दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति पर मॉर्गेज प्राप्त करना

दुबई में ऑफ-प्लान मॉर्गेज क्या है?

ऑफ-प्लान मॉर्गेज एक ऐसे आवासीय इकाई के लिए वित्तीय सहायता है जो अभी भी निर्माणाधीन है, जिसे सीधे डेवलपर द्वारा बेचा जाता है और संपत्ति को पूर्ण के रूप में पंजीकृत करने से पहले किश्तों में एक एस्क्रो खाते में भुगतान किया जाता है। तैयार संपत्ति पर बंधक के विपरीत, बैंक किसी तैयार, मूल्यवान संपत्ति के खिलाफ उधार नहीं दे रहा है — यह एक ऐसे प्रोजेक्ट के खिलाफ उधार दे रहा है जिसे डेवलपर ने अभी तक पूरा नहीं किया है, यही कारण है कि संयुक्त अरब अमीरात का केंद्रीय बैंक (CBUAE) ऑफ-प्लान लेंडिंग को गृह ऋण की एक अलग, अधिक रूढ़िवादी श्रेणी के रूप में मानता है।

व्यावहारिक रूप से, खरीदार डेवलपर के साथ एक बिक्री और खरीद समझौते (एसपीए) पर हस्ताक्षर करता है, एक डाउन पेमेंट करता है, और मॉर्गेज के साथ-साथ — इसके बजाय नहीं — डेवलपर की किस्त अनुसूची को जारी रखता है। बैंक का ऋण आमतौर पर शेष किश्तों के एक हिस्से या हैंडओवर पर देय शेष राशि को कवर करता है, और एक बार जब दुबई लैंड डिपार्टमेंट (DLD) शीर्षक के खिलाफ बंधक को पंजीकृत कर देता है, तो यूनिट स्वयं जमानत बन जाती है। भुगतान योजना के साथ बेची जाने वाली परियोजनाओं की तुलना करने वाले खरीदार आमतौर पर बुकिंग से लेकर हैंडओवर तक, चरण-दर-चरण सूचीबद्ध वित्तपोषण की शर्तें देखेंगे।

ऑफ-प्लान लेंडिंग दुबई में कोई विशिष्ट उत्पाद नहीं है। इकोनॉमी मिडिल ईस्ट द्वारा रिपोर्ट किए गए DXB इंटरैक्ट डेटा के अनुसार, 2026 की पहली तिमाही में यह खंड आवासीय बिक्री की मात्रा में लगभग 70% और मूल्य में 71% है। (इकोनॉमी मिडिल ईस्ट, 3 अप्रैल 2026), यही एक कारण है कि बैंक अब इसे एक असामान्य मामले के रूप में देखने के बजाय समर्पित ऑफ-प्लान मॉर्गेज ट्रैक चलाते हैं।

ऑफ-प्लान मॉर्गेज फाइनेंसिंग कैसे काम करती है, चरण-दर-चरण

ऑफ-प्लान यूनिट के लिए वित्तपोषण, तैयार घर के लिए वित्तपोषण से अलग तरीके से होता है, क्योंकि कीमत का एक हिस्सा अभी भी डेवलपर को दिया जा रहा होता है जबकि बैंक ऋण की गारंटी देता है।

1. किसी यूनिट को आरक्षित करने से पहले पूर्व-अनुमोदन प्राप्त करें। बैंक आय, मौजूदा ऋण और पहचान दस्तावेजों की समीक्षा करता है और ऋण राशि के लिए एक सशर्त अनुमोदन जारी करता है — यह अभी तक किसी विशिष्ट संपत्ति का अनुमोदन नहीं है।
2. यह सुनिश्चित करें कि परियोजना बैंक-प्रमाणित है। बैंक उन डेवलपर्स और परियोजनाओं की आंतरिक सूचियाँ बनाए रखते हैं जिनके खिलाफ वे ऋण देंगे; एक अप्रमाणित परियोजना को बंधक नहीं किया जा सकता, चाहे खरीदार की फाइल कितनी भी मजबूत क्यों न हो।
3. एसपीए (SPA) पर हस्ताक्षर करें और डेवलपर का बुकिंग डिपॉजिट, जो आमतौर पर कीमत का 10-20% होता है, सीधे डेवलपर के एस्क्रो खाते में जमा करें।
4. हैंडओवर के करीब, जब यूनिट की पहचान हो जाए, उसकी कीमत तय हो जाए, और निर्माण का चरण बैंक की भुगतान शर्तों से मेल खाता हो, तब अंतिम बंधक अनुमोदन के लिए आवेदन करें।
5. बैंक ऋण जारी करता है और एक बार यूनिट पूरी हो जाने और स्वामित्व हस्तांतरित हो जाने पर डीएलडी (DLD) शीर्षक के विरुद्ध बंधक पंजीकृत करता है।

नोट: प्री-अप्रूवल खरीदार के बारे में एक बयान है, न कि इमारत के बारे में। एक खरीदार पूरी तरह से प्री-अप्रूव्ड हो सकता है और फिर भी किसी विशिष्ट यूनिट पर मॉर्टगेज नहीं करवा सकता है यदि उसका डेवलपर या प्रोजेक्ट बैंक की मान्यता प्राप्त सूची में नहीं है — आरक्षण शुल्क का भुगतान करने से पहले हमेशा सीधे ऋणदाता से प्रोजेक्ट की स्थिति की पुष्टि करें।

ऑफ-प्लान संपत्ति पर 50% एलटीवी सीमा

दुबई में किसी भी ऑफ-प्लान खरीद के लिए अधिकतम ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात संपत्ति की कीमत का 50% है, और यह सीमा राष्ट्रीयता, आय या इच्छित उपयोग के लिए नहीं बदलती है। सीबीयूएई (CBUAE) के बंधक ऋणों संबंधी विनियमों के तहत, पूरी हो चुकी संपत्तियों पर उच्च एलटीवी बैंड लागू होते हैं — AED 5 मिलियन से कम मूल्य की किसी निवासी की पहली संपत्ति के लिए 80% तक — लेकिन "विकास प्रक्रिया की दीर्घकालिक प्रकृति और पूर्णता के प्रति उच्च स्तर के जोखिम को देखते हुए," ऑफ-प्लान खरीद पर खरीदार की प्रत्येक श्रेणी के लिए 50% की सीमा है (संयुक्त अरब अमीरात के केंद्रीय बैंक की नियमावली, अनुच्छेद 3, सत्यापित 15 सितंबर 2026)।

इसका मतलब है कि AED 2,000,000 के ऑफ-प्लान अपार्टमेंट के लिए वित्तपोषण करने वाला एक खरीदार बैंक से अधिकतम AED 1,000,000 ही उधार ले सकता है; बाकी AED 1,000,000 खरीदार के अपने फंड और डेवलपर की भुगतान योजना से मिलकर आता है। कुछ बैंक गैर-निवासी आवेदकों के लिए अपनी आंतरिक सीमा नियामक सीमा से कम निर्धारित करते हैं, इसलिए 50% का आंकड़ा अधिकतम है, गारंटी नहीं।

यथार्थ की जाँच: दुबई मॉर्गेज के लिए आपने जो 80% एलटीवी (LTV) का आंकड़ा देखा होगा, वह पूरी तरह तैयार संपत्तियों पर लागू होता है, ऑफ-प्लान पर नहीं। कोई भी बैंक किसी ऐसी यूनिट के खिलाफ 50% से अधिक ऋण नहीं दे सकता जो हस्तांतरित नहीं हुई है, चाहे खरीदार की प्रोफाइल कितनी भी मजबूत क्यों न हो।

ऋण बोझ अनुपात: आपकी दूसरी सीमा

ऋण भार अनुपात (DBR) कुल मासिक ऋण चुकौती को, जिसमें नया बंधक भी शामिल है, सकल मासिक आय (CBUAE Rulebook, Article 3) के 50% तक सीमित करता है। यहाँ तक कि 50% LTV टेस्ट पास करने वाले खरीदार को भी इस दूसरे मापदंड पर आवेदन अस्वीकार किया जा सकता है। DBR की गणना हर मौजूदा देयता पर की जाती है: कार फाइनेंस, पर्सनल लोन, क्रेडिट कार्ड का न्यूनतम भुगतान और कोई भी अन्य बंधक, न कि केवल उस नए बंधक पर जिसके लिए आवेदन किया जा रहा है।

इसीलिए LTV और DBR को एक साथ बढ़ने का अनुमान लगाने के बजाय अलग से जाँचना चाहिए। कम मौजूदा ऋण वाला उच्च-आय वाला खरीदार अकेले LTV से ही सीमित हो सकता है; कार ऋण और व्यक्तिगत ऋण वाले खरीदार के लिए व्यवहार में 50% से कम LTV योग्य हो सकता है क्योंकि DBR की सीमा पहले बाध्य करती है। जहाँ पुनर्भुगतान अनुसूची उधारकर्ता की अपेक्षित सेवानिवृत्ति आयु से आगे चलती है, बैंक को यह भी पुष्टि करनी चाहिए कि सेवानिवृत्ति के बाद की आय के खिलाफ 50% DBR पर बकाया राशि का भुगतान अभी भी किया जा सकता है।

ऋण अवधि और आयु सीमाएँ

ऑफ-प्लान सहित किसी भी यूएई मॉर्गेज के लिए अधिकतम कार्यकाल 25 वर्ष है, और ऋणदाता अपनी जोखिम नीति के भीतर अंतिम चुकौती के लिए उधारकर्ता की अपनी अधिकतम आयु निर्धारित करते हैं (सीबीयूएई रूलबुक, अनुच्छेद 3)। लंबी अवधि मासिक किस्त को कम करती है लेकिन ऋण की पूरी अवधि में कुल ब्याज बढ़ जाता है — यह एक ऐसा समझौता है जिसे उस विशिष्ट इकाई की हैंडओवर तिथि के आधार पर आंका जाना चाहिए, क्योंकि ऑफ-प्लान की समय-सीमा प्रभावी रूप से तब शुरू होती है जब बैंक डेवलपर के भुगतान अनुसूची के अनुसार राशि का भुगतान करना शुरू करता है, न कि जरूरी तौर पर उस दिन जब SPA (विक्रय अनुबंध) पर हस्ताक्षर होते हैं।

2026 के दौरान दुबई ऑफ-प्लान मॉर्गेज में क्या बदलाव आया

16 अप्रैल 2026 को, दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट और एमिरेट्स एनबीडी ने मेरास, नखील और दुबई प्रॉपर्टीज के घरों पर शुरुआती मॉर्गेज पूर्व-अनुमोदन के लिए एक वित्तपोषण मॉडल लॉन्च किया (गल्फ न्यूज़, 16 अप्रैल 2026), जिससे खरीदारों को निर्माण लगभग पूरा होने तक इंतजार करने के बजाय आवेदन करने की अनुमति मिली। हालांकि, पूर्व-अनुमोदन केवल पहला कदम है: बैंक ने पुष्टि की कि पूर्ण आवेदनों पर तब विचार किया जाता है जब दो मील के पत्थर पूरे हो जाते हैं — खरीदार द्वारा संपत्ति के मूल्य का 50% भुगतान, और निर्माण का 30% पूरा होना। यह वित्तपोषण विकल्प पात्रता जांच के अधीन, यूएई के निवासियों और गैर-निवासियों दोनों के लिए खुला है। एक सप्ताह पहले, एमिरेट्स एनबीडी ने सोभा रियल्टी के साथ उसके ऑफ-प्लान विकास के लिए इसी तरह की प्रारंभिक वित्तपोषण व्यवस्था की थी।

दो सप्ताह बाद, एडीसीबी ने प्रमुख यूएई डेवलपर्स के खरीदारों के लिए अपनी खुद की, स्वतंत्र ऑफ-प्लान मॉर्गेज योजना शुरू की (खलीज टाइम्स, 30 अप्रैल 2026)। एडीसीबी की पूर्व-अनुमोदन एक संपत्ति के मूल्य के 50% तक को कवर करती है, 12 महीने के लिए वैध रहती है, हैंडओवर तक वार्षिक रूप से नवीनीकृत की जा सकती है, और एक बार यूनिट डिलीवर हो जाने पर यह प्रचलित बाजार दरों पर पूर्ण बंधक में परिवर्तित हो जाती है। लॉन्च के समय, ADCB ने तीन साल के लिए 3.49% प्रति वर्ष की निश्चित दर से इस कार्यक्रम की कीमत तय की और सीमित अवधि के लिए प्रोसेसिंग और मूल्यांकन शुल्क माफ कर दिए — यह एक प्रचारक दर है जो अनिश्चित काल तक नहीं रहेगी, इसलिए इसे आज की कीमत के बजाय एक झलक के रूप में लें।

एक अलग, अबू धाबी-विशिष्ट विकास का उल्लेख करना महत्वपूर्ण है ताकि इसे दुबई के नियमों के साथ भ्रमित न किया जाए: सितंबर 2026 में, अल्डार और एडीसीबी ने अबू धाबी रियल एस्टेट सेंटर (एडीआरईसी) के एक नए ढांचे के तहत पंजीकृत पहला ऑफ-प्लान मॉर्गेज पूरा किया, जो हैंडओवर से पहले मॉर्गेज पंजीकरण प्रमाणपत्र पर एक बैंक को औपचारिक रूप से नामित करने की अनुमति देता है (खलीज टाइम्स, 4 सितंबर 2026)। ADREC अबू धाबी की अपनी संपत्ति रजिस्ट्री है, जो दुबई के DLD से अलग है — यह ढांचा अबू धाबी लेनदेन को नियंत्रित करता है और यह स्वयं इस बात को नहीं बदलता कि दुबई का ऑफ-प्लान बंधक कैसे पंजीकृत होता है।

नोट: "पूर्व-अनुमोदन" और "फंडेड मॉर्गेज" दो अलग-अलग चरण हैं। विशेष रूप से एमिरेट्स एनबीडी/दुबई होल्डिंग कार्यक्रम पर, एक बैंक केवल तभी पूर्ण आवेदन के लिए आगे बढ़ता है जब खरीदार ने 50% कीमत का भुगतान कर दिया हो और परियोजना 30% निर्माण तक पहुँच गई हो। — ADCB या किसी अन्य बैंक के कार्यक्रम के लिए समकक्ष मील के पत्थर सीधे उस बैंक से ही पुष्टि करें, क्योंकि प्रत्येक ऋणदाता CBUAE के 50% LTV के निचले स्तर के अलावा अपनी शर्तें निर्धारित करता है।

क्लोज़िंग के लिए नकद: जमा राशि के अलावा आप क्या भुगतान करते हैं

1 फरवरी 2025 से, यूएई के बैंकों ने बंधक के भीतर 4% डीएलडी स्थानांतरण शुल्क और 2% ब्रोकरेज कमीशन को वित्तपोषित करना बंद कर दिया है (द नेशनल, 25 जनवरी 2025; खलीज टाइम्स, 26 जनवरी 2025), इसलिए अब दोनों को डाउन पेमेंट के अलावा नकद में ही चुकाना होगा। उस तारीख से पहले, बैंक आमतौर पर इन लागतों का एक बड़ा हिस्सा ऋण में जोड़ देते थे; अब खरीदारों के पास नकदी होनी चाहिए।

अधिकतम 50% LTV पर वित्तपोषित AED 2,000,000 की ऑफ-प्लान यूनिट पर, क्लोजिंग के लिए एक सामान्य नकद विवरण इस प्रकार है:

आइटम	आधार	अनुमानित राशि (AED)
डाउन पेमेंट (कीमत का 50%)	बैंक 50% LTV से अधिक वित्तपोषण नहीं कर सकता	1,000,000
डीएलडी स्थानांतरण शुल्क	कीमत का 4%	80,000
रियल एस्टेट ब्रोकरेज कमीशन	~2% कीमत का, यदि एजेंट का उपयोग कर रहे हैं	40,000
डीएलडी ट्रस्टी कार्यालय शुल्क	AED 500,000 से अधिक की संपत्तियों के लिए निश्चित शुल्क	~4,200
बंधक पंजीकरण शुल्क	ऋण राशि का 0.25% + AED 290	~2,790
स्वामित्व दस्तावेज़ शुल्क	स्थिर प्रशासनिक शुल्क	~500

ये आंकड़े अनुमानित हैं और लेनदेन के समय बैंक तथा DLD के प्रकाशित अनुसूची के अनुसार भिन्न होते हैं; हस्ताक्षर करने से पहले हमेशा बैंक और DLD ट्रस्टी कार्यालय दोनों से एक विस्तृत लागत सूची का अनुरोध करें। इस तालिका के अलावा, संपत्ति और जीवन बीमा के लिए अलग से बजट बनाएँ, जिसकी अधिकांश बैंक ऋण की पूरी अवधि के लिए मांग करते हैं और इसे बकाया राशि के प्रतिशत के रूप में मूल्य निर्धारित करते हैं।

कौन से बैंक गैर-निवासियों को ऋण देते हैं

कई यूएई बैंक ऑफ-प्लान मॉर्गेज के लिए गैर-निवासी आवेदकों को स्वीकार करते हैं, जिनमें एमिरेट्स एनबीडी, एडीसीबी, मशरेक, एचएसबीसी, दुबई इस्लामिक बैंक और फर्स्ट अबू धाबी बैंक शामिल हैं, हालांकि प्रत्येक सीबीयूएई (CBUAE) की 50% ऑफ-प्लान सीमा के अलावा अपनी आय सीमा, स्वीकृत राष्ट्रीयताएं और दस्तावेज़ीकरण लागू करता है। स्थिर मूल्य निर्धारण के लिए एक संदर्भ बिंदु के रूप में, फर्स्ट अबू धाबी बैंक अपनी दर पेज (bankfab.com, 15 सितंबर 2026 को एक्सेस किया गया) — यह आपके द्वारा प्राप्त किसी भी कोट की तुलना करने के लिए एक उपयोगी बेंचमार्क है, क्योंकि प्रकाशित दरें बदलती रहती हैं और किसी बैंक की सर्वश्रेष्ठ दर शायद ही कभी उसकी एकमात्र दर होती है। एक गैर-निवासी आवेदक को पासपोर्ट, छह महीने के बैंक विवरण और अपने गृह देश से एक क्रेडिट रिपोर्ट, साथ ही आय या व्यवसाय के स्वामित्व का प्रमाण और मानक अपने ग्राहक को जानें (केवाईसी) कागजी कार्रवाई प्रदान करने की उम्मीद करनी चाहिए, और बैंक की अपनी न्यूनतम वेतन या आय की आवश्यकता को पूरा करना चाहिए, जो विनियमन के बजाय ऋणदाता के अनुसार भिन्न होती है।

केवल राष्ट्रीयता अपने आप में शायद ही कभी एक अयोग्यता कारक होती है — बैंक पासपोर्ट के देश की तुलना में आय की सत्यापनीयता और आवेदक के मौजूदा ऋण का बहुत अधिक आकलन करते हैं — लेकिन बैंकों के बीच प्रसंस्करण समय और स्वीकृत दस्तावेज़ प्रारूप इतने भिन्न होते हैं कि आवेदन करने से पहले दो या तीन ऋणदाताओं की तुलना करना अतिरिक्त सप्ताह के लायक होता है।

स्थिर बनाम परिवर्तनीय: EIBOR आपकी दर को कैसे प्रभावित करता है

दुबई मॉर्गेज की कीमत या तो एक शुरुआती अवधि (आमतौर पर एक से पांच साल) के लिए एक निश्चित दर के रूप में या तीन महीने की एमिरेट्स इंटरबैंक ऑफर्ड रेट (EIBOR) से जुड़ी एक परिवर्तनीय दर के रूप में तय की जाती है, जिसमें बैंक का अपना मार्जिन भी शामिल होता है। एक परिवर्तनीय-दर वाले मॉर्गेज की कुल लागत हर बार EIBOR रीसेट होने पर बदलती है, इसलिए बैंक का उद्धृत मार्जिन दर का केवल एक हिस्सा है — EIBOR घटक यूएई के सेंट्रल बैंक द्वारा स्वतंत्र रूप से प्रकाशित किया जाता है और समय के साथ बदलता रहता है, यही कारण है कि आज उद्धृत दर को स्थिर रहने का अनुमान लगाने के बजाय हमेशा वर्तमान EIBOR निर्धारण के खिलाफ फिर से जांचा जाना चाहिए।

स्थिर-दर वाले उत्पाद प्रारंभिक अवधि के लिए उस अनिश्चितता को दूर करते हैं, लेकिन आमतौर पर एक बार निश्चित अवधि समाप्त हो जाने पर वे परिवर्तनीय दर पर वापस चले जाते हैं, जिस बिंदु पर वही EIBOR-प्लस-मार्जिन की कार्यप्रणाली लागू होती है। कोई भी संरचना 50% LTV या 50% DBR की सीमाओं को नहीं बदलती है — यह दर वहन क्षमता और मासिक लागत को प्रभावित करती है, न कि इस बात को कि कानूनी रूप से कितना उधार लिया जा सकता है।

यथार्थ की जाँच: "बैंक दर" और "EIBOR" एक ही संख्या नहीं हैं। EIBOR प्रकाशित बेंचमार्क है; आपको जो दर बताई जाती है वह EIBOR में बैंक का मार्जिन (वARIABLE उत्पादों के लिए) या शुरुआती अवधि के लिए बैंक द्वारा निर्धारित एक अलग निश्चित राशि है। दो ऑफ़र की तुलना करने से पहले यह पुष्टि कर लें कि कोट किस दर को संदर्भित करता है।

ऑफ-प्लान मॉर्गेज बनाम डेवलपर भुगतान योजना

दुबई में अधिकांश ऑफ-प्लान खरीदार बैंक के माध्यम से वित्तपोषण करने, पूरी तरह से डेवलपर की अपनी किस्त योजना पर बने रहने, या दोनों को संयोजित करने के बीच चयन करते हैं। एक ऑफ-प्लान मॉर्गेज खरीद पर बैंक ब्याज और अंडरराइटिंग जोड़ता है, जबकि एक शुद्ध डेवलपर भुगतान योजना आमतौर पर ब्याज-मुक्त होती है लेकिन लीवरेज के सापेक्ष खरीदार के अपने नकदी का अधिक हिस्सा बांधती है। ये दोनों रास्ते अलग-अलग समस्याओं का समाधान करते हैं और अलग-अलग लागतें उठाते हैं।

	ऑफ-प्लान मॉर्गेज	केवल डेवलपर भुगतान योजना
अधिकतम वित्तपोषण	कीमत का 50% (सीबीयूएई कैप)	डेवलपर द्वारा निर्धारित, कभी-कभी उच्च प्रभावी लीवरेज
अग्रिम नकद आवश्यक	डाउन पेमेंट + डीएलडी शुल्क + ब्रोकरेज, फरवरी 2025 से अलग से भुगतान किया जाता है	आमतौर पर केवल बुकिंग जमा और निर्धारित किश्तें
ब्याज	हाँ, बैंक दर पर (स्थिर या EIBOR-लिंक्ड)	आमतौर पर 0% — लागत इसके बजाय कीमत/समय-सीमा में शामिल होती है
अनुमोदन प्रक्रिया	पूर्ण बैंक अंडरराइटिंग, आय और क्रेडिट जांच	डेवलपर द्वारा स्वयं खरीदारों की जांच, आमतौर पर हल्की
हैंडओवर से पहले बेचने की लचीलापन	गिरवी पुनर्विक्रय पर निपटाई या हस्तांतरित की जानी चाहिए	अक्सर आसान होता है यदि डेवलपर असाइनमेंट/पुनर्विक्रय की अनुमति देता है

कोई भी विकल्प स्पष्ट रूप से बेहतर नहीं है: डेवलपर भुगतान योजना बैंक ब्याज और कागजी कार्रवाई से बचाती है लेकिन लीवरेज के सापेक्ष खरीदार की अपनी नकदी को अधिक बांध देती है, जबकि मॉर्गेज अंडरराइटिंग और ब्याज लागत लाता है लेकिन शुरुआत से ही 50% LTV सीमा को ध्यान में रखने पर अन्य उपयोगों के लिए पूंजी मुक्त कर सकता है।

ऑफ-प्लान मॉर्गेज के बारे में आम गलतफहमियाँ

एक 80% ऋण-से-मूल्य अनुपात, जो कभी-कभी आम तौर पर दुबई मॉर्गेज के लिए विज्ञापित किया जाता है, किसी भी ऑफ-प्लान खरीद पर लागू नहीं होता है। सीबीयूएई (CBUAE) हर खरीदार श्रेणी के लिए ऑफ-प्लान सीमा 50% पर निर्धारित करता है, जिसमें उच्च आय या यूएई नागरिकता के लिए कोई अपवाद नहीं है।

किसी बैंक की विज्ञापित बंधक दर स्वयं EIBOR के बराबर नहीं होती है; EIBOR एक प्रकाशित बेंचमार्क है, और आप जो दर चुकाते हैं वह EIBOR प्लस परिवर्तनीय उत्पादों पर बैंक का मार्जिन, या प्रारंभिक अवधि के लिए बैंक द्वारा स्वतंत्र रूप से निर्धारित एक अलग निश्चित दर होती है।

मॉर्गेज प्री-अप्रूवल इस बात की पुष्टि करता है कि बैंक किसी विशिष्ट खरीदार को कितना ऋण देने को तैयार है — यह इस बात की पुष्टि नहीं करता कि बैंक किसी विशिष्ट प्रोजेक्ट के खिलाफ ऋण देगा, जो ऋण जारी होने से पहले उस बैंक की अपनी मान्यता प्राप्त डेवलपर और प्रोजेक्ट सूची में शामिल होना चाहिए।

एमिरेट्स एनबीडी–दुबई होल्डिंग रियल एस्टेट व्यवस्था और एडीसीबी की ऑफ-प्लान योजना जैसे अर्ली-एक्सेस मॉर्गेज कार्यक्रम पूर्व-अनुमोदन चरण में एक वित्तपोषण विकल्प जोड़ते हैं; वे डेवलपर की भुगतान योजना को प्रतिस्थापित नहीं करते हैं, प्रत्येक बैंक द्वारा निर्धारित मील का पत्थर की शर्तों को नहीं छोड़ते हैं (जैसे कि एमिरेट्स एनबीडी का 50% भुगतान-प्लस-30% निर्माण गेट), और खरीदार को डीएलडी (DLD) स्थानांतरण शुल्क और ब्रोकरेज कमीशन से छूट नहीं देते हैं, जिसका भुगतान अभी भी नकद में करना होगा।

अबू धाबी का ADREC बंधक-पंजीकरण ढांचा, जिसे सितंबर 2026 में अल्डर और ADCB के साथ शुरू किया गया था, एक अलग अबू धाबी रजिस्ट्री है — यह इस बात को नहीं बदलता कि दुबई ऑफ-प्लान बंधक का दुबई भूमि विभाग के साथ पंजीकरण कैसे किया जाता है, भले ही दोनों की प्रेस कवरेज समान लग सकती है।

यह मार्ग किनके लिए उपयुक्त नहीं है

• 80% वित्तपोषण पर भरोसा करने वाले खरीदार। 50% ऑफ-प्लान एलटीवी सीमा किसी एक बैंक की नीति से नहीं, बल्कि विनियमन द्वारा निर्धारित है, इसलिए चाहे जितनी भी तुलना कर लें, निर्माण-चरण वाली यूनिट पर उच्च अनुपात नहीं मिल पाएगा।
• वे खरीदार जिनका DBR (कर्ज की चुकौती क्षमता) अन्य कर्जों के कारण पहले से ही 50% के करीब है। एक कार ऋण, व्यक्तिगत ऋण या दूसरा बंधक नई किस्त जुड़ने के बाद कुल देनदारियों को सीमा से ऊपर ले जा सकता है, भले ही LTV की गणना कागज पर सही लगे।
• छोटे या हाल ही में लॉन्च हुए डेवलपर की किसी परियोजना को लक्षित करने वाले खरीदार जिसके पास बैंक मान्यता नहीं है। उधारदाता द्वारा मंजूरी नहीं दी गई परियोजना के खिलाफ एक मजबूत व्यक्तिगत पूर्व-अनुमोदन का कोई मूल्य नहीं है — यह आरक्षण शुल्क का भुगतान करने से पहले, बाद में नहीं, पुष्टि किया जाना चाहिए।
• तीन साल से कम की अवधि के लिए संपत्ति खरीदने वाले खरीदार। समय से पहले निपटान पर आमतौर पर जुर्माना लगता है (जो आमतौर पर बकाया राशि का लगभग 1% होता है, परिवर्तनीय उत्पादों पर AED 10,000 तक सीमित, कुछ निश्चित-दर वाले ऋणों पर अधिक), और किसी भी पुनर्वित्त पर 0.25% की नई DLD बंधक पंजीकरण शुल्क लगती है।
• डीएलडी शुल्क और ब्रोकरेज कमीशन के लिए अग्रिम नकद नहीं रखने वाले खरीदार। चूंकि अब इन्हें ऋण में शामिल नहीं किया जा सकता है, इसलिए किसी ऐसे खरीदार को, जिसे हर दिरहम को समय के साथ फैलाने की आवश्यकता है, इस चरण में मॉर्टगेज जोड़ने की तुलना में एक शुद्ध डेवलपर भुगतान योजना से बेहतर सेवा मिल सकती है।

विधि और स्रोत

इस गाइड में दिए गए आँकड़ों की जाँच अप्रैल और सितंबर 2026 के बीच प्राथमिक स्रोतों से की गई थी और वे 15 सितंबर 2026 तक के लिए वर्तमान हैं। नियामक सीमाएँ, बैंक के मानदंड, डेवलपर मान्यता सूचियाँ और शुल्क अनुसूचियाँ बदलती रहती हैं; खरीदने का निर्णय लेने से पहले अपने ऋणदाता और दुबई भूमि विभाग से सीधे वर्तमान शर्तों की पुष्टि करें। यह सामान्य जानकारी है, वित्तीय, कानूनी या कर सलाह नहीं।

स्रोत:

• संयुक्त अरब अमीरात का सेंट्रल बैंक, रूलबुक — "बंधक ऋणों के संबंध में विनियम," अनुच्छेद 3, "महत्वपूर्ण अनुपात" (rulebook.centralbank.ae), सत्यापित 15 सितंबर 2026
• गल्फ न्यूज़, "दुबई की एमिरेट्सएनबीडी ने ऑफ-प्लान दुबई होल्डिंग संपत्तियों के लिए मॉर्गेज तक पहले पहुंच खोली," 16 अप्रैल 2026
• खलीज टाइम्स, "एडीसीबी ने खरीदारों के लिए गृह वित्तपोषण को आसान बनाने हेतु ऑफ-प्लान मॉर्गेज योजना शुरू की," 30 अप्रैल 2026
• खलीज टाइम्स, "अल्डर, एडीसीबी ने नए एड्रेस फ्रेमवर्क के तहत अबू धाबी का पहला ऑफ-प्लान मॉर्गेज पूरा किया," 4 सितंबर 2026
• द नेशनल, "केंद्रीय बैंक द्वारा नए आदेश जारी किए जाने के कारण यूएई के खरीदारों को संपत्ति की उच्च अग्रिम लागत चुकानी होगी," 25 जनवरी 2025
• खलीज टाइम्स, "यूएई: संपत्ति खरीदारों को अग्रिम भुगतान अधिक करना होगा क्योंकि बैंक डीएलडी, ब्रोकरेज शुल्क का वित्तपोषण बंद कर रहे हैं," 26 जनवरी 2025
• इकोनॉमी मिडिल ईस्ट, "दुबई रियल एस्टेट की बिक्री 2026 की पहली तिमाही में $48.11 बिलियन पर पहुंची, 23.4 प्रतिशत की वृद्धि," 3 अप्रैल 2026
• फर्स्ट अबू धाबी बैंक, प्रकाशित बंधक दर अनुसूची (bankfab.com), 15 सितंबर 2026 को एक्सेस किया गया

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मैं दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति के लिए मॉर्गेज (बंधक ऋण) ले सकता हूँ? हाँ। संयुक्त अरब अमीरात के कई बैंक — जिनमें एमिरेट्स एनबीडी, एडीसीबी, एचएसबीसी, मशरेक, दुबई इस्लामिक बैंक और फर्स्ट अबू धाबी बैंक शामिल हैं — ऑफ-प्लान मॉर्गेज प्रदान करते हैं, जो सभी सेंट्रल बैंक की 50% एलटीवी सीमा और प्रत्येक बैंक के अपने पात्रता मानदंडों के अधीन हैं।

दुबई में ऑफ-प्लान मॉर्गेज के लिए न्यूनतम डाउन पेमेंट क्या है? न्यूनतम, संपत्ति की कीमत का 50%, क्योंकि यह अधिकतम राशि है जिसे CBUAE की ऑफ-प्लान LTV सीमा के तहत एक बैंक वित्तपोषित कर सकता है; कुछ बैंक अपना खुद का मानदंड और अधिक निर्धारित करते हैं, विशेष रूप से गैर-निवासियों के लिए।

4% DLD शुल्क क्या है? यह दुबई भूमि विभाग का हस्तांतरण शुल्क है, जो बिक्री को पंजीकृत करने के लिए संपत्ति की कीमत का 4% वसूला जाता है। 1 फरवरी 2025 से इसे अब मॉर्टगेज के भीतर वित्तपोषित नहीं किया जा सकता है और एजेंट शामिल होने पर लगभग 2% ब्रोकरेज कमीशन के साथ नकद में भुगतान करना होगा।

क्या ऑफ-प्लान संपत्ति पर 50% एलटीवी सीमा पर बातचीत की जा सकती है? नहीं। यह यूएई के सेंट्रल बैंक द्वारा ऑफ-प्लान खरीद पर हर खरीदार श्रेणी के लिए निर्धारित की गई है; व्यक्तिगत बैंक 50% से कम उधार दे सकते हैं लेकिन उससे अधिक नहीं।

अगर मैं हैंडओवर से पहले बेचना चाहता हूँ और यूनिट पर मेरा मॉर्गेज है तो क्या होगा? बकाया मॉर्गेज को आम तौर पर पुनर्विक्रय प्रक्रिया के हिस्से के रूप में निपटाया या औपचारिक रूप से स्थानांतरित किया जाना चाहिए, और समय से पहले निपटान से जुर्माना लग सकता है — यह मानने से पहले कि त्वरित पुनर्विक्रय सीधा-सादा है, अपने ऋण प्रस्ताव पत्र में विशिष्ट शर्तों की जाँच करें।