Как купить квартиру в Дубае в 2026 году: порядок покупки недвижимости

Сделку с готовой квартирой в Дубае можно закрыть за один день. Покупатель и продавец приходят в офис регистрации, и к вечеру у нового владельца на руках свидетельство о собственности. Сама подготовка к этому дню занимает недели, и именно на ней покупатели теряют деньги.

В 2026 году правила заметно изменились. Банки больше не включают в кредит сборы за регистрацию и комиссию агента, а «золотую визу» с февраля выдают по квартире в ипотеке или на этапе строительства. Рынок после трех лет роста впервые взял паузу: во втором квартале число сделок снизилось примерно на треть, а цены остались выше прошлогодних.

В этой статье мы разбираем покупку по шагам: кто и где может купить, сколько это стоит сверх цены, как проходит сделка с готовым жильем и с новостройкой, как проверить продавца и что делать после регистрации. Цифры ориентировочные и приведены на сентябрь 2026 года, юридические детали конкретной сделки стоит подтвердить у юриста в ОАЭ.

Кто может купить квартиру в Дубае

Иностранец покупает квартиру в Дубае в полную собственность без вида на жительство и без местного партнера. Достаточно загранпаспорта. Есть одно ограничение. Право собственности для иностранцев действует только в зонах фрихолд, перечень которых утвержден указом правителя Дубая № 3 от 2006 года. Таких районов больше пятидесяти, и почти все новые проекты строятся именно в них.

За пределами этих зон продаются права аренды на длительный срок или объекты, доступные только гражданам ОАЭ и стран Персидского залива. Проверить статус конкретного дома просто. В свидетельстве о собственности указан тип права, а в приложении Dubai REST можно посмотреть данные по любому объекту. Что стоит знать до начала поиска:

• Возраст и статус покупателя. Покупать может любой совершеннолетний, в ОАЭ это 21 год. Резидентство не требуется ни для покупки, ни для владения, ни для сдачи в аренду.
• Форма собственности. Квартира оформляется на физическое лицо или на компанию. Покупка на компанию из другой страны требует отдельного одобрения, поэтому ее лучше обсудить с юристом заранее.
• Совместная покупка. Двое и больше собственников вписываются в одно свидетельство с указанием долей.
• Происхождение денег. Средства должны прийти с вашего счета. Оплата наличными или со счета третьего лица вызывает вопросы у офиса регистрации и у банка продавца.

Готовая квартира или новостройка

Это первый выбор, и он определяет весь дальнейший порядок действий. Готовая квартира дает доход с первого месяца, оформляется за день и стоит столько, сколько написано в свидетельстве. Новостройка дешевле на старте, но деньги замораживаются на два-четыре года, а доход появляется после сдачи дома. Во втором квартале 2026 года около 70% сделок в Дубае прошли с новостройками, и вторичный рынок при этом просел заметно сильнее первичного.

Разница между двумя вариантами лежит не только в цене. Сравнение по основным параметрам:

Параметр	Готовая квартира	Новостройка
Оплата	Вся сумма при регистрации, ипотека до 80%	Рассрочка от застройщика, обычно 60/40 или 80/20
Документ о праве	Свидетельство о собственности	Временная регистрация Oqood до сдачи дома
Куда идут деньги	Продавцу через офис регистрации	На эскроу-счет проекта под контролем DLD
Доход от аренды	Сразу после сделки	После сдачи дома, через два-четыре года
Главный риск	Скрытые долги и состояние квартиры	Перенос сроков и разница между рендером и результатом
Сбор DLD 4%	При переходе права	При регистрации Oqood, сразу после договора

Сколько стоит покупка сверх цены квартиры

Цена в объявлении не является итоговой суммой. Сверху добавляются сборы Земельного департамента Дубая (DLD), плата офису регистрации, комиссия агента и, при ипотеке, расходы банка. Для покупки за наличные закладывайте 6–7% сверх цены, для покупки в ипотеку — 8–9%. Расходы на сентябрь 2026 года:

Статья расходов	Сумма	Кто платит
Регистрационный сбор DLD	4% от цены	По закону по 2% с каждой стороны, по практике весь сбор платит покупатель
Административный сбор DLD	580 дирхамов за квартиру	Покупатель
Услуги офиса регистрации	4 000 дирхамов плюс НДС при цене от 500 000 дирхамов, 2 000 плюс НДС при цене ниже	Покупатель
Выпуск свидетельства о собственности	250 дирхамов	Покупатель
Комиссия агента	2% от цены плюс НДС 5%	Покупатель
Справка от застройщика (NOC) при перепродаже	500–5 000 дирхамов	Продавец, но часто перекладывается на покупателя
Регистрация ипотеки	0,25% от суммы кредита плюс 290 дирхамов	Заемщик
Оформление кредита и оценка	Около 1% от кредита и 2 500–3 500 дирхамов за оценку	Заемщик

Практический вывод: распределение сбора DLD прописывается в форме F, которую стороны подписывают до сделки. Если продавец готов взять свои 2% на себя, это должно стоять в документе. Устная договоренность до дня регистрации не доживает.

Как выбрать квартиру под задачу

Квартира для жизни и квартира для дохода — разные объекты, и ошибка здесь дороже, чем ошибка в цене. Для сдачи в аренду важнее район с устойчивым спросом и низкие эксплуатационные сборы. Для жизни важнее планировка, школа и дорога до работы. Средняя цена квадратного метра в Дубае летом 2026 года — около 19–21 тысяч дирхамов, но разброс между районами превышает пятикратный, поэтому средняя цифра говорит мало. Что проверить по каждому варианту:

• Эксплуатационные сборы. В массовых районах примерно 110–170 дирхамов за квадратный метр в год с НДС, в башнях среднего класса 160–300, в премиальных 240–500 и выше. Они съедают 1,5–3 процентных пункта валовой доходности. Тариф по каждому дому опубликован в реестре RERA.
• Возраст дома и застройщик. Дома старше десяти лет требуют оценки состояния инженерных систем и лифтов. Ремонт общих зон оплачивают собственники.
• Ликвидность. Студии и однокомнатные квартиры в районах массового спроса продаются быстрее, чем большие квартиры в редких проектах.
• Вид и этаж. Влияют на аренду меньше, чем ожидают покупатели, а на цену сильно. Для дохода это часто переплата.

Как проверить продавца, брокера и квартиру

Проверка занимает несколько дней и стоит дешевле любой ошибки, которую она предотвращает. Все проверки делаются через государственные сервисы, независимо от продавца и агента. Ни один документ не принимается на веру со слов брокера. У DLD есть открытые реестры, и они отвечают на каждый из вопросов ниже. Что проверить до внесения задатка:

• Брокер. У агента должна быть карточка RERA с номером BRN, а у объявления — номер разрешения Trakheesi. Оба проверяются в приложении Dubai REST. Объявление без номера разрешения — повод отказаться от сделки.
• Владелец. Имя в паспорте и Emirates ID продавца должно совпадать с именем в свидетельстве о собственности буква в букву. Сам документ проверяется по QR-коду или в Dubai REST.
• Обременения. Ипотека, арест, судебный спор. Информация запрашивается в DLD, а справка от застройщика подтверждает отсутствие долгов по эксплуатационным сборам.
• Долги по коммунальным услугам. Задолженность перед DEWA переходит вместе с квартирой, если ее не закрыть до сделки.
• Для новостройки. Регистрация проекта в DLD, номер эскроу-счета и статус застройщика в реестре RERA. Оплата на счет, который не является эскроу-счетом проекта, законом не защищена.

Порядок покупки готовой квартиры

Сделка с готовым жильем на вторичном рынке идет по одному сценарию для всех районов и всех застройщиков. Сроки зависят от того, есть ли ипотека у продавца или у покупателя. Чистая сделка за наличные закрывается за одну-две недели, сделка с двумя банками — за четыре-шесть. Шаги в том порядке, в каком они происходят:

• Предложение и форма F. Стороны подписывают меморандум о взаимопонимании по форме F, стандартному договору DLD. В нем цена, сроки, распределение сборов и штраф за отказ от сделки, обычно 10% от цены.
• Задаток. Покупатель выписывает чек на 10% от цены на имя продавца. Чек хранится у брокера и передается продавцу только в день регистрации.
• Справка от застройщика. Продавец запрашивает у управляющей компании NOC. Это подтверждение, что долгов по дому нет и застройщик не возражает против сделки. Срок — от одного дня до двух недель.
• Снятие ипотеки продавца. Если квартира в залоге, покупатель или его банк выплачивает остаток долга напрямую банку продавца, а тот выдает документ о снятии залога.
• День регистрации. Стороны приходят в офис регистрации, покупатель передает банковские чеки на цену и сборы, и в тот же день выпускается свидетельство о собственности на новое имя.
• Передача. Ключи, карты доступа и переоформление счета DEWA на нового владельца.

Порядок покупки новостройки

С новостройкой покупатель имеет дело с одним контрагентом, застройщиком, и вся защита строится на двух законах Дубая: об эскроу-счетах (№ 8 от 2007 года) и о временном реестре (№ 13 от 2008 года). Деньги за строящуюся квартиру принимаются только на эскроу-счет проекта. Застройщик получает их с этого счета по мере выполнения этапов под контролем DLD. Порядок действий:

• Бронирование. Форма бронирования и первый взнос, обычно 5–10%. На этом этапе стоит сверить номер эскроу-счета с данными в реестре DLD.
• Договор купли-продажи. Подписывается SPA с графиком платежей, планом квартиры, сроком сдачи и допустимой задержкой. Обратите внимание на площадь: продается площадь по документам, а не по рендеру.
• Регистрация Oqood. Застройщик регистрирует договор во временном реестре DLD, покупатель платит сбор 4% и получает сертификат. Без него договор законом не защищен, поэтому регистрацию нужно проконтролировать в первые недели после подписания.
• Платежи по графику. Каждый взнос идет на эскроу-счет с указанием номера квартиры. Платить нужно вовремя: договор дает застройщику право расторгнуть сделку при просрочке.
• Сдача дома. Осмотр квартиры, список недоделок, их устранение, оплата последнего взноса и выпуск свидетельства о собственности вместо Oqood.

Ипотека: что изменилось для покупателя

Ипотеку в ОАЭ выдают резидентам и, ограниченно, нерезидентам с подтвержденным доходом. Лимиты задает Центральный банк ОАЭ, и банки их не превышают. С 1 февраля 2025 года банки не финансируют сбор DLD и комиссию агента. Эти 6% покупатель вносит из своих денег сверх первоначального взноса. Основные параметры на 2026 год:

Условие	Резидент-иностранец	Нерезидент
Первая квартира до 5 млн дирхамов	До 80% стоимости	До 50–60%, отдельные банки до 65%
Квартира дороже 5 млн дирхамов	До 70%	Индивидуально
Вторая и последующие квартиры	До 60%	Индивидуально
Строящаяся квартира	До 50%	Как правило, не финансируется
Платежи по всем кредитам	Не выше 50% дохода	Не выше 50% дохода
Сумма кредита	До 7 годовых доходов	До 7 годовых доходов

Предварительное одобрение банк дает за три-семь рабочих дней, окончательное — после оценки квартиры, еще пять-десять дней. Процент кредита считается от оценки банка, а не от цены в договоре. Если оценка ниже цены, разницу покупатель добирает сам.

Программа для первой покупки

В июле 2025 года DLD вместе с Департаментом экономики и туризма запустил программу для тех, кто покупает первое жилье. За первый год ею воспользовались больше 3 200 резидентов. Условия простые: резидентская виза ОАЭ, отсутствие жилья в собственности в зонах фрихолд Дубая и цена квартиры до 5 млн дирхамов. Программа не отменяет сбор DLD. Она открывает доступ к льготам партнеров: приоритет на новых стартах, скидки застройщиков, рассрочка на оплату сборов через карты банков-партнеров и льготные ставки по ипотеке. Регистрация проходит через приложение Dubai REST. После одобрения покупатель получает QR-код и предъявляет его застройщику и банку.

День сделки в офисе регистрации

Переход права оформляют лицензированные офисы регистрации, которые работают от имени DLD. Присутствуют покупатель, продавец, брокер и, при ипотеке, представители банков. Процедура занимает час-два. Что нужно иметь при себе:

• Паспорт и Emirates ID обеих сторон. Если сторона не может присутствовать, ее представляет поверенный по нотариальной доверенности, признаваемой в ОАЭ.
• Банковские чеки. На цену квартиры на имя продавца или его банка, на сбор 4% на имя DLD и на услуги офиса. Личные чеки и переводы в день сделки не принимаются.
• Справка от застройщика и, если была ипотека продавца, документ о снятии залога.
• Подписанная форма F и подтверждение оплаты комиссии брокеру.

После оплаты офис регистрации вносит запись в реестр, и свидетельство приходит на электронную почту в тот же день. Бумажный документ выдается по запросу. Юридическую силу имеет электронная версия, ее и проверяют при следующей продаже.

Что делать после регистрации

После получения свидетельства у собственника появляются обязательные платежи и несколько регистраций. Эксплуатационные сборы начисляются с даты перехода права независимо от того, живет кто-то в квартире или нет. Что оформить в первые недели:

• Счет DEWA. Переоформление на нового владельца с депозитом 2 000 дирхамов за квартиру. Без этого нет электричества и воды.
• Эксплуатационные сборы. Выставляются управляющей компанией дома, обычно поквартально. Их размер и порядок оплаты стоит уточнить в день сделки.
• Регистрация аренды Ejari. Если квартира сдается, каждый договор аренды регистрируется в системе Ejari. Без регистрации арендатор не может подключить коммунальные услуги, а собственник — обратиться в арендный комитет.
• UAE Pass. Верифицированный аккаунт нужен для управления объектом через государственные сервисы. Нерезиденту без Emirates ID остается работа через доверенное лицо или платные центры.
• Страховка. Не обязательна, но страхование отделки и ответственности перед соседями стоит несколько сотен дирхамов в год.

Виза при покупке квартиры

Покупка квартиры дает право на вид на жительство, но не автоматически. Для «золотой визы» порог считается по оценке DLD, а не по цене в договоре. Для двухлетней визы минимального порога с апреля 2026 года нет. Два формата на 2026 год:

• Резидентская виза на два года по готовой квартире. С 29 апреля 2026 года порог 750 000 дирхамов отменен: единоличный собственник подает заявку при любой стоимости объекта, при совладении каждому нужна доля от 400 000 дирхамов. Строящееся жилье не подходит до сдачи дома. Продлевается, пока квартира остается в собственности.
• «Золотая виза» на десять лет при стоимости от 2 млн дирхамов. С февраля 2026 года квартира в ипотеке подходит по оценке DLD без требования к выплаченной доле, нужно только письмо банка об отсутствии возражений. Несколько квартир можно сложить до порога.

По строящемуся жилью источники расходятся. Одни сообщают, что после февральских изменений достаточно зарегистрированного Oqood на 2 млн дирхамов, другие — что выплаченная сумма должна достичь 2 млн. Этот пункт стоит уточнить в DLD на дату подачи. Обе визы дают право спонсировать семью, а «золотая» не требует минимального срока пребывания в стране.

Ошибки, которые стоят денег

Большинство проблем при покупке повторяется из сделки в сделку. Причина обычно не в сложных правилах. Причина в спешке и в доверии к устным договоренностям. Самые частые ошибки:

• Задаток до проверки. Чек продавцу до сверки свидетельства, паспорта и справки от застройщика. Возврат задатка при выявленных проблемах зависит от формулировок в форме F.
• Оплата не на тот счет. Деньги за новостройку уходят на счет компании застройщика, а не на эскроу-счет проекта. Такие платежи законом об эскроу не защищены.
• Бюджет без сборов. Покупатель считает первоначальный взнос 20% и обнаруживает, что нужно 26–27% с учетом сборов, которые банк больше не кредитует.
• Доходность из объявления. Валовая доходность 7–8% превращается в 4–5% после эксплуатационных сборов, простоя и оплаты управления. Считать нужно чистую.
• Доверенность без легализации. Доверенность из другой страны без легализации и перевода офис регистрации не принимает, и сделка переносится.
• Договор без юриста. SPA застройщика составлен в интересах застройщика. Пункты о задержке сдачи, изменении площади и расторжении стоит прочитать с юристом до подписания.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Дубае, не приезжая?

Да. Сделку проводит поверенный по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ или легализованной и переведенной. Осмотр квартиры и приемку новостройки лучше делать лично или через независимого специалиста.

Нужно ли платить налог при покупке и владении?

Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет, налога на доход от аренды для физических лиц тоже. Есть разовый сбор DLD 4% при покупке, НДС 5% на услуги агента и эксплуатационные сборы дома.

Как быстро можно перепродать квартиру?

Готовую — в любой момент после регистрации. Строящуюся — после выплаты доли, установленной застройщиком, обычно 30–40% от цены, и с оплатой справки застройщика.

Что будет, если застройщик задержит сдачу?

Договор обычно допускает задержку до 12 месяцев без санкций. При большей задержке покупатель вправе требовать компенсацию по условиям SPA, а при остановке проекта деньги возвращаются с эскроу-счета через DLD.

Можно ли оплатить квартиру в криптовалюте?

Напрямую в реестр — нет. Ряд застройщиков принимает оплату через лицензированных посредников с конвертацией в дирхамы, но сбор DLD и регистрация всегда идут в дирхамах. Расчеты между частными лицами вне эскроу не защищены.

Что важно запомнить

• Паспорта достаточно. Иностранец покупает в полную собственность в зонах фрихолд без резидентства.
• 6–9% сверх цены. Сбор DLD 4%, офис регистрации, комиссия агента и при ипотеке расходы банка, которые с 2025 года не кредитуются.
• Проверка до задатка. Брокер, владелец, обременения и эскроу-счет проверяются в открытых реестрах DLD за несколько дней.
• Готовое за день, новостройка за годы. Форма F и офис регистрации в одном случае, SPA, Oqood и эскроу в другом.
• Виза за квартиру стала доступнее. Двухлетняя — без минимальной стоимости для единоличного собственника готовой квартиры с апреля 2026 года, «золотая» — от 2 млн по оценке DLD, с февраля 2026 года включая квартиры в ипотеке.

Если задаток еще не внесен

Мы сопровождаем покупку квартиры в Дубае от подбора до дня регистрации: проверяем свидетельство, брокера и эскроу-счет по реестрам DLD, готовим форму F, согласуем сроки с банками сторон и присутствуем в офисе регистрации. Работаем с готовым жильем и новостройками во всех зонах фрихолд, от студий в JVC и Dubai South до квартир в Downtown, Dubai Marina и на Palm Jumeirah.

Посмотрите наши предложения в ОАЭ и оставьте заявку: подберем квартиры под вашу цель — для жизни, дохода или визы, рассчитаем полную стоимость покупки с учетом всех сборов и составим план сделки по дням.