在迪拜以低于市场价的价格购买不良资产和期房转售房：价格核查、费用及风险

迪拜的“困境房产”是什么——以及它不是什么

迪拜的“困境房产”是指因卖家面临时间压力，而以低于近期可比成交价出售的现房或期房。原因包括业主无力继续偿还抵押贷款、买家无法完成期房付款计划、搬迁或急需现金等。该术语描述的是卖家的处境，而非房产本身的状况。

四种不同类型的房产最终都会出现在相同的“低于市场价”搜索结果中，且各自适用不同的规则：

• 现房困境转售——持有产权证的私人卖家为快速过户而接受较低价格。
• 期房转售（合同转让）——未完工房源的首位买家在交房前将其合同转让给新买家。
• 开发商折扣——开发商下调未售房源的价格；这属于价目表降价，而非困境销售。
• 拍卖销售——通过拍卖渠道出售的房产，包括DLD旗下的eMart门户网站，上架前需提供六个月内出具的估值证书以及开发商或业主协会出具的无异议证明（NOC）。

不良资产销售既非银行拍卖，也非开发商促销。每种销售途径都有其特定的文件要求、费用构成以及隐藏实际价格的方式，因此首要问题总是：您正在考虑的是这四种方式中的哪一种。 East Property在“困境房产”页面汇集了低于市场价的房源；期房则列在“预售房”和“楼盘”栏目下。

2026年迪拜为何出现低于市场价的房产

根据高力国际核心部门（Cushman & Wakefield Core）2026年7月24日发布的报告，2026年第二季度迪拜房价环比下跌4%，租金下跌6%。 在报告涵盖的区域中，商务湾和迪拜市中心的公寓价格下跌7%，棕榈朱美拉下跌9%，朱美拉村环路（JVC）下跌3%。 该报告将价格下跌归因于交易量低迷、买卖双方预期分歧以及新房源供应：2026年第二季度交付了超过13,200套住宅，预计下半年还将有约32,000套交付。

后续指数采用了不同的衡量标准。REIDIN发布的2026年8月住宅报告（2026年9月11日发布）显示，迪拜销售价格指数同比下降0.77%，租金指数同比下降5.04%。 不同指数衡量的指标各不相同，因此仅凭“市场下跌X%”这一单一数据，无法描述任何具体楼盘的情况。

对于寻求折扣的买家而言，有两个关键事实：

• 期房交易仍占据注册量的主导地位。 据《阿联酋24/7》于2026年7月20日报道的迪拜土地发展局（DLD）2026年上半年数据显示，销售总量约为8.6万套，其中期房交易达5.884万套——据我们计算，按交易笔数计算约占68%。 庞大的期房交易基数意味着存在大量首次购房者，他们可能希望在交房前出售房产。
• 早在2026年市场调整之前，就已存在低于首发价的转售情况。 2026年2月，莱坊（Knight Frank）指出，某些细分市场中的期房二手交易成交价与首发价持平或低于首发价，在索巴哈特兰（Sobha Hartland）、达马克泻湖（Damac Lagoons）和JLT等区域，折扣率达两位数，但该公司认为这只是零星现象，而非系统性疲软； 而《海湾时报》同一份报道（2026年2月15日）指出，2025年期房转售交易仅占期房交易总量的9%。

平均价格的下跌并不意味着每套房产都变得便宜。它只是让更多的卖家愿意进行价格谈判——同时也导致更多房源在缺乏确凿证据的情况下被标榜为“困境房源”。

折扣房产的四大来源及其区别

迪拜的低于市场价房产主要来自以下四种渠道：陷入困境的现房转售、期房转让、开发商折扣或拍卖。每种渠道都以不同的基准点来确定房产价格，因此需要进行不同的核查。

来源	卖家	价格与以下指标对比	登记	主要文件
待售的困境房产	私人业主	该大楼近期在DLD的成交记录	在受托人办公室办理产权过户	销售协议 + 开发商电子入住许可（e-NOC）
期房转售（转让）	未完工房源的首位买家	该项目的当前开发商售价及近期转售案例	在临时登记簿（Oqood）中的过户	原始销售协议（SPA）+ 开发商许可函（NOC）
开发商折扣	开发商	开发商自有价目表	Oqood初始登记	新购房合同
拍卖	业主、银行或法院程序	该程序设定的保留价	拍卖成交登记	拍卖条款 + DLD估值

表格文字说明：困境现房转售的定价依据是同一栋楼的实际成交价；期房转让的定价依据是开发商当前的挂牌价及该项目内的其他转售案例；开发商折扣的定价依据是开发商自身早前的挂牌价；拍卖的定价依据是保留价。 只有前两种才属于市场意义上的困境房产。

开发商的折扣幅度较小。 2026年6月16日，Tranio在接受《生意人报》采访时谈及阿联酋市场时，估计开发商的平均折扣约为5%，个别情况下可达10%。需要退出的首套房买家进行的转售折扣可能比这更大，因为该卖家是在亏损和违约之间做出选择。

如何对照DLD交易数据核查折扣

要核查迪拜房产的折扣幅度，需将每平方英尺的要价与迪拜土地局（DLD）近几个月内同一栋楼内类似单位的已登记成交价进行对比。其他房源的要价不具参考价值——只有经登记的房产交易数据才具有参考价值。

土地局（DLD）通过三个渠道发布交易数据：dubailand.gov.ae 网站上的房地产交易服务、DLD 开放数据集（包含销售、抵押贷款和赠与交易，涵盖金额、面积和位置信息，往年数据可在 Dubai Pulse 上查阅），以及 Dubai REST 应用程序——该应用提供 DLD 销售和租赁指数及交易服务。 DXB Interact 是一个根据 2022 年与 DLD 签署的谅解备忘录运营的私营分析平台；虽然它使用方便，但仅是合作伙伴工具，并非官方登记系统。

实际核查需遵循五个步骤：

1. 准确识别房产信息。包括楼宇名称、楼层范围、户型、卧室数量、建筑面积（平方英尺）、景观以及是否为现房或期房。同一栋楼内的单间公寓和一居室属于不同的市场。
2. 调取同一栋楼的已登记成交记录。按项目或楼盘、相同户型及相近区域筛选交易数据。若该楼盘成交量较少，则将范围扩大至同一项目，而非整个区域。
3. 将所有数据换算为每平方英尺阿联酋迪拉姆（AED）。将每笔登记价格除以其面积后，取中位数而非平均值，以免单笔异常交易影响基准数据。
4. 将期房交易与现房交易区分开来。期房转售应与期房转售案例及开发商的当前售价进行比较；现房则应与现房交易进行比较。将两者混为一谈会掩盖或夸大折扣幅度。
5. 若价格金额较大，请通过DLD估值证书进行确认。 DLD估值服务费用为4,000迪拉姆，外加20迪拉姆的知识与创新费（适用于住宅单元和别墅），住宅单元及联排别墅的估值证书可即时签发；若通过受托人办公室办理，则需额外支付230迪拉姆+增值税（DLD服务页面，更新于2026年9月23日）。

折扣是指每平方英尺要价与可比单位每平方英尺注册价格中位数之间的差额。如果该差额接近于零，无论挂牌信息如何表述，该房产的价格均与市场价持平。 如果“折扣”是以卖方自身的购入价或首发价目表为基准计算的，那么它反映的是卖方的损失，而非买方的收益。

迪拜期房转售：Oqood、付款门槛及开发商无异议证明（NOC）

迪拜的期房转售是指将首任买方与未完工房产签订的合同转让给新买方，迪拜土地局（DLD）会将该交易登记在名为“Oqood”的临时房产登记簿中。 2008年第13号法律规定，每笔期房单位的转让都必须登记在该登记册上，并允许已登记的期房单位进行出售、抵押或其他形式的处置。未在该登记册上登记的期房转售行为无效。

每项转让均须满足以下三个条件：

• 开发商的付款门槛。开发商可要求在支付达到最低金额后才签发转售许可函（NOC）。例如，Meraas公司规定，一旦“Oqood”或预产权证签发，即可开始转售，但申请NOC时必须达到规定的付款门槛。 各开发商的条件各不相同，因此请仔细阅读买卖协议（SPA）和开发商的转售政策，而非仅参考经纪人的摘要。
• 开发商的无异议证书（NOC）。迪拜土地局（DLD）将通过迪拜REST应用程序签发的开发商无异议电子证书（e-NOC）列为自由持有产权区域销售的必备文件之一。该证书需向开发商申请，但我们在开发商的官方页面上未找到其费用的公示信息。
• 剩余付款计划。新买家需向原买家支付其已付金额（加上或减去约定的溢价或折扣），并接手向开发商支付剩余分期款项。分期款项将继续存入受2007年第8号法律监管的项目托管账户。

迪拜土地局（DLD）关于开发商首次期房销售登记的收费标准为房价的4%，其中卖方和买方各承担2%。我们未找到针对买方之间Oqood转售的单独官方DLD页面，因此请在签署前向受托人办公室确认确切收费金额。

为什么期房卖家会接受折扣？因为不接受的后果可能更糟。根据2008年第13号法律（2020年修订）第11条规定，如果买方违约，开发商将通知DLD， 买方将收到30天的通知，随后开发商可终止合同，并在工程进度低于60%时保留该单元价值的最高25%，工程进度在60%至80%之间时保留最高40%。 对于无法按付款计划完成付款的首购房者而言，与其面临上述后果，他们可能更倾向于以折扣价转让房源——而真正的折扣往往就出现在这种情况下。

购买困境现房：产权转让流程

在迪拜购买陷入困境的现房，交易通过在受托人办公室进行一次产权证过户来完成，买方使用经理支票付款并领取新的产权证。卖方所需的交易速度既是买方的谈判筹码，也是买方面临的风险——如果文件准备不充分的话。

通常流程如下：

1. 以书面形式商定价格和条款。买卖双方签署销售协议，其中明确价格、定金、过户日期以及各方应承担的费用。定金金额是经协商确定的条款，并非迪拜土地局（DLD）的规定。
2. 卖方获取开发商的电子无异议证明（e-NOC）。在永久产权区域，DLD要求在产权过户时必须提供该证明。同时请卖方提供开发商的账目明细。
3. 核查产权及抵押情况。向卖方索取产权证；若涉及银行贷款，还需索取显示未偿还贷款余额的负债证明函（参见下一节）。
4. 准备资金。产权过户款项需通过管理人支票支付：分别支付给卖方、卖方银行（若该房产已抵押）以及DLD以支付相关费用。
5. 在信托办公室办理产权过户。双方或其代表均需到场；登记处将记录该笔交易，并向买方签发新的产权证。

无法亲自出席的买方可通过授权书委托他人代为办理。根据DLD第 29/R/2025号通告（2025年7月16日发布）的规定（由BSA Law总结），在阿联酋境外签发的授权书必须在过去两年内签发，并在签发国经过公证，由阿联酋大使馆或领事馆认证，并经阿联酋外交部核证。 必须出示原件，非阿拉伯语的授权书需由阿联酋持证翻译人员提供完整的法律翻译。请在过户日期前向受托人办公室核实当前要求。

从仍有抵押贷款的卖方处购房

如果迪拜某处不良房产的卖方仍欠银行贷款，土地部门只有在抵押贷款还清且银行出具的解押函提交后，才会办理销售登记。偿还卖方的贷款会增加过户所需的文件并受银行设定的截止日期限制，因此需优先处理。

迪拜土地局（DLD）关于出售抵押房产的服务指南列出了具体步骤和所需文件：

• 银行出具的债务证明函（若贷款由开发商提供，则需由开发商出具函件），其中需注明结清贷款所需的金额；
• 三张经理支票：一张支付给银行或开发商以清偿未偿还贷款，一张支付给卖方以结清余款，另一张支付给土地局（DLD）以缴纳手续费；
• 抵押解除函，此后交易即告完成。

DLD收取1,000迪拉姆的抵押解除费，外加250迪拉姆的产权证费和20迪拉姆的知识与创新费，服务合作伙伴另加300迪拉姆+增值税 （DLD服务页面“申请解除抵押”，更新于2026年9月23日）。若买方同样通过贷款购房，则需注册新的抵押贷款，费用为贷款金额的0.25%外加服务合作伙伴费用。 对于通过贷款购买期房转让的买家，需遵守贷款机构的单独规定，相关内容详见我们关于在迪拜购买期房办理抵押贷款的指南。

实际风险：若卖方的债务高于约定价格，除非卖方以现金补足差额，否则交易无法完成。支付定金前请索要负债证明函。

低于市场价购房除房价外还需承担哪些费用

除房价外，迪拜房产过户还需支付4%的DLD登记费、产权证费、受托人办公室费，以及（如适用）抵押贷款费和开发商费用。以下费用表摘自DLD服务页面，更新于2026年9月。

项目	金额	DLD服务页面
DLD销售登记费	销售金额的4%：根据DLD收费标准，卖方承担2%，买方承担2%	销售登记
产权证书	250 迪拉姆 + 20 迪拉姆的知识与创新费	销售登记
地图费	别墅和公寓为 250 迪拉姆（土地为 225 迪拉姆或 100 迪拉姆）	销售登记
受托人办公室（服务合作伙伴）费用	销售金额在500,000迪拉姆及以上时为4,000迪拉姆+增值税；低于该金额时为2,000迪拉姆+增值税	销售登记
卖方抵押权注销	1,000 迪拉姆 + 250 迪拉姆 + 20 迪拉姆；服务合作伙伴 300 迪拉姆 + 增值税	抵押权解除
买方抵押登记	贷款金额的0.25% + 250迪拉姆 + 20迪拉姆；服务合作伙伴收费4,000迪拉姆 + 增值税（期房抵押贷款为5,000迪拉姆 + 增值税）	抵押贷款登记
DLD评估证书（可选）	4,000迪拉姆 + 20迪拉姆；在受托人办公室办理为230迪拉姆 + 增值税	估值
开发商无异议证明	由各开发商自行设定	—
中介佣金	与经纪人协商确定	—

通俗解释：DLD收费表规定将4%的登记费由卖方和买方平均分摊，而任何其他分摊方式（包括由买方全额承担这4%）均属于销售协议的条款。 在困境销售中，买方可要求卖方承担买方应付的2%费用。相较于百分比，固定的DLD费用微不足道，因此4%的注册费及任何中介佣金才决定了实际的成交成本。

这些费用在任何购房交易中都需支付，因此不会抵消相对于市场价的折扣。真正抵消折扣的是错误的参照点：如果要价比已登记成交价高出5%，而买家仅获得5%的降价，那么买家最终支付的仍为市场价。 计划短期内转售的买家还应记住，退市时需再次支付产权过户费用。

困境交易和期房转售的风险

在迪拜，托管账户可保障期房付款的安全，但无法保障交房日期、卖方的债务或您商定的价格。每种困境交易途径都存在其自身的风险：

• 未达到付款门槛。如果首任买家未向开发商支付达到转售门槛的款项，开发商将不会签发无异议证明（NOC），转让登记也无法完成。请核查开发商提供的正式账单，而非屏幕截图。
• 隐藏的欠款。未付的分期款项、滞纳金或服务费均属于卖方的债务，除非合同另有规定。请索取开发商的对账单，并在销售协议中明确规定在产权转移前由谁清偿任何欠款。
• 卖方债务超过房价。若抵押贷款余额超过约定房价，则卖方必须支付额外现金才能交付无负担产权。
• 交房延迟。转让交易可使新买家获得原买家的排队资格，包括任何延迟；而托管仅将款项存入项目账户，但不会改变交房日期。
• 新买方违约。一旦完成登记，新买方即成为期房销售协议中的买受人，因此签署前务必仔细阅读第11条规定的补救措施——终止合同以及根据竣工情况保留单位价值最高25%或40%的款项。
• 标注错误的房源。标有“困境房源”标签且按每平方英尺市场价出售的房源并不算折扣；请在DLD交易数据部分勾选相关选项进行筛选。

关于迪拜“低于市场价”交易的误区

相对于开发商价目表的折扣并不等同于相对于市场的折扣，因为该价目表中的价格可能已经高于DLD记录中同类房源的转售价格。参考基准应为已登记的成交价，而非宣传册上的价格。

• “困境”即指“银行拍卖”。所谓困境销售实为业主的普通产权转让；拍卖则通过土地局eMart门户等独立渠道进行，并有其自身的估值和无异议证明（NOC）要求。
• “期房单位可以随时转售。”转售需要开发商的无异议证明（NOC），而像Meraas这样的开发商在签发该证明前，通常要求支付一定金额的定金。
• “房价下跌意味着所有挂牌房源都很便宜。”2026年全市房价指数虽呈下跌趋势，但跌幅不一：据高力国际（Cushman & Wakefield Core）数据显示，第二季度JVC地区的公寓价格下跌3%，朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）下跌9%，而这两个区域的别墅价格均有所上涨。 具体楼盘的价格走势可能与平均水平背离。
• “根据法律规定，4%的DLD费用应由买方承担。”DLD收费标准规定费用按2%和2%分摊；任何其他分摊方式（包括由买方全额支付4%）均属于销售协议的条款。

困境现房 vs 期房转售 vs 开发商折扣

困境现房可从交房首日即获得产权证并开始收取租金；期房转售可降低首付金额并附带剩余款项的分期付款计划；开发商折扣则提供新合同，且产权过户流程最为简便。

标准	困境现房	期房转售（转让）	开发商折扣
您将获得	产权证	Oqood注册 + 首次购房者购房协议	新Oqood登记
过户时所需现金	全款（或首付款 + 按揭贷款）	首任买方已支付金额 ± 溢价	开发商的定金
租金收入	从第一个月起	交房后	交房后
额外步骤	卖方解除抵押、开发商电子无异议证明（e-NOC）	开发商交房条件及交房许可、分期付款接管	除《销售协议》外无其他事项
价格参考	该楼盘的DLD销售数据	开发商当前售价 + 该项目转售价格	开发商自有价目表
主要风险	卖方债务、房屋状况、拖欠款项	交房延迟、未达标	从虚高价目表中获得的折扣

简而言之：现房交易适合追求收益和确定性的买家；期房转售适合愿意承担交房风险以换取当下更低购房款的买家；开发商折扣则适合希望手续最简便且仅比较新盘的买家。

在迪拜购买困境房产的利弊

在迪拜购买困境房产的主要优势在于，其价格经核实低于近期成交价；主要劣势在于，交易速度的加快会将手续风险转嫁给买家。

优点：

• 在任何资金划转之前，均可通过DLD注册成交记录核实是否存在真实折扣。
• 面临时间压力的卖家不仅会在价格上让步，还会在费用和条款上进行协商，包括由谁承担4%的DLD费用。
• 对于已开工的项目，期房转让可让买家以低于开发商当前定价的价格入市。
• 现房可立即产生租金收益。

缺点：

• 截止日期由卖方的银行或开发商设定，而非由买方决定。
• 拖欠款项、按揭余额及付款门槛必须逐份文件核实。
• 以虚高的要价为基准计算的“折扣”，最终可能只是市场价。
• 期房转售仍存在原始交房风险。

哪些人不太适合购买不良资产

对于无法按照卖方时间表完成交易的买家而言，在迪拜购买困境房产并不合适。具体情况包括：

• 没有现成现金用于过户。困境卖家需要在银行或开发商规定的期限内收到管理方的支票；如果买家仍在等待抵押贷款审批或海外汇款，交易将告吹。
• 无法亲自出席或签署授权书（POA）。产权过户在受托人办公室进行；外国授权书必须提前经过公证、认证和核证。
• 买方需在特定日期前取得房产以申请居留签证。若抵押房产或期房过户登记延误，将导致签证时间表推迟；选择此途径前，请查阅我们关于阿联酋房产居留签证的指南以了解相关规定。
• 不阅读《销售协议》（SPA）的买家。在期房转售交易中，付款门槛、无异议证书（NOC）条件及违约条款均载于原始《销售协议》中；若不阅读该协议，便无法评估折扣幅度。

方法论与来源

本指南中的所有数据均于2026年9月25日对照一手来源进行了核查：DLD服务页面、迪拜法律法规以及研究机构自身的报告。若仅有媒体报道作为依据，文中将注明媒体名称及日期。 市场指数在引用时会注明发布机构及统计周期，因其计算方法各异。我们未将房源门户网站或中介博客作为数据来源。开发商NOC费用及转售门槛在我们查到的官方开发商页面上均未公布，因此我们仅描述相关规则而未提供具体数值。

来源：

• 迪拜土地局服务页面——销售登记；抵押房产的出售；抵押解除；抵押登记；估值；迪拜REST；房地产交易与开放数据（2026年9月更新）。
• eMart（土地局拍卖门户）——拍卖要求。
• 2007年第8号《托管账户法》；2008年第13号《临时登记册法》（经2020年第19号法修订的第11条）——迪拜立法门户。
• Meraas——关于转售和无异议证明（NOC）的常见问题解答。
• 高力国际（Cushman & Wakefield Core）——《2026年第二季度迪拜住宅市场快报》（2026年7月24日）。
• REIDIN——阿联酋住宅价格报告，2026年8月（2026年9月11日）。
• Emirates 24/7 — 迪拜土地与发展局（DLD）2026年上半年交易数据（2026年7月20日）。
• 《海湾时报》——期房转售及莱坊评论（2026年2月15日）。
• 《Kommersant》——开发商折扣、Tranio估算（2026年6月16日）。
• BSA Law — 关于2025年7月16日DLD第29/R/2025号通告（涉及授权委托书）的摘要（2025年8月18日）。

由East Property编辑团队编制。数据截至2026年9月25日；当DLD费用或季度市场报告发生变化时，相关数据将进行核查。

常见问题

迪拜的“困境房产”是什么？

指因抵押贷款、付款计划未履行或搬迁等原因，业主需快速出售的现房或期房，且挂牌价格低于同类已登记成交价。该术语描述的是卖方的处境，而非房产本身的状况。

如何判断迪拜房产的价格是否真的低于市场价？

利用DLD交易数据和公开数据，将每平方英尺的要价与近几个月该大楼内同类房源在DLD注册成交价的中位数进行对比。如果价差很小，那么无论是否标有“困境”标签，该价格都属于市场价。

在迪拜，交房前可以买卖期房吗？

可以。已在Oqood临时登记册中登记的期房，在获得开发商出具的无异议证明（NOC）后即可转售；像Meraas这样的开发商通常仅在收到达到一定门槛的付款后才会签发该证明。新买家将接手剩余的分期付款。

什么是4%的DLD费用，由谁支付？

这是土地部门（DLD）对房产交易征收的登记费，金额为房价的4%。根据DLD的规定，该费用由卖方和买方各承担2%；最终的分摊比例由买卖双方在销售合同中约定。

在迪拜，“Oqood”是什么意思？

“Oqood”是土地局针对期房单位设立的临时登记系统，依据2008年第13号法律创建。期房销售或转售必须在此登记；一旦建筑竣工，该单位将转入产权证登记。

购买二手房需要开发商的无异议证明（NOC）吗？

是的，在永久产权区域内需要。迪拜土地局（DLD）将通过迪拜REST应用程序签发的开发商电子许可函（e-NOC）列为房产登记的必备文件。该许可函需向开发商申请。

困境销售与银行拍卖是一回事吗？

不。困境销售是指业主因急需变现而进行的正常产权转让。拍卖则通过独立渠道进行，例如土地局的eMart门户网站，该渠道要求提供近期估值证书以及开发商或业主协会出具的NOC。

我可以购买仍带有卖方抵押贷款的房产吗？

可以。在产权过户时，买方将通过经理支票用其资金偿还卖方的贷款，银行随后出具解押函，土地局（DLD）再办理销售登记。支付定金前，请务必要求银行出具责任免除函。

2026年在迪拜购房能议价多少？

没有固定数值。根据Tranio在2026年6月的估算，阿联酋开发商的折扣平均约为5%，个别案例最高可达10%；困境房源的折扣幅度可能更大，但只有与DLD登记的成交价进行对比，才能判断具体价格是否低于市场价。

2026年迪拜房价是否在下跌？

高力国际（Cushman & Wakefield Core）报告显示，2026年第二季度房价环比下跌4%，而REIDIN 2026年8月的指数同比下降0.77%。各区及各楼盘的价格变动情况差异显著。

我可以在国外购买迪拜的困境房产吗？

可以，通过授权书即可。在阿联酋境外签发的授权书必须为近期文件（两年内签发），并经过公证、由阿联酋大使馆或领事馆认证、经阿联酋外交部核证，且由持有阿联酋执照的翻译人员翻译成阿拉伯语；请在产权过户日期前向受托人办公室确认当前的具体要求。