号《不动产登记法》（第4条）和2007年第8号《托管账户法》（第7、9条）——迪拜立法门户网站。
• 2025年第10号联邦法令《反洗钱/打击资助恐怖主义法》——阿联酋立法门户网站。
• 经济部——房地产经纪人的REAR义务（2022年7月7日）；房地产行业补充指南。
• 阿联酋中央银行——《支付代币服务条例》（2024年8月31日生效）；关于房地产领域现金使用的指导意见（2021年6月16日生效）。
• 阿联酋外交部——认证服务；阿联酋驻伦敦大使馆数字认证。
• 海牙公约委员会（HCCH）——《海牙公约》缔约国现状表。
• VARA——关于房地产代币化试点的公告（2026年2月19日）；迪拜媒体办公室——DLD与Crypto.com的备忘录（2025年7月6日）。
• BSA Law（2025年8月19日）和ANDERS（2025年11月24日）——DLD第29/R/2025号通告摘要。
• 《海湾新闻》——迪拜法院电子公证（2021年7月25日）；Emaar关于支付的声明（2019年3月17日）；注册前的加密货币转换（2026年8月5日）。 《国家报》——DAMAC（2022年4月29日）。《海湾时报》——Binghatti（2022年6月2日）。
• 阿布扎比第一银行——非居民储蓄账户条款。

由《东区房产》编辑团队编制。数据截至2026年9月25日。当DLD服务页面或通告发生变更时，相关费用及授权书（POA）规定将相应更新。

常见问题

我可以在不亲自前往迪拜的情况下购买房产吗？

可以。外国人可在指定区域拥有永久产权房产，非居民只需凭护照办理登记。期房由开发商办理登记；二手房交易则需由您本人或经公证授权的授权代表在受托中心完成过户。

在迪拜购房是否需要阿联酋签证或阿联酋身份证？

不需要。迪拜土地局（DLD）的房产销售登记服务接受非居民外国人出示有效护照，无需提供阿联酋身份证。居留签证需在购房后另行申请。

在国外签署的授权书在迪拜有效吗？

是的，前提是该授权书在签发国经过公证，由阿联酋大使馆认证，经阿联酋外交部核证，并翻译成阿拉伯语。律师事务所对DLD第29/R/2025号通告的摘要补充说明，该授权书必须在最近两年内签发，并明确注明交易类型。

在迪拜使用的文件是否需要加注？

不行。阿联酋并非《海牙认证公约》缔约国，因此境外签发的文件需经领事认证并由外交部核证。

从国外在迪拜购买房产需要哪些文件？

护照、房产买卖合同（SPA）或销售协议、用于“了解你的客户”（KYC）核查的资金来源证明，若为转售房产，还需提供卖方开发商出具的电子无异议证明（e-NOC）。若您无法亲自出席产权过户手续，还需提供经领事认证并翻译的授权书（POA）。

如何汇款购买迪拜房产？

期房的分期款项需支付至您《销售协议》（SPA）中指定的项目托管账户。对于二手房交易，通常在过户时通过经理支票向卖方付款，实际上这些支票由阿联酋银行开具，因此您通常需要一个阿联酋银行账户或合同中指定的产权过户代理账户。

在迪拜购房时，DLD费用是多少？

根据DLD收费标准，销售登记费为房价的4%，其中卖方和买方各承担2%；此外还需支付250迪拉姆的产权证费、 20阿联酋迪拉姆的知识与创新费，以及对于500,000阿联酋迪拉姆及以上交易需支付4,000阿联酋迪拉姆（含增值税）的受托中心费。

我可以用加密货币在迪拜购买房产吗？

大多数情况下无法直接使用。根据中央银行的规定，企业仅可接受经许可的迪拉姆支付代币形式的加密货币作为支付方式，而房产登记以迪拉姆为单位。任何加密货币交易均需通过中介机构进行兑换，并根据反洗钱（AML）规定进行申报。

迪拜有哪些经批准的房产登记受托机构？

二手房产权转让需在房地产登记受托人中心办理，该中心提供迪拜土地局（DLD）的销售登记服务。请向迪拜土地局或您的经纪人咨询将由哪个中心处理您的产权转让，并在电子无异议证书（e-NOC）和资金准备就绪后进行预约。

如果远程购房，我会获得产权证吗？

是的。DLD会签发电子产权证并通过电子邮件发送链接；您还可以在迪拜REST应用程序中查看。对于期房，首先进行临时Oqood登记，产权证将在交房时签发。

如何在国外核实迪拜房产经纪人的资质？

请通过DLD官网或Dubai REST应用使用DLD的“验证执照和许可”服务，并扫描广告中的Madmoun二维码，以确认该房源已获批准。