迪拜房产签证：申请门槛、所需材料以及“黄金签证”与“两年期签证”的区别

2026年4月的变化：75万迪拉姆的门槛已取消

迪拜土地局（DLD）取消了单一业主申请两年期房产投资者签证时需满足的750,000迪拉姆最低房产价值要求（DLD，2026年4月）。 在此政策调整之前，申请人必须拥有价值至少750,000迪拉姆的房产才能符合资格；如今，对于作为房产唯一注册所有人的个人，已完全取消了最低价值要求——只要该房产在市场上实际存在，即使价格远低于旧门槛的一室公寓，现在也符合申请条件。

该变更通过DLD Cube数字平台处理，专门适用于与房地产挂钩的入门级投资者签证——不涉及“黄金签证”，也不会改变期房预订、抵押房产或共同所有权的规则，相关内容将在下文单独说明。

无需满足最低金额要求的申请资格：唯一所有者规则

只有唯一所有者——即在DLD注册的产权证上仅以其个人名义登记的人——才有资格在无需满足最低房产价值要求的情况下获得签证。此处的“唯一”一词至关重要：如果产权证上列出的所有者仅为一人，那么该房产的价格对2年期投资者签证而言便不再起任何作用。

实际上，这意味着多年来支撑迪拜房地产市场的750,000迪拉姆这一门槛，不再适用于此类申请人。 所有权仍需完成登记：在期房预订阶段，即在完成Oqood登记和完全产权过户之前，无论已向开发商支付了多少款项，均无法签发签证。

共同所有权：每位共同所有者需持有价值400,000迪拉姆的份额

若房产登记在一名以上业主名下，每位共同所有者必须持有价值至少400,000阿联酋迪拉姆的份额，才有资格获得签证（迪拜土地局，2026年4月）。 这取代了此前将整套房产的总价值与750,000迪拉姆门槛进行比对、以所有共同所有者总和为基准的规则。

根据公布的说明，该规则的出台旨在防止“签证合购”——即试图通过一套低价值房产为多人获取居留权的行为。实际要点：计划以单一房产名义联合申请的夫妇，应核查各自所持份额的价值，而非公寓的总价。

200万迪拉姆“黄金签证”：2026年2月的变化

“黄金签证”的门槛本身并未改变，仍维持在迪拜土地局（DLD）估值的2,000,000迪拉姆，但在2026年2月，申请前需支付房产价格固定比例的要求已被取消。 此前，通过抵押贷款购房的申请人必须在提交“黄金签证”申请前支付至少50%的房产价格；变更后，申请将根据DLD认证的房产价值进行评估，而非已支付的金额。

重要提示：不同来源对抵押房产的计算机制存在一定差异——部分来源将其表述为DLD认证的全部价值均计入200万迪拉姆门槛，另一些来源则表示仅计入已付清的股权部分。 申请前，请直接通过DLD Cube或持牌顾问确认当前的政策解读，切勿仅依赖单篇博客文章。

此外，抵押房产还需提供银行无异议证明（NOC）；期房则需开发商确认，且按Oqood合同的全部价值计算，即使实际仅支付了部分款项。

两年期投资者签证与“黄金签证”：实际有何区别

2年期投资者签证和10年期黄金签证是两种独立的产品，其门槛、有效期和条件各不相同，并非同一签证的两个版本。将二者混淆是导致“通过购房获取迪拜签证”相关误解的主要原因。

防误导提示：2026年4月取消的门槛仅适用于2年期投资者签证。黄金签证的门槛——2,000,000迪拉姆——未受此次变更影响，保持不变。

只要保持房产所有权，2年期签证即可无限期续签，但其附带更严格的离境限制规定（见下文）。 “黄金签证”有效期为十年，持有人可为配偶和子女申请担保，且对持有人在阿联酋的最低停留时间没有要求——完整的对比信息详见下文表格。

符合条件的房产类型：现房、期房及按揭房产

两种签证均接受现房和期房（在建房产），以及尚有未偿还抵押贷款的房产——前提是房产价值经DLD确认，且对于有抵押贷款的房产，银行出具了无异议证明（NOC）。此规定适用于2年期签证和黄金签证，尽管核查细节有所不同。

对于2年期投资者签证，4月政策调整后的关键条件是申请人必须为房产的唯一注册所有者——房价高低无关紧要。 对于黄金签证，自2026年2月起，期房按其Oqood合同的全部价值计算，现房则按DLD的评估价值计算——因此，即使在建项目尚未全额付清，只要合同价值超过200万迪拉姆，申请人仍可符合资格。

在申请流程允许的情况下，可将多处价值较低的房产合并，以达到200万迪拉姆的“黄金签证”门槛。 这对资产分散在两到三处较小房产而非集中于一处大型资产的投资者尤为重要；请向DLD或持牌顾问确认您的具体情况是否允许合并合同，因为监管机构会定期调整汇总规则。

如何在阿联酋申请房产签证：分步指南

申请房产签证的起始点是产权（或Oqood合同）在DLD完成登记之时——而非签署预订协议或向开发商支付首期款之后。这是外国买家最常混淆的点之一，他们往往以为签证流程会在交易完成后立即启动。

一般流程如下：

• 向DLD登记产权证，或针对期房单位登记Oqood合同；
• 获取房产状况证明；若存在抵押贷款，还需获取银行无异议证明（NOC）；
• 通过DLD Cube提交签证申请（申请2年期签证使用Taskeen系统；申请10年期签证使用“黄金签证”电子服务）；
• 完成体检和生物特征信息采集；
• 领取居留签证和阿联酋身份证。

据移民顾问及DLD官方服务页面显示，房产关联居留签证通常在申请材料齐全后10至21个工作日内完成审批——具体时限取决于签证中心的工作量以及提交材料是否完整。

房产签证除房产价格外还需哪些费用

房产价格并非唯一开支：签证费、体检费、阿联酋身份证办理费，以及（如需使用）打字中心或法律顾问费均需单独支付。 这些费用均不包含在75万迪拉姆（现已针对单一业主取消）或200万迪拉姆“黄金签证”门槛之内——它们是交易预算中的一项独立支出。

根据迪拜土地与房地产管理局（DLD）的官方数据，通过10年期“黄金签证”投资者通道所需缴纳的政府费用总额约为9,884.75迪拉姆，涵盖DLD处理费、行政费、签证签发费、阿联酋身份证办理费及体检费——无论签发何种签证，这些费用项目均相同，仅总额有所差异。 对于2年期投资者签证，独立追踪机构指出，新申请费用约为10,000–10,500阿联酋迪拉姆，每两年一次的续签费则接近8,000–8,500阿联酋迪拉姆； 这些数字会随政府收费标准调整，因此在制定预算前，请务必通过DLD Taskeen页面确认当前金额。

在规划预算时，请将这些签证费用与4%的DLD注册费、中介佣金以及（若购买按揭房产）银行的NOC费用一并计算在内——否则，最终获得签证的实际成本可能会高于预期。

费用项目	内容说明	通常由谁支付
4% DLD产权过户费	在产权登记时收取	通常由买方承担，有时与卖方分摊
中介佣金	交易中的经纪费	由买方或卖方支付，具体视协议而定
签证费及打字中心费用	申请提交、签证签发	申请人
体检和生物特征采集	居留签证的必经步骤	申请人
阿联酋身份证	居民身份证	申请人
银行无异议证明（抵押房产）	申请“黄金签证”需提供银行确认函	申请人，按银行收费标准

房产签证无法赋予您：公民身份、护照或工作权

无论是2年期投资者签证，还是200万迪拉姆的“黄金签证”，均不会授予阿联酋公民身份，也不会取代本国护照——这两者都是居留签证，其有效期随相关房产所有权的存续而延长或终止。这是围绕该话题最常见——也是影响最深远——的误解。

辟谣：无论投资金额多少——无论是75万迪拉姆还是200万迪拉姆——在阿联酋购买房产均无法获得公民身份。它仅授予与特定资产所有权挂钩的居留签证。

辟谣：房产签证与资产挂钩，并非一劳永逸。出售作为签证依据的房产，将终止与其关联的居留身份。

此外还值得注意的是，仅凭居留签证本身并不授权在阿联酋为外部雇主工作——若要领取薪资，必须另行申请工作许可，除非该居民计划依靠被动收入或储蓄生活，而非依靠当地就业。

在迪拜如何寻找符合签证门槛的房产

对于2年期签证，在门槛取消后，几乎任何独资拥有的房产单元现在都符合条件；但对于共同所有者以及“黄金签证”申请人，仍需提前核查所占份额或房产单元的价值。East Property为此专门提供了按价格和区域筛选的现成筛选器。

在“楼盘”板块中，通过价格筛选器可轻松浏览价格不超过75万迪拉姆的项目——对于计划以每人40万迪拉姆门槛进行联合申请的人士而言，这仍是一个合理的参考标准。 经济型现房及期房供应量最大的区域包括朱美拉村环区（Jumeirah Village Circle）、阿尔詹（Arjan）和迪拜兰（Dubailand）。对于考虑以低于市场价入市购房的买家，网站设有专门的折扣房源和困境房源专区——尽管签证资格始终基于房产的注册价值，而非买卖双方自行商定的价格。

对比：两年期签证、黄金签证以及不购房在阿联酋居住

两年期投资者签证与“黄金签证”在申请门槛、有效期、离境限制以及是否可携带家属等方面存在差异——且两者均不能替代公民身份。

参数	2年期投资者签证	黄金签证（10年）
最低投资额	单一所有者无要求；共同所有者每人400,000阿联酋迪拉姆	根据DLD评估，金额自2,000,000阿联酋迪拉姆起
签发机构	DLD，通过Cube平台	DLD / GDRFA
有效期	2年，可续期	10年，可续期
是否需要预付	无	自2026年2月起无需预付；已抵押单位需提供银行无异议证明
期房及按揭	在完成Oqood登记或取得NOC的情况下允许	允许，需完成Oqood注册或提供NOC（自2026年2月起）
家庭担保	有限	配偶、子女，某些情况下包括父母
离境规定	在阿联酋境外连续停留不得超过6个月	无最低居留期限要求
阿联酋国籍	不予授予	不予授予

防滥用提示：持有居留签证并不意味着拥有无限期离境的权利。根据2年期投资者签证的规定，连续6个月以上身处阿联酋境外可能导致签证被撤销。

阿联酋房产签证的利与弊

2026年4月和2月政策调整的主要优势在于降低了实际准入门槛，但签证仍完全取决于具体房产的状况，而非整体市场投资金额。

优点：

• 单一业主的准入门槛实际上已被取消——关键在于具体房产单元的价格，而非固定的750,000迪拉姆；
• 居留签证无需雇主担保，仅基于资产所有权即可签发；
• “黄金签证”未设定在阿联酋的最低居留时间要求，并允许家庭成员随行；
• 自2026年2月起，申请“黄金签证”时，按揭房源和期房不再需要支付大额首付款。

缺点：

• 该身份仅在持有房产期间有效——出售房产即告终止；
• 已抵押房产及期房仍需额外材料——银行无异议函或开发商确认函；
• 两年通道需遵守“连续离境6个月”的规定；
• 无论哪种途径，均不授予公民身份，也不自动赋予有偿就业的权利。

房产签证不适合哪些人

房产签证无法解决那些需要不同法律身份的问题：它不能替代公民身份，需要关注所有权结构，且不适合在该国短期居留的情况。

• 目标是获得公民身份或阿联酋第二本护照：无论是在无门槛的2年期签证还是200万迪拉姆的“黄金签证”下，在任何情况下均无法授予公民身份。
• 计划在阿联酋的停留时间少于2年期签证允许的期限：如果累计离境时间超过连续6个月，该身份可能会被取消。
• 购房通过外国公司而非个人进行：居留权将签发给产权登记上的个人所有者，而非公司，即使最终受益人是同一人。
• 该房产尚有大额未偿还抵押贷款，且银行不愿出具无异议证明（NOC）：若无该文件，针对该房产的申请将不予受理。

来源与事实核查方法

来源

关于取消750,000迪拉姆的唯一业主门槛和400,000迪拉姆的共同所有权规则的说明，详见迪拜土地局（DLD）Cube服务页面“房产所有者2年居留签证”以及迪拜土地局 ——投资者居留申请（Taskeen）电子服务中均有说明；该变更还被毕马威（KPMG）的《GMS快讯》2026-125号以及移民行业追踪机构独立报道。 关于“黄金签证”2,000,000迪拉姆门槛保持不变以及取消预付要求的内容，详见迪拜土地局（DLD）“黄金签证（投资者）”电子服务页面及迪拜税务与收入管理局（GDRFA）——《黄金居留许可（投资者）签发》服务说明。 “黄金签证”的官方政府费用总额（9,884.75迪拉姆）来自同一DLD电子服务页面。East Property编辑团队最后一次事实核查时间：2026年9月15日。

方法论

本文中所有与费用、签证门槛或时间表相关的数字，均在可能的情况下至少通过两个独立来源进行核查，并注明核查日期。 对于来源信息存在细节分歧之处——例如在抵押贷款类“黄金签证”申请中，实缴股本的计算方式——均会单独标注，并在提交申请前需通过DLD或持牌顾问进行确认。随着法规的演变，本页面计划至少每季度进行一次审核。

本文仅涵盖通过房地产途径获得阿联酋居留权的途径。黄金签证计划还设有针对企业家、公共投资者、专业人士和优秀学生的独立通道，各通道均有其特定标准——这些内容超出本指南的范围。

关于阿联酋房产签证的常见问题

在阿联酋购买房产能否获得公民身份？

不会。无论是2年期投资者签证还是“黄金签证”，无论房产价值多少，均不会授予阿联酋公民身份——这两者都是与房地产所有权挂钩的居留签证。

2026年申请房产签证所需的最低金额是多少？

对于单一所有者，自2026年4月起，2年期投资者签证不再设有最低房产价值要求；对于共同所有者，每位必须持有至少400,000阿联酋迪拉姆的房产。根据DLD的估值，黄金签证的门槛仍维持在2,000,000阿联酋迪拉姆。

两年期投资者签证和“黄金签证”哪个更好？

两者的用途不同：2年期签证的门槛较低，但需遵守6个月离境规定，且每两年需续签；黄金签证的申请门槛更高，但有效期为10年，无最低居留要求，且可担保更多家庭成员。

我可以凭按揭房产申请房产签证吗？

可以，两种签证均适用，前提是贷款银行出具无异议证明；自2026年2月起，申请黄金签证时已不再要求支付大额首付款。

我可以凭期房申请签证吗？

可以，前提是Oqood合同已在DLD注册；对于黄金签证，即使房产尚未付清全款，合同总金额仍可计入。

如果我出售该房产，签证会怎样？

基于拥有特定房产而签发的居留签证，将在该房产所有权终止时失效。

我可以将家人纳入签证范围吗？

根据“黄金签证”政策，可以——配偶、子女以及在某些情况下父母均可被担保。而根据2年期投资者签证，家庭担保的范围更为有限，具体取决于个别申请情况。

申请房产签证需要多长时间？

根据移民顾问和DLD（维多利亚州土地、发展与规划部）自身的服务信息，从申请材料齐全之日起，包括体检和生物识别信息采集在内，通常需要10至21个工作日。

我可以通过公司名义购房并获得签证吗？

不可以，如果目的是申请房产类居留签证：该签证签发给持有产权的个人，而非公司，即使实际受益人与公司所有者为同一人。

持有房产签证期间，我可以在阿联酋境外停留多长时间？

根据为期2年的投资者签证规定，在境外连续停留时间不得超过6个月。而“黄金签证”则完全不设最低停留期限要求。