दुबई में बाज़ार मूल्य से कम पर संकटग्रस्त संपत्ति और ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय की खरीद: मूल्य जांच, शुल्क और जोखिम
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति वह इकाई है जिसे उसके मालिक को जल्दी बेचना होता है और वह इसकी कीमत तुलनीय पंजीकृत बिक्री से कम निर्धारित करता है। यह छूट तब ही वास्तविक मानी जाती है जब यह छूट उसी इमारत और इकाई आकार के लिए दुबई लैंड डिपार्टमेंट (DLD) के लेन-देन के मुकाबले हो, न कि डेवलपर की मूल्य सूची के मुकाबले। नीचे: पंजीकृत बिक्री के मुकाबले कीमत कैसे जांचें, ऑफ-प्लान संपत्ति पुनर्विक्रय इस प्रक्रिया में क्या जोड़ता है, और कीमत के अलावा सौदे की कुल लागत क्या होती है। प्रत्येक आंकड़े की जांच 25 सितंबर 2026 को की गई थी।
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति क्या है — और क्या नहीं
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति वह तैयार या ऑफ-प्लान इकाई है जिसे हाल की तुलनीय बिक्री से कम कीमत पर बेचा जाता है क्योंकि विक्रेता समय के दबाव में होता है। इसके कारणों में वह बंधक शामिल है जिसे मालिक अब वहन नहीं कर सकता, एक ऑफ-प्लान भुगतान योजना जिसे खरीदार पूरा नहीं कर सकता, स्थानांतरण या नकदी की आवश्यकता। यह शब्द विक्रेता की स्थिति का वर्णन करता है, न कि इकाई की स्थिति का।
चार अलग-अलग प्रकार की संपत्तियाँ एक ही "बाज़ार मूल्य से कम" खोज परिणामों में आती हैं, और उन पर अलग-अलग नियम लागू होते हैं:
- तैयार इकाई की संकटग्रस्त पुनर्विक्री — एक निजी विक्रेता जिसके पास स्वामित्व प्रमाण पत्र है, जो त्वरित हस्तांतरण के लिए कम कीमत स्वीकार करता है।
- ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय (आवंटन) — एक अधूरे यूनिट का पहला खरीदार हैंडओवर से पहले अपना अनुबंध एक नए खरीदार को बेच देता है।
- डेवलपर छूट — डेवलपर बिना बिकी इकाइयों की कीमत कम कर देता है; यह एक मूल्य-सूची में कमी है, न कि संकटकालीन बिक्री।
- नीलामी बिक्री — एक इकाई नीलामी चैनल के माध्यम से बेची जाती है, जिसमें DLD का अपना eMart पोर्टल भी शामिल है, जिसके लिए लिस्टिंग से पहले छह महीने से कम पुराना मूल्यांकन प्रमाणपत्र और डेवलपर या मालिकों के संघ से एक NOC (नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट) की आवश्यकता होती है।
एक संकटग्रस्त संपत्ति की बिक्री बैंक नीलामी नहीं है, और यह डेवलपर प्रमोशन भी नहीं है। प्रत्येक मार्ग का अपना कागजी काम, अपनी शुल्क संरचना और वास्तविक कीमत को छिपाने का अपना तरीका होता है, और यही कारण है कि पहला सवाल हमेशा यह होता है कि आप इन चारों में से कौन सा विकल्प देख रहे हैं। ईस्ट प्रॉपर्टी संकटग्रस्त संपत्ति पृष्ठ पर बाजार मूल्य से कम की लिस्टिंग एकत्र करती है; नए-निर्मित स्टॉक को ऑफ-प्लान और परियोजनाओं के अंतर्गत सूचीबद्ध किया जाता है।
2026 में दुबई में बाजार मूल्य से कम संपत्ति क्यों दिखाई दी
कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर (24 जुलाई 2026 की रिपोर्ट) के अनुसार, Q2 2026 में दुबई में संपत्ति की कीमतों में तिमाही-दर-तिमाही 4% की गिरावट आई और किराए में 6% की गिरावट आई। रिपोर्ट में शामिल क्षेत्रों में, बिजनेस बे और डाउनटाउन दुबई में अपार्टमेंट की कीमतें 7%, पाम जुमेराह पर 9% और जुमेराह विलेज सर्कल (जेवीसी) में 3% गिर गईं। रिपोर्ट इस गिरावट को कमजोर लेनदेन की मात्रा, खरीदारों और विक्रेताओं की अलग-अलग अपेक्षाओं और नई आपूर्ति से जोड़ती है: Q2 2026 में 13,200 से अधिक इकाइयाँ वितरित की गईं और वर्ष की दूसरी छमाही में लगभग 32,000 और आने की उम्मीद है।
बाद के सूचकांक अलग-अलग मापदंडों का उपयोग करते हैं। अगस्त 2026 के लिए REIDIN आवासीय रिपोर्ट (11 सितंबर 2026 को प्रकाशित) दुबई बिक्री मूल्य सूचकांक को साल-दर-साल 0.77% कम और किराया सूचकांक को 5.04% कम बताती है। विभिन्न सूचकांक विभिन्न मापदंडों को मापते हैं, इसलिए "बाजार में X% की गिरावट आई है" वाला एकल आंकड़ा किसी विशिष्ट इमारत का वर्णन नहीं करता है।
छूट पर खरीदने वाले के लिए दो तथ्य मायने रखते हैं:
- ऑफ-प्लान अभी भी पंजीकरणों में हावी है। 2026 की पहली छमाही के लिए DLD के आँकड़े, जो 20 जुलाई 2026 को एमिरेट्स 24/7 द्वारा रिपोर्ट किए गए थे, लगभग 86,000 बिक्री दिखाते हैं, जिनमें से 58,840 ऑफ-प्लान थीं — हमारी गणना के अनुसार, सौदों की संख्या के हिसाब से लगभग 68%। एक बड़ा ऑफ-प्लान आधार का मतलब है पहले खरीदारों का एक बड़ा समूह, जो हैंडओवर से पहले अपनी संपत्ति से बाहर निकलना चाह सकते हैं।
- 2026 की सुधार से पहले भी लॉन्च से कम कीमत पर पुनर्विक्रय मौजूद था। फरवरी 2026 में नाइट फ्रैंक ने कहा कि कुछ उप-बाज़ारों में सेकेंडरी ऑफ-प्लान सौदे लॉन्च कीमतों पर या उससे कम पर बंद हो रहे थे, और सोभा हार्टलैंड, डैमैक लैगून और जेएलटी जैसे क्षेत्रों में दोहरे अंकों की छूट की सूचना मिली थी, और इन्हें प्रणालीगत कमजोरी के बजाय अलग-थलग मामले बताया; उसी खलीज़ टाइम्स की रिपोर्ट (15 फरवरी 2026) ने 2025 में ऑफ-प्लान लेनदेन में ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय को केवल 9% बताया।
औसत में गिरावट हर संपत्ति को सस्ता नहीं बनाती है। यह अधिक विक्रेताओं को बातचीत के लिए तैयार करती है — और बिना सबूत के अधिक लिस्टिंग को "डिस्ट्रेस्ड" के रूप में विज्ञापित किया जाता है।
छूट वाली संपत्ति के चार स्रोत और वे कैसे भिन्न हैं
दुबई में बाजार मूल्य से कम कीमत चार स्रोतों में से किसी एक से आती है: संकटग्रस्त तैयार पुनर्विक्रय, ऑफ-प्लान असाइनमेंट, डेवलपर छूट या नीलामी। प्रत्येक एक संपत्ति की कीमत को एक अलग संदर्भ बिंदु के खिलाफ निर्धारित करता है, इसलिए प्रत्येक के लिए एक अलग जांच की आवश्यकता होती है।
| स्रोत | विक्रेता | कीमत की तुलना के साथ | पंजीकरण | मुख्य दस्तावेज़ |
|---|---|---|---|---|
| तनावग्रस्त तत्काल पुनर्विक्रय | निजी मालिक | भवन में हालिया DLD बिक्री | ट्रस्टी कार्यालय में शीर्षक हस्तांतरण | बिक्री समझौता + डेवलपर ई-एनओसी |
| ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय (आवंटन) | अधूरे यूनिट का पहला खरीदार | वर्तमान डेवलपर मूल्य और परियोजना में हालिया पुनर्विक्रय | अंतरिम रजिस्टर में हस्तांतरण (ओक़ूद) | मूल बिक्री अनुबंध + डेवलपर एनओसी |
| डेवलपर छूट | डेवलपर | डेवलपर की अपनी मूल्य सूची | प्रारंभिक ओक़ूद पंजीकरण | नया एसपीए |
| नीलामी | मालिक, बैंक या न्यायालय प्रक्रिया | प्रक्रिया द्वारा निर्धारित आरक्षित मूल्य | नीलामी बिक्री का पंजीकरण | नीलामी की शर्तें + डीएलडी मूल्यांकन |
तालिका शब्दों में: एक संकटग्रस्त रेडी-रेसल का मूल्य निर्धारण वास्तव में उसी इमारत के बिकने की कीमत के आधार पर किया जाता है; एक ऑफ-प्लान असाइनमेंट का मूल्य निर्धारण डेवलपर की वर्तमान सूची और प्रोजेक्ट में अन्य पुनर्विक्रयों के आधार पर किया जाता है; एक डेवलपर छूट का मूल्य निर्धारण डेवलपर की अपनी पिछली सूची के आधार पर किया जाता है; एक नीलामी का मूल्य निर्धारण एक रिज़र्व के आधार पर किया जाता है। केवल पहले दो ही बाज़ार की दृष्टि से संकटग्रस्त संपत्ति हैं।
डेवलपर की छूट मामूली होती है। 16 जून 2026 को कोमेरसंत से यूएई बाजार के बारे में बात करते हुए, ट्रैनियो ने औसत डेवलपर छूट का अनुमान लगभग 5% लगाया, जो कुछ मामलों में 10% तक पहुँच जाती है। पहले खरीदार द्वारा पुनर्विक्रय, जिसे बाहर निकलने की आवश्यकता है, उससे भी आगे जा सकता है, क्योंकि वह विक्रेता नुकसान और डिफॉल्ट के बीच चयन कर रहा है।
डीएलडी लेनदेन डेटा के विरुद्ध छूट कैसे जांचें
दुबई की किसी संपत्ति पर छूट की जाँच करने के लिए, हाल के महीनों में उसी इमारत में समान इकाइयों की DLD-पंजीकृत बिक्री के साथ प्रति वर्ग फुट पूछी गई कीमत की तुलना करें। अन्य लिस्टिंग की पूछी गई कीमत कोई सबूत नहीं है — केवल पंजीकृत संपत्ति लेनदेन ही सबूत हैं।
भूमि विभाग लेनदेन डेटा तीन जगह प्रकाशित करता है: dubailand.gov.ae पर रियल एस्टेट लेनदेन सेवा, डीएलडी ओपन डेटा सेट (जिसमें राशि, आकार और स्थान के साथ बिक्री, बंधक और उपहार शामिल हैं, और पिछले वर्षों का डेटा दुबई पल्स पर उपलब्ध है), और दुबई REST ऐप, जो डीएलडी बिक्री और किराये के सूचकांक और लेनदेन सेवाएं प्रदान करता है। DXB इंटरैक्ट DLD के साथ 2022 के समझौते के तहत संचालित एक निजी एनालिटिक्स प्लेटफॉर्म है; यह सुविधाजनक है, लेकिन यह एक पार्टनर टूल है, रजिस्ट्री नहीं।
एक व्यावहारिक जाँच में पाँच चरण होते हैं:
- संपत्ति की सटीक पहचान करें। इमारत, मंजिल की सीमा, यूनिट का प्रकार, बेडरूम, वर्ग फुट में निर्मित क्षेत्र, दृश्य, और यह कि क्या यह तैयार है या ऑफ-प्लान है। एक ही टावर में एक स्टूडियो और एक बेडरूम वाली संपत्ति अलग-अलग बाज़ार हैं।
- उसी इमारत की पंजीकृत बिक्री की जानकारी प्राप्त करें। लेनदेन डेटा को प्रोजेक्ट या इमारत, एक ही यूनिट प्रकार और समान क्षेत्रफल के अनुसार फ़िल्टर करें। जहाँ इमारत में बिक्री कम हो, तो पूरे जिले के बजाय, उसी प्रोजेक्ट तक दायरा बढ़ा दें।
- सब कुछ AED प्रति वर्ग फुट में बदलें। प्रत्येक पंजीकृत कीमत को उसके क्षेत्रफल से विभाजित करें और माध्यिका (median) लें, औसत (average) नहीं, ताकि एक असामान्य सौदा बेंचमार्क को प्रभावित न करे।
- ऑफ-प्लान को रेडी सेल्स से अलग करें। ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय की तुलना ऑफ-प्लान पुनर्विक्रयों और डेवलपर की वर्तमान कीमत से की जानी चाहिए; रेडी यूनिट की तुलना रेडी सेल्स से की जानी चाहिए। दोनों को मिलाने से छूट छिप जाती है या बढ़ जाती है।
- यदि कीमत महत्वपूर्ण है तो DLD मूल्यांकन प्रमाणपत्र से पुष्टि करें। डीएलडी मूल्यांकन सेवा की लागत आवासीय इकाइयों और विला के लिए AED 4,000 प्लस AED 20 ज्ञान और नवाचार शुल्क है और यह आवासीय इकाइयों और संलग्न विला के लिए तुरंत जारी की जाती है; एक ट्रस्टी कार्यालय AED 230 + वैट जोड़ता है (डीएलडी सेवा पृष्ठ, 23 सितंबर 2026 को अपडेट किया गया)।
छूट, तुलनीय इकाइयों के लिए प्रति वर्ग फुट पूछी गई कीमत और प्रति वर्ग फुट औसत पंजीकृत कीमत के बीच का अंतर है। यदि वह अंतर शून्य के करीब है, तो संपत्ति का मूल्य बाजार मूल्य पर है, चाहे लिस्टिंग में कुछ भी लिखा हो। यदि "छूट" की गणना विक्रेता की अपनी खरीद मूल्य या लॉन्च मूल्य सूची से की जाती है, तो यह विक्रेता के नुकसान का वर्णन करती है, न कि खरीदार के लाभ का।
दुबई में ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय: उकूड, भुगतान सीमा और डेवलपर NOC
दुबई में ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय, एक अपूर्ण संपत्ति के लिए पहले खरीदार के अनुबंध को एक नए खरीदार को स्थानांतरित करता है, और डीएलडी (DLD) इसे ओकूड (Oqood) के रूप में जाने जाने वाले अंतरिम संपत्ति रजिस्टर में पंजीकृत करता है। 2008 का कानून संख्या 13 प्रत्येक ऑफ-प्लान इकाई के हस्तांतरण को इस रजिस्टर में दर्ज करने की आवश्यकता रखता है और पंजीकृत ऑफ-प्लान इकाइयों को बेचने, गिरवी रखने या अन्यथा निपटाने की अनुमति देता है। एक ऑफ-प्लान संपत्ति का पुनर्विक्रय जो वहां पंजीकृत नहीं है, अमान्य है।
हर हस्तांतरण को तीन शर्तें आकार देती हैं:
- डेवलपर का भुगतान थ्रेशोल्ड। एक डेवलपर पुनर्विक्रय एनओसी जारी करने से पहले न्यूनतम भुगतान की मांग कर सकता है। उदाहरण के लिए, मेरास (Meraas) का कहना है कि ओकूड (Oqood) या प्री-टाइटल डीड जारी होने के बाद पुनर्विक्रय शुरू हो सकता है, लेकिन एनओसी का अनुरोध करने के लिए एक थ्रेशोल्ड राशि का भुगतान करना अनिवार्य है। विकसकों के बीच शर्तें भिन्न होती हैं, इसलिए ब्रोकर का सारांश न पढ़ें, बल्कि बिक्री और खरीद समझौते (एसपीए) और विकसक की पुनर्विक्रय नीति को पढ़ें।
- डेवलपर एनओसी। डीएलडी (DLD) फ्रीहोल्ड क्षेत्रों में बिक्री के लिए आवश्यक दस्तावेजों में दुबई REST ऐप के माध्यम से जारी डेवलपर नो-ऑब्जेक्शन ई-सर्टिफिकेट (ई-एनओसी) को सूचीबद्ध करता है। एनओसी डेवलपर से अनुरोध किया जाता है, और हमें इसकी फीस आधिकारिक डेवलपर पेजों पर प्रकाशित नहीं मिली।
- बाकी भुगतान योजना। नया खरीदार पहले खरीदार को वह राशि चुकाता है जो पहले ही अदा की जा चुकी है (सहमत प्रीमियम या छूट के साथ या उसके बिना) और डेवलपर को बकाया किश्तों का भुगतान अपने ऊपर ले लेता है। किश्तें 2007 के कानून संख्या 8 द्वारा विनियमित प्रोजेक्ट एस्क्रो खाते में जाती रहेंगी।
डेवलपर की शुरुआती ऑफ-प्लान बिक्री को पंजीकृत करने के लिए डीएलडी शुल्क अनुसूची कीमत का 4% है, जो 2% विक्रेता और 2% खरीदार के लिए विभाजित है। हमें खरीदार-से-खरीदार उकूड पुनर्विक्रय के लिए कोई अलग आधिकारिक डीएलडी पेज नहीं मिला, इसलिए हस्ताक्षर करने से पहले ट्रस्टी कार्यालय में सटीक शुल्क की पुष्टि कर लें।
ऑफ-प्लान प्रॉपर्टी विक्रेता छूट क्यों स्वीकार करते हैं? क्योंकि विकल्प और भी बुरा हो सकता है। 2008 के कानून संख्या 13 के अनुच्छेद 11 के तहत, जिसमें 2020 में संशोधन किया गया था, यदि कोई खरीदार डिफॉल्ट करता है, तो डेवलपर DLD को सूचित करता है, खरीदार को 30 दिनों का नोटिस मिलता है, और फिर डेवलपर निर्माण 60% से कम होने पर यूनिट के मूल्य का 25% तक, और 60% और 80% के बीच होने पर 40% तक रद्द कर सकता है और अपने पास रख सकता है। एक पहला खरीदार जो भुगतान योजना पूरी नहीं कर पाता है, वह उस परिणाम के बजाय रियायती असाइनमेंट को प्राथमिकता दे सकता है — यहीं पर वास्तविक छूट सामने आती है।
संकटग्रस्त तैयार यूनिट खरीदना: हस्तांतरण कैसे काम करता है
दुबई में एक संकटग्रस्त तैयार संपत्ति की खरीद एक ट्रस्टी कार्यालय में एक ही टाइटल डीड हस्तांतरण के साथ पूरी होती है, जहाँ खरीदार मैनेजर के चेक से भुगतान करता है और नया टाइटल डीड प्राप्त करता है। विक्रेता को जिस गति की आवश्यकता होती है, वही खरीदार के लिए लाभ का साधन भी है — और यदि कागजी कार्रवाई तैयार नहीं है तो यह खरीदार के लिए जोखिम भी है।
आम अनुक्रम:
- लिखित रूप में कीमत और शर्तों पर सहमत हों। खरीदार और विक्रेता एक बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं जो कीमत, जमा राशि, हस्तांतरण की तारीख और कौन कौन सी फीस का भुगतान करेगा, यह तय करता है। जमा राशि की राशि एक बातचीत से तय होने वाली शर्त है, यह DLD का नियम नहीं है।
- विक्रेता डेवलपर ई-एनओसी प्राप्त करता है। फ्रीहोल्ड क्षेत्रों में डीएलडी को हस्तांतरण के लिए इसकी आवश्यकता होती है। उसी समय विक्रेता से डेवलपर का खाता विवरण भी मांगें।
- स्वामित्व का दस्तावेज़ और किसी भी बंधक का विवरण जांचें। विक्रेता से स्वामित्व का दस्तावेज़ और, यदि कोई बैंक शामिल है, तो बकाया ऋण को दर्शाने वाला एक देयता पत्र मांगें (अगला अनुभाग देखें)।
- धनराशि तैयार करें। हस्तांतरण प्रबंधक के चेकों से भुगतान किया जाता है: विक्रेता को, यदि इकाई बंधक है तो विक्रेता के बैंक को, और शुल्कों के लिए डीएलडी को।
- ट्रस्टी कार्यालय में हस्तांतरण। दोनों पक्ष या उनके प्रतिनिधि उपस्थित होते हैं; रजिस्ट्री बिक्री को दर्ज करती है और खरीदार को नया स्वामित्व पत्र जारी करती है।
जो खरीदार उपस्थित नहीं हो सकता, वह पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से कार्य कर सकता है। डीएलडी परिपत्र संख्या के तहत। 16 जुलाई 2025 के DLD परिपत्र संख्या 29/R/2025 के अनुसार, जैसा कि BSA लॉ द्वारा सारांशित किया गया है, यूएई के बाहर जारी किया गया एक पीओए पिछले दो वर्षों के भीतर जारी किया गया होना चाहिए, जारी करने वाले देश में नोटरीकृत होना चाहिए, यूएई दूतावास या वाणिज्य दूतावास द्वारा वैध किया जाना चाहिए और यूएई विदेश मंत्रालय द्वारा प्रमाणीकृत होना चाहिए। मूल दस्तावेज़ प्रस्तुत करना अनिवार्य है, और जो पीओए अरबी में नहीं है, उसके लिए यूएई-लाइसेंस प्राप्त अनुवादक द्वारा पूर्ण कानूनी अनुवाद आवश्यक है। हस्तांतरण की तारीख से पहले ट्रस्टी कार्यालय से वर्तमान आवश्यकताओं की जांच करें।
ऐसे विक्रेता से खरीदना जिसके पास अभी भी बंधक है
यदि दुबई में किसी संकटग्रस्त इकाई का विक्रेता अभी भी बैंक का कर्जदार है, तो भूमि विभाग बिक्री को केवल बंधक चुकता होने और बैंक का विमोचन पत्र दाखिल होने के बाद ही पंजीकृत करता है। विक्रेता का ऋण चुकाने से हस्तांतरण में दस्तावेज़ और बैंक की समय-सीमा जुड़ जाती है, इसलिए इसे पहले जांचा जाता है।
बंधक संपत्ति बेचने के लिए डीएलडी सेवा चरणों और दस्तावेजों को सूचीबद्ध करती है:
- बैंक से एक देयता पत्र (या यदि ऋण डेवलपर के पास है तो डेवलपर से एक पत्र) जिसमें ऋण बंद करने के लिए आवश्यक राशि बताई गई हो;
- तीन मैनेजर के चेक: बकाया राशि के लिए बैंक या डेवलपर को, शेष राशि के लिए विक्रेता को, और शुल्क के लिए डीएलडी को;
- बंधक मुक्ति पत्र, जिसके बाद बिक्री पूरी हो जाती है।
डीएलडी बंधक हटाने के लिए AED 1,000, शीर्षक दस्तावेज़ के लिए AED 250 और ज्ञान एवं नवाचार शुल्क के रूप में AED 20 चार्ज करता है, और सेवा भागीदार AED 300 + वैट जोड़ता है। (डीएलडी सेवा पृष्ठ "बंधक समाप्ति के लिए अनुरोध", 23 सितंबर 2026 को अपडेट किया गया)। यदि खरीदार स्वयं खरीद के लिए वित्तपोषण करता है, तो ऋण राशि के 0.25% और एक सेवा भागीदार शुल्क के साथ एक नया बंधक पंजीकृत किया जाता है। ऑफ-प्लान असाइनमेंट को वित्तपोषित करने वाले खरीदार को अलग-अलग ऋणदाता नियमों का सामना करना पड़ता है, जो दुबई में ऑफ-प्लान संपत्ति पर बंधक प्राप्त करने की हमारी गाइड में शामिल हैं।
व्यावहारिक जोखिम: यदि विक्रेता का ऋण सहमत मूल्य से अधिक है, तो सौदा तब तक पूरा नहीं हो सकता जब तक कि विक्रेता नकद में अंतर को पूरा न कर दे। जमा राशि का भुगतान करने से पहले देयता पत्र मांगें।
कीमत के अलावा बाज़ार लागत से कम पर खरीदना
कीमत के अलावा, दुबई में संपत्ति हस्तांतरण पर 4% डीएलडी पंजीकरण शुल्क, एक टाइटल डीड शुल्क, एक ट्रस्टी कार्यालय शुल्क और, जहां लागू हो, बंधक और डेवलपर शुल्क भी लगता है। नीचे दिया गया शुल्क अनुसूची सितंबर 2026 में अपडेट किए गए डीएलडी सेवा पृष्ठों से ली गई है।
| आइटम | राशि | डीएलडी सेवा पृष्ठ |
|---|---|---|
| डीएलडी बिक्री पंजीकरण शुल्क | बिक्री मूल्य का 4%: DLD अनुसूची के तहत विक्रेता के लिए 2%, खरीदार के लिए 2% | बिक्री पंजीकरण |
| स्वामित्व दस्तावेज़ प्रमाणपत्र | AED 250 + AED 20 ज्ञान और नवाचार शुल्क | बिक्री पंजीकरण |
| नक्शा शुल्क | विला और अपार्टमेंट के लिए AED 250 (भूमि के लिए AED 225 या AED 100) | बिक्री पंजीकरण |
| ट्रस्टी कार्यालय (सेवा भागीदार) शुल्क | AED 500,000 या उससे अधिक की बिक्री के लिए AED 4,000 + वैट; AED 2,000 + वैट उससे कम | बिक्री पंजीकरण |
| विक्रेता का बंधक हटाना | AED 1,000 + AED 250 + AED 20; सेवा भागीदार AED 300 + वैट | बंधक समाप्ति |
| खरीदार की बंधक पंजीकरण | ऋण का 0.25% + AED 250 + AED 20; सेवा भागीदार AED 4,000 + वैट (ऑफ-प्लान मॉर्गेज के लिए AED 5,000 + वैट) | बंधक पंजीकरण |
| डीएलडी मूल्यांकन प्रमाणपत्र (वैकल्पिक) | AED 4,000 + AED 20; AED 230 + ट्रस्टी कार्यालय में VAT | मूल्यांकन |
| डेवलपर NOC | प्रत्येक डेवलपर द्वारा निर्धारित | — |
| एजेंसी कमीशन | ब्रोकर के साथ सहमत | — |
सरल शब्दों में: डीएलडी अनुसूची 4% पंजीकरण शुल्क को विक्रेता और खरीदार के बीच समान रूप से विभाजित करती है, और कोई भी अन्य विभाजन, जिसमें खरीदार द्वारा पूरे 4% का भुगतान करना शामिल है, बिक्री समझौते की एक शर्त है। एक तनावपूर्ण बिक्री में, खरीदार विक्रेता से खरीदार के 2% को भी वहन करने के लिए कह सकता है। निश्चित डीएलडी शुल्क प्रतिशत के मुकाबले बहुत कम होते हैं, इसलिए 4% और कोई भी एजेंसी कमीशन सौदे को अंतिम रूप देने की वास्तविक लागत तय करते हैं।
ये लागतें किसी भी खरीद पर चुकानी पड़ती हैं, इसलिए वे बाजार की तुलना में मापी गई छूट को रद्द नहीं करती हैं। छूट को रद्द करने वाली चीज़ गलत संदर्भ बिंदु है: पंजीकृत बिक्री से 5% अधिक पूछी गई कीमत से 5% की कटौती खरीदार को बाजार की कीमत पर ही छोड़ देती है। जिस खरीदार की जल्द ही दोबारा बेचने की योजना है, उसे यह भी याद रखना चाहिए कि बाहर निकलते समय हस्तांतरण लागत फिर से देनी पड़ती है।
संकटग्रस्त सौदों और ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय के जोखिम
एस्क्रो दुबई में ऑफ-प्लान भुगतानों की रक्षा करता है, लेकिन यह हैंडओवर की तारीख, विक्रेता के कर्ज या उस कीमत की रक्षा नहीं करता जिस पर आप सहमत हैं। प्रत्येक संकटग्रस्त मार्ग अपने साथ जोखिम लाता है:
- भुगतान की सीमा पूरी नहीं हुई। यदि पहले खरीदार ने डेवलपर की पुनर्विक्रय सीमा का भुगतान नहीं किया है, तो डेवलपर एनओसी (NOC) जारी नहीं करेगा और असाइनमेंट पंजीकृत नहीं किया जा सकता है। डेवलपर से खाता विवरण (statement of account) की जाँच करें, स्क्रीनशॉट नहीं।
- छिपी हुई बकाया राशि। जब तक अनुबंध में अन्यथा न कहा गया हो, तब तक अदा न की गई किश्तें, विलंब-भुगतान जुर्माना या सेवा शुल्क विक्रेता का कर्ज होते हैं। डेवलपर का खाता विवरण मांगें और बिक्री समझौते में यह स्पष्ट करें कि हस्तांतरण से पहले कोई भी बकाया राशि कौन निपटाएगा।
- कीमत से अधिक विक्रेता का कर्ज। सहमत कीमत से अधिक बंधक शेष होने का मतलब है कि विक्रेता अतिरिक्त नकदी के बिना एक स्पष्ट शीर्षक (क्लियर टाइटल) नहीं दे सकता है।
- हैंडओवर में देरी। असाइनमेंट (हस्तांतरण) से पहले खरीदार की कतार में पहले खरीदार की जगह मिल जाती है, जिसमें कोई भी देरी भी शामिल है; एस्क्रो पैसे को प्रोजेक्ट खाते में रखता है लेकिन तारीख नहीं बदलता।
- नए खरीदार द्वारा चूक। एक बार पंजीकरण हो जाने पर, नया खरीदार ऑफ-प्लान बिक्री समझौते के तहत खरीदार होता है, इसलिए अनुच्छेद 11 के उपाय — समाप्ति और इकाई के मूल्य के 25% या 40% तक की रोक, जो पूर्णता पर निर्भर करती है — को हस्ताक्षर करने से पहले पढ़ना चाहिए।
- गलत लेबल वाली लिस्टिंग। बाज़ार मूल्य प्रति वर्ग फुट पर "डिस्ट्रेस" टैग वाली लिस्टिंग कोई छूट नहीं है; DLD लेनदेन डेटा के अनुभाग में चेक ही फ़िल्टर है।
दुबई में बाजार मूल्य से कम सौदों के बारे में मिथक
डेवलपर की मूल्य सूची से मिलने वाली छूट, बाजार से मिलने वाली छूट नहीं होती, क्योंकि यह सूची पहले से ही उस कीमत से ऊपर हो सकती है जिस पर वही इकाइयाँ DLD रिकॉर्ड में दोबारा बिकती हैं। संदर्भ बिंदु पंजीकृत बिक्री है, ब्रोशर नहीं।
- "डिस्ट्रेस्ड का मतलब बैंक नीलामी है।" एक डिस्ट्रेस्ड बिक्री मालिक द्वारा एक साधारण हस्तांतरण है; नीलामियाँ भूमि विभाग के ई-मार्ट पोर्टल जैसे अलग चैनलों के माध्यम से होती हैं, जिनकी अपनी मूल्यांकन और NOC आवश्यकताएँ होती हैं।
- "ऑफ-प्लान यूनिट को किसी भी समय पुनर्विक्रय किया जा सकता है।" पुनर्विक्रय के लिए डेवलपर की एनओसी (NOC) की आवश्यकता होती है, और मेरास जैसे डेवलपर्स इसे जारी करने से पहले एक निर्धारित राशि का भुगतान चाहते हैं।
- "गिरती कीमतों का मतलब है कि हर लिस्टिंग सस्ती है।" 2026 में शहर-व्यापी सूचकांक गिरे, लेकिन असमान रूप से: कुशन एंड वेकफील्ड कोर के अनुसार, दूसरी तिमाही में JVC में अपार्टमेंट की कीमतें 3% और पाम जुमेराह पर 9% गिर गईं, जबकि दोनों क्षेत्रों में विला की कीमतें बढ़ीं। एक विशिष्ट इमारत औसत के विपरीत चल सकती है।
- "कानून के अनुसार 4% DLD शुल्क खरीदार का होता है।" DLD अनुसूची शुल्क को 2% और 2% में विभाजित करती है; कोई अन्य विभाजन, जिसमें खरीदार द्वारा पूरे 4% का भुगतान करना भी शामिल है, बिक्री समझौते की शर्त है।
संकटग्रस्त तैयार इकाई बनाम ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय बनाम डेवलपर छूट
एक संकटग्रस्त तैयार इकाई पहले दिन से ही स्वामित्व दस्तावेज़ और किराया देती है, ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय शेष भुगतान योजना के साथ कम प्रवेश राशि देता है, और डेवलपर छूट सबसे कम हस्तांतरण चरणों वाला एक नया अनुबंध देती है।
| मानदंड | संकटग्रस्त तैयार इकाई | ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय (असाइनमेंट) | डेवलपर छूट |
|---|---|---|---|
| आपको क्या मिलता है | स्वामित्व दस्तावेज़ | ओकूड पंजीकरण + प्रथम खरीदार का बिक्री अनुबंध | नई ओकूड पंजीकरण |
| स्थानांतरण के समय नकद आवश्यक | पूर्ण मूल्य (या अग्रिम भुगतान + बंधक) | पहले खरीदार द्वारा पहले से चुकाई गई राशि ± प्रीमियम | डेवलपर की अग्रिम अदायगी |
| किराया आय | पहले महीने से | हैंडओवर के बाद | हैंडओवर के बाद |
| अतिरिक्त कदम | विक्रेता का बंधक मुक्ति प्रमाणपत्र, डेवलपर ई-एनओसी | डेवलपर थ्रेशोल्ड और एनओसी, किश्तों का अधिग्रहण | एसपीए से परे कुछ भी नहीं |
| मूल्य संदर्भ | डीएलडी बिक्री इमारत में | डेवलपर की वर्तमान कीमत + प्रोजेक्ट पुनर्विक्रय | डेवलपर की अपनी मूल्य सूची |
| मुख्य जोखिम | विक्रेता का ऋण, स्थिति, बकाया | हैंडओवर में देरी, सीमा पूरी नहीं हुई | फुलाए हुए सूची मूल्य से छूट |
संक्षेप में: तैयार मार्ग उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जो आय और निश्चितता चाहता है; ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जो आज कम चेक के लिए डिलीवरी जोखिम स्वीकार करता है; डेवलपर छूट उस खरीदार के लिए उपयुक्त है जो सबसे सरल कागजी कार्रवाई चाहता है और केवल नए लॉन्च की तुलना कर रहा है।
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति खरीदने के फायदे और नुकसान
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति खरीदने का मुख्य लाभ हाल की बिक्री से कम कीमत है; मुख्य नुकसान यह है कि गति के कारण कागजी कार्रवाई का जोखिम खरीदार पर आ जाता है।
फायदे:
- कोई भी पैसा हिलने से पहले, एक वास्तविक छूट की जाँच DLD पंजीकृत बिक्री के विरुद्ध की जा सकती है।
- समय के दबाव में विक्रेता कीमत के साथ-साथ शुल्क और शर्तों पर भी बातचीत करता है, जिसमें यह भी शामिल है कि 4% DLD शुल्क कौन चुकाएगा।
- ऑफ-प्लान असाइनमेंट किसी ऐसे प्रोजेक्ट में डेवलपर की वर्तमान कीमत से कम कीमत पर प्रवेश की पेशकश कर सकता है जो पहले से ही निर्माणाधीन है।
- एक तैयार यूनिट तुरंत किराया देना शुरू कर देती है।
नुकसान:
- अंतिम तिथियाँ विक्रेता के बैंक या डेवलपर द्वारा निर्धारित की जाती हैं, खरीदार द्वारा नहीं।
- बकाया, बंधक शेष राशि और भुगतान सीमाओं को दस्तावेज़-दर-दस्तावेज़ सत्यापित किया जाना चाहिए।
- एक "छूट" जो बढ़ा-चढ़ाकर बताई गई पूछी गई कीमत से मापी जाती है, वह वास्तव में बाजार मूल्य ही निकल सकती है।
- ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय में मूल हैंडओवर जोखिम बना रहता है।
कौन परेशान संपत्ति खरीदना उपयुक्त नहीं है
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति खरीदना उस खरीदार के लिए उपयुक्त नहीं है जो विक्रेता की समय-सीमा पर सौदा पूरा नहीं कर सकता। विशिष्ट मामले:
- स्थानांतरण के लिए नकद उपलब्ध नहीं है। एक संकटग्रस्त विक्रेता को बैंक या डेवलपर की समय-सीमा के भीतर प्रबंधक के चेक की आवश्यकता होती है; एक खरीदार जो अभी भी मॉर्गेज अनुमोदन या विदेशी स्थानांतरण का इंतजार कर रहा है, सौदा खो देता है।
- पीओए (Power of Attorney) में उपस्थित होने या उस पर हस्ताक्षर करने का कोई तरीका नहीं है। हस्तांतरण एक ट्रस्टी कार्यालय में होता है; एक विदेशी पीओए को पहले से नोटरीकृत, वैध और प्रमाणीकृत करवाना आवश्यक है।
- एक खरीदार जिसे किसी निश्चित तारीख को निवास वीज़ा के लिए यूनिट की आवश्यकता है। बंधक या ऑफ-प्लान यूनिट पर पंजीकरण में देरी से वीज़ा की समय-सीमा बदल जाती है; इस रास्ते को चुनने से पहले यूएई संपत्ति निवास वीज़ा पर हमारी गाइड में नियमों की जाँच करें।
- एक खरीदार जो एसपीए (SPA) नहीं पढ़ेगा। ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय पर, भुगतान की सीमा, एनओसी (NOC) की शर्तें और डिफ़ॉल्ट नियम मूल एसपीए में होते हैं; इसे पढ़े बिना, छूट का आकलन नहीं किया जा सकता।
पद्धति और स्रोत
इस गाइड में सभी आंकड़ों की जांच 25 सितंबर 2026 को प्राथमिक स्रोतों के खिलाफ की गई थी: DLD सेवा पृष्ठ, दुबई कानून, और शोध फर्मों की अपनी रिपोर्टें। जहां केवल मीडिया कवरेज उपलब्ध था, वहां आउटलेट और तारीख का उल्लेख पाठ में किया गया है। बाज़ार सूचकांकों को उनके प्रकाशक और अवधि के साथ उद्धृत किया जाता है क्योंकि उनकी कार्यप्रणाली भिन्न होती है। हमने आंकड़ों के स्रोत के रूप में लिस्टिंग पोर्टल या एजेंसी ब्लॉग का उपयोग नहीं किया। डेवलपर NOC शुल्क और पुनर्विक्रय सीमाएं हमारे द्वारा खोजे गए आधिकारिक डेवलपर पेजों पर प्रकाशित नहीं हैं, इसलिए हम बिना किसी संख्या के नियम का वर्णन करते हैं।
स्रोत:
- दुबई भूमि विभाग सेवा पृष्ठ — बिक्री पंजीकरण; गिरवी रखी गई इकाई की बिक्री; गिरवी समाप्ति; गिरवी पंजीकरण; मूल्यांकन; दुबई REST; रियल एस्टेट लेनदेन और ओपन डेटा (सितंबर 2026 में अद्यतन)।
- ईमार्ट, भूमि विभाग नीलामी पोर्टल — नीलामी आवश्यकताएँ।
- एस्क्रो खातों पर 2007 का कानून संख्या 8; अंतरिम रजिस्टर पर 2008 का कानून संख्या 13, 2020 के कानून संख्या 19 द्वारा संशोधित अनुच्छेद 11 — दुबई विधान पोर्टल।
- मेरास — पुनर्विक्रय और एनओसी पर अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न।
- कुशमैन एंड वेकफील्ड कोर — दुबई रेजिडेंशियल मार्केटबीट Q2 2026 (24 जुलाई 2026)।
- रीडिन — यूएई आवासीय मूल्य रिपोर्ट, अगस्त 2026 (11 सितंबर 2026)।
- एमिरेट्स 24/7 — डीएलडी 2026 की पहली छमाही के लेनदेन (20 जुलाई 2026)।
- खलीज टाइम्स — ऑफ-प्लान पुनर्विक्रय और नाइट फ्रैंक की टिप्पणियाँ (15 फरवरी 2026)।
- कोमेरसांत — डेवलपर छूट, ट्रानियो अनुमान (16 जून 2026)।
- बीएसए लॉ — 16 जुलाई 2025 के डीएलडी परिपत्र संख्या 29/आर/2025 का सारांश, शक्ति-पत्र पर (18 अगस्त 2025)।
ईस्ट प्रॉपर्टी संपादकीय टीम द्वारा तैयार। 25 सितंबर 2026 तक का डेटा; डीएलडी शुल्क या त्रैमासिक बाजार रिपोर्ट बदलने पर आँकड़ों की समीक्षा की जाती है।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति क्या है?
यह एक तैयार या ऑफ-प्लान यूनिट है जिसके मालिक को जल्दी से बेचना होता है — बंधक, अधूरी भुगतान योजना या स्थानांतरण के कारण — और इसे तुलनीय पंजीकृत बिक्री से कम पर सूचीबद्ध करता है। यह शब्द विक्रेता की स्थिति का वर्णन करता है, न कि यूनिट की स्थिति का।
मुझे कैसे पता चलेगा कि दुबई की कोई संपत्ति वास्तव में बाजार मूल्य से नीचे है?
डीएलडी (DLD) के लेनदेन और ओपन डेटा का उपयोग करके, हाल के महीनों में उसी इमारत में समान इकाइयों की डीएलडी-पंजीकृत बिक्री के माध्यिका (median) से प्रति वर्ग फुट (sqft) पूछी गई कीमत की तुलना करें। यदि अंतर कम है, तो "डिस्ट्रेस्ड" लेबल की परवाह किए बिना, कीमत बाजार भाव पर है।
क्या मैं दुबई में हैंडओवर से पहले ऑफ-प्लान संपत्ति बेच या खरीद सकता हूँ?
हाँ। ओकूड अंतरिम रजिस्टर में पंजीकृत ऑफ-प्लान यूनिट्स को डेवलपर की एनओसी (NOC) के साथ पुनर्विक्रय किया जा सकता है; मेरास जैसे डेवलपर इसे केवल एक निर्धारित राशि के भुगतान के बाद ही जारी करते हैं। नया खरीदार शेष किश्तों का भुगतान करता है।
4% DLD शुल्क क्या है और इसे कौन भुगतान करता है?
यह बिक्री पर भूमि विभाग की पंजीकरण शुल्क है, जो कीमत का 4% होती है। DLD अनुसूची इसे 2% विक्रेता और 2% खरीदार में विभाजित करती है; अंतिम विभाजन बिक्री अनुबंध में सहमति से तय किया जाता है।
दुबई में ओकूड का क्या मतलब है?
ओकूड (Oqood) ऑफ-प्लान इकाइयों के लिए भूमि विभाग का अंतरिम रजिस्टर है, जिसे 2008 के कानून संख्या 13 के तहत बनाया गया है। किसी भी ऑफ-प्लान बिक्री या पुनर्विक्रय को इसमें दर्ज किया जाना चाहिए; एक बार जब इमारत पूरी हो जाती है, तो इकाई टाइटल डीड (title deed) में स्थानांतरित हो जाती है।
क्या मुझे पुनर्विक्रय इकाई खरीदने के लिए डेवलपर NOC की आवश्यकता है?
हाँ, फ्रीहोल्ड क्षेत्रों में। डीएलडी बिक्री को पंजीकृत करने के लिए एक आवश्यक दस्तावेज़ के रूप में दुबई REST ऐप के माध्यम से जारी डेवलपर ई-एनओसी को सूचीबद्ध करता है। एनओसी डेवलपर से अनुरोध किया जाता है।
क्या डिस्ट्रेस्ड सेल और बैंक नीलामी एक ही हैं?
नहीं। संकटकालीन बिक्री एक सामान्य हस्तांतरण है जो एक ऐसे मालिक द्वारा किया जाता है जिसे जल्दी बेचना होता है। नीलामियां भूमि विभाग के ई-मार्ट पोर्टल जैसे अलग चैनलों के माध्यम से आयोजित की जाती हैं, जिसके लिए एक हालिया मूल्यांकन प्रमाण पत्र और डेवलपर या मालिकों के संघ से एक एनओसी (NOC) की आवश्यकता होती है।
क्या मैं ऐसी यूनिट खरीद सकता हूँ जिस पर अभी भी विक्रेता का बंधक है?
हाँ। खरीदार के फंड से प्रबंधक के चेक का उपयोग करके हस्तांतरण के समय विक्रेता का ऋण चुकाया जाता है, बैंक एक रिलीज़ पत्र जारी करता है, और फिर DLD बिक्री को पंजीकृत करता है। जमा राशि का भुगतान करने से पहले बैंक का देयता पत्र मांगें।
मैं 2026 में दुबई में संपत्ति पर कितनी छूट के लिए बातचीत कर सकता हूँ?
कोई निश्चित आंकड़ा नहीं है। जून 2026 में ट्रैनियो के एक अनुमान के अनुसार, यूएई में डेवलपर की छूट औसतन लगभग 5% थी, कुछ मामलों में 10% तक; संकटग्रस्त पुनर्विक्रय में यह और अधिक हो सकती है, लेकिन केवल डीएलडी पंजीकृत बिक्री की तुलना से ही पता चलता है कि कोई विशिष्ट कीमत बाजार मूल्य से कम है या नहीं।
क्या 2026 में दुबई में संपत्ति की कीमतें गिर रही हैं?
कशमैन एंड वेकफील्ड कोर ने Q2 2026 में तिमाही-दर-तिमाही 4% की गिरावट दर्ज की, और REIDIN का अगस्त 2026 का सूचकांक साल-दर-साल 0.77% कम था। जिले और इमारत के अनुसार बदलाव काफी भिन्न हैं।
क्या मैं विदेश से दुबई में संकटग्रस्त संपत्ति खरीद सकता हूँ?
हाँ, पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से। यूएई के बाहर जारी किया गया पीओए हाल का (दो साल के भीतर जारी) होना चाहिए, नोटरीकृत, यूएई दूतावास या वाणिज्य दूतावास द्वारा वैध किया गया, यूएई विदेश मंत्रालय द्वारा प्रमाणीकृत और यूएई-लाइसेंस प्राप्त अनुवादक द्वारा अरबी में अनुवादित होना चाहिए; हस्तांतरण की तारीख से पहले ट्रस्टी कार्यालय से वर्तमान आवश्यकताओं की पुष्टि करें।
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